Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 18 lutego 2015 roku strona powodowa miasto (...) W. reprezentowany przez Zakład (...) w D. M. wniosła o ustalenie, że posiada wyłączne prawo dysponowania piwnicą oznaczoną numerem 280, a także korytarzem oznaczonym numerem 372 i numerem 180 na rzucie kondygnacji piwnic z dnia 3 czerwca 2014 roku budynku położonego na nieruchomości przy ul. (...) w W. opisanej w księdze wieczystej KW nr (...) prowadzonej przez Sąd Rejonowy dlaW. M.w W. VIII Wydział Ksiąg Wieczystych, przylegającymi do zaznaczonego na tym rzucie lokalu mieszkalnego nr (...).

Argumentując swoje stanowisko wskazała, iż jest właścicielem nieruchomości położonej przy ul. (...), która zabudowana jest domem mieszkalnym wielorodzinnym. W tym budynku wyodrębnione zostały lokale: nr (...) na rzecz M. B. oraz P. B., nr 6 na rzecz E. B. i Z. B., obecnie zajmowany przez ich spadkobierców O. B. i R. B.. W związku z powyższym, powód jest współwłaścicielem części wspólnych budynku w udziale wynoszącym 60,10%, natomiast M. B. i P. B. posiadają udział w wysokości 21,3%, a O. B. i R. B. posiadają udział w wysokości 18,6%. Powód wskazał, iż w suterenie przedmiotowego budynku znajduje się lokal nr (...) oddany w najem na rzecz J. L. (1), który nie ma cech samodzielności, w związku z czym uniemożliwione jest jego wyodrębnienie. Zdaniem strony powodowej lokal nr (...) uzyska cechę samodzielności po przyłączeniu do niego korytarzy oznaczonych numerem 180 i 372 oraz piwnicy oznaczonej numerem 280. Zaznaczono przy tym, iż z powyższych części nieruchomości miasto korzysta na zasadzie wyłączności, m.in. rozporządzając nimi i pobierając korzyści z tego tytułu, a nie służą one do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych pozostałych współwłaścicieli i nie są one przez nich wykorzystywane. Wskazała ponadto, że ponosi ciężary związane z utrzymaniem budynku proporcjonalne do przysługującego udziału we współwłasności i z tego względu powinna mieć prawo samodzielnego decydowania o ich statusie, m.in. prawo dysponowania nimi w celu przyłączenia do niewyodrębnionego lokalu mieszkalnego nr (...), wyodrębnienia powstałego lokalu i jego sprzedaży na rzecz dotychczasowego najemcy J. L. (1).

W odpowiedzi na pozew, wniesionej w dniu 22 maja 2015 roku, pozwana M. B. wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz o nakazanie przywrócenia dostępu do bezprawnie zajętych części wspólnych.

W uzasadnieniu podniesiono, iż do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Pismem z dnia 13 sierpnia 2014 roku strona powodowa zgłaszała się do męża pozwanej o wyrażenie zgody na zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej poprzez przyłączenie korytarza i piwnicy do lokalu nr (...) i zgody takiej nie uzyskała. Niemniej, dużo wcześniej, bez zgody pozostałych współwłaścicieli strona powodowa połączyła przedmiotowe korytarze i piwnice ze wspomnianym lokalem nr (...) poprzez ich zamurowanie, uniemożliwiając korzystanie z nich pozostałym lokatorom budynku. Pozwana wskazała także, że powód próbował zalegalizować swoje działanie poprzez ustanowienie uchwały nr 03/2013 z dnia 23 kwietnia 2013 roku wyrażającej zgodę na sprzedaż wspomnianych pomieszczeń wspólnych o powierzchni 17,5 m ² za kwotę 0 zł na rzecz najemcy lokalu nr (...) J. L. (2). Nadto, argumentuje ona, iż w związku ze zmniejszeniem ogólnodostępnych powierzchni wspólnych, pojawiły się liczne niedogodności i utrudnienia związane z korzystaniem z piwnicy przynależnej do lokalu pozwanej, a piwnica i korytarz, o których przyłączenie do lokalu nr (...) wnosi strona powodowa, jest niezbędna do prawidłowego administrowania budynkiem.

Na rozprawie w dniu 6 sierpnia 2015 roku strona powodowa poparła powództwo. Pełnomocnik powoda wskazał, iż powód posiada interes prawny i stwierdził, że jest on właścicielem przedmiotowej części nieruchomości wspólnej. Wskazał, iż pozwani kwestionują uprawnienie powoda wynikające z art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 tekst jedn.) i w związku z tym istnieje potrzeba domagania się ochrony prawnej przez stronę powodową. Nadto, stwierdził, że własnością dotychczasowego właściciela pozostają wszystkie części nieruchomości niesłużące do wspólnego korzystania, a związane z lokalami, które nie zostały wyodrębnione. Pozwany P. B. zaprzeczył twierdzeniom powoda, wniósł o oddalenie powództwa i zwrócił uwagę na fakt, iż zamurowana część korytarza znacznie utrudnia dostęp do węzła ciepłowniczego, czemu pełnomocnik strony powodowej zaprzeczył.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Miasto(...) W. jest właścicielem nieruchomości gruntowej położonej w W. przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy dla W. M.w W. VII Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze KW (...).

( dowód: wydruk odpisu z księgi wieczystej o numerze KW (...) – k. 5-12 )

M. B. i P. B. są właścicielami lokalu nr (...) stanowiącego wyodrębnioną nieruchomość w stosunku do nieruchomości przy ul. (...), będącej własnością miasta stołecznego W..

( dowód: wydruk odpisu z księgi wieczystej o numerze KW (...) – k. 13-24)

O. B. i R. B. są właścicielami lokalu nr (...) stanowiącego wyodrębnioną nieruchomość w stosunku do nieruchomości przy ul. (...), będącej własnością miasta stołecznego W.. Ich tytuł prawny do przedmiotowego lokalu wynika z postanowienia z dnia 23 października 2007 roku Sądu Rejonowego dla W. M.w W. w sprawie o sygn. akt I Ns 5/04 stwierdzającego nabycie spadku po wcześniejszej właścicielce lokalu, tj. E. B..

( dowód: wydruk odpisu z księgi wieczystej o numerze KW (...) – k. 25-32, kopia postanowienia Sądu Rejonowego dla W. M.w W. z dnia 23 października 2007 roku I Ns 5/04 – k.50)

W nieruchomości położonej przy ul. (...) znajduje się lokal mieszkalny nr (...), który nie został wyodrębniony.

( okoliczność bezsporna)

Powód w dniu 10 października 1996 roku zawarł z J. L. (1) (d. C.) umowę najmu lokalu mieszkalnego nr (...) przy ul. (...).

( dowód: umowa najmu lokalu mieszkalnego nr (...) przy ul. (...) z dnia 10 października 1996 roku – k. 33-35)

Najemca lokalu nr (...) przy ul. (...) w W. w dniu 7 października 1999 roku zgłosił gotowość kupna niniejszego lokalu z równoczesnym oddaniem w użytkowanie wieczyste ułamkowej części terenu.

( dowód: wniosek o nabycie lokalu z równoczesnym oddaniem w użytkowanie wieczyste ułamkowej części terenu – k. 49)

W dniu 2 kwietnia 2013 roku podjęta została uchwała nr 03/2013 w sprawie wyrażenia zgody na sprzedaż części nieruchomości wspólnej, tj. pomieszczenia piwnicznego w budynku przy ul. (...) w W. o powierzchni 17,50 m ² oraz na zmianę wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej i prawie użytkowania wieczystego gruntu związanych z własnością lokali, za którą opowiedziało się 60,1% głosów.

( dowód: uchwała nr 03/2013 właścicieli lokali w nieruchomości przy ul. (...) w W. z dnia 23 kwietnia 2013 – k. 44-45)

W dniu 1 października 2014 roku podjęta została uchwała nr 03/2014 w sprawie wyrażenia zgody na zmianę przeznaczenia części nieruchomości poprzez przyłączenie korytarza i piwnicy do lokalu nr (...), które są usytuowane na rzucie piwnic budynku przy ul. (...) i rzucie lokalu sporządzonym w dniu 7 stycznia 2014, za którą opowiedziało się 60,1% głosów.

( dowód: uchwała nr 03/2014 właścicieli lokali w nieruchomości przy ul. (...) w W. z dnia 1 października 2014 roku – k. 46-48)

Piwnica oznaczona numerem 280 oraz korytarz oznaczony numerem 372 i numerem 180 na rzucie kondygnacji piwnic z dnia 3 czerwca 2014 roku budynku położonego na nieruchomości przy ul. (...) w W. została zamurowana i połączona z lokalem nr (...) wraz ze zmianą umiejscowienia drzwi do przedmiotowego lokalu.

( okoliczność bezsporna)

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie niesprzecznych twierdzeń stron wyrażonych w pozwie i odpowiedzi na pozew oraz na podstawie przywołanych powyżej kopii dokumentów złożonych do akt sprawy, uznając je za zgodne z rzeczywistym stanem rzeczy, albowiem ich prawdziwość nie budziła wątpliwości Sądu i nie została zakwestionowana przez żadną ze stron.

W oparciu o powyższe ustalenia faktyczne Sąd zważył, co następuje:

Powództwo jako niezasadne podlegało oddaleniu.

W niniejszej sprawie powód dochodził ustalenia istnienia prawa wyłącznego dysponowania częścią nieruchomości wspólnej.

W pierwszej kolejności wskazać należy, iż powództwo o ustalenie stosunku prawnego lub prawa może być uwzględnione wtedy, gdy spełnione są dwie przesłanki merytoryczne: interes prawny oraz wykazanie prawdziwości twierdzeń powoda o tym, że dany stosunek prawny lub prawo istnieje bądź nie. Pierwsza z tych przesłanek warunkuje określony skutek tego powództwa, decydując o dopuszczalności badania i ustalania prawdziwości twierdzeń powoda. Wykazanie zaś istnienia drugiej z tych przesłanek decyduje o zasadności powództwa (v. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 19 listopada 1996 roku, III CZP 115/96 OSNC 1997/4/35 oraz wyrok Sądu Najwyższego z dnia 27 czerwca 2001 roku, II CKN 898/00 LEX nr 52613).

Mając na uwadze powyższe, w pierwszej kolejności należało rozważyć, czy niniejsze powództwo jest dopuszczalne w tym znaczeniu czy istnieje interes prawny powoda w rozumieniu art. 189 k.p.c., który stanowi, że powód może żądać ustalenia istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny.

Interes prawny w rozumieniu cytowanego przepisu występuje wówczas, gdy istnieje niepewność stanu prawnego lub prawa. Niepewność ta powinna być jednak obiektywna, czyli zachodzić według rozumnej oceny sytuacji, a nie tylko subiektywna, tj. według odczucia powoda. Interes prawny w rozumieniu art. 189 k.p.c. występuje tylko wówczas, gdy zachodzi potrzeba jego ochrony prawnej (v. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 lutego 1997 r., II CKU 7/97). Wskazać przy tym należy, iż przepis art. 189 k.p.c., choć zamieszczony wśród przepisów procesowych, jest podstawą wytaczania powództw o ustalenie prawa lub stosunku prawnego, a więc uzasadnia ochronę praw podmiotowych, która nie jest możliwa na podstawie przepisów prawa materialnego. Przepis art. 189 k.p.c. można więc traktować jako przepis będący źródłem uprawnień do dochodzenia ochrony praw podmiotowych, a więc w tym zakresie ma on charakter materialnoprawny, a nie tylko procesowy, mimo jego usytuowania w określonym akcie prawnym (v. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 listopada 2000 roku, V CKN 221/2000 LEX nr 52658).

W ocenie Sądu, strona powodowa w niniejszej sprawie miała interes prawny w ustaleniu istnienia wyłącznego prawa do dysponowania piwnicą oznaczoną numerem 280, a także korytarzem oznaczonym numerem 372 i numerem 180 na rzucie kondygnacji piwnic z dnia 3 czerwca 2014 roku budynku położonego na nieruchomości przy ul. (...) w W. opisanej w księdze wieczystej KW nr (...) prowadzonej przez Sąd Rejonowy dla W. M.w W. VIII Wydział Ksiąg Wieczystych. W sytuacji, gdy potrzeba uzyskania ochrony przewidzianej w art. 189 k.p.c. dotyczy własności, co do której występuje stan niepewności, po stronie czynnej powództwa ustalającego istnienie prawa własności do określonej rzeczy, w tym nieruchomości, powinna występować osoba twierdząca, że takie prawo posiada, pozwana w sprawie powinna zostać natomiast osoba, która temu twierdzeniu zaprzecza, zaś jej postawa powoduje powstanie potrzeby usunięcia powstałej wątpliwości przez uzyskanie wyroku (v. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 7 marca 2013 roku, I ACa 1053/12 LEX nr 1307497). Z uwagi na fakt istnienia współwłasności pomiędzy stroną powodową a pozwanymi, należy przyjąć, iż występowały rozbieżności dotyczące kwestii własności przedmiotowej części wspólnej nieruchomości. W ocenie Sądu, zachodziła obiektywna niepewność co do jej stanu prawnego, przejawiająca się w wątpliwości posiadania wyłącznego prawa do rozporządzania i decydowania o statusie piwnicy i korytarza w budynku przy ul. (...). Pozwani przecząc temu prawu dali asumpt stronie powodowej do wytoczenia niniejszego powództwa. Zwrócić należy przy tym uwagę, iż stronie powodowej nie przysługiwało żadne dalej idące powództwo, ani o wydanie (sporna część nieruchomości znajduje się obecnie w wyłącznym posiadaniu strony powodowej), ani o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (w sytuacji w której strona powodowa jest stroną twierdzącą iż jest w prawie, nie zaś negującą prawo innego współwłaściciela – por. wyżej przytoczony wyrok Sądu Apelacyjnego I ACa 1053/12).

Przechodząc do oceny materialnoprawnej zasadności powództwa, na wstępie podkreślić należy, iż stosownie do art. 19 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 tekst jedn. – dalej: „u.w.l.”) jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należąca do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego i kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. Z dokumentów załączonych do akt sprawy jasno wynika, że z nieruchomości położonej przy ul. (...) zostały wyodrębnione jedynie dwa lokale o nr (...), a łączna liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych nie przekracza liczby siedmiu.

W związku z powyższym, należy przyjąć, iż w kwestii rozporządzania rzeczą wspólną w kontekście przedmiotowej nieruchomości zastosowanie będą miały przepisy kodeksu cywilnego, a w szczególności art. 199 k.c., którzy stanowi, że do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.

Dokonując analizy ustalonego stanu faktycznego należy wskazać, iż zamurowanie oraz połączenie z lokalem nr (...) przedmiotowej piwnicy oraz dwóch korytarzy, a także zamiar ich sprzedaży na rzecz najemcy tegoż lokalu, stanowią, niewątpliwie czynności przekraczające zakres zwykłego (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 3 października 2003 roku III CZP 65/03 LEX nr 80876; uchwała Sądu Najwyższego z dnia 23 kwietnia 1993 roku III CZP 36/93 LEX nr 3933).

Zatem w sytuacji, w której do skutecznego podjęcia wyżej wskazanych czynności niezbędna była jednomyślność wszystkich współwłaścicieli, zarówno uchwała z dnia 23 kwietnia 2013 roku, jak i uchwała z dnia 1 października 2014 roku, podjęte jedynie przez 60,1% udziałów, były niewystarczające do przyjęcia, że doszło do skutecznego wyrażenia zgody na wydzielenie i sprzedaż części powierzchni wspólnej.

W niniejszej sprawie strona powodowa, zarówno w pozwie, jak i na rozprawie powołała się na swoje uprawnienie wynikające z art. 4 ust. 1 u.w.l. zgodnie z którym, dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości przysługują co do niewyodrębnionych lokali oraz co do nieruchomości wspólnej takie same uprawnienia, jakie przysługują właścicielom lokali wyodrębnionych.

Należy jednak wskazać, zgodnie ze stanowiskiem Sądu Najwyższego, współwłasnością właścicieli wyodrębnionych lokali i dotychczasowego właściciela nieruchomości objęte są tylko te części budynku i inne urządzenia, które nie są odrębnymi lokalami należącymi do właścicieli wyodrębnionych lokali i dotychczasowego właściciela nieruchomości, i które nie służą wyłącznie do użytku tych właścicieli ze względu na należące do nich lokale. Współwłasność taką stanowią np. służące do wspólnego użytku właścicieli lokali klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia gospodarcze o specjalnym przeznaczeniu, jak pralnie, suszarnie, itp. (v. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 2 grudnia 1998 roku I CKN 903.97 LEX nr 35752).

Mając na względzie powyższe rozważania, podkreślić należy, że współwłasnością objęte są tylko te części, które służą wyodrębnionym lokalom. Tym samym ustalenie czy dana przestrzeń służy, czy też nie służy wszystkim współwłaścicielom, stanowiło niezbędną okoliczność, która dla możliwości uwzględnienia powództwa musiała zostać wykazana. Zgodnie zaś z ogólną zasadą rozkładu ciężaru dowodu to na stronie powodowej ciążył obowiązek udowodnienia, że zajęta część korytarza i piwnic nie służy wszystkim lokalom. Korytarz ze swojej natury wydaje się być częścią wspólną wszystkich współwłaścicieli, niezbędną do ich codziennego funkcjonowania, a zatem strona, która temu przeczy powinna udowodnić, iż wydzielona część nieruchomości wspólnej przysługuje tylko jednemu z nich.

Ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego wynika, że pozwani przeczą twierdzeniom powoda nie tylko, co do korytarza, ale także co do piwnicy objętej treścią pozwu. Piwnica co do zasady nie stanowi części wspólnej, lecz nie można wykluczyć, że mogą być zlokalizowane w niej urządzenia, do których dostęp należy się wszystkim współwłaścicielom. Jeżeli strona pozwana podnosi taki zarzut, to na powodzie ciąży obowiązek przeprowadzenia dowodu wskazującego, iż prawo do tej części nieruchomości nie przysługuje pozostałym współwłaścicielom.

Nadto zwrócić należało uwagę na wewnętrzną sprzeczność w jaką popada strona powodowa. Z jednej strony twierdzi bowiem, iż ma prawo do wyłącznego dysponowania zajętą częścią nieruchomości, z drugiej zaś dwukrotnie podejmuje próbę uzyskania zgody współwłaścicieli na sprzedaż oraz na przyłączenie spornych części nieruchomości do lokalu nr (...). Co więcej, w pierwszej ze wskazanych uchwał tj. nr (...) znajduje się zapis, iż współwłaściciele wyrażają zgodę na zmianę wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej i prawie użytkowania wieczystego (pkt 3. – k.44). Tym samym już z samych tych twierdzeń wynika, iż sporna część nieruchomości była uwzględniona przy ustalaniu zakresu powierzchni wspólnej przy wyodrębnianiu kolejnych lokali, a zatem jest ona uwzględniona w ułamkowym określeniu wysokości udziału w prawie współwłasności przysługującym właścicielom wyodrębnionych lokali.

Wobec powyższego, dla możliwości stwierdzenia, iż sporna część nieruchomości nie jest objęta współwłasnością niezbędne było wykazanie się dalszą inicjatywą dowodową, chociażby w postaci opinii biegłego. Tymczasem załączony do akt sprawy przez miasto (...) W. rzut kondygnacji piwnic budynku położonego przy ul. (...) w W. był w tym zakresie dalece niewystraczający.

Jedynie na marginesie wskazać jeszcze należy, że w sytuacji, w której okazałoby się, iż sporna część nieruchomości została uwzględniona jako część wspólna i objęta ułamkiem określającym wymiar współwłasności w prawie własności budynku przy wyodrębnianiu poszczególnych lokali, właściwą drogą dla ustalenia czy w rzeczywistości ta część nieruchomości winna być uznana jako przedmiot odrębnej własności strony powodowej, byłoby wytoczenie dalej idącego powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, nie zaś powództwo o ustalenie, oparte na dyspozycji art. 189 k.p.c.

Mając na uwadze powyższe orzeczono jak w sentencji.

W sytuacji, w której pozwani nie ponieśli żadnych kosztów postępowania, a strona powodowa przegrała spór w całości, zbędne było zamieszczanie w orzeczeniu rozstrzygnięcia o kosztach postępowania.

(...)