Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Wrocław, dnia 17 grudnia 2013 r.

Sąd Okręgowy we Wrocławiu I Wydział Cywilny w następującym składzie:

Przewodniczący:SSO Sławomir Urbaniak

Protokolant:Irmina Szawica

po rozpoznaniu w dniu 3 grudnia 2013 r. we Wrocławiu

sprawy z powództwa Gminy W.-Zarządu Zasobu Komunalnego we W.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości położonej we W. przy ul. (...)

o uchylenie uchwał

I.  uchyla uchwałę nr (...) Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej we W. przy ul. (...) w sprawie wyrażenia wstępnej zgody na sprzedaż części nieruchomości wspólnej;

II.  dalej idące powództwo oddala;

III.  koszty postępowania pomiędzy stronami wzajemnie znosi.

UZASADNIENIE

Gmina W. reprezentowana przez Zarząd Zasobu Komunalnego domagała się w pozwie uchylenia uchwał Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej we W. przy ul. (...) w tym:

- uchwały nr (...) „w sprawie wyrażenia zgody na zmianę przeznaczenia części powierzchni strychowej stanowiącej część wspólną przedmiotowej nieruchomości na cele mieszkaniowe” z powodu:

1) jej niezgodności z przepisami prawa tj. art. 12 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn. zm.) w związku z art. 206 k.c. - poprzez pozbawienie jednego z członków Wspólnoty (właściciela pozostałych lokali niewyodrębnionych) prawa korzystania z nieruchomości wspólnej tj. ostatnich 40,44 m2 strychu, którego pozostała powierzchnia została już w całości zajęta przez wcześniejszą adaptację; co miało oznaczać, że Gmina W. została pozbawiona w sposób sprzeczny z art. 206 kc możliwości korzystania z tej części nieruchomości wspólnej w sposób, jaki można pogodzić z korzystaniem przez pozostałych właścicieli lokali;

2) jej niezgodności z przepisami prawa (między innymi z art. 27 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali -Dz. U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn. zm.) oraz naruszenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, poprzez uniemożliwienie (właścicielowi lokali niewyodrębnionych) oddania głosu w toku głosowania nad w/w uchwałą pozbawiając tym samym Gminę W. przysługującego jej prawa współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną;

3) naruszenia interesów Gminy W. - właściciela lokali w w/w Wspólnocie Mieszkaniowej poprzez bezprawne pozbawienie jej prawa głosu i uniemożliwienie jej ustosunkowania się do treści podejmowanej uchwały nr (...) Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) we W. „w sprawie wyrażenia zgody na zmianę przeznaczenia części powierzchni strychowej stanowiącej część wspólną przedmiotowej nieruchomości na cele mieszkaniowe";

4) jej niezgodności z przepisami prawa (miedzy innymi z art. 659 k.c.) oraz naruszenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, poprzez przyjęcie w § 3 uchwały Nr (...), iż Wspólnota Mieszkaniowa udziela zarządcy nieruchomości wspólnej pełnomocnictwa „(...) do zawarcia stosownej umowy przedwstępnej najmu z Adaptującym." Przepisy prawa cywilnego w części dotyczącej umów najmu - nie regulują „przedwstępnej umowy najmu". Powód podnosił, iż tym samym Zarządca został umocowany do zawarcia umowy nienazwanej, co może w przyszłości rodzić problemy interpretacyjne, tak co do zakresu udzielonego umocowania jak i charakteru zawartej umowy z Adaptującym.

- uchwały nr (...) Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) we W. „w sprawie wyrażenia zgody wstępnej na sprzedaż części nieruchomości wspólnej" z powodu:

1) ) jej niezgodności z przepisami prawa tj. art. 12 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn. zm.) w związku z art. 206 k.c. - poprzez pozbawienie jednego z członków Wspólnoty (właściciela pozostałych lokali niewyodrębnionych) prawa korzystania z nieruchomości wspólnej tj. ostatnich 40,44 m2 strychu, którego pozostała powierzchnia została już w całości zajęta przez wcześniejszą adaptację; co miało oznaczać, że Gmina W. została pozbawiona w sposób sprzeczny z art. 206 kc możliwości korzystania z tej części nieruchomości wspólnej w sposób, jaki można pogodzić z korzystaniem przez pozostałych właścicieli lokali;

