Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 25 września 2015 r.

Sąd Rejonowy w Przasnyszu I Wydział Cywilny w składzie następującym:

po rozpoznaniu w dniu 14 września 2015 r. w Przasnyszu

na rozprawie

sprawy z powództwa I. G. i J. G. (1)

przeciwko J. G. (2)

o zmianę treści służebności mieszkania

I.  oddala powództwo;

II.  zasądza od powodów I. G. i J. G. (1) na rzecz pozwanego J. G. (2) kwotę 1.217 zł (jeden tysiąc dwieście siedemnaście złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu.

ZARZĄDZENIE

1.  odnotować,

2.  akta przedstawić z wnioskiem o sporządzenie uzasadnienie, apelacją lub za 21 dni.

Przasnysz, dnia 25 września 2015 roku

Sygn. akt I C 369/15

UZASADNIENIE

Powodowie I. G. i J. G. (1) wnieśli pozew przeciwko pozwanemu J. G. (2), w którym domagali się zmniejszenia zakresu służebności osobistej ustanowionej na połowie domu (parteru) położonego w S. nr (...) na rzecz J. i Z. małżonków G. aktem notarialnym z dnia 22 czerwca 2006r. do korzystania z jednego pokoju od strony południowo-wschodniej i kuchni od południa oraz łazienki z prawem do korzystania z części wspólnych, tzn. wejścia i korytarza. Nadto domagali się zasądzenia kosztów procesu według norm przepisanych.

W uzasadnieniu swojego żądania podali, że rodzice powoda I. G. dokonali darowizny 1/2 udziału w nieruchomości położonej w S. nr(...), a powodowie ustanowili na rzecz pozwanego i jego małżonki służebność osobistą mieszkania polegającą na korzystaniu z połowy domu (parteru budynku). Jedna z osób uprawnionych do służebności zmarła w dniu 16 maja 2013r. Przy zawieraniu umowy strony uzgadniały, że w przypadku śmierci jednej z osób uprawnionych zakres służebności ulegnie zmniejszeniu o połowę. Po śmierci Z. G. w 2013r. powodowie kilkakrotnie zwracali się do pozwanego o wspólne ustalenie nowego zakresu służebności mieszkania w zakresie odpowiadającym potrzebom jednej osoby, ale pozwany odmawiał. Powodowie, mając czteroosobową rodzinę, zajmują obecnie górę domu, na której znajdują się jedynie dwa pokoje z kuchnią i łazienką. W dacie zawierania umowy dzieci powodów były małoletnie, a obecnie są dorosłe. Potrzeby mieszkaniowe powodów nie mogą być realizowane z uwagi na brak powierzchni do zamieszkania. Jako rodzina powodowie z dziećmi zajmują dwa pokoje, podczas gdy pozwany dwa pokoje, będąc sam. Poza ustaleniami stron przy zawieraniu umowy darowizny zaistniała ważna potrzeba gospodarcza, a za uwzględnieniem powództwa przemawiają również zasady współżycia społecznego (k. 2-3).

Pozwany J. G. (2) na rozprawie w dniu 24 lipca 2015r. wniósł o oddalenie powództwa oraz o zasądzenie na jego rzecz od powodów kosztów procesu. Podał, że zgodnie z treścią aktu notarialnego pozwany wraz z małżonką miał zapewnioną dożywotnią służebność osobistą mieszkania. Wskazał, że nie ma możliwości rozdzielania ani wydzielenia jakichkolwiek pomieszczeń, które mogłyby stanowić samodzielną część i stanowić zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych powodów (k. 27).

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

W dniu 17 marca 1993r., a następnie w dniu 22 czerwca 2006r., zawarto w formie aktu notarialnego umowę darowizny, na mocy której pozwany J. G. (2) z małżonką Z. G. przeniósł na rzecz swojego syna – powoda I. G. i synową – powódkę J. G. (1) własność zabudowanej nieruchomości położonej we wsi S. oznaczonej numerem ewidencyjnym (...) o powierzchni 0,22 ha.

