Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 30 grudnia 2013 r.

Sąd Okręgowy we Wrocławiu, Wydział II Cywilny Odwoławczy

w składzie następującym :

Przewodniczący: Sędzia SO Lidia Mazurkiewicz-Morgut

Sędzia SO Dorota Stawicka-Moryc (spr.)

Sędzia SO Jolanta Burdukiewicz-Krawczyk

Protokolant: Izabela Grecka-Janik

po rozpoznaniu w dniu 20 grudnia 2013 r. we Wrocławiu

na rozprawie

sprawy z powództwa M. M. (1)

przeciwko A. U.

o zapłatę

na skutek apelacji pozwanego

od wyroku Sądu Rejonowego dla Wrocławia-Krzyków we Wrocławiu

z dnia 12 sierpnia 2013 r.

sygn. akt VI C 1554/12

I.  oddala apelację;

II.  zasądza od pozwanego na rzecz powódki kwotę 1.800 zł tytułem kosztów procesu w postępowaniu apelacyjnym.

Sygn. akt II Ca 1263/13

UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 9 lipca 2013 r. Sąd Rejonowy dla Wrocławia-Krzyków w sprawie z powództwa M. M. (1) przeciwko A. U. o zapłatę utrzymał w mocy zaskarżony nakaz zapłaty w postępowaniu nakazowym z dnia 19 czerwca 2012r., sygn. akt VI Nc 425/12.

Powyższe rozstrzygnięcie oparł na następujących ustaleniach faktycznych:

