Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt III CZP 24/14
UCHWAŁA
Dnia 6 czerwca 2014 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Bogumiła Ustjanicz (przewodniczący)
SSN Krzysztof Pietrzykowski (sprawozdawca)
SSN Krzysztof Strzelczyk
Protokolant Katarzyna Bartczak
w sprawie z powództwa E. M.
przeciwko G. Towarzystwu Budownictwa Społecznego sp. z o.o.
w G., K. K. i M. Z.
o ustalenie i nakazanie,
po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym
w dniu 6 czerwca 2014 r.
zagadnienia prawnego
przedstawionego przez Sąd Apelacyjny […]
postanowieniem z dnia 13 lutego 2014 r.,
"Czy zawarcie umowy sprzedaży własności nieruchomości
zabudowanej budynkiem mieszkalnym, w którym znajdują się
wynajmowane lokale mieszkalne wykracza poza ustawowe granice
przedmiotu działalności towarzystwa budownictwa społecznego (art.
27 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych
formach popierania budownictwa mieszkaniowego - tekst jedn.: Dz.U.
z 2013, poz. 255) występującego w takiej umowie jako sprzedawca
i w związku z tym, czy taka umowa jest ważna (art. 58 § 1 k.c.)?"
podjął uchwałę:
Zbycie przez towarzystwo budownictwa społecznego
nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, w którym
znajdują się wynajmowane lokale mieszkalne, jest
niedopuszczalne, chyba że nie wykracza poza granice
przedmiotu działalności towarzystwa określone w art. 27 ust. 1 i 2
2
ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach
popierania budownictwa mieszkaniowego (jedn. tekst: Dz.U.
z 2013 r., poz. 255).
3
UZASADNIENIE
E. M. wniosła powództwo przeciwko G. Towarzystwu Budownictwa
Społecznego sp. z o.o., w którym domagała się uznania za nieważną umowy
przedwstępnej sprzedaży nieruchomości położonej w G. przy ul. […], a w
przypadku zawarcia tej umowy wnosiła o uznanie jej za nieważną oraz nakazania
pozwanej złożenia powódce oferty sprzedaży zajmowanego przez nią lokalu wraz z
określeniem jego ceny wynikającej z operatu szacunkowego, z uwzględnieniem
bonifikat przysługujących z ustawy o gospodarce nieruchomościami. W toku
procesu doszło do sprzedaży nieruchomości. W związku z tym Sąd wezwał do
udziału w sprawie jej nabywców: K. K. i M. Z.
Sąd Okręgowy w T. wyrokiem z dnia 22 sierpnia 2013 r. ustalił, że nieważna
jest umowa sprzedaży nieruchomości położonej w G. przy ul. […] zabudowanej
budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym, zawarta w dniu 5 kwietnia 2013 r. między
G. Towarzystwem Budownictwa Społecznego sp. z o.o. a K. K. i M. Z., nakazał
pobrać od G. Towarzystwa Budownictwa Społecznego sp. z o.o. na rzecz Skarbu
Państwa - Sądu Okręgowego kwotę 17.300,00 zł z tytułu kosztów sądowych i
postanowił nie obciążać pozwanych K. K. i M.Z. kosztami sądowymi.
Sąd Okręgowy ustalił, że powódka jest najemcą lokalu mieszkalnego
położonego w budynku znajdującym się w G. przy ul. […] od dnia 23 grudnia 1986 r.
Nieruchomość ta stanowiła własność Gminy Miasta G. i została wniesiona jako
aport do G. Towarzystwa Budownictwa Społecznego sp. z o.o. W 2012 r. pozwana
podjęła decyzję o sprzedaży tej nieruchomości. Najemcom przedstawiono
propozycję nabycia całej nieruchomości, jednakże nikt z niej nie skorzystał. W dniu
5 kwietnia 2013 r. K. K. i M. Z. kupili nieruchomość.
Sąd Okręgowy, analizując przepisy ustawy z dnia 26 października 1995 r.
o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (jedn. tekst: Dz.U.
z 2013, poz. 255; dalej: n.f.p.b.m.), regulującej m.in. działalność towarzystw
budownictwa społecznego (dalej: "TBS"), doszedł do wniosku, że pozwana nie
mogła sprzedać nieruchomości. Stwierdził, że zadania TBS-ów są ściśle określone
w art. 27 n.f.p.b.m., który nie przewiduje obrotu nieruchomościami stanowiącymi ich
4
własność. Sąd Okręgowy wskazał na specyfikę TBS oraz pozycję prawną
najemcy lokali w TBS, która jest odmienna niż osób korzystających z tej formy
prawnej korzystania z lokali u innych wynajmujących. Stwierdził, że TBS-y powstały
w celu realizacji polityki Państwa polegającej na pomocy osobom niezamożnym
w zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych ich oraz ich rodzin. Nie jest to rozwiązanie
odosobnione, gdyż podobne ograniczenie w zakresie zbywania budynków
dotyczy także spółdzielni mieszkaniowych zgodnie z art. 16 ustawy z dnia
15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (jedn. tekst: Dz.U. z 2013 r.,
poz. 1222; dalej: "u.s.m.").
Pozwani wnieśli apelacje od wyroku Sądu Okręgowego.
Sąd Apelacyjny przy rozpoznawaniu apelacji powziął wątpliwość wyrażoną w
zagadnieniu prawnym przedstawionym do rozstrzygnięcia Sądowi Najwyższemu.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Wątpliwości wyrażone w przedstawionym Sądowi Najwyższemu zagadnieniu
prawnym sprowadzają się do dwóch problemów. Pierwszy z nich dotyczy tego, czy
zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym,
w którym znajdują się wynajmowane lokale mieszkalne, wykracza poza ustawowe
granice przedmiotu działalności TBS określone w art. 27 n.f.p.b.m. Przepisy tego
artykułu określają przedmiot działania TBS, którym jest budowanie domów
mieszkalnych i ich eksploatacja na zasadach najmu (ust. 1), a może być również
nabywanie budynków mieszkalnych, przeprowadzanie remontów i modernizacji
obiektów przeznaczonych na zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych na zasadach
najmu, wynajmowanie lokali użytkowych znajdujących się w budynkach TBS,
sprawowanie na podstawie umów zlecenia zarządu budynkami mieszkalnymi
i niemieszkalnymi niestanowiącymi własności TBS, z tym że powierzchnia
zarządzanych budynków niemieszkalnych nie może być większa niż powierzchnia
zarządzanych budynków mieszkalnych, oraz prowadzenie innej działalności
związanej z budownictwem mieszkaniowym i infrastrukturą towarzyszącą (ust. 2).
Drugi problem dotyczy skutków naruszenia granic dopuszczalnej działalności TBS
przez zawarcie niedozwolonej umowy sprzedaży. Wątpliwości wyrażone przez Sąd
5
Apelacyjny nie były dotychczas przedmiotem bezpośredniego rozstrzygnięcia Sądu
Najwyższego ani wypowiedzi w piśmiennictwie.
Zagadnienie prawne przedstawione przez Sąd Apelacyjny rzeczywiście
budzi poważne wątpliwości. Z jednej bowiem strony ustawodawca nie zakazał
jednoznacznie zbycia przez TBS nieruchomości zabudowanej, w której
wynajmowane są lokale mieszkalne, z drugiej zaś nie wprowadził regulacji, które
dotyczyłyby konsekwencji uznania zbycia takiej nieruchomości za dopuszczalne.
Brak wyraźnego zakazu nie budzi wątpliwości. Natomiast próby jego
rekonstruowania w drodze złożonych zabiegów interpretacyjnych powinny być
dokonywane z dużą ostrożnością. Zakaz taki byłby istotnym ograniczeniem prawa
własności, skoro do podstawowych atrybutów właściciela należy możliwość
rozporządzania prawem (art. 140 k.c.). Z art. 64 ust. 3 Konstytucji RP wynika zaś,
że własność może być ograniczona tylko w drodze ustawy i tylko w zakresie,
w jakim nie narusza ona istoty prawa własności. Choć przepis ten zamieszczony
jest w rozdziale II Konstytucji regulującym wolności, prawa i obowiązki człowieka
i obywatela, w orzecznictwie Trybunału Konstytucyjnego jednolicie przyjmuje się,
że podmiotem konstytucyjnych praw i wolności mogą być również osoby prawne,
co dotyczy m.in. prawa własności (art. 64 ust. 1 Konstytucji RP).
Podstawy prawnej rozważanego zakazu nie stanowi art. 15e ust. 2 n.f.p.b.m.,
zgodnie z którym lokale mieszkalne wybudowane przy wykorzystaniu kredytu,
o którym mowa w art. 15a ust. 1, nie mogą być, pod rygorem nieważności,
wyodrębnione na własność, a także nie może być do nich ustanowione spółdzielcze
własnościowe prawo do lokalu. Po pierwsze, zakaz ten dotyczy tylko lokali
wybudowanych przy wykorzystaniu kredytów udzielonych przez Bank
Gospodarstwa Krajowego w ramach realizacji programów rządowych popierania
budownictwa mieszkaniowego (art. 15a ust. 1 n.f.p.b.m.). Sąd Najwyższy wyjaśnił
w wyroku z dnia 26 stycznia 2011 r., II CSK 366/10 (Biul. SN 2011, nr 4, s. 9),
że zakaz wyodrębniania własności lokali mieszkalnych lub ustanawiania
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, zamieszczony w art.
15e ust. 2 n.f.p.b.m. dotyczy tylko tych lokali mieszkalnych, które zostały
wybudowane przy wykorzystaniu kredytów pochodzących ze środków
6
zlikwidowanego Krajowego Funduszu Mieszkaniowego w ramach realizacji
programów rządowych popierania budownictwa mieszkaniowego (zob. też wyrok
Sądu Najwyższego z dnia 17 czerwca 2011 r., II CSK 631/10, niepubl.).
W niniejszej sprawie nie chodzi natomiast o taki lokal. Po drugie, rozważany zakaz
dotyczy tylko spółdzielni mieszkaniowych, co wynika expressis verbis z art. 15e ust.
1 n.f.p.b.m. Na marginesie tych rozważań należy podkreślić, że stanowisko
ustawodawcy, który nie uchylił art. 15e ust. 2 n.f.p.b.m., jest niekonsekwentne,
skoro zamieszczony w art. 121
ust. 2 u.s.m. analogiczny zakaz został uchylony
przez art. 2 ustawy z 19 sierpnia 2011 r. o zmianie ustawy o niektórych formach
popierania budownictwa mieszkaniowego oraz ustawy o spółdzielniach
mieszkaniowych (Dz.U. Nr 201, poz. 1180). Jednocześnie zaś ta ustawa dodała
w n.f.p.b.m. rozdział 4b (art. 33e – 33k) zatytułowany „Wyodrębnianie na własność
lokali mieszkalnych wybudowanych na wynajem przy wykorzystaniu kredytu
udzielonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego”.
Podstaw normatywnych obowiązywania zakazu zbywania przez TBS
nieruchomości zabudowanych, w których wynajmowane są lokale mieszkalne,
można poszukiwać w art. 27 n.f.p.b.m., w szczególności w interpretowanym
a contrario ust. 2 pkt 1, w którym wspomniano o możliwości „nabywania budynków
mieszkalnych” z pominięciem wzmianki o możliwości ich zbywania. Rozumowanie
to nie jest pozbawione podstaw. Określenie w ustawie dopuszczalnego przedmiotu
działalności osoby prawnej może być uzasadnione względami ochrony interesów
osób trzecich. Przykładowo art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Prawo
bankowe (jedn. tekst: Dz. U. z 2012 r., poz. 1376 ze zm.) wymienia czynności, które
- poza czynnościami bankowymi (art. 5 ust. 1 i 2 tej ustawy) - mogą być
dokonywane przez banki. Wśród tych czynności wymieniono zarówno nabywanie,
jak i zbywanie nieruchomości (art. 6 ust. 1 pkt 5 ustawy - Prawo bankowe), co może
mieć wpływ na sposób wykładni art. 27 n.f.p.b.m.
Argument dotyczący wykładni art. 27 n.f.p.b.m. nie ma jednak charakteru
rozstrzygającego. Ustawodawca bowiem, określając przedmiot działania TBS,
wspomniał w art. 27 ust. 2 pkt 5 n.f.p.b.m. ogólnie o możliwości prowadzenia „innej
działalności związanej z budownictwem mieszkaniowym i infrastrukturą
towarzyszącą”. Jako „związane z budownictwem mieszkaniowym” i tym samym
7
dopuszczalne można by traktować wszelkie czynności prawne, które mają
charakter pomocniczy, uboczny lub konieczny do realizacji zadania podstawowego
w postaci eksploatacji domów mieszkalnych na zasadach najmu. Kryteriom tym
mogłoby odpowiadać nie tylko nabywanie rzeczy ruchomych czy nieruchomości,
ale niekiedy również ich zbywanie. Jako w pełni prawidłowe i racjonalne
gospodarczo można by np. uznać zbycie uprzednio nabytej nieruchomości
niezabudowanej ze względu na to, że jej zabudowa okazała się później
nieopłacalna.
Tego rodzaju ocena byłaby jednak znacznie trudniejsza w razie zbycia przez
TBS nieruchomości zabudowanej, w której wynajmowane są lokale mieszkalne.
Nie przesądza to jeszcze o nieważności takiej czynności. Można bowiem mieć
wątpliwość co do tego, czy art. 27 n.f.p.b.m. rzeczywiście wyznacza zakres
dopuszczalnych działań TBS z takim skutkiem, że może ono dokonywać tylko tych
czynności prawnych, które mieszczą się we wspomnianym zakresie. Byłoby to
bowiem równoznaczne ze stwierdzeniem, że art. 27 n.f.p.b.m. przewiduje
rozwiązanie przypominające konstrukcję specjalnej zdolności prawnej (por. dawny
art. 36 k.c.).
Prima facie za wykładnią wykluczającą dopuszczalność zbycia przez TBS
nieruchomości zabudowanej, w której wynajmowane są lokale mieszkalne, zdają
się przemawiać eksponowane przez Sądy obu instancji racje związane
z zagrożeniem w postaci pogorszenia położenia najemców takich lokali. Zagrożenie
to miałoby wynikać z tego, że pod niektórymi względami położenie najemców lokali
mieszkalnych w TBS jawi się jako korzystniejsze od ogólnych zasad
przewidzianych w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów,
mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (jedn. tekst: Dz. U.
z 2014 r., poz. 150) oraz przepisach kodeksu cywilnego o najmie (por. art. 33
n.f.p.b.m.). Dotyczy to w szczególności przewidzianych w art. 28 n.f.p.b.m. zasad
określania wysokości czynszu, w tym ustanowienia czynszu maksymalnego.
Dopuszczenie do zbycia przez TBS nieruchomości zabudowanych, w których
wynajmowane są lokale mieszkalne, zdaje się również wywoływać wątpliwości -
sygnalizowane przez Sąd Apelacyjny - co do zasad zwrotu ewentualnej
8
partycypacji najemcy lub innych osób w kosztach budowy lokalu (art. 29-29a
n.f.p.b.m.).
W rzeczywistości i te argumenty trudno uznać za rozstrzygające. Można
bowiem sądzić, że przepisy określające położenie najemcy w TBS -
w szczególności przewidujące czynsz maksymalny w wysokości nie wyższej niż
4% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku (art. 28 ust. 2 n.f.p.b.m.) oraz
obowiązek zwrotu kwoty partycypacji w przypadku zakończenia najmu i opróżnienia
lokalu (art. 29a ust. 3-5 n.f.p.b.m.) - współkształtują wiążący strony stosunek najmu
z tym skutkiem, że obowiązują także nabywcę nieruchomości, w której
wynajmowane są lokale mieszkalne, który to nabywca wstępuje w stosunek najmu
zgodnie z art. 678 § 1 w związku z art. 692 k.c. Takie rozumowanie legło u podstaw
uchwały z dnia 23 listopada 1993 r., III CZP 158/93 (OSNC 1994, nr 6, poz. 130),
w której Sąd Najwyższy stwierdził, że w razie zbycia budynku stanowiącego
odrębną nieruchomość, w czasie trwania najmu znajdującego się w tym budynku
mieszkania zakładowego, nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy
(art. 678 § 1 k.c.) z wszystkimi wynikającymi z tego stosunku obowiązkami, a więc
także z obowiązkiem dostarczenia najemcy, w razie rozwiązania umowy najmu,
lokalu zamiennego, jeżeli taki obowiązek spoczywałby na zbywcy w myśl art. 57 ust.
3 pkt 3 ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. - Prawo lokalowe (jedn. tekst: Dz. U.
z 1987 r. Nr 30, poz. 165 ze zm.).
Za wyłączeniem możliwości zbycia przez TBS nieruchomości zabudowanej,
w której wynajmowane są lokale mieszkalne, przemawia również obawa,
że odmienny pogląd umożliwiałby manipulacje godzące w interesy niektórych
najemców lokali w TBS, np. najemców, którzy w ramach czynszu „ekonomicznego”
przewidzianego w art. 28 ust. 1 n.f.p.b.m. współfinansowali remont budynków
położonych na zbywanej nieruchomości). Za taką wykładnią przemawia także brak
w ustawie jakiejkolwiek regulacji dotyczącej skutków zbycia tego rodzaju
nieruchomości, kontrastujący z przewidzianym w art. 33e i nast. unormowaniem
wyodrębniania na własność lokali mieszkalnych wybudowanych na wynajem przy
wykorzystaniu kredytu udzielonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego.
9
Z drugiej strony w n.f.p.b.m. odnaleźć można również argumenty
podważające tezę o bezwzględnym obowiązywaniu normy wyłączającej
dopuszczalność zbycia przez TBS nieruchomości, w której wynajmowane są lokale
mieszkalne. Do innych bowiem wniosków prowadzi pośrednio art. 33i n.f.p.b.m.
Przepis ten wspomina o obciążeniu nieruchomości TBS, w której znajdują się
wynajmowane mieszkania, hipoteką, a - jak wiadomo - istota tego prawa zakłada
możliwość zbycia nieruchomości i zaspokojenia wierzyciela hipotecznego
z uzyskanej ceny. Możliwość ustanowienia hipoteki na nieruchomości TBS
uznawano w orzecznictwie jeszcze przed wprowadzeniem art. 33i n.f.p.b.m.,
na co wskazuje uchwała Sądu Najwyższego z dnia 16 stycznia 2004 r., III CZP
106/03 (OSNC 2005, nr 4, poz. 59). Dopuszczalna jest także możliwość sprzedaży
nieruchomości TBS w toku likwidacji masy upadłości ze skutkiem określonym w art.
678 § 1 k.c.
Zarazem należy zwrócić uwagę, że w n.f.p.b.m. brak jest przepisu
odpowiadającego art. 16 ust. 1 u.s.m., zgodnie z którym jeżeli w toku likwidacji,
postępowania upadłościowego albo postępowania egzekucyjnego z nieruchomości
spółdzielni nabywcą budynku albo udziału w budynku nie będzie spółdzielnia
mieszkaniowa, spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego przekształca
się w prawo najmu podlegające przepisom ustawy o ochronie praw lokatorów,
mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Przepis ten
oznacza, że zbycie zabudowanej nieruchomości spółdzielni mieszkaniowej, w której
ustanowiono spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, jest możliwe
tylko w toku likwidacji, postępowania upadłościowego albo postępowania
egzekucyjnego.
Brak w n.f.p.b.m. odpowiednika art. 16 ust. 1 u.s.m. utrudnia ścisłe
określenie wyjątków od zasady wyłączającej możliwość zbycia przez TBS
nieruchomości, w której wynajmowane są lokale mieszkalne. Tym niemniej
z przytoczonych wyżej względów należy uznać tę zasadę za obowiązującą.
Poza przypadkami zbycia takiej nieruchomości w toku likwidacji, postępowania
upadłościowego albo postępowania egzekucyjnego, odstępstwo od tej zasady
mogłoby dotyczyć wyjątkowych sytuacji, w których zbycie to byłoby działaniem
„związanym z budownictwem mieszkaniowym” (art. 27 ust. 2 pkt 5 n.f.p.b.m.),
10
podporządkowanym celowi głównemu (art. 27 ust. 1 n.f.p.b.m.), np. w razie, gdyby
nabywcą był inny TBS albo spółdzielnia mieszkaniowa. W braku szczególnego
uzasadnienia umowę zbycia przez TBS nieruchomości, w której wynajmowane są
lokale mieszkalne należy uznać za nieważną.
Powstaje w związku z tym pytanie, czy podstawę prawną nieważności
stanowi, jak sugeruje Sąd Apelacyjny, art. 58 § 1 k.c. Zgodnie z tym przepisem,
czynność prawna sprzeczna z ustawą jest nieważna, chyba że właściwy przepis
przewiduje inny skutek. W orzecznictwie i piśmiennictwie jest reprezentowany
pogląd, że chodzi tu wyłącznie o sytuację, gdy sprzeczna z ustawą jest treść
czynności prawnej. Pogląd ten jest w zasadzie uzasadniony, gdyż w polskim
ustawodawstwie, zwłaszcza w kodeksie cywilnym, istnieją odrębne regulacje, które
przewidują nieważność czynności prawnej z innych przyczyn, niż sprzeczność jej
treści z ustawą. Przykładowo można tu wskazać na takie ogólne przyczyny, jak
brak zdolności do czynności prawnych (art. 14 § 1 i art. 19 k.c.), niezachowanie
wymaganej formy (art. 73 k.c.) oraz niektóre wady oświadczenia woli (brak
świadomości lub swobody i pozorność - art. 82 i 83 k.c.). Jak już wspomniano,
w kodeksie cywilnym nie ma obecnie art. 36, zgodnie z którym zdolność prawna
osoby prawnej nie obejmowała praw i obowiązków wyłączonych przez ustawę lub
przez oparty na niej statut; nie obejmowała ona również praw i obowiązków, które
nie były związane z zakresem zadań danej osoby prawnej, nie wpływało to jednak
na ważność czynności prawnej, chyba że druga strona wiedziała, iż czynność
dotyczy takich praw lub obowiązków. Uchylenie tego przepisu przez ustawę z dnia
28 lipca 1990 r. o zmianie ustawy - Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 55, poz. 321)
spowodowało paradoksalnie, że obecnie w kodeksie cywilnym nie ma przepisu,
który przyznawałby expressis verbis zdolność prawną osobom prawnym.
Przysługiwanie osobom prawnym zdolności prawnej jedynie pośrednio wynika z art.
331
k.c. Zdolność prawna osób prawnych nie jest jednak taka sama jak zdolność
prawna osób fizycznych. Z natury rzeczy osoby prawne nie mogą być podmiotami
praw np. z zakresu prawa rodzinnego i opiekuńczego. Istnieją ponadto regulacje
szczególne, które ograniczają zdolność prawną osób prawnych, których nie można
postrzegać jedynie jako np. ograniczeń w zakresie swobody umów. Dotyczą one
m.in. osób prawnych bądź ułomnych osób prawnych działających w obszarze
11
prawa mieszkaniowego. Przykładowo zdolność prawna spółdzielni mieszkaniowej
została ograniczona do czynności określonych w art. 1 ust. 2, 5 i 6 u.s.m.
Ograniczenie zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej wynika z zakresu jej
zadań (zob. uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 21 grudnia
2007 r., III CZP 65/07, OSNC 2008, nr 7-8, poz. 69). Podobnie zdolność prawna
TBS została ograniczona przez przepisy art. 27 n.f.p.b.m. Czynność prawna
dokonana przez np. spółdzielnię mieszkaniową, wspólnotę mieszkaniową czy TBS
z przekroczeniem ich ustawowych kompetencji jest zatem nieważna jako sprzeczna
z ustawą (art. 58 § 1 k.c.).
Z przedstawionych powodów Sąd Najwyższy rozstrzygnął zagadnienie
prawne, jak w uchwale.