Powodowie – zamian za przeniesienie na nich własności wyżej opisanej nieruchomości – ustanowili na rzecz pozwanego i Z. G. nieodpłatną i dożywotnią służebność osobistą mieszkania polegającą na korzystaniu z połowy domu ograniczoną do korzystania z parteru w całości oraz z połowy budynku gospodarczego, zobowiązując się nadto do zapewnienia ogrzewania mieszkania oraz opieki w chorobie i starości.

(dowód: akt notarialny rep. A nr (...), k. 7-9 akt sprawy I C 41/14, akt notarialny rep. A nr (...), k. 74-76 akt sprawy I C 41/14)

Pozwany i Z. G. nie poinformowali dwójki pozostałych dzieci – B. G. (1) i U. H. (1) o dokonanej darowiźnie. O powyższym fakcie dzieci dowiedziały się ok. 2009r., kiedy wyszły na jaw długi w wysokości ok. 100.000 złotych zaciągane głównie przez Z. G., m.in. na remont części mieszkalnej zajmowanej przez nią i jej męża. Wówczas pozwany i jego małżonka zwrócili się do powodów z prośbą o ustanowienie hipoteki na nieruchomości będącej przedmiotem darowizny, na co powodowie nie wyrazili zgody.

(dowód: zeznania świadka A. G., k. 28-29, zeznania świadka M. G., k. 44-45, zeznania świadka B. G., k. 46-47, zeznania świadka U. H., k. 47-48, zeznania powodów I. i J. G., k. 49-51)

W związku z pierwsza umową darowizny powodowie wprowadzili się do budynku mieszkalnego ok. 1994r. i zamieszkali na górze domu. Piętro składało się z czterech pomieszczeń – dwóch pokojów, kuchni i łazienki. Powodowie posiadali wtedy jedno dziecko, a ok. trzy lata później urodziło się im drugie.

(dowód: zeznania powodów I. i J. G., k. 49-51)

W dniu 16 maja 2013r. Z. G. zmarła. Po śmierci wymienionej relacje między powodami a pozwanym uległy znacznemu pogorszeniu. Strony nie odzywają się do siebie. Zdarzają się kłótnie, które kończą się interwencjami Policji. Konflikt między stronami doprowadził również do interwencji pracowników Gminnego Ośrodka Pomocy (...) w P.. Podczas jednej z wizyt z dnia 3 stycznia 2014r. pozwany oświadczył pracownikowi GOPS-u, że po pierwsze, nie chce, aby powód się nim opiekował, po drugie, długi będzie spłacała córka U. H. (1) jak do tej pory, po trzecie, nie będzie się dokładał do ogrzewania i innych opłat z uwagi na treść aktu notarialnego, po czwarte, pokoju na dole nie odda, dopóki żyje, po piąte, nie chce, aby powód ciągle do niego przychodził po pieniądze, po szóste, należy się mu połowa budynku gospodarczego.

W konflikt po stronie pozwanego zaangażowane są pozostałe jego dzieci. Powodowie mają pretensję do pozwanego, że sprasza do mieszkania B. G. (1) i U. H. (1), którzy korzystają z wody m.in. kąpiąc się i robiąc pranie swoich rzeczy, za co pozwany nie uiszcza opłat. Powodowie są nadto przekonani, że B. G. (1) i U. H. (1) negatywnie nastawiają pozwanego przeciwko nim, co ma przełożenie na jego zachowanie – pozwany nie chce rozmawiać z powodami, a o pomoc w codziennych sprawach zwraca się do córki U. H. (1). Dzieci powodów także nie utrzymują kontaktów z pozwanym, nie mówią sobie nawet „dzień dobry”.

(dowód: zeznania świadka A. G., k. 28-29, zeznania świadka M. G., k. 44-45, zeznania świadka B. G., k. 46-47, zeznania świadka U. H., k. 47-48, zeznania powodów I. i J. G., k. 49-51, notatka z dnia 3 stycznia 2014r., k. 97 akt sprawy I C 41/14)

W dniu 28 stycznia 2014r. pozwany wniósł do Sądu Rejonowego w Przasnyszu pozew o rozwiązanie aktu notarialnego sporządzonego w dniu 22 czerwca 2006r. za rep. A (...). Pozew ten został zakwalifikowany jako powództwo o zobowiązanie I. G. i J. G. (1) do złożenia oświadczenia woli przenoszącej powrotnie własności darowanej nieruchomości z uwagi na ich rażącą niewdzięczność jako obdarowanych.