Dnia 15.05.2006 r. przed notariuszem M. R. powódka oraz I. U. zawarły przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości, (...). Powódka oświadczyła, że jest właścicielką nieruchomości niezabudowanej, stanowiącej działkę nr (...) o powierzchni 1,0631 ha położonej we W., przy ul. (...) (obecnie ul. (...)), dla której Sąd Rejonowy dla Wrocławia – Krzyków prowadzi księgę wieczystą Kw nr (...). W dziale IV tej księgi wpisana jest hipoteka umowna kaucyjna do kwoty 678.959,19 zł na rzecz (...) Banku S.A. M. M. (1) zobowiązała się sprzedać I. U. niezabudowaną działkę gruntu obszaru około 4000m ^{( 2l )}która powstanie w wyniku podziału działki nr (...) obszaru 1,0631 ha, opisanej w §1 tego aktu, w stanie wolnym od jakichkolwiek obciążeń, a I. U. przedmiot sprzedaży zobowiązuje się kupić oświadczając, że pozostaje w związku małżeńskim i nabycia dokonuje z majątku osobistego. Strony oświadczyły, że cena sprzedaży wynosi 1.000.000 zł, przy przyjęciu, że cena jednego metra kwadratowego wynosi kwotę 250 złotych. Dalej strony wskazały, że Cena sprzedaży zostanie zapłacona w sposób następujący: część ceny sprzedaży w kwocie 25.000 zł tytułem zadatku, została zapłacona przed podpisaniem tego aktu i sprzedający zapłatę tej kwoty potwierdza; część ceny sprzedaży w kwocie 175.000 zł tytułem zadatku, zostanie zapłacona najpóźniej do dnia 23.05.2006r.; część ceny sprzedaży w kwocie 800 000 złotych zostanie zapłacona w siedmiu ratach kwartalnych w kwotach po 100 000 złotych za ostatnia ósma rata, stanowiąca pozostałą część ceny sprzedaży zostanie zapłacona w dniu wydania nieruchomości. Stawające oświadczyły, że w przypadku gdyby powierzchnia działki w wyniku podziału była inna niż 4000 m ^{( 2)} cena sprzedaży ulegnie odpowiedniej zmianie. Strony oświadczają, że umowa przyrzeczona zostanie zawarta do dnia 31.12.2009 r. W § 8 akapit 2 umowy zastrzeżono, że jeżeli którakolwiek ze stron będzie uchylać się od zawarcia umowy przyrzeczonej, drugiej stronie przysługiwać będzie odszkodowanie umowne w kwocie 500 000 złotych. I. U. chciała nabyć przedmiotową nieruchomość aby nie dopuścić do zabudowy deweloperskiej przylegającej do jej nieruchomości działki. Dnia 25.04.2008 r. strony zawarły aneks do umowy z dnia 15.05.2006 r., w którym dokonały zmiany pierwotnej umowy w ten sposób, że wskazały, że strony oświadczają, że cena sprzedaży wynosi kwotę 984.000 zł, a część ceny sprzedaży w kwocie 200.000 zł została zapłacona tytułem zadatku z konsekwencjami wynikającymi z art. 394 Kodeksu cywilnego, co M. M. (1) potwierdza, część ceny sprzedaży w kwocie 700.000 zł została zapłacona tytułem zaliczki, co M. M. (1) potwierdza, resztę ceny sprzedaży w kwocie 84.000 zł I. U. zobowiązuje się zapłacić w dniu wydania nieruchomości. Strony zmieniły treść § (...) Przedwstępnej umowy sprzedaży i nadały mu następujące brzmienie: „Strony oświadczają, że umowa przyrzeczona zostanie zawarta do dnia (21.01.2010) na wezwanie Kupującego, złożone nie wcześniej niż dnia pierwszego stycznia dwa (01.01.2010).” Nadto strony zmieniły treść § 8 akapit 2 Przedwstępnej umowy, nadając mu następujące brzmienie: ,,Strony postanawiają, że jeżeli którakolwiek ze stron będzie uchylać się od zwarcia umowy przyrzeczonej, drugiej stronie przysługiwać będzie odszkodowanie umowne w kwocie 2.000.000,00 zł. Zapłata tej kwoty nie zwalnia z obowiązku zawarcia umowy przyrzeczonej.” Kara umowna miała zabezpieczyć interesy pozwanego na wypadek, gdyby powódka chciała sprzedać nieruchomość innemu podmiotowi. Powódka z uwagi na problemy finansowe, mimo swych zobowiązań nie spłaciła z przekazanych jej przez I. U. pieniędzy swego zadłużenia w (...) Bank SA, w konsekwencji czego nieruchomość, która była przedmiotem umowy przedwstępnej nadal była obciążona hipoteką banku. Z uwagi na fakt, że I. U. przed zawarciem umowy przedwstępnej wpłaciła większość należności, postanowiła ona – mimo obciążenia hipotecznego – nabyć przedmiotową nieruchomość. Dnia 2 stycznia 2010 r. I. U. sporządziła wezwanie do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości, stosownie do zawartej w dniu 15.05.2006 umowy przedwstępnej (akt not. Rep. A numer (...)). Poprosiła o stawiennictwo w celu dokonania tej czynności w dniu 12.01.2010 o godz. 12.00 w Kancelarii Notarialnej notariuszy (...) spółki cywilnej we W., Rynek numer (...). Piso nadano dnia 4 stycznia 2010r. i doręczono powódce dnia 5 stycznia 2010 r. Powódka nie stawiła się w powyższym terminie celem zawarcia umowy. Ponowne wezwanie do zawarcia umowy sporządzone zostało dnia 12.01.2010 r., wysłane dnia 13 stycznia 2010 r. a doręczone dnia 14 stycznia 2010 r. Termin zakreślono na dzień 21 stycznia 2010 r. Również na ten termin powódka nie stawiła się. Dnia 2.04.2010 r. (...) Bank S.A. poinformował pozwanego, że zabezpieczenie kredytu udzielonego przez (...) Bank SA należy przedstawić dokument potwierdzający nabycie własności nieruchomości. Po otrzymaniu dokumentu Bank będzie mógł udzielić informacji dotyczących kredytu, którego zabezpieczeniem jest rzeczona nieruchomość. Kolejne wezwanie do zawarcia przyrzeczonej umowy I. U. sporządziła dnia 25 maja 2010 r., zakreślając termin zawarcia umowy na dzień 27 maja 2010 r. Tym razem powódka stawiła się, jedna nie posiadała wszystkich wymaganych dla zawarcia umowy dokumentów. Celem umożliwienia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży M. M. (1) udziela I. U. pełnomocnictwa do: — wyrażenia zgody przez Pełnomocnika na nieodpłatne przeniesienie praw obowiązków przez I. U. z Przedwstępnej Umowy Sprzedaży – Aktu Notarialnego (Repertorium A numer (...)), sporządzonego dnia 15.05.2006) przed notariuszem M. R. zmienionego Aneksem – Aktem Notarialnym (Repertorium A numer (...)), sporządzonym dnu 25.04.2008 r., przed notariuszem B. M. pomiędzy M. M. (1) a I. U. na rzecz A. U., na podstawie § 7 opisanej Przedwstępnej Umowy Sprzedaży; sprzedaży na rzecz A. U. na warunkach określonych w Załączniku numer 1 do tegoż Pełnomocnictwa, uzupełnionego o brakujące dane, niezabudowanej działki numer (...) o powierzchni 3.936 m ^{( 2)}, położonej we W., która powstała w wyniku podziału działki numer (...) , dla której Sąd Rejonowy dla Wrocławia-Krzyków prowadzi księgę wieczystą numer (...); dokonywania wszelkich czynności związanych z wykonaniem zawartej w imieniu i na rzecz Mocodawczyni umowy oraz odbioru ceny sprzedaży na wskazany przez Mocodawczynię numer konta, na które cena sprzedaży ma być przelana; reprezentowania Mocodawczyni przed wszelkimi osobami fizycznymi, prawnymi, instytucjami i urzędami we wszelkich sprawach związanych z pełnomocnictwem, składania wszelkich oświadczeń, wniosków i dokumentów, jakie okażą się niezbędne dla pełnej realizacji tego Pełnomocnictwa. Powódka oświadczyła, że pełnomocnik może być drugą stroną czynności prawnych lub reprezentować druga stronę czynności prawnych, których dokonuje w imieniu Mocodawcy. Dnia 31.05.2010 r. przed notariuszem B. M., Repertorium A numer (...), I. U. działając imieniem własnym oraz jako pełnomocnik M. M. (1), w oparciu o pełnomocnictwo Aktu Notarialnego sporządzonego dnia n.05.2010), przed asesorem notarialnym I. Ł., zastępcą notariusza B. M., działając z przekroczeniem umocowania w zakresie ustanowienia służebności zawarła z A. U. umowę sprzedaży. Stosownie do preambuły do umowy I. U. działająca w imieniu własnym oświadcza, iż wszelkie prawa i obowiązki wynikające z Przedwstępnej Umowy Sprzedaży – Aktu Notarialnego (Repertorium A numer (...)), sporządzonego dnia 15.05.2006 r. przed notariuszem M. R. z Kancelarii Notarialnej we W., zmienioną Aneksem Aktem Notarialnym (Repertorium A numer (...)), sporządzonym dnia 5.04.2008 r. przed notariuszem B. M. z tut. Kancelarii Notarialnej, pomiędzy M. M. (1) a I. U. przenosi nieodpłatnie na podstawie § 7 opisanej Przedwstępnej Umowy Sprzedaży na rzecz A. U., na co I. U. w imieniu M. M. (1) niniejszym wyraża zgodę. Wartość przedmiotu cesji określono na kwotę 984.000 zł. I. U. w imieniu M. M. (1) oświadczyła, że w Kw numer WRlK/ (...), prowadzonej przez Sąd Rejonowy dla Wrocławia-Krzyków M. M. (1) wpisana jest jako właścicielka niezabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę numer (...), o powierzchni 10.631 m2 położonej we W. przy ulicy (...). Oświadczyła, że w dziale IV w/w księgi wieczystej wpisane są: hipoteka umowna kaucyjna do kwoty 678.959,19 zł na rzecz (...) Banku S.A. z siedzibą w K. (...) oraz hipoteka umowna zwykła w kwocie 900.000 zł na zabezpieczenie zwrotu kwoty 900.000 zł na rzecz l. U.. Oświadczyła nadto, że działka numer podzielona została na działki o numerach: (...) o powierzchni 28,00 m ^{( 2)} oraz (...) o powierzchni 10.603 m ^{( 2)}; działka numer (...) podzielona została na działki o numerach: (...) powierzchni 1.344 m ^{( 2)} , (...) (o powierzchni 378 m ^{( 2)}, (...) o powierzchni 52 m ^{( 2)}, (...) o powierzchni 3.936 m ^{( 2)}, (...)o powierzchni 4.893 m ^{( 2)}. I. U. w imieniu M. M. (1) oświadczyła, że opisana działka numer (...) w wypisie z rejestru gruntów oznaczona jest symbolem (...) oraz jako „grunty orne”. I. U. w imieniu M. M. (1) sprzedała A. U. niezabudowaną działkę numer (...) o powierzchni 3.936 m ^{( 2)} a A. U. działkę tę kupił i oświadczył, że nabycia tego dokonuje za środki pochodzące z jego majątku osobistego, gdyż w jego małżeństwie obowiązuje ustrój małżeńskiej rozdzielności majątkowej. W § 4 strony oświadczyły, że w związku z § 3 Przedwstępnej Umowy Sprzedaży Aktu Notarialnego (Repertorium A numer (...)), sporządzonego dnia 15.05.2006) przed notariuszem M. R. tj. że M. M. (1) zobowiązała się sprzedać nieruchomość będąca przedmiotem tej umowy w stanie wolnym od wszelkich obciążeń i roszczeń osób trzecich cena sprzedaży działki numer (...) opisanej w § 1 umowy, określona przez strony na kwotę 984.000 zł płatna jest w następujący sposób: kwota 934.096 została zapłacona tytułem zaliczki, co I. U. w imieniu M. M. (1) potwierdza, - resztę ceny sprzedaży w kwocie A. U. zobowiązuje się zapłacić M. M. (1) przelewem na konto wskazane przez Stronę Sprzedającą, po przedstawieniu przez M. M. (1) następujących dokumentów: zaświadczenia o całkowitej spłacie kredytu numer (...) na dowolny cel konsumpcyjny w (...) Banku S.A. z siedzibą w (...) Oddział w L., z którego ponadto wynikać będzie zgoda na wykreślenie hipoteki opisanej w § 1 tej umowy, - potwierdzonej przez właściwy Sąd kopii wniosku o wykreślenie hipoteki z tytułu kredytu numer (...) na dowolny cel konsumpcyjny w (...) Banku S.A. z siedzibą w (...) Oddział w Ł., opisanej w § 1 tej umowy, który zostanie przez M. M. (1) prawidłowo opłacony, przelewem w dniu przedstawienia opisanych dokumentów, jednak nie później niż do dnia 31.12.2013 r. i co do tego obowiązku poddaje się egzekucji na podstawie art. 777 § 1 pkt 4 k.p.c. W § 7 umowy zawarta została zgoda na wykreślenie z księgi wieczystej numer (...) hipoteki umownej zwykłej w kwocie 900.000 zł ustanowionej na jej rzecz, na zabezpieczenie zwrotu kwoty 900.000 zł. Pozwany kontynuował z (...) Bank SA rozmowy w sprawie nabycia wierzytelności banku względem powódki. Powódka wbrew swoim zobowiązaniom nie spłaciła z przekazanych jej pieniędzy swego zadłużenia, w konsekwencji czego nieruchomość, która była przedmiotem umowy przedwstępnej oraz umowy stanowczej z 31 maja 2010 r. nadal była obciążona hipoteką banku. (...) Bank SA w e-mailu z dnia 18.08.2010 r. poinformował pozwanego, że z uwagi na postawę powódki bank musi podjąć szybciej niż zakładano działania windykacyjne. Bank w związku z powyższym poprosił pozwanego o zajęcie ostatecznego rozliczenia. Dnia 8.09.2010 r. przed notariuszem B. M. powódka oraz pozwany reprezentowany przez pełnomocnika M. M. (2) zawarli umowę sprzedaży nieruchomości, Rep. A (...), stanowiącej działki (...) o powierzchni 1.344 m ^{( 2)} , (...) o powierzchni 378 m ^{( 2)} oraz (...) o powierzchni 4.893 m ^{( 2)} , tj. o łącznej powierzchni 6,615 m ^{( 2)}, dla której to nieruchomości w SR dla Wrocławia – Krzyków prowadzona jest Kw (...), za cenę 1.957.200 zł. Cena miała być płatna w następujący sposób: kwota 30.000 zł została zapłacona przed zawarciem umowy; resztę ceny sprzedaży w kwocie 1.927.200 zł M. M. (2)w imieniu A. U. zobowiązała się zapłacić M. M. (1) w następujący sposób: kwota 479.941,26 zł niezbędną do spłaty wierzytelności zabezpieczonej hipoteką wskazaną niżej, miała zostać zapłacona przez pozwanego w terminie do dnia 20.09.2010 r. przelewem na rachunek wskazany przez (...) Bank S.A. z siedzibą w (...) Oddział w Ł.; jednocześnie zastrzeżono, że pozwany będzie w szczególności uprawniony do nabycia wierzytelności zabezpieczonej opisaną hipoteką od (...) Bank S.A.; natomiast resztę ceny sprzedaży w kwocie 1.447.258,74 zł pozwany zobowiązał się zapłacić przelewem na konto powódki w następujących częściach i terminach: kwota 45.000 zł w terminie 17.09.2010 r., kwota 25.000 zł w terminie 10.10.2010 r., kwota 177.240 zł w terminie 30.03.2011 r., kwota 100.000 zł w terminie 31.12.2011 r., kwota 366.673 zł w terminie 31.12.2012 r. , kwota 366.673 zł w terminie 31.12.2013 r., kwota 366.673 zł w terminie 31.12.2014 r. M. M. (1) oświadczyła, że w dziale IV w/w wpisana jest hipoteka umowna kaucyjna do kwoty 678.959,19 zł na rzecz (...) Banku S.A. z siedzibą w (...) Oddział w Ł.. Nabycie powyższych działek wynikało tak z tego, że pozwany chciał zabezpieczyć odzyskanie środków przeznaczonych na planowany wykup zadłużenia powódki w (...) Bank S.A. celem wykreślenia hipoteki na nieruchomości nabytej na mocy umowy z dnia 31 maja 2010 r., jak i tego, że chciał zabezpieczyć się przez zabudowaniem działki przez deweloperów. Na tym etapie pozwany nie podnosił roszczeń z tytułu kary umownej. Gdyby zarzut taki pojawił się wcześniej, nie doszłoby do zawarcia tej umowy. Pozwany nabył dnia 13.09.2010 r. od (...) Bank SA wierzytelność przysługującą bankowi w stosunku do powódki, w konsekwencji czego przeszło na niego zabezpieczenie hipoteczne na nieruchomości (...) w postaci hipoteki umownej kaucyjnej do kwoty 678.959,19 zł. Dnia 26 października 2010 r. A. U. udzielił pełnomocnictwa M. M. (2)m.in. do: nabywania na jego rzecz i zbywania ruchomości, nieruchomości, prawa wieczystego użytkowania nieruchomości lub własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, praw majątkowych i niemajątkowych, do podpisywania tym zakresie 5 wszelkich dokumentów, łącznie z aktami notarialnymi, do zamiany ruchomości, lub nieruchomości, prawa wieczystego użytkowania nieruchomości lub własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, nabytych przed niniejszym, lub po jego sporządzeniu; działania w jego imieniu we wszystkich sprawach majątkowych oraz niemajątkowych, przed wszystkimi urzędami, organami administracji i samorządów i bankami; reprezentowania przed wszelkimi osobami, urzędami, instytucjami oraz do składania w zakresie tym niniejszym pełnomocnictwem wszelkich dokumentów, wniosków, jakie okażą się niezbędne, a będą zmierzały do realizacji celu tego pełnomocnictwa. Dnia 29 października 2010 r. pełnomocnik pozwanego sporządził kierowane do powódki wezwanie do zapłaty kwoty 2.000.000 zł, jako podstawę wskazując § 8 Przedwstępnej Umowy Sprzedaży – Aktu Notarialnego ((...)), sporządzonej dnia 15 maja 2006 r., zmienionej Aneksem – Aktem Notarialnym (Rep. A numer (...)) sporządzonym dnia 25 kwietnia 2008 r. oraz Umowy Przeniesienia Praw i Obowiązków – Aktu Notarialnego (Rep. A numer (...)) oraz podnosząc, że wezwanie związane jest z długotrwałym uchylaniem się od zawarcia umowy przyrzeczonej Aktem Notarialnym (Repertorium A numer (...)) sporządzonym dnia 15 maja 2006 r., zakreślając 3 dniowy termin na dokonanie zapłaty. Pismo doręczono pozwanej dnia 12.11.2010 r. Dnia 21 stycznia 2011 r. pełnomocnik pozwanego sporządził kierowane do powódki oświadczenie o potrąceniu w/w roszczenia w wysokości 2.000.000 zł ze zobowiązaniem A. U. do zapłaty na Pani rzecz kwoty 1.447.268,74 zł tytułem reszty ceny zakupu nieruchomości na podstawie Umowy Sprzedaży – Aktu Notarialnego (repertorium A numer (...) sporządzonej w dniu 8 wrzenia 2010 r. Pismo doręczono powódce dnia 31.01.2011 r. Powódka pismem z dnia 1 lutego 2011 r. skierowanym do pozwanego A. U. wezwała go do zapłaty kwoty 25.000 zł wraz z odsetkami ustawowymi od dnia 31 października 2010 r. do dnia zapłaty tytułem części ceny sprzedaży należnej na podstawie umowy sprzedaży. Oświadczyła, że brak jest jakichkolwiek podstaw do naliczenia przez pozwanego kar umownych w związku z dokonanymi transakcjami sprzedaży, uznając pisma kierowane pod jej adresem, a dotyczące powyższych kar umownych i zawarte w nich oświadczenia za całkowicie bezzasadne oraz prawnie bezskuteczne. W odpowiedzi na powyższe wezwanie z 1.02.2011 r. pełnomocnik pozwanego poinformował powódkę w piśmie z dnia 8.02.2011 r., że w tym samym dniu Pan A. U. dokonał przelewu kwoty 25.899,30 zł na wskazany w piśmie numer rachunku bankowego. Należność ta istotnie została przelana przez pozwanego na konto powódki dnia 8.02.2011 r. Powódka pismem z dnia 1 kwietnia 2011 r. wezwała pozwanego do zapłaty kwoty 177 240 zł wraz z odsetkami ustawowymi od dnia 31 marca 2011 r. do dnia zapłaty tytułem części ceny sprzedaży należnej jej na podstawie umowy sprzedaży z dnia 8 wrzenia 2010 r. – Rep. A nr (...). Kwota ta wpłynęła na konto powódki dnia 4.04.2011 r. Powódka pismem z dnia 4 stycznia 2012 r. skierowała do pozwanego wezwanie do zapłaty 100.000 zł. Pozwany dnia 18 stycznia 2012 r. skierował pismo do Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym dla Wrocławia-Krzyków Wojciecha Opielewicza, w którym wskazał, że w dniu 1.01.2012 na konto tegoż Komornika została przelana kwota 40.000 zł tytułem zajętej wierzytelności w stosunku do M. M. (1), jednoczenie informując, iż istnieje jeszcze sporna wierzytelność miedzy stronami tj. między nim a M. M. (1), i w przypadku zasądzenia przez Sąd należności wobec pani M., pozostała kwota, tj. ok. 55.000 zł zostanie niezwłocznie przekazana na konto komornika. Pozwany w piśmie z dnia 19.01.2012 r. wskazał, że na konto Pani M. M. (1) przelana została w dniu 06.01.2012 kwota 597,88 zł, a pozostała kwota została zajęta przez Komornika Sądowego przy SR dla Wrocławia - Krzyków, Wojciecha Opielewicza. Komornik Sądowy przy SR dla Wrocławia - Krzyków, Wojciech Opielewicz pismem z dnia 30.01.2012 r. poinformował powódkę, że pozwany – dłużnik zajętej wierzytelności poinformował, że uznaje zajęcie wierzytelności do kwoty 40.000 zł, którą to kwotę jako bezsporną przekazał na konto komornika. Pozwany w piśmie datowanym na 30.03.2012 r. poinformował Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym dla Wrocławia-Krzyków Wojciecha Opielewicza jak w poprzednim piśmie oraz poinformował o innych zajęciach komorniczych. W kolejnym piśmie skierowanym do tegoż komornika, datowanym na 27.04.2012 r. i nadanym tego samego dnia, pozwany wskazał, że w chwili obecnej dłużnikowi M. M. (1) nie przysługuje od niego żadna wierzytelność.

Apelację od wyroku Sądu Rejonowego wywiódł pozwany.

Zaskarżając wyrok w całości wniósł o jego zmianę poprzez uchylenie nakazu zapłaty i oddalenie powództwa wraz z zasądzeniem od powódki na rzecz pozwanego kosztów procesowych, w tym kosztów zastępstwa procesowego za obydwie instancje. Zaskarżonemu orzeczeniu zarzucił: naruszenie przepisów prawa materialnego tj. art. 65 § 1 i 2 k.c. poprzez uznanie, iż oświadczenie woli strony w przedmiocie przeniesienia wszelkich praw i obowiązków z przedwstępnej umowy sprzedaży (rep. A nr (...)) przez I. U. na rzecz pozwanego A. U. nie obejmowało wierzytelności z tytułu kary umownej; naruszenie prawa materialnego tj. przepisu art. 354 § 1 i 2 k.c. poprzez pominięcie okoliczności nienależytego wykonania umowy przez powódkę, jako zdarzenia, które było przyczyną podniesienia wobec niej roszczeń przez pozwanego; naruszenie prawa procesowego tj. przepisu art. 233 § 1 k.p.c. poprzez pozbawione podstaw ustalenie, iż cel umowy określony w umowie przedwstępnej (rep. A nr (...)) został „w istocie osiągnięty”, a także poprzez pozbawione podstaw ustalenie, iż kara umowna zabezpieczała pozwanego na wypadek, gdyby powódka chciała sprzedać nieruchomość innemu podmiotowi oraz ustalenie, iż rozłożenie płatności ceny zakupu nieruchomości na raty i brak odniesienia się w treści umowy (Rep. A nr (...))do kar umownych świadczyło o kompleksowym uregulowaniu stosunków pomiędzy stronami. W ocenie apelującego do naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. doszło również poprzez pozbawione podstaw ustalenie, że pozwany twierdził, ze zawarcie przedmiotowej umowy sprzedaży (rep. A nr (...))miało na celu „li tylko zabezpieczenie należności związanych z kredytem bankowym powódki oraz jego zabezpieczeniem hipotecznym”, a „negocjacje związane z nabyciem dodatkowych działek miały wpływ na treść umowy z 31 maja 2010 r. oraz poprzez pozbawione podstaw ustalenie, że negocjacje stron związane z nabyciem dodatkowych działek miały wpływ na treść umowy z 31 maja 2010 r. nadto zarzucił naruszenie prawa procesowego tj. przepisu art. 321 § 1 k.p.c. w zw. z art. 233 § 1 k.p.c. poprzez pozbawione podstaw ustalenie, że kara umowna była rażąco wygórowana.

W odpowiedzi na apelację, powód wniósł o jej oddalenie i zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego, w tym kosztów zastępstwa adwokackiego według norm przepisanych.

Sąd Odwoławczy zważył co następuje:

Apelacja nie zasługiwała na uwzględnienie.

Sąd II instancji mając nie tylko uprawnienie rozważenia na nowo całego zebranego w sprawie materiału dokonał jego własnej, samodzielnej i swobodnej oceny, w następstwie czego nie znalazł podstaw do zakwestionowania wydanego w sprawie rozstrzygnięcia. Sąd Rejonowy poczynił ustalenia faktyczne, które Sąd Odwoławczy akceptuje i przyjmuje za własne, wydał też orzeczenie, które poparł poprawną argumentacją.

Sąd Rejonowy przeprowadził przy tym niewadliwie postępowanie dowodowe, a zebrany materiał, wbrew wywodom skarżącego, poddał ocenie z zachowaniem granic swobodnej oceny dowodów, zgodnie z zasadą wyrażoną w przepisie art. 233 § 1 k.p.c. Apelujący, podważając w istocie wnioski jakie z ustaleń poczynionych w sprawie na podstawie całego zebranego w niej materiału wyprowadził Sąd I instancji, nie wykazał okoliczności prowadzących do przyjęcia wniosków przeciwnych. Ocena mocy i wiarygodności dowodów, przeprowadzona w pisemnym uzasadnieniu orzeczenia, mogłaby być skutecznie podważona w postępowaniu odwoławczym tylko wówczas, gdyby wykazano, że zawiera ona błędy logiczne, wewnętrzne sprzeczności czy jest niepełna. Uchybień takich nie sposób się jednak dopatrzyć w pisemnych motywach zaskarżonego orzeczenia.

W okolicznościach przedmiotowej sprawy kontrola instancyjna sprowadzała się do oceny, czy - w świetle złożonego przez pozwanego oświadczenia o potrąceniu - doszło do umorzenia dochodzonej pozwem wierzytelności. Sporne pozostawało zarówno samo istnienie - wynikającego z umowy przedwstępnej z dnia 15 maja 2006 r. - roszczenia o zapłatę kary umownej, jak i skuteczność jego przeniesienia na pozwanego. Powódka zakwestionował również ważność umowy przedwstępnej z uwagi na brak oznaczenia w niej przedmiotowo istotnych postanowień umowy przyrzeczonej tj. brak określenia nieruchomości stanowiącej przedmiot przyszłej sprzedaży.

W ocenie Sądu Odwoławczego, zawarty w umowie przedwstępnej sposób ustalenia w przyszłości przedmiotu umowy przyrzeczonej mieści się w granicach wyznaczonych unormowaniem art. 353 ¹ k.c. i nie skutkuje jej nieważnością. Strony określiły zarówno obszar nieruchomości wskazując jej powierzchnię na około 4.000 m ², jak i to, że powstanie w wyniku podziału działki nr (...) położonej przy ul. (...) we W.. Późniejsze doprecyzowanie granic, dokonane po geodezyjnym podziale nieruchomości, nie świadczy ani o nieważności umowy przedwstępnej, ani - jak podnosi powódka - o zastąpieniu jej nowymi warunkami ustalonymi w dniu 27 maja 2010 r. przy okazji udzielania pełnomocnictwa do sprzedaży. Podkreślenia wymaga, iż zgodnie z art. 77 § 3 k.c. jeżeli umowa została zawarta w formie szczególnej, jej rozwiązanie za zgodą obu stron wymaga zachowania takiej formy, jaką ustawa lub strony przewidziały w celu jej zawarcia; natomiast odstąpienie odmowy albo jej wypowiedzenie powinno być stwierdzone pismem. Powyższego, powódka nie wykazała, przy czym jeżeli ustawa zastrzega dla czynności prawnej formę szczególną (inną niż pisemną), czynność dokonana bez zachowania tej formy jest nieważna (art. 73 § 2 k.c.). Dodatkowo, o braku woli stron rozwiązania umowy przedwstępnej z dnia 15 maja 2006 r. świadczy wyrażenia w dniu 27 maja 2010 r. przez powódkę zgody na przeniesienie wynikających z niej praw i obowiązków na rzecz A. U. oraz powołanie się na wynikające z niej zobowiązania ( cause) w umowie przyrzeczonej.

Odnosząc się do kwestii zastrzeżonej w umowie przedwstępnej kary umownej należy zauważyć, iż zgodnie z art. 483 § 1 k.c. kara umowna może zostać zastrzeżona - z przedmiotowego punktu widzenia - na wypadek wystąpienia niewykonania zobowiązania lub nienależytego wykonania zobowiązania w ogólności, w tym konkretnych uchybień w zakresie sposobu wykonania zobowiązania. Nie ma przeszkód, aby w jednej umowie przewidzieć odrębną karę za niewykonanie, a odrębną za nienależyte wykonanie zobowiązania (por. wyrok SN z dnia 17 grudnia 2008 r., I CSK 240/08, LEX nr 484667). Kumulowane mogą być kary umowne zastrzeżone za różne postacie nienależytego wykonania zobowiązania, nie może natomiast być kumulowana kara umowna przewidziana za nienależyte wykonanie zobowiązania i kara umowna za niewykonanie zobowiązania, tak samo jak wierzyciel nie może żądać jednocześnie zapłaty kary umownej i wykonania zobowiązania, jeśli kara umowna była zastrzeżona na wypadek niewykonania zobowiązania (por. wyrok SA w Katowicach z dnia 20 grudnia 2006 r., I ACa 1354/06, LEX nr 307271). O zakresie zastosowania kary umownej rozstrzyga treść dokonanego przez strony zastrzeżenia, przy czym zastrzeżenie to może być przedmiotem wykładni oświadczenia woli stron (por. uchwała 7 sędziów SN z dnia 6 listopada 2003 r., III CZP 61/03).

Dokonując wykładni zawartych w umowie przedwstępnej postanowień w zakresie kary umownej Sąd Odwoławczy uznał, iż odszkodowanie ustalone początkowo na kwotę 500.000 zł, a następnie podwyższone do kwoty 2.000.000 zł zostało zastrzeżone celem naprawienia szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania. Strony karę umowną zastrzegły jedynie na wypadek „uchylenia się którejkolwiek ze stron od zawarcia umowy przyrzeczonej”, a to że w dniu 31 maja 2010 r. do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości doszło, nie budzi wątpliwości. Zobowiązanie sprzedającej do sprzedaży nieruchomości w stanie wolnym od jakichkolwiek obciążeń nie zostało zabezpieczone karą umowną. Kara umowna nie została również ustanowiona w razie opóźnienia w zawarciu umowy przyrzeczonej, bądź na wypadek innej postaci nienależytego wykonania zobowiązania.

Mając powyższe na uwadze, Sąd Odwoławczy doszedł do przekonania, iż z uwagi na zawarcie w dniu 31 maja 2010 r. przyrzeczonej umowy sprzedaży, kupującemu nie przysługiwała wierzytelności o zapłatę kary umownej przewidzianej na wypadek niewykonania umowy. Wobec powyższego, za nieistotną dla rozstrzygnięcia sprawy należało uznać okoliczność, czy w wyniku przeniesienia praw i obowiązków wynikających z przedwstępnej umowy sprzedaży A. U. wstąpił, w zakresie postanowień § 8 umowy, w prawa I. U.. Gdyby nawet do tego doszło, to i tak jego roszczenie z tytułu kary umownej należałoby uznać za bezpodstawne. Mając na uwadze, iż pozwany nie był jednocześnie wierzycielem powódki, podniesiony przez niego zarzut potrącenia pozostawał bezskuteczny.

W kontekście powyższych rozważań, w ocenie Sądu Okręgowego, skarżący nie wykazał naruszeń, których dopuścić się miał Sąd Rejonowy. Stwierdziwszy to Sąd Odwoławczy nie miał obowiązku ponownego, szczegółowego przytaczania argumentów na rzecz logicznego i zgodnego z zasadami doświadczenia życiowego rozumowania, które było udziałem Sądu Rejonowego, a które Sąd Odwoławczy akceptuje. W tym stanie rzeczy przyjąć należy, iż brak jest wadliwości przy czynieniu ustaleń faktycznych przez Sąd I instancji mogących skutkować nieprawidłową subsumcją prawną. Tym samym polemika z wyrażonym w uzasadnieniu stanowiskiem tego Sądu oraz przedstawione zarzuty apelacji, w ocenie Sądu Okręgowego nie dają podstaw do uwzględnienia zawartych w nich wniosków.

Mając powyższe na uwadze, na podstawie art. 385 k.p.c. Sąd Okręgowy orzekł jak w sentencji. Rozstrzygniecie o kosztach procesu znajduje podstawę w treści art. 98 k.p.c., zgodnie z którym strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony. Na koszty te składają się koszty zastępstwa procesowego powódki w wysokości 1.800 zł. Koszty zastępstwa zostały ustalone w oparciu o § 13 ust. 1 pkt 1 w zw. z § 6 pkt 6 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (Dz. U. Nr 163, poz. 1348 z późn. zm.).