Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt I CSK 243/14
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 2 kwietnia 2015 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Marian Kocon (przewodniczący)
SSN Krzysztof Pietrzykowski (sprawozdawca)
SSN Marta Romańska
w sprawie z powództwa Miasta W.
przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. K. […]
w W.
o ustalenie,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym
w Izbie Cywilnej w dniu 2 kwietnia 2015 r.,
skargi kasacyjnej strony powodowej
od wyroku Sądu Apelacyjnego
z dnia 4 lipca 2013 r.,
oddala skargę kasacyjną.
2
UZASADNIENIE
Miasto W. wniosło przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej Nieruchomości przy
ul. K. w W. powództwo o ustalenie, że lokal mieszkalny oznaczony nr 21, położony
w budynku przy ul. Kw W., o powierzchni użytkowej 96,59 m2
i mieszkalnej 26,27
m2
, powstały w wyniku adaptacji strychu, stanowi własność m. W.
Sąd Okręgowy w W. wyrokiem z dnia 3 kwietnia 2012 r. uwzględnił
powództwo. Ustalił, że powód jest właścicielem nieruchomości gruntowej przy ul. K.
[…] w W., zabudowanej budynkiem mieszkalnym, w którym część lokali zastała
wyodrębniona i wykupiona. Na podstawie decyzji z dnia 27 lutego 1991 r. Wydział
Architektury Urzędu Dzielnicy zezwolił G. G. na adaptację strychu na lokal
mieszkalny we wspomnianym budynku. W dniu 30 kwietnia 1991 r. G. G. zawarła
umowę użyczenia z Przedsiębiorstwem Gospodarki Mieszkaniowej M. P., które
nieodpłatnie przekazało jej do dyspozycji część pomieszczenia strychowego w celu
przeprowadzenia robót mających na celu adaptację na lokal mieszkalny. Po
ukończeniu inwestycji, w dniu 7 maja 1993 r. Urząd Dzielnicy Gminy […] wydał
decyzję przydzielającą G. i R. G. powstały w wyniku adaptacji lokal nr 21,
składający się z 2 pokoi oraz kuchni o łącznej powierzchni mieszkalnej 26,27 m2
i
użytkowej 96,59 m2
. Na tej podstawie w dniu 1 czerwca 1993 r. została zawarta
umowa najmu rzeczonego lokalu pomiędzy m. W. a najemcami G. i R. G. Pismem z
dnia 15 stycznia 2003 r. Wydział Geodezji i Gospodarki Gruntami Urzędu Dzielnicy
poinformował G. i R. G., że rzeczony lokal stanowi część wspólną budynku. Miasto
W. przekazało Wspólnocie Mieszkaniowej w zarząd nieruchomość wspólną
budynku przy ul. K. […] w W. protokołem zdawczo - odbiorczym z dnia 11 lipca
2003 r., wskazując, że rzeczony lokal stanowi pożytek Wspólnoty Mieszkaniowej.
W umowie najmu z dnia 1 czerwca 1993 r. dokonano zmian podmiotowych -
wynajmującym stała się Wspólnota Mieszkaniowa, która uchwałą z dnia 27 lipca
2003 r. wyraziła zgodę na ustanowienie odrębnej własności rzeczonego lokalu oraz
na przeznaczenie do nadbudowy pozostałej części strychu. G. i R. G. zobowiązano
do wpłacenia na fundusz remontowy Wspólnoty Mieszkaniowej kwoty 64.000 zł w
zamian za wyrażenie zgody na adaptację strychu wraz z przeniesieniem praw
3
własności. Uchwałą z dnia 21 czerwca 2011 r. zebranie właścicieli lokali wyraziło
zgodę na przebudowę części dotychczasowej nieruchomości wspólnej i powstanie
nowego lokalu mieszkalnego o powierzchni użytkowej około 169,68 m2
, nadało
wyodrębnionemu lokalowi nr 21, wyraziło zgodę na ustanowienie odrębnej
własności nowo powstałego lokalu i na sprzedaż lokalu na rzecz G. G. za cenę
64.000 zł oraz wyraziło zgodę na zmianę udziałów właścicieli lokali
w nieruchomości wspólnej. W piśmie z dnia 2 czerwca 2011 r. skierowanym do G.