Wyrokiem z dnia 4 grudnia 2014r. w sprawie I C 41/14 Sąd Rejonowy w Przasnyszu oddalił powództwo o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli.

Sąd ten ustalił, że zachowanie I. G. i J. G. (1), choć w niektórych sytuacjach niewłaściwe, nie nosiło cech rażącej niewdzięczności. Negatywnie należało ocenić epatowanie przez I. G. i J. G. (1) tym, że są właścicielami nieruchomości i ograniczanie dostępu J. G. (2) do pomieszczeń gospodarczych, nieodzywanie się do niego czy dążenie do tego, by pokrywał on częściowo koszty utrzymania nieruchomości, skoro od tego obowiązku został zwolniony na mocy umowy darowizny. Sąd podkreślił, że zachowania te należy ocenić przy uwzględnieniu postawy J. G. (2) i rodzeństwa I. B. G. i U. H. (1) oraz cały kontekst relacji stron postępowania. Źródło konfliktu tkwiło bowiem w zobowiązaniach zaciąganych przez J. G. (2) i jego małżonkę, a także w zatajeniu faktu darowizny przed pozostałymi dziećmi. J. G. (2) również nie odzywa się do I. G. i J. G. (1) oraz ich dzieci, jak również odmawia opieki z ich strony, a jego wolą jest, by opiekowała się nim córka – U. H. (1).

Powyższy wyrok uprawomocnił się bez wniesienia apelacji.

(dowód: wyrok Sądu Rejonowego w Przasnyszu wraz z uzasadnieniem, k. 122, 125-133 akt sprawy I C 41/14)

Układ pomieszczeń na dole i górze budynku mieszkalnego, będącego przedmiotem darowizny, jest taki sam. Wszystkie pomieszczenia mają podobną powierzchnię i biegną po tych samych ścianach. Drzwi wejściowe domu prowadzą do klatki schodowej, z której na lewo wchodzi się na schody prowadzące na górę. Z klatki schodowej wchodzi się przez drzwi do korytarza na dole budynku. Z korytarza można wejść do jednego z pokojów na dole, łazienki i kuchni. Do drugiego z pokojów trzeba przejść przez pomieszczenie kuchenne. Między pokojami na dole jest przejście z drzwiami. Aktualnie drzwi te nie mają klamki, a przejście jest zastawione meblami.

Ze schodów na górze wchodzi się na przedkorytarz, który jest urządzony na prowizoryczną kuchnię – znajduje się tam zlew, lodówka, przygotowywane są również posiłki. Potem są cztery pomieszczenia – jadalnia urządzona w dawnym pomieszczeniu kuchni, dwa pokoje oraz łazienka.

Pozwany korzysta z dwóch pokojów na dole budynku – jeden pokój służy do spania i zaspokajania codziennych potrzeb, a drugi (ten, do którego można wejść bezpośrednio z korytarza) wykorzystywany jest jako pomieszczenie gościnne. W tym drugim pokoju pozwany ma meble, których nie zdołałby pomieścić w pokoju dziennym, przechowuje bieliznę, trzyma szkło, przyjmuje gości, m.in. dzieci B. G. (1) i U. H. (1), którzy przyjeżdżają do niego w odwiedziny. W pomieszczeniach na dole budynku nie znajdują się meble należące do powodów, za wyjątkiem tapczanu, który miał być wyrzucony jako przedmiot bezużyteczny.

(dowód: zeznania świadka A. G., k. 28-29, zeznania świadka M. G., k. 44-45, zeznania świadka B. G., k. 46-47, zeznania świadka U. H., k. 47-48, zeznania powodów I. i J. G., k. 49-51, zeznania pozwanego J. G., k. 51-52)

Pozwany ma założony odrębnie licznik energii elektrycznej i samodzielnie ponosi opłaty za prąd, który zużywa na własne potrzeby. Pozostałe koszty utrzymania nieruchomości ponoszą powodowie, którzy wytoczyli przeciwko pozwanemu przed Sądem Rejonowym w Przasnyszu powództwo o zapłatę opłat innych niż za ogrzewanie, tj. za wodę, ścieki i wywóz odpadów.

