Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 13 marca 2015 r.

Sąd Okręgowy w Siedlcach Wydział I Cywilny w składzie następującym:

Przewodniczący SSO Małgorzata Chomiuk

Protokolant st. sekr. sąd. Iwona Bierkat

po rozpoznaniu w dniu 13 marca 2015 r. w Siedlcach sprawy

z powództwa J. J.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. (...) w M.

o stwierdzenie nieważności uchwały

I.  uchyla uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej przy ulicy (...) w M. oznaczone numerami (...) i (...);

II.  zasądza od Wspólnoty Mieszkaniowej przy ulicy (...) w M. na rzecz powoda J. J. kwotę 887,02 (osiemset osiemdziesiąt siedem 02/100) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu, w pozostałej części powództwo oddala;

III.  nakazuje pobrać od pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej przy ulicy (...) w M. na rzecz Skarbu Państwa - Sądu Okręgowego w Siedlcach kwotę 1.855,62 (jeden tysiąc osiemset pięćdziesiąt pięć 62/100) złotych tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych.

Sygn. akt. IC 854/13

UZASADNIENIE

J. J. wniósł o uznanie za nieważne uchwał Wspólnoty Mieszkaniowej budynku przy ul. (...) w M. oznaczonych numerami: uchwały nr (...)w sprawie zatwierdzenia sprawozdania finansowego za rok 2012 oraz uchwały nr (...)w sprawie przyjęcia planu gospodarczego za rok 2013 , wysokości zaliczek na media oraz fundusz remontowy.

W uzasadnieniu swego stanowiska powód wskazywał, że obie uchwały zostały podjęte z naruszeniem przepisów art. 12 i 14 ustawy o własności lokali oraz art. 45 a ustawy prawo energetyczne. Poza tym wynik finansowy wspólnoty mieszkaniowej za rok 2012 został określony z naruszeniem art. 12 ust. 1 – 3 ustawy o podatku dochodowym osób prawnych. Sprawozdanie finansowe wspólnoty za rok 2012 nie uwzględnia bowiem prawidłowego podziału kosztów na koszty zarządu nieruchomością wspólną i koszty mediów komunalnych dostarczanych do poszczególnych lokali. Jego zarzuty dotyczyły w szczególności braku wyodrębnienia w zakresie kosztów zakupu energii cieplnej części dotyczącej nieruchomości wspólnej i dotyczącej poszczególnych wyodrębnionych lokali. Koszty ogrzewania zostały potraktowane w sprawozdaniu całościowo jako koszty mediów dostarczanych do poszczególnych lokali. Takie działanie jest zdaniem powoda sprzeczne z treścią art. 45 a ustawy prawo energetyczne. Powód kwestionował również sposób prowadzenia rachunkowości przez Wspólnotę oraz przyjęte w przedmiotowej uchwale, zaliczenie kwoty nadwyżki przychodów nad kosztami zarządu nieruchomością wspólną w wysokości 48.475,81 zł na fundusz remontowy wspólnoty. W związku z faktem, że na podaną kwotę składają się nadpłaty poszczególnych właścicieli, wspólnota nie jest legitymowana do dysponowania majątkiem któregokolwiek z nich. Wpłacane przez właścicieli zaliczki maja określone przeznaczenie. Istota zaliczki zakłada, zdaniem powoda, jej rozliczenie po ustaleniu wysokości kosztów, na pokrycie których była wpłacana. Nadpłacona kwota nie jest w związku z powyższym, zdaniem powoda własnością wspólnoty, stąd też niemożliwym jest dysponowanie nią przez wspólnotę. Powód wskazał, iż uchwała nr (...) zaliczająca nadwyżkę finansową na fundusz remontowy narusza jego interes finansowy, ponieważ pozbawia go możliwości dysponowania należnymi mu środkami finansowymi, będącymi wynikiem podziału nadwyżki finansowej. Natomiast uchwała nr (...) określa zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną w wysokości znacznie przekraczającej faktyczne potrzeby wspólnoty mieszkaniowej. Powód wskazał, iż za nieważnością tej uchwały przemawiają : nadmierna wysokość zaliczek przeznaczonych na eksploatację części wspólnej nieruchomości, brak jakiegokolwiek planu remontów nieruchomości wspólnej oraz potrzeb remontowych, brak umocowania wspólnoty do ustalania zaliczkowych opłat za media dostarczane do lokali.

W odpowiedzi na pozew Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) w M. wnosiła o oddalenie powództwa w całości.

W uzasadnieniu podkreślała, że twierdzenia powoda są w całości pozbawione jakichkolwiek podstaw faktycznych i prawnych. Pozwana wskazała, iż rozliczenia kosztów dostawy energii cieplnej dla celów centralnego ogrzewania i ciepłej wody użytkowej jest dokonywane w oparciu o regulamin uchwalony w dniu 18 czerwca 2008 roku, którego prawidłowość została potwierdzona wyrokiem Sądu Okręgowego w Siedlcach z dnia 31 maja 2010 roku w sprawie I C 1192/08 . Podważała również zasadność zarzutów powoda odnoszących się do kwestii prawidłowości prowadzenia ewidencji pozaksięgowej. Argumentując natomiast prawidłowość przeznaczenia przez Wspólnotę nadwyżki finansowej na cele funduszu remontowego, pozwana powoływała się na pogląd w tej kwestii Sądu Najwyższego wyrażony w wyroku z dnia 26 stycznia 2011 roku w sprawie II CSK 358/10. W ocenie pozwanej nieprawdziwe jest również twierdzenie powoda , iż zaliczki przeznaczone na eksploatację części wspólnej są zawyżone. Na poparcie swego stanowiska pozwana przywołała konkretne kwoty . Ponadto brak planów remontowych w roku 2013 nie świadczy o tym , że konieczność dokonania remontów w tym okresie nie powstanie i nie będzie można zużytkować na ten cel środków zgromadzonych na funduszu remontowym.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Powód J. J. jest właścicielem lokalu nr (...) w budynku wielolokalowym zlokalizowanym przy ulicy (...) w M.. Wraz z innymi właścicielami wyodrębnionych lokali jest członkiem Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w M..

Uchwałą nr (...) podjętą na zebraniu właścicieli w dniu 23.04.2013 r oraz w trybie indywidualnego zbierania głosów w dniach od 24.04.2013 r do 25.04.2013 r właściciele lokali w nieruchomości przy ulicy (...) w M. przyjęli sprawozdanie finansowe wspólnoty za okres od 01.01.2012 r do 31.12.2012 r . Jednocześnie uznali, iż kwota nadwyżki przychodów nad kosztami zarządu nieruchomością wspólną nie podlega rozliczeniu i przeznacza się ją na zasilenie funduszu remontowego w 2013 r. Niewykorzystany w 2012 r fundusz remontowy nie podlegał rozliczeniu i przeznaczono go do wykorzystania w latach następnych. Załącznikiem do uchwały była cześć tabelaryczna. (uchwała k. 7, załącznik do uchwały k. 7)

Uchwałą nr (...) podjętą na zebraniu właścicieli w dniu 23.04.2013 r oraz w trybie indywidualnego zbierania głosów w dniach od 24.04.2013 r do 25.04.2013 r właściciele lokali w nieruchomości przy ulicy (...) w M. zatwierdzili plan gospodarczy wspólnoty na rok 2013, wysokość zaliczek na media oraz fundusz remontowy. Załącznikiem do uchwały był plan gospodarczy w tabelarycznym ujęciu. (uchwała oraz załącznik k. 8)

Sąd zważył, co następuje:

Zarzuty powoda odnoszące się do uchwały nr (...), zdaniem Sądu, należy uznać za zasadne. W tym miejscu wskazać należy ,iż w sprawie prowadzonej przez tut. Sąd Okręgowy pod sygn. akt IC 625/11 Sąd zajmował się argumentacją pozwanego dotyczącą uchwał pozwanej wspólnoty oznaczonych numerami: nr (...) w sprawie zatwierdzenia sprawozdania finansowego wspólnoty za okres od 01.01.2010 r do 31.12.2010 r oraz nr (...) w sprawie zatwierdzenia sprawozdania finansowego wspólnoty za okres od 01.01.2011 r do 31.12.2011 r. Argumentację prawną przedstawioną w pisemnym uzasadnieniu do wydanego w tej sprawie wyroku Sąd w całości podtrzymuje również w przedmiotowej sprawie. Ponieważ zarzuty powoda w przedmiotowe sprawie są bardzo zbliżone do zgłoszonych w sprawie sygn. Akt IC 625/11 Sąd ponownie przytacza wyrażoną już w powołanej wyżej sprawie argumentację prawną.

