Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 10 lipca 2015 r.

Sąd Apelacyjny w Łodzi I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący:SSA Jolanta Grzegorczyk

Sędziowie:SA Anna Miastkowska (spr.)

del. SO Jacek Pasikowski

Protokolant:st. sekr. sąd. Katarzyna Olejniczak

po rozpoznaniu w dniu 10 lipca 2015 r. w Łodzi na rozprawie

sprawy z powództwa G. D. i R. D.

przeciwko M. Z.

o zapłatę

na skutek apelacji powodów

od wyroku Sądu Okręgowego w Płocku

z dnia 7 października 2014 r. sygn. akt I C 1116/11

1.  oddala apelację;

2.  zasądza od powodów G. D. i R. D. kwotę 2.700 (dwa tysiące siedemset) złotych na rzecz pozwanego M. Z. tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu odwoławczym.

Sygn. akt I A Ca 81/15

UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 7 października 2014 r. Sąd Okręgowy w Płocku w sprawie z powództwa G. D. i R. D. przeciwko M. Z. o zapłatę, oddalił powództwo oraz nie obciążył powodów kosztami procesu.

Orzeczenie pozostało oparte na ustaleniach które Sąd Apelacyjny podzielił i przyjął za własne.

Sąd I instancji zaznaczył między innymi, że w dniu 23 września 2005 roku Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Mławie zawiadomił Sąd Rejonowy w Mławie o wszczęciu egzekucji z nieruchomości (objętych KW (...) i KW (...)) z wniosku (...) Sp. z o.o. z siedzibą w G. – D., między innymi przeciwko R. D. i G. D..

W dniu 3 stycznia 2006 roku zostało wszczęte przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Mławie postępowanie egzekucyjne z wniosku Banku (...) S. A. z siedzibą w W. przeciwko dłużnikom G. D. i R. D., przy czym należność główna na dzień 9 stycznia 2006 roku wynosiła 793.657,71 złotych a odsetki 169.594,05 złotych.

W dniu 24 marca 2006 roku komornik zlecił biegłemu M. Z. sporządzenie opisu i oszacowania nieruchomości położonej w S. i A., dla których były prowadzone księgi wieczyste KW (...) i KW (...). Komornik dokonał obwieszczeń o dokonaniu opisu i oszacowania nieruchomości wyznaczonym na dzień 5 lipca 2006 roku.

R. D. zawiadomienie o tej czynności odebrał w dniu 6 czerwca 2006 roku, a dla powódki korespondencja była awizowana prawidłowo. Pismem z dnia 23 września 2006 roku komornik poinformował wierzyciela, że łączne zadłużenie małżonków D. we wszystkich prowadzonych postępowaniach egzekucyjnych (13 postępowań) wynosi 2.039.815,49 złotych. Przy dokonywanym opisie o oszacowaniu nieruchomości przez komornika w dniu 5 lipca 2006 roku dłużnicy nie byli obecni.

Pierwszy termin licytacji nieruchomości stanowiących własność dłużników został wyznaczony na dzień 21 września 2006 roku, cena wywołania działki nr (...) wynosiła 96.075 złotych, a działek numer (...) - 196.350 złotych. Licytacja została przeprowadzona co do działek (...), co do których udzielono przybicia. Kolejny termin licytacji dotyczący pozostałych działek gruntu został wyznaczony na dzień 9 listopada 2006 roku z cenami wywołania odpowiednio 85.400 złotych i 241.200 złotych, przy czym w piśmie do jednego z wierzycieli komornik poinformował, że przy obwieszczeniu o pierwszej licytacji suma oszacowania działek (...) została podana błędnie (zaniżona o 100.000 złotych).

W dniu 9 listopada 2006 roku G. D. wystąpiła z wnioskiem do komornika o wstrzymanie licytacji, podnosząc, że wartość nieruchomości została zaniżona, a w okresie kiedy dokonywane było oszacowanie przebywała na leczeniu specjalistycznym i jej stan psychiczny nie pozwalał na zrozumienie treści dokumentów.

Druga licytacja nie doszła do skutku, albowiem nikt nie wpłacił wadium. Postanowieniem z dnia 22 listopada 2006 roku komornik umorzył postępowanie egzekucyjne z nieruchomości składającej się z działki nr (...) objętej KW (...) oraz nieruchomości składającej się z działki nr (...) objętej KW (...).

W zaświadczeniu z dnia 27 sierpnia 2008 roku komornik poinformował, że zadłużenie małżonków D. w stosunku do 11 wierzycieli, co do których postępowania egzekucyjne są prowadzone wynosi 2.244.530,70 złotych, a koszty egzekucyjne 253.702,14 złotych, zaś w stosunku do wierzycieli, (sześciu) co do których postępowania umorzono wobec bezskuteczności egzekucji - 232.467,73 złotych.

W dniu 6 lutego 2008 roku Bank (...) S. A. wystąpił o wszczęcie nowej egzekucji z nieruchomości położonych w A. (KW (...) i KW (...)) z wykorzystaniem opisu i oszacowania nieruchomości wykonanego w poprzedniej egzekucji.

W dniu 17 kwietnia 2008 roku komornik zawiadomił dłużników (powodów) o wszczęciu egzekucji z powyższych nieruchomości. Komornik wezwał także G. i R. D. do zapłaty należności pouczając, że zgodnie z art. 985 § 2 k.p.c. wniosek o wszczęcie nowej egzekucji z tej samej nieruchomości, jeżeli został złożony przed upływem 3 lat od terminu drugiej licytacji, opiera się na sporządzonym w poprzednim postępowaniu egzekucyjnym opisie i oszacowaniu, chyba, że wierzyciel lub dłużnik wniosą o dokonanie nowego opisu i oszacowania przed upływem dwóch tygodni od daty doręczenia wezwania do zapłaty.

