Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 12 maja 2015 r.

Sąd Okręgowy w Elblągu I Wydział Cywilny

w następującym składzie:

Przewodniczący: SSO Aleksandra Ratkowska

po rozpoznaniu w dniu 12 maja 2015r. w Elblągu

na posiedzeniu niejawnym

sprawy z powództwa M. C. i D. C.

przeciwko J. L. (1)

o zapłatę

na skutek apelacji powodów

od wyroku Sądu Rejonowego w Elblągu

z dnia 28 stycznia 2015 r., sygn. akt IX C 345/14 upr.

oddala apelację.

Sygn.akt I Ca 133/15

UZASADNIENIE

M. C. i D. C. domagali się zasądzenia na ich rzecz od J. L. (1) kwoty 3.000 zł wraz z odsetkami ustawowymi od dnia 07 grudnia 2013 r. i kosztami procesu.

W uzasadnieniu żądania wskazali, iż będąc zainteresowanymi zakupem mieszkania na rynku wtórnym odpowiedzieli na ogłoszenie wystawione przez Dom (...) prowadzony przez pozwaną i wpłacili na rzecz pozwanej kwotę 3.000 zł na rezerwację oferty, która powinna zostać im zwrócona w związku z niewykonaniem umowy przez pozwaną.

Wyrokiem zaocznym z 21 maja 2014 r. Sąd Rejonowy w Elblągu zasądził od pozwanej J. L. (1) solidarnie na rzecz powodów M. C. i D. C. kwotę 3.000 zł wraz z odsetkami ustawowymi od dnia 07 grudnia 2013 r. do dnia zapłaty oraz kwotę 717 zł tytułem zwrotu kosztów procesu. Wyrokowi został nadany rygor natychmiastowej wykonalności.

W sprzeciwie od powyższego wyroku pozwana wniosła o oddalenie powództwa oraz zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych. Pozwana wskazała, iż powodowie podpisując w dniu 23 września 2013 r. pismo zaakceptowali, iż jeżeli nie dojdzie z ich winy do zawarcia umowy przedwstępnej i ostatecznej depozyt nie zostanie zwrócony.

Na rozprawie w dniu 14 stycznia 2015 r. pełnomocnik powodów wskazał, iż ponieśli oni szkodę w wysokości 3.000 zł i przedmiotem żądania jest zwrot tej kwoty.

Sąd Rejonowy w Elblągu wyrokiem z dnia 28 stycznia 2015r. uchylił wyrok zaoczny z dnia 21 maja 2014r. i oddalił powództwo z następującym uzasadnieniem:

J. L. (1) prowadzi działalność gospodarczą pod firmą (...), zajmującą się pośrednictwem w obrocie nieruchomościami.

Sąd Rejonowy w Elblągu postanowieniem z dnia 10 września 2013 r. przysądził prawo własności lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w E. przy ulicy (...), dla którego Sąd Rejonowy w Elblągu Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (...) wraz ze związanym z tym prawem udziałem do (...) części w nieruchomości wspólnej, dla której Sąd Rejonowy w Elblągu Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (...) na rzecz J. L. (2) i W. L. do ich majątku wspólnego. Postanowienie było prawomocne dnia 10 października 2013 r.

W dniu 15 września 2013 r. J. L. (1) zawarła z J. L. (2) umowę pośrednictwa- sprzedaż opisanego wyżej lokalu mieszkalnego.

Powodowie zainteresowali się internetową ofertą sprzedaży tego lokalu, skontaktowali się z J. L. (1) i umówili się na obejrzenie mieszkania w dniu 20 września 2013r. Mieszkanie oglądali w obecności A. L. – męża J. L. (1) i pełnomocnika J. i W. L., który nie poinformował ich o stanie prawnym nieruchomości.

W dniu 23 września 2013 r. w biurze J. L. (1) D. C. i M. C. wyrazili chęć zakupu mieszkania i dokonali wpłaty depozytu w wysokości 3.000 zł. Depozyt stanowił rezerwację oferty, która oznaczała, iż mieszkanie nie będzie oferowane do sprzedaży do czasu zawarcia umowy przedwstępnej tj. do dnia 14 października 2013 r. Strony ustaliły, iż w dniu zawarcia umowy przedwstępnej depozyt zostanie zaliczony na poczet zadatku oraz że umowa ostateczna zostanie podpisana po uzyskaniu przez wpłacających kredytu na zakupy nieruchomości do dnia 14 listopada 2013 r. W przypadku nie zawarcia przez wpłacających umowy przedwstępnej w wyznaczonym terminie i wycofania się z kupna nieruchomości depozyt nie zostanie zawrócony, a w przypadku nie zawarcia umowy sprzedaży przez właścicieli nieruchomości depozyt zostanie zwrócony w całości.

W dniu 11 października 2013 r. J. L. (1) i D. C. ustalili, iż umowa przedwstępna zostanie zawarta do dnia 31 października 2013r., a umowa ostateczna do dnia 31 listopada 2013r.

W dniu 31 października 2013 r. J. L. (1) i D. C. ustalili, iż zawrą umowę przedwstępną pod warunkiem że do dnia 23 listopada 2013 r. właściciel nieruchomości przy ulicy (...) w księdze wieczystej lokalu naniesienie zmiany adekwatne do aktualnego stanu prawnego lokalu, a kupujący D. C. przedstawi właścicielowi nieruchomości promesę z banku o udzieleniu mu kredytu na zakup nieruchomości w kwocie 134.000 zł. Dodatkowo ustalili, że w przypadku gdy właściciel nieruchomości nie wywiąże się z ustaleń zobowiązuje się zwrócić D. C. kwotę 2.570 zł, a w przypadku gdy D. C. nie wywiąże się z ustaleń wpłacony depozyt nie zostanie zwrócony.

W dniu 04 listopada 2013 r. D. C. i M. C. złożyli w (...) Banku Spółka Akcyjna z siedzibą w W. wniosek o udzielenie kredytu hipotecznego; nie ubiegali się o udzielenie promesy.

W dniu 06 listopada 2013r. wniosek nr (...) dotyczący kredytu hipotecznego został wstrzymany przez (...) Bank SA z uwagi na brak przedłożenia aktualnego zaświadczenia od komornika w związku z prowadzoną z przedmiotowego lokalu egzekucją.

W dniu 06 listopada 2013 r. W. L. i J. L. (2) złożyli wniosek o wpis w księgach wieczystych (...) o wykreślenie wzmianki KM (...) na rzecz (...) SA w W. oraz wykreślenie hipoteki umownej zwykłej – (...) SA i hipoteki umownej kaucyjnej (...) SA. Opłatę od wniosku w wysokości 530 zł uiścił W. L..

W dniu 14 listopada 2013 r. w księdze wieczystej nr KW (...) jako właściciele zostali wpisani J. L. (2) i W. L., zostało wykreślone ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji z nieruchomości w sprawie Km (...) prowadzonej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Elblągu D. S. oraz zostały wykreślone hipoteki: umowna zwykła i umowna kaucyjna.

W dniach 18 listopada 2013 r., 19 listopada 2013 r., 20 listopada 2013 r., 22 listopada 2013r. J. L. (1) umieściła ofertę sprzedaży mieszkania położonego w E. przy ulicy (...) na stronie internetowej www.portel.pl.

W dniu 20 listopada 2013 r. D. C. i M. C. wraz z A. L. udali się do Sądu Rejonowego w Elblągu Wydziału Ksiąg Wieczystych w celu potwierdzenia zmiany właściciela w księdze wieczystej o numerze (...). W sądzie A. L. pokłócił się z D. C.. Pracownik sekretariatu Wydziału Ksiąg Wieczystych wyjaśnił powodowi, że z księgą wieczystą wszystko jest w porządku.