(dowód: zeznania powodów I. i J. G., k. 49-51)

Aktualnie córka powodów A. G. (2) ma 22 lat, a syn M. G. (2) – 19 lat. Córka studiuje w W., przebywa tam w ciągu tygodnia, a w weekendy odwiedza rodziców w domu. Syn uczy się w szkole ponadgimnazjalnej, jest w ostatniej klasie, w następnym roku przystępuje do egzaminu maturalnego, po którym planuje wyprowadzić się do W. i rozpocząć studia na kierunku filologii polskiej.

(dowód: zeznania świadka A. G., k. 28-29, zeznania świadka M. G., k. 44-45, zeznania powodów I. i J. G., k. 49-51)

Sąd zważył, co następuje:

W świetle ustalonych okoliczności faktycznych sprawy powództwo o zmianę treści służebności osobistej mieszkania nie zasługiwało na uwzględnienie.

Poza sporem w niniejszym postępowaniu pozostawał fakt ustanowienia w zawartej w formie aktu notarialnego umowie darowizny z dnia 22 czerwca 2006r. służebności osobistej mieszkania na rzecz pozwanego i jego małżonki Z. G.. Służebność mieszkania obejmowała prawo do korzystania z parteru budynku w całości.

Spór sprowadzał się natomiast do rozstrzygnięcia kwestii, czy istnieją podstawy do zmniejszenia zakresu służebności osobistej mieszkania w sytuacji śmierci Z. G. i trudnej sytuacji osobisto-rodzinno-mieszkaniowej powodów.

Na wstępie rozważań przede wszystkim należy stwierdzić, że w niniejszej sprawie zgromadzony materiał dowodowy, w szczególności zeznania świadków A. G. (2) i M. G. (2) oraz samych powodów, wskazuje, że uzgodnienia dotyczące zmniejszenia zakresu służebności osobistej mieszkania na wypadek śmierci jednego ze służebników miały nastąpić przed zawarciem umowy darowizny z dnia 22 czerwca 2006r., choć bezspornie nie zostały ujęte w treści aktu notarialnego, oraz już po jej zawarciu. W tej sytuacji Sąd uznał za stosowne odniesienie się do powyższej kwestii i jej omówienie w kontekście mogących mieć zastosowanie przepisów prawa materialnego i procesowego.

W wypadku uznania, że ustalenia w zakresie zasad zmniejszenia zakresu służebności osobistej mieszkania zostały poczynione w formie ustnej jeszcze przed zawarciem umowy darowizny, to nie mogły one stron obowiązywać z uwagi na jednoznaczną treść aktu notarialnego. Ustanowienie służebności osobistej mieszkania w umowie darowizny dotyczyło korzystania z połowy domu, a mianowicie z parteru w całości. Oznacza to, że pozwany i Z. G. – razem, jak i każdy z osobna – byli uprawnieni do korzystania ze wszystkich pomieszczeń znajdujących się na dole budynku mieszkalnego (dwóch pokojów, łazienki i kuchni). Powodowie zgodzili się na zawarcie umowy na zasadach wskazanych w akcie notarialnym, w tym na zakres służebności osobistej mieszkania ustanowionej na rzecz małżonków J. i Z. G.. Ponieważ umowa została sporządzona z udziałem notariusza, można zasadnie przyjąć, że notariusz wyjaśnił istotę zawieranej umowy i poszczególne jej zapisy, co wynika z art. 94 § 1 zd. 2 ustawy z dnia 14 lutego 1991r. Prawo o notariacie. Przy odczytaniu aktu notariusz powinien się przekonać, że osoby biorące udział w czynności dokładnie rozumieją treść oraz znaczenie aktu, a akt jest zgodny z ich wolą.

Ważne jest przy tym, że w myśl art. 298 k.c., na który powoływał się pełnomocnik powodów na rozprawie dniu 14 września 2015r. jako podstawę uwzględnienia powództwa, zakres służebności osobistej i sposób jej wykonywania oznacza się, w braku innych danych, według osobistych potrzeb uprawnionego z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego i zwyczajów miejscowych. Z przywołanego przepisu wynika, że zakres i sposób wykonywania służebności osobistej wyznacza w pierwszej kolejności umowa stron. Dopiero w braku postanowień umowy stosuje się kryterium osobistych potrzeb uprawnionego, wynikających z rodzaju służebności, zasad współżycia społecznego i zwyczajów miejscowych. Innymi słowy, kryteria określone w art. 298 k.c. mają charakter pomocniczy i nie mogą wyprzedzać zapisów umownych.

Co istotne, zgodnie z art. 247 k.p.c. – poza wyjątkami przewidzianymi w tym przepisie – dowód ze świadków lub przesłuchania stron przeciwko osnowie lub ponad osnowę dokumentu obejmującego czynność prawną jest niedopuszczalny. Jak wyjaśnił Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z dnia 14 stycznia 2000r. w sprawie I CKN 351/98 (OSNC 2000/7-8/138), zakaz dowodu ze świadków lub z przesłuchania stron przeciwko osnowie i ponad osnowę dokumentu, o jaki chodzi w art. 247 k.p.c., należy rozumieć w ten sposób, że wszystko, co było omawiane przed spisaniem dokumentu lub w toku jego spisywania, nie może być przedmiotem dowodu ze świadków lub z przesłuchania stron, chyba że ich przeprowadzenie nie doprowadzi do obejścia przepisów o formie zastrzeżonej pod rygorem nieważności (art. 247 po przecinku k.p.c.), i gdy ze względu na szczególne okoliczności sprawy sąd uzna to za konieczne (art. 247 in fine k.p.c.).

Treść art. 247 k.p.c. prowadzi do wniosku, że strony nie mogą wykazać przy pomocy wspomnianych środków dowodowych, że treść oświadczeń woli jest inna niż to wynika z treści dokumentu, albo, że dokument jest niekompletny, tj. że treść dokumentu nie odzwierciedla w pełni treści złożonych oświadczeń woli. Dowód ponad osnowę dokumentu służy wykazaniu niekompletności dokumentu (co do złożonego, aczkolwiek nieujętego w dokumencie innego oświadczenia). Nie wolno więc prowadzić dowodu z zeznań świadków i przesłuchania stron dla wykazania, że w treści dokumentu brakuje czegoś, czego dokument nie zawiera, a co było przedmiotem umowy. Wprawdzie przyjmuje się, że art. 247 k.p.c. nie wyklucza dopuszczenia i przeprowadzenia dowodów zmierzających do wykładni zawartych w dokumencie oświadczeń woli, niemniej jednak treść aktu notarialnego z dnia 22 czerwca 2006r. obejmującego umowę darowizny z jednoczesnym ustanowieniem służebności osobistej mieszkania nie budzi wątpliwości i tym samym nie wymaga dokonywania interpretacji. Skoro powodowie nie wprowadzili do umowy darowizny zawartej w formie aktu notarialnego zasad, na jakich miało odbywać się wykonywanie służebności osobistej mieszkania w sytuacji śmierci jednego ze służebników, aktualnie nie mogą dowodzić za pomocą zeznań świadków i z przesłuchania stron innej treści aktu notarialnego. Zakres wykonywania służebności osobistej mieszkania należy do elementów przedmiotowo istotnych umowy o ustanowienie tego prawa, a w przypadku oświadczenia właściciela nieruchomości obciążonej służebnością konieczne jest zachowanie formy aktu notarialnego. Wykazywanie więc odmiennej treści aktu notarialnego w odniesieniu do zakresu i sposobu wykonywania służebności osobistej mieszkania zmierzałoby do obejścia formy zastrzeżonej pod rygorem nieważności (art. 73 § 2 zd. 1 k.c.).

