Pełny tekst orzeczenia

Uchwała składu siedmiu sędziów z dnia 21 grudnia 2007 r., III CZP 65/07
Prezes SN Tadeusz Ereciński (przewodniczący)
Sędzia SN Helena Ciepła
Sędzia SN Józef Frąckowiak
Sędzia SN Krzysztof Pietrzykowski
Sędzia SN Elżbieta Skowrońska-Bocian (sprawozdawca)
Sędzia SN Marek Sychowicz
Sędzia SN Tadeusz Wiśniewski
Sąd Najwyższy na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej w dniu 21 grudnia
2007 r., przy udziale prokuratora Prokuratury Krajowej Piotra Wiśniewskiego, po
rozstrzygnięciu zagadnienia prawnego przedstawionego przez Pierwszego Prezesa
Sądu Najwyższego we wniosku z dnia 30 kwietnia 2007 r.:
"Czy zdolność wspólnoty mieszkaniowej do nabywania praw i obowiązków
(art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, jedn. tekst: Dz.U. z
2000 r. Nr 80, poz. 903, ze zm.) na swoją rzecz jest równoznaczna ze zdolnością
do nabywania ich do wspólnego majątku właścicieli lokali wchodzących w skład
określonej nieruchomości?"
podjął uchwałę:
Wspólnota mieszkaniowa, działając w ramach przyznanej jej zdolności
prawnej, może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku
i nadał jej moc zasady prawnej.
Uzasadnienie
Pierwszy Prezes Sądu Najwyższego, działając na podstawie art. 60 § 1
ustawy z dnia 23 listopada 2002 r. o Sądzie Najwyższym (Dz.U. Nr 240, poz. 2052),
wniósł o rozstrzygnięcie przez skład siedmiu sędziów Sądu Najwyższego
zagadnienia prawnego przedstawionego w części wstępnej uchwały. W
uzasadnieniu wniosku wskazał na występowanie poważnych kontrowersji co do
sytuacji prawnej, a konkretnie podmiotowości prawnej wspólnoty mieszkaniowej już
od początku obowiązywania ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali
(jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm. – dalej „u.w.l.”). Rozbieżne
stanowiska dotyczące tego zagadnienia występują zarówno w doktrynie, jak i –
zwłaszcza w ostatnich latach – w orzecznictwie Sądu Najwyższego. Nie jest przy
tym łatwe ustalenie zakresu istniejących rozbieżności, w szczególności z tego
względu, że takie pojęcia jak "podmiotowość prawna", "zdolność prawna",
"jednostka organizacyjna" czy "ułomna osoba prawna" nie zostały ustawowo
zdefiniowane, a część z nich nie ma waloru normatywnego. Zapatrywania na naturę
ułomnych osób prawnych, jak i nazewnictwo stosowane w doktrynie w odniesieniu
do „trzeciej kategorii” podmiotów prawa cywilnego są rozbieżne i pomnażają zakres
wątpliwości. Stąd też, zdaniem wnioskodawcy, kwalifikacja wspólnoty
mieszkaniowej z punktu widzenia różnych pojęć konstruowanych na gruncie art. 331
k.c. nie jest nieodzowna dla zrozumienia istoty rozbieżności występujących w
praktyce sądowej, a nawet może utrudnić ich uchwycenie.
Problem podniesiony we wniosku koncentruje się na zdolności prawnej
wspólnoty mieszkaniowej, a konkretnie na zdolności do nabywania przez nią praw i
obowiązków majątkowych. Nie da się go rozstrzygnąć, odwołując się do treści art. 6
u.w.l. Część doktryny odróżnia zdolność do nabywania praw i obowiązków przez
wspólnotę mieszkaniową od zdolności do bycia podmiotem praw i obowiązków,
traktując pierwszą cechę jako niekoniecznie zbieżną z posiadaniem drugiej,
uznawanej za właściwą zdolność prawną. Odróżnia się także zdolność do
nabywania praw i obowiązków „w swoim imieniu”, jaką w art. 8 k.s.h. nadano
spółkom osobowym, od zdolności przyznanej wspólnocie mieszkaniowej w art. 6
u.w.l., w którym nie występuje dodatek „we własnym imieniu”, co świadczy, zdaniem
niektórych, o merytorycznej odmienności każdej z tych zdolności. W tej
płaszczyźnie występuje, jak się wydaje, rozbieżność stanowisk w orzecznictwie
Sądu Najwyższego, gdyż w postanowieniu z dnia 10 grudnia 2004 r., III CK 55/04
(OSNC 2005, nr 12, poz. 212) przyjęto, że wspólnota mieszkaniowa może nabywać
majątek na swoją rzecz, natomiast w uchwale z dnia 24 listopada 2006 r., III CZP
97/06 ("Biuletyn SN" 2006, nr 11, s. 14) zaprezentowano stanowisko przeciwne, że
wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa majątkowe tylko do majątku
właścicieli lokali. Ustalenie jednak, czy sprzeczność ta zachodzi z całą pewnością
jest o tyle trudne, że wspólnota mieszkaniowa to ogół właścicieli lokali
wyodrębnionych z tej samej nieruchomości. Prezentowane są nawet poglądy, że
pojęcia wspólnoty mieszkaniowej i ogółu właścicieli lokali stanowią synonimy.
W uzasadnieniu wniosku wskazano także, że dodatkową trudność w
rozważanym problemie stanowi pewne niedopowiedzenie pojawiające się w
wypowiedziach doktryny i w judykaturze, używane jest bowiem określenie „majątek
właścicieli lokali” w opozycji do „majątku wspólnoty”. Majątek w obu przypadkach
występuje w liczbie pojedynczej, gdy tymczasem właściciele wyodrębnionych lokali
dysponują przecież swoimi majątkami osobistymi, w których skład wchodzi także
udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z odrębną własnością lokalu.
Nie jest jasne, czy w wypowiedziach, także Sądu Najwyższego, w których używane
jest określenie „majątek właścicieli lokali”, chodzi o jakiś wyodrębniony majątek
wspólny tych właścicieli, czy też o ich majątki osobiste. Nadanie nabywaniu majątku
przez wspólnotę „na swoją rzecz” sensu sprowadzającego nabywanie praw do
wspólnego majątku właścicieli lokali podlegającego szczególnemu reżimowi,
powoduje, że sprzeczność pomiędzy postanowieniem z dnia 10 grudnia 2004 r., III
CSK 55/04, oraz uchwałą z dnia 24 listopada 2006 r., III CZP 97/06, staje się
pozorna, gdyż w każdym przypadku chodzi o nabywanie przez wspólnotę
mieszkaniową praw oraz zaciąganie zobowiązań do majątku szczególnego,
odrębnego od majątków osobistych poszczególnych właścicieli lokali. Nabycie
majątku przez wspólnotę mieszkaniową „dla siebie” jest zatem, przy braku jej
osobowości prawnej, nabyciem dla właścicieli lokali, gdyż wspólnota mieszkaniowa
to ogół właścicieli lokali.
W doktrynie i orzecznictwie niewiele miejsca poświęcono dotychczas
zagadnieniom szczególnego, „odrębnego” majątku, określanego niekiedy jako
"majątek wspólnoty mieszkaniowej". Wskazuje się, że w skład tego majątku
wchodzą zaliczki w formie bieżących opłat, uiszczane przez właścicieli lokali,
wydatki związane z utrzymaniem lokali, a także własność lokalu nabytego na
podstawie art. 22 ust. 3 pkt 6a u.w.l., czyli nieruchomości innej niż nieruchomość
gruntowa przylegająca do nieruchomości wspólnej, której nabycie może być
potrzebne do spełnienia wymogów przewidzianych dla działek budowlanych (art.
32a u.w.l.). Kryteria wyodrębnienia tego szczególnego majątku nie są jednak
klarowne, a ponadto prezentowane są poglądy negujące możliwość wyodrębnienia
takiego majątku ze względu na brak łącznego charakteru rzekomej wspólności.
W konkluzji Pierwszy Prezes Sądu Najwyższego podkreślił, że unormowanie
statusu podmiotowego wspólnoty mieszkaniowej jest niezadowalające, a koncepcja
sprowadzająca majątek wspólnoty do wyodrębnionego wspólnego majątku
właścicieli lokali, będącego przedmiotem swoistej wspólności przymusowej, może
być uznana jedynie za etap rozwiązywania problemów dotyczących
cywilnoprawnego statusu wspólnoty mieszkaniowej de lege lata.
Prokurator Prokuratury Krajowej wniósł o podjęcie uchwały przyznającej
wspólnocie mieszkaniowej możliwość nabywania praw i obowiązków do własnego
majątku, jednak tylko w zakresie przysługującej jej zdolności prawnej ograniczonej
sprawowaniem zarządu nieruchomością wspólną.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Analizę zagadnienia prawnego przedstawionego przez Pierwszego Prezesa
Sądu Najwyższego należy rozpocząć od refleksji, że jego rozstrzygnięcie, wbrew
stanowisku wyrażonemu w uzasadnieniu wniosku, musi zostać poprzedzone
odpowiedzią na pytanie, czy wspólnota mieszkaniowa jest tzw. ułomną osobą
prawną lub inaczej – osobą ustawową. Odpowiedź na to pytanie pociąga za sobą
liczne konsekwencje, także dotyczące możliwości przyjęcia konstrukcji
wyodrębnionego (szczególnego) majątku będącego przedmiotem wspólności
właścicieli lokali, a tylko ze względów technicznych określanego mianem "własnego
majątku wspólnoty mieszkaniowej". Ponadto wniosek, że wspólnota mieszkaniowa
nie jest jednostką organizacyjną w rozumieniu art. 331
k.c. prowadzi do
stwierdzenia, że nie należy do kategorii osób ustawowych i tym samym nie może
posiadać własnego majątku. W pierwszej kolejności niezbędne jest jednak
przedstawienie, z dokonaniem koniecznych skrótów i uproszczeń, poglądów
formułowanych w doktrynie i orzecznictwie odnośnie do sytuacji wspólnoty
mieszkaniowej. Pominięte zostanie jedynie stanowisko zawierające „ostrożny
postulat” przyznania wspólnocie osobowości prawnej, gdyż w polskim systemie
prawnym nie znajduje ono żadnej podstawy i może być rozważane jedynie de lege
ferenda.
Zgodnie z jednym stanowiskiem prezentowanym w literaturze, wspólnota
mieszkaniowa jest jednostką organizacyjną wyposażoną w zdolność prawną, a
zatem, w myśl art. 331
k.c., jest osobą ustawową, do której znajdują odpowiednie
zastosowanie przepisy o osobach prawnych. Według tego poglądu, wspólnota
mieszkaniowa ma również zdolność sądową i procesową. Konsekwentnie, to
wspólnota, a nie jej członkowie może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, za
które ponosi odpowiedzialność. Ustawodawca uregulował tę konstrukcję prawną
odmiennie niż pozostałe instytucje tworzące zespoły osób (jak np. spółka cywilna).
Za takim stanowiskiem przemawiają uregulowania zawarte w art. 6, 17 i 21 u.w.l., z
których wynika odrębność wspólnoty w stosunku do jej członków oraz jej
podmiotowość, a to z kolei przesądza, że wspólnota może mieć własny majątek.
Zgodnie z innym stanowiskiem, wspólnota mieszkaniowa ma zdolność
prawną, sądową i procesową, jednak nie przesądza to możliwości posiadania przez
nią własnego majątku. W ramach tego poglądu można wyróżnić trzy podgrupy:
wspólnota nie ma własnego majątku, a jej majątek należy do poszczególnych jej
członków w częściach ułamkowych; majątek wspólnoty mieszkaniowej należy w
częściach ułamkowych do jej członków, jednak pozostaje wyodrębniony; wspólnota
mieszkaniowa ma własny majątek, na który składają się wpłaty właścicieli lokali
(zaliczki na opłacanie wydatków związanych z administrowaniem) oraz dochody z
nieruchomości wspólnej i tym majątkiem odpowiada za zobowiązania zgodnie z art.
17 u.w.l. Zgodnie z tym ostatnim poglądem zakwalifikowanie wspólnoty do grupy
osób ustawowych nie przesądza o przypisaniu jej wszystkich cech typowych dla tej
instytucji.
Osoby ustawowe stanowią kategorię zróżnicowaną wewnętrznie ze względu
na specyfikę pełnionych funkcji. Wspólnota mieszkaniowa, będąca, jak wynika z art.
331
k.c., osobą ustawową ze względu na funkcję jaką spełnia, może posiadać
majątek tylko w takim zakresie, jaki wynika z potrzeb związanych z zarządem
nieruchomością wspólną. W ramach prezentowanego stanowiska można też
wskazać pogląd, że wspólnota mieszkaniowa jest wprawdzie podmiotem prawa
cywilnego, jednak nie może posiadać własnego majątku. Zgodnie z art. 17 u.w.l.
ponosi wprawdzie odpowiedzialność za swoje zobowiązania, jednak przepis ten
tworzy fikcję, ponieważ wierzyciele wspólnoty nie mogą zaspokoić swoich roszczeń
z powodu braku majątku, do którego mogliby kierować egzekucję.
Zwolennicy kolejnej grupy poglądów wychodzą z założenia, że wspólnota
mieszkaniowa nie ma zdolności prawnej, a zatem także własnego majątku. W
obrębie tej grupy występują różnice co do szczegółów sytuacji wspólnoty
mieszkaniowej. Wskazuje się, że wspólnota mieszkaniowa ma własną kompetencję
do działania, staje się stroną czynności prawnej, jednak nie jest stroną stosunku
prawnego wykreowanego w wyniku dokonanej czynności ani podmiotem nabytego
w ten sposób prawa. Twierdzi się również, że wspólnota mieszkaniowa jest
jednostką organizacyjną i przedstawicielem, chociaż nie w znaczeniu techniczno-
prawnym, członków wspólnoty. Dokonując czynności prawnych działa w imieniu
wszystkich właścicieli lokali, nie będąc ani stroną czynności prawnej, ani stosunku
prawnego (podmiotem prawa) wykreowanego w wyniku dokonanej czynności; nie
ponosi także, nie mając własnego majątku, odpowiedzialności za zobowiązania.
Podkreśla się także, że wspólnota mieszkaniowa w ogóle nie jest jednostką
organizacyjną, co w sposób oczywisty prowadzi do wniosku, iż nie jest osobą
ustawową i nie ma zdolności prawnej. Odmianą tego stanowiska jest pogląd, że
wprawdzie wspólnota mieszkaniowa zachowuje odrębność organizacyjną, jednak
ma jedynie zdolność do czynności prawnych.
W orzecznictwie można wyróżnić dwa zasadnicze stanowiska. Zgodnie z
jednym, wspólnota mieszkaniowa jest osobą ustawową, a więc jednostką
organizacyjną, której ustawa przyznała zdolność prawną. Może także posiadać
majątek, niezależnie od majątku posiadanego przez właścicieli poszczególnych
lokali (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 10 grudnia 2004 r., III CK
55/04, OSNC 2005, nr 12, poz. 212, oraz uchwała Sądu Najwyższego z dnia 26
lutego 2006 r., III CZP 5/06, OSNC 2007, nr 1, poz. 6; zob. też wyrok Sądu
Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 15 lutego 2006 r., I ACa 778/05, "Orzecznictwo
sądów Apelacji Białostockiej" 2006, nr 1, poz. 12). W jednym z orzeczeń Sąd
Najwyższy podkreślił, że pogląd o podmiotowym statusie wspólnoty mieszkaniowej
zyskał mocne wsparcie po dodaniu do kodeksu cywilnego art. 331
(uzasadnienie
uchwały z dnia 23 listopada 2004 r., III CZP 48/04, OSNC 2005, nr 9, poz. 153).
Według innego stanowiska, wspólnota mieszkaniowa ma wprawdzie zdolność
prawną i należy zaliczyć ją do osób ustawowych, jednak prawa majątkowe może
nabywać tylko do majątku wspólnego właścicieli (uchwała Sądu Najwyższego z
dnia 24 listopada 2006 r., III CZP 97/06).
W orzecznictwie pojawiało się także, chociaż w sposób nie do końca
jednoznaczny, stanowisko, że wspólnota mieszkaniowa nie jest osobą ustawową i
nie ma zdolności prawnej, a tym samym nie może posiadać majątku (postanowienie
Sądu Najwyższego z dnia 26 stycznia 2006 r., V CSK 53/05, nie publ., oraz wyrok
Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 22 stycznia 2002 r., I ACa 1309/00, OSA
2002, nr 4, poz. 30).
Przechodząc do analizy problemu podmiotowości prawnej wspólnoty
mieszkaniowej należy zacząć od określenia, w jakim znaczeniu będą w dalszych
wywodach używane poszczególne pojęcia. Pod pojęciem zdolność prawna rozumie
się możliwość bycia podmiotem praw i obowiązków w sferze stosunków
cywilnoprawnych, przy czym zakres tego pojęcia pokrywa się z zakresem pojęcia
podmiotowość prawna. Jednocześnie należy wyraźnie wskazać, że ustawowe
sformułowanie „może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być
pozywana” jest rozumiane jako nadające danej jednostce organizacyjnej zdolność
prawną, a więc równoważne stwierdzeniu „może być podmiotem praw i
obowiązków”. Nie można podzielić poglądów, że sformułowanie zawarte w art. 6
u.w.l., a także np. w art. 81 k.h., oznacza jedynie przyznanie zdolności do czynności
prawnych. Po pierwsze, zdolność do czynności prawnych może mieć tylko podmiot
prawa cywilnego, a po drugie, zgodnie z przyjmowaną definicją, zdolność do
czynności prawnych to możliwość nabywania praw i obowiązków za pomocą
własnych działań. Zdolność do czynności prawnych musi być postrzegana jako
środek służący do realizowania przyznanej zdolności prawnej. Przy takich
założeniach treść art. 6 zdanie drugie u.w.l. nie może być ograniczana do nadania
wspólnocie mieszkaniowej jedynie zdolności do czynności prawnych.
W literaturze trafnie zwrócono uwagę, że gdy wprowadzano do systemu
prawnego wspólnotę mieszkaniową na wzór spółki jawnej, znaczenie zdania
drugiego art. 6 u.w.l. można było postrzegać jako rodzaj specjalnego upoważnienia
do działania za właścicieli lokali, a samą wspólnotę jako jednostkę kompetencyjną.
Jednostka taka nie miała zdolności do nabywania prawa dla siebie, a jedynie
zdolność do podejmowania czynności. Wspólnota była więc stroną czynności
prawnej lub czynności procesowej, jednak stroną powstałego stosunku prawnego –
podmiotem powstałych praw i obowiązków – byli właściciele lokali.
Stanowisko takie jest jednak trudne do obrony po pojawieniu się w kodeksie
cywilnym trzeciej kategorii osób – jednostek organizacyjnych, niebędących osobami
prawnymi, którym ustawa przyznaje zdolność prawną. Wprawdzie art. 6 u.w.l.
pozostał niezmieniony, jednak w odniesieniu do handlowych spółek osobowych
ustawodawca wyraźnie wskazał, że nabywają one prawa i zaciągają zobowiązania
we własnym imieniu, co należy uznać za równoznaczne z przyznaniem zdolności
prawnej. Skoro zaś pierwowzorem konstrukcji wspólnoty mieszkaniowej była spółka
jawna, a spółka taka należy do trzeciej kategorii podmiotów prawa cywilnego (osób
ustawowych), to najlepszym rozwiązaniem jest zaliczenie do tej kategorii także
wspólnoty mieszkaniowej, chociaż niewątpliwie dla jasności sytuacji wskazana jest
nowelizacja art. 6 u.w.l. Należy więc opowiedzieć się za taką wykładnią art. 6
zdanie drugie u.w.l., która uwzględnia zmiany, jakie zaszły w stanie prawnym po
wejściu w życie art. 331
k.c. Niewłaściwe jest wyciąganie zbyt daleko idących
wniosków z dosłownego brzmienia art. 6 zdanie drugie u.w.l., z pominięciem faktu,
że przepis ten był uchwalany w innym stanie prawnym.
Osobowość prawna to normatywna cecha jednostek organizacyjnych, którym
ustawa nadała przymiot osoby prawnej; osoba taka ma oczywiście podmiotowość
(zdolność prawną). Podmiotami stosunków cywilnoprawnych (praw i obowiązków)
mogą zatem być osoby fizyczne i osoby prawne (art. 1 k.c.), ale także jednostki
organizacyjne, o których mowa w art. 331
k.c., tzn. takie jednostki organizacyjne,
którym ustawa przyznała zdolność prawną (podmiotowość prawną), nie przyznając
jednak formalnej cechy osobowości prawnej. Taka jednostka organizacyjna, będąc
wyposażoną w zdolność prawną (podmiotowość prawną), może mieć własny
majątek, odrębny od majątków podmiotów wchodzących w jej skład. Wynika to
wprost z przysługiwania jej zdolności prawnej.
Warto także przypomnieć, że problem posiadania własnego majątku przez
osobę ustawową nie jest nowy, gdyż pojawił się już na gruncie uregulowań kodeksu
handlowego dotyczących spółki jawnej. W art. 81 k.h. zawarte było uregulowanie,
że spółka taka może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być
pozywana. W wypowiedziach przedstawicieli doktryny formułowanych bezpośrednio
po wejściu w życie kodeksu handlowego prezentowano stanowisko, że spółka jako
taka nie posiada majątku, gdyż nie jest osobą prawną. Sporne było jedynie, czy
majątek nabyty przez spółkę stanowi niepodzielną współwłasność jej członków, czy
też ich współwłasność w częściach ułamkowych; wielkość udziałów odpowiadała
udziałom w spółce. Jednak w późniejszej literaturze wskazywano już, że spółki
handlowe są albo osobami prawnymi, albo przysługuje im status ułomnych osób
prawnych, które mają pewne atrybuty osobowości prawnej, takie jak wyodrębnienie
majątkowe i zdolność procesowa. Wskazywano, że typowymi cechami osobowości
prawnej są: struktura organizacyjna, posiadanie majątku, zdolność bycia
podmiotem praw i obowiązków materialnoprawnych, zdolność sądowa i procesowa
oraz odpowiedzialność własnym majątkiem za zobowiązania. Jeżeli przynajmniej
dwie z tych cech charakteryzują określoną konstrukcję prawną, to mamy do
czynienia z osobą ustawową.
Po wejściu w życie w dniu 1 stycznia 2001 r. ustawy z dnia 26 lipca 2000 r. -
kodeks spółek handlowych (Dz.U. Nr 94, poz. 1037 ze zm.) sytuacja prawna spółek
osobowych, w tym spółki jawnej, stała się bardziej klarowna, gdyż w art. 8 § 1 k.s.h.
wyraźnie stwierdzono, że spółka osobowa może we własnym imieniu nabywać
prawa, w tym własność nieruchomości i inne prawa rzeczowe, zaciągać
zobowiązania, pozywać i być pozywana. Jednocześnie w art. 28 sprecyzowano, że
majątek spółki stanowi wszelkie mienie wniesione jako wkład lub nabyte przez
spółkę w czasie jej istnienia, a z art. 22 § 2 w związku z art. 31 § 1 wynika, iż za
zobowiązania spółki jawnej odpowiada w pierwszym rzędzie ona sama, a dopiero w
razie bezskuteczności egzekucji z majątku spółki, wierzyciel może kierować
egzekucję do majątku wspólnika. Obowiązujące uregulowania nie wyeliminowały
całkowicie sporów co do statusu spółek osobowych, ale umocniły normatywną
podstawę stanowiska, że spółka jawna należy do osób ustawowych, a więc jest
podmiotem prawa posiadającym własny majątek i ponoszącym z tego majątku
odpowiedzialność za zaciągnięte zobowiązania. Dodatkowego argumentu, o czym
była już mowa, dostarcza art. 331
k.c., gdyż spółka jawna należy do kategorii
jednostek organizacyjnych, którym ustawa przyznała zdolność prawną, nie nadając
osobowości prawnej.
Zgodnie z art. 331
k.c., osobą ustawową jest konstrukcja charakteryzująca się
trzema zasadniczymi cechami: ma ustawowo przyznaną zdolność prawną, nie jest
osobą prawną oraz jest jednostką organizacyjną (ma określoną strukturę
organizacyjną). Wspólnota mieszkaniowa charakteryzuje się wskazanymi cechami.
Zgodnie z art. 6 zdanie drugie u.w.l., może ona nabywać prawa i zaciągać
zobowiązania, pozywać i być pozywana. Takie sformułowanie, jak wskazano,
należy uważać za równoznaczne ze stwierdzeniem, że wspólnota może być
podmiotem praw i obowiązków w obrębie stosunków cywilnoprawnych, a to
odpowiada powszechnie przyjmowanej definicji zdolności prawnej. Nie należy przy
tym przywiązywać zbyt dużego znaczenia do faktu, że w powołanym przepisie brak
wyraźnego stwierdzenia, iż wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i
zaciągać zobowiązania „we własnym imieniu”. Wprawdzie w art. 8 § 1 k.s.h. takie
sformułowanie jest już zawarte, ale nie występowało ono w art. 81 k.h. w
odniesieniu do spółki jawnej, a mimo to powszechnie przyjmowano, że spółka
jawna ma zdolność prawną.
Wspólnota mieszkaniowa nie jest osobą prawną. To stwierdzenie jest
oczywiste, gdyż przyjęcie przez polskiego ustawodawcę normatywnej koncepcji
osobowości prawnej oznacza, że osobą prawną jest jedynie taka jednostka
organizacyjna, której ustawa wyraźnie tę cechę nadaje. W stosunku do wspólnoty
brak uregulowania stosownej treści.
Wspólnota mieszkaniowa jest jednostką organizacyjną. Przepisy ustawy o
własności lokali przewidują określoną strukturę wspólnoty powstałej ex lege. Po
pierwsze, jest ona oznaczona (zindywidualizowana), gdyż powszechnie oznacza się
wspólnotę mieszkaniową adresem nieruchomości, na której posadowiony jest
budynek z wyodrębnionymi lokalami. Wspólnota ma także swój organ w postaci
zarządu. Specyfika tej jednostki organizacyjnej powoduje jedynie, że powstanie
określonej struktury uzależnione jest od woli właścicieli wyodrębnionych lokali (por.
art. 18 ust. 1 i 2a u.w.l.) oraz od liczby lokali. W sytuacji, w której lokali
wyodrębnionych oraz niewyodrębnionych jest więcej niż siedem, właściciele mają
obowiązek dokonać wyboru zarządu (art. 20 u.w.l.). Jeżeli liczba lokali
wyodrębnionych i niewyodrębnionych jest mniejsza niż siedem, właściciele lokali nie
mają obowiązku dokonać takiego wyboru, jednak nie ma prawnych przeszkód, aby
takiego wyboru dokonali, postanawiając jednocześnie w umowie, że wybrany
zarząd będzie kierował sprawami wspólnoty. Powyższej oceny nie zmienia
okoliczność, że w ustawie o własności lokali pojęcie zarząd jest używane w
dwojakim znaczeniu: podmiotowym – jako określenie organu wspólnoty, oraz w
znaczeniu funkcjonalnym – jako oznaczenie czynności związanych z
gospodarowaniem nieruchomością wspólną.
Przyjmując, że wspólnota mieszkaniowa jest jednostką organizacyjną, o której
mowa w art. 331
k.c., i tym samym może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania
tak jak inne podmioty prawa cywilnego, trzeba odnieść się do treści art. 22 u.w.l.
Zgodnie z tym przepisem czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd wspólnoty
samodzielnie, natomiast do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu
potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej
czynności oraz udzielająca zarządowi wspólnoty pełnomocnictwa do zawierania
umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie
prawem przewidzianej. W artykule tym wymienione zostały przykładowo czynności
przekraczające zwykły zarząd, a także zawarto uregulowanie odnoszące się do
połączenia dwóch odrębnych lokali w jedną nieruchomość oraz podziału lokalu, z
którego wynika, że tego rodzaju czynności wymagają zgody właścicieli wyrażonej w
uchwale, a w razie odmowy zainteresowany właściciel może żądać rozstrzygnięcia
przez sąd.
Artykuł 22 ust. 2 u.w.l. dał podstawę wyrażonemu w literaturze poglądowi, że
wspólnota może nabywać prawa na podstawie czynności zwykłego zarządu,
natomiast prawa nabywane na podstawie czynności przekraczających zwykły
zarząd wchodzą do majątku właścicieli lokali. Podstawę takiego poglądu stanowi
wymaganie uzyskania przez zarząd wspólnoty nie tylko zgody właścicieli na
dokonanie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, ale także
pełnomocnictwa do dokonania takiej czynności. Taka interpretacja art. 22 ust. 2
u.w.l. nie da się jednak pogodzić z wnioskami płynącymi z wykładni systemowej i
funkcjonalnej. Interpretując art. 22 ust. 2 u.w.l. trzeba mieć na względzie, że
wspólnota mieszkaniowa jest osobą ustawową, do której należy stosować
odpowiednio przepisy dotyczące osób prawnych (art. 331
k.c.), zarząd wspólnoty
powinien być zatem postrzegany jako odpowiednik organu osoby prawnej. Organ
każdej osoby prawnej działa w granicach kompetencji wyznaczonych treścią ustawy
i statutu (por. art. 38 k.c.), przy czym w określonym zakresie może działać
samodzielnie, natomiast w odniesieniu do pewnych czynności niezbędne jest
uzyskanie zgody w formie uchwały (por. np. art. 230 k.s.h.). Zarząd wspólnoty
mieszkaniowej stanowi odpowiednik organu osoby prawnej, z mocy ustawy
upoważniony jest do samodzielnego dokonywania czynności zwykłego zarządu (art.
22 ust. 1 u.w.l.), natomiast czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu
mogą być podejmowane jedynie na podstawie uchwały właścicieli, o której mowa w
art. 22 ust. 2 u.w.l.
Jeżeli zatem wspólnota mieszkaniowa uznaje za potrzebne w celu
prawidłowego wykonywania swoich obowiązków np. wynajęcie lokalu lub nabycie
jego własności, to po uzyskaniu uchwały podjętej na podstawie art. 23 u.w.l. i
wyrażającej zgodę właścicieli oraz udzielającej stosownego pełnomocnictwa,
zarząd dokonuje czynności, w wyniku której wspólnota staje się uprawniona z tytułu
najmu lub właścicielem lokalu. W literaturze trafnie wskazuje się, że takie
rozwiązanie jest bardziej racjonalne, jeżeli bowiem nabywany jest lokal w
nieruchomości zarządzanej przez samą wspólnotę, a w budynku znajduje się
dziesięć lokali, to po dokonaniu czynności nadal pozostanie dziesięciu właścicieli.
Jeżeli natomiast taka czynność miałaby prowadzić do nabycia do majątku
wspólnego właścicieli, to prawo do lokalu staje się współwłasnością dziewięciu
właścicieli pozostałych lokali. Każdy z nich uzyskuje także udział we
współwłasności części wspólnych budynku oraz w prawie do nieruchomości, na
której budynek jest posadowiony. Powstaje pytanie, czy takie skomplikowane
wyliczenia są niezbędne, gdy chodzi o zapewnienie wspólnocie, za zgodą
właścicieli, prawa do lokalu niezbędnego do wykonywania jej zadań. Należy
jednocześnie podkreślić, że ostatecznie to właściciele lokali decydują, czy
wspólnota ma nabyć prawo dla siebie, czy na współwłasność właścicieli lokali. Nie
ma przeszkód prawnych, aby właściciele, obok zgody na dokonanie czynności
przekraczającej zakres zwykłego zarządu, udzielili organowi wspólnoty
pełnomocnictwa do nabycia prawa do ich majątków, a nie do majątku wspólnoty.
Obecny stan prawny pozwala na przyjęcie rozwiązania gwarantującego wspólnocie
nabywanie praw do własnego majątku, stwarzając jednocześnie właścicielom lokali
możliwość dokonywania czynności ze skutkiem bezpośrednio dla ich majątków.
Reasumując, wspólnota mieszkaniowa jest podmiotem prawa cywilnego
(ułomną osobą prawną), należy jednak podkreślić, że charakteryzuje się cechami
różniącymi ją nie tylko od osób prawnych, ale także od innych osób ustawowych, w
szczególności od handlowych spółek osobowych. Jest to jednostka organizacyjna,
której powstanie nie zostało uzależnione od dokonania czynności prawnej; powstaje
ex lege z chwilą wyodrębnienia w danej nieruchomości lokalu, którego właścicielem
jest inna osoba niż właściciel nieruchomości. Wspólnota nie podlega też likwidacji,
gdyż istnieje tak długo, jak długo występuje stan, od którego ustawa uzależnia
powstanie tego podmiotu. Cechy te nie wykluczają jednak uznania jej za osobę
ustawową, która może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania „dla siebie”, a więc
do własnego majątku.
Za przyjętym stanowiskiem przemawiają dodatkowo następujące argumenty.
Po pierwsze, na wspólnotę mieszkaniową została nałożona odpowiedzialność
za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej, przy czym wspólnota
odpowiada bez ograniczeń, natomiast dodatkowa odpowiedzialność
poszczególnych jej członków ograniczona została do części odpowiadającej ich
udziałom w nieruchomości wspólnej (art. 17 u.w.l.). Ponadto wspólnota
mieszkaniowa ponosi odpowiedzialność z tytułu wynagrodzenia należnego
właścicielowi lokalu pełniącemu obowiązki członka zarządu.
Po drugie, ustawa o własności lokali upoważnia do stwierdzenia, że wspólnota
mieszkaniowa, mimo że stanowi ją z mocy prawa ogół właścicieli lokali, jest w
pewnych sytuacjach osobą trzecią w stosunku do swoich członków. Świadczy o tym
treść art. 16 oraz 21 ust. 1, a także art. 25 ust. 1 i 2 u.w.l. Ponadto wspólnota
mieszkaniowa ponosi odpowiedzialność za szkodę poniesioną przez członka tej
wspólnoty w wyniku nienależytego wykonywania zarządu nieruchomością wspólną
(zob. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 28 lutego 2006 r., III CZP 5/06).
Po trzecie, pomimo związku wspólnoty mieszkaniowej ze stosunkiem
współwłasności łączącym właścicieli lokali, użyteczne jest wyraźne oddzielenie tych
dwóch konstrukcji prawnych. W ramach stosunku współwłasności właściciele lokali
decydują o udziale w nieruchomości wspólnej, który stanowi element majątku
należącego do każdego z nich. Wspólnota ma za zadanie realizować wspólny
interes właścicieli, a także innych osób, wyrażający się w utrzymywaniu należytego
stanu wspólnej nieruchomości. Wyraźne uznanie wspólnoty za podmiot odrębny od
właścicieli i uregulowanie sposobu działania tego podmiotu z jednoczesnym
zabezpieczeniem wpływu właścicieli lokali na jej funkcjonowanie, stwarza dobre
podstawy do podejmowania działań charakteryzujących dobrego gospodarza
nieruchomości.
Po czwarte, przyjęte rozwiązanie uwzględnia interesy kontrahentów
wspólnoty, mniej problemów stwarza bowiem łączenie praw i obowiązków (np.
wynikających z umowy dzierżawy czy świadczenia usług) ze wspólnotą jako
odrębnym podmiotem niż przypisywanie ich właścicielom lokali. Dotyczy to zarówno
sfery materialnoprawnej (liczba podmiotów występujących w umowie), jak i sfery
procesowej (liczba powodów i pozwanych).
Przyjęcie, że wspólnota mieszkaniowa jest podmiotem prawa cywilnego rodzi
konieczność odniesienia się do jeszcze jednej kwestii, a mianowicie zakresu
przysługującej jej zdolności prawnej. Przyjmując jako punkt odniesienia zakres
nieograniczonej zdolności prawnej osoby fizycznej, trzeba zauważyć, że zdolność
prawna osoby prawnej, a także osoby ustawowej, jest co do zasady ograniczona.
Otwarte pozostaje jednak pytanie, czy zdolność prawna osoby ustawowej, a
konkretnie wspólnoty mieszkaniowej, podlega jedynie ograniczeniom wynikającym z
faktu, że chodzi o jednostkę organizacyjną, a nie człowieka, czy też ograniczenia
wynikają z zakresu zadań, do wykonywania których powołany został ten podmiot
prawa cywilnego.
W obowiązującym stanie prawnym nie występuje tzw. specjalna zdolność
prawna osób prawnych, wyrażany jest zatem pogląd, że zdolność prawna osoby
prawnej, a także osoby ustawowej (por. art. 331
k.c.), może zostać ograniczona
tylko wyraźnym uregulowaniem ustawowym, poza ograniczeniami wynikającymi z
faktu, że podmiotem niektórych praw i obowiązków może być jedynie osoba
fizyczna. Nie dokonując generalnej oceny takiego stanowiska należy jednak
wskazać, że przepisy ustawy o własności lokali stwarzają podstawy prawne do
przyjęcia, iż zdolność prawna wspólnoty mieszkaniowej została ograniczona do
praw i obowiązków związanych z zarządzaniem (administrowaniem)
nieruchomością wspólną. W licznych przepisach tej ustawy jest mowa o
zarządzaniu nieruchomością wspólną (por. np. art. 1 ust. 1, art. 14, art. 18, art. 22,
art. 25 u.w.l.), przy czym ustawodawca posługuje się zamiennie określeniami
„zarządzanie nieruchomością wspólną” oraz „zarząd nieruchomością wspólną”.
Ponadto w art. 17 u.w.l. uregulowana została odpowiedzialność wspólnoty
mieszkaniowej za zobowiązania „dotyczące” nieruchomości wspólnej. Uregulowania
te pozwalają na sformułowanie wniosku, że wspólnota mieszkaniowa może być
podmiotem praw i obowiązków związanych z zarządzaniem (gospodarowaniem)
nieruchomością wspólną.
Przyjęcie, że wspólnota mieszkaniowa jest podmiotem stosunków
cywilnoprawnych oznacza, iż może ona posiadać majątek odrębny od majątków
właścicieli lokali (majątek własny). W skład tego majątku mogą jednak wejść jedynie
prawa i obowiązki związane z gospodarowaniem nieruchomością wspólną, gdyż,
jak wskazano, z przepisów ustawy o własności lokali wynika ograniczenie zakresu
zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej. Przepisy tej ustawy pozwalają
stwierdzić, że do majątku wspólnoty wchodzą przede wszystkim uiszczane przez
właścicieli lokali zaliczki w formie bieżących opłat na pokrycie kosztów zarządu
nieruchomością wspólną (art. 13 ust. 1 w związku z art. 15 ust. 1 i art. 14 u.w.l.)
oraz pożytki i inne dochody z nieruchomości wspólnej. Ponadto w skład majątku
wspólnoty mogą wejść prawa wynikające z umów zawieranych przez nią w ramach
gospodarowania nieruchomością wspólną (np. roszczenia wynikające z umów o
remont nieruchomości wspólnej czy ocieplenie budynku), a także własność
nieruchomości nabytej za zgodą właścicieli (art. 22 ust. 3 pkt 6a u.w.l.).
W odniesieniu do tego przypadku należy konsekwentnie stwierdzić, że w grę może
wchodzić jedynie nieruchomość potrzebna do zarządzania nieruchomością
wspólną, np. odrębna własność lokalu przeznaczonego na siedzibę zarządu
wspólnoty.
Majątek wspólnoty mieszkaniowej stanowi jej majątek jako osoby ustawowej.
W obowiązującym stanie prawnym nie istnieją wystarczające podstawy do
przyjęcia, że wspólnota zarządza jedynie majątkiem należącym do właścicieli lokali.
Majątek taki musiałby, choćby ze względów praktycznych, zostać ustawowo
oddzielony od majątków osobistych członków wspólnoty, objęty wspólnością
przymusową, a wchodzące w jego skład prawa powinny zyskać status praw
związanych z własnością lokalu. Brak jednak w tym zakresie stosownych
przepisów, a zawarte w art. 12 ust. 2 u.w.l. uregulowanie, że pożytki i inne
przychody z nieruchomości wspólnej w części przekraczającej wydatki związane z
jej utrzymaniem przypadają właścicielom lokali stosownie do wielkości ich udziałów,
nie może być uważane za wystarczającą podstawę prawną.
Za poglądem, że prawa nabywane przez wspólnotę mieszkaniową, w
granicach przyznanej jej zdolności prawnej, wchodzą do jej własnego majątku,
przemawiają również następujące względy.
Po pierwsze, przyznanie określonej jednostce organizacyjnej zdolności
prawnej z wyłączeniem możliwości nabywania praw i obowiązków dla siebie, należy
ocenić jako nieracjonalne. Można postawić pytanie, o cel tworzenia podmiotu
prawa, który nie może mieć własnego majątku (...).
Po drugie, należy uwzględnić cele, które ma realizować wspólnota
mieszkaniowa. Z mocy ustawy powstaje ona w każdym przypadku wyodrębnienia
lokali wchodzących w skład danej nieruchomości w celu zarządzania
(gospodarowania) nieruchomością wspólną. Sytuacja prawna nieruchomości, w
której wyodrębniono lokale, jest odmienna od sytuacji, w której nieruchomość
stanowi przedmiot współwłasności. Z tego względu sięgnięcie do przepisów
kodeksu cywilnego normujących współwłasność w częściach ułamkowych nie jest
możliwe. Dostrzegł to ustawodawca, wprowadzając ustawowy obowiązek
dokonania wyboru zarządu wspólnoty w tzw. wspólnotach dużych (art. 20 u.w.l.), a
w odniesieniu do wspólnot tzw. małych odsyłając do stosowania przepisów o
współwłasności w częściach ułamkowych, ale odpowiednio (art. 19 u.w.l.), a więc z
uwzględnieniem odrębności wspólności łączącej właścicieli lokali. Funkcjonowanie
wspólnoty mieszkaniowej ułatwia bieżące gospodarowanie nieruchomością wspólną
m.in. przez to, że umowy dotyczące takiego gospodarowania zawierane są przez
wspólnotę, która staje się podmiotem wynikających z umów praw i obowiązków.
Takie rozwiązanie, o czym wspomniano, uwzględnia także interesy podmiotów
wchodzących w stosunki prawne dotyczące nieruchomości wspólnej. Przyjęcie, że
podmiotami praw i obowiązków wynikających z zawieranych umów stają się
wszyscy członkowie wspólnoty, i to w częściach odpowiadających ich udziałom,
komplikowałoby sytuację osób trzecich.
Z tych względów Sąd Najwyższy podjął uchwałę jak na wstępie.
Jednocześnie, biorąc pod uwagę istotne znaczenie rozstrzygniętego zagadnienia
prawnego, postanowił nadać uchwale moc zasady prawnej, zgodnie z art. 61 § 6
zdanie drugie ustawy z dnia 23 listopada 2002 r. o Sądzie Najwyższym (Dz.U. Nr
240, poz. 2052 ze zm.).
Zdanie odrębne sędziego Sądu Najwyższego Krzysztofa Pietrzykowskiego
do uchwały składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 21 grudnia
2007 r., III CZP 65/07
Nie podzielam stanowiska, że wspólnota mieszkaniowa jest ustawową
(ułomną) osobą prawną, o której mowa w art. 331
k.c., że wspólnocie
mieszkaniowej przysługuje ograniczona zdolność prawna oraz że wspólnota
mieszkaniowa może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku.
Nie ma, moim zdaniem, podstaw do przyjęcia, że wspólnota mieszkaniowa
jest ustawową (ułomną) osobą prawną w rozumieniu art. 331
k.c. (Komisja
Kodyfikacyjna Prawa Cywilnego w powstającym projekcie nowego kodeksu
cywilnego zaproponowała przyjęcie sformułowania „niepełna osoba prawna”).
Po pierwsze, zgodnie z art. 6 u.w.l., pojęcie wspólnoty mieszkaniowej jest
używane w ustawie jako synonim ogółu właścicieli lokali, w związku z tym we
wspomnianym przepisie nieprzypadkowo pominięto sformułowanie „we własnym
imieniu”, występujące w szczególności w art. 8 § 1 i art. 11 § 1 k.s.h. Wspólnota
mieszkaniowa nie ma bowiem i nie może mieć żadnych własnych interesów
odrębnych od interesów właścicieli lokali, skoro jej istnienie wiąże się wyłącznie ze
sprawowaniem zarządu nieruchomością wspólną (art. 1 ust. 1, art. 18 i nast. u.w.l.).
Wszelkie porównania do spółek handlowych są chybione przede wszystkim z tego
względu, że spółki te – również osobowe (art. 21 § 1, art. 86 § 1, art. 102 i art. 125
k.s.h.) – w odróżnieniu od wspólnot mieszkaniowych prowadzą działalność
gospodarczą (według terminologii kodeksu spółek handlowych – „prowadzą
przedsiębiorstwo”).
Po drugie, wspólnota mieszkaniowa nie jest jednostką organizacyjną w
rozumieniu art. 331
k.c. Nie jest trafne stwierdzenie zamieszczone w uzasadnieniu
uchwały, że wspólnota mieszkaniowa jest oznaczona (zindywidualizowana), gdyż
powszechnie oznacza się ją adresem nieruchomości, na której jest posadowiony
budynek z wyodrębnionymi lokalami. Odwołanie się do powszechnej praktyki jest
pozbawione doniosłości prawnej, skoro żaden przepis ustawy nie przewiduje
oznaczenia nazwy (tym bardziej firmy) ani siedziby wspólnoty mieszkaniowej czy
obowiązku jej wpisania do jakiegoś rejestru. Nie jest też trafne dalsze stwierdzenie,
że wspólnota ma swój organ w postaci zarządu. W uzasadnieniu uchwały
podkreślono zresztą, że obowiązek dokonania wyboru zarządu odnosi się jedynie
do wspólnot mieszkaniowych, w których lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych
jest więcej niż siedem (art. 20 ust. 1 u.w.l.), stwierdzając jednak, że również w
małych wspólnotach nie ma przeszkód prawnych do wyboru zarządu. Pominięto
natomiast okoliczność, że art. 20 ust. 1 u.w.l., podobnie zresztą jak pozostałe
przepisy rozdziału 4 ustawy, ma charakter względnie obowiązujący, obowiązek
dokonania wyboru zarządu powstaje bowiem dopiero wtedy, gdy właściciele lokali w
umowie nie postanowią inaczej. Właściciele zaś mogą w umowie w szczególności
powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej (art. 20 ust. 1 in fine u.w.l.), a wtedy
wspólnota w ogóle nie ma zarządu, podobnie jak może go nie mieć mała wspólnota.
Rozporządzenie Prezydenta Rzeczypospolitej z dnia 24 października 1934 r. o
własności lokali (Dz.U. Nr 94, poz. 848 ze zm.) wprawdzie nie znało pojęcia
wspólnoty mieszkaniowej, ale przewidywało dwa organy obligatoryjne – zarząd i
zebranie właścicieli, a jeżeli odrębnych lokali było więcej niż dziesięć – wymagało
ponadto wyboru komisji rewizyjnej. Obowiązująca ustawa o własności lokali nie
przewiduje natomiast komisji rewizyjnej oraz nie daje podstaw do traktowania
zebrania właścicieli jako najwyższego organu wspólnoty, na wzór walnego
zgromadzenia spółdzielni mieszkaniowej. Skoro więc de lege lata mogą istnieć takie
wspólnoty, które nie mają żadnego organu, nie jest trafne ogólne stwierdzenie
zamieszczone w uzasadnieniu uchwały, że przepisy ustawy przewidują określoną
strukturę organizacyjną wspólnoty.
Po trzecie, tezy o traktowaniu wspólnoty mieszkaniowej jako podmiotu prawa
cywilnego nie wzmacnia odwołanie się do względnie obowiązującego art. 22 u.w.l.,
który reguluje dokonywanie przez zarząd czynności zwykłego zarządu i czynności
przekraczających zakres zwykłego zarządu. W uzasadnieniu uchwały pominięto
okoliczność, że przepisy tego artykułu odnoszą się wyłącznie do zarządu
nieruchomością wspólną (co expressis verbis wynika choćby z tytułu rozdziału 4
ustawy), a nabycie na własność lub wynajęcie przez wspólnotę mieszkaniową
lokalu nie ma żadnego związku z zarządem nieruchomością wspólną.
Po czwarte, przedstawione spostrzeżenia odnoszą się również do
bezwzględnie obowiązującego art. 17 u.w.l., na który powołano się w uzasadnieniu
uchwały. Przepis ten, który przewiduje odpowiedzialność wspólnoty mieszkaniowej
bez ograniczeń oraz odpowiedzialność właścicieli lokali w częściach
odpowiadających ich udziałom w nieruchomości wspólnej, oczywiście nie dotyczy
odpowiedzialności za zobowiązania niezwiązane z zarządem nieruchomością
wspólną. Za takie zobowiązania właściciele lokali powinni odpowiadać bez żadnych
ograniczeń.
Po piąte, w tej sytuacji nietrafne jest dalsze stwierdzenie zamieszczone w
uzasadnieniu uchwały, że przyjęte w niej rozstrzygnięcie uwzględnia interesy
kontrahentów wspólnoty. Jest wręcz przeciwnie, skoro – przy zastosowaniu
ustanowionego na korzyść właścicieli lokali art. 17 u.w.l. – może się okazać, że
roszczenia wierzycieli pozostaną niezaspokojone. Spostrzeżenie to przemawia więc
za tezą o niedopuszczalności wykładni rozszerzającej tego przepisu.
Po szóste, nie jest przekonywający argument, że art. 16, 21 ust. 1 oraz art. 25
ust. 1 i 2 u.w.l. traktują wspólnotę mieszkaniową jako osobę trzecią w stosunku do
właścicieli lokali, przepisy te bowiem w istocie regulują relacje istniejące między
jednym z właścicieli lokali a ogółem właścicieli, a ściślej – między jednym z
właścicieli a pozostałymi właścicielami. Nie jest też przekonywające powołanie się
w tym kontekście na uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 28 lutego 2006 r., III CZP
5/06 (OSNC 2007, nr 1, poz. 6), która odnosi się do odpowiedzialności wspólnoty
mieszkaniowej za szkodę wyrządzoną członkowi tej wspólnoty. Sytuacja
przedstawia się tu podobnie jak w wypadku sporu między spółdzielnią
mieszkaniową a jej członkiem, gdy koszty przegranego przez spółdzielnię procesu
w konsekwencji obciążają wszystkich członków, w tym członka będącego powodem
w sprawie przeciwko spółdzielni.
Wobec przedstawienia poglądu, że wspólnota mieszkaniowa nie może być
traktowana jako podmiot prawa cywilnego (ustawowa, ułomna czy niepełna osoba
prawna), w zasadzie powinienem czuć się zwolniony z obowiązku polemiki ze
stanowiskiem zajętym w uchwale, iż wspólnocie mieszkaniowej przysługuje jedynie
ograniczona zdolność prawna. Pragnę jednakże podkreślić, że Sąd Najwyższy,
podejmując próbę złagodzenia swojego stanowiska, zapewne chciał uniknąć
syndromu wspólnoty mieszkaniowej jako „węża zjadającego własny ogon”, w
skrajnej bowiem sytuacji traktowanie wspólnoty mieszkaniowej jako podmiotu prawa
cywilnego, mającego interesy odrębne od interesów właścicieli lokali, mogłoby
oznaczać dopuszczalność zawarcia umowy, na mocy której wspólnota
mieszkaniowa nabywałaby własność lokali jednocześnie od wszystkich swoich
członków. Jednocześnie jednak przedstawiony w uzasadnieniu uchwały pogląd, że
zdolność prawna wspólnoty mieszkaniowej została ograniczona do praw i
obowiązków związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną, z jednej strony
nie znajduje podstawy prawnej (wobec uchylenia art. 36 k.c.), z drugiej zaś może
być traktowany jako prowadzący w istocie do zaprzeczenia podstawowej tezie
uchwały o podmiotowości wspólnoty mieszkaniowej. W uzasadnieniu uchwały
stwierdzono, że wspólnota mieszkaniowa może za zgodą właścicieli lokali nabyć
jedynie nieruchomość potrzebną do zarządzania nieruchomością wspólną, np.
odrębną własność lokalu przeznaczonego na siedzibę zarządu wspólnoty. Jest to
kryterium nieostre i nie pozwala np. na ocenę sytuacji, w której wspólnota
mieszkaniowa nabywa następnie własność drugiego czy trzeciego lokalu, ponieważ
zwiększyły się potrzeby lokalowe jej zarządu. Przede wszystkim należy jednak
podkreślić, że powołany przez Sąd Najwyższy art. 22 ust. 3 pkt 6a u.w.l. wprawdzie
wymienia nabycie nieruchomości wśród czynności przekraczających zakres
zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, jednakże chodzi tu wyłącznie o
sytuację określoną w art. 32a, gdy grunt wchodzący w skład nieruchomości
wspólnej nie spełnia wymagań przewidzianych dla działki budowlanej. Za taką
interpretacją art. 22 ust. 3 pkt 6a u.w.l. przemawia okoliczność, że przepis ten został
dodany wraz z art. 32a u.w.l. przez ustawę z dnia 16 marca 2000 r. zmieniającą
ustawę o własności lokali (Dz.U. Nr 29, poz. 355). Obydwa przepisy pozostają ze
sobą w funkcjonalnym związku i nie dają podstaw do rozszerzającej wykładni
pierwszego z nich.
Sąd Najwyższy, opowiadając się za poglądem, że wspólnota mieszkaniowa
może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku, podkreślił, iż przeciwny
pogląd jest nieracjonalny oraz odwołał się do wykładni uwzględniającej cele, które
ma realizować wspólnota mieszkaniowa. Argumentacja w tym zakresie jest
lakoniczna, przede wszystkim zaś nie uwzględnia skutków przyjętych w uchwale
rozwiązań. Należy w związku z tym podkreślić, że podstawowym skutkiem jest
trwałe wywłaszczenie właścicieli lokali na rzecz wirtualnego podmiotu, jakim jest
ulegający personifikacji pod postacią wspólnoty mieszkaniowej stosunek prawny
współwłasności (przepisy ustawy o własności lokali należy w znacznym zakresie
postrzegać jako leges speciales wobec przepisów kodeksu cywilnego o
współwłasności). Wspólnota mieszkaniowa powstaje bowiem ex lege i istnieje w
zasadzie tak długo, jak długo istnieją wyodrębnione lokale i nieruchomość wspólna,
ustaje więc tylko w dwóch wypadkach: gdy jeden z właścicieli bądź osoba trzecia
nabędzie własność wszystkich lokali, albo gdy fizycznie przestaną istnieć
przedmioty prawa własności (wyodrębnione lokale) i współwłasności (nieruchomość
wspólna w postaci budynku jako części składowej gruntu albo odrębnej od gruntu
nieruchomości), np. zawali się budynek, w którym została wyodrębniona własność
lokali. Nie wiadomo zresztą, co się stanie w obu wypadkach z majątkiem wspólnoty,
skoro przepisy ustawy nie regulują ani likwidacji wspólnoty mieszkaniowej, ani jej
upadłości (skoro wspólnota mieszkaniowa nie jest przedsiębiorcą), ani następstwa
prawnego po wspólnocie, która przestała istnieć.