Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt I CSK 623/14
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 11 lutego 2015 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Dariusz Zawistowski (przewodniczący)
SSN Mirosław Bączyk
SSN Katarzyna Tyczka-Rote (sprawozdawca)
w sprawie z powództwa Miasta W.
przeciwko D. P.
o zapłatę,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym
w Izbie Cywilnej w dniu 11 lutego 2015 r.,
skargi kasacyjnej pozwanej
od wyroku Sądu Apelacyjnego
z dnia 11 grudnia 2013 r.,
1) uchyla zaskarżony wyrok w części zmieniającej wyrok Sądu
Okręgowego w W. z dnia 28 czerwca 2013 r. (pkt 1)
oraz w części oddalającej apelację pozwanej (pkt 2)
i orzekającej o kosztach postępowania apelacyjnego
(pkt 3), przekazując w tym zakresie sprawę do ponownego
rozpoznania Sądowi Apelacyjnemu
2
i pozostawiając temu Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach
postępowania kasacyjnego
2) odrzuca skargę kasacyjną w pozostałej części.
3
UZASADNIENIE
Sąd Okręgowy w W. wyrokiem z dnia 28 czerwca 2013 r. uwzględnił
częściowo powództwo Miasta W. przeciwko pozwanej D. P. i zasądził od pozwanej
kwotę 51 238,67 zł z odsetkami ustawowymi od dnia 22 października 2011 r.
stanowiącą równowartość części bonifikaty udzielonej pozwanej przy sprzedaży
nieruchomości lokalowej nr 1 przy ul. D. 8 w W. W pozostałym zakresie, tj. co do
kwoty 288.081,05 zł z odsetkami powództwo zostało oddalone. Sąd ustalił, że
pozwana kupiła od powoda w dniu 21 lutego 2008 r. odrębną własność
wynajmowanego przez nią dotychczas lokalu mieszkalnego o pow. 46,97 m2
,
wycenionego na kwotę 328.650 zł. Sprzedaż nastąpiła przy zastosowaniu 90%
bonifikaty i w rezultacie zapłacona przez pozwaną cena lokalu wyniosła 33.648 zł,
ponadto pozwana uiściła pierwszą opłatę z tytułu użytkowania wieczystego w
wysokości 783 zł. W umowie sprzedaży pozwana zobowiązała się do zwrotu na
żądanie powoda kwoty równej zwaloryzowanej bonifikacie w wypadku zbycia lokalu
mieszkalnego przed upływem 5 lat od dnia nabycia. Zamieszczono w niej także
zapis, że kupująca została poinformowana o wyjątkach od tego obowiązku
przewidzianych w art. 68 ust. 2a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce
nieruchomościami (jedn. tekst Dz. U. z 2014 r., poz. 518, ze zm., według stanu
obowiązującego w dniu zawarcia umowy – dalej „u.g.n.”). W dniu 6 sierpnia 2009 r.
pozwana sprzedała kupiony od powoda lokal za 450 000 zł i 8 dni później kupiła
nowe, mniejsze mieszkanie przy ul. K. za 365.000 zł, a ponadto poniosła koszty
podatku od czynności cywilnoprawnych (7.300 zł), wynagrodzenia notariusza
(1.115 zł), opłaty sadowej (200 zł) i podatku od towarów i usług (245,30 zł). Zmiana
mieszkania była podyktowana potrzebą poprawy warunków bezpieczeństwa
(mieszkanie przy ul. D. położone było na parterze) i zamieszkania bliżej córki. W
2011 r. powód wezwał pozwaną do wpłacenia równowartości udzielonej jej
bonifikaty w kwocie 339.319,72 zł.