Zakaz przeprowadzenia dowodu z zeznań świadka lub przesłuchania strony nie dotyczy jednak okoliczności, które zaistniały po sporządzeniu dokumentu. W przypadku więc przyjęcia, że po podpisaniu umowy darowizny z dnia 22 czerwca 2006r. J. i Z. G. zmienili zdanie i wyrazili zgodę na zmniejszenie zakresu służebności osobistej mieszkania na wypadek śmierci jednego z nich (czemu pozwany stanowczo zaprzeczył), to taka zmiana umowy nie mogła wywołać skutków prawnych. Przede wszystkim należy zwrócić uwagę na treść art. 77 § 1 k.c., zgodnie z którym uzupełnienie lub zmiana umowy wymaga zachowania takiej formy, jaką ustawa lub strony przewidziały w celu jej zawarcia. Stosownie zaś do art. 248 § 1 k.c. do zmiany treści ograniczonego prawa rzeczowego potrzebna jest umowa między uprawnionym a właścicielem rzeczy obciążonej, a jeżeli prawo było ujawnione w księdze wieczystej - wpis do tej księgi. W sytuacji, gdy zmiana dotyczy treści ograniczonego prawa rzeczowego ustanowionego na nieruchomości, wpis może nastąpić na podstawie oświadczenia właściciela złożonego w takiej formie, w jakiej zostało złożone oświadczenie o ustanowieniu tego prawa. Tym samym oświadczenie właściciela nieruchomości obciążonej powinno być złożone w formie aktu notarialnego (art. 32 ustawy o księgach wieczystych i hipotece w zw. z art. 245 § 2 k.c.). Oświadczenie woli drugiej strony (osoby, na rzecz której została ustanowiona służebność osobista) może być złożone w dowolnej formie, zgodnie z zasadą wyrażoną w art. 60 k.c. Zmiana umowy darowizny z dnia 22 czerwca 2006r. nie nastąpiła w formie aktu notarialnego, przynajmniej w odniesieniu do oświadczenia powodów jako właścicieli nieruchomości obciążonej służebnością osobistą mieszkania, i nie została ujawniona w treści księgi wieczystej, a pozwany tej zmiany nie zaakceptował, o czym świadczy już chociażby uzasadnienie pozwu. W kontekście poczynionych uwag dotyczących sposobu zmiany umowy ustanawiającej służebność nie miała znaczenia wskazywana przez świadków A. G. (2) i M. G. (2) oraz samych powodów ustna obietnica Z. G. przeznaczenia pokoju dla wnuka po śmierci jednego ze współuprawnionych z tytułu służebności osobistej mieszkania. W ocenie Sądu, przy uwzględnieniu treści zeznań świadków A. G. (2) i M. G. (2) wątpliwe dodatkowo jest samo złożenie przez Z. G. oświadczenia o rezygnacji z jednego pomieszczenia. Wskazani świadkowie odmiennie wskazywali, któremu z wnuków pokój – po śmierci jednego z dziadków – miał przypaść, inaczej opisywali okoliczności, w jakich miało dojść do takiej rozmowy. Świadek A. G. (2) zeznała, że to właśnie jej miał być obiecany w 2011r. pokój na dole w związku z jej osiemnastymi urodzinami, zaś świadek M. G. (2) podał, że w kwestii udostepnienia pokoju rozmawiał z babcią przed pójściem do szpitala, czyli jak można wnioskować w 2013r.

Jeśliby z kolei rozpatrywać oświadczenie Z. G. przez pryzmat zrzeczenia się ograniczonego prawa rzeczowego w odniesieniu do jednego z pokojów znajdujących się na dole budynku i tym samym wygaśnięcia służebności mieszkania w tym zakresie, to i ono nie mogłoby być ważne i skuteczne ze względu na niezachowanie właściwej formy dla tej czynności prawnej (art. 73 § 2 zd. 1 k.c.). Art. 246 § 1 k.c. stanowi, że jeżeli uprawniony zrzeka się ograniczonego prawa rzeczowego, prawo to wygasa. Oświadczenie o zrzeczeniu się prawa powinno być złożone właścicielowi rzeczy obciążonej. Stosownie do art. 246 § 2 k.c. gdy ustawa nie stanowi inaczej, a prawo było ujawnione w księdze wieczystej, do jego wygaśnięcia potrzebne jest wykreślenie prawa z księgi wieczystej. Przepisy kodeksu cywilnego nie wskazują, jaka forma jest wymagana dla oświadczenia o zrzeczeniu się prawa. Przyjmuje się więc, że wystarczająca jest forma pisemna do celów dowodowych. Jedynie w sytuacji, w której prawo wpisane jest do księgi wieczystej – z uwagi na wymogi stawiane dokumentom będącym podstawą wpisów w księdze wieczystej – konieczne jest zachowanie formy właściwej dla uzyskania wpisu (wykreślenia). Oświadczenie o zrzeczeniu się prawa rzeczowego ograniczonego wpisanego do księgi wieczystej wymagać będzie formy pisemnej z notarialnie poświadczonym podpisem (art. 31 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece).