2) jej niezgodności z przepisami prawa (miedzy innymi z art. 27 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn. zm.) oraz naruszenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, poprzez uniemożliwienie (właścicielowi lokali niewyodrębnionych) oddania głosu w toku głosowania nad w/w uchwałą pozbawiając tym samym Gminę W. przysługującego jej prawa współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną;

3) naruszenia interesów Gminy W. - właściciela lokali w w/w Wspólnocie Mieszkaniowej poprzez bezprawne pozbawienie jej prawa głosu i uniemożliwienie jej ustosunkowania się do treści podejmowanej uchwały (...) Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) we W. w sprawie wyrażenia zgody wstępnej na sprzedaż

części nieruchomości wspólnej";

4) niezgodności z przepisami prawa tj. art. 21 ust. 3 ustawy z dnia 24 I994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn. zm.) w związku z art. 99 § 1 k.c. - właściciele lokali, podejmując uchwałę dotyczącą konkretnej czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, powinni jednocześnie umocować w tej uchwale zarząd wspólnoty (lub inne wskazane osoby) do podjęcia określonych czynności, stanowiących wykonanie uchwały. Jeżeli do ważności czynności prawnej, którą podjąć ma zarząd, potrzebna jest szczególna forma, to pełnomocnictwo do jej dokonania powinno zostać udzielone w tej samej formie (art. 99 § 1 k.c). Jeśli chodzi o udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego (art. 22 ust. 3 pkt 5 ustawy o własności lokali), przepis art. 158 kc wymaga dla umowy sprzedaży, zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości formy notarialnej pod rygorem nieważności (art. 73 § 2 zd. 1 KC), dlatego też pełnomocnictwo do dokonania takiej czynności powinno zostać udzielone także w formie notarialnej. Aby temu wymaganiu sprostać, wspólnota mieszkaniowa powinna na zebranie właścicieli zaprosić notariusza, który z tego zebrania sporządzi protokół notarialny. Protokół notarialny z zebrania wspólnoty powinien w swej treści zawierać udokumentowanie podjętej przez właścicieli lokali uchwały wyrażającej zgodę na to, aby zarząd sprzedał w imieniu wspólnoty określoną nieruchomość, oraz uchwały wyrażającej oświadczenie o udzieleniu zarządowi pełnomocnictwa na wykonanie pierwszej uchwały.

W uzasadnieniu żądania pozwu strona powodowa podała nadto, że w nieruchomości położonej we W. przy ul. (...) znajduje się łącznie 9 lokali mieszkalnych. Gmina W. jest właścicielem 3 lokali mieszkalnych, co stanowi 29,27 % udziałów w nieruchomości wspólnej. Właściciele lokali tworzą wspólnotę mieszkaniową. Zarząd nieruchomością wspólną został powierzony zarządcy – spółce cywilnej - (...) W. K., G. E. z siedzibą we W. przy ul. (...). W dniu 13.06.2013 r. w/w zarządca powiadomił Gminę W. –Zarząd Zasobu Komunalnego o podjęciu przez Wspólnotę Mieszkaniową nieruchomości położonej we W. przy ul. (...) – w drodze indywidualnego zbierania głosów uchwał: nr (...) „w sprawie wyrażenia zgody na zmianę przeznaczenia części powierzchni strychowej stanowiącej część wspólną przedmiotowej nieruchomości na cele mieszkaniowe” i nr (...) „w sprawie wyrażenia zgody wstępnej na sprzedaż części nieruchomości wspólnej”. Gminie W. nie umożliwiono oddania głosu w toku głosowania nad w/w uchwałami –pozbawiając w ten sposób stronę powodową przysługującego jej prawa współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną. Jak podniosła powódka, zgodnie z protokołem z zebrania członków pozwanej Wspólnoty z dnia 4.06.2013 r. zebranie to zostało przeniesione na 20.06.2013 r. W tym stanie rzeczy w sposób sprzeczny z ustaleniami poczynionymi na zebraniu w dniu 4.06.2013 r. poddano skarżone uchwały pod głosowanie w drodze indywidualnego głosowania zamiast na kolejnym zebraniu.

Strona pozwana Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości położonej we W. przy ul. (...) w odpowiedzi na pozew wniosła o oddalenie powództwa w całości.

W uzasadnieniu swojego stanowiska pozwana w pierwszym rzędzie zarzuciła, że uchwały opisane w pozwie zostały przez powódkę zaskarżone z uchybieniem terminu wskazanego w art. 25 ustawy o własności lokali (6 tygodni od podjęcia uchwał).

Dalej, odnosząc się do żądania pozwu, pozwana stwierdziła, że na ostatniej kondygnacji nieruchomości położonej we W. przy ul. (...) znajduje się strych o powierzchni 40,44 m kw. bezprawnie wykorzystywany przez najemcę lokalu gminnego nr (...) jako prywatny składzik zbędnych rzeczy, które nie mieszczą się w lokalu mieszkalnym oraz suszarnia, co zagraża bezpieczeństwu budynku. Właściciele lokalu nr (...) wyrazili chęć adaptowania pozostałej części strychu na cele mieszkalne. W związku z powyższym na dzień 4.06.2013 r. zwołane zostało zebranie pozwanej Wspólnoty, którego przedmiotem miało być omówienie wykonania adaptacji oraz głosowanie nad uchwałą w sprawie wyrażenia zgody na adaptację strychu w celu powiększenie mieszkania nr (...). O planowanym zebraniu Gmina W. została powiadomiona w dniu 21.05.2013 r. Na zebranie Wspólnoty w dniu 4.06.2013 r. przybyli jedynie właściciele wyodrębnionych lokali nr (...) posiadający łączny udział w nieruchomości w wysokości 23,08 %. W związku z niską frekwencją zdecydowano o przełożeniu zebrania na dzień 20.06.2013 r., które ostatecznie nie doszło do skutku. Twierdzenie przez stronę powodową, że na zebraniu w dniu 4.06.2013 r. został określony sposób w jaki odbędzie się głosowanie nad uchwałami nr (...) oraz (...) to jedynie domniemanie nie mające potwierdzenia w rzeczywistości. W imieniu zarządu wspólnoty zarządca nieruchomości przygotował uchwały wspólnoty mieszkaniowej nr (...) „w sprawie wyrażenia zgody na zmianę przeznaczenia części powierzchni strychowej stanowiącej część wspólną przedmiotowej nieruchomości na cele mieszkaniowe” i nr (...) „w sprawie wyrażenia zgody wstępnej na sprzedaż części nieruchomości wspólnej”, które zostały skierowane do indywidualnego zbierania głosów i podjęte w dniu 10.06.2013 r. zgodnie z art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali. Za przyjęciem uchwały nr (...) głosowali właściciele posiadający łączny udział w nieruchomości w wysokości 61,33 %, za przyjęciem uchwały nr (...) głosowali właściciele posiadający łączny udział w nieruchomości także w wysokości 61,33 %. Uchwały weszły w życie z dniem ich podjęcia. W dniu 13.06.2013 r. Gmina W. jako właściciel niewyodrębnionych lokali została powiadomiona o treści podjętych uchwał zgodnie z art. 23 ust. 3 ustawy o własności lokali. Zdaniem pozwanej Wspólnoty zostały dopełnione wszelkie wymogi formalne przy podejmowaniu uchwał nr (...) i (...).

Odpowiadając na zarzuty dotyczące wadliwości uchwał zgłoszone w pozwie strona pozwana poczyniła następujące uwagi.

