Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt V CNP 124/07
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 28 listopada 2007 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Marek Sychowicz (przewodniczący, sprawozdawca)
SSN Irena Gromska-Szuster
SSA Michał Kłos
ze skargi B.K.
o stwierdzenie niezgodności z prawem prawomocnego
wyroku Sądu Okręgowego w W.
z dnia 27 maja 2005 r., sygn. akt [...],
wydanego w sprawie z powództwa B.K.
przeciwko D.T. i R.T.
o zapłatę,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym
w Izbie Cywilnej w dniu 28 listopada 2007 r.,
oddala skargę.
2
Uzasadnienie
B.K., powód w sprawie wytoczonej przeciwko R.T. i D., wniósł skargę o
stwierdzenie niezgodności z prawem wydanego w tej sprawie prawomocnego
wyroku Sądu Okręgowego w W. z dnia 27 maja 2005 r., którym zmieniony został
wyrok Sądu Rejonowego w W. z dnia 17 grudnia 2004 r., zasądzający od
pozwanych solidarnie na rzecz powoda kwotę 5 783,11 zł z odsetkami ustawowymi
od dnia 21 czerwca 2003 r. i kosztami procesu, i powództwo zostało oddalone.
Jako niesporne ustalone zostało w sprawie, co następuje. W dniu
19 kwietnia 2002 r. pozwani zamieścili w gazecie „M.” ofertę sprzedaży mieszkania
o powierzchni 37 m2
za cenę 105 000 zł. Z zaświadczenia z dnia 6 maja 2002 r.,
wydanego przez Spółdzielnię Mieszkaniową „N.”, wynika, że powierzchnia tego
mieszkania, które należy do zasobów Spółdzielni, wynosi 37,35 m2
. W dniu 21 maja
2002 r. pozwany T. zawarł z powodem i A.K. umowę przedwstępną sprzedaży
spółdzielczego prawa do lokalu, którym jest wymienione mieszkanie. W umowie
powierzchnia mieszkania określona została na 37,35 m2
a cena sprzedaży na
100 000 zł. W dniu 23 lipca 2002 r. doszło między stronami do zawarcia
przyrzeczonej umowy. W przeddzień mieszkanie zostało wydane nabywcom. W
wyniku pomiarów przeprowadzonych na zlecenie Spółdzielni Mieszkaniowej w
styczniu – marcu 2003 r. powierzchnia mieszkania została ustalona na 35,19 m2
. W
tej sytuacji powód zawiadomił pozwanych o wadzie kupionego mieszkania w
postaci mniejszej jego powierzchni i wezwał ich do zapłaty kwoty 5 782,00 zł
tytułem obniżenia ceny. Pozwani nie spełnili tego żądania.
W tym stanie rzeczy Sąd Okręgowy w W. nie podzielił stanowiska Sądu
pierwszej instancji, że mieszkanie kupione przez powoda, ze względu na mniejszą
o 2,16 m2
powierzchnię, niż wynikająca z zapewnień sprzedawcy, dotknięte jest
wadą fizyczną, zmniejszającą jego wartość i użyteczność, które spowodowało, iż
Sąd ten uwzględnił powództwo (art. 556 § 1 i art. 560 § 1 k.c.). Sąd Okręgowy
uznał, że w sprawie nie można mówić o wadzie fizycznej sprzedanego mieszkania,
która zmniejszała jego wartość lub użyteczność. Z okoliczności sprawy wynika, że
powierzchnia mieszkania nie była dla powoda decydującym czynnikiem dla
3
zapłacenia ceny ustalonej na 100 000 zł. Powód nie poczynił bowiem starań
mających na celu dokonanie pomiaru mieszkania. Należy domniemywać, że dla
powoda najistotniejsza była nie powierzchnia mieszkania, ale jego cena,
stanowiąca – w jego ocenie – odpowiedni ekwiwalent ze względu na standard
mieszkania. Powierzchnia mieszkania jest tylko jednym z czynników, od których
zależy jego cena. Przy ustaleniu ceny mieszkania należy mianowicie uwzględniać
również inne, niemniej istotne, okoliczności, jak chociażby jego rozkład,
funkcjonalność, kondygnację, na której jest położone, okolicę, w której znajduje się,
nasłonecznienie itp. Dopiero wzięte one razem pozwalają na ustalenie ceny
określającej wartość mieszkania. Okoliczności sprawy wskazują, że zawierając
umowę powód gotów był zapłacić umówioną cenę za kupione mieszkanie dlatego,
że spełnia jego oczekiwania, a nie ze względu na jego powierzchnię. Ponadto
uzgodniona przez strony cena wskazywała na wartość mieszkania ustaloną na
określoną z góry kwotę. Przyjąć więc należało, że strony umówiły się co do zapłaty
takiej właśnie ceny, która nie wynikała z przeliczenia ceny metra kwadratowego
przez ilość metrów. Doniosłym wreszcie faktem jest, że powód nie wykazał
poniesienia szkody. Nie dowiódł, żeby zapłacona przez niego cena nie odpowiadała
wartości rynkowej kupionego mieszkania.
Podstawą skargi wniesionej przez powoda jest naruszenie prawa
materialnego – art. 556 § 1 w zw. z art. 555 i 560 § 1 i 3 k.c. przez błędną ich
wykładnię, a w konsekwencji niezastosowanie. Wymienione przepisy zostały też
wskazane jako te, z którym zaskarżone orzeczenie jest niezgodne.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Na wstępie należy stwierdzić, że po pierwsze, ustaleniami faktycznymi,
stanowiącymi podstawę zaskarżonego wyroku, są nie tylko ustalenia uznane
za niesporne w sprawie, ale także te, które poczynił Sąd Okręgowy powołując się
na „okoliczności sprawy”. Jak należy sądzić, ustalenia te były wynikiem domniemań
faktycznych i podstawą ich dokonania jest art. 231 k.p.c. Po drugie, w sprawie
o stwierdzenie niezgodności z prawem prawomocnego orzeczenia Sąd Najwyższy
jest związany ustaleniami faktycznymi stanowiącymi podstawę zaskarżonego
wyroku (art. 39813
§ 2 w zw. z art. 42412
k.p.c.). Podstawą skargi w takiej sprawie
4
nie mogą być zarzuty dotyczące ustalenia faktów lub oceny dowodów (art. 4244
zdanie drugie k.p.c.) i podstawą rozpoznawanej skargi – która podlega rozpoznaniu
w granicach jej podstaw (art. 42410
k.p.c.) – nie są takie zarzuty.
Wskazanie w umowie sprzedaży powierzchni nieruchomości (gruntu),
powierzchni lokalu stanowiącego odrębny przedmiot własności a także powierzchni
lokalu będącego przedmiotem własnościowego spółdzielczego prawa, określa
pewną właściwość przedmiotu sprzedaży i oznacza zapewnienie kupującego
przez sprzedawcę o istnieniu tej właściwości. Tak co do nieruchomości stanowił
nieobowiązujący już art. 320 k.z. Obecnie obowiązywanie wyrażonej wyżej zasady
nie budzi jednakże wątpliwości. Według art. 556 § 1 k.c., jeżeli rzecz nie ma
właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, sprzedawca jest
odpowiedzialny względem niego z tytułu rękojmi za wady fizyczne sprzedanej
rzeczy; warunkiem tej odpowiedzialności jest jednakże istnienie wady
zmniejszającej wartość lub użyteczność rzeczy ze względu na cel w umowie
oznaczony albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy.
Stosownie zaś do art. 560 § 3 k.c., jeżeli kupujący żąda obniżenia ceny z powodu
wady rzeczy sprzedanej, obniżenie powinno nastąpić w takim stosunku, w jakim
wartość rzeczy wolnej od wad pozostaje do jej wartości obliczonej
z uwzględnieniem wad.