G. D. korespondencję odebrała w dniu 21 kwietnia 2008 roku osobiście, a dla powoda korespondencję w tym samym dniu odebrała jego siostra.

W dniu 2 czerwca 2008 roku została przekazana do komornika skarga G. D. na wszczęcie egzekucji z zaznaczeniem, że tytuły wykonawcze złożone przez (...) S. A. zostały oparte na błędnym stanie faktycznym.

Termin pierwszej licytacji nieruchomości wyznaczony został na dzień 31 lipca 2008 roku, cena wywołania działki nr (...) wynosiła 96.075 złotych, a działek numer (...) - 271.350 złotych, zawiadomienia o czynności zostały dla R. i G. D. odebrane przez dorosłych domowników w dniu 19 czerwca 2008 roku.

W dniu 27 czerwca 2008 roku G. D. zwróciła się do komornika o przekazanie kopii wyceny nieruchomości i w tym samym dniu ją otrzymała.

W dniu 9 lipca 2008 roku powódka wniosła o dokonanie ponownej wyceny działek (...) położonych w A., wyjaśniając, że od kwietnia do końca sierpnia 2006 roku przebywała w areszcie, a następnie na leczeniu specjalistycznym, co uniemożliwiało zapoznanie się z wyceną biegłego.

Z kart informacyjnych leczenia szpitalnego wynikało, że G. D. przebywała w (...) w Ż. w dniach 6-11.04.2006 roku w związku z urazem głowy jakiego doznała w stanie po nadużyciu alkoholu, a w dniach 19.07-30.08.2006 roku w SPZOZ w O., skierowana na leczenie przez lekarza ZOZ Aresztu Śledczego w O. z uwagi na wieloletni problem alkoholowy.

Postanowieniem z dnia 12 lipca 2008 roku komornik odmówił ponownej wyceny majątku dłużników, powołując się na treść art. 951 k.p.c.

Postanowieniem z dnia 5 marca 2009 roku Sądu Rejonowego w Mławie skarga dłużniczki na tę czynność została oddalona a zażalenie na powyższe postanowienie Sąd Okręgowy w Płocku oddalił orzeczeniem z dnia 5 czerwca 2009 roku.

Prawomocnym postanowieniem z dnia 30 czerwca 2008 roku Sąd Rejonowy w Mławie odrzucił skargę G. D. na czynności komornika obejmującą wszczęcie egzekucji.

Pierwsza licytacja nie doszła do skutku albowiem nikt nie wpłacił wadium. Pismem z dnia 20 sierpnia 2008 roku G. D. wniosła o zawieszenie postępowania egzekucyjnego informując Sąd Rejonowy w Mławie, że przebywa w Areszcie Śledczym w O. w oczekiwaniu na posiedzenie w przedmiocie warunkowego zawieszenia wykonania kary, wyznaczone na dzień 11.09.2008 roku. Pismo to zostało przekazane komornikowi.

Termin drugiej licytacji został wyznaczony na dzień 1 czerwca 2009 roku z cenami wywołania odpowiednio 85.400 złotych i 241.200 złotych.

Powiadomienie o tej czynności G. D. odebrała w dniu 16.04.2009 roku, a R. D. w dniu 10.04.2009.

W dniu 22 kwietnia 2009 roku G. D. złożyła do komornika wniosek o zawieszenie egzekucji powołując się na wyniki oględzin nieruchomości wykonanych w dniu 15 kwietnia 2009 roku przez biegłego M. Z. na zlecenie Prokuratury Rejonowej w Mławie.

Postanowieniem z dnia 8 maja 2009 roku wniosek został oddalony. W dniu 13 maja 2009 roku powodowie złożyli skargę na czynności komornika dotyczące oszacowania nieruchomości, wnosili o zmianę oszacowania i wstrzymanie licytacji wyznaczonej na dzień 1 czerwca 2009 roku.

Sąd Rejonowy w Mławie postanowieniem z dnia 25 maja 2009 roku (sygn. akt I C 723/09) odrzucił skargę jako wniesioną po terminie i oddalił wniosek o zawieszenie postępowania egzekucyjnego wobec braku podstaw z art. 821 § 2 k.p.c. i art. 759 § 2 k.p.c.

Na termin licytacji w dniu 1 czerwca 2009 roku stawili się trzej licytanci, przy czym jedynie małżonkowie J. i U. T. zaoferowali cenę wywołania. Dłużnicy byli obecni na licytacji.

W dniu 29 czerwca 2009 roku G. D. wystąpiła do Sądu Rejonowego w Mławie o wydanie postanowienia o bezskuteczności egzekucji wskazując na uchybienia w przeprowadzeniu licytacji.

Postanowieniem z dnia 12 sierpnia 2009 roku Sąd Rejonowy w Mławie odrzucił skargę dłużnika G. D. na czynność komornika w postaci licytacji z dnia 1 czerwca 2009 roku, jako wniesioną po terminie.

Postanowieniem z dnia 16 września 2009 roku Sąd Rejonowy w Mławie udzielił przybicia zabudowanych nieruchomości położonych w A., składających się z działki nr (...) o pow. 0,59 ha (KW (...)) i działek nr (...) o pow. łącznej 2,83 ha (KW (...)) za kwotę łączną 327.500 złotych, na rzecz J. i U. T..

