Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 09 października 2013r.

Sąd Okręgowy Warszawa- Praga w Warszawie Wydział I Cywilny

W składzie następującym:
Przewodniczący: SSO Agnieszka Gradowska-Okrój
Protokolant: Paulina Zbrzeźniak

po rozpoznaniu w dniu 02 października 2013 r. w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa M. W.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) w W.

o ustalenie nieistnienia uchwał, ewentualnie o stwierdzenie nieważności uchwał, bądź o ich uchylenie

I.  ustala nieistnienie uchwały właścicieli lokali tworzących Wspólnotę Mieszkaniową
(...) w W. oznaczonej numerem (...) w sprawie udzielenia absolutorium Zarządowi Wspólnoty z działalności w okresie od 01.01.2008 r. do 31.12.2008 r.;

II.  ustala nieistnienie uchwały właścicieli lokali tworzących Wspólnotę Mieszkaniową
(...) w W. oznaczonej numerem (...) w sprawie uchwalenia rocznego planu gospodarczego i ustalenia wysokości zaliczki na koszty związane z nieruchomością wspólną;

III.  ustala nieistnienie uchwały właścicieli lokali tworzących Wspólnotę Mieszkaniową
(...) w W. oznaczonej numerem (...) w sprawie uchwalenia rocznego planu gospodarczego i ustalenia wysokości zaliczki na koszty związane z nieruchomością wspólną;

IV.  zasądza od pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w W. na rzecz powoda M. W. kwotę 315 (trzysta piętnaście) tytułem zwrotu kosztów procesu;

V.  w pozostałej części wniosek powoda o zasądzenie kosztów oddala;

VI.  zasądza od pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w W. na rzecz Skarbu Państwa-Prezesa Sądu Okręgowego Warszawa-Praga w Warszawie kwotę 300 (trzysta) zł tytułem opłaty od pozwu od uiszczenia której powód był częściowo zwolniony.

Sygn. akt I C 491/11

UZASADNIENIE

Pozwem, złożonym w tutejszym Sądzie w dniu 22 kwietnia 2011 r., M. W. wniósł o uchylenie następujących uchwał właścicieli lokali tworzących Wspólnotę Mieszkaniową (...) nieruchomości położonej przy ul. (...) w W.: (i) nr (...) z dnia 08 kwietnia 2008 r., (ii) nr (...) z dnia 25 marca 2009 r., (...)) nr (...) z dnia 08 kwietnia 2010 r. oraz o zasądzenie od pozwanej kosztów procesu według norm przepisanych (k. 4).

Wskazał, że przedmiotowe uchwały podjęte zostały z naruszeniem zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną i naruszają interesy powoda. W jego ocenie bowiem, wszystkie uchwały zostały podjęte z naruszeniem zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną i naruszają jego interesy. Zdaniem powoda wszystkie opłaty eksploatacyjne związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej powinny być uzależnione od wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, a nie jak uchwalono czasami zależne od powierzchni użytkowej a czasami od ilości posiadanych lokali. Powód wskazał ponadto, że zaliczki na poczet utrzymania nieruchomości wspólnej winny być ustalane w wysokości planowanych wydatków. Skoro zatem wspólnota nie planuje ponosić żadnych wydatków na komórki lokatorskie to oczywiście uchwalenie opłaty w wysokości 5,00 zł za 1 sztukę (komórkę lokatorką) jest nieuzasadnione, przy czym ewentualne opłaty (jeśli planowane są jakiekolwiek wydatki związane z komórkami) winny oczywiście być uzależnione od wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej.