Podejmowanie przez właścicieli lokali uchwał zatwierdzających sprawozdanie z działalności zarządu wspólnoty bądź zarządcy jest konsekwencją obowiązywania w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali przepisów art. 29 ust. 2, art. 30 ust. 1 pkt 2 i ust. 2 pkt 2-3. Stosownie do treści powyższych przepisów zarząd bądź zarządca ma obowiązek składać właścicielom lokali roczne sprawozdanie ze swej działalności, zaś właściciele na zebraniu rocznym dokonują zatwierdzenia przedmiotowego sprawozdania. Sprawozdanie to stanowi równocześnie podstawę do udzielenia bądź nie zarządowi wspólnoty bądź zarządcy absolutorium. Podstawę sporządzenia przedmiotowego sprawozdania stanowi m.in. prowadzona przez zarząd wspólnoty, stosownie do art. 29 ust. 1 ustawy, ewidencja pozaksięgowa kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej. Sprawozdanie finansowe stanowi zaś istotną część sprawozdania z działalności zarządu, zaś często w praktyce się do niego ogranicza. Sprawozdanie finansowe zawiera zbiorcze omówienie informacji wynikających z ewidencji pozaksięgowej, którą winna prowadzić wspólnota w myśl przepisu art. 29 ust. 1. Powinno ono zatem zawierać informacje pozwalające właścicielom na rzeczywistą ocenę pracy zarządu bądź zarządcy oraz informacje przydatne do podejmowania decyzji dotyczących zarządu nieruchomością w przyszłości. Z racji roli jaką pełni, powinno się zatem charakteryzować odpowiednim stopniem szczegółowości. Jego treść powinna umożliwiać identyfikację źródła i wysokości przychodów, a także wysokości kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej.

Zdaniem Sądu przedmiotowe sprawozdanie zostało sporządzone w sposób wadliwy, nie pozwalający na jego rzeczywistą ocenę. W związku z powyższym uchwałę ją zatwierdzającą należy uznać za naruszającą zasady prawidłowego zarządzania i naruszającą przez to interesy wspólnoty. Jak wykazała przedstawiona przez biegłą z zakresu rachunkowości opinia, w sprawozdaniu pojawiają się nieścisłości, które powodują wątpliwości co do dokładności czy rzetelności prowadzonej przez zarząd ewidencji. Jak wynika z opinii biegłej M. K. do ewidencji przychodów wspólnoty ma zastosowanie metoda kasowa tzn. przychodem są wartości faktycznie otrzymane. Pozwana wspólnota natomiast przychody ewidencjonuje według metody memoriałowej. Jeżeli chodzi zaś o metodę ewidencji kosztów to zdaniem biegłej oczywistym byłoby zastosowanie tej samej metody, która stonowana jest do przychodów , a zatem metody kasowej. Jednak organy podatkowe w swoich interpretacjach nie kwestionują metody mieszanej tj. rozliczania przychodów metodą kasową a kosztów metodą memoriałową. Biegła wskazała, iż wybraną metodę należy stosować nieprzerwanie przez cały rok i w stosunku do wszystkich kosztów. Skoro zatem pozwana wspólnota do ewidencji kosztów wybrała metodę memoriałową to powinna ją stosować do wszystkich kosztów , w tym do kosztów polis. Obecnie jednak polisy rozliczane są przez wspólnotę wg metody kasowej, zaś pozostałe koszty według metody memoriałowej. Ponadto z treści opinii biegłej wynika, iż w sytuacji gdy z zaliczkowych rozliczeń kosztów utrzymania nieruchomości wynika na koniec roku rozliczeniowego nadpłata to powinna ona zostać zwrócona właścicielom, w przeciwnym wypadku wspólnota zobowiązana będzie zapłacić od tej kwoty podatek dochodowy od osób prawnych. Z treści sprawozdania finansowego nie wynika, aby pozwana wspólnota uwzględniła tę uwagę biegłej przy decydowaniu o przeznaczeniu nadwyżki finansowej. W tym miejscu wskazać należy ,iż kwestie podatkowe nie były decydujące przy ustalaniu ważności zaskarżonej uchwały. W tym zakresie powinien wypowiedzieć się właściwy organ podatkowy, zwłaszcza, iż jak wskazała pozwana była ona w tym zakresie kontrolowana. Mając na uwadze powyższe nie można uznać, aby sprawozdanie finansowe zostało sporządzone prawidłowo. Opinia biegłej jest w tym zakresie precyzyjna, jasna i nie budzi wątpliwości merytorycznych. Strona pozwana nie przeprowadziła zaś w tym zakresie wystarczającego przeciwdowodu. Za tego rodzaju przeciwdowód z pewnością nie sposób uznać zeznań świadka E. T., która zajmuje się ewidencją przychodów i kosztów wspólnoty.

Zasadne są również zarzuty powoda dotyczące braku wyszczególnienia w sprawozdaniu kosztów poniesionych przez Wspólnotę na utrzymanie nieruchomości wspólnej i lokali indywidualnych. W szczególności uwagi te znajdują odniesienie do kosztów zużycia energii cieplnej i przygotowania ciepłej wody. Jak wynika z okoliczności niniejszej sprawy, właściciele lokali przekazują Wspólnocie w formie zaliczek kwoty tytułem pokrycia kosztów ogrzewania nieruchomości wspólnej oraz lokali indywidualnych. Odbywa się to na zasadach określonych w „regulaminie rozliczania kosztów dostawy energii cieplnej do celów centralnego ogrzewania i ciepłej wody użytkowej wspólnoty mieszkaniowej”, stanowiącym załącznik do uchwały nr (...)(k. 39 - 42). Tymczasem wymaga podkreślenia, że jak wynika z samej treści regulaminu oraz znajdujących się w aktach sprawy rozliczeń kosztów ogrzewania lokalu powoda, każdy z lokali zlokalizowanych w budynku, jest wyposażony w urządzenia do pomiaru ilości pobranego ciepła, tzw. ciepłomierze. Stąd też w świetle ustawy prawo energetyczne, a mianowicie w świetle art. 7 ust. 1 tejże ustawy, każdy z właścicieli tak zorganizowanych lokali, mógłby występować bezpośrednio w roli odbiorcy energii w rozumieniu ustawy prawo energetyczne , ze względu na spełnienie warunków technicznych. Wynika to z jednolitości instalacji cieplnej budynku, co oznacza, że każdy z lokali ma wyodrębnioną z instalacji cieplnej budynku własną instalację grzewczą wraz z aparaturą pomiarową, zatem każdy taki lokal posiada techniczne warunki przyłączenia do sieci (patrz uchwała Sądu Najwyższego z dnia 19 maja 2006 roku w sprawie III CZP 28/06, OSNC 2007/3/40). Kosztów energii cieplnej zużytych przez każdy z lokali w ten sposób wyposażonych nie sposób zatem zaliczyć do kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Instalacja taka jest bowiem bez wątpienia częścią wyodrębnionego lokalu, nie zaś fragmentem jednorodnej sieci cieplnej budynku. Jednorodna sieć cieplna jest charakterystyczną dla budynków starszych, w których lokale nie mają indywidualnych instalacji cieplnych wyposażonych w ciepłomierz, zaś pomiar zużytego ciepła odbywa się przy pomocy ciepłomierza zainstalowanego na przyłączu budynku i tzw. podzielników kosztów co. W takich budynkach nie ma faktycznej możliwości zawarcia indywidualnych umów z właścicielami poszczególnych lokali, a rolę bezpośredniego odbiorcy pełni wspólnota, która dokonuje rozliczenia kosztów na wszystkich mieszkańców na podstawie wskazań urządzenia pomiarowego oraz zainstalowanych w lokalach indywidualnych podzielników kosztów co. Koszty zużycia ciepła w poszczególnych lokalach wyposażonych w odrębną instalację cieplną nie są więc kosztami zarządu nieruchomością wspólną, do których pobierania i rozliczania upoważniony jest zarząd lub zarządca wspólnoty (art. 14). Wyłącznie bowiem koszty zarządu nieruchomością wspólną, w świetle regulacji art. 15 ust. 1 ustawy, podlegają uiszczaniu w formie zaliczek. Jak wskazał m.in. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 10 marca 2011 roku w sprawie I (...) 423/10 (LEX nr 1095713), środki uiszczone z tytułu wpłat dokonanych przez właścicieli poszczególnych lokali na utrzymanie tych lokali - zapłata za media - nie są zaliczkami w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy z 1994 r. o własności lokali. Oznacza to zatem, że jeśli pomimo wyodrębnienia instalacji cieplnej lokalu, rozliczeń kosztów dostawy energii cieplnej, na podstawie uchwały wspólnoty, w dalszym ciągu dokonuje zarząd wspólnoty (właściciele lokali nie mają zawartych odrębnych umów, a stroną umowy jest wspólnota), czynności zarządu w tym zakresie noszą znamiona świadczenia usług na rzecz właścicieli, a nie czynności z zakresu zarządu nieruchomością wspólną. Opłaty uiszczane przez właścicieli poszczególnych lokali dzielą się na opłaty związane z kosztami zarządu nieruchomością wspólną, które to koszty zostały przykładowo wymienione w art. 14 u.w.l., i koszty związane z utrzymaniem własnego lokalu członka wspólnoty, o czym mowa w art. 13 ust. 1 u.w.l. Opłatami z tego ostatniego tytułu są m.in. opłaty za media zużywane w poszczególnych lokalach. Jeśli opłaty z tego tytułu, wobec braku indywidualnych umów właścicieli poszczególnych lokali z dostawcami mediów, jako umowę zbiorczą zawarła wspólnota, która w tym przypadku jest jedynie swoistym pośrednikiem pomiędzy członkami wspólnoty, a dostawcami mediów, to nie jest samodzielnym podmiotem zobowiązanym do ponoszenia kosztów zużycia mediów w omawianym zakresie (tak Sąd Apelacyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 21 marca 2012 roku w sprawie I Aca 1592/11, LEX nr 1246611). Przychody i koszty wspólnoty z tytułu zarządu nieruchomością wspólną oddzielić wówczas należy od przychodów i kosztów związanych z odrębną własnością lokali, gdyż jak wskazuje się w judykaturze będą one podlegać rozliczeniu według odrębnych zasad. Jak wskazał w wyroku z dnia 11 maja 2011 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w sprawie I SA/Sz 118/11 (LEX nr 1131781), uiszczanie przez członków wspólnoty mieszkaniowej bieżących opłat (zaliczek) na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną nie jest objęte przepisami ustawy o podatku od towarów i usług i nie ma podstaw, żeby wspólnota mieszkaniowa wystawiała faktury VAT dokumentujące wpłatę zaliczek, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy z 1994 r. o własności lokali. Natomiast w odniesieniu do wydatków, o których mowa w art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali , związanych z utrzymaniem poszczególnych lokali, ponoszonych m.in. z tytułu zakupu mediów do tych lokali, znajdą zastosowanie przepisy o podatku od towarów i usług. W takiej sytuacji, w zakresie w jakim zarząd wspólnoty nie dokonuje rozliczeń przychodów i kosztów związanych z nieruchomością wspólną, a rozlicza on koszty związane z utrzymaniem lokali, obowiązują wspólnotę zasady rachunkowości jak przy rozliczeniach podatkowych, a więc reguły określone w ustawie o rachunkowości i wydanych na jej podstawie przepisów wykonawczych. W zakresie natomiast rozliczeń przychodów i kosztów związanych z zarządem nieruchomości wspólnej wystarczającym jest prowadzenie ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej, o której mowa w art. 29 ust. 1 ustawy o własności lokali. Rozróżnienie to wynika z faktu, że w sytuacji kiedy stroną umowy z przedsiębiorstwem energetycznym jest sama wspólnota, rozliczając koszty mediów zużyte na części wspólnej nieruchomości, wspólnota jest de facto końcowym odbiorcą usługi dostawy ciepła. Nie można bowiem uznać, że odsprzedaje ona energię samej sobie. W sytuacji zaś kiedy kwestia dotyczy rozliczeń z właścicielami lokali, wspólnota jedynie pośredniczy w sprzedaży energii, tzn. kupuje energię od dostawcy, a następnie odsprzedaje ją odbiorcy, tj. właścicielowi lokalu. W związku z powyższym pomimo braku określenia wprost, że wspólnota winna prowadzić odrębne rozliczenia dotyczące zarządu nieruchomością wspólną i dotyczące poszczególnych lokali, taki obowiązek wyłania się w świetle analizy systemowej obowiązków „rachunkowych” wspólnoty. Roczne sprawozdanie z działalności zarządu, o którym mowa w art. 30 ust. 1 pkt 2 ustawy, w sytuacji kiedy kosztów zużycia energii cieplnej poszczególnych lokali nie sposób zaliczyć do kosztów zarządu nieruchomością wspólną, winno zatem zawierać rozdzielenie rozliczeń „zaliczek” i kosztów, tych związanych jak i niezwiązanych z zarządem nieruchomością wspólną. Rozróżnienie to ma znaczenie nie tylko sprawozdawcze, ale może również być istotne z perspektywy dalszych rozliczeń pomiędzy zarządem wspólnoty a właścicielami. Na tym gruncie należy przejść do omówienia zaliczenia nadwyżki przychodów nad kosztami zarządu nieruchomością wspólną. Uchwałą nr (...) Wspólnota przeznaczyła tego rodzaju nadwyżkę na powiększenie funduszu remontowego. Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy, na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca. Ust. 2 wskazuje, że należności z tytułu kosztów zarządu mogą być dochodzone w postępowaniu upominawczym bez względu na ich wysokość. Oznacza to, że dysponentem wszystkich środków uiszczonych na rzecz wspólnoty w związku z zarządem nieruchomością wspólną jest wspólnota mieszkaniowa. Niewątpliwie zatem uiszczone z tytułu zaliczek kwoty, jak również wierzytelności wspólnoty o ich zapłatę należy kwalifikować jako wchodzące w skład majątku wspólnoty (o zdolności prawnej i składnikach majątku wspólnoty patrz uchwała siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 21 grudnia 2007 r. III CZP 65/07, OSNC 2008, nr 7-8, poz. 69). Jak wskazał Sąd Apelacyjny w Warszawie w uzasadnieniu wyroku z dnia 25 listopada 2011 roku w sprawie I Aca 542/11, wierzytelność obejmująca nie zapłacone zaliczki nie wygasa z chwilą zatwierdzenia sprawozdania finansowego za dany rok, ani nie przekształca się w wierzytelność równą rzeczywiście poniesionym w danym roku kosztom zarządu. Wierzytelność ta należy do majątku wspólnoty i może być dochodzona przez nią na drodze sądowej. Nadwyżki z tytułu zaliczek uiszczonych na koszty zarządu, także należą do majątku wspólnoty mieszkaniowej. Rozliczenie nadwyżek może nastąpić w różny sposób: zwrot właścicielom, przeznaczenie na fundusz remontowy, przeznaczenie na koszty zarządu w następnym roku kalendarzowym. Z nadwyżkami mamy jednak do czynienia wtedy, gdy suma zaliczek przekracza poniesione w danym roku koszty zarządu. O sposobie rozliczenia nadwyżki z tytułu zaliczek na koszty zarządu decydują właściciele, to oni powinni podjąć uchwałę określającą sposób rozliczenia nadwyżki. Zarzuty powoda dotyczące zaliczenia nadwyżki na poczet funduszu remontowego są zatem chybione, jednak nie w całości. Jak wskazano we wcześniejszej części uzasadnienia, zarząd wspólnoty w sprawozdaniu finansowym błędnie nie rozdzielił przychodów i wydatków z tytułu zarządu nieruchomością wspólną oraz przychodów i wydatków związanych z obsługą przez Wspólnotę zobowiązań indywidualnych właścicieli z tytułu opłat za media. W związku z powyższym na kwotę nadwyżki wskazaną w sprawozdaniu składają się kwoty nadwyżek z tytułu zaliczek z tytułu zarządu nieruchomością wspólną, oraz nadwyżka „zaliczek” z tytułów indywidualnych (zobowiązania właścicieli lokali). W skład majątku wspólnoty, jak wskazano, wchodzą jedynie zaliczki i wierzytelności z tytułu zaliczek na poczet zarządu nieruchomością wspólną. Nie wchodzą natomiast do tego majątku zaliczki właścicieli z tytułu indywidualnych zobowiązań. Stąd też Wspólnota miała kompetencje do podjęcia uchwały jedynie w zakresie nadwyżki zaliczek na poczet zarządu nieruchomością wspólną. Pozostała nadwyżka, wynikająca ze zobowiązań indywidualnych właścicieli lokali, stanowi własność właścicieli lokali i powinna zostać właścicielom zwrócona. Wobec braku wyodrębnienia nadwyżek wynikających z zarządu wspólnego oraz nadwyżek z tytułów indywidualnych, uchwała jest niezgodna z zasadami współżycia społecznego. Wspólnota dysponując łączną kwotą tych nadwyżek, częściowo zadysponowała majątkiem indywidualnym właścicieli, do czego nie posiada uprawnień.