Pismem z dnia 25 października 2010 roku G. D. zwróciła się do Prokuratora Generalnego o wystąpienie ze skargą o stwierdzenie niezgodności z prawem postanowienia Sądu Rejonowego w Mławie z dnia 16.09.2009 roku o udzieleniu przybicia i z dnia 17 marca 2010 roku o przysądzeniu własności w sprawie sygn. akt I Co 485/08.

Postanowieniem z dnia 17 listopada 2009 roku Sąd Rejonowy w Mławie odrzucił zażalenie G. D. na postanowienie o udzieleniu przybicia z dnia 16 września 2009 roku. Zażalenie dłużniczki na powyższe postanowienie zostało oddalone przez Sąd Okręgowy w Płocku w dniu 4 lutego 2010 roku.

Postanowieniem z dnia 17 marca 2010 roku nastąpiło przysądzenie własności na rzecz nabywców, postanowienie to zostało sprostowane w dniu 30 marca 2010 roku. Postanowienie o sprostowaniu orzeczenia zostało uchylone w trybie art. 395 § 2 k.p.c. przez Sąd Rejonowy w Mławie w dniu 5 maja 2010 roku. Zażalenia dłużników na postanowienie z dnia 17 marca 2010 roku o przysądzeniu własności oraz na postanowienie z dnia 5 maja 2010 roku, zostały oddalone w dniu 2 września 2010 roku przez Sąd Okręgowy w Płocku.

W dniu 29 października 2010 roku Sąd Rejonowy w Mławie zatwierdził plan podziału sum uzyskanych z egzekucji, sporządzony przez komornika sądowego, a po rozpoznaniu zarzutów dłużników w dniu 3 marca 2011 roku - ponownie go zatwierdził.

Postanowieniem z dnia 5 lipca 2011 roku komornik oddalił kolejny wniosek dłużników o zawieszenie postępowania egzekucyjnego z nieruchomości.

Przed Sądem Rejonowym w Mławie toczyła się sprawa R. D. i G. D. oskarżonych o to, że w dniu 23 marca 2007 roku w Ż. działając wspólnie i w porozumieniu z córką J. D. w celu udaremnienia wykonania decyzji Urzędu Skarbowego w Ż. ustanawiającej obowiązek zapłaty podatku dochodowego z działów specjalnych produkcji rolnej za 2005 rok, decyzji określającej obowiązek zapłaty odsetek od w/w podatku oraz decyzji określającej obowiązek zapłaty podatku od sprzedaży nieruchomości, udaremnili zaspokojenie wierzyciela Skarbu Państwa reprezentowanego przez w/w Urząd Skarbowy w ten sposób, że darowali córce J. przysługujące im udziały w niezabudowanej nieruchomości, stanowiącej działkę gruntu o powierzchni 0,64 ha położonej we wsi S. gm. B., zagrożonej zajęciem.

Postanowieniem z dnia 29 września 2008 roku Sąd Rejonowy w Mławie umorzył postępowanie wobec G. D., albowiem czyn nie zawierał znamion czynu zabronionego, które to postanowienie zostało uchylone w dniu 7 listopada 2008 roku przez Sąd Okręgowy w Płocku. Następnie postanowieniem z dnia 14 stycznia 2009 roku Sąd Rejonowy w Mławie zwrócił sprawę prokuratorowi celem uzupełnienia istotnego braku postępowania przygotowawczego.

W dniu 16 marca 2009 roku prokurator postanowił zasięgnąć opinii biegłego M. Z. w celu ustalenia wartości nieruchomości stanowiących własność małżonków D. na dzień 27 marca 2007 roku, objętych księgami wieczystymi KW (...), KW (...) i KW (...).

Biegły M. Z. sporządził operat szacunkowy w dniu 21 kwietnia 2009 roku.

Postanowieniem z dnia 24 kwietnia 2009 roku Prokurator Prokuratury Rejonowej w Mławie umorzył śledztwo w stosunku do G. D..

Postępowanie wobec R. D. toczyło się odrębnie w sprawie IIK 393/08. Wyrokiem z dnia 4 czerwca 2008 roku Sąd Rejonowy w Mławie wymierzył mu karę 3 miesięcy pozbawienia wolności z warunkowym zawieszeniem jej wykonania na okres 2 lat próby.

Postanowieniem z dnia 23 marca 2010 roku Prokurator Prokuratury Rejonowej w Mławie odmówił wszczęcia śledztwa w sprawie opracowania fałszywej opinii przez biegłego M. Z., tj. przestępstwa z art. 233 § 4 k.k. Sąd Rejonowy w Mławie postanowieniem z dnia 19 maja 2010 roku nie uwzględnił zażalenia G. D. na w/w postanowienie.

W operacie szacunkowym z dnia 16 maja 2006 roku, ustalając wartość nieruchomości powodów, w tym działek o numerach (...) na dzień 27 marca 2007 roku, M. Z. wskazał następujące wartości:

⚫

działka nr (...) o powierzchni 0,59 ha - wartość rynkowa 128.100 złotych;

⚫

działka (...) o powierzchni 2,47 ha - wartość gruntu 11.700 złotych, wartość kurnika nr 1 - 154.500 złotych, wartość kurnika nr 2 - 193.300 złotych, tj. łącznie 359.500 złotych;

⚫

działka (...) o powierzchni 0,36 ha - wartość gruntu 2.300 złotych.