Następnie, pismem procesowym z 02 stycznia 2012 r., powód wniósł o rozszerzenie powództwa poprzez ustalenie nieistnienia, ewentualnie o stwierdzenie nieważności przedmiotowych uchwał. Powód motywował rozszerzenie powództwa koniecznością zbadania czy przedmiotowe uchwały istnieją w obrocie prawnym. Wskazywał, że uwzględnienie roszczenia głównego bądź roszczeń ewentualnych w rzeczywistości doprowadzi do tych samych skutków. Roszczenie główne i fakultatywne mają swoje źródła w tej samej podstawie faktycznej, a zgłoszenie tych roszczeń ewentualnych ma na wadze zasadę ekonomii procesowej. Powód podkreślił, że można uchylić jedynie uchwałę istniejącą, tj. taką która została podjęta większością głosów. Zważył również, że garaż wielostanowiskowy stanowi wyodrębniony lokal niemieszkalny (co wynika choćby z aktu notarialnego i wyciągu z księgi wieczystej), nie jest on natomiast częścią nieruchomości wspólnej Wspólnoty Mieszkaniowej – lokal ten ma powierzchnię 5.933,60 m 2 i udział w nieruchomości wspólnej w wysokości (...) 9 to ponad 33,4 % udziałów w nieruchomości wspólnej). Natomiast powód jest właścicielem w 10/2070 tej nieruchomości odrębnej i posiada związane z tym udziałem prawo korzystania z części tegoż garażu oznaczonej nr (...). Powód podkreślił również, że współwłaściciel „garażu” nie musi być właścicielem jakiegokolwiek innego lokalu wyodrębnionego. Zdaniem powoda prawdopodobnie wszystkie uchwały podejmowane przez wspólnotę są nieistniejące z powodu wadliwego zliczania głosów. Zdaniem pozwanego głos od właściciela (współwłaścicieli) garażu nie jest zbierany , a dodatkowo wspólnota jako 100% głosów traktuje jedynie pozostałe wyodrębnione lokale. Pozwany wskazuje, że przy takim sposobie liczenia (z pominięciem garażu i przyjęciem 100% dla pozostałych członków wspólnoty) wymagana ustawowa większości to 75.1% udziałów pozostałych właścicieli. Powód wskazywał również, że w sytuacji, gdyby głosy właścicieli garażu nie były wliczane przy podejmowaniu uchwał, to łączna ilość głosujących nie mogłaby przekroczyć 66,6%. Powód, próbując odtworzyć sposób liczenia głosów wskazuje na sprzeczności. W ocenie powoda zaistniałe sprzeczności wskazują, że nawet jeśli wszystkie głosy są zbierane i oddawane prawidłowo, to i tak są wadliwie liczone, a ma to ten skutek, że wszystkie uchwały rzekomo podjęte przez wspólnotę są uchwałami niepodjętymi (nieistniejącymi bądź bezskutecznymi) – podjęte założenie, że głos „garażu” wliczany jest do 100% głosów okazało się fałszywe. W ocenie powoda z załącznika do uchwał wynika, że łączna powierzchnia użytkowa została wskazana wadliwie. Otóż w załącznikach do uchwał wskazano, że powierzchnia użytkowa wynosi 11.589,30 m2. Natomiast z odpisu księgi wieczystej wynika, że powierzchnia użytkowa wynosi 17.756,30 m2 (różnica wynosi 6167 m2). W różnicy, zdaniem powoda, niewątpliwie ukryty jest garaż o pow. 5.933,60 m2. Zatem pozostaje jeszcze 233,40 m2 o nieznanym przeznaczeniu. W ocenie powoda, z uwagi na zapis w księdze wieczystej, członkowie wspólnoty muszą uczestniczyć w kosztach utrzymania garażu pomimo tego, że mogą korzystać ze wskazanej służebności nieodpłatnie. Ponadto brak jest podstawy prawnej do obciążania opłatą za komórkę, jest to bowiem część nieruchomości wspólnej bądź garażu. Powód wskazał proponowany przez niego sposób naliczenia w zakresie kosztów zarządu nieruchomością wspólną w zakresie uchwały 3/2010 (k. 61-63).

Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa (...) z siedzibą w W. wniosła o oddalenie powództwa w całości, rozpoznanie rozprawy pod nieobecność pozwanego, przeprowadzenie dowodu z załączonych dokumentów i zasądzenie od powoda kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych (k. 64).