Jak wynika z ustaleń faktycznych stanowiących podstawę zaskarżonego
wyroku, cena własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu kupionego
przez powoda była ustalona przez strony umowy i w takiej wysokości akceptowana
przez powoda, dlatego, że odpowiadała wartości tego prawa ze względu na cały
zespół cech, którym charakteryzowało się mieszkanie. Jedną z tych cech była
powierzchnia mieszkania, ale nie na tyle znacząca, żeby jej wielkość określona
przez sprzedawcę, różniąca się o 2,16 m2
od rzeczywistej, wzbudzała wątpliwości
kupującego, powodujące jej sprawdzenie. Nie była też na tyle istotna, żeby cenę
nabycia strony umowy określiły w odpowiedniej do niej relacji, albowiem cena
ta została ustalona na okrągłą kwotę 100.000 zł, w oderwaniu od ceny za 1 m2
powierzchni. Nie można zatem uznać za dowolną, nie mającą oparcia
w ustaleniach faktycznych dokonanych w sprawie, ocenę Sądu Okręgowego,
że nabyte przez powoda prawo ma, ze względu na mniejszą powierzchnię
5
mieszkania niż wynikająca z zapewnień sprzedawcy, wadę zmniejszającą jego
wartość lub użyteczność. Nie ma racji Sąd Okręgowy przypisując znaczenie nie
wykazaniu przez powoda poniesienia szkody. Odpowiedzialność z tytułu rękojmi za
wady fizyczne rzeczy nie zależy bowiem od poniesienia przez kupującego szkody,
ale – jak wyżej wskazano – od wykazania, że wada spowodowała zmniejszenie
wartości lub użyteczności rzeczy. Ciężar tego wykazania spoczywa na kupującym
(art. 6 k.c.). Sąd Okręgowy zasadnie stwierdził, że powód nie sprostał temu
obowiązkowi dowodowemu.
W orzecznictwie Sądu Najwyższego, które w tym zakresie można uznać
za utrwalone, przyjmuje się, że w rozumieniu art. 4241
k.p.c. niezgodne z prawem
jest orzeczenie sprzeczne z niewątpliwymi i nie podlegającymi różnej wykładni
przepisami, z ogólnie przyjętymi standardami rozstrzygnięć, albo takie,
które zostało wydane w wyniku rażąco błędnej wykładni lub zastosowania prawa,
które jest oczywiste i nie wymaga głębszej analizy prawniczej. Niezgodne z prawem
jest też orzeczenie krzywdzące stronę przez rozstrzygnięcie sprzeczne
z jednoznacznie rozumianym przepisem prawa regulującym określone uprawnienie
lub obowiązek (zob. np. orzeczenia: z dnia 13 grudnia 2005 r., II BP 3/05, OSNP
2006, nr 21-22, poz. 323, z dnia 31 marca 2006 r., IV CNP 25/05, OSNC 2007,
nr 1, poz. 17, z dnia 7 lipca 2006 r., I CNP 33/06, OSNC 2007, nr 2, poz. 35
i z dnia 4 stycznia 2007 r., V CNP 132/06, OSNC 2007, nr 11, poz. 174).
Zaskarżony wyrok nie może zatem być oceniony jako niezgodny z prawem
w rozumieniu art. 4241
k.p.c. Jego uzasadnienie nie daje podstaw do zarzucenia
Sądowi Okręgowemu, że na skutek błędnej ich wykładni niewłaściwie rozumiał
treść przepisów prawa, których naruszenie zarzucił skarżący. Poczynione ustalenia
faktyczne usprawiedliwiały taką ich ocenę, jakiej dokonał Sąd Okręgowy i uznanie,
że powód nie udowodnił, iż nabyte przez niego prawo ma, ze względu na mniejszą
powierzchnię mieszkania niż wynikająca z zapewnień sprzedawcy, wadę
zmniejszającą jego wartość lub użyteczność. Nie można więc dopatrzyć się także
niewłaściwego zastosowania (nie zastosowania) przepisów prawa, których
naruszenie zarzucił skarżący.
Z przytoczonych względów, na podstawie art. 42411
k.p.c., Sąd Najwyższy
orzekł jak w sentencji.
6