Biegły podał, że działka nr (...) jest działką siedliskową zabudowaną budynkiem mieszkalnym, gospodarczym i oborą, działka nr (...) w części jest zabudowana dwoma budynkami przeznaczonymi do hodowli kur, a w części wykorzystywana rolniczo, zaś działka nr (...) jest niezabudowana. Biegły dokonał oględzin w dniu 10 kwietnia 2006 roku w obecności R. D., który udzielał biegłemu informacji na temat stanu nieruchomości i dat powstania budynków. Opisując działkę nr (...) biegły określił, że jest ona położona przy drodze gruntowej, ok. 100 m od szosy, uzbrojona w energię elektryczną i sieć wodociągową, zabudowana między innymi budynkiem mieszkalnym z 1984 roku o pow. użytkowej 135,35 m ². Biegły ustalił nadto, że nieruchomość jest obciążona prawem dożywocia na rzecz J. i Z. D. (dział III KW nr (...)). Co do działki nr (...) podał, że na powierzchni ok. 0,46 ha znajdują się dwa kurniki, a pozostały areał tj. 2,01 ha wykorzystywany jest rolniczo. Kurnik nr 1 został wybudowany w 1986 roku jako budynek do chowu klatkowego, o pow. 670 m ², kubaturze 4.780 m ³, dostosowany do hodowli kur niosek w ilości 25.000 sztuk, wyposażony w instalację elektryczną niskiego i wysokiego napięcia, instalację wodociągową z sieci gminnej oraz kanalizację sanitarną do szamba. Kurnik nr 2 został wybudowany w 1985 roku, również z przeznaczeniem do chowu klatkowego o pow. hali 1.400 m ², kubaturze 5.980 m ³, wyposażony w instalację elektryczną (odciętą), instalację wodociągową z sieci gminnej oraz kanalizację sanitarną do szamba. Stan obu budynków biegły ocenił jako dobry. Działka nr (...) jest uprawiana rolniczo, ze słabą strukturą użytków i średnią kulturą upraw.

Dokonując wyceny biegły przeanalizował dane z umów kupna sprzedaży z ostatnich 24 miesięcy z terenów wiejskich powiatów: (...), (...), (...) i (...), wskazując, że rynek nieruchomości rolnych zabudowanych jest rynkiem słabo rozwiniętym, podaż jest większa od popytu, a ilość transakcji jest mała, ceny transakcji w aktach notarialnych są zaniżane, a nadto nie pokrywają kosztów wybudowania, uwzględniając stopień zużycia zabudowań. Podczas badania rynku biegły ustalił, że ceny nieruchomości zabudowanych rosną o 0,2% w skali miesiąca. W trakcie wyceny biegły przyjął jako jednostkę porównawczą 1 m ² budynku mieszkalnego, a w przypadku kurników metr sześcienny kubatury budynku. Zdaniem biegłego, rynek nieruchomości rolnych niezabudowanych był stosunkowo dobrze rozwinięty, dla tego rodzaju gruntów biegły przyjął jako jednostkę porównawczą cenę 1 ha zaznaczając, że na przestrzeni ostatnich 24 miesięcy ceny rosły o ok. 0,8% w stosunku miesięcznym. W przypadku działki nr (...) do porównania biegły przyjął transakcje z okresu od maja 2004 do sierpnia 2005 roku, w przypadku działki (...) (kurniki) transakcje z okresu od kwietnia 2004 do lipca 2005 roku, a w przypadku części działki (...) wykorzystywanej rolniczo i działki nr (...) transakcje z 2005 roku.

W operacie szacunkowym z dnia 21 kwietnia 2009 roku, ustalając wartość nieruchomości powodów na dzień 27 marca 2007 roku, M. Z. podał:

⚫

działka nr (...) o powierzchni 0,59 ha - wartość rynkowa 162.820 złotych, w tym wartość siedliska - 153.820 złotych;

⚫

działka (...) o powierzchni 0,36 ha - wartość gruntu 3.310 złotych;

⚫

działka (...) o powierzchni 2,47 ha - wartość gruntu 17.540 złotych, wartość kurnika nr 1 - 1 206.830 złotych, wartość kurnika nr 2 - 258.760 złotych, tj. łącznie 483.130 złotych.

Biegły dokonał oględzin w obecności G. D.. Ustalając wartość kurników stwierdził, że kurnik nr 1 został wybudowany w 1996 roku, a kurnik nr 2 został wzniesiony w 1994 roku.

Biegli z Komisji Arbitrażowej (...) Federacji Stowarzyszeń (...) ocenili, że operat szacunkowy z dnia 16 maja 2006 roku nie powinien stanowić podstawy do określenia wartości rynkowej przedmiotowych nieruchomości dla sprzedaży w drodze licytacji komorniczej. Ich zdaniem, podane w operacie przez M. Z. źródła danych merytorycznych były niepełne, zwłaszcza w zakresie stanu nieruchomości. Analiza rynku lokalnego została przeprowadzona na podstawie oceny subiektywnej wpływu wartości na cenę jednostkową (opracowanie nie spełnia wymogów § 56 ust. 1 pkt 7 Rozporządzenia RM z 21 września 2004 r. ze. zm.).

Opracowanie zostało sporządzone z naruszeniem zasady szczególnej staranności, bez prawidłowej analizy rynku w zakresie doboru i charakterystyki nieruchomości podobnych z błędami logicznymi w zastosowanej metodologii, co nie pozostawało bez wpływu na określenie wartości nieruchomości. Podobne błędy biegli wskazali w odniesieniu do wyceny z dnia 21 kwietnia 2009 roku.

W opinii z czerwca 2013 roku biegły rzeczoznawca majątkowy A. G. (1) dokonał oszacowania nieruchomości powodów objętych operatem pozwanego z dnia 16 maja 2006 roku i określił ich wartość na łączną sumę 767.653 złotych, w tym:

1.  działki nr (...) - na kwotę 3.665 złotych;

2.  działek o numerach (...) - na kwotę 559.871 złotych w tym: budynek mieszkalny - 221.400 złotych; kurniki - 335.282 złotych; grunty - 13.191 złotych.

Do wyceny gruntów zabudowanych budynkami mieszkalnymi biegły przyjął do porównania dwie transakcje z sierpnia 2006 roku. Biegły powołał się na małą ilość transakcji dotyczących gruntów zabudowanych budynkami mieszkalnymi i kurnikami na badanym terenie, co spowodowało, że jedyną możliwą do zastosowania była metoda porównywania nieruchomości parami. We wnioskach końcowych biegły zaznaczył, że podane w operacie wartości dotyczą maja 2006 roku, a zatem okresu sprzed 7 lat, co powodowało, że do wartości gruntów będących przedmiotem opinii należało podchodzić ze znaczną ostrożnością i przyjmować możliwe przybliżenie jako mieszczące się w graniach 20% (+/-).

W pismach z dnia 8 sierpnia 2013 roku i 14 października 2013 roku biegły A. G. (1) przyznał, że nastąpił błąd w obliczeniach i wartość działki nr (...) powinna być określona na kwotę 211.400 złotych, a nie na kwotę 221.400 złotych (łączna wartość działek nr (...) wynosiła 549.872 złotych). Biegły wyjaśnił, że fakt służebności mieszkania wpłynął na wartość działki (...) poprzez zastosowanie współczynnika korekcyjnego 1,05.

Odnosząc się do różnic w uzyskanych wynikach szacowania, A. G. (1) zaznaczył, że w środowisku rzeczoznawców majątkowych uważa się te różnice za dopuszczalne jeżeli wynoszą 10%, o znacznych różnicach można mówić gdy przekraczają 30%.

Zdaniem A. G. (1), różnice wartości wynikające z operatu pozwanego i opinii sądowej były dopuszczalne.

Biegły ostatecznie skorygował swoje wyliczenia dotyczące działek nr (...) co skutkowało zmianą ich wartości na sumę 533.864 złotych.

Sąd Okręgowy ustalił nadto, że w 2011 roku powodowie mieli zawarte dwie umowy dzierżawy kurników, z wynagrodzeniem po 3.700 złotych miesięcznie. Wierzytelności z tego tytułu zostały zajęte przez Naczelnika Urzędu Skarbowego.

Dokonując rozważań na gruncie mającego zastosowanie w sprawie art., 415 k.c. Sąd ten podkreślił, iż czyn sprawcy, który pociąga za sobą odpowiedzialność cywilną musi nosić znamiona bezprawności, a ponadto być zawinionym. Bezprawność jest kategorią obiektywną, a więc dotyczy oceny, czy postępowanie sprawcy było zgodne czy też niezgodne z obowiązującymi zasadami porządku prawnego, które obejmują zarówno normy prawne powszechnie obowiązujące (prawa karnego, cywilnego, administracyjnego itp.) jak i zasady współżycia społecznego

Zdaniem Sądu, zebrany w sprawie materiał dowodowy nie pozwalał na przypisanie pozwanemu działania bezprawnego. Wprawdzie w opinii Komisji Arbitrażowej wskazano na pewne nieprawidłowości w sporządzonym przez pozwanego operacie, to jednak nie dowodziły one bezprawności. W postępowaniu pozwanego nie sposób było dopatrzeć się naruszenia przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami, w szczególności art. 175 ust. 1, art. 153 czy art. 155 (w brzmieniu obowiązującym w dacie wydawania opinii). Nie można też było zarzucić, że pozwany nie dochował należytej staranności, a jego postępowanie było niezgodne z zasadami wynikającymi z przepisów prawa. Sąd Okręgowy podkreślił, że wszystkie sporządzane przez rzeczoznawców operaty były obarczone błędami wynikającymi z trudności w idealnym doborze nieruchomości porównawczych, a operaty różniące się w granicach 10% (+/-) nie mogą być traktowane jako nieprawidłowe.

Przywoływane przez powodów błędy dotyczące głównie niewłaściwie określonych przez pozwanego dat powstania budynków gospodarczych, nie miały znaczenia dla treści opinii, albowiem cechą istotną jest stan techniczny budynku, a nie jego wiek.

M. Z. oszacował wartość nieruchomości na łączną kwotę 489.900 złotych, zaś biegły A. G. (1) ostatecznie na kwotę 533.864 złotych, różnica wynosiła więc 43.964 złote.

Nawet przy przyjęciu (zgodnie ze stanowiskiem pełnomocnika powodów), iż właściwą była podana pierwotnie przez biegłego sądowego suma 549.872 złotych, to różnica między szacunkami wynosiłaby 59.972 złote. W pierwszym przypadku różnica w operatach stanowiła 8,9%, a w drugim - 12%, co zdaniem Sądu I instancji, mieściło się w granicach dopuszczalnego błędu.

Sąd Okręgowy powołał się nadto na stwierdzenie biegłego A. G. (1), że różnice w operacie pozwanego i wydanej na potrzeby niniejszej sprawy opinii, mogły sięgać nawet 20%. Zbliżone ceny szacunkowe w powyższych opracowaniach świadczyły też o tym, że pewne mankamenty wskazane przez biegłych Komisji Arbitrażowej nie miały istotnego wpływu na treść operatu pozwanego. Sąd I instancji podkreślił również, że różnice w operatach sporządzonych przez samego pozwanego w 2006 i w 2007 roku były przede wszystkim spowodowane wzrostem cen na przestrzeni tego okresu.