W uzasadnieniu pozwana podniosła, że powód nie dochował terminu zawitego do wniesienia powództwa o uchylenie uchwały. Ponadto w odniesieniu do uchwały nr 3/2009 wskazała, że powód po raz kolejny wniósł pozew o uchylenie tej uchwały (sygn. akt II C 505/09 oraz I C 107/10), a więc powodowi znana była treść zaskarżonej uchwały w dacie wniesienia powództwa już w 2009 r.). Ustosunkowując się do uchwały nr 3/2010 z 22 czerwca 2010 r. pozwana wskazała, że zgodnie z uchwałą z 25 marca 2009 r. nr 4/2009, wszelka korespondencja i dokumentacja wspólnotowa (w tym podjęte uchwały oraz zawiadomienia o wysokości opłat) jest dystrybułowana do skrzynek pocztowych właścicieli bez uzyskiwania potwierdzenia jej otrzymania, a czynność ta została odnotowana w notatce służbowej sporządzonej przez administratora. Z kolei odnosząc się do uchwały nr 3/2008 z 8 kwietnia 2008 pozwana wskazała, że w dniu 8 kwietnia 2008 r. odbyło się zebranie Wspólnoty, gdzie została poddana pod głosowanie m.in. zaskarżona przez powoda uchwała. Lokal nr (...) zamieszkiwany przez powoda był reprezentowany przez Panią I. F. (żonę powoda), a zatem natęży przyjąć, że treść uchwały nr 3/2008 była powodowi zanana. Pozwany wskazał również, że powodowi znana była wysokość zarówno czynszu jak i zaliczek na poczet opłat związanych z utrzymaniem garażu skoro była każdorazowo powiadamiany o zmianach wysokości opłat, jak również w wysłanych wielokrotnie do powoda, z uwagi na nieuiszczanie należności związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, wezwaniach do zapłaty wskazywane były pozycje i wysokość zaległości. Z ostrożności procesowej pozwana odniosła się do zarzutów powoda zawartych w pozwie. Pozwana wskazała, że powód bezpodstawnie kwestionuje prawa i obowiązki wspólnoty i zarządu co do sposobu naliczania opłat eksploatacyjnych na koszty związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, garażu, komórek lokatorskich. Pozwana powołała się na orzeczenie Sądu Najwyższego z 20 czerwca 1997 r., sygn. II CKN 226/97. Pozwana podkreśliła, że zasady naliczania opłat za garaż są zgodne z przyjętą uchwałą przez Właścicieli nieruchomości i obowiązują od 2007 r. do chwili obecnej. W ocenie pozwanej, powód bezpodstawnie kwestionuje prawa i obowiązki wspólnoty i zarządu co do uchwalania zaliczek eksploatacyjnych w wysokości planowanych wydatków. Pozwana podkreśliła, że zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (dalej: u.w.l. - tj. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.), każdy właściciel lokalu obowiązany jest ponosić wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu oraz uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. W tym celu Wspólnota podejmuje stosowne uchwały, w których ustala wysokość poszczególnych zaliczek oraz sposobu ich naliczania. Pozwana wskazała, że zaliczki na utrzymanie komórek lokatorskich pobierane są jedynie od osób, które w rzeczywistości mają komórki lokatorskie czy miejsce parkingowe w garażu.

Ostatecznie strony podtrzymały swoje stanowiska i wnioski procesowe.

Sąd Okręgowy ustalił, co następuje:

Właściciele lokali mieszkalnych, użytkowych oraz lokalu niemieszkalnego (garażu) położonych przy ulicy (...)/(...) w W. tworzą Wspólnotę Mieszkaniowa (...).

(okoliczność bezsporna potwierdzona odpisem zwykłym księgi wieczystej KW (...) – k.173-341, t. I i II dołączonych akt tut. Sądu IC 297/11).

W budynku mieszkalnym oznaczonym numerem porządkowym 19 znajduje się 136 lokali mieszkalnych, zaś w budynku nr (...) znajduje się 66 lokali mieszkalnych, także 2 lokale użytkowe oraz 1 lokal niemieszkalny w postaci garażu, dla którego Sąd Rejonowy dla Warszawy - Mokotowa w W., IX Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...).

(dowód: k.83-359, t. I w.w. akt dolaczonych),

Powód M. W. jest właścicielem lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w W. przy ul. (...) w W..

(okoliczność niesporna potwierdzona odpisem księgi wieczystej KW (...) – k. 173-341, t.I i II oaz k 80-82 w.w. akt dołączonych)

Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa (...) z siedzibą w W. zarządza nieruchomością gruntową oznaczoną księgą wieczystą KW (...) prowadzoną przez Sąd Rejonowy dla Warszawy – Mokotowa w W., IX Wydział Ksiąg Wieczystych. Właściciele lokali mieszkalnych i lokali użytkowych posiadają łącznie (...) udziałów w nieruchomości wspólnej. Z kolei garaż – G stanowi lokal niemieszkalny, którego udział w nieruchomości wspólnej wynosi (...).