G. Wydział Zasobów Lokalowych Urzędu Dzielnicy wyraził stanowisko, że rzeczony
lokal o powierzchni mieszkalnej 26,27 m2
i powierzchni użytkowej 96,59 m2
stanowi własność m. W. oraz stwierdził, że część lokalu nr 21, przyłączona do
niego na podstawie decyzji Prezydenta m. W. z dnia 12 maja 2006 r., jest częścią
nieruchomości wspólnej i własnością Wspólnoty Mieszkaniowej.
Sąd Okręgowy uznał, że stosownie do art. 24 ust. 3 ustawy z 29 kwietnia
1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (jedn. tekst: Dz. U.
z 1989 r. Nr 14, poz. 74 ze zm.; dalej: „u.g.g.”), później oznaczonego jako art. 21
ust. 3 u.g.g. (jedn. tekst: Dz. U. z 1991 r. Nr 30, poz. 127 ze zm.), który
obowiązywał od dnia 5 grudnia 1990 r. do dnia wejścia w życie ustawy z dnia
24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903
ze zm.; dalej: „u.w.l.”), a więc do dnia 1 stycznia 1995 r., zmiana przeznaczenia
części nieruchomości wspólnej była dokonywana w drodze decyzji administracyjnej,
której wydanie nie było uzależnione od zgody pozostałych właścicieli mających
udziały w częściach wspólnych. Skoro zmiana przeznaczenia części strychu
nieruchomości wspólnej została dokonana w drodze decyzji administracyjnej, której
wydanie nie było uzależnione od zgody pozostałych właścicieli, to w dniu wejścia
w życie ustawy o własności lokali lokal ten nie stanowił już części wspólnej
budynku.
Pozwana wniosła apelację od wyroku Sądu Okręgowego.
Sąd Apelacyjny wyrokiem z dnia 22 sierpnia 2013 r. zmienił zaskarżony
wyrok w całości i oddalił powództwo, zasądził od powoda na rzecz pozwanego
kwotę 7.217 zł tytułem kosztów oraz zasądził od powoda na rzecz pozwanego
kwotę 25.900 zł tytułem kosztów postępowania apelacyjnego.
4
Sąd Apelacyjny potwierdził dokonane w niniejszej sprawie ustalenia
faktyczne. Następnie omówił orzecznictwo Sądu Najwyższego dotyczące wykładni
przepisów art. 21 u.g.g. Podkreślił, że Sąd Okręgowy uwzględnił poglądy wyrażone
przez Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 12 lutego 2010 r., I CSK 293/09 (niepubl.).
Sąd Apelacyjny nie podzielił tego stanowiska, przychylając się do poglądu
zawartego w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 25 maja 2012 r., I CSK 447/11
(niepubl.).
Sąd Apelacyjny podkreślił, że w dniu 27 lutego 1991 r. w budynku przy ul. K.
nr 70 były już uprzednio wyodrębnione na rzecz osób trzecich lokale mieszkalne. W
związku z tym w chwili wydania decyzji z dnia 27 lutego 1991 r. strych stanowił
przedmiot współwłasności właścicieli wyodrębnionych lokali i właściciela
nieruchomości zgodnie z art. 15a ust. 2 u.g.n. (obecnie art. 2 ust. 2 u.w.l.).
Sąd Apelacyjny uznał, że decyzje administracyjne o wyrażeniu zgody na
przebudowę budynku przez powiększenie liczby lokali oraz o pozwoleniu na
budowę ani decyzje o przydziale lokalu nie mogły stanowić o wyłączeniu
powierzchni przeznaczonej na przebudowę spośród części budynku przeznaczonej
do wspólnego użytku. Konstrukcja przewidziana w art. 24 ust. 3, 4, 4a i 5
(następnie art. 21 ust. 3-6) u.g.g. powodowała bowiem w istocie wywłaszczenie
dotychczasowych właścicieli lokali, zaś wywłaszczonym właścicielom pozostałych
lokali przysługiwało prawo do uzyskania należnego odszkodowania. Tym samym
elementami koniecznymi do powstania zakładanego przez ustawę wywłaszczenia
za odszkodowaniem było wydanie decyzji administracyjnych, o których mowa w art.
24 ust. 3 i 4 (art. 21 ust. 3 i 4) u.g.g., co stanowiło podstawę do dokonania
odpowiednich wpisów w księdze wieczystej. Nie można tym samym zaaprobować
poglądu Sądu Okręgowego, zgodnie z którym decyzja administracyjna
przewidziana w art. 24 ust. 4 (21 ust. 4) u.g.g. stanowiła wyłącznie czynność
wykonawczą, bez znaczenia dla przeniesienia prawa własności. Przeciwko takiemu
poglądowi przemawia konstytucyjna zasada ochrony prawa własności (dawniej art.
7 Konstytucji z dnia 22 lipca 1952 r., w brzmieniu nadanym ustawą z dnia 29
grudnia 1989 r. o zmianie Konstytucji Polskiej Rzeczypospolitej Ludowej - Dz. U. Nr
75, poz. 444), która stanowi dyrektywę interpretacyjną przy wykładni przepisów
ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości.
5
Powód wniósł skargę kasacyjną, w której zaskarżył wyrok Sądu
Apelacyjnego w całości, zarzucając naruszenie przepisów postępowania,
mianowicie art. 233 § 1 w związku z art. 391 k.p.c., a także naruszenie prawa
materialnego, mianowicie art. 24 ust. 3 i 4 u.g.n. oraz art. 3 ust. 1 i art. 4 ust. 1 u.w.l.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Zagadnienie prawne występujące w niniejszej sprawie sprowadza się do
określenia chwili, w której, stosownie do przepisów art. 24 u.g.g. (później art. 21
u.g.g.), dochodziło do „wywłaszczenia” właścicieli wyodrębnionych lokali
w odniesieniu do tej części nieruchomości wspólnej (strychu), z której powstał
nowy lokal mieszkalny. Sąd Apelacyjny w zaskarżonym wyroku wskazał na
istniejące w tym zakresie rozbieżności w orzecznictwie Sądu Najwyższego.
Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 12 lutego 2010 r., I CSK 293/09 wskazał,
powołując się na literaturę i orzecznictwo (por. uchwałę składu siedmiu sędziów
Sądu Najwyższego z dnia 18 listopada 1992 r., III AZP 20/93, OSNC 1993, nr 3,
poz. 27 oraz wyroki Sądu Najwyższego z dnia 2 grudnia 1998 r., I CKN 903/97,
OSNC 1999, nr 3, poz. 113 i z dnia 12 lutego 2010 r., I CSK 293/09 niepubl.) na tle
art. 24 ust. 3 u.g.g. (art. 21 ust. 3 u.g.g. według tekstu jednolitego), że decyzja
terenowego organu o przebudowie polegającej na powiększeniu liczby lokali
zastępowała zgodę wszystkich współwłaścicieli budynku na przebudowę.
Przeznaczając część powierzchni dotychczas wspólnej na kolejny lokal mieszkalny,
terenowy organ administracji przesądzał jednocześnie o tym, że powierzchnia
przeznaczona na przebudowę zostaje wyłączona spośród części budynku
przeznaczonych do wspólnego użytku. Nie do pogodzenia ze wspólnym użytkiem
jest bowiem prowadzenie przebudowy polegającej na wydzieleniu kolejnego
mieszkania, a więc lokalu z założenia służącego użytkowi indywidualnemu.
Współwłasność części wspólnych budynku nie stanowiła samodzielnego prawa,
lecz prawo związane z odrębną własnością lokalu mieszkalnego, a jej zakres
limitowało przeznaczenie tych części, wyrażające się w charakterze wspólnym
i służebnym względem prawa do lokalu mieszkalnego. Dlatego też skorzystanie
przez Państwo z prawa przyznanego w art. 24 ust. 3 u.g.g. stanowiło zdarzenie
sprawcze, powodujące, że przestrzeń zaadaptowana na nowy lokal przestawała
6
być przedmiotem współwłasności, a lokal ten - powiększał liczbę lokali
niewyodrębnionych, pozostających w dyspozycji Skarbu Państwa, jako
dotychczasowego właściciela budynku. Natomiast decyzja, z którą skutek ten
łączyły Sądy obydwu instancji, to znaczy decyzja określającą w nowy sposób
wielkość udziałów współwłaścicieli w nieruchomości (art. 24 ust. 3a u.g.g., później
art. 21 ust. 4 u.g.g.) stanowiła jedynie czynność wykonawczą, dostosowującą
wielkość udziałów w nieruchomości wspólnej do rzeczywistej liczby i powierzchni
użytkowej lokali w budynku. Podobne stanowisko zajął Sąd Najwyższy w wyroku
z dnia 13 kwietnia 2012 r., I CSK 382/11 (niepubl.).