Sąd Okręgowy miał nadto na uwadze fakt, że powodowie, nie dopełniając aktów staranności w zakresie dbania o własne interesy w postaci terminowego zgłaszania stosownych wniosków czy terminowego zaskarżania czynności w toku postępowania egzekucyjnego, doprowadzili do sytuacji, w której nie nastąpiła aktualizacja operatu szacunkowego z 2006 roku przy ponownym wszczęciu egzekucji w 2008 roku. Powódka osobiście odebrała wezwanie do zapłaty należności z pouczeniem o treści art. 985 § 2 k.p.c.

Skutkowało to przyjęciem do licytacji operatu z 2006 roku w jego pierwotnej postaci.

W świetle powyższych ustaleń i rozważań Sąd I instancji oddalił powództwo.

W apelacji od tego orzeczenia pełnomocnik powodów zarzucił:

1.  naruszenie przepisu prawa procesowego art. 233 § 2 k.p.c. w zw. z art. 328 § 2 k.p.c. poprzez dokonanie błędnej oceny zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, w tym:

⚫.

⚫

poprzez błędne uznanie, że nieprawidłowości i zarzuty w opinii komisji arbitrażowej są ogólnikowe i w związku z tym nie mogą świadczyć o bezprawności działania pozwanego, podczas gdy przedstawione w opinii nieprawidłowości i zarzuty są konkretne i jednoznacznie potwierdzają, iż pozwany sporządzając operat szacunkowy nie dochował należytej staranności, a wydana przez niego opinia nie może stanowić podstawy wyceny w postępowaniu egzekucyjnym;

⚫

poprzez błędne uznanie opinii biegłego A. G. (1) za wiarygodną i oparcie na niej rozstrzygnięcia podczas gdy opinia ta z uwagi na zaistniałe wątpliwości co do bezstronności biegłego, a także dowolny wybór cech nie może stanowić dowodu w sprawie;

⚫

poprzez błędne uznanie, że powodowie przyczynili się do powstania szkody, podczas gdy z zebranego materiału dowodowego wynika, iż powódka do sierpnia 2006 r. przebywała na leczeniu co uniemożliwiało jej racjonalne działanie w chwili pierwszej licytacji, a po uzyskaniu informacji o dokonaniu przez pozwanego ponownego oszacowania licytowanych działek na potrzeby postępowania karnego na kwotę wyższą niż uprzednia, dokonywała czynności, które miały zapobiec sprzedaży nieruchomości po zaniżonej cenie;

a także pominięcie przez Sąd dowodu z opinii pozwanego sporządzonej na potrzeby postępowania karnego w 2009 r., wyceniającą tą samą nieruchomość na kwotę wyższą o 159.360 zł, co świadczy o tym, że pozwany wyceniając pierwszy raz sporną nieruchomość w postępowaniu egzekucyjnym nie dochował należytej staranności;

2.  naruszenie przepisu prawa procesowego, mającego istotny wpływ na wynik sprawy, tzn. przepisu art. 217 § 1 i 2 k.p.c., poprzez przyjęcie, że okoliczności sporne w niniejszej sprawie zostały już dostatecznie wyjaśnione i oddalenie wniosków dowodowych powodów o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z opinii innego biegłego rzeczoznawcy, podczas gdy pomiędzy dopuszczony w sprawie opiniami istniały istotne różnice dotyczące opinii pozwanego i jego działania;

3.  sprzeczność ustaleń faktycznych z treścią zgromadzonego materiału w sprawie polegające na błędnym przyjęciu przez Sąd, że różnica w oszacowaniu działek wynikająca z opinii pozwanego z 2006 r. i biegłego sądowego A. G. (1) wynosi 43.964 zł (8,9%) podczas gdy różnica ta wynosi 63.657 zł (13%);

4.  naruszenie przepisu prawa materialnego art. 415 k.c. poprzez jego niezastosowanie wskutek błędnego uznania, że działanie pozwanego nie nosiło znamion bezprawności

W konkluzji skarżący wniósł o zmianę wyroku w całości przez:

a.  zasądzenie od pozwanego na rzecz powodów kwoty 105.341,00 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty;

b.  zasądzenie od pozwanego na rzecz powodów kosztów postępowania przed Sądem I instancji, w tym wynagrodzenia radcy prawnego, według norm przepisanych;

c.  zasądzenie od pozwanego na rzecz powodów kosztów postępowania odwoławczego, w tym wynagrodzenie radcy prawnego, według norm przepisanych;

ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania.

W odpowiedzi na apelację pozwany wniósł o jej oddalenie.

Sąd Apelacyjny zważył co następuje:

Apelacja nie była uzasadniona.