W dniu 22 listopada 2013 r. wniosek nr (...) został ponownie wstrzymany przez (...) Bank SA z uwagi na brak umowy przedwstępnej/oświadczenia nabywcy z prawidłowym opisem strony umowy.

W dniu 25 listopada 2013 r. J. L. (1) poinformowała D. C., iż ustalenia odnośnie mieszkania przy ulicy (...) obowiązywały do dnia 23 listopada 2013 r. i mieszkanie będzie oferowane do sprzedaży oraz wskazała, iż depozyt nie zostanie zwrócony, ponieważ D. C. nie wywiązał się z wcześniejszych ustaleń.

W odpowiedzi D. C. poinformował J. L. (1), iż nie jest zainteresowany współpracą i w przypadku nie zwrócenia depozytu będzie zmuszony wkroczyć na drogę sądową. Pismem z dnia 26 listopada 2013 r. J. L. (1) została wezwana do zapłaty kwoty 3.000 zł , ale zapłaty odmówiła.

Przedstawiony stan faktyczny ustalony został na podstawie zeznań świadka A. L., zeznań powoda D. C. oraz dokumentów zebranych w aktach sprawy, których prawdziwości ani autentyczności żadna ze stron nie kwestionowała, a także na dokumentach zgromadzonych w aktach ksiąg wieczystych KW (...) Sądu Rejonowego w Elblągu.

Zeznaniom świadka A. L. sąd dał wiarę ponieważ były one logiczne, spójne i konsekwentne. Świadek w sposób szczegółowy opisał jak doszło do przedstawienia mieszkania powodom, jak były zawierane umowy między stronami oraz jak wyglądało spotkanie z powodem w Wydziale Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Elblągu.

Sąd dał wiarę również zeznaniom powoda, który potwierdził, iż mieszkanie oglądał wraz ze świadkiem A. L. oraz przyznał, iż zawierał umowy z pozwaną, ale „zrezygnował z mieszkania, bo bał się, że pozwana go oszuka”. D. C. potwierdził ponadto, iż zgodził się, że będzie mu oddane 2.570 zł, a nie 3.000 zł w związku z pomniejszeniem „depozytu” o wysokość wpisu sądowego od wniosku jaki złożyli J. L. (2) i W. L..

Powodowie nie kwestionowali, iż w dniu 14 listopada 2013 r. w księdze wieczystej o numerze KW (...) zostali wpisani jako właściciele J. L. (2) i W. L., zostało wykreślone ostrzeżenie o egzekucji z nieruchomości oraz zostały wykreślone hipoteki obciążające nieruchomość, a zatem stwierdzić należy, iż właściciele nieruchomości wywiązali się z warunku nałożonego na nich umową z dnia 31 października 2013 r. Natomiast D. C. do dnia 23 listopada 2013 r. nie przedstawił promesy z banku, a nadto w dniu 25 listopada 2013 r. poinformował pozwaną, iż nie jest zainteresowany ofertą zakupu przedmiotowej nieruchomości.

Nie można było podzielić stanowiska powodów, iż umowy zawierane przez nich z pozwaną były nieważne, ponieważ nie były to umowy w żaden sposób uzależnione od tego kto jest właścicielem nieruchomości położonej przy ulicy (...) w E. i w tym znaczeniu umowy zawartej pomiędzy stronami nie można było zakwalifikować do umów kauzalnych - dla ich ważności nie było wymagane istnienie i ważność kauzy. Prawo własności nieruchomości byłoby wymagane przy zawieraniu umowy przenoszącej własność, a do zawarcia takiej umowy w niniejszej sprawie nie doszło. Fakt ewentualnego niewywiązania się przez pozwaną z zawartej umowy rodziłby jej odpowiedzialność odszkodowawczą w stosunku do powodów. Umowa jednak była ważna.

