Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 29 maja 2014 r.

Sąd Apelacyjny we Wrocławiu – Wydział I Cywilny w składzie:

po rozpoznaniu w dniu 29 maja 2014 r. we Wrocławiu na rozprawie

sprawy z powództwa (...) SA w Ł.

przeciwko Skarbowi Państwa - Prezydentowi W.

o ustalenie

na skutek apelacji strony pozwanej

od wyroku Sądu Okręgowego we Wrocławiu

z dnia 20 grudnia 2013 r. sygn. akt I C 1303/13

1.  oddala apelację;

2.  zasądza od strony pozwanej na rzecz strony powodowej 2.700 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem Sąd Okręgowy uwzględnił powództwo m. (...) S.A. z siedzibą w Ł. (dotychczas (...) SA) przeciwko Skarbowi Państwa - Prezydentowi W. i ustalił, że odmowa zmiany stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, zawarta w piśmie Prezydenta Miasta W. z dnia 1 marca 2012 r. w sprawie (...) – nieruchomości położonej we W. przy al. (...) oznaczonej geodezyjnie jako działka nr (...) o powierzchni 3.351m2, AM-16, obręb Plac (...), objętej księgą wieczystą prowadzoną przez Sąd Rejonowy (...) Wydział IV Ksiąg Wieczystych o numerze (...), stanowiącej własność Skarbu Państwa z dotychczasowych 3% na 1% jest nieuzasadniona (pkt I), nadto ustalił wysokość stawki opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości opisanej w punkcie pierwszym wyroku, począwszy od 1 stycznia 2012 r. na 1% (pkt II) oraz obciążył pozwanego kosztami postępowania (pkt III).

Podstawę orzeczenia stanowiło ustalenie, że decyzją z dnia 5.12.1991 r. Wojewoda (...) stwierdził, że z dniem 5.12.1990 r. Centrum (...) we W. nabył prawo wieczystego użytkowania na okres 99 lat gruntu zabudowanego, położonego we W. przy ul. (...), oznaczonego na mapie geodezyjnej obręb Plac (...), AM-16, działka numer (...), o powierzchni 16.915 m ^{( 2)}, dla którego prowadzona była księga wieczysta o numerze KW (...) (w skład której wchodziła nieruchomość objęta niniejszym postępowaniem) oraz własność budynków, budowli i urządzeń położonych na gruncie. Opłata za wieczyste użytkowanie została ustalona
w wysokości 3% wartości nieruchomości zgodnie z obowiązującym wówczas art. 46 ust. 3 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, z uwagi na przeznaczenie gruntu na inne cele aniżeli pod budownictwo mieszkaniowe, oświatowo-wychowawcze, lecznicze i profilaktyki zdrowotnej oraz opieki społecznej i organizacji charytatywnych, a także niezabudowany domami mieszkalnymi.

Nieruchomość gruntowa położona we W. przy ul. (...), oznaczona geodezyjnie jako działka numer (...), o powierzchni 3.351 m ^{( 2)}, AM-16, obręb Plac (...), dla której Sąd Rejonowy (...) we Wrocławiu prowadzi księgę wieczystą o numerze KW (...), w dniu 16.03.2006 r. została oddana w użytkowanie wieczyste m. (...) S.A. z siedzibą
w Ł. (dawniej (...) S.A.).

Decyzją numer (...) z dnia 8.04.2011 r. Prezydent W. przeniósł na powoda pozwolenie na rozbiórkę wydane decyzją Prezydenta W. numer (...) w części dotyczącej trzech budynków przemysłowo-magazynowych wraz ze związanymi z nimi elementami infrastruktury technicznej i ogrodzeniem, a kolejną decyzją z tego samego dnia przeniósł na powoda pozwolenie na budowę dla inwestycji obejmującej budowę zespołu zabudowy mieszkaniowo-usługowej
z garażem podziemnym oraz przebudowę kanalizacji telekomunikacyjnej przy
ul. (...) w W.. W dniu 11.10.2011 r. powód przekazał Generalnemu Wykonawcy (...) S.A. plac budowy w celu rozpoczęcia planowanej inwestycji
w postaci zabudowy mieszkaniowo usługowej.