Ustosunkowując się w pierwszej kolejności do zarzutów o charakterze procesowym, a zwłaszcza do zarzutu obrazy art. 233 § 1 kpc należało podkreślić, że według stanowiska przyjętego w judykaturze, w przypadku gdy z określonego materiału dowodowego Sąd wyprowadza wnioski logicznie poprawne i zgodne z doświadczeniem życiowym, to ocena Sądu nie narusza reguł swobodnej oceny dowodów i musi się ostać, choćby w równym stopniu na podstawie tego samego materiału dowodowego dawały się wysnuć wnioski odmienne. Tylko w sytuacji, gdy brak jest logiki w wiązaniu wniosków z zebranymi dowodami lub gdy wnioskowanie Sądu wykracza poza schematy logiki formalnej albo wbrew zasadom doświadczenia życiowego nie uwzględnia jednoznacznych, praktycznych związków przyczynowo skutkowych, to przeprowadzona przez Sąd ocena dowodów może zostać skutecznie podważona. Postawienie zarzutu naruszenia art. 233 § 1 kpc nie może natomiast polegać na zaprezentowaniu przez skarżącego stanu faktycznego ustalonego przez niego na podstawie własnej oceny dowodów. Uzupełnienie rozważań w powyższym zakresie może nastąpić w instancji odwoławczej.

Podniesiona w apelacji argumentacja na poparcie omawianego zarzutu sprowadzała się głównie do kwestionowania opinii biegłego A. G. której przeciwstawiona została opinia Komisji Arbitrażowej przy (...) Federacji Stowarzyszeń (...).

Sąd Apelacyjny argumentacji tej nie podzielił.

Wymaga przy tym podkreślenia, że dowód z opinii Komisji Arbitrażowej nie mógł być traktowany jako z dowód z opinii instytutu naukowego lub naukowo – badawczego o którym mowa jest w art. 290 § 1 kpc, jak to sugerowali skarżący. Federacja Stowarzyszeń (...) jest organizacją społeczną i ma za zadanie rozwiązywanie problemów środowiska rzeczoznawców majątkowych. Negatywna ocena prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego wydana przez Komisję Arbitrażową może prowadzić do wszczęcia postępowania dotyczącego odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy który sporządził operat, ale w orzecznictwie sądów administracyjnych podkreśla się, że w przypadku gdy przyjęta w operacie wartość nieruchomości budzi wątpliwości to zachodzą podstawy do dokonania odpowiedniej weryfikacji operatu, między innymi poprzez uzyskanie dodatkowej wyceny przez innego rzeczoznawcę. Samo występowanie różnicy pomiędzy wartościami przedstawionymi w operatach szacunkowych nie przesądza o każdorazowej konieczności badania prawidłowości ich sporządzenia przez organizację zawodową rzeczoznawców.

Wydana w niniejszej sprawie opinia Komisji Arbitrażowej podlegała zatem analizie na gruncie art. 233 § 1 kpc, bez nadawania szczególnego znaczenie temu dowodowi. Za uprawnione należało uznać wywody Sądu Okręgowego który ocenił dowód ten w ramach zakreślonych powyższym przepisem podkreślając ogólnikowość zarzutów podniesionych pod adresem operatu wydanego przez pozwanego w 2006 roku, można też było zgodzić się z poglądem Sądu który odrzucił zarzut błędu metodologicznego polegającego na przyjęciu wskaźnika kubaturowego przy wycenie kurników. Przesądzający był bowiem, co słusznie podkreślił Sąd I instancji, sposób wykorzystywania budynków. Wypowiadając się w tym przedmiocie Sąd nie wkroczył w zadania wymagające wiedzy specjalistycznej.

Niezależnie jednak od oceny opinii Komisji Arbitrażowej i wskazanych w niej niedomogów operatu pozwanego, decydujące znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy, jak słusznie przyjął to Sąd Okręgowy, miała stosowna weryfikacja przedmiotowego operatu przez biegłego sądowego A. G.. Samo stwierdzenie uchybień zaistniałych przy sporządzeniu operatu nie przesądzało bowiem o bezprawności działania pozwanego. Niezbędne było sprawdzenie dokonanego przez niego szacunku poprzez ponowne ustalenie jaką wartość miały nieruchomości powodów w dacie 16 maja 2006 roku.

W tym celu został dopuszczony dowód z opinii biegłego A. G.. Sąd I instancji wskazał przyczyny dla których ocenił opinię biegłego jako miarodajną, również w zakresie w jakim biegły dokonał weryfikacji swojego szacunku. Pierwsza weryfikacja była związana z błędem w wyliczeniach, kolejnej korekty biegły dokonał uznając za zasadny zarzut pełnomocnika pozwanego kwestionującego zasadność uwzględnienia w wycenie nieruchomości porównawczej o większej powierzchni niż działki podlegające oszacowaniu.

Po ponownej analizie opinii Sąd Apelacyjny nie podzielił zastrzeżeń skarżących co do powyższej oceny. Opinii nie podważał zakres wskazanych wyżej zmian skoro biegły należycie i przekonywująco je umotywował. Okoliczność, że biegły uwzględnił spostrzeżenie jednej ze stron nie dowodziła by jego opinia była błędna bądź stronnicza. Trudno też było przyjąć by biegły w swojej opinii wyszedł poza tezę dowodową zakreśloną przez Sąd czy też by wypowiadając się na temat różnic w szacunkach wykazał się brakiem profesjonalizmu i stronniczością. Zdaniem sądów obu instancji, biegły mógł nie tylko oszacować nieruchomości ale również odnieść się do powstałych różnic między szacunkiem określonym w opinii a szacunkiem wskazanym w operacie pozwanego z dnia 16 maja 2006 roku. Wypowiedź w tym ostatnim zakresie nie świadczyła o braku wiarygodności opinii.