Stanowiska tego nie podzielił Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 25 maja
2012 r., I CSK 447/11. Podkreślił, że do czasu sprzedaży przez Skarb Państwa lub
gminę wszystkich lokali mieszczących się w domach stanowiących własność
Państwa lub własność gminy o przebudowie, nadbudowie lub rozbudowie domu
przez osoby fizyczne, polegającej na powiększeniu liczby lokali, decydował
rejonowy organ rządowej administracji ogólnej, a w odniesieniu do domów
stanowiących własność gminy zarząd gminy. Do organu administracji rządowej
należało następnie wydanie pozwolenia na budowę. Po dokonaniu przebudowy,
nadbudowy lub rozbudowy organ rządowej administracji ogólnej w odniesieniu do
nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa, a zarząd gminy
w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność gminy w drodze decyzji
zmieniały odpowiednio wielkość udziałów właścicieli poszczególnych lokali we
współwłasności domu oraz współużytkowaniu gruntu.
Sąd Najwyższy w niniejszym składzie, podobnie jak Sąd Apelacyjny
w zaskarżonym wyroku, podziela stanowisko zajęte przez Sąd Najwyższy
w wyroku z dnia 25 maja 2012 r., I CSK 447/11, zgodnie z którym do
„wywłaszczenia” właścicieli wyodrębnionych lokali dochodziło dopiero z chwilą
wydania decyzji zmieniającej odpowiednio wielkość udziałów właścicieli
poszczególnych lokali we współwłasności domu oraz we współwłasności lub we
współużytkowaniu gruntu (art. 21 ust. 4 u.g.g.). Dopiero w konsekwencji wydania tej
decyzji, stanowiącej podstawę do dokonania odpowiednich zmian w księdze
wieczystej (art. 21 ust. 6 u.g.g.), "wywłaszczeni" właściciele lokali mogli dochodzić
odszkodowania ustalonego według zasad obowiązujących przy wywłaszczaniu
7
nieruchomości (art. 21 ust. 4 u.g.g.). Należy ponadto podkreślić, że Sąd Najwyższy
w wyrokach z dnia 12 lutego 2010 r., I CSK 293/09 i z dnia 13 kwietnia 2012 r.,
I CSK 382/11 nietrafnie odczytał stanowisko zajęte w uchwale składu siedmiu
sędziów Sądu Najwyższego z dnia 18 listopada 1992 r., III AZP 20/92 (OSNCP
1993, nr 3, poz. 27), w której wskazano, że „Osoba dążąca do przebudowy
budynku (nie musi to być współwłaściciel) zwraca się do właściwego organu
administracji o wyrażenie zgody na taką czynność. Organ ten w odniesieniu do
zgłaszającego wniosek oraz uczestniczących w postępowaniu współwłaścicieli
załatwia tę indywidualną sprawę na podstawie konkretnej normy prawa
administracyjnego. Decyzja ta następuje za zgodą wszystkich współwłaścicieli
budynku na przebudowę, a więc powinna kierować się przesłankami określonymi
w art. 199 in fine k.c.”.
Nie są w tej sytuacji trafne podniesione w skardze kasacyjnej zarzuty
naruszenia przepisów art. 24 (art. 21) u.g.g. Zarzuty zaś naruszenia art. 3 i 4 u.w.l.
są zaś bezprzedmiotowe jako przenoszące współczesne pojęcia na sytuacje
z okresu poprzedzającego wejście w życie ustawy o własności lokali, gdy do
wyodrębniania własności lokali na zasadach dość istotnie odmiennych od obecnie
obowiązujących.
Zarzut naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. w związku z art. 391 § 1 k.p.c. jest, po
pierwsze, niedopuszczalny jako kwestionujący ocenę dowodów (art. 3983
§ 3 k.p.c.),
po drugie zaś ma znaczenie wtórne w stosunku do zarzutów naruszenia prawa
materialnego.
Z przedstawionych powodów Sąd Najwyższy na podstawie art. 39814
k.p.c.
orzekł, jak w sentencji.