Sąd Okręgowy wskazał, że w chwili wykupu przez powódkę mieszkania
przy ul. D., sprzedaży tego mieszkania i nabycia mieszkania przy ul. K.
obowiązywał art. 68 ust. 2 u.g.n., który uzasadniał żądanie zwrotu bonifikaty w
4
wypadku, kiedy nabywca lokalu, korzystający przy jego zakupie z bonifikaty, zbył
ten lokal przed upływem pięciu lat. Jednakże, na podstawie art. 68 ust. 2a pkt 5
u.g.n. obowiązek zwrotu równowartości bonifikaty nie powstawał, jeżeli nabywca
środki uzyskane ze sprzedaży lokalu mieszkalnego przeznaczył w ciągu 12
miesięcy na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości
przeznaczonej lub wykorzystywanej na cele mieszkaniowe. Sąd ten opowiedział się
za wykładnią art. 68 ust. 2a pkt 5 u.g.n., zgodnie z którą przeznaczenie na nabycie
innego lokalu mieszkalnego tylko części środków uzyskanych ze sprzedaży
mieszkania zakupionego z bonifikatą uzasadnia żądanie zapłaty równowartości
tylko odpowiedniej części bonifikaty, odpowiadającej proporcji w jakiej pozostaje
wartość nowo zakupionego mieszkania do kwoty uzyskanej ze zbycia lokalu
zakupionego z bonifikatą. Sąd ustalił, że pozwana na zakup nowego mieszkania
przeznaczyła 83,08% środków otrzymanych ze sprzedaży lokalu nabytego od
powoda, co oznacza, że powinna zwrócić powodowi jedynie odpowiednik 16,92%
wykorzystanej bonifikaty w kwocie 51 238,67 zł. Sąd nie zgodził się z pozwaną,
że do kosztów zakupu nowego lokalu można zaliczyć takie wydatki, jak prowizja
agencji nieruchomości, czy koszty wykończenia lub remontu tego lokalu.
Od wyroku Sądu Okręgowego apelację wniosły obydwie strony.
Sąd Apelacyjny wyrokiem z dnia 11 grudnia 2013 r. zmienił orzeczenie
Sądu pierwszej instancji w ten sposób, że zasądził od pozwanej na rzecz powoda
dalszą kwotę 3 263, 63 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 22 października 2011 r.
i odpowiednio zmienił orzeczenie o kosztach procesu. W pozostałej części
apelację powoda oddalił, zaś apelację pozwanej oddalił w całości.
Zmiana wyroku była konsekwencją podzielenia przez Sąd drugiej instancji
stanowiska powoda, że na podstawie art. 68 ust. 2a pkt 5 u.g.n. przysługuje mu
prawo domagania się zapłaty równowartości zwaloryzowanej, a nie tylko
nominalnej kwoty udzielonej bonifikaty. Zasądzona kwota 3 263, 63 zł uaktualnia
wartość zasądzonej od pozwanej należności za okres od września 2009 r. do
sierpnia 2011 r. w oparciu o wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych podany
przez Główny Urząd Statystyczny. Dalej idące żądania zawarte w apelacji powoda
Sad oddalił.
5
Apelację pozwanej, która podtrzymywała stanowisko, że środki
przeznaczone na remont i wykończenie lokalu oraz na prowizję agencji
pośredniczącej w zakupie powinny także być uznane za wydatkowane na zakup
nowego lokalu w rozumieniu art. 68 ust. 2a pkt 5 u.g.n., Sąd odwoławczy oddalił
w całości, ponieważ zgodził się ze stanowiskiem Sądu pierwszej instancji, że do
kosztów zakupu nowego lokalu, o których mowa w tym przepisie zaliczyć można,
oprócz ceny tego lokalu, jedynie opłaty publiczne i notarialne związane z zakupem.
Pozwana wniosła skargę kasacyjną od powyższego wyroku zaskarżając go
w całości. Skarga oparta została na podstawie naruszenia prawa materialnego:
- przez błędną wykładnię art. 68 ust. 2a pkt 5 u.g.n. polegającą na wadliwym
przyjęciu, że konieczne jest wykorzystanie całej kwoty uzyskanej ze sprzedaży
lokalu nabytego z bonifikatą, aby nie powstał obowiązek zwrotu jakiejkolwiek części
bonifikaty;
- przez niezastosowanie art. 5 k.c.
We wnioskach skarżąca domagała się uchylenia zaskarżonego wyroku
i orzeczenia co do istoty sprawy przez oddalenie powództwa w całości,
ewentualnie uchylenia tego wyroku i przekazania sprawy Sądowi Apelacyjnemu do
ponownego rozpoznania oraz w obu wypadkach – o stosowne orzeczenie kosztach
postępowania kasacyjnego.