Wnioskiem z dnia 12.12.2012 r. powód wniósł o obniżenie stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu wieczystego użytkowania za rok 2012 z 3% do 1% w związku ze zmianą sposobu korzystania z nieruchomości. Pismem z dnia 1.03.2012 r. Prezydent W. odmówił zmiany stawki procentowej opłaty rocznej wskazując, że nie doszło do trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości powodującej zmianę celu, na który została oddana, o czym może być mowa dopiero z chwilą zakończenia budowy. Od powyższego rozstrzygnięcia powód odwołał się do Samorządowego Kolegium Odwoławczego we W., które orzeczeniem z dnia 1.06.2012 r. oddaliło jego wniosek.

W świetle powyższych ustaleń Sąd Okręgowy uznał powództwo za uzasadnione. Sąd Okręgowy podkreślił, że art. 73 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie daje podstaw do uznania, że istnieje jedno formalne kryterium, za pomocą którego można przesądzić, że mamy do czynienia ze zmianą sposobu korzystania z nieruchomości które przybrało trwały charakter. Dopiero ocena
w danym stanie faktycznym wszystkich okoliczności – a więc przy uwzględnieniu zachowania samego użytkownika, decyzji o warunkach zabudowy, pozwolenia na budowę - może dać odpowiedź na pytanie czy faktycznie nastąpiła trwała
zmiana sposobu korzystania z nieruchomości. Wskazując wreszcie na judykaty
Sądu Najwyższego, w tym w szczególności na wyrok z dnia 22.03.2012 r. (sygn. akt IV CSK 333/11), Sąd Okręgowy stanął na stanowisku, iż przystąpienie przez użytkownika wieczystego do budowy domu mieszkalnego może oznaczać trwałą zmianę sposobu korzystania z nieruchomości, jeżeli z całokształtu okoliczności
z dużym prawdopodobieństwem wynika, że wykorzystanie gruntu na cele mieszkaniowe nie ulegnie zmianie. Rozważając czy w rozpoznawanej sprawie doszło do trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości Sąd Okręgowy podkreślił,
że pierwotnie sporna nieruchomość oddana i wykorzystywana była na inne cele
niż mieszkaniowe. W 2011 r. powód uzyskał pozwolenie na rozbiórkę budynków magazynowych na nieruchomości i pozwolenie na budowę osiedla mieszkaniowego, w tym samym roku zawarł umowę o roboty budowlane i w październiku 2011 r. doszło do przekazania placu budowy. Aktualnie na opisanej nieruchomości trwają prace budowlane, kompleks budynków w których przewidziano lokale mieszkalne
i użytkowe został już niemal ukończony. Bacząc wreszcie, że powód jest profesjonalnym przedsiębiorcą, który zajmuje się między innymi budową i sprzedażą obiektów budowlanych, mało prawdopodobne jest aby nastąpiła jakaś zmiana
w sposobie korzystania z nieruchomości, przeciwnie wysoce prawdopodobne jest,
że powód będzie zmierzał do jak najszybszego uzyskania pozwolenia na użytkowanie budynku, sprzedaży lokali znajdujących się w budynku. Okoliczności te zdaniem Sądu I instancji pozwalają na uznanie, że w rozpoznawanej
sprawie istniały przesłanki do ustalenia, że doszło do trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości i aktualnie nieruchomość ta przeznaczana jest na cele mieszkaniowe. Istniały zatem podstawy do ustalenia, że decyzja Prezydenta W. z dnia 1.03.2012 r. odmawiająca aktualizacji opłaty za wieczyste użytkowanie nieruchomości położonej przy ul. (...) we W. była nieuzasadniona oraz do ustalenia tej opłaty od 1.01.2012 r. w wysokości 1%.

