Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

Powodowa Spółdzielnia Mieszkaniowa w G. wniosła przeciwko H. i A. S. pozew o nakazanie pozwanym opuszczenia, opróżnienia i wydania powódce części nieruchomości wspólnej o powierzchni 6,10 m ², znajdującej się w budynku mieszkalnym przy ul. (...), na 2. piętrze, obok lokalu nr (...), jak też o zasądzenie do pozwanych na rzecz powódki kosztów procesu według norm przepisanych. W uzasadnieniu pozwu wskazano, że pozwani zajmują część nieruchomości wspólnej na podstawie umowy z dnia 27 października 2003 roku oraz regulaminu korzystania z części nieruchomości wspólnej przez indywidualnych użytkowników. W § 4 umowy przewidziano prawo każdej ze stron do rozwiązania umowy w drodze (...)-dniowego wypowiedzenia, ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego. Spółdzielnia wypowiedziała przedmiotową umowę pozwanym pismem z dnia 30 września 2013 roku i ze skutkiem na koniec października 2013 roku. Przyczyną wypowiedzenia była zmiana regulaminu korzystania z części nieruchomości wspólnej przez indywidualnych użytkowników, która spowodowała zmianę wysokości opłat. Pomimo wezwania, małżonkowie S. nie wydali dobrowolnie powódce zajmowanej części nieruchomości wspólnej. Powódka dodała, że wszyscy najemcy zawarli już nowe umowy, z wyjątkiem pzowanych (k. 1-2, 93-94, 131-132).

W odpowiedzi na pozew H. i A. S. wnieśli o oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie na swoją rzecz kosztów procesu według norm przepisanych. W uzasadnieniu pisma pozwani podnieśli, że sporne pomieszczenie zajmowali od 1993 roku, dokonując nakładów. Dopiero w 2003 roku stan ten został uregulowany umownie, gdzie ustalano stawkę czynszu na kwotę 9,50 zł miesięcznie. Zdaniem pozwanych, wypowiedzenie w/w umowy dokonane pismem z dnia 30 września 2013 roku miało na celu wymuszenie podpisania nowej umowy na zmienionych warunkach, gdzie opłata za korzystanie z części nieruchomości wspólnej wzrosła o 170 %. Nadal uiszczają opłatę za korzystanie z pomieszczenia w dotychczasowej wysokości, tj. 9,50 zł miesięcznie. Pozwani wyrażali wolę zawarcia kolejnej umowy, ale na innych warunkach niż zaproponowane przez spółdzielnię, albowiem uważali, że treść nowej umowy jest niezgodna z przepisami. Zaproponowana umowa, po pierwsze, określała pomieszczenie jako używane „na cele mieszkalne”, choć rzeczywiście miało przeznaczenie gospodarcze, co pozostawało w sprzeczności z przepisami prawa budowlanego. Po drugie, umowa nie wskazywała precyzyjnie wysokości opłaty za korzystanie z nieruchomości wspólnej. Po trzecie, zmiana wysokości opłat nie została wprowadzona w trybie art. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Wreszcie po czwarte, wzrost opłaty o 170 % naruszał art. 1 ust. 1 ¹ ustawy, który zakazuje spółdzielni odnoszenia korzyści majątkowych kosztem jej członków. W konsekwencji pozwani uznali, że wypowiedzenie umowy z dnia 27 października 2003 roku – jako sprzeczne z ustawą – było czynnością prawną nieważną na mocy art. 58 § 1 k.c. (k. 34-48). Ponadto, według pozwanych, działanie spółdzielni naruszało również zasady współżycia społecznego, poprzez jednostronną, arbitralną zmianę warunków umowy, jak też stanowiło niedozwoloną klauzulę umowną, gdyż naruszało interesy słabszej strony stosunku prawnego (k. 126-129).

Sąd rozpoznał sprawę w postępowaniu zwykłym.