Z umowy darowizny z dnia 22 czerwca 2006r. wynika, że służebność osobista mieszkania ustanowiona na rzecz pozwanego i jego żony została ujawniona w dziale III księgi wieczystej. Tym samym oświadczenie Z. G. powinno być złożone w formie przewidzianej przez przepisy ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Aczkolwiek trzeba wyraźnie zaznaczyć, że z uwagi na treść służebności mieszkania oświadczenie o zrzeczeniu się tego prawa w części powinny złożyć wszystkie osoby, którym służebność przysługiwała, a zatem poza Z. G. także pozwany.

Zasadnicza kwestia do rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie sprowadzała się do ustalenia, czy dopuszczalna jest zmiana treści służebności osobistej mieszkania. Odpowiedzi na to pytanie udzielił Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 29 października 1991r. (sygn. akt III CZP 109/91), w której stwierdził, że właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zmiany treści służebności osobistej mieszkania jedynie w razie powstania ważnej potrzeby gospodarczej (art. 291 k.c. w zw. z art. 297 k.c.). Przytoczony przez Sąd Najwyższy art. 291 k.c. stanowi, że jeżeli po ustanowieniu służebności gruntowej powstanie ważna potrzeba gospodarcza, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać za wynagrodzeniem zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności, chyba że żądana zmiana przyniosłaby niewspółmierny uszczerbek nieruchomości władnącej. Z kolei art. 297 k.c. nakazuje odpowiednie stosowanie przepisów regulujących służebności gruntowe w odniesieniu do służebności osobistych. Sąd Najwyższy podkreślił, że z treści art. 291 k.c. wynika, iż ważna potrzeba gospodarcza, która uzasadniać może zmianę treści lub sposobu wykonywania służebności, ma powstać po stronie nieruchomości obciążonej, a więc tego elementu stosunku prawnego powstałego na skutek ustanowienia służebności, który jest niezmienny, to znaczy dotyczy obu rodzajów służebności, gruntowych i osobistych. Już ten fakt nie pozwala na uwzględnienie – przy ocenie wniosku właściciela nieruchomości obciążonej o zmianę treści lub sposobu wykonywania służebności osobistej – okoliczności leżących po stronie osoby uprawnionej, ani też nie uzasadnia brania pod uwagę okoliczności istniejących wprawdzie po stronie nieruchomości obciążonej, ale nie polegających na ważnej przyczynie gospodarczej. Jednakże ocena, czy żądana zmiana treści lub sposobu wykonywania służebności nie przyniesie nadmiernego uszczerbku uprawnionemu jest aktualna dopiero wówczas, gdy powstała ważna przyczyna gospodarcza po stronie nieruchomości obciążonej, uzasadniająca taką zmianę. Natomiast ze względów wyżej przytoczonych brak jest podstaw do przyjęcia, że w odniesieniu do służebności osobistej mieszkania, do której art. 291 k.c. stosuje się odpowiednio, wymaganie powstania ważnej przyczyny gospodarczej nie musi być spełnione, a wystarczająca jest stosowna zmiana sytuacji rodzinnej i potrzeb mieszkaniowych właściciela nieruchomości obciążonej, gdyż byłaby to wykładnia nie znajdująca żadnego oparcia w treści tego przepisu.

Trzeba wyraźnie podkreślić, że powyższa uchwała zapadła w podobnym stanie faktycznym jak w niniejszej sprawie, a nawet można stwierdzić, że w okolicznościach bardziej korzystnych z punktu widzenia ochrony interesów strony powodowej. W sprawie będącej przedmiotem rozpoznania Sądu Najwyższego powodowie wnieśli o zmianę treści służebności osobistej mieszkania przez zmniejszenie jej zakresu o jedną izbę. W uzasadnieniu tego żądania strona powodowa powołała się na zmianę okoliczności, polegającą na tym, że jeden ze współuprawnionych z tytułu ustanowienia służebności zmarł, a pozwana – jako drugi ze służebników – wyprowadziła się i na stałe mieszka w innej miejscowości, zaś sytuacja mieszkaniowa powodów pogorszyła się, ponieważ urodziło im się czwarte dziecko.

W ocenie Sądu, ważna potrzeba, o której mowa w art. 291 k.c., zmiany musi zatem mieć charakter obiektywny, względnie trwały oraz wynikać z rzeczywistej zmiany okoliczności o charakterze gospodarczym. Przesłanka ta powinna być oceniana przez pryzmat społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości obciążonej służebnością osobistą. Nie jest więc wystarczające subiektywne przekonanie właściciela nieruchomości obciążonej o jej istnieniu, jak również osobisty charakter tej potrzeby. Chodzi bowiem o potrzebę nieruchomości obciążonej, a nie o osobistą potrzebę właściciela tej nieruchomości. Art. 291 k.c. w zw. z art. 297 k.c. chroni uprawnionego z tytułu służebności osobistej przed zmianą sposobu wykonywania służebności dopiero wtedy, gdy zmiana ta przyniosłaby mu niewspółmierny uszczerbek.

W tej sytuacji dążenie powodów do poprawy warunków mieszkaniowych przez zwiększenie powierzchni niezbędnej do zamieszkania oraz śmierć jednej z osób uprawnionych z tytułu służebności osobistej mieszkania nie mogą być uznane za ważną potrzebę gospodarczą w rozumieniu art. 291 k.c. Ewentualne zmiany w sytuacji powodów mają charakter wyraźnie osobisty i nie są związane z potrzebami gospodarczymi nieruchomości obciążonej służebnością mieszkania.

Należy przy tym podkreślić, że pozytywną przesłanką powstania roszczenia z art. 291 k.c. w zw. z art. 297 k.c. jest zaistnienie po ustanowieniu służebności ważnej potrzeby gospodarczej przemawiającej za taką zmianą. Przepis art. 291 k.c. nie może stanowić podstawy dochodzenia roszczenia o zmianę treści lub sposobu wykonywania służebności w przypadku, gdy ważna potrzeba gospodarcza, na którą powołuje się właściciel nieruchomości obciążonej, istniała już w dacie ustanowienia służebności osobistej.

Powodowie zdają się zapominać, że w chwili zawierania umowy darowizny z dnia 22 czerwca 2006r. ich rodzina składała się z czterech osób – dwóch osób dorosłych i dwojga dzieci. Ich sytuacja mieszkaniowa wtedy i obecnie jest taka sama, a skład osobowy rodziny nie uległ zmianie. Powyższa okoliczność pozwala przyjąć, że ustalenie zakresu służebności osobistej mieszkania na rzecz pozwanego i jego żony uwzględniało ówczesną sytuację rodzinną powodów oraz było wyrazem świadomie podjętej decyzji. Przecież powodowie, zgadzając się na ustanowienie służebności osobistej mieszkania na warunkach określonych w umowie darowizny, musieli przewidywać, że ich dzieci dorosną. Mimo istnienia tej świadomości zakres służebności został określony w sposób jasny, precyzyjny i niebudzący wątpliwości, a w umowie nie przewidziano możliwości ograniczenia zakresu służebności na wypadek śmierci jednego ze służebników.

Sposób zamieszkiwania nieruchomości przez powodów i ich rodzinę jest niezmienny od ok. 20 lat. W tym zakresie nie zaszły żadne istotne zmiany – poza tą, że dzieci powodów są starsze, co jest naturalną konsekwencją upływu czasu i w ocenie Sądu, nie może to uzasadniać zmiany treści służebności osobistej mieszkania. Co więcej, z zebranych