I.1. W chwili obecnej powierzchnia strychu mająca być przedmiotem adaptacji jest bezprawnie użytkowana przez najemcę gminnego lokalu nr (...) jako prywatny skład oraz suszarnia, co ogranicza pozostałym członkom Wspólnoty możliwość współkorzystania z części wspólnej. O obecnym stanie rzeczy Gmina W. była informowana pismem z dnia 29.06.2013 r. lecz do dnia złożenia odpowiedzi na pozew nie podjęła w tym temacie żadnych działań. Dodatkowo w związku ze składowaniem na strychu przez najemcę lokalu nr (...) materiałów palnych wykonanych z drewna oraz tworzyw sztucznych Gmina w pośredni sposób przyczynia się do zwiększenia zagrożenia dla życia i mienia pozostałych mieszkańców budynku. Wykonanie adaptacji poprawi bezpieczeństwo mieszkańców budynku, a uzyskane od adaptującego środki przeznaczone na remonty zwiększą wartość nieruchomości, co leży w interesie wszystkich współwłaścicieli. Pozwana podniosła, że żadne przepisy nie nakazują utrzymania pomieszczenia strychowego w istniejących budynkach, jak również zapewnienia go w budynkach nowowznoszonych, a jego utrzymywanie nie ma dla Wspólnoty żadnego ekonomicznego ani społecznego uzasadnienia, czego wyrazem było podjęcie w drodze indywidualnego zbierania głosów uchwał nr (...) oraz (...).

I.2. Strona pozwana wskazała, że w wyroku z 8.07.2004 r. (IV CK 543/03) Sąd Najwyższy stwierdził, iż niedopełnienie ustawowego obowiązku powiadomienia każdego właściciela o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów (art. 23 ust. 3 uwl) nie ma wpływu na skuteczność uchwały, gdyż w tym trybie uchwała zapada z chwilą oddania ostatniego głosu przesądzającego o uzyskaniu większości. Jak wynika z cytowanego wyroku uchwały w trybie indywidualnego zbierania głosów zapadają z chwilą oddania ostatniego głosu przesądzającego o uzyskaniu większości, a dalsze zbieranie podpisów mija się z celem gdyż nawet w przypadku gdyby wszyscy pozostali właściciele, którzy jeszcze nie głosowali nad uchwałą oddali głosy przeciw uchwale, uchwała i tak zostałaby podjęta w myśl art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali.

I.3. Zgodnie z art. 27 ustawy o własności lokali każdy właściciel ma prawo i obowiązek współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną. Zdaniem pozwanej Gmina W. skutecznie pozbawiła się prawa ustosunkowania się do treści uchwał oraz nie dopełniła obowiązku współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną nie desygnując żadnego przedstawiciela na zebranie Wspólnoty Mieszkaniowej w dniu 4.06.2013 r., którego celem było omówienie wszelkich zagadnień związanych z dokonaniem adaptacji strychu przez właścicieli lokalu nr (...).

I.4. Umowa przedwstępna to zgodnie z art. 389 par. 1 kc umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy i powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. W par. 3 uchwały nr (...) Wspólnota udzieliła zarządcy pełnomocnictwa do zawarcia z adaptującym przedwstępnej umowy najmu, czyli zobowiązania się w imieniu Wspólnoty do zawarcia w przyszłości z adaptującym umowy najmu, której treść regulują art. 659-679 kc. Podstawowe warunki na jakich ma zostać zawarta umowa najmu zostały określone w par. 6 uchwały nr (...). Zgodnie z zapisami art. 389 par. 1 kc umowa przedwstępna może zawierać jedynie warunki przewidziane dla przyrzeczonej umowy najmu. Nie ma tu mowy o żadnej dowolności interpretacji udzielonego pełnomocnictwa jak i charakteru umowy.

Odnosząc się do trzech pierwszych zarzutów strony powodowej dotyczących drugiej ze skarżonych uchwał (nr (...)) pozwana powieliła argumentację przedstawioną w powyższych punktach I.1, I.2 i I.3. Co do zarzutu czwartego pozwana stwierdziła, że uchwała nr (...) „w sprawie wyrażenia wstępnej zgody na sprzedaż części nieruchomości wspólnej” nie stanowi podstawy oraz nie udziela zarządcy pełnomocnictwa do wyodrębnienia lokalu na rzecz Wspólnoty, przeniesienia własności lokalu na rzecz adaptującego oraz zmiany udziałów procentowych w nieruchomości, a jedynie przedstawia ogólny zarys warunków, na których zostaną przeprowadzone w/w czynności jeżeli zostanie spełniony warunek konieczny – powstanie adaptacja strychu spełniająca wymogi dla samodzielnego lokalu. Jest to swoistego rodzaju gwarancja dla adaptującego, że jeżeli dokona on na własny koszt adaptacji strychu, poniesie związane z tym nakłady, Wspólnota Mieszkaniowa przeniesie na niego własność powstałego lokalu na z góry określonych warunkach w sposób prawem przewidziany. Uchwała nr (...) nie stanowi pełnomocnictwa do wykonania konkretnej czynności prawnej, dla której przepisy kodeksu cywilnego przewidują szczególną formę, a co za tym idzie sama uchwała również nie wymaga szczególnej formy.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

W nieruchomości położonej we W. przy ul. (...) znajduje się łącznie 9 lokali mieszkalnych. Gmina W. jest właścicielem 3 lokali mieszkalnych, co stanowi 29,27 % udziałów w nieruchomości wspólnej. Właściciele lokali tworzą wspólnotę mieszkaniową. Zarząd nieruchomością wspólną został powierzony zarządcy – spółce cywilnej - (...) W. K., G. E. z siedzibą we W. przy ul. (...).

(bezsporne)

Na ostatniej kondygnacji nieruchomości położonej we W. przy ul. (...) znajduje się strych o powierzchni 40,44 m kw. wykorzystywany przez najemcę lokalu gminnego nr (...) jako prywatny składzik zbędnych rzeczy, które nie mieszczą się w lokalu mieszkalnym oraz suszarnia.

(okoliczności uznane za przyznane przez stronę powodową)

Właściciele lokalu nr (...) wyrazili chęć adaptowania pozostałej części strychu na cele mieszkalne. W związku z powyższym na dzień 4.06.2013 r. zwołane zostało zebranie pozwanej Wspólnoty, którego przedmiotem miało być omówienie wykonania adaptacji oraz głosowanie nad uchwałą w sprawie wyrażenia zgody na adaptację strychu w celu powiększenie mieszkania nr (...). O planowanym zebraniu Gmina W. została powiadomiona w dniu 21.05.2013 r. Na zebranie Wspólnoty w dniu 4.06.2013 r. przybyli jedynie właściciele wyodrębnionych lokali nr (...) posiadający łączny udział w nieruchomości w wysokości 23,08 %. W związku z niską frekwencją zdecydowano o przełożeniu zebrania na dzień 20.06.2013 r., które ostatecznie nie doszło do skutku. W imieniu zarządu wspólnoty zarządca nieruchomości przygotował uchwały wspólnoty mieszkaniowej nr (...) „w sprawie wyrażenia zgody na zmianę przeznaczenia części powierzchni strychowej stanowiącej część wspólną przedmiotowej nieruchomości na cele mieszkaniowe” i nr (...) „w sprawie wyrażenia zgody wstępnej na sprzedaż części nieruchomości wspólnej”, które zostały skierowane do indywidualnego zbierania głosów i podjęte w dniu 10.06.2013 r. Za przyjęciem uchwały nr (...) głosowali właściciele posiadający łączny udział w nieruchomości w wysokości 61,33 %, za przyjęciem uchwały nr (...) głosowali właściciele posiadający łączny udział w nieruchomości także w wysokości 61,33 %. W dniu 13.06.2013 r. Gmina W. jako właściciel niewyodrębnionych lokali została powiadomiona o treści podjętych uchwał.

(dowód: -zawiadomienie o zebraniu, k.20,

-lista obecności na zebraniu Wspólnoty w dniu 4.06.2013 r., k.51,

-uchwały pozwanej Wspólnoty nr (...),k.16-19,

-zawiadomienie Gminy W. o treści uchwał nr (...) i (...), k.15)

Sąd zważył co następuje:

Materialno-prawną podstawę powództwa stanowił przepis art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jednolity Dz.U. 2000 r. Nr 80, poz. 903, z późn. zmianami). Zgodnie z hipotezą tego przepisu właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do Sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo, o którym mowa w ust. 1, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. W sprawie niniejszej termin ten rozpoczął bieg w dniu 13.06.2013 r., kiedy to strona powodowa została zawiadomiona przez zarządcę o podjęciu uchwał nr (...) i nr (...) w drodze indywidualnego zbierania głosów. Co do daty zawiadomienia o podjęciu i treści w/w uchwał nie było sporu między stronami, pozwana Wspólnota datę tą przyznała. Tak więc liczenie 6-tygodniowego terminu rozpocząć należało od tej daty i skonstatować, że upływał on w dniu 25.07.2013 r. Strona powodowa wniosła do Sądu pozew o uchylenie uchwały w dniu 24.07.2013 r. (data złożenia przesyłki w urzędzie pocztowym), a zatem zawitemu terminowi nie uchybiła.

Przechodząc do zarzutów podniesionych przez stronę powodową w pozwie świadczących o wadliwości uchwały nr (...) należy na wstępie stwierdzić, że Sąd w całej rozciągłości podziela stanowisko strony pozwanej wyrażone w odpowiedzi na pozew co do bezzasadności tychże zarzutów.

I tak, za fakt przyznany przez stronę powodową (nie zaprzeczono twierdzeniom zawartym w odpowiedzi na pozew) należy uznać tę okoliczność, że w chwili obecnej powierzchnia strychu mająca być przedmiotem adaptacji jest bezprawnie użytkowana przez najemcę gminnego lokalu nr (...) jako prywatny skład oraz suszarnia, co ogranicza pozostałym członkom Wspólnoty możliwość współkorzystania z części wspólnej. Niewątpliwie, w ocenie Sądu, uzyskane od adaptującego środki przeznaczone na remonty zwiększą wartość nieruchomości, co leży w interesie wszystkich współwłaścicieli. Podkreślić też należy, że żadne przepisy nie nakazują utrzymania pomieszczenia strychowego w istniejących budynkach, jak również zapewnienia go w budynkach nowowznoszonych, a jego utrzymywanie nie ma dla Wspólnoty (w szczególności w istocie także dla powodowej Gminy) żadnego ekonomicznego ani społecznego uzasadnienia (co należy wnioskować z aktualnego sposobu wykorzystywania tego fragmentu części wspólnych budynku), czego także wyrazem było podjęcie w drodze indywidualnego zbierania głosów uchwał nr (...) oraz (...).

Jeśli chodzi o sposób głosowania nad skarżoną uchwałą to strona pozwana wskazała, że w wyroku z 8.07.2004 r. (IV CK 543/03) Sąd Najwyższy stwierdził, iż niedopełnienie ustawowego obowiązku powiadomienia każdego właściciela o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów (art. 23 ust. 3 uwl) nie ma wpływu na skuteczność uchwały, gdyż w tym trybie uchwała zapada z chwilą oddania ostatniego głosu przesądzającego o uzyskaniu większości. Sąd w tym składzie podziela pogląd, że uchwały podejmowane w trybie indywidualnego zbierania głosów zapadają z chwilą oddania ostatniego głosu przesądzającego o uzyskaniu większości, a zaprzestanie dalszego zbierania podpisów nie może wpływać na ważność uchwały, gdyż nawet w przypadku gdyby wszyscy pozostali właściciele, którzy jeszcze nie głosowali nad uchwałą oddali głosy przeciw uchwale, uchwała i tak zostałaby podjęta w myśl art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali.

Zgodnie z art. 27 ustawy o własności lokali każdy właściciel ma prawo i obowiązek współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną. Tymczasem powodowa Gmina W. skutecznie pozbawiła się prawa ustosunkowania się do treści uchwał oraz nie dopełniła obowiązku współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną nie desygnując żadnego przedstawiciela na zebranie Wspólnoty Mieszkaniowej w dniu 4.06.2013 r., którego celem było omówienie wszelkich zagadnień związanych z dokonaniem adaptacji strychu przez właścicieli lokalu nr (...).