Sąd ustalił, co następuje:

H. i A. małżonkowie S. zamieszkują w lokalu nr (...) w budynku położonym przy ul. (...) w G., do którego przysługuje im spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Nieruchomość gruntowa wraz z usytuowanym na niej budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym stanowi współwłasność Spółdzielni Mieszkaniowej oraz właścicieli wyodrębnionych lokali. Mieszkanie małżonków S. położone jest na 2. piętrze budynku i przylega do niego część nieruchomości wspólnej o powierzchni 6,10 m ², która oddzielona została od klatki schodowej drugimi drzwiami. Stan takie istniał przynajmniej od 1995 roku. W tak wydzielonym pomieszczeniu małżonkowie S. przechowują starą lodówkę, która służy im jako szafa, na podłodze wyłożyli płytki, pomalowali ściany oraz obudowali rury.

Okoliczności bezsporne i dowody:

- odpis księgi wieczystej nr (...) (k. 19-20).

Umową z dnia 27 października 2003 roku, nazwaną przez strony „umową użyczenia”, Spółdzielnia Mieszkaniowa w G. oraz H. i A. S. uregulowali pisemnie treść łączącego ich stosunku prawnego dotyczącego korzystania z części wspólnej nieruchomości. Na mocy umowy, spółdzielnia oddała małżonkom do wyłącznego używania wspomnianą część nieruchomości wspólnej, a ci zobowiązali się uiszczać z tego tytułu ryczałtową opłatę w wysokości 9,50 zł miesięcznie (§ 1 i 2 umowy). Opłata ta nie uległa zmianie aż do 2013 roku. Ponadto, strony przewidziały prawo każdej z nich do rozwiązania przedmiotowej umowy w drodze (...)-dniowego pisemnego wypowiedzenia, ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego (§ 4 umowy), jak też zastrzegły, że zmiana umowy wymaga formy pisemnej (§ 7 umowy).

Dowód:

- umowa z dnia 27.10.2003 r. (k. 8).

Z dniem 1 marca 2013 roku utracił moc regulamin korzystania z części nieruchomości wspólnej przez indywidualnych użytkowników wydany dnia 4 lutego 2003 roku. Od tego też dnia wszedł w życie nowy regulamin korzystania z części nieruchomości wspólnej przez indywidualnych użytkowników na cele niekomercyjne. Nowy regulamin, w odróżnieniu od poprzedniego, rozróżniał części wspólne nieruchomości, które oddane zostały do wyłącznego korzystania przez mieszkańców, na pomieszczenia gospodarcze i wykorzystywane na cele mieszkaniowe, choć podział taki istniał już od 2004 roku. Opłata za korzystanie z tych pierwszych pozostała bez zmian (tj. ryczałt w wysokości 8 zł za pierwsze 3 m ² powierzchni + 1 zł za każdy następny m ² w przypadku pomieszczeń ogrzewanych i 0,50 zł w przypadku pomieszczeń nieogrzewanych), natomiast opłata za te drugie ustalana była przez zarząd spółdzielni w formie uchwały tak, jak dla lokalu mieszkalnego i doliczana do opłat za używanie lokalu (§ 3 ust. 1 – 3 nowej umowy). Wlicza się do niej moc zamówioną w kwocie 0,91 zł za m ², utrzymanie nieruchomości wspólnej w kwocie 0,97 zł za m ², fundusz remontowy bieżący w kwocie 1,03 za m ², fundusz remontowy na termomodernizację w kwocie 0,65 zł za m ², utrzymanie mienia wspólnego w kwocie 0,09 zł za m ² oraz opłatę za zarządzanie w kwocie 0,69 zł za m ², a następnie pomniejsza o wynik wypracowany przez daną nieruchomość. W odróżnieniu od lokalu mieszkalnego, do opłaty za wyłączne korzystanie z części wspólnej nieruchomości nie dolicza się podatku od nieruchomości, opłaty za użytkowanie wieczyste oraz opłaty na działalność społeczną, kulturalną i oświatową. Była ona nieznacznie zmieniana w czasie i kształtowała się na poziomie około 25 zł miesięcznie. Pomieszczeń wykorzystywanych na cele mieszkalne używać mogli tylko właściciele przyległych do nich mieszkań, a z pomieszczeń gospodarczych również inne osoby i nie musiały one przylegać do mieszkań. Ponadto, do uznania pomieszczenia za wykorzystywane na cele mieszkalne konieczne było istnienie zabudowy części wspólnej nieruchomości bądź wstawienie pełnych drzwi. Z uwagi na powyższe zmiany, Spółdzielnia Mieszkaniowa w G. uznała za potrzebne uregulowania na nowo zasad korzystania z części wspólnych nieruchomości. W konsekwencji, spółdzielnia sukcesywnie wypowiadała dotychczasowe umowy i proponowała zawarcie nowych umów.

Dowody:

- regulamin korzystania z części nieruchomości wspólnej przez indywidualnych użytkowników z dnia 04.02.2003 r. (k. 7),

- regulamin korzystania z części nieruchomości wspólnej przez indywidualnych użytkowników na cele niekomercyjne z dnia 01.03.2013 r. (k. 10-11),

- statut Spółdzielni Mieszkaniowej w G. (k. 105-123),

- wzorzec nowej umowy (k. 67-68),

- wyciągi z protokołów z posiedzeń rady nadzorczej Spółdzielni Mieszkaniowej w G. oraz inwentaryzacja pomieszczeń części wspólnej (k. 133-139),

- zeznania świadka A. B. (k. 152v-153),

- zeznania świadka S. L. (k. 153v-154),

- zeznania świadka W. K. (k. 154-154v),

- zeznania świadka M. B. (k. 154v),

- zeznania świadka A. M. (k. 155).

Pismem z dnia 30 września 2013 roku Spółdzielnia Mieszkaniowa w G. wypowiedziała małżonkom S. umowę z dnia 27 października 2003 roku i wyznaczyła termin do zawarcia nowej umowy do dnia 4 października 2013 roku. H. i A. S. jako jedyne osoby odmówiły zawarcia nowej umowy i nie wydały dobrowolnie spółdzielni zajmowanej części nieruchomości wspólnej. Nadal uiszczają opłatę za korzystanie z pomieszczenia w dotychczasowej wysokości, tj. 9,50 zł miesięcznie.

Dowody:

- wypowiedzenie z dnia 30.09.2013 r. (k. 9),

- korespondencja między stronami (k. 12-18, 51-66),

- wzorzec nowej umowy (k. 67-68),

- umowy zawierane ze Spółdzielnią Mieszkaniową w G. przez inne osoby, zestawienia opłat za używanie lokali mieszkalnych, fotografie przykładowych pomieszczeń (k. 69-88),

- zeznania świadka W. K. (k. 154-154v),

Sąd zważył, co następuje:

Przedstawiony powyżej stan faktyczny ustalony został w oparciu o dokumenty przedłożone przez strony do pozwu, odpowiedzi na pozew oraz pism przygotowawczych, jak również na podstawie zeznań świadków, wymienionych w poprzedniej części uzasadnienia. Wiarygodność wszystkich powyższych dowodów nie została w żaden sposób podważona, jak też Sąd nie znalazł uzasadnionych motywów, ażeby odmówić im mocy dowodowej, w związku z czym stanowiły one niebudzącą wątpliwości podstawę ustaleń faktycznych, które można było uznać za bezsporne między stronami. Pozostałe przeprowadzone przez Sąd dowody ostatecznie nie miały istotnego znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy.

Sąd na rozprawie w dniu 29 września 2014 roku (k. 152) dopuścił dowody z dokumentów załączonych do pisma powódki z dnia 14 sierpnia 2014 roku, albowiem przeprowadzenie tego dowodu nie prowadziło do zwłoki w rozpoznaniu sprawy (art. 217 § 2 k.p.c.).

Spór w niniejszej sprawie sprowadzał się do kwestii skuteczności wypowiedzenia przez powódkę umowy z dnia 27 października 2003 roku oraz uprawnienia do żądania wydania jej przez pozwanych zajmowanej przez nich części nieruchomości wspólnej.

W myśl art. 222 § 1 k.c., właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

W sprawie o wydanie rzeczy badaniu podlega, czy jej posiadacz posiada tytuł prawny do korzystania z niej, czy też go utracił i w konsekwencji właściciel ma prawo żądać od posiadacza wydania mu rzeczy. Pozwanym bez wątpienia przysługiwał tytuł prawny do zajmowanej części nieruchomości wspólnej, który miał swe źródło w umowie zawartej w dniu 27 października 2003 roku. W ocenie Sądu, umowa ta swoją treścią najbliższa była prawu najmu, a nie jak ją nazwano użyczeniu, albowiem miała charakter odpłatny.

W § 4 umowy z dnia 27 października 2003 roku strony zgodnie przewidziały możliwość jej wypowiedzenia: na piśmie, z 14-dniowym terminem wypowiedzenia i ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego. W konsekwencji takiej regulacji, rozwiązać stosunek prawny poprzez wypowiedzenie mogli zarówno spółdzielnia, jak i małżonkowie S., a ponadto nie wymagało to podania przyczyny rozwiązania umowy i mogło być dokonane w każdym czasie. Tak więc, w świetle § 4 umowy, dopuszczalne było, ażeby spółdzielnia: po pierwsze wypowiedziała umowę i w ogóle nie zawarła z nikim nowej umowy, po drugie wypowiedziała umowę i zawarła ją z jakąkolwiek osobą, wreszcie po trzecie tym bardziej wypowiedziała umowę i zawarła nową z tym samym mieszkańcem.

W ocenie Sądu, spółdzielnia mogła wypowiedzieć przedmiotową umowę, a złożona od razu propozycja zawarcia nowej umowy nie stanowiła obejścia prawa, polegającego jedynie na podwyżce czynszu, albowiem nowo zawarta umowa różniła się jednak charakterem prawnym od dotychczasowych umów. Nowa umowa stanowiła umowę nienazwaną, tzw. podziału quod usum, regulującą korzystanie z części wspólnych nieruchomości, w której sukcesywnie wyodrębniane były lokale mieszkalne, co na tyle zmieniało stosunki właścicielskie w nieruchomości, iż rzeczywiście uzasadnione było odmienne uregulowanie kwestii korzystania z części wspólnych. Chociażby art. 5 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz. U. z 2013 r., poz. 1222) przewiduje odrębne zasady rozliczania pożytków i innych przychodów z nieruchomości wspólnej.

Trudno też byłoby uznać wypowiedzenie umowy z 2003 roku jako sprzeczne z prawem i nieważne w myśl art. 58 § 1 k.c., skoro strony w § 4 same przewidziały możliwość jej rozwiązania, a nawet gdyby tego nie uczyniły, zakończenie umowy mogłoby nastąpić na podstawie art. 673 k.c. Rozwiązanie umowy przez jedną ze stron stosunku prawnego, przewidziane w umowie, nie może być traktowane jako obejście lub naruszenie prawa, nawet jeżeli byłoby motywowane tylko chęcią zawarcia nowej umowy na zmienionych warunkach. Tym przejawia się zasada swobody umów (art. 353 ¹ k.c.). Z tych samych względów wypowiedzenie nie naruszało także zasad współżycia społecznego, albowiem nie stanowi nadużycia prawa podmiotowego zastrzeżenie możliwości rozwiązania umowy zawartej na czas nieoznaczony i następnie skorzystanie z tego jednostronnego uprawnienia. Podkreślenia przy tym wymaga, że spółdzielnia nie traktowała małżonków S. w sposób nierówny i naruszający ich interesy, skoro te same kryteria dotyczyły wszystkich osób korzystających z części wspólnych nieruchomości, a nie tylko pozwanych.

Odnosząc się do zarzutów podnoszonych przez stronę pozwaną, stwierdzić należy, że rozstrzygniecie sporu w niniejszej sprawie sprowadzało się przede wszystkim do oceny skuteczności dokonanego przez powódkę wypowiedzenia, podczas gdy pozwani skoncentrowali się głównie na argumentowaniu, dlaczego nie została podpisana nowa umowa, co nie miało tak istotnego znaczenia dla wyniku procesu. Podkreślić w tym miejscu trzeba, że nawet przyjmując, iż nowa umowa nie odpowiadałaby przepisom prawa, to i tak nie zmieniało to faktu, że spółdzielnia mogła zakończyć obowiązywanie poprzedniej umowy. Nie można bowiem zapominać, że w rozpoznawanej sprawie miały miejsce dwie różne czynności prawne, tj. wypowiedzenie umowy i złożenie oferty zawarcia nowej umowy. Choć czynności te były faktycznie ze sobą powiązane, to nie istniał między nimi tak ścisły związek prawny, albowiem – jak już wspomniano – spółdzielnia mogła dokonać skutecznego wypowiedzenia i w ogóle nie składać oferty albo zaoferować zawarcie umowy innej osobie.

Zaznaczyć także trzeba, że korzystanie z części wspólnej nieruchomości jest sytuacją wyjątkową, wyłączającą możliwości korzystania ze wspólnej części przez innych współwłaścicieli, dlatego nie można traktować możliwości korzystania z tych części jako prawa, które mieszkańcom się należy w każdym przypadku.

Wskazać również należy, w odniesieniu do argumentacji strony pozwanej, że nie można było zgodzić się z jej twierdzeniami, iż zawarcie nowej umowy prowadziłoby do zmiany przeznaczenia części nieruchomości wspólnej z gospodarczej na cele mieszkalne, co pozostawałoby w sprzeczności z przepisami prawa budowlanego. Według Sądu, pomimo użytych w umowie pojęć, nie miała tu faktycznie miejsca zmiana przeznaczenia tej części nieruchomości wspólnej do użytkowania na cele mieszkalne w rozumieniu przepisów prawa budowlanego, albowiem wymagałaby ona spełnienia pewnych przesłanek, m.in. dokonania stosownych zgłoszeń (art. 71 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku – Prawo budowlane /tekst jedn. Dz. U. z 2013 r., poz. 1409 ze zm.). Przedmiotowe pomieszczenie, jakkolwiek by je nazywać, nie stało się bowiem nigdy częścią lokalu mieszkalnego, co jednak nie zmienia faktu, że spółdzielnia mogła inaczej określić zasady korzystania z nich i ponoszenia opłat, a to ze względu na sposób ich zagospodarowania czy usytuowania.

Jeżeli chodzi o zarzut pozwanych dotyczący braku precyzyjnego określenia w nowej umowie wysokości opłaty za korzystanie z części nieruchomości wspólnej, stwierdzić należy, że choć w umowie nie określono wprost wysokości tejże opłaty, to jednak w sposób wystarczający wskazano, jak ona jest naliczana, odnosząc się do ogólnie przyjętych w spółdzielni wartości, które szczegółowo i przekonująco omówiła w swoich zeznaniach świadek W. K. (k. 154-154v). Zdaniem Sądu dopuszczalna jest praktyka, że wynagrodzenie z tytułu umowy nie musi być określone wprost kwotowo, ale może polegać na odwołaniu się do pewnych ogólnie przyjętych mierników, jak to miało miejsce w niniejszym przypadku. Decyzje w tym przedmiocie podejmował podmiot sprawujący zarząd ustawowy, tj. Spółdzielnia Mieszkaniowa w G., która jest uprawniona do wykonywania czynności tak zwykłego zarządu, jak i przekraczających zakres zwykłego zarządu ( tak Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 27 marca 2014 roku, III CZP 122/13, Biul. SN 2014/3/7). Zauważyć zresztą należy, że również umowa z 2003 roku przewidywała zmianę wysokości opłaty na podstawie uchwały rady nadzorczej spółdzielni (§ 2 ust. 3 umowy).