Powód wniósł o oddalenie skargi kasacyjnej i zasądzenie na jego rzecz
od pozwanej kosztów postępowania wywołanego jej wniesieniem.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Pozwana zaskarżyła wyrok Sądu odwoławczego w całości, mimo że część
tego orzeczenia zawierała rozstrzygnięcia korzystne dla niej. Taki charakter miało
częściowe oddalenie apelacji powoda. W tym zakresie zaskarżenie wyroku Sądu
drugiej instancji nie leżało w interesie pozwanej, a jej skarga kasacyjna podlegała
odrzuceniu na podstawie art. 3986
§ 3 k.p.c. jako niedopuszczalna. W uchwale
składu siedmiu sędziów z dnia 15 maja 2014 r. (III CZP 88/13, OSNC 2014/11/108),
mającej moc zasady prawnej, Sąd Najwyższy przyjął, że pokrzywdzenie
6
orzeczeniem (gravamen) jest przesłanką dopuszczalności środka zaskarżenia,
chyba że interes publiczny wymaga merytorycznego rozpoznania tego środka.
W rozpatrywanym wypadku nie zachodzi potrzeba rozpoznania skargi kasacyjnej
od niekrzywdzącej pozwanej części orzeczenia oddalającego apelację powoda
uzasadniona wystąpieniem interesu publicznego.
W pozostałym zakresie skarga kasacyjna wymaga merytorycznego
rozpoznania. Podstawowym zarzutem, jaki zgłosiła skarżąca jest zarzut błędnej
wykładni art. 68 ust. 2a pkt 5 u.g.n. Pozwana nie zgadza się z interpretacją przyjętą
przez Sądy obu instancji, zgodną z poglądem wyrażonym w uchwale Sądu
Najwyższego z dnia 26 stycznia 2012 r. (III CZP 87/11, OSNC 2012/7-8/84),
uznając ją za niedostatecznie daleko idącą w interpretacji celu omawianego
przepisu i przedstawia własną propozycję jego rozumienia. Jej zdaniem
przewidziany w art. 68 ust. 2a pkt 5 u.g.n. wyjątek od obowiązku zwrotu
równowartości udzielonej bonifikaty (dopłaty bonifikowanej części ceny)
uzależniony jest jedynie od tego, by na nabycie innego lokalu mieszkalnego
w okresie rocznym od dnia zbycia lokalu uzyskanego na preferencyjnych
warunkach cenowych wydatkować przynajmniej część środków uzyskanych ze
zbycia. Odczytanie z treści art. 68 ust. 2a pkt 5 u.g.n. takiej normy nie znajduje
jednak uzasadnienia w żadnej ze stosowanych metod wykładni. Nie uzasadnia jej
wykładnia językowa. Wyłączenie stosowania art. 68 ust. 2 u.g.n. następuje
„w przypadku sprzedaży lokalu mieszkalnego, jeśli środki uzyskane z jego
sprzedaży przeznaczone zostaną w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego lokalu
mieszkalnego lub nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystywanej na cele
mieszkaniowe”. Środkami uzyskanymi ze sprzedaży jest cena, za jaką nastąpiła
sprzedaż. Przepis kładzie nacisk na swoistą surogację przedmiotu uzyskanego za
niższą, zbonifikowaną cenę. Osoba, która uzyskała własność lokalu mieszkalnego
ze znaczną pomocą publiczną nie ma obowiązku zwrotu tej pomocy wówczas,
kiedy rozporządziła tym prawem w 5-letnim okresie karencji jedynie po to, aby
uzyskać analogiczne prawo lepiej odpowiadające jej potrzebom i nie odniosła przy
tym dodatkowych korzyści. Wniosek taki wspiera również wykładnia systemowa.
Drugi wyjątek zwalniający nabywcę od obowiązku rozliczenia się z bonifikaty,
związany z wyzbyciem się lokalu mieszkalnego przed upływem 5 lat na rzecz osoby
7
nie należącej do osób bliskich, odnosi się do zamiany tego lokalu na inny lokal lub
na nieruchomość przeznaczoną lub wykorzystywaną na cele mieszkaniowe (art. 68
ust. 2a pkt 4 u.g.n.). Porównanie postanowień obydwu przepisów prowadzi do
wniosku, że ustawodawca konsekwentnie postanowił, iż wyzbycie się zakupionego
ze znaczną ulgą lokalu przed upływem wyznaczonego ustawowo okresu tylko
wtedy nie uzasadnia utraty ulgi, kiedy wiąże się jedynie z zastąpieniem zbywanego
prawa analogicznym wartościowo i funkcjonalnie. W sposób dorozumiany wyrażone
została w tych przepisach założenie, że poważna pomoc udzielona ze środków
publicznych, jaką stanowi sprzedaż własności lokali mieszkalnych znacznie poniżej
wartości, wymaga wprowadzenia środków wymuszających realizację celu takiego
rozwiązania, jakim jest zapewnienie własnych mieszkań także osobom
niezamożnym i ograniczających czasowo (na niezbyt długi okres 5-letni) możliwość
wzbogacenia się nabywcy w drodze sprzedaży na wolnym rynku lokalu
zakupionego za ułamek jego wartości. Nie ma natomiast żadnego uzasadnienia,
aby za wystarczający powód rezygnacji z domagania się zwrotu wartości bonifikaty
(ściśle - jej proporcjonalnie określonej części) uznać fakt wydatkowania na inny
lokal części uzyskanej ze sprzedaży kwoty, oznaczałoby to bowiem, że w sensie
ekonomicznym ochronie podlegałby stan, w którym nabywca uzyskał ostatecznie
prawo do lokalu lub nieruchomości mieszkalnej z bonifikatą o większym rozmiarze,
a niewykluczone, że całkowicie nieodpłatnie, bądź z dodatkowym zyskiem, co
nastąpiło kosztem środków publicznych.
W rezultacie proponowany w skardze kasacyjnej kierunek wykładni art. 68
ust. 2a pkt 5 u.g.n. nie może zostać uwzględniony, na akceptację zasługuje
natomiast przyjęty przez Sądy powszechne obu instancji pogląd wyrażony i szeroko
umotywowany przez Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 26 stycznia 2012 r. (III CZP
87/11), który podziela skład orzekający w niniejszej sprawie.
Natomiast uzasadniony jest zarzut nierozważenia przez Sąd Apelacyjny
zasadności roszczeń powoda pod katem ich zgodności z zasadami współżycia
społecznego. Nie budzi wątpliwości w orzecznictwie, że żądanie zwrotu
równowartości bonifikaty udzielonej na podstawie art. 68 ust. 1 u.g.n. podlega takiej
ocenie (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 kwietnia 2011 r., II CSK 494/10,
8
nie publ. poza baza Lex nr 1027172) i wymaga rozpatrzenia całokształtu
okoliczności faktycznych występujących w danej sprawie. Takie stanowisko
potwierdza możliwość odstąpienia przez właściwy organ od żądania dopłaty
(zwrotu udzielonej bonifikaty) w innych wypadkach, niż przewidziane w ustawie
ustanowione wprost art. 68 ust. 2c u.g.n. Z ustaleń Sądów wynikało, że do
wyzbycia się mieszkania kupionego z bonifikatą i zakupu innego skłoniły pozwaną
okoliczności życiowe i zdrowotne, których waga i znaczenie w zestawieniu z oceną
ogólnej sytuacji rodzinnej i majątkowej pozwanej powinna stać się bazą do
zbadania, czy w tym indywidualnym wypadku zachodzą przesłanki umożliwiające
uznanie roszczenia zgłoszonego przez powoda za nadużycie jego prawa
podmiotowego.
Z tych względów skargę kasacyjną pozwanej należało uwzględnić w części,
w którym nie została odrzucona i uchylić zaskarżony wyrok w kwestionowanym nią
zakresie, przekazując sprawę do ponownego rozpoznania Sądowi drugiej instancji
na podstawie art. 39815
§ 1 k.p.c. Orzeczenie o kosztach postępowania
kasacyjnego uzasadnia art. 39821
w zw. z art. 391 § 1 i art. 108 § 2 k.p.c.