Odnosząc się do ostatniej kwestii poruszonej przez skarżącego w przypadku uchwały nr (...) stwierdzić należy, że przepisy art. 389-390 kc absolutnie nie wykluczają możliwości zawierania przedwstępnych umów najmu, jest to także konsekwencja obowiązującej jako jedna z podstawowych zasad polskiego prawa cywilnego zasady swobody umów. Dodać trzeba, iż w par. 3 uchwały nr (...) Wspólnota udzieliła zarządcy pełnomocnictwa do zawarcia z adaptującym przedwstępnej umowy najmu, czyli zobowiązania się w imieniu Wspólnoty do zawarcia w przyszłości z adaptującym umowy najmu, której treść regulują art. 659-679 kc. Podstawowe warunki na jakich ma zostać zawarta umowa najmu zostały określone w par. 6 uchwały nr (...). W związku z tym, wbrew twierdzeniom powódki nie pozostawiono pełnomocnikowi w uchwale pola do jakiejkolwiek dowolnej interpretacji i nie może być mowy o stanie jakiejkolwiek niepewności prawnej.

Przechodząc do drugiej z uchwał (nr (...)), należy w pierwszej kolejności wskazać, że art. 22 u.o.w.l. wskazuje, że do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. W punkcie 3 tego przepisu wymieniono przykładowy katalog czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, do których zaliczono w szczególności: zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej (pkt. 4), udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego (pkt. 5), udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej (pkt. 5a) i dokonanie podziału nieruchomości wspólnej (pkt. 6).

Treść uchwały nr (...) w sprawie wyrażenia zgody wstępnej zgody na sprzedaż części nieruchomości wspólnej wskazuje, że dotyczyła ona czynności przekraczającej zwykły zarząd oraz że została podjęta na podstawie art. 22 ust. 3 większością 61,33 % głosów.

Stan faktyczny sprawy wskazywał także, że Gmina W. nie brała udziału w głosowaniu. Zgody na podjęcie uchwały nie wyraziła także właścicielka lokalu nr (...) K. O.). W głosowaniu nad uchwałą nie wzięli zatem udziału wszyscy właściciele lokali, a jeden z nich sprzeciwił się jej podjęciu. Wskazać należy, że wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej, ustalona zgodnie z treścią art. 3 ust. 3 u.o.w.l. jest ściśle związana z powierzchnią lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość (a więc związana jest z powierzchnią prawa głównego). Zatem zmiana powierzchni lokalu prowadzić będzie do zmiany wysokości udziału w nieruchomości wspólnej, to jest do zmiany zakresu prawa mającego charakter części składowej. Nie ulegało wątpliwości, zdaniem Sądu, że podjęta przez pozwaną wspólnotę uchwała nr (...) zmierzała w swoich konsekwencjach do zmiany udziałów poszczególnych członków wspólnoty w nieruchomości wspólnej, ponieważ zwiększając powierzchnię jednego z lokali kosztem powierzchni nieruchomości wspólnej zmieniała także udziały poszczególnych członków wspólnoty w nieruchomości wspólnej. Sąd Najwyższy w uzasadnieniu postanowienia z dnia 24.11.2010 r. (II CSK 267/10), wyraził pogląd, że zmiana udziałów w nieruchomości wspólnej tylko formalnie mieści się w uregulowaniu z art. 22 ust. 3 pkt 5 a, jednak ze względu na skutki wywierające wpływ na sferę praw i obowiązków właścicieli lokali, nie może być traktowana jako możliwa do dokonania na podstawie uchwały podjętej przez większość właścicieli. Sąd Najwyższy stwierdził także, że w czynności prawnej prowadzącej do zmiany wysokości udziałów muszą wziąć udział wszyscy właściciele lokali. W podobnym tonie wypowiedział się w wyroku z dnia 31.01.2013 r. Sąd Apelacyjny w Łodzi (I ACa 1064/12) wskazując, że właściciele nie mogą w trybie przepisów ustawy o własności lokali podejmować żadnych uchwał, które ingerowałyby w prawa odrębnej własności lokali. Nadto, zdaniem Sądu, w sytuacji gdy zmiana wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej jest następstwem zmian w prawie odrębnej własności lokali i w związku z tym ustalenie wysokości udziałów powinno nastąpić w umowie zawartej z udziałem wszystkich właścicieli lokali, to zmiana dokonana przez wspólnotę w drodze uchwały podjętej większością głosów nie może być skuteczna jako niemieszcząca się w kompetencjach tego organu zakreślonych przepisem art. 22 ust. 3 u.o.w.l. Należy więc stwierdzić, że przepis ten znajdzie zastosowanie gdy udział w nieruchomości wspólnej został błędnie wyliczony czyli w przypadku gdy zachodzi potrzeba sprostowania omyłki rachunkowej, bez ingerencji w sferę praw i obowiązków właścicieli lokali. Ze względu jednak na skutki wywierające wpływ na sferę praw i obowiązków właścicieli lokali, zmiana udziałów dokonana na jego podstawie nie może być traktowana jako możliwa do dokonania na podstawie uchwały podjętej przez większość właścicieli.