Oprócz tego, nie można było zgodzić się z twierdzeniami strony pozwanej, że opłata w nowej umowie określona miała być niezgodnie z art. 8a ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie prawa lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (tekst jedn. Dz. U. z 2014 r., poz. 150), albowiem część nieruchomości, której dotyczył pozew, nie stanowiła lokalu w rozumieniu powołanej ustawy.

Ponadto wspomnieć wypada, że skoro łączący strony stosunek prawny miał zostać ukształtowany na nowo poprzez zawarcie kolejnej umowy, to formalnie nie mogło być mowy o podwyżce opłaty, a jedynie o nowej opłacie. Wobec powyższego, do jej zmiany nie miał zastosowania art. 4 ust. 7 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, traktujący o trybie wprowadzania zmian w opłatach w spółdzielni. Na marginesie zauważyć jednak można, że jeżeli w 2003 roku stawka wynosiła 9,50 zł, to jej wzrost po 10 latach o kwotę około 16 zł nie powinien dziwić, mając na wadze choćby inflację.

Mając powyższe na uwadze, uznać należało, że spółdzielnia dokonała skutecznego wypowiedzenia umowy z dnia 27 października 2003 roku. Wraz z upływem okresu wypowiedzenia, tj. z dniem 31 października 2013 roku, pozwani utracili tytuł prawny do zajmowania przedmiotowej części nieruchomości wspólnej, a właściciel (zarządca nieruchomości) mógł od tego momentu żądać od nich opróżnienia i wydania lokalu (art. 675 § 1 k.c.).

W konsekwencji, na podstawie art. 222 § 1 k.c. i art. 675 § 1 k.c., Sąd w punkcie I. sentencji wyroku nakazał pozwanym H. S. i A. S., aby opróżnili i wydali powódce Spółdzielni Mieszkaniowej w G. część nieruchomości wspólnej o powierzchni 6,1 m ², znajdującą się w budynku mieszkalnym przy ul. (...) w G., na 2. piętrze, obok lokalu nr (...).

Częściowe oddalenie powództwa, o którym Sąd orzekł w punkcie II. sentencji, dotyczyło nakazania pozwanym opuszczenia lokalu. Wobec ustalenia, że zajmowana część nieruchomości wspólnej nie stanowi integralnej części mieszkania i małżonkowie S. w niej nie zamieszkują, bezprzedmiotowe było żądanie powódki nakazania opuszczenia przez osoby tego pomieszczenia.

O kosztach procesu w punkcie III. wyroku Sąd orzekł na zasadzie art. 102 k.p.c., nie obciążając pozwanych obowiązkiem zwrotu tychże kosztów na rzecz powódki. Sprawa ta, mimo wszystko, miała dość skomplikowany charakter prawny i nie może dziwić, że pozwani nie zaspokoili roszczenia powódki jeszcze przed wszczęciem procesu, a rozstrzygnięcie spornej kwestii pozostawili Sądowi. Sytuacja ta, zdaniem Sądu, stanowiła szczególnie uzasadniony wypadek, umożliwiający nieobciążanie strony przegrywającej sprawę kosztami poniesionymi przez drugą stronę.

Wobec ustalenia, na podstawie art. 23 ² k.p.c. w zw. z art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (tekst jedn. Dz. U. z 2014 r., poz. 1025 ze zm.) wysokości opłaty sądowej na kwotę 30 zł (k. 30), nadpłacona opłata od pozwu w wysokości 170 zł zostanie zwrócona stronie powodowej. Żądanie pozwu nie dotyczyło bowiem opróżnienia lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, od którego pobiera się opłatę w wysokości 200 zł (art. 27 pkt 11 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych).

ZARZĄDZENIE

1)  odpis wyroku wraz z uzasadnieniem doręczyć:

- pełnomocnikowi powódki – r. pr. E. C.,

- pełnomocnikowi pozwanych – M. S.;

2)  polecić Kasie wypłatę pełnomocnikowi powódki kwoty 170 zł tytułem nadpłaconej opłaty.

3)  przedłożyć z wpływem lub za 17 dni wraz ze zwrotnymi poświadczeniami odbioru z punktu 1).

G., dnia 27.10.2014 roku