Stąd zarzut naruszenia art. 285 § 1 kpc nie był trafny. Sąd II instancji nie podzielił również, w świetle dokonanych wyżej rozważań, zarzutu obrazy art. 233 § 1 kpc. Dokonana przez Sąd Okręgowy ocena materiału dowodowego nie wykraczała poza ramy powyższego przepisu i wbrew temu co stwierdzono w apelacji, nie była dowolna i sprzeczna z zasadami doświadczenia życiowego. Okoliczność, że strona powodowa dokonała odmiennej oceny omawianych dowodów, a zwłaszcza dowodu z opinii biegłego A. G. nie miała decydującego znaczenia wobec uwag poczynionych na wstępie.

Sąd Okręgowy wypowiedział się na temat wniosku powodów w przedmiocie dopuszczenia dowodu z opinii innego biegłego do spraw wyceny nieruchomości, nie widząc ku temu potrzeby po wydaniu uzupełniającej opinii przez biegłego A. G.. W sytuacji gdy opinia biegłego została oceniona jako przekonywująca, powyższa decyzja procesowa była słuszna. Wymagało przy tym podkreślenia, że w protokole rozprawy z dnia 23 września 2014 roku na której został oddalony wniosek dowodowy, nie zostało odnotowane zastrzeżenie w trybie art. 162 kpc.

Powyższe okoliczności zdecydowały również o nieuwzględnieniu wniosku o dopuszczenie dowodu z opinii innego biegłego w postępowaniu apelacyjnym.

Sąd Okręgowy powołał się w swoich ustaleniach na operat wykonany przez pozwanego na potrzeby postępowania karnego w 2009 roku, miał też na względzie fakt, że między wydaniem poszczególnych operatów nastąpił wzrost cen.

Nie można było w tej sytuacji podzielić zarzutu obrazy przepisów art. 217 kpc i 328 § 2 kpc.

Sąd Apelacyjny nie zgodził się również z zarzutem naruszenia prawa materialnego.

Sąd I instancji rozpatrzył żądanie pozwu na gruncie art. 415 kc, słusznie podnosząc, że dla przypisania odpowiedzialności pozwanemu niezbędne było przede wszystkim wykazanie przesłanki bezprawności działania.

Za zasadne należało uznać stanowisko zgodnie z którym strona powodowa przesłanki tej nie wykazała.

Przesądzające znaczenie w tej kwestii miała opinia A. G. w której biegły wskazał na dopuszczalne różnice jakie mogą występować między szacunkami dotyczącymi tych samych nieruchomości, wykonanymi przez rzeczoznawców majątkowych w zależności od przyjętej metody szacowania czy też czasu sporządzenia operatów. Rzeczoznawcy mogą bowiem kierować się odmiennym podejściem do materiału porównawczego i kierować się subiektywną oceną wynikająca z doświadczenia zawodowego. Jak wynikało z opinii, biegły za dopuszczalne uznał różnice w granicach ok. 10 %, z zaakcentowaniem ostrożności w podejściu do operatów sporządzonych przed kilku laty. O znacznych różnicach można mówić jeżeli przekraczają 30 %.

Sąd Okręgowy uwzględniając powyższą konstatację trafnie zauważył, że różnica między szacunkiem wskazanym w operacie z dnia 16 maja 2006 roku a wyceną zawartą w opinii biegłego A. G. mieści się w przyjętych granicach. Oceny tej, zdaniem Sądu Apelacyjnego, nie zmienił fakt pominięcia przez Sąd I instancji wartości działki numer (...) (3.665 zł.). O dopuszczalnej różnicy można było bowiem mówić nawet w sytuacji gdy wynosiła ok. 13 %.

Pozwanemu nie można więc było zarzucić, że dokonał szacunku w sposób dowodzący bezprawności działania, co najmniej z winy nieumyślnej w postaci niedbalstwa. Stanowiska tego nie negował fakt, że na użytek postępowania karnego pozwany sporządził w 2009 roku operat w którym podał wyższą wartość nieruchomości powodów. Operat ten, co zaznaczono wyżej, określał wartość nieruchomości na dzień 27 marca 2007 rok, był więc sporządzony w innych realiach ekonomicznych. Nie można było przy tym podzielić spostrzeżenia podniesionego w apelacji, że Sąd powinien przeanalizować na użytek oceny powyższego operatu, jakie były trendy cenowe na rynku nieruchomości w latach 2006 2007. Po pierwsze, analizie która decydowała o zasadności powództwa w niniejszej sprawie podlegał operat z 2006 roku, a po drugie Sąd nie musiał dokonać tej czynności z urzędu.

Nie bez znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy miał zaakcentowany przez Sąd Okręgowy brak podejmowania przez powodów skutecznych działań mających na celu ponowne oszacowanie nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym.

Usprawiedliwieniem bezczynności skarżących nie mógł być stan zdrowia powódki w 2006 roku, tym bardziej, że tego rodzaju przyczyny nie zachodziły po stronie powoda, a nadto konieczność ewentualnego ponowienia wyceny zachodziła w 2008 roku, po wszczęciu egzekucji na skutek kolejnego wniosku jednego z wierzycieli. Powodowie zostali pouczeni o treści art. 985 § 2 kpc. Mogli więc bez opóźnienia złożyć wniosek o dokonanie ponownego opisu i oszacowania nieruchomości podlegających egzekucji, skoro już w 2006 roku powódka kwestionowała wycenę i uważała, że jest zaniżona. Składane przez nią wnioski w 2008 roku były odrzucane jako składane po terminie.

Ostatecznie, z podanych wyżej względów Sąd Apelacyjny oddalił apelację stosownie do treści art. 385 kpc. O kosztach postępowania odwoławczego rozstrzygnięto na mocy art. 98 § 1 kpc w zw. z art. 108 § 1 kpc i art. 390 § 1 kpc.