Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

10 grudnia 2013 r.

Sąd Okręgowy we Wrocławiu I. Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący SSO Rafał Cieszyński

Protokolant Błażej Łój

po rozpoznaniu na rozprawie 05 grudnia 2013 r. we Wrocławiu

sprawy z powództwa Gminy W.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości położonej we W. przy ulicy (...)

o uchylenie uchwały

I.  uchyla uchwałę numer (...) podjętą 22 stycznia 2013 r. w drodze indywidualnego zbierania głosów przez Wspólnotę Mieszkaniową nieruchomości położonej we W. przy ulicy (...) w części, to jest w § 3 w zakresie dotyczącym obciążenia kosztem robót Gminę W.;

II.  oddala dalej idące powództwo;

III.  znosi wzajemnie koszty procesu.

Sygn. akt I C 410/13

UZASADNIENIE

Pozwem z 19 marca 2013 roku złożonym przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości położonej we W. przy ulicy (...) powód Gmina W. domagał się uchylenia uchwały numer (...) podjętej przez właścicieli lokali tworzących pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową w sprawie wykonania remontu w części wspólnej nieruchomości w 2013 r. oraz sposobie ponoszenia kosztów tego remontu z uwagi na:

- naruszenie art. 12 ust. 2 w zw. z art. 3 ust. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2000 r., nr 80, poz. 903 ze zm.) poprzez obciążenie kosztami remontu części wspólnej nieruchomości (przewodu kominowego) oraz kosztów związanych z pełnieniem nadzoru inwestorskiego – wyłącznie powódkę oraz pominięcie w partycypacji kosztów pozostałych właścicieli – stosownie do ich udziałów w nieruchomości wspólnej;

- naruszenie art. 13 w zw. z art. 14 powołanej ustawy, poprzez wyłączenie pozostałych właścicieli w nieruchomości przy ulicy (...) z obowiązku uczestnictwa w kosztach zarządu nieruchomością wspólną, to jest w wydatkach na remonty i bieżącą konserwację, a także kosztów związanych z pełnieniem nadzoru inwestorskiego;

- naruszenie interesu powoda oraz bezpieczeństwa pozostałych właścicieli (mieszkańców, użytkowników) poprzez pominięcie zakresem robót wytycznych zawartych w opinii kominiarskiej numer (...) z 07 grudnia 2012 r. i nieuwzględnieniu robót polegających na uporządkowaniu podłączeń do odpowiednich przewodów kominowych i usunięciu nieprawidłowości, które to prace zgodnie z opinią kominiarską powinny poprzedzać roboty określone zaskarżoną uchwałą;

- naruszenie interesu powoda przez brak określenia w uchwale terminu, w którym zarządca jest zobowiązany przekazać właścicielowi pisemną informację o zakończeniu prac wraz z protokołem odbioru.

Nadto powód wniósł o zasądzenie kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Uzasadniając powód podniósł, iż komin, podobnie jak klatka schodowa, elewacja, piony wodne, kanalizacyjne, instalacyjne, itp. – stanowi część wspólną nieruchomości i jego utrzymanie w należytym stanie technicznym należy do obowiązków wszystkich właścicieli budynku, nawet jeśli tylko część z nich w danym okresie korzysta z tego komina – przewodu kominowego (czy też na przykład klatki schodowej).

W odpowiedzi na pozew pozwana Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości położonej we W. przy ulicy (...) wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie od powoda kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego.

Pozwany zarzucił, że jeśli chodzi o komin w rozumieniu szybu kominowego, zaczynającego się od trzonu komina do wystającej ponad poszycie dachu czapy kominowej, to stosowna do tej części budynku wielolokalowego definicja nieruchomości wspólnej jest oczywista i nie budzi wątpliwości. Nie jest tak jednak w odniesieniu do wewnętrznych elementów szybu kominowego, to jest przewodów kominowych – kanałów dymowych, spalinowych lub wentylacyjnych, które zawsze są tak projektowane, że prowadzą do poszczególnych pomieszczeń w budynku. Przeloty tychże przewodów prowadzone są przez kolejne stropy międzykondygnacyjne na takiej zasadzie, że każdy z przewodów połączony jest najczęściej z odrębnym lokalem tak by zapewnić każdemu z nich sprawne usuwanie dymu, spalin lub wymiany powietrza. Technicznym przeznaczeniem i funkcją gospodarczą tych przewodów jest bowiem odprowadzanie dymu z nad paleniska lub spalin z kotła, względnie zapewnienie skutecznej wymiany powietrza zużytego bądź spalonego przez urządzenia gospodarstwa domowego, w tym służące do ogrzewania pomieszczeń przez użytkownika konkretnego, połączonego z tym przewodem lokalu. Skoro w rozumieniu przepisu art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali nieruchomość wspólną stanowią grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, utrzymanie w należytym stanie przewodu kominowego przynależnego i używanego wyłącznie przez jednego właściciela lokalu/lokali w budynku i tylko dla potrzeb tego lokalu /lokali, to znaczy z wyłączeniem pozostałych właścicieli – należeć winno tylko do tego właśnie właściciela. Mogące wynikać z niewłaściwego utrzymania tegoż przewodu potencjalne zagrożenie dla pozostałych mieszkańców budynku, nie czyni jeszcze z tego urządzenia, jak to podnosi powód, części wspólnej nieruchomości. Lokale mieszkalne numer (...) ((...) piętro) i numer (...) ((...) piętro) w budynku przy ulicy (...), a także lokal użytkowy, w pionie których przebiega przewód kominowy dymowy wymagający uszczelnienia (którego dotyczy zaskarżona uchwała) stanowi własność jednego właściciela, a to powodowej Gminy. Jak potwierdza to treść opinii kominiarskiej z 07 grudnia 2012 r. wszystkie te lokale korzystają z przewodu kominowego numer (...), który wymagał doszczelnienia. Skoro żaden inny właściciel nie korzystał z tego przewodu dymowego i to zarówno przed jego uszczelnieniem, jak i po dokonaniu wymaganego uszczelnienia, to służy on wyłącznie do użytku Gminy W., jako właściciela wpiętych do niego lokali, Gmina obowiązana jest samodzielnie ponosić koszty związane z utrzymaniem tego przewodu. Nadto pozwany zarzucił, iż jak wynika z pisma z 27 grudnia 2012 r. właścicieli lokali numer (...) i (...), w którym zainicjowali podjęcie zaskarżonej uchwały i jako posiadający 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej złożyli wniosek o głosowanie metodą jeden właściciel jeden głos – większość wykupionych lokali w budynku ma ogrzewanie gazowe i przewody kominowe, do których podłączone są te lokale były uszczelniane na wyłączny koszt poszczególnych właścicieli tych lokali (bez udziału Gminy). Tak więc zasada indywidualnego ponoszenia kosztów utrzymania przewodów kominowych przez każdego właściciela lokalu osobno za przewód, z którego korzysta z powodzeniem funkcjonuje w pozwanej Wspólnocie i to jak dotychczas bez sprzeciwu powodowej Gminy. Prace uszczelnieniowe zostały już wykonane, a 14 czerwca 2013 r. nastąpił ich komisyjny odbiór, zaś protokół sprawozdawczo opiniodawczy z 17 czerwca 2013 r. potwierdził prawidłowość szczelności i drożności przewodów. W ocenie pozwanego nie sposób wciągnąć z opinii kominiarskiej z 07 grudnia 2012 r. kategorycznego wniosku o kolejności wykonania i prac i ich wpływie na bezpieczeństwo, co potwierdza protokół z 17 czerwca 2013 r. Bezzasadnym zdaniem pozwanego był też zarzut dotyczący naruszenia interesów powoda poprzez brak określenia w uchwale terminu, w którym zarządca jest zobowiązany przekazać właścicielowi pisemną informację o zakończeniu prac. Pozwany zarzucił, iż uchwała w swojej treści o charakterze deklaratoryjnym, nie może zawierać tak szczegółowych postanowień, których miejscem jest umowa.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Gmina W., jako właściciel niewyodrębnionych lokali w nieruchomości położonej we W. przy ulicy (...), posiada udział w nieruchomości wspólnej w wysokości 6231/10000. Poza powodem Wspólnotę Mieszkaniową w tym budynku tworzy czworo innych właścicieli wyodrębnionych lokali mieszkalnych oraz czterech wyodrębnionych lokali użytkowych. Łączna liczba lokali w budynku przy ul. (...) jest większa niż siedem.

(dowód: okoliczność bezsporna;

wykaz właścicieli władających k. 16;

karta do głosowania k. 22 v)

06 grudnia 2012 r. kominiarz M. K. przeprowadził kontrolę przewodów kominowych w budynku mieszkalnym położonym we W. przy ulicy (...). Stwierdził występowanie sporych nieszczelności między przewodem dymowym numer (...) a wentylacyjnym numer (...) lokalu użytkowego na całej jego długości. Ustalenie dokładnego miejsca nieszczelności jest trudne do sprawdzenia. Zalecił nadto uporządkowanie połączeń do przewodów kominowych (według informacji z 09 listopada 2007 r. piec kaflowy w lokalu użytkowym powinien być podłączony do przewodu kominowego numer (...), jest natomiast do przewodu numer (...)). Uporządkowanie podłączeń do przewodów kominowych mogło nastąpić przed, w trakcie, jak i po uszczelnieniu przewodu kominowego.

(dowód: opinia numer (...) k. 24

zeznania świadka M. K. – elektroniczny protokół rozprawy z 05 grudnia 2013 r. k. 63-64 00:03:21-00:07:53 )

Pismem z 27 grudnia 2012 r. skierowanym do zarządcy nieruchomości przy ulicy (...) właściciele lokali numer (...) w związku z rozszczelnieniem przewodu kominowego wnieśli o przygotowanie pod głosowanie uchwały w sprawie uszczelnienia przewodu na koszt Gminy W. oraz wystąpili z żądaniem głosowania według zasady jeden właściciel – jeden głos.

(dowód: pismo k. 35)

Właściciele lokali tworzący pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową podjęli w trybie indywidualnego zbierania głosów uchwałę numer (...), w której zobowiązali zarządcę nieruchomości wspólnej (...) do zawarcia w imieniu Wspólnoty umowy na uszczelnienie przewodu dymowego do pieców kaflowych w lokalach mieszkania numer (...) (§ 1). Nadto udzielono pełnomocnictwa M. B. – zatrudnionej jako prezes zarządu spółki (...) – zarządzającej nieruchomością wspólną do reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej przed właściwymi organami administracji architektoniczno-budowlanej we wszystkich sprawach związanych z wykonaniem robót budowlanych o których mowa w § 1 oraz do składania za wspólnotę mieszkaniową oświadczeń woli w tym zakresie, a także do dysponowania nieruchomością wspólną przy ulicy (...) na cele budowlane (§ 2). Koszt robót pokryć miała Gmina W. jako właściciel lokali numer (...) po zakończeniu i rozliczeniu remontu w terminie 14 dni od wezwania do zapłaty. Szacunkowy koszt robót określonych w § 1 zgodnie z kosztorysem ofertowym po uwzględnieniu wynagrodzenia z tytułu sprawowania funkcji inwestora zastępczego nie powinien przekroczyć kwoty 4.888,88 zł brutto (§ 3). Rozliczenie remontu nastąpi na podstawie kosztorysu zamiennego (§ 4 ).

(dowód: uchwała numer (...) k. 22)

Powód został powiadomiony przez zarządcę Wspólnoty o podjęciu uchwały 05 lutego 2013 roku.

(dowód: okoliczność bezsporna;

pismo z 01 lutego 2013 r. k. 23)

Umową z 27 marca 2013 roku Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości położonej we W. przy ulicy (...) zleciła T. C. wykonanie robót budowlanych polegających na uszczelnieniu przewodu kominowego dymowego o długości 21 mb w pionie lokali mieszkalnych numer (...) w budynku wspólnoty położonym we W. przy ulicy (...). Roboty objęte umową wykonane zostały bez usterek i odebrane 14 czerwca 2013 r.

(dowód: umowa nr (...) k. 36 i 41-43

protokół k. 44)

W wyniku przeprowadzonych 17 czerwca 2013 roku oględzin-ekspertyzy urządzeń ogrzewczo-kominowych w W. przy ulicy (...) mistrz kominiarski stwierdził, że przewód kominowy został uszczelniony masą renowacyjną (...) na całej długości lokalu mieszkalnego numer (...). Szczelność przewodów jest dobra; drożność przewodów jest dobra.

(dowód: protokół sprawozdawczo opiniodawczy numer (...) k. 37)

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Powództwo zasługiwało na uwzględnienie w części

Zgodnie z art. 25 ust. 1 i 1a ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jednolity Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903, z późn. zmianami) właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo, o którym mowa, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Gmina W. w terminie zaskarżyła do Sądu uchwałę numer (...), w której właściciele lokali zobowiązali zarządcę do zawarcia umowy na uszczelnienie przewodu dymowego od pieców kaflowych w lokalach mieszkalnych numer (...) oraz ustalili, że koszt robót obciąży powodową Gminę.

W pierwszym rzędzie wskazać należy, iż nieuzasadnione okazały się twierdzenia powoda w przedmiocie naruszenia zaskarżoną uchwałą interesów powodowej Gminy oraz bezpieczeństwa pozostałych właścicieli lokali poprzez pominięcie i nie uwzględnienie w pierwszej kolejności robót polegających na uporządkowaniu podłączeń do odpowiednich przewodów kominowych, które to prace powinny poprzedzać roboty objęte zaskarżoną uchwałą. Nadto bezprzedmiotowy – jak i niezasadny – okazał się zarzut naruszenia interesów powódki poprzez brak określenia w uchwale terminu, w którym zarządca jest zobowiązany przekazać właścicielom pisemną informację o zakończeniu prac wraz z protokołem odbioru.

Jak wynika bowiem z przeprowadzonego w sprawie postępowania dowodowego, przede wszystkim, w postaci zeznań świadka M. K., z opinii którego powód wywodził naruszenie przepisów prawa w zakresie zagrożenia bezpieczeństwa jego i innych właścicieli lokali, wykonanie prac remontowych [uszczelnienie przewodu dymowego] nie tylko nie musiało być poprzedzone jego prawidłowym [zgodnym z wcześniejszymi wytycznymi zgodnie z informacją z 09 listopada 2007 roku] wpięciem ale wręcz winno być przeprowadzone jak najwcześniej, z uwagi na znaczną nieszczelność, którą podczas kontroli kominiarskiej M. K. stwierdził. Jednocześnie, jak z zeznań tych wynikało, przeprowadzenie czynności przepięcia przewodu kominowego mogło być wykonane tak przed podjęciem prac uszczelniających, w ich trakcie, jak i po ich przeprowadzeniu. Podkreślenia jednak wymaga fakt, iż jak jednoznacznie stwierdził to w swoich zeznaniach świadek M. K., priorytetowe było podjęcie prac uszczelnienia przewodów kominowych, których znaczna nieszczelność [co świadek stwierdził poprzez próby szczelnościowe] zagrażało bezpieczeństwu lokatorów.

Bezprzedmiotowym z kolei był zarzut powoda braku zawarcia w zaskarżonej uchwale postanowień w przedmiocie określenia terminu w którym zarządca jest zobowiązany przekazać właścicielom pisemną informację o zakończeniu prac wraz z protokołem odbioru, wobec wykonania zleconych prac, jak i przeprowadzenia procedury odbiorowej [k. 37 i 44]. Tym niemniej zauważyć należy, iż powód nie wskazał jakiego rodzaju interesy, czy też przepisy brak powyższych postanowień miałby naruszać, jak również skąd [legalne źródło obowiązku] takiego rodzaju zapisy miałyby wynikać.

Mając powyższe na uwadze, skoro w zakresie podjęcia czynności zmierzających do remontu przewodu kominowego nieruchomości wspólnej, poprzez zezwolenie na zawarcie umowy, powierzenie funkcji inwestora zastępczego i udzielenie stosownego pełnomocnictwa, zaskarżona uchwała nie tylko nie naruszała interesów żadnego z właścicieli oraz przepisów prawa, to dodatkowo, gwarantowała bezpieczeństwo właścicieli, w związku z podjęciem czynności zabezpieczających, to powództwo zmierzające do jej uchylenia w tym zakresie musiało bezwzględnie podlegać oddaleniu, jako oczywiście nieuzasadnione.

Słuszne zaś pozostawały dalsze twierdzenia dotyczące naruszenia norm art. 12 ust. 2 w zw. z art. 3 ust. 2 oraz art. 13 i 14 ustawy o własności lokali (j.t. Dz. U. z 2000 r., nr 80, poz. 903 z późn. zm.) poprzez obciążenie powodowej Gminy obowiązkiem poniesienia pełnych kosztów planowanych plac remontowych.

Powyższe postanowienia wynikały z argumentacji, zgodnie z którą przewody kominowe – kanały dymowe, spalinowe i wentylacyjne, jako połączone z konkretną nieruchomością lokalową i używane wyłącznie przez właściciela takiego lokalu, przynależą do tego lokalu, poprzez co koszty ich utrzymania i eksploatacji obciążają właściciela danego lokalu.

By podważyć zasadność tej argumentacji wystarczy wskazać, że uchwały właścicieli lokali dotyczyć mogą jedynie nieruchomości wspólnej i spraw z nią związanych, a nie mogą ingerować w prawa odrębnej własności lokali ( vide wyrok Sądu Najwyższego z 03 kwietnia 2009 r., sygn. akt II CSK 600/08, LEX numer 500188). Jak bowiem wyjaśnił to w powołanym orzeczeniu Sąd Najwyższy właściciele lokali nie mogą podejmować żadnych uchwał, które ingerowałyby w prawa odrębnej własności lokali. (tak też Ewa Bończak-Kucharczyk [w:] komentarz do art. 23 ustawy o własności lokali; SIP LEX).

Jeżeli zatem remont instalacji kominowej obciążałby co do zasady wyłącznie właściciela lokalu, niedopuszczalnym byłoby podjęcie w tym zakresie uchwały wspólnoty. Zgodnie zaś z art. 3 ust 2 ustawy o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2000 r., nr 80, poz. 903 z późn. zm.) nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Nie sposób zatem przypisać kominów, w tym przewodów kominowych do poszczególnych lokali i nie może być wątpliwości, iż stanowią one części wspólne nieruchomości. Konsekwencją powyższego pozostawało, że koszty koniecznego remontu przewodu kominowego na jego całej długości w budynku przy ul. (...) zaliczały się do wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej (por. art. 14 pkt 1 ustawy o własności lokali ), bowiem przewody kominowe stanowią wspólną część budynku. Sposób finansowania wydatków na utrzymanie nieruchomości wspólnej wskazuje art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali , z którego wynika, że właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej (w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach), w stosunku do wielkości przysługujących im udziałów w tej nieruchomości. Powyższa norma ma charakter bezwzględnie obowiązujący i uchwała właścicieli lokali nie może wprowadzać odstępstwa od wynikającej z niej zasady, obciążając całością wydatków na remont tylko jednego właściciela. Uchwała numer (...), w której właściciele lokali postanowili, że całość kosztów remontu [uszczelnienia] przewodu kominowego [dymowego] poniesie powodowa Gmina będący właścicielem niewyodrębnionych lokali w budynku pozwanej wspólnoty, pozostaje w sprzeczności z powołanym art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali i jako sprzeczna z tym przepisem prawa w tym zakresie (§ 3) podlegała uchyleniu.

Odstępstwa od zasady ponoszenia przez właścicieli lokali kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej nie uzasadnia także fakt, że wcześniejsze prace adaptacyjne, związane z przystosowaniem części lokali do ogrzewania gazowego ponieśli wyłącznie właściciele tych lokali.

Z przedstawionych względów Sąd w punkcie I. sentencji wyroku uchylił zaskarżoną uchwałę Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej we W. przy ul. (...) w części (w § 3), oddalając dalej idące powództwo.

Rozstrzygnięcie o kosztach procesu zawarte w punkcie III. sentencji wyroku Sąd wydał w oparciu o art. 100 zd. 1 k.p.c., zgodnie z którym w razie częściowego tylko uwzględnienia żądań koszty będą wzajemnie zniesione. Mając zatem na uwadze, że strony poniosły podobne koszty procesu, jak również jedynie częściowo (porównywalnie) utrzymały się przy swoich żądaniach, koszty te podlegały wzajemnemu zniesieniu.