Poza tym jak wynika z załącznika do uchwały nr (...) część spośród przychodów i kosztów została zaewidencjonowana pod niewłaściwą pozycją, przykładowo koszty eksploatacji wind zaliczono do kosztów mediów, podczas gdy z art. 14 ustawy o własności lokali wynika wprost zakwalifikowanie tego rodzaju kosztów do kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Właściwie sporządzone sprawozdanie, tj. takie które pozwala na rzeczywistą ocenę prawidłowości rozliczenia wysokości kosztów i przychodów z tytułu zarządu nieruchomością wspólną oraz z innych tytułów, powinno zdaniem Sądu uwzględniać rozróżnienie tych kosztów zgodne z treścią art. 14 i art. 13 ust. 1 ustawy. Zdaniem Sądu jednak nie jest niewłaściwym pobieranie zaliczek na poczet kosztów zakupu mediów do indywidualnych lokali. Stosownie do treści art. 45a ust. 9-11 ustawy z dnia 10 kwietnia 1997 roku prawo energetyczne, obowiązki w zakresie rozliczania kosztów zakupu energii cieplnej spoczywają na właścicielu bądź zarządcy budynku wielolokalowego, czego wyrazem jest przyjęty przez Wspólnotę w drodze uchwały regulamin.

W tym miejscu wskazać należy ,iż sprawozdanie finansowe wspólnoty mieszkaniowej powinno być na tyle precyzyjne i szczegółowe, aby dało się zweryfikować pod kątem jego rzetelności i prawidłowości wyliczeń także bez szczegółowego omówienia. Jak wynika bowiem z treści uchwały została ona podjęta na zebraniu właścicieli, gdzie sprawozdanie było omawiane, ale także i w trybie indywidualnego zbierania głosów. W sytuacji, gdy szczegółowe omówienie pozycji sprawozdania miało miejsce wyłącznie na zebraniu właścicieli i nie znalazło wyrazu w treści sprawozdania, dokonanie takiej weryfikacji przez właścicieli głosujących indywidualnie nie jest w praktyce możliwe.

Reasumując, uchwała nr (...) z powyższych względów podlegała w całości uchyleniu. Za takim stanowiskiem przemawia także fakt ,iż na zebraniu w dniu 31.07.2014 r oraz w drodze indywidualnego zbierania głosów w dniach od 04.08.2014 r do 19.08.2014 r właściciele lokali wchodzących w skład wspólnoty podjęli uchwałę nr (...)w sprawie zatwierdzenia sprawozdania finansowego wspólnoty mieszkaniowej za 2012 r. Uchwała ta została podjęta zgodnie z argumentacją Sądu przedstawioną w uzasadnieniu wyroku wydanego w sprawie sygn. akt IC 625/11. Jednocześnie nowa uchwała w żaden sposób nie odnosi się do uchwały nr (...) będącej przedmiotem tej sprawy. Tym samym w obrocie prawnych funkcjonują dwie uchwały dotyczące tego samego okresu rozliczeniowego, w których zawarty jest różny wynik finansowy wspólnoty za 2012 r. Kwota przychodów wspólnoty wskazana w uchwale nr (...) wyniosła 145.171,60 zł, zaś dodatni wynik wspólnoty wyniósł 48.475,81 zł. Natomiast uchwała nr 57/2014 wykazała kwotę przychodów wspólnoty równą 136.534,21 zł, zaś dodatni wynik wspólnoty w wysokości 1.489,63 zł. Różnice pomiędzy uchwałami są istotne. Zatem również fakt funkcjonowania dwóch uchwał dotyczących rozliczenia finansowego za rok 2012 uzasadnia eliminację nieprawidłowej uchwały. Zwłaszcza ,iż sama wspólnota zdecydowała się podjąć kolejną uchwałę w tym przedmiocie.