(dowód: odpisy z ksiąg wieczystych KW (...))

W dniu 25 marca 2009 roku odbyło się zebranie właścicieli lokali Wspólnoty Mieszkaniowej, podczas którego poddano pod głosowanie uchwałę 3/2009 w sprawie uchwalenie rocznego planu gospodarczego i ustalenia wysokości zaliczki na koszty związane z nieruchomością wspólną.

Administrator nieruchomości wspólnej przy ul. (...) w W. indywidualnie zbierała też głosy odnośnie uchwały nr 3/2009.

Do podjęcia uchwały nr 3/2009 niezbędne było oddanie większości głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów.

Wynik głosowania nad uchwałą nr 3/2009 przedstawia się w poniższy sposób:

Uprawnionymi do głosowania nad uchwałą nr 3/2009 byli wszyscy właściciele nieruchomości lokalowych, w tym współwłaściciele garażu, którym łącznie przypadało (...) udziału. Za przyjęciem uchwały głosowali właściciele reprezentujący łącznie (...) udziałów, przeciwko jej przyjęciu właściciele reprezentujący (...) udziałów. Stosunek procentowy głosów oddanych za podjęciem zaskarżonej uchwały do wszystkich uprawnionych udziałów wynosił (...) (36,81%).

Bezwzględna większość wszystkich udziałów we wspólnocie mieszkaniowej wynosiła (...).

(dowód: odpis księgi wieczystej KW (...) –karty do głosowania nad uchwałą nr 3/2009– k. 271-402).

W dniu 08 kwietnia 2008 roku odbyło się zebranie właścicieli lokali Wspólnoty Mieszkaniowej, podczas którego przyjęto porządek obrad przewidujący w pkt 5 podjęcie uchwały w sprawie uchwalenia rocznego planu gospodarczego i ustalenia wysokości zaliczki na koszty związane z nieruchomością wspólną.

(dowód: zawiadomienie o zebraniu właścicieli lokali w nieruchomości wspólnej przy ul. (...) z dnia 26.03.2008 r. - k. 148-149)

Do podjęcia uchwały nr 3/2008 niezbędne było oddanie większości głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów.

(okoliczność niesporna wynikająca z art. 23 ust. 2 u.w.l.)

Wynik głosowania nad uchwałą nr 3/2008 przedstawia się w poniższy sposób:

Uprawnionymi do głosowania nad uchwałą nr 3/2008 byli wszyscy właściciele nieruchomości lokalowych, w tym współwłaściciele garażu, którym łącznie przypadało (...) udziału. Za przyjęciem uchwały głosowali właściciele reprezentujący łącznie (...) udziałów, przeciwko jej przyjęciu właściciele reprezentujący (...) udziałów. Stosunek procentowy głosów oddanych za podjęciem zaskarżonej uchwały do wszystkich uprawnionych udziałów wynosił (...) (35,70 %).

Bezwzględna większość wszystkich udziałów we wspólnocie mieszkaniowej wynosiła (...).

(dowód: odpis księgi wieczystej KW (...), karty do głosowania nad uchwałą nr 3/2008 – k. 164-270).

W dniu 08 kwietnia 2010 roku odbyło się zebranie właścicieli lokali Wspólnoty Mieszkaniowej, podczas którego przyjęto porządek obrad przewidujący w pkt 5 podjęcie uchwały w sprawie uchwalenia rocznego planu gospodarczego i ustalenia wysokości zaliczki na koszty związane z nieruchomością wspólną. Następnie w dniach 12-13 kwietnia 2010 r. administrator nieruchomości wspólnej przy ul. (...) w (...) indywidualnie zbierała głosy odnośnie uchwały nr 3/2010

(dowód: protokoły z dnia 09.04.2010 r. i 12.04.2010 r. k 20-23 t. I akt dołączonych) )

Do podjęcia uchwały nr 3/2010 niezbędne było oddanie większości głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów.

Wynik głosowania nad uchwałą nr 3/2010 przedstawia się w poniższy sposób: