Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt IV CSK 229/06
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 20 grudnia 2006 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Henryk Pietrzkowski (przewodniczący)
SSN Teresa Bielska-Sobkowicz
SSN Jan Górowski (sprawozdawca)
w sprawie z powództwa "A." Spółki z o. o.
przeciwko „P.” S.A. i Gminie Miasta S.
o ustalenie,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 20 grudnia 2006 r.,
skargi kasacyjnej strony pozwanej Gminy Miasta S.
od wyroku Sądu Apelacyjnego
z dnia 7 kwietnia 2006 r., sygn. akt [...],
uchyla zaskarżony wyrok (pkt I, II i III) i oddala apelację powódki
oraz zasądza od powódki na rzecz pozwanej Gminy Miasta S.
kwotę 24000 (dwadzieścia cztery tysiące) złotych tytułem zwrotu
kosztów postępowania apelacyjnego i kasacyjnego.
2
Uzasadnienie
Firma A. sp. z o.o. domagała się ustalenia nieważności nabycia przez
pozwaną Gminę Miasta S. od pozwanych „P.” S.A. prawa użytkowania
wieczystego działki nr [...] stanowiącej część nieruchomości położonej przy ul. J.
33a w S., składającej się także z działki nr [...]. Podniosła, że w 2002 r. wygrała
przetarg na nabycie prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości i zawarła z
„P.” warunkową umowę sprzedaży, zaś pozwana Gmina w dniu 23 września 2002 r.
złożyła oświadczenie o skorzystaniu z prawa pierwokupu działki nr 8/43, które jest
bezskuteczne w stosunku do niej, gdyż wykonanie prawa pierwokupu może
dotyczyć tylko całości przedmiotu sprzedaży.
Sąd Okręgowy w G., wyrokiem z dnia 30 czerwca 2005 r., oddalił powództwo
i zasądził od powódki na rzecz pozwanej Gminy koszty procesu. Ustalił, że P.
ogłosiła przetarg ofertowy na zbycie prawa użytkowania wieczystego
niezabudowanych działek nr [...] o pow. 1 310 m2
i nr [...] o pow. 11 m2
,
położonych w S. przy ul. J. za cenę 300 000 zł. W chwili sprzedaży działki te były
objęte księgą wieczystą nr [...] Sądu Rejonowego w S., założoną w dniu 18 grudnia
2000 r. na wniosek Przedsiębiorstwa Państwowego „P.”. Księga ta została
założona dla trzech działek [...] i [...], oraz działki [...] o pow. 292 m 2
na wniosek z
dnia 9 listopada 2000 r. po wydaniu przez Wojewodę decyzji stwierdzającej
nabycie z mocy prawa z dniem 5 grudnia 1990 r. użytkowania wieczystego
niezabudowanego gruntu stanowiącego własność Skarbu Państwa i oznaczonego
jako wydzielone geodezyjnie działki nr [...] o pow. 292 m2
i nr [...] o pow. 1310 m2
objęte księgą wieczystą nr [...] oraz działki nr [...] o pow. 11 m2
zapisanej w k.w. S.
karta [...], przeznaczone w miejscowym planie ogólnym o zagospodarowaniu
przestrzennym miasta S. pod funkcję produkcyjno – usługową i mieszkaniową jako
uzupełniającą.
W księdze wieczystej nr 9907 założonej po zamknięciu kw S. karty [...],
prowadzonej dla działki nr [...] w dziale pierwszym oznaczono tę działkę jako
zabudowaną, natomiast działkę [...] odłączoną z księgi wieczystej nr [...] określono
jako niezabudowaną, Działka [...] została wyłączona z nieruchomości pozostającej
3
do 1987 r. w użytkowaniu Spółdzielni Inwalidów „W.” i na mocy decyzji Urzędu
Miejskiego z dnia 19 października 1987 r. wygaszono prawo jej użytkowania
służące tej Spółdzielni oraz przekazano je w zarząd Dyrekcji Okręgowych Kolei
Państwowych w zamian za przekazanie w użytkowanie Spółdzielni „W.”, po
wygaszeniu zarządu tej Dyrekcji, dwóch innych działek [...] i [...]. Celem tej
transakcji była zmiana granic, polegająca na wymianie gruntów o jednakowej
powierzchni 266 m2
. Pomimo tej korekty, obecnie przez działkę nr [...], na prawie
połowie jej powierzchni, przebiega betonowy podjazd prowadzący od ulicy J. do
drzwi wejściowych budynku Spółdzielni usytuowanego na działce nr [...].
Niewielka część tego podjazdu znajduje się w granicach działki nr [...].
W akcie notarialnym umowy warunkowej strony oświadczyły, że działka nr
[...] jest działką zabudowaną budowlą słupa energetycznego kratowanego sieci
wysokiego napięcia na fundamencie żelbetonowym. Notariusz sporządzający tę
umowę uznał istnienie prawa pierwokupu pozwanej Gminy Miasta S. do prawa
użytkowania wieczystego działki nr [...], jako działki nie zabudowanej, na podstawie
art. 109 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce
nieruchomościami (tekst jednolity: Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm., dalej
„u.g.n.”) o czym zawiadomił Gminę.
Pozwana w dniu 22 września 2002 r. złożyła oświadczenie o wykonaniu
prawa pierwokupu „do części nieruchomości niezabudowanej działki gruntu nr [...]
o pow. 1310 m2
położonej w S. przy ul. J., objętej księgą wieczystą Kw [...]”.
Według oceny Sądu pierwszej instancji oświadczenie Gminy o wykonaniu
prawa pierwokupu i zawarta w jego następstwie umowa nabycia prawa
użytkowania wieczystego działki [...] od „P.” są ważne, gdyż przedmiotem
sprzedaży pomiędzy pozwaną i powodową spółką było prawo użytkowania
wieczystego dwóch odrębnych i samodzielnych działek nie mających związku
funkcjonalnego i gospodarczego, a które tylko na wniosek użytkownika wieczystego
obejmujący także działkę nr [...] zostały objęte jedną księgą wieczystą nr [...]
bezpośrednio po wydaniu decyzji uwłaszczeniowej. Skoro więc przedmiotem
sprzedaży były już tylko dwie działki wpisane do księgi wieczystej nr [...] to nawet
według stron umowy sprzedaży warunkowej nie wszystkie działki wpisane do tej
4
księgi wieczystej stanowiły jedną niepodzielną nieruchomość. Zdaniem tego Sądu,
historia powstania działki [...] świadczy o braku podstaw do przyjęcia, że stanowi
ona jedną nieruchomość z działką nr [...] nie podlegającą prawu pierwokupu
w świetle aktualnych zapisów w dziale pierwszym księgi wieczystej.
Sąd Apelacyjny wyrokiem z dnia 7 kwietnia 2006 r., na skutek apelacji
powódki, zmienił zaskarżony wyrok w ten sposób, że powództwo uwzględnił. Nie
zakwestionował podstawy faktycznej zaskarżonego wyroku, lecz dodatkowo ustalił
na podstawie dokumentów geodezyjnych, że działka nr [...] oznaczona jest w
ewidencji symbolem B, zaś działka [...] symbolem Bp. Dokonał natomiast
odmiennej oceny prawnej stanu faktycznego sprawy.
Podkreślił, że gminie przysługuje wynikające z art. 109 ust. 1 pkt 2 u.g.n.
prawo pierwokupu prawa użytkowania wieczystego nie zabudowanej
nieruchomości. Ustawa o gospodarce nieruchomościami nie zawiera ustawowej
definicji tego pojęcia a zwłaszcza nie wskazuje czy chodzi tu tylko o zabudowanie
budynkiem, czy także innym obiektem budowlanym. Uznał, że pewna wskazówka
może wynikać z unormowania zawartego w art. 62 ust 1-3 u.g.n., który stanowi,
że w umowie o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste ustala się sposób
i termin jej zagospodarowania, w tym termin zabudowy zgodnie z celem, na który
nieruchomość gruntowa została przeznaczona. Jeżeli sposób zagospodarowania
nieruchomości polega na jej zabudowie, ustala się termin rozpoczęcia lub termin
zakończenia zabudowy; za rozpoczęcie zabudowy uważa się wybudowanie
fundamentów, a za zakończenie zabudowy wybudowanie budynku w stanie
surowym zamkniętym. Wskazał, że kierując się tym unormowaniem i odwołując się
do wykładni Sądu Najwyższego zawartej w wyroku z dnia 10 października 2000 r.,
V CKN 96/00 (OSNC 2001, nr 2, poz. 34) należałoby przyjąć, że sporne działki
nie są zabudowane i w rezultacie że Gminie przysługiwało prawo pierwokupu
dotyczące obu działek łącznie, gdyż według art. 602 § 1 k.c. jest ono niepodzielne.
Skoro więc Gmina złożyła oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu tylko
w odniesieniu do działki nr 8/43, to jej oświadczenie, jako sprzeczne z tym
unormowaniem, było nieważne (art. 58 § 1 k.c.).
5
Posiłkując się z kolei definicjami zawartymi w art. 3 ustawy z dnia 7 lipca
1994 r. - Prawo budowlane (tekst jednolity: Dz.U. z 2003 r., Nr 207, poz. 2016 ze
zm.) w kontekście art. 4 tej ustawy Sąd Apelacyjny wskazał, że do budowli trzeba
zaliczyć także drogi, a w konsekwencji uznać, że obydwie działki są częściowo
zabudowane, gdyż na około połowie działki nr [...] oraz w dwóch miejscach na
obrzeżu działki [...] znajduje się droga, najprawdopodobniej wybudowana przez
użytkownika sąsiedniej działki nr [...]. W takim wypadku Gminie nie przysługiwałoby
prawo pierwokupu prawa użytkowania wieczystego żadnej z tych dwóch działek,
skutkiem czego należałoby uznać oświadczenie Gminy o wykonaniu prawa
pierwokupu za nieważne (art. 58 § 1 k.c.). Taki rodzaj zabudowy – jego zdaniem –
nie wyłącza jednak możliwości korzystania z działek na cele budowy budynków.
Odwołując się do art. 20 ust 1 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. – Prawo
geodezyjne i kartograficzne (tekst jednolity: Dz.U. z 2005 r. Nr 240, poz. 2027)
wskazał, że ewidencja gruntów i budynków obejmuje informacje dotyczące gruntów
wskazujące ich położenie, granice, powierzchnię, rodzaje użytków gruntowych oraz
klas gleboznawczych oraz dane o budynkach i lokalach. Symbolem „B” oznacza się
tereny mieszkaniowe, natomiast symbolem „Bp” zurbanizowane tereny
niezabudowane, zaś symbolem „dr” oznacza się drogi – w każdym przypadku
w grupie terenów zabudowanych i zurbanizowanych. Jego zdaniem przepisy te
mogą wskazywać, że w art. 109 ust 1 u.g.n. chodzi o zabudowę gruntu budynkami,
a nie innymi obiektami budowlanymi, co przemawiałoby za istnieniem prawa
pierwokupu Gminy do prawa użytkowania wieczystego obu przedmiotowych
działek. Skoro więc obie działki nie są zabudowane budynkami, a w ewidencji
gruntów i budynków, w przeciwieństwie do faktycznego stanu, nie ma oznaczenia,
że znajdują się na nich drogi, to należało je traktować jednolicie przy ocenie
istnienia lub nieistnienia prawa pierwokupu. W rezultacie złożenie przez Gminę
oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu tylko w odniesieniu do jednej działki
narusza art. 602 §1 zdanie drugie k.c. skutkiem czego jest nieważne na podstawie
art. 58 § 1 k.c.
Pozwana Gmina w skardze kasacyjnej opartej na podstawie naruszenia
prawa materialnego, tj. art. 600 § 1 k.c., art. 602 § 1 zd. 2 k.c. i art. 109 ust 1pkt 2
6
u.g.n. wniosła o uchylenie zaskarżonego wyroku i oddalenie apelacji bądź
przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Pojęcia nieruchomości na gruncie ustawy o gospodarce nieruchomościami
nie można utożsamiać z definicją tego pojęcia występującą w ustawie z dnia
6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jednolity: Dz.U. z 2001 r.,
Nr 124, poz. 1361 ze zm., dalej „u.k.w.h.). Na gruncie wieczystoksięgowym
nieruchomość identyfikowana jest z księgą wieczystą i w rezultacie o tym czy mamy
do czynienia z jedną czy z wieloma nieruchomościami decyduje liczba ksiąg
wieczystych dla niej urządzonych (art. 1 u.k.w.h.). Odmienne ujęcie nieruchomości
funkcjonuje natomiast na gruncie ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Gminie przysługuje prawo pierwokupu (art. 109 ust 1 pkt. 2 u.g.n.)
w wypadku sprzedaży prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej
nieruchomości gruntowej, a nie działki gruntu, których to pojęć także nie można
utożsamiać. W art. 4 pkt 1 i pkt 3 u.g.n. ustawodawca zdefiniował odmiennie
pojęcie „nieruchomości gruntowej” oraz pojęcie „działki gruntu”. Przez
nieruchomość gruntową należy rozumieć grunt wraz z częściami składowymi
z wyłączeniem budynków i lokali jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności
(art. 4 ust 1 u.g.n.). Działkę stanowi natomiast niepodzielna, ciągła część
powierzchni ziemskiej stanowiąca część lub całość nieruchomości gruntowej (art. 4
ust. 3 u.g.n.). W świetle tych definicji nawet odległe od siebie działki mogą być
częścią określonej nieruchomości. Z drugiej strony, jedna działka też może
stanowić nieruchomość. Z tego względu jeżeli gminie przysługuje prawo
pierwokupu niezabudowanej nieruchomości, to nie ma przeszkód do wydzielenia
z niej działki, gdyż nieruchomość może składać się z jednej działki. Niepodzielność
zatem prawa pierwokupu nie stoi na przeszkodzie wykonaniu prawa pierwokupu
przy sprzedaży wydzielonej fizycznie części nie zabudowanej nieruchomości.
Z kolei jeżeli nieruchomość składa się z kilku działek i jest zabudowana,
a przedmiotem sprzedaży jest jej całość, to gminie nie przysługuje prawo
pierwokupu gdyż stoi temu na przeszkodzie niepodzielność prawa pierwokupu.
7
Rozstrzygnięcie sprawy zależało więc w pierwszej kolejności od oceny czy
prawo użytkowania wieczystego działek [...] i [...] mimo, że przysługiwało jednemu
podmiotowi i było ujawnione w tej samej księdze wieczystej dotyczy jednej czy
dwóch odrębnych nieruchomości. Z powyższych uwag wynika, że sam wpis w
jednej księdze wieczystej nie mógł tu mieć większego znaczenia.
W judykaturze wielokrotnie wyrażono pogląd, że przy interpretacji pojęcia
nieruchomości niezabudowanej w rozumieniu art. 109 ust. 1 pkt 2 u.g.n. należy dać
priorytet wykładni funkcjonalnej (por. np. postanowienia Sądu Najwyższego z dnia
9 lipca 2004 r., II CK 5/04, z dnia 2 lipca 2004 r., II CK 3/04 i z dnia 11 sierpnia
2004 r., II CK 9/04 nie publikowane). Wykładnia prawa powinna uwzględniać
bowiem nie tylko dążenie do literalnego jego stosowania, ale także być oparta
o rozeznanie czy jej wynik nie przekreśla funkcji dla której dany przepis został
ustanowiony. Już z samej treści art. 109 ust. 1 pkt 2 u.g.n. wynika jednak,
że prawo to przysługuje w odniesieniu do nieruchomości niezabudowanej.
Jeżeli związek funkcjonalny nie występuje pomiędzy działkami, to nawet gdy
stanowią przedmiot użytkowania wieczystego tej samej osoby i są objęte jedną
księgą wieczystą stanowią odrębne nieruchomości w rozumieniu omawianego
przepisu i z tego względu, należy w stosunku do nich oddzielnie rozważać
czy gminie przysługuje ustawowe prawo pierwokupu. W takim wypadku objęcie
aktem notarialnym dwóch, w istocie odrębnych nieruchomości, nie stoi na
przeszkodzie skorzystaniu przez podmiot uprawniony z prawa pierwokupu do
jednej z nich, gdyż hipoteza art. 109 ust. 1 pkt 2 u.g.n. obejmuje jedną
nieruchomość, a nie dwie lub więcej nieruchomości, chociażby były objęte jednym
aktem notarialnym. W takim wypadku wykonanie prawa pierwokupu do jednej
z odrębnych nieruchomości nie narusza więc wyrażonej w art. 602 § 1 zd. 2 zasady
niepodzielności prawa pierwokupu.
Sąd pierwszej instancji trafnie ustalił, że działka nr [...] nie ma
funkcjonalnego związku z działką [...], skoro nie nadaje się ze względu na swą
powierzchnię i zabudowę urządzeniem betonowego podjazdu do wejścia do
siedziby spółdzielni mieszkaniowej usytuowanego na działce nr 9/20 do innego
gospodarczego wykorzystania. Trafnie więc ocenił, że w tym wypadku działki te
8
stanowią odrębne nieruchomości w rozumieniu art. 109 ust. 1 pkt 2 u.g.n. Można
zauważyć, że nie byłaby odrębną nieruchomością, w rozumieniu omawianego
przepisu a tylko częścią składową zabudowanej nieruchomości spółdzielczej
składającej się z działki [...] właśnie ze względu na występujący związek
funkcjonalny, gdyby użytkowanie wieczyste obu tych działek przysługiwało temu
samemu podmiotowi, podczas gdy prawo to przysługiwało co do działki 9/11 PKP,
a do działki [...] Spółdzielni.
Należy też zgodzić się ze skarżącym, że w świetle art. 3 pkt 3 ustawy z dnia
7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2003 r. Nr 207, poz. 2016 ze zm.) teren
komunikacyjny, tj. droga, czy parking stanowią budowle w rozumieniu tej ustawy
i są elementem składającym się na całość użytkową obiektu budowlanego
w postaci budynku. Przepis ten rzeczywiście ma związek z art. 4 pkt 17 u.g.n.,
który odnosi się do stanu zagospodarowania i stanu techniczno-użytkowego
nieruchomości rozumianej jako całość funkcjonalnie powiązana, bez względu
na działki zabudowane i niezabudowane.
Sąd Najwyższy wyjaśnił, że przeznaczenie nieruchomości, które decyduje
o istnieniu ustawowego prawa pierwokupu Gminy ocenia się według chwili
sprzedaży (por. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 18 marca 2004 r., III CZP 5/04,
OSNC 2005, nr 6, poz. 96) Należało zatem rozstrzygnąć, która z przedmiotowych
nieruchomości w tym czasie była nieruchomością niezabudowaną. Brak w ustawie
o gospodarce nieruchomościami definicji niezabudowanej nieruchomości gruntowej
skutkował tym, że w ramach wykładni systemowej trzeba było sięgnąć do
unormowań prawa budowlanego z uwzględnieniem jednak, że w samej treści art.
109 ust. 1, pkt 2 u.g.n. ustawodawca użył określenia „nieruchomość
niezabudowana” nie ograniczając zabudowy do konkretnego rodzaju obiektu
budowlanego.
Wbrew sugestiom Sądu Apelacyjnego w wyroku z dnia 10 października
2000 r., V CKN 96/00 Sąd Najwyższy wyraził jedynie pogląd, że jeżeli
nieruchomość jest zabudowywana budynkiem, to stan zabudowy powstaje z chwilą
zamknięcia stanu surowego. W orzeczeniu tym brak natomiast rozważań, które
9
pozwoliły by przyjąć, że omawiany przepis wyłącza prawo pierwokupu tylko wtedy,
gdy nieruchomość zostanie zabudowana budynkiem.
Z analizy art. 3 ust. 3 i art. 4 prawo budowlanego wynika, że zabudowa
gruntu polegać może nie tylko na wybudowaniu budynku, ale także innych budowli
jak lotniska, drogi, linii kolejowej mostu. (por. postanowienie Sądu Najwyższego
z dnia 4 listopada 1995 r., V CK 121/05, nie publikowane). Definicja ta odpowiada
także unormowaniom zawartym w kodeksie cywilnym dotyczącym użytkowania
wieczystego (art. 235 § 1 k.c. i art. 239 § 2 k.c.), w których mowa o wznoszeniu
budynków i innych budowli.
Za wąskim ujęciem pojęcia „nieruchomość niezabudowana” w rozumieniu
art. 109 ust. 1 pkt 2 u.g.n. przemawia przede wszystkim to, że ustawowe prawo
pierwokupu jest instrumentem ograniczającym swobodny obrót nieruchomościami
i użytkowaniem wieczystym. Należy zatem je interpretować w sposób ścisły.
Wykładnia ta także jednak nie może przekreślić funkcji analizowanego
unormowania. Jeżeli nieruchomość jest zabudowana wprawdzie budowlą w postaci
słupa energetycznego, a jej wielkość (działka nr [...] o pow. 1310 m2
),
przeznaczenie, względy gospodarcze umożliwiają w dalszym ciągu jej zabudowę
nawet budynkiem wielofunkcyjnym, to w dalszym ciągu jest nieruchomością
niezabudowaną w rozumieniu art. 109 ust. 1 pkt. 2 u.g.n. Jeżeli natomiast
nieruchomość ma 11 m2
, w połowie jest zabudowana betonowym podjazdem i nie
ma żadnego znaczenia gospodarczego z punktu widzenia innej zabudowy, to nie
można racjonalnie twierdzić, aby w dalszym ciągu mogła pełnić funkcję
nieruchomości niezabudowanej.
Z tych względów Sąd Najwyższy orzekł jak w sentencji (art. 39816
k.p.c.).