Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 20 marca 2014 r.

  Sąd Rejonowy w Kłodzku, I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący: SSR Ewa Karp

Protokolant: Ewelina Świrta

po rozpoznaniu w dniu 11 marca 2014 r. w Kłodzku

sprawy z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) w K.

przeciwko G. M.

o zapłatę 1.600,00 zł

oddala powództwo.

Sygn. akt I C 1702/13

UZASADNIENIE

Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości przy ul. (...)w K.wniosła o zasądzenie od pozwanej G. M. kwoty 1.600 zł z odsetkami ustawowymi od kwoty 100 zł od dnia 01.01.2010 r. do dnia zapłaty, od kwoty 400 zł od dnia 25 maja 2010 r. do dnia zapłaty, od kwoty 700 zł od dnia 23 listopada 2010 r. do dnia zapłaty, od kwoty 400 zł od dnia 7 stycznia 2013 r. do dnia zapłaty.

W uzasadnieniu Wspólnota podniosła, że pozwana jest właścicielką mieszkania położonego w K. przy ul. (...) i wskazała, że pozwana zajmowała bez tytułu prawnego piwnicę, znajdująca się w nieruchomości strony powodowej, a wezwana do zapłaty kwoty 1.600 zł z tytułu należności za bezumowne korzystanie, nie uiściła dochodzonej należności i wskazała, że nie wydała piwnicy, bowiem nie została jej udostępniona inna piwnica w nieruchomości przy ul. (...), pomimo zobowiązania zarządcy. Wskazała także, że pozostali członkowie wspólnoty uregulowali sprawę piwnic, w ten sposób, aby członkowie danej wspólnoty korzystali jedynie z piwnic znajdujących się w obrębie danej nieruchomości wspólnej i podniosła, że Wspólnoty mieszkaniowe podjęły uchwały o zamianie komórek lokatorskich.

W dniu 21 października 2013 r. Referendarz Sądowy przy Sądzie Rejonowym

w K., w sprawie o sygn.. akt I Nc 2971/13, wydał nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym zgodnie z żądaniem pozwu.

Pozwana złożyła sprzeciw od opisanego powyżej nakazu zapłaty, zaskarżając go w całości i wnosząc o oddalenie powództwa w całości.

W uzasadnieniu stwierdziła, że sporna piwnica została w 1965 roku przyznana jej babci Z. A., której jest spadkobierczynią, jako pomieszczenie przynależne do lokalu nr (...)w budynku przy ul. (...)i w tym pomieszczeniu przechowywała różne potrzebne sprzęty, dla których nie miała schowka w swoim mieszkaniu, a po wykupie mieszkań przez niektórych najemców lokali mieszkalnych w nieruchomości nr (...)(w tym babcię pozwanej), zajmowane przez nich piwnice pozostały na terenie przynależnym do nieruchomości nr (...), a we Wspólnocie nr (...), cześć piwnic pozostawała w posiadaniu właścicieli lokali Wspólnoty mieszkaniowej nr(...).

Pozwana wskazała, że Wspólnoty nr (...) podjęły uchwały o zamianie piwnic pomiędzy członkami wspólnot, a pomimo tego Zarządca nie wskazał pozwanej żadnej piwnicy na terenie Wspólnoty nr (...), lecz wezwał pozwaną do opróżnienia pomieszczenia, grożąc naliczaniem odszkodowania.

Z ostrożności procesowej pozwana podniosła zarzut przedawnienia co do roszczeń za okres od 1 grudnia 2009 r. do 31 sierpnia 2010 r., gdyż należności te podlegają trzyletniemu okresowi przedawnienia.

Odnosząc się do sprzeciwu pozwanej, strona powodowa podtrzymała w całości swoje żądania i wskazała, że twierdzenie pozwanej, że na zarządcy ciążył obowiązek wskazania pozwanej piwnicy przy ul. (...) jest pozbawione jakichkolwiek podstaw. Natomiast co do zarzutu przedawnienia wskazała, że do roszczeń z tytułu bezumownego korzystania ma zastosowanie 10 letni termin przedawnienia.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny w sprawie:

G. M.jest właścicielką lokalu mieszkalnego położonego w K.przy ul. (...)o powierzchni 24,88 m2 oraz udziału (...)części we wspólnych częściach budynku położonego przy ul. (...).

/bezsporne/

Wspólnoty Mieszkaniowe nieruchomości położonych przy ul. (...) mają tego samego zarządcę – Zakład Administracji (...) sp. z o.o.

/bezsporne/

G. M. nabyła lokal w drodze spadkobrania po Z. A., która w dniu 2 grudnia 1999 r. nabyła ten lokal od Gminy.

Dowód:

-

postanowienie spadkowe – k. 11;

-

akt notarialny – k. 116 – 118;

Z. A., a następnie G. M.zajmowały wskazaną im piwnicę w nieruchomości położonej przy ul. (...).

Dowód:

-

rysunek – k. 95;

-

spis – k. 98;

Sprzedaż lokali mieszkalnych położonych na ul. (...)

w każdym przypadku następowała bez piwnic.

Dowód:

-

pismo – k. 16;

W nieruchomości położonej przy ul. (...) znajduję się 15 lokali

mieszkalnych, 9 rodzin posiada piwnice w tym budynku, 3 rodziny – w nieruchomości położonej przy ul. (...)rodziny nie mają piwnic. W nieruchomości położonej przy ul. (...)znajduję się 15 lokali mieszkalnych, 8 rodzin posiada piwnice w tym budynku, 8 rodzin użytkuje piwnice położone w nieruchomości położonej przy ul. (...)rodzin z nieruchomości położonej przy ul. (...), użytkuje piwnice położone w nieruchomości nr(...).

Dowód:

-

pismo – k. 12;

Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) w dniu 30 września 2008 r.

podjęła uchwałę w sprawie zamurowania przejścia piwniczego między klatkami przy ul. (...).

Dowód:

-

uchwała – k. 19;

Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) w dniu 30 września 2008 r.

podjęła uchwałę w sprawie zamiany komórek lokatorskich znajdujących się w granicy nieruchomości Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...)użytkowanych przez mieszkańców wspólnoty przy ul. (...), w ten sposób, że postanowiła dokonać zamiany komórek lokatorskich znajdujących w granicach nieruchomości wspólnoty mieszkaniowej (...), a użytkowanych przez mieszkańców wspólnoty mieszkaniowej (...), na komórki lokatorskie znajdujące się w granicy nieruchomości (...)i zamienić komórki lokatorskie znajdujące się w granicy nieruchomości wspólnoty mieszkaniowej (...), użytkowane przez mieszkańców wspólnoty mieszkaniowej nr (...)na komórki lokatorskie znajdujące się w granicy nieruchomości(...). Wykonanie tej uchwały zostało powierzone Zarządcy.

Dowód:

-

uchwała – k. 20;

Pismami z dnia 8 maja 2009 r. i 28 maja 2009 r. Zarządca Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) poinformował Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...), że komórki lokatorskie znajdujące się w granicach nieruchomości Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...), a użytkowane przez członków nieruchomości Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...), należy opróżnić i udostępnić Wspólnocie.

Dowód:

-

pismo – k.17;

-

pismo – k. 21;

Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) w dniu 30 września 2008 r.

podjęła uchwałę w sprawie zamiany komórek lokatorskich znajdujących się w granicy nieruchomości wspólnoty mieszkaniowej przy ul. (...)użytkowanych przez mieszkańców wspólnoty przy ul. (...), w ten sposób, że postanowiła dokonać zamiany komórek lokatorskich znajdujących w granicach nieruchomości wspólnoty mieszkaniowej (...), a użytkowanych przez mieszkańców wspólnoty mieszkaniowej (...), na komórki lokatorskie znajdujące się w granicy nieruchomości (...)i zamienić komórki lokatorskie znajdujące się w granicy nieruchomości wspólnoty mieszkaniowej (...), użytkowane przez mieszkańców wspólnoty mieszkaniowej nr 20 na komórki lokatorskie znajdujące się w granicy nieruchomości(...). Wykonanie tej uchwały zostało powierzone Zarządcy.

Dowód:

-

uchwała – k. 22;

Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) w dniu 30 września 2008 r.

podjęła uchwałę w sprawie zamurowania przejścia piwniczego między klatkami przy ul. (...).

Dowód:

-

uchwała – k. 23;

Pismami z dnia 8 maja 2009 r. i 28 maja 2009 r. Zarządca Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) poinformował Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...), że komórki lokatorskie znajdujące się w granicach nieruchomości Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...), a użytkowane przez członków nieruchomości Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...), należy opróżnić w terminie 14 dni i udostępnić Wspólnocie.

Dowód:

-

pismo – k. 25;

-

pismo – k. 26;

Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) w dniu 13 marca 2009 r.

podjęła uchwałę w sprawie zamiany komórek lokatorskich znajdujących się w granicy nieruchomości wspólnoty mieszkaniowej przy ul. (...)użytkowanych przez mieszkańców wspólnoty przy ul. (...), w ten sposób, że postanowiła dokonać zamiany komórek lokatorskich znajdujących w granicach nieruchomości wspólnoty mieszkaniowej (...), a użytkowanych przez mieszkańców wspólnoty mieszkaniowej (...), na komórki lokatorskie znajdujące się w granicy nieruchomości (...)i zamienić komórki lokatorskie znajdujące się w granicy nieruchomości Wspólnoty Mieszkaniowej (...), użytkowane przez mieszkańców wspólnoty mieszkaniowej nr (...)na komórki lokatorskie znajdujące się w granicy nieruchomości(...). Wykonanie tej uchwały zostało powierzone Zarządcy.

Dowód:

-

uchwała – k. 27;

Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) w dniu 13 marca 2009 r.

podjęła uchwałę w sprawie zamurowania przejścia piwniczego między klatkami przy ul. (...).

Dowód:

-

uchwała – k. 28;

Pismami z dnia 8 maja 2009 r. i 28 maja 2009 r. Zarządca Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) poinformował Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...), że komórki lokatorskie znajdujące się w granicach nieruchomości Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...), a użytkowane przez członków nieruchomości Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...), należy opróżnić do dnia 5 lipca 2009 r. i udostępnić Wspólnocie.

Dowód:

-

pismo – k. 31;

W dniu 26 listopada 2009 r. Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...)w K.podjęła uchwałę w sprawie wydzierżawienia G. M., będącej członkiem Wspólnoty Mieszkaniowej (...), piwnicy w nieruchomości wspólnej położonej w K.przy ul. (...), na okres od dnia 1 grudnia 2009 r. do dnia 30 listopada 2010 r. i ustaliła czynsz miesięczny na kwotę 100 zł i powiadomiła o tym Wspólnotę (...). Zarządca nieruchomości (...)poprosił pozwana o stawiennictwo celem podpisania umowy dzierżawy, bez wskazania terminu stawiennictwa, wskazując na obciążenie za bezumowne korzystanie w przypadku odmowy podpisania umowy dzierżawy.

G. M.nie wyraziła zgody na dzierżawę piwnicy i wskazała, że zarządca (...) sp. z o.o.w K.winien zapewnić zamianę użytkowanej piwnicy na piwnicę w nieruchomości numer (...), zgodnie z posiadanym w tej nieruchomości przez pozwana udziałem.

Dowód:

-

uchwała – k. 38;

-

pisma – k. 39, 40;

-

projekt umowy – k. 41;

-

pismo – k.42-43;

Na mocy uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej przy ul. (...) z dnia 15 grudnia 2009 r. wydzierżawiono 7 piwnic członkom Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej przy ul. (...).

Dowód:

-

uchwała – k. 48;

Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości położonej przy ul. (...)w K.wezwała G. M.do zapłaty kwoty 1600 zł obejmującej wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z piwnicy za okres od 1 grudnia 2009 r. do dnia 31 marca 2011 r.

Dowód:

-

zestawienie – k. 51;

-

rachunki – k. 52 – 55;

-

wezwanie do zapłaty – k. 57,59,60;

-

potwierdzenie odbioru – k. 56,58;

G. M.wskazała, że nie korzystała z piwnicy, gdyż przejście do niej zostało zamurowane, a (...)zaniedbał wykonania uchwał Wspólnot dotyczących zamiany piwnic.

Dowód:

-

pisma – k. 63, 64;

Członek zarządu Wspólnoty (...)nie pamięta w jakim terminie właściciele mieli zamienić poszczególne piwnice i komórki. Wykonanie uchwał m iało polegać na zmianie usytuowania ścian i wyburzeniu scian. Członkowie Wspólnoty (...)opuścili komórki we Wspólnocie (...)i zajęli komórki w klatce (...). Piwnica zajmowaną przez pozwana zainteresowany był najemca lokalu (...), któremu Wspólnota(...)tymczasowo przydzieliła inna, małą komórkę. Zarówno w klatce (...)jak i w klatce 22 były osoby mające po 2 komórki i piwnice. Wspólnota (...)nie zwróciła się do Wspólnoty (...)o uregulowanie sprawy komórek i piwnic, a podjęte uchwały dotyczyły Wspólnot.

Dowód:

- protokół K- 113-114,

- przesłuchanie A. Ł. K- 120

Wspólnota Mieszkaniowa (...) (...), której członkiem jest pozwana, miała problemy z odzyskaniem piwnic w klatce (...)i ich opróżnieniem przez członków Wspólnoty (...). W sierpniu 2010 roku Wspólnota (...)wniosła pozew o eksmisję właścicieli lokalu przy (...)z zajmowanej piwnicy.

Wyrokiem z dnia 30 września 2010 roku Sąd nakazał wydanie Wspólnocie (...) pomieszczenia piwnicznego położonego w K. przy ul. (...).

Dowód:

- wyrok K- 93 akt I C 508/10

W tak ustalonym stanie faktycznym, Sąd zważył:

W oparciu o zgromadzony materiał dowodowy, roszczenie strony powodowej należało oddalić w całości.

Należy przychylić się do twierdzenia pozwanej, że na skutek nie wykonania podjętych uchwał przez Zarządcę powodowej Wspólnoty jak i Wspólnoty nieruchomości nr (...), nie została przeprowadzona zamiana piwnic zgodnie z podjętymi uchwałami.

Pozwana nie otrzymała w okresie objętym roszczeniami pozwu, za piwnicę zajmowaną w nieruchomości położonej w K. przy ul. (...), piwnicy w nieruchomości położonej w K. przy ul. (...).

Jednocześnie Wspólnota (...), do której należy pozwana chcąc zapewnić piwnicę nie opróżnianą przez członków Wspólnoty (...), wniosła pozew o opróżnienie piwnicy w klatce (...)i piwnice odzyskała. Takiego pozwu przeciwko pozwanej zajmującej piwnicę w klatce (...) powodowa Wspólnota (...)nie wniosła, a jednocześnie obie Wspólnoty, pomimo podjętych uchwał i jednego Zarządcy obsługującego obie nieruchomości, nie wskazały pozwanej G. M.piwnicy, która przygotowana została do zamiany.

Na podstawie art. 3. 1. Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r.o własności lokali. „ W razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali.”

Zgodnie z art. 6. Cytowanej Ustawy: Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.

Poglądy orzecznictwa, w tym wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 16 listopada 2009 r. II OSK 1785/08, wskazują: Właściciel mieszkania w budynku składającym się z wielu mieszkań z mocy ustawy jest członkiem wspólnoty mieszkaniowej. Celem ustawodawcy, który wprowadził tego rodzaju rozwiązanie było zapewnienie sprawnego zarządu w obiektach wielolokalowych, które stanowią własność różnych osób. Jako członek wspólnoty właściciel lokalu jest reprezentowany w sprawach, które dotyczą całej wspólnoty przez zarząd tej wspólnoty. LEX nr 589042

Właścicieli lokali, będących często zupełnie przypadkowym zbiorem osób, łączy nieruchomość, w której wyodrębniono lokale stanowiące ich własność. Stając się współwłaścicielami tej samej nieruchomości wspólnej, te przypadkowe osoby będą musiały zorganizować zarządzanie wspólną własnością, a często także rozstrzygać konflikty powstające na tle stosunków własnościowych i współżycia sąsiedzkiego. Zadanie to jest tym trudniejsze, im więcej właścicieli wchodzi w skład danej wspólnoty mieszkaniowej. Dlatego w u.w.l. w szczególny sposób uregulowano kwestie zarządu nieruchomością wspólną i niektóre kwestie związane z wewnętrzną organizacją wspólnoty (m.in. te właśnie regulacje stały się przyczyną traktowania wspólnoty mieszkaniowej jak jednostki organizacyjnej nieposiadającej osobowości prawnej, a później jako osoby ustawowej).

Regulacje te mają zapewnić realizację podstawowych celów istnienia i funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej. Cele te to:

- wspólne utrzymanie nieruchomości w stanie co najmniej niepogorszonym;

- sprawne zarządzanie nieruchomością wspólną należącą do dużej liczby właścicieli.

Wspólnota mieszkaniowa nie posiada osobowości prawnej, gdyż ustawa jej takiej osobowości nie przyznaje, a według art. 33 k.c. osobami prawnymi są, oprócz Skarbu Państwa, tylko takie jednostki organizacyjne, którym przepis szczególny przyznaje osobowość prawną. Zarazem jednak nadano wspólnocie mieszkaniowej pewne cechy upodabniające ją do osoby prawnej - możliwość nabywania praw, zaciągania zobowiązań, pozywania do sądu i bycia pozywaną do sądu. Z tych względów wspólnotę mieszkaniową nazywało się po wejściu w życie u.w.l. ułomną osobą prawną. Zgodnie z art. 17 u.w.l. wprowadzającym zasadę, że za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu - w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości.

W wyniku przyjęcia takiej konstrukcji prawnej wspólnota mieszkaniowa może (jako swoisty reprezentant właścicieli lokali) rozporządzać ich majątkiem, na który składają się m.in. pożytki i przychody z nieruchomości wspólnej, choć w rzeczywistości majątek ten stanowi współwłasność właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową. Dzięki temu wspólnota mieszkaniowa ma możliwość dysponowania środkami majątkowymi przeznaczonymi na zarządzanie nieruchomością wspólną.

Zdolność sądowa, tj. możliwość pozywania do sądu i bycia pozywanym, przyznana wspólnocie mieszkaniowej ustawą o własności lokali, znacznie ułatwia codzienne funkcjonowanie wspólnoty mieszkaniowej. Dzięki np. możliwości występowania przed sądem reprezentantów wspólnoty jako całości, gdy rozpatrywana jest sprawa z udziałem wspólnoty jako pozwanego lub powoda, nie jest konieczne występowanie łącznie wszystkich właścicieli lokali wchodzących w skład wspólnoty mieszkaniowej (wystarczy obecność w sądzie zarządu lub zarządcy jako reprezentanta całej wspólnoty mieszkaniowej). Ma to zastosowanie i do przypadków, kiedy wspólnota mieszkaniowa pozywana jest przez osobę z zewnątrz, i do sytuacji, gdy wspólnota mieszkaniowa jest pozywana przez właścicieli lokali wchodzących w jej skład.

Zasada jest, ze członka Wspólnoty na zewnątrz reprezentuje Zarząd.

Do obowiązków zarządu w świetle ustawy o własności lokali, oprócz prawidłowej gospodarki i prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, tj. dbania, by stan nieruchomości nie uległ pogorszeniu i zapewnienia prawidłowego funkcjonowania nieruchomości (art. 26), należy wykonywanie uchwał właścicieli lokali (art. 21 ust. 1 i 3, art. 22 ust. 2 i 3, art. 30 ust. 1 pkt 2). Zgodnie z art. 27 u.w.l., każdy właściciel ma prawo i obowiązek współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną, ale prawo to nie ogranicza jednocześnie uprawnień zarządu (lub zarządcy) określonych w art. 21 ust. 1 i art. 22 ust. 1 u.w.l., czyli uprawnień do kierowania sprawami wspólnoty mieszkaniowej, reprezentowania jej na zewnątrz i w stosunkach pomiędzy poszczególnymi właścicielami lokali oraz uprawnień do samodzielnego podejmowania czynności zwykłego zarządu. Poszczególni właściciele lokali nie mogą więc wkraczać w kompetencje zarządu i podejmować prób wyręczania go w czynnościach, do jakich został upoważniony i powołany, a także nie mogą przeszkadzać zarządowi w wykonywaniu tych czynności. Właściciele muszą pamiętać, że jeśli został wybrany zarząd, to on odpowiada za działalność zarządcy, któremu udzielił zlecenia, a także za treść zawartej przez siebie umowy i kontrolę jej wykonania.

Zdaniem Sądu powyższa analiza uzasadnia przyjęcie, ze powództwo winno zostać oddalone, jako nieuzasadnione wobec pozwanej G. M..

Nie budziło w sprawie wątpliwości, że pozwana nie otrzymała należnej jej piwnicy w nieruchomości (...).

Należy zatem podzielić pogląd pozwanej, że zarządy Wspólnot powinny zadbać o wykonanie podjętych uchwał, a brak ich wykonania jest wyłącznie zaniedbaniem w zakresie prawidłowego zarządzania nieruchomością i w zakresie prawidłowego wykonania podjętych uchwał, co nie może skutkować pozwem przeciwko G. M.będącej jedynie przymusowym członkiem Wspólnoty (...)i właścicielką lokalu, której przysługuje udział w nieruchomości wspólnej.

Znajdujące się w aktach sprawy pisma i wezwania dowodzą jedynie, ze pozwana zgłaszała problem dotyczący zamiany piwnic, ale nie został on rozwiązany.

Dodać nadto należy, ze zgodnie z postanowieniem Sądu Najwyższego z dnia 18 maja 2012 r. sygn.. akt .IV CSK 490/11 [LEX nr 1243072] nadanie przewidzianym w art. 18 ust. 1 ustawy z 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego świadczeniom odszkodowawczym charakteru świadczeń okresowych, uzasadnia zastosowanie do ich dochodzenia, właściwego dla nich, trzyletniego terminu przedawnienia przewidzianego w art. 118 k.c.

Zatem co do żądania strony powodowej o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu użytkowego za okres od 1 grudnia 2009 r. do 31 lipca 2010 r. tj. do kwoty 800 zł należy uznać je za przedawnione w myśl przepisu art. 118 kc.

Opisane ustalenia i rozważania uzasadniły oddalenie powództwa.