Podjęcie uchwały nr (...) w drodze głosowania większością głosów nie było prawidłowe, gdyż ingerowała w prawo odrębnej własności lokali a w konsekwencji w wysokość udziałów w częściach wspólnych. Zgodnie zaś z art. 3 ust. 7 ustawy o własności lokali w budynkach, w których nastąpiło wyodrębnienie własności co najmniej jednego lokalu i ustalenie wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej bez uwzględnienia powierzchni pomieszczeń przynależnych lub w sposób inny niż określony w ust. 3, a przy wyodrębnianiu kolejnych lokali ustalano wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej w taki sam sposób, do czasu wyodrębnienia ostatniego lokalu stosuje się zasady obliczania udziału w nieruchomości wspólnej takie, jak przy wyodrębnieniu pierwszego lokalu. Oznacza to, że dokonanie zmiany wielkości udziałów współwłaścicieli w częściach wspólnych niezbędne jest zawarcie stosownej umowy.

Stan faktyczny wskazywał, że współwłaściciele nieruchomości wspólnej nie byli jednomyślni w zaakceptowaniu treści uchwały nr (...). W tej sytuacji wymagane jest na podstawie odniesienia opisanego w art. 1 ust. 2 u.o.w.l., poszukiwanie rozwiązań na gruncie kodeksu cywilnego (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18.11.2004 r., sygn. I CK 357/04). Strona pozwana może bowiem uzyskać zgodę współwłaścicieli, których udziały wynoszą co najmniej połowę i w postępowaniu sądowym wytoczonym na podstawie art. 199 k.c. dążyć do uzyskania zastępczej zgody Sądu do rozporządzenia rzeczą wspólną przekraczającą zakres zwykłego zarządu.

Już z tej przyczyny powództwo w części dotyczącej uchwały nr (...) zasługuje na uwzględnienie.

Na zakończenie Sąd zauważa, że podziela stanowisko podnoszone przez stronę powodową, że tego rodzaju uchwały powinny być podejmowane we właściwej dla przeniesienia własności nieruchomości formie. Zgodnie bowiem z treścią art. 99 § 1 k.c., jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. Uchwała nr (...) w § 4 zawiera upoważnienie do podpisania stosownych aktów notarialnych na podstawie których dojdzie do zbycia części nieruchomości, zmiany udziałów. Wobec treści art. 158 k.c. umowa przeniesienia własności nieruchomości winna być zawarta w formie aktu notarialnego i pełnomocnictwo do zawarcia takiej umowy także powinno mieć przedmiotową formę. Z uwagi jednak na fakt, iż uchwała została sporządzona w zwykłej formie pisemnej, w istocie doszło do naruszenia art. 99 k.c. Nie ma przy tym znaczenia, że strona pozwana wskazywała na to, że mamy do czynienia ze „wstępną zgodą” na sprzedaż. Jej treść jest, szczególnie w § 2 i 3, jest zdaniem Sądu jednoznaczna i dlatego wymagała ona, niezależnie od przyjętego przez strony nazewnictwa, zastosowania formy notarialnej. Naruszenie treści art. 99 k.c. stanowiło także dodatkowy argument za przyjęciem, iż uchwała nr (...) winna zostać wyeliminowana z porządku prawnego.

Biorąc powyższe pod uwagę Sąd, działając na podstawie powołanych wyżej przepisów orzekł jak w pkt. I i II sentencji wyroku.

O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 100 kpc mając na względzie, że obie strony wygrały proces w równym stopniu.