Od wyroku apelację wywiódł pozwany. Zaskarżając wyrok w całości, wniósł
o jego zmianę i oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powoda na rzecz Skarbu Państwa – Prokuratorii Generalnej zwrotu kosztów postępowania za obie instancje, ewentualnie o jego uchylenie i przekazanie sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania.

Skarżący orzeczeniu temu zarzucił naruszenie przepisów prawa materialnego, a mianowicie art. 81 ust. 1, 4 i 5 w zw. z art. 73 ust. 2 zd. 2 ustawy z dnia
21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 189 k.p.c. przez błędne ich zastosowanie i wzięcie pod uwagę okoliczności, zastałych po dacie złożenia przez użytkownika wieczystego wniosku o zmianę stawki opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste działki nr 43/3 oraz art. 73 ust. 2 zd. 1 w zw. z art. 72 ust. 3 pkt 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 189 k.p.c. przez ich błędne zastosowanie i ustalenie, że nastąpiła trwała zmiana sposobu korzystania
z nieruchomości powoda, skutkująca zmianą celu, na który nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste. Nadto pozwany zarzucił naruszenie przepisów postępowania, a mianowicie art. 316 § 1 k.p.c. przez jego błędne zastosowanie
i wzięcie pod uwagę hipotetycznych domniemań, a nie stanu faktycznego istniejącego w dacie zamknięcia rozprawy oraz naruszenie art. 233 § 1 k.p.c. przez jego błędne zastosowanie polegające na chybionej ocenie materiału dowodowego.

W odpowiedzi na apelację pozwanego powód wniósł o jej oddalenie i zasądzenie na jego rzecz zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja pozwanego nie zasługuje na uwzględnienie.

Na wstępie wskazać należy, że Sąd Apelacyjny – pomimo stawianych przez pozwanego zarzutów procesowych, kwestionujących ocenę materiału dowodowego – w całości podzielił dokonane przez ten Sąd ustalenia faktyczne. Znajdowały one bowiem odzwierciedlenie w prawidłowo zgromadzonym i ocenionym materiale dowodowym. W konsekwencji Sąd II instancji mógł przyjąć je za podstawę swego rozstrzygnięcia.

Akcentowana przez pozwanego okoliczność, iż w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku Sąd I instancji ustalił, iż w dniu 1.03.2012 r. Prezydent W. wydał decyzję o odmowie zmiany stawki opłaty rocznej, podczas gdy rozstrzygnięciu temu nie można przyznać waloru decyzji administracyjnej, nie ma żadnego znaczenia
dla rozstrzygnięcia sprawy, jak również dla prawidłowości ustaleń faktycznych. O ile rozstrzygnięcie Prezydenta W. istotnie nie jest decyzją administracyjną
w rozumieniu przepisów kodeksu postępowania administracyjnego i użycie przez Sąd I instancji takiego określenia dla tego rozstrzygnięcia może być mylące i co do zasady może wywołać wątpliwości co do charakteru prawnego tego pisma, jednakże istota sporu nie tego dotyczy. W tej sytuacji użyte przez Sąd I instancji określenie jest tylko i wyłącznie wynikiem niedokładności czy braku precyzji użytych sformułowań. Określenie tego rozstrzygnięcia mianem decyzji pozostaje bez wpływu na ocenę zgłoszonego przez powoda roszczenia, co zresztą dostrzega sam skarżący, skoro nie zdołał wskazać jakie to procesowe konsekwencje z takiego ustalenia miałyby wynikać.

Innych, konkretnych zarzutów naruszenia art. 233 § 1 k.p.c., poza ogólnikowym stwierdzeniem o chybionej ocenie materiału dowodowego pozwany nie zdołał sformułować. W konsekwencji Sąd Apelacyjny nie podzielił zarzutu naruszenia art. 233 § 1 k.p.c.

Przystępując do oceny zgłoszonych przez pozwanego zarzutów naruszenia prawa materialnego w pierwszej kolejności należy wskazać, że zdaniem
Sądu Apelacyjnego na aprobatę zasługuje stanowisko Sądu I instancji, jak również stanowisko powoda, które znajdują potwierdzenie w licznych judykatach wydanych
w podobnych stanach faktycznych, a w konsekwencji tego uznanie, że doszło do trwałej zmiany sposobu korzystania przez powoda z nieruchomości oddanej
w użytkowanie wieczyste, a przy tym zmiany uzasadniającej zmianę wysokości stawki opłaty za użytkowanie.

Godzi się zatem zauważyć, że w licznych orzeczeniach Sądów Apelacyjnych w miarę jednolicie było przyjmowane, że uzyskanie pozwolenia na budowę
i wszczęcie robót budowlanych stanowi moment, z którym należy wiązać trwałą zmianę sposobu korzystania z nieruchomości w rozumieniu art. 73 ust. 2 ustawy
o gospodarce nieruchomościami (vide wyroki Sądu Apelacyjnego w Warszawie
z dnia: 22.04.2005 r. IV ACa 998/04, Wokanda 2006/7-8/78, 12.05.2008 r.,
VI ACa 1282/07, LEX nr 469080, 23.09.2008 r., I ACa 49/08, LEX 469081, 24.09.2008 r., VI ACa 302/08, LEX nr 457225, 25.05.2010 r., I A Ca 459/10, niepubl.).

Wyrokiem z dnia 6.11.2009 r. (I CSK 109/09, LEX nr 570111) Sąd Najwyższy zajmując się tym zagadnieniem podkreślił, że ocena czy nastąpiła trwała zmiana przeznaczenia gruntu uzasadniająca zmianę stawki opłaty rocznej winna być dokonana z uwzględnieniem szeregu okoliczności sprawy. Wówczas Sąd Najwyższy wskazał, że samo tylko uzyskanie przez użytkownika wieczystego decyzji
o warunkach zabudowy, pozwolenia na budowę czy nawet pozwolenia na użytkowanie budynku, nie może być samodzielnie utożsamiane z trwała zmianą sposobu korzystania z nieruchomości. Istotne przy tej ocenie jest również zachowania samego użytkownika, które winno manifestować wolę wykorzystania gruntu na cele mieszkaniowe. W tym samym duchu wypowiedział się Sąd Najwyższy w orzeczeniu z dnia 22.03.2012 r. (IV CSK 333/11, OSNC 2012/11/132) -
w przytoczonym także przez Sąd Okręgowy w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku - wskazując, że przystąpienie wieczystego użytkownika do budowy domu mieszkalnego może oznaczać trwałą zmianę sposobu korzystania z nieruchomości, jeżeli z całokształtu okoliczności sprawy z dużym prawdopodobieństwem wynika,
że wykorzystanie gruntu na cele mieszkaniowe nie ulegnie zmianie.

Kierując się powyższej zaprezentowanymi stanowiskami Sądu Najwyższego należy dojść do przekonania, że aktualnie dominująca wykładnia art. 73 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, dotycząca pojęcia trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości, nie może ograniczać się jedynie do aspektu formalnego, jakim jest uzyskanie przez użytkownika wieczystego pozwolenia na budowę oraz rozpoczęcia tej budowy, ale całokształt okoliczności pozwalający uznać, iż w toku procesu inwestycyjnego nie dojdzie do zmiany przeznaczenia.
Tym samym rolą organu administracji, a także sądu w tego rodzaju postępowaniach, jest zatem ocena czy z dużą dozą prawdopodobieństwa można przyjąć,
że wykorzystanie gruntu na cele mieszkaniowe w toku procesu inwestycyjnego nie ulegnie zmianie. Innymi słowy j eżeli okoliczności sprawy wskazują, że przez rok, za który użytkownik wieczysty stara się o opłatę według stawki preferencyjnej na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę, prowadzi on na gruncie prace zmierzające do wybudowania budynku mieszkalnego i nic nie wskazuje na to,
że prace te zostaną przerwane, to istnieją pełne podstawy do uznania, iż nastąpiła trwała zmiana sposobu korzystania z gruntu. W takiej sytuacji odmowa przyznania użytkownikowi wieczystemu opłaty rocznej w wysokości 1% do czasu, aż uzyska decyzję o pozwoleniu na użytkowanie budynku, nie ma uzasadnienia, gdyż sposób wykorzystywania gruntu nie zmienił się przez czas, w którym trwały prace przy budowie domu.

Odnosząc się do stanowiska pozwanego wskazać wreszcie należy,
że w judykaturze niesporne pozostaje, iż wykorzystanie na cele mieszkaniowe gruntu nie może być utożsamiane z tym, czy w budynku mieszkalnym mogą już zamieszkać mieszkańcy. Gdyby taka była wola ustawodawcy, musiałoby to mieć wyraźne odzwierciedlenie w treści ustawy, z art. 72 ust. 2 pkt 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika zaś, że chodzi o przeznaczenie gruntu na cele mieszkaniowe, a art. 73 ust. 2 ustawy wymaga tylko stwierdzenia, że w ciągu roku, za który ma być liczona opłata z tytułu użytkowania wieczystego według stawki obniżonej, rzeczywiście grunt był już wykorzystywany na ten cel. W takim wypadku, gdyby pomimo podjęcia na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę prace zmierzające do ukończenie budynku mieszkalnego i jego zasiedlenia zostały wstrzymane na dłuższy czas, nie ma przeszkód, aby właściciel po stwierdzeniu tego stany rzeczy uznał, że nastąpiła trwała zmiana przeznaczenia gruntu i użytkownik wieczysty powinien zapłacić opłatę roczną w wysokości 3%.

Reasumując wskazać należy, że wykładnia art. 73 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, która zmierza do tego, aby oceny użytych w nim określeń
nie wiązać tylko z wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub pozwoleniu na użytkowanie budynku, ale brać pod uwagę zachowanie użytkownika wieczystego oraz okoliczności konkretnej sprawy, znajduje uzasadnienie nie tylko w wykładni językowej, ale przemawiają za nią również ważne względy celowościowe.
Z art. 72 ust. 2 pkt 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika, że zmniejszona stawka opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przysługuje za nieruchomości gruntowe oddane na cele mieszkaniowe. W konsekwencji nie można podzielić stanowiska powoda, który swoje żądanie obniżenia stawki opłaty rocznej wiąże wyłącznie z faktem uzyskania pozwolenia na budowę i rozpoczęciem procesu budowlanego, jak również stanowiska pozwanego, który moment zmiany sposobu korzystania z nieruchomości upatruje w momencie uzyskania przez użytkownika wieczystego pozwolenia na użytkowanie budynku. Raz jeszcze należy podkreślić, że do zmiany sposobu korzystania z nieruchomości dochodzi z już chwilą rozpoczęcia prac związanych z wnoszeniem budynku, o ile użytkownik bez zbędnej zwłoki wzniósł budynek zgodnie z decyzjami w sprawie warunków zabudowy i pozwolenia na budowę.

W kontekście zaprezentowanej powyżej wykładni art. 73 ust. 2 ustawy
o gospodarce nieruchomościami, nie znajdują uzasadnienia zarzuty pozwanego wskazujące na naruszenie przez Sąd I instancji art. 81 ust. 1, 4 i 5 ustawy
o gospodarce nieruchomościami. Faktem bowiem jest, iż na dzień złożenia wniosku o zmianę stawki opłaty rocznej powód dysponował pozwoleniem na budowę
i budowę budynku mieszkalno – użytkowego faktycznie rozpoczął. Jakkolwiek proces inwestycyjny był w tym czasie jeszcze we wczesnej fazie realizacji, jednakże okoliczności sprawy wskazują – co Sądy meriti miały obowiązek wziąć pod uwagę zgodnie z art. 316 k.p.c. - iż woli tej nie zmienił, kontynuował budowę, aktualnie ją zakończył i sprzedał większość lokali mieszkalnych (co potwierdzają powszechnie dostępne materiały dotyczące tej inwestycji publikowane na stronie internetowej powoda). W świetle powyższego nie można, jak chce tego pozwany, podzielić jego stanowiska, jakoby wzięte przez Sąd I instancji okoliczności naruszały zasadę, zgodnie z którą należy brać pod uwagę okoliczności istniejące w dacie złożenia wniosku.

Dla oceny czy w rozpoznawanej sprawie doszło do zmiany sposobu korzystania z nieruchomości znaczenie zatem ma z jednej strony to, iż powód dysponuje pozwoleniem na budowę i niezwłocznie do tej budowy przystąpił
w 2011 r., a w roku 2012 – którego wniosek o zmianę stawki opłaty dotyczył – nieprzerwanie prowadził proces inwestycyjny, który obecnie jest na ukończeniu. Znaczenie ma także postawa powoda, który będąc przedsiębiorcą zajmującym się budową kompleksów lokali mieszkalnych i użytkowych, oferując do sprzedaży te lokale w sposób dostateczny manifestował wolę zmiany sposobu korzystania z tej nieruchomości i zamiaru tego nie zmienił.

Dla rozpoznania sprawy istotne znaczenie ma wreszcie okoliczność, iż powód rozpoczął budowę kompleksu mieszkalno – użytkowego. O ile podjęcie budowy wyłącznie kompleksu mieszkalnego nie nastręcza trudności, o tyle jak zauważa się
w orzecznictwie w razie budowy kompleksu mieszkalno – użytkowego, dopiero stosunek funkcji użytkowej i mieszkalnej pozwala na ustalenie czy doszło do zmiany sposobu korzystania. Dopiero zatem wówczas, gdy dominującą rolę w budowanym obiekcie mają stanowić lokale mieszkalne, to zgodnie z art. 73 ust. 1 ustawy
o gospodarce nieruchomościami, można wówczas mówić o przeznaczeniu gruntu na cele mieszkaniowe. Zauważyć w związku z tym należy, że z przedstawionej przez powoda dokumentacji okoliczność taka nie wynika w sposób niebudzący wątpliwości. Tym niemniej pozwany okoliczności tej nie zaprzeczył, a zatem zgodnie
z art. 230 k.p.c. okoliczność tę należało uznać za przyznaną, a w konsekwencji
Sąd Apelacyjny nie dopatrzył się przeszkód dla uwzględnienia żądania powoda.

W tym stanie rzeczy Sąd Apelacyjny nie podzielił także zarzutu pozwanego naruszenia art. 73 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Odnosząc się wreszcie do zarzutu naruszenia przez Sąd I instancji
art. 316 k.p.c. wskazać należy, że Sąd, zgodnie z powołanym przepisem, jest zobowiązany brać pod uwagę stan rzeczy istniejący w chwili zamknięcia rozprawy. Jeżeli zatem okoliczności sprawy wskazują na to, że tak jak w rozpoznawanej sprawie, użytkownik wieczysty rozpoczął budowę budynku mieszkalnego, budowa ta przebiegała bez zbędnych przerw i budynek nadaje się do użytku zgodnie z jego przeznaczeniem, to zgodnie z art. 72 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami trwała zmiana sposobu korzystania z gruntu nastąpiła już w chwili rozpoczęcia budowy. Już wtedy bowiem rozpoczęto wykorzystywanie gruntu na cele mieszkaniowe.

W świetle powyższych rozważań Sąd Apelacyjny nie podzielił zarzutów pozwanego i wniesioną przezeń apelację oddalił na podstawie art. 385 k.p.c.
O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono na podstawie art. 98 i 99 w zw.
z art. 391 § 1 i art. 108 k.p.c. Należny powodowi koszt postępowania apelacyjnego stanowi wynagrodzenie pełnomocnika w osobie radcy prawnego ustalone zgodnie
z § 6 pkt 6 w zw. z § 13 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia w sprawie opłat za czynności radców prawnych (…).

MR-K