Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt II CSK 273/07
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 17 października 2007 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Stanisław Dąbrowski (przewodniczący)
SSN Barbara Myszka
del. SSA Michał Kłos (sprawozdawca)
w sprawie z powództwa B.S.
przeciwko Miastu P. i Spółdzielni Mieszkaniowej w P.
o ustalenie,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 17 października 2007 r.,
skargi kasacyjnej powoda
od wyroku Sądu Apelacyjnego
z dnia 28 listopada 2006 r., sygn. akt [...],
1) oddala skargę kasacyjną;
2) zasądza od powoda B.S. na rzecz pozwanej Spółdzielni
Mieszkaniowej w P. kwotę 1.800 zł (jeden tysiąc osiemset
złotych) z tytułu zwrotu kosztów procesu w postępowaniu
kasacyjnym.
2
Uzasadnienie
Powód B.S. wniósł o stwierdzenie nieważności umowy z dnia 5 października
1993 r. o oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości w części dotyczącej
działki nr 146/10 objętej księgą wieczystą KW nr [...] i działki nr 147/15 objętej
księgą wieczystą KW nr [...], zawartej pomiędzy pozwanymi Miastem P. oraz
Spółdzielnią Mieszkaniową w P.
Sąd Okręgowy w P. wyrokiem z dnia 13 lipca 2006 r. oddalił powództwo.
Sąd pierwszej instancji ustalił, że J.S., którego powód jest jedynym
spadkobiercą, zawarł w dniu 23 marca 1976 r. na podstawie przepisu art. 6 ustawy
z dnia 12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości (Dz.
U. z 1974 r., Nr 10, poz. 64 ze zm.) umowę sprzedaży na rzecz Skarbu Państwa
nieruchomości, która następnie została podzielona m. in. na działki nr 146/10 i
147/15. Decyzją z dnia 6 czerwca 1989 r. ustalono lokalizację inwestycji na rzecz
Spółdzielni Mieszkaniowej natomiast decyzją z dnia 24 lipca 1989 r. zatwierdzono
plan realizacyjny, zaś Spółdzielnia Mieszkaniowa zwróciła się do Rady Miasta P. o
bezprzetargowe oddanie terenów komunalnych w wieczyste użytkowanie dla
realizacji budownictwa mieszkaniowego. Uchwałą z dnia 2 czerwca 1992 r. Rada
Miejska P. podjęła decyzję o odstąpieniu w wieczyste użytkowanie Spółdzielni
Mieszkaniowej gruntów stanowiących własność Miasta P. w tym działki nr 146/10.
Odstąpienie gruntów miało nastąpić w trybie bezprzetargowym na podstawie
przepisu art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie
terytorialnym (Dz. U. nr 16, poz. 95 z późn. zm.) oraz art. 88a ustawy z dnia
29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz. U.
z 1991 r. Nr 30, poz. 127 ze zm. - dalej „u.g.g.”). W dniu 5 października 1993 r.
zawarto zaskarżoną umowę.
Sąd pierwszej instancji stwierdził, że adres J.S., a następnie jego
spadkobierców, powinien być pozwanemu Miastu P. znany, jednakże na stronie
pozwanej nie ciążył obowiązek powiadomienia następców prawnych byłego
właściciela nieruchomości o przysługującym mu pierwszeństwie nabycia
nieruchomości, wynikającym z art. 23 ust. 3 i 4 u.g.g. j Spółdzielni Mieszkaniowej
3
przysługiwało bowiem roszczenie o zawarcie z nią umowy sprzedaży
nieruchomości, na którą uzyskała decyzję lokalizacyjną, wynikające z treści art. 88a
u.g.g. Przepis ten – w ocenie Sądu pierwszej instancji – ma charakter szczególny
wobec art. 23 ust. 3 i 4. Powód nie wykazał również, aby zaskarżona umowa
obejmowała działkę nr 147/15.
Wyrokiem z dnia 28 listopada 2006 r. Sąd Apelacyjny oddalił apelację
powoda od powyższego wyroku.
Sąd Apelacyjny uznał, że powództwo winno było zostać oddalone, jednakże
z innym uzasadnieniem. Powód nie wykazał bowiem interesu prawnego
w rozumieniu przepisu art. 189 k.p.c. w żądaniu ustalenia nieważności umowy.
Interes ten powód winien udowodnić, gdyż sama nieważność umowy nie przesądza
o jego istnieniu. Sąd drugiej instancji powołał się na wystąpienie przez powoda do
pozwanego z podaniem o zwrot wywłaszczonej nieruchomości, które załatwione
zostało odmownie, jednakże uznał, że nie wynika z niego, aby intencją powoda było
odkupienie nieruchomości. Ponieważ powodowi nie przysługuje zwrot
wywłaszczonej nieruchomości, co wynika z treści art. 229 i 136 ust. 3 u.g.g., brak
po jego stronie obiektywnej potrzeby uzyskania wyroku żądanej treści.
W ocenie Sądu drugiej instancji, zaniechanie powiadomienia powoda
w trybie art. 23 u.g.g. mogłoby spowodować jedynie powstanie obowiązku
odszkodowawczego. Roszczenie o świadczenie eliminuje zaś interes prawny. Sąd
ten uznał również, że powód nie udowodnił, aby przedmiotową umową objęta była
również działka nr 147/15.
Powyższy wyrok zaskarżył skargą kasacyjną powód, opierając skargę na
obu podstawach wskazanych w art. 3983
§ 1 k.p.c. Powód zarzucił naruszenie
prawa materialnego: art. 189 k.p.c. w zw. z art. 23 ust. 3 i 4 u.g.g. poprzez ich
błędną wykładnię i przyjęcie, że dla ustalenia interesu prawnego w żądaniu
stwierdzenia nieważności przedmiotowej umowy, konieczne jest wykazanie
zamiaru ubiegania się o odkupienie nieruchomości, podczas gdy wystarczające jest
wykazanie, że powodowi przysługiwało prawo pierwszeństwa w nabyciu
nieruchomości. W ramach pierwszej podstawy kasacyjnej powód zarzucił też
naruszenie art. 189 k.p.c. w zw. z art. 136 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r.
o gospodarce nieruchomościami (tekst jednol. Dz. U. z 2004 r., Nr 261, poz. 2603
4
ze zm. – dalej „u.g.n.”) poprzez błędną wykładnię i przyjęcie, że nie ma on interesu
prawnego w ustaleniu nieważności przedmiotowej umowy, gdyż nie przysługuje
mu roszczenie o zwrot nieruchomości podczas, gdy doszłoby wcześniej do jej
zwrotu, gdyby nie zawarto zaskarżonej umowy.
W ramach drugiej podstawy kasacyjnej powód zarzucił naruszenie art. 328
§ 2 k.p.c. poprzez poczynienie ustalenia, że nie przysługuje mu roszczenie o zwrot
wywłaszczonej nieruchomości, a zatem nie ma on interesu prawnego w żądaniu
ustalenia nieważności przedmiotowej umowy.
W oparciu o powyższe podstawy kasacyjne powód wniósł o uchylenie
zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Sądowi Apelacyjnemu do ponownego
rozpoznania, ewentualnie o uchylenie wyroku i orzeczenie co do istoty sprawy.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
W pierwszej kolejności wymaga rozważenia zarzut dotyczący podstawy
faktycznej wyroku, ponieważ w świetle art. 3983
§ 1 k.p.c., zarzut naruszenia prawa
materialnego powinien być oceniony w odniesieniu do ustalonego stanu
faktycznego.
Sąd drugiej instancji dał wyraz stanowisku, że – w okolicznościach niniejszej
sprawy – powodowi nie przysługuje roszczenie o zwrot nieruchomości na
podstawie art. 136 u.g.n., a to ze względu na treść art. 229 u.g.n. Roszczenie to nie
było przedmiotem żądania zawartego w pozwie, jednakże podlegało przesłankowo
ocenie sądu w aspekcie ustalenia, czy powód ma interes prawny w żądaniu
ustalenia nieważności umowy na podstawie art. 189 k.p.c. Pogląd Sądu drugiej
instancji, co do zastosowania w sprawie art. 229 u.g.n. jest trafny, skarżący zresztą
go nie kwestionuje. Trudno natomiast zgodzić się z generalną tezą tego Sądu
o braku w sprawie interesu prawnego, o czym niżej będzie mowa.
Przystępując do oceny zasadności zarzutu naruszenia art. 189 k.p.c. w zw.
z art. 23 ust. 4 u.g.g., wypada zgodzić się z tezą, leżącą u podstaw zaskarżonego
wyroku, że w pierwszym rzędzie winien być rozważony interes prawny powoda
w żądaniu ustalenia nieważności umowy tyle tylko, że z innym uzasadnieniem.
Dla ustalenia bowiem, czy powód ma interes prawny w wystąpieniu z niniejszym
powództwem nie ma znaczenia, czy z okoliczności sprawy wynika, że nosi się on
z zamiarem wystąpienia o zwrot tej nieruchomości, czy chce ją odkupić. Nie ma
5
podstaw dla – swego rodzaju – nie uprawnionej subiektywizacji interesu prawnego,
której dał wyraz Sąd Apelacyjny. Istotne jest natomiast, na ile zawarcie
przedmiotowej umowy obiektywnie ingeruje w sferę prawną powoda. Nie może
rodzić wątpliwości, że – utrzymując, iż kwestionowana umowa jest nieważna,
a zatem nie zrodziła skutku w postaci przeniesienia własności nieruchomości co do
której powód ma prawo do odkupienia jej na podstawie przepisu prawa
materialnego, lub ma prawo domagać się jej zwrotu - powód interes prawny
w rozumieniu przepisu art. 189 k.p.c. wykazał. Nie da się zatem uciec od problemu,
czy powodowi przysługuje – w tym stanie faktycznym – prawo nabycia
nieruchomości na warunkach określonych w art. 23 ust. 3 i 4 u.g.g. oraz, czy mógł
on skutecznie ubiegać się o zwrot nieruchomości na podstawie art. 136 i 229 u.g.n.
Jeśli okaże się, że powód miał prawo nabycia nieruchomości a nie został
o sprzedaży powiadomiony, lub jeśli okaże się, że miał prawo do żądania zwrotu
nieruchomości, gdyby nie zaskarżona sprzedaż, nie sposób byłoby zaprzeczyć, że
ma on interes prawny w żądaniu ustalenia jej nieważności. Występuje bowiem
obiektywna potrzeba uzyskania wyroku żądanej treści.
Istotą pierwszego zagadnienie jest ocena wzajemnego stosunku do siebie
dwóch norm zawartych w przepisach art. 23 ust. 4 w zw. z ust. 3 i w art. 88a ustawy
z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości
(Dz. U. nr 30, poz. 127 ze zm.). Powstaje zatem zagadnienie, czy norma wyrażona
przez przepis art. 88a ma charakter legis specialis w stosunku do normy zawartej
w art. 23 ust. 3 i 4.
Jak stanowi przepis art. 23 ust. 4 u.g.g., byli właściciele nieruchomości
przejętych na rzecz Skarbu Państwa lub ich spadkobiercy mają pierwszeństwo
w ich nabyciu, jeżeli zaoferują cenę równą wartości tej nieruchomości ustalonej
w sposób określony w art. 38. Przepis ust. 3 stosuje się odpowiednio, chyba że
adres byłego właściciela nieruchomości nie jest znany. Z kolei ust. 3 art. 23
stanowi, że najemców lub dzierżawców zawiadamia się na piśmie o przeznaczeniu
lokalu do sprzedaży oraz o przysługującym im pierwszeństwie nabycia
zajmowanego lokalu. Przepis ten usytuowany jest w Rozdziale 3 zatytułowanym:
Sprzedaż lub oddawanie w użytkowanie wieczyste, użytkowanie, dzierżawę, najem
i użyczenie nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub własność
6
gminy. Z jego treści oraz lokalizacji wynika, że zawiera jeden z wyjątków od zasady
jaką jest rozporządzanie nieruchomościami w trybie przetargowym.
Na gruncie powyższego przepisu w orzecznictwie Sądu Najwyższego
przyjęto, że pierwszeństwo w nabyciu nieruchomości lub otrzymaniu jej
w użytkowanie wieczyste nie tylko eliminuje podmioty ubiegające się o tę
nieruchomość, ale także, przez wyłączenie trybu przetargu, daje możność
uzyskania jej za atrakcyjną cenę (zob. uzasadnienie uchwały składu 7 sędziów
Sądu Najwyższego z dnia 23 lipca 1992 r., III CZP 62 / 9, OSNCP 1992, nr 12,
poz. 214). Uznano również, że tkwi w nim immanentnie zakaz dysponowania
nieruchomością w sposób naruszający to uprawnienie, obwarowany sankcją z art.
58 § 1 k.c. (zob. wyroki Sądu Najwyższego: z dnia 20 stycznia 1998 r., I CKN
368/97, OSNC 1998, nr 9, poz. 143; z dnia 6 maja 2004 r., III CK 471/02, niepubl.
i z dnia 29 kwietnia 2005 r., V CK 499/04, niepubl.).
W konsekwencji umowa zawarta z naruszeniem praw byłego właściciela,
o jakich mowa w art. 23 ust. 3 i 4 u.g.g., byłaby dotknięta nieważnością. W takiej
sytuacji nie sposób byłoby uprawnionemu odmówić interesu prawnego
w rozumieniu przepisu art. 189 k.p.c.
Powstaje natomiast zagadnienie czy w taki sam sposób kształtują się
uprawnienia byłego właściciela w sytuacji, w której nieruchomość objęta została
działaniem art. 88a u.g.g. Na powyższe pytanie należy udzielić odpowiedzi
negatywnej, co wynika przede wszystkim z charakteru normy przez przepis ten
wyrażonej. Art. 88a w brzmieniu pierwotnym, wynikającym z treści art. 16 ustawy
z dnia 4 października 1991 r. o zmianie niektórych warunków przygotowania
inwestycji budownictwa mieszkaniowego w latach 1991 – 1995 oraz o zmianie
niektórych ustaw (Dz. U. Nr 103, poz. 446), obowiązującym w dacie zawarcia
kwestionowanej umowy stanowi, że osoby prawne lub osoby fizyczne, które do
dnia 5 grudnia 1990 r. uzyskały na działki budowlane, stanowiące własność Skarbu
Państwa lub własność gminy, ostateczne decyzje lokalizacyjne, otrzymują te działki
w użytkowanie wieczyste w trybie bezprzetargowym. Zgodnie z utrwalonym
orzecznictwem Sądu Najwyższego, przepis ten nakłada na właściciela gruntu
obowiązek oddania gruntu w użytkowanie wieczyste, któremu to obowiązkowi
towarzyszy roszczenie uprawnionych osób o zawarcie umowy (zob. uchwały Sądu
7
Najwyższego z dnia 11 marca 1994 r., III CZP 17/94, OSNCP 1994, nr 10, poz. 185
i z dnia 17 grudnia 1996 r., III CZP 122/96, OSNC 1997, nr 1, poz. 28). Przepis ten
zawiera zatem normę stanowiącą wyjątek w odniesieniu do całości regulacji
zawartych w ustawie o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości w tym
również w odniesieniu do przepisów rozdziału 3, w którym usytuowany jest art. 23.
Do powyższej tezy prowadzą również wnioski wynikające z wykładni
systemowej. Wynika to bowiem z jego usytuowania w rozdziale 8 Przepisy
przejściowe i końcowe. Oznacza to, że przepis ten znajduje swoje zastosowanie do
wszystkich nieruchomości objętych działaniem ustawy w tym także do tych,
o których mowa w art. 23. Również wykładnia celowościowa prowadzi do uznania
pierwszeństwa uprawnień wynikających z art. 88a u.g.g. Funkcją tego
unormowania było bowiem uporządkowanie sytuacji w gospodarce gruntami.
Analogiczne stanowisko wyrażone zostało w uzasadnieniu uchwały Sądu
Najwyższego z dnia 17 grudnia 1996 r. III CZP 122/96.
Wypada również zauważyć, że pogląd o silniejszym charakterze uprawnień,
które niosło unormowanie zawarte a art. 88a g.g.w. od tych, jakie wynikały dla
byłych właścicieli z art. 23 ust. 4 tej ustawy dostrzegł również Trybunał
Konstytucyjny w uzasadnieniu uchwały z dnia 18 czerwca 1996 r., W 19/95, (OTK
Zb. Urz. 1996 r., nr 3, poz. 25).
W konsekwencji należy uznać, że pozwana Gmina miała obowiązek
zawarcia zaskarżonej umowy bez uprzedniego zawiadomienia byłych właścicieli.
Zawarcie tej umowy w niczym nie dotknęło sfery prawnej powoda, ponieważ i tak
nie miałby możliwości odkupienia nieruchomości od pozwanej. Należy również
podnieść, że wszystkie przywołane wyżej orzeczenia Sądu Najwyższego, zapadłe
na podstawie przepisu art. 34 ust. 4 u.g.g., wydane zostały na gruncie takich
stanów faktycznych, w których do zaskarżonej czynności doszło na ogólnych
zasadach normowanych przepisami działu III u.g.g., nie zaś w wyniku realizacji
roszczenia z art. 88a tejże ustawy.
Analogiczne stanowisko prezentuje również Sąd Najwyższy w wyroku z dnia
6 października 2004 r. I CK 197/04, (niepubl.) aczkolwiek orzeczenie to dotyczy
kolizji pomiędzy uprawnieniami płynącymi z art. 88a i z art. 7 ust. 1 i 2 dekretu
z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.
8
st. Warszawy (Dz. U. Nr 50, poz. 279). W uzasadnieniu tego wyroku Sąd
Najwyższy dał wyraz stanowisku, że pierwszeństwo przyznane byłemu
właścicielowi na mocy art. 23 ust. 4 u.g.g. łączy się z przetargową postacią oddania
gruntu w użytkowanie wieczyste. Wniosek ten Sąd Najwyższy wywiódł z całości
regulacji zawartej w art. 23, nakładającej obowiązek podawania wykazów
nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży lub do oddania w użytkowanie
wieczyste. Sąd Najwyższy uznał również, że brak unormowania, zawierającego
reguły kolizyjne pomiędzy zbliżonymi do siebie uprawnieniami, nie pozwala uznać
za sprzeczną z ustawą umowy w przedmiocie ustanowienia użytkowania
wieczystego ze względu na pominiecie byłej właścicielki. Pogląd o konieczności
pominięcia przy badaniu ważności umowy objętej działaniem art. 229 u.g.n.
regulacji zawartej w art. 23 u.g.g. zajął Sąd Najwyższy również w wyroku z dnia
21 czerwca 2007 r., IV CSK 81/07, (niepubl.).
Podsumowując powyższe rozważania należy stwierdzić, że uprawnienie do
otrzymania działki w użytkowanie wieczyste w trybie bezprzetargowym, mające
podstawę w treści przepisu art. 88a u.g.g. prowadzi do pominięcia pierwszeństwa
byłego właściciela w nabyciu tej działki, wynikającego z treści art. 23 ust. 4 u.g.g.
Konsekwencją powyższej tezy jest stwierdzenie, że umowa zawarta na
podstawie przepisu art. 88a u.g.g., z pominięciem uregulowanego w art. 23 ust. 3
i 4 u.g.g. prawa byłego właściciela działki do zawiadomienia go o przeznaczeniu
tejże nieruchomości do oddania w użytkowanie wieczyste, nie jest z tego powodu
nieważna.
Odnosząc się do zasadności zarzutu naruszenia art. 189 k.p.c. w zw. z art.
136 u.g.n. należy stwierdzić, że zarzut ten jest uzasadniony o tyle tylko, o ile Sąd
drugiej instancji nie dopatrzył się po stronie powoda interesu prawnego z uwagi na
brak prawa do ubiegania się o zwrot nieruchomości. Ściślej rzecz ujmując,
powodowi nie służy prawo do żądania zwrotu nieruchomości, nie ze względu na
oddanie jej w użytkowanie wieczyste zaskarżoną umową z 1993 r., co wprost
wynika z przepisu art. 229 u.g.n. Przeszkoda ta mogłaby bowiem zostać usunięta
poprzez eliminację z obrotu tej umowy. Właściwą przeszkodą w ubieganiu się
o zwrot nieruchomości jest to, że innemu podmiotowi przysługuje prawo silniejsze,
jakie przyznał art. 88a u.g.g., którego realizacją stała się zaskarżona umowa.
9
Mając powyższe względy na uwadze, jak również treść przepisu art. 39814
k.p.c., skargę kasacyjną należało oddalić.
O zwrocie kosztów procesu w postępowaniu kasacyjnym orzeczono na
podstawie przepisu art. 39821
w zw. z art. 391 § 1 w zw. z art. 98 § 1 k.p.c., biorąc
pod uwagę zasadę odpowiedzialności za wynik sprawy. O wysokości tych kosztów
orzeczono na podstawie przepisu § 13 ust. 4 pkt 2 w zw. z § 6 ust. 6
rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie
opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów
nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (Dz. U. Nr 163, poz. 1348
ze zm.).