Odszkodowanie za niewykonanie umowy dochodzone na podstawie art. 471 kc jest świadczeniem mającym powetować szkodę spowodowaną niewłaściwym działaniem lub zaniechaniem dłużnika. Jest to roszczenie o innym charakterze niż roszczenie o wykonanie umowy. Ma ono na celu wyrównanie uszczerbku wywołanego nieprawidłowym zachowaniem kontrahenta, a nie wymuszaniem na nim zobowiązania zgodnie z treścią umowy. Naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania można dochodzić jednak tylko wówczas, gdy strony łączył umowny stosunek zobowiązaniowy, czyli wtedy, gdy istniała ważna umowa. Odpowiedzialność kontraktowa dłużnika powstaje, jeżeli spełnione zostaną następujące przesłanki: 1) szkoda wierzyciela w postaci uszczerbku majątkowego; 2) szkoda musi być spowodowana niewykonaniem lub nienależycie wykonanym zobowiązaniem przez dłużnika; 3) związek przyczynowy między faktem nienależytego wykonania lub niewykonania zobowiązania a poniesioną szkodą.

Ciężar dowodu istnienia przesłanek odpowiedzialności kontraktowej, istnienia związku przyczynowego oraz powstania szkody, także w postaci utraconych korzyści, w świetle art. 6 kc spoczywa na wierzycielu jako osobie, która z tychże faktów wywodzi skutki prawne.

Dłużnik, który broni się przed zarzutem niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, powinien przedstawić dowód spełnienia świadczenia. W niniejszej sprawie pozwana wykazała, iż właściciele nieruchomości do dnia 23 listopada 2013 r. wywiązali się z zobowiązania zawartego w umowie z dnia 31 października 2013 r.

Dłużnik nie jest zobowiązany do naprawienia szkody, jeżeli wykaże, że niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania jest następstwem takich okoliczności faktycznych, które w okolicznościach sprawy dają podstawę oceny, że nie ponosi on za nie odpowiedzialności, że przyczyny takiego stanu rzeczy leżą poza jego osobą. W niniejszej sprawie do zawarcia umowy przedwstępnej nie doszło ponieważ do dnia 23 listopada 2013 r. D. C. nie przedłożył promesy z banku o udzieleniu mu kredytu. Podczas składania zeznań powód potwierdził, iż „rzeczywiście w poniedziałek pozwana napisała do mnie maila, że czeka na podpisanie umowy, a ja jej odpisałem, że nie jestem zainteresowany” . Zatem nie doszło do zawarcia umowy przedwstępnej z przyczyn leżących po stronie powodów, a nie pozwanej, nawet jeżeli zachowanie pozwanej mogłoby spowodować utratę do niej zaufania przez powodów.

Mając na uwadze powyższe Sąd na podstawie art. 347 kpc. uchylił w całości wyrok zaoczny i na podstawie a contrario w zw. z art. 471 kc oddalił powództwo.

Powodowie wnieśli apelację od tego wyroku zaskarżając go w całości i zarzucając:

1.  sprzeczność istotnych ustaleń Sądu z treścią zebranego materiału dowodowego

polegającą na:

1/ ustaleniu, że strony w dniach 23 września 2013r., 11 października 2013r. i 31

października 2013r. zawierały umowy w sytuacji, gdy strony w dniu 23 września 2013r.

zawarły umowę, której przedmiotem była rezerwacja przez pozwaną oferty sprzedaży

nieruchomości położonej w E. przy ulicy (...) do czasu zawarcia

przez powodów z właścicielami tej nieruchomości umowy przedwstępnej sprzedaży w

zamian za zapłatę przez powodów na rzecz pozwanej kwoty 3.000 zł , a następnie

tylko zawierały umowy modyfikujące m.in. termin zawarcia umowy przedwstępnej,

2/ pominięciu ustalenia, że przedmiotem zawartej przez strony umowy z dnia 23 września

2013r. i aneksów do tej umowy było zobowiązanie się pozwanej do rezerwacji oferty

sprzedaży mieszkania położonego w E. przy ulicy (...) do czasu

zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży,

3/ nieustaleniu, że pozwana nie dotrzymała warunków umowy i w dniach 18,19,20 i 22

listopada 2013r. umieściła na stronie internetowej www.portel.pl ofertę sprzedaży

mieszkania ,

4/ nieustaleniu jakiego rodzaju umowa łączyła strony,

5/ nieustaleniu, że dopiero w dniu 21 listopada 2013r. o godzi.11.42 w dziale III księgi

wieczystej (...) dokonano wykreślenia wzmianki o wpływie wniosku,

6/ nieustaleniu, że postanowienia zawartej umowy i aneksów do niej zawierają klauzule

niedozwolone,

7/ nieustaleniu, że powodowie nie przedłożyli promesy z banku z przyczyn od nich

niezależnych , w sytuacji, gdy dopiero w dniu 21 listopada 2013r. o godz. 11.42

wykreślona została wzmianka z działu III księgi wieczystej przedmiotowej

nieruchomości,

8/ nieustaleniu, że powodowie w dniu 22 listopada 2013r. wznowili procedurę w banku

celem uzyskania decyzji kredytowej;

2.  naruszenie prawa materialnego:

1/ art.471 kc poprzez jego niezastosowanie w sytuacji ustalenia przez Sąd I instancji, że

pozwana w dniach 18,19,20 i 22 listopada 2013r. wystawiła na portalu internetowym

www.portal.pl ofertę sprzedaży mieszkania przy ul.(...) mimo , że

zobowiązała się wobec powodów do nieoferowania do sprzedaży tego mieszkania do

czasu podpisania umowy przedwstępnej sprzedaży tego lokalu, czyli do 23 listopada

2013r.

2/ art.58 kc i jego niezastosowanie w sytuacji, gdy ze zgromadzonego materiału

dowodowego wynika, że umowa zawarta w dniu 23 września 2013r. zmieniona dwoma

aneksami była nieważna z tego powodu, że pozwana będąc przedsiębiorcą nie

poinformowała powodów – konsumentów – o stanie prawnym nieruchomości, a wręcz

odmówiła informacji na temat i przedstawienia stosownych dokumentów, a ponadto

uzależniała zwrot powodom kwoty 3.000 zł od zawarcia przez nich umowy z osobami

trzecimi,

3/ art.387 kc przez jego niezastosowanie w sytuacji, gdy pozwana zawierając umowę z

dnia 23 września 2013r. wiedziała, że nie jest uprawniona do działania w imieniu

nowych nabywców i że nie jest możliwe zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży do

dnia 14 października 2013r. z uwagi na nieprawomocność postanowienia o

przysądzeniu,

4/ art.385§1 w zw. z art.385 kc poprzez jego niezastosowanie w sytuacji, gdy treść umowy

z dnia 23 września 2013r. jak i treść aneksów do niej zawierały postanowienia

niedozwolone;

3.  naruszenie przepisów postępowania mających wpływ na wynik sprawy, w szczególności

art.233§1 kpc poprzez przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów przez:

1/ całkowite pominięcie dowodów w postaci wydruków ze strony internetowej www.portel.pl oraz zeznań świadka A. L. potwierdzających niewykonanie

przez pozwaną umowy,

2/ całkowite pominięcie i nierozpoznanie zarzutów dotyczących zawartych w umowie

i aneksach klauzul niedozwolonych,

3/ uznanie, że pozwana dotrzymała warunków umowy, bo w terminie do 23 listopada

2013r. właściciele lokalu nanieśli stosowne zmiany w księdze wieczystej,

4/ uznanie, że umowa stron wywołuje skutki prawne w sytuacji, gdy pozwana w aneksie

z 31 października 2013r. zobowiązała się do zawarcia przedwstępnej umowy

sprzedaży,

5/ nieustalenie, że dopiero w dniu 21 listopada 2013r. o godz.11.42 z księgi wieczystej

wykreślono wzmiankę o wpływie wniosku,

6/ uznanie, że do zawarcia umowy przedwstępnej nie doszło wyłącznie z przyczyn

leżących po stronie powodów.

Powołując się na te zarzuty skarżący wnieśli o zmianę zaskarżonego wyroku i zasądzenie od pozwanej na rzecz powodów solidarnie kwoty 3.000 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 7 grudnia 2013r. do dnia zapłaty oraz kosztami procesu, ewentualnie uchylenie w całości zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi Okręgowemu w Elblągu.

Pozwana wniosła o oddalenie apelacji.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja jako nieusprawiedliwiona nie zasługiwała na uwzględnienie.

Wskazać należy na wstępie, iż stosownie do obowiązującego w postępowaniu uproszczonym przepisu art.505 ¹³§ 2 kpc jeżeli sąd drugiej instancji nie przeprowadził postępowania dowodowego, uzasadnienie wyroku powinno zawierać jedynie wyjaśnienie podstawy prawnej wyroku z przytoczeniem przepisów prawa.

W dalszej kolejności stwierdzić należy, iż Sąd pierwszej instancji dokonał w sprawie prawidłowych ustaleń faktycznych, które mogły stanowić podstawę orzeczenia Sądu Okręgowego.

Odnosząc się do zarzutów skarżących związanych z tą kwestią nie można podzielić stanowiska powodów, iż nie doszło do zmiany treści umowy zawartej przez strony w dniu 23 września 2013r. , gdyż w dniach 11 i 31 października podpisywano jedynie aneksy do umowy pierwotnej w zakresie przesunięcia terminu jej wykonania.

Istotę umowy z dnia 23 września 2013r. stanowiło odpłatne zobowiązanie pozwanej do „zarezerwowania” dla powodów oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego położonego przy ulicy (...) w E., tj. nie przedstawienie tej oferty innym klientom biura do dnia 14 października 2013r., który oznaczono jako datę zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży, przewidując zawarcie umowy finalnej do dnia 14 listopada 2013r. Jednocześnie odnośnie wpłaconej przez powodów kwoty 3.000 zł strony zdecydowały, że w dacie zawarcia umowy przedwstępnej zostanie ona przekształcona w zadatek. W dniu 11 października strony porozumiały się co do tego, iż umowa przedwstępna zawarta zostanie do dnia 31 października 2013r., a umowa ostateczna do dnia 31 listopada 2013r. Pozostałe elementy umowy pozostały bez zmian. Stosunek prawny nawiązany przez strony umową z 23 września 2013r. i porozumieniem z 11 października 2013r. został natomiast zasadniczo zmodyfikowany przez zawarcie umowy z dnia 31 października 2013r., w której pojawiły się nowe elementy. Zawarcie umowy przedwstępnej zostało tu uzależnione od spełnienia określonych warunków i zdarzeń, przy czym w odniesieniu do D. C. warunek ten przybrał postać przedstawienia właścicielowi wystawionej na sprzedaż nieruchomości promesy z banku o udzieleniu kredytu w kwocie 134.000 zł do dnia 23 listopada 2013r. Postanowiono, iż „w przypadku, gdy D. C. nie wywiąże się z ustaleń wpłacony depozyt nie zostanie zwrócony”.

Pojawił się zatem w umowie element swoistej kary umownej za niewykonanie umowy. Przypomnieć należy, iż zgodnie z art.353 ¹ kc strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Zasada swobody umów stwarza możliwość kształtowania stosunków zobowiązaniowych innych niż typowe. Strony uzyskują kompetencję do tworzenia zupełnie nowych typów umów , niepodobnych do normatywnie określonych w kodeksie cywilnym lub innych ustawach; mogą też wzorować się na umowach nazwanych, ale określając łączący ich stosunek zobowiązaniowy dokonywać pewnych modyfikacji lub uzupełnień, kreując w ten sposób bardziej odpowiedni dla nich instrument prawny. W tym wypadku strony zdecydowały się na wprowadzenie do nawiązanego stosunku prawnego kary umownej jako ustalonego z góry odszkodowania za niewykonanie umowy. Kara umowna ma za zadanie skłonienie strony zobowiązanej do ścisłego wypełnienia zobowiązania. Dłużnik, godząc się na karę umowną, bierze tym samym na siebie gwarancję jego wykonania. Treścią zastrzeżenia kary umownej jest zobowiązanie się dłużnika do zapłaty wierzycielowi określonej kwoty pieniężnej w razie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania. Zapłata kary umownej stanowi niejako automatyczną sankcję przysługującą wierzycielowi w stosunku do dłużnika w wypadku niewykonania przez niego lub nienależytego wykonania zobowiązania z przyczyn, za które dłużnik odpowiada. Zastrzeżenie w umowie kary umownej sprawia, że w każdym wypadku nienależytego wykonania lub niewykonania zobowiązania bez znaczenia dla powstania obowiązku jej zapłaty są przyczyny, które spowodowały naruszenie obowiązków ciążących na dłużniku stosownie do treści zobowiązania. Wierzyciel dla realizacji przysługującego mu roszczenia o zapłatę kary umownej musi wykazać istnienie i treść zobowiązania łączącego go z dłużnikiem, a także fakt niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania (wyrok SN z dnia 27 czerwca 2000 r., I CKN 791/98, LEX nr 50891; wyrok SN z dnia 7 lipca 2005 r., V CK 869/04, LEX nr 150649; wyrok SN z dnia 9 lutego 2005 r., II CK 420/04, LEX nr 301769).

Warunki zapłaty kary umownej przyjęte dobrowolnie przez powoda został spełnione, co nie budzi wątpliwości, niezależnie od tego, jakie przyczyny tego stanu rzeczy są podawane. W tej sytuacji uaktualniła się sankcja przyjęta w porozumieniu z 31.10.2013r. Na dalszy plan schodzi w związku z tym poruszana w toku postępowania i stanowiąca jeden z zarzutów apelacji, kwestia dotycząca zamieszczania przez pozwaną oferty sprzedaży przedmiotowego lokalu na portalu internetowym w dniach 18,19,20 i 22 listopada 2013r. Jednocześnie podkreślenia wymaga, iż nawet dokonując oceny zachowania pozwanej w kontekście wszystkich ustaleń zawartych przez strony w dniach 23.09. , 11.10 i 31.10 2013r. , a zatem przywiązując się do zobowiązania pozwanej z dokumentu z 23.09.2013r. co do tego, że „oferta nie będzie oferowana do sprzedaży do czasu zawarcia umowy przedwstępnej (…) należy stanowczo stwierdzić, iż istota tego zobowiązania polegała na „przytrzymaniu” oferty dla powodów, którego to celu nie niweczyło zamieszczenie jej na stronie internetowej.

Odeprzeć należy również zarzuty skarżących wskazujące na to, że umowa i aneksy do niej zawierały klauzule niedozwolone powodujące ich nieważność. Zgodnie z art.385 ¹ kc § 1 kc postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nieuzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy (niedozwolone postanowienia umowne). Nie dotyczy to postanowień określających główne świadczenia stron, w tym cenę lub wynagrodzenie, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny. Nie każde zatem postanowienie umowy (lub wzorca umownego) zawartej z konsumentem podlega ocenie co do uznania go za klauzulę niedozwoloną. Przepis art. 385 ¹ § 1 kc nie dopuszcza możliwości uznania za klauzulę niedozwoloną postanowień uzgodnionych indywidualnie z konsumentem oraz postanowień określających jednoznacznie główne świadczenia stron, a oba te warunki zostały w sprawie spełnione.

Mając powyższe na uwadze uznać należało, iż zaskarżony wyrok opowiada prawu, gdyż zapadł na podstawie zawartej przez strony umowy z uwzględnieniem treści art.353 ¹ kc.

Z tych przyczyn apelacja jako bezzasadna podlegała oddaleniu na podstawie art.385 kpc.