Biorąc pod uwagę cel jaki pełni sprawozdanie finansowe, zdaniem Sądu łatwo ocenić kwestię poprawności sporządzenia planu gospodarczego na rok 2013 podjętego uchwałą nr (...). Z racji faktu, że na jego podstawie ocenie podlega późniejsze sprawozdanie finansowe, należy wskazać, że planowi gospodarczemu należy stawiać wymogi zbliżone do sprawozdań finansowych. Plan gospodarczy winien zatem zawierać zestawienie planowanych przychodów i kosztów stałych związanych z zarządem nieruchomością wspólną, wykaz planowanych remontów, modernizacji czy inwestycji, ich kosztów oraz źródeł finansowania. Powinien być przy tym spójny z wcześniej podjętymi uchwałami określającymi planowane na rok gospodarczy wydatki, ich wysokość i źródło finansowania. Plan gospodarczy został sporządzony przy zastosowaniu takich samych zasad jakie podlegały ocenie Sądu w zakresie przyjętego sprawozdania finansowego. Zawierał więc te same błędy o jakich mowa wyżej. Dodatkowo mimo podjętej decyzji o przekazaniu nadwyżki finansowej na zasilenie funduszu remontowego, wspólnota nie przyjęła planu remontów na najbliższe lata, tak aby właściciele lokali mogli ocenić zasadność i potrzebę gromadzenia środków finansowych na potrzeby funduszu remontowego. Stwierdzenie, iż budynek się starzeje i będzie potrzebował remontów nie jest wystraczającym argumentem za stałym powiększaniem funduszu remontowego. Również zarzut powoda dotyczący złej kalkulacji zaliczek przeznaczonych na eksploatację części wspólnej uznać należy za uzasadniony. Jak wynika bowiem z samego stanowiska pozwanego od 2010 r przychody z tego tytułu są wyższe niż koszty i zawsze występuje pewna nadwyżka. Tym samym zasadnym byłoby ponowne dokonanie kalkulacji tych zaliczek , tak aby ich wysokość odpowiadała faktycznie ponoszonym kosztom eksploatacji. Zwłaszcza, iż nie jest to pierwszy rok funkcjonowania wspólnoty. Ze względów powyższych, zdaniem Sądu przedmiotowa uchwała, nie mogła się ostać.

Mając na uwadze powyższe Sąd orzekł jak w wyroku. Stosownie do treści art. 98 § 1 k.p.c. strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony (koszty procesu). Stosownie zaś do § 2 wskazanego artykułu, do niezbędnych kosztów procesu prowadzonego przez stronę osobiście lub przez pełnomocnika, który nie jest adwokatem, radcą prawnym lub rzecznikiem patentowym, zalicza się poniesione przez nią koszty sądowe, koszty przejazdów do sądu strony lub jej pełnomocnika oraz równowartość zarobku utraconego wskutek stawiennictwa w sądzie. Suma kosztów przejazdów i równowartość utraconego zarobku nie może przekraczać wynagrodzenia jednego adwokata wykonującego zawód w siedzibie sądu procesowego. W niniejszej sprawie powód reprezentował swoje interesy osobiście zatem przysługuje mu zwrot kosztów zawierających się w wymienionym w § 2 katalogu. Mając na uwadze powyższe Sąd uwzględnił żądanie powoda w zakresie zwrotu na jego rzecz kosztów uiszczonej opłaty sądowej , kosztów dojazdu oraz kosztów utraconego wynagrodzenia w dniach kiedy powód stawiał się na rozprawę do Sądu. Przy czym wysokość kosztów utraconego wynagrodzenia Sąd ustalił na podstawie stosownych zaświadczeń od pracodawcy złożonych przez powoda w toku sprawy. Ponieważ koszty wykonania kserokopii dokumentów, koszty wysyłki korespondencji nie zostały wykazane w żądanych kwotach Sąd w tym zakresie wniosku powoda nie uwzględnił. Nieuiszczonymi w sprawie wydatkami, pokrytymi z sum budżetowych Skarbu Państwa Sąd obciążył pozwaną, stosownie do art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych w zw. z art. 83 ust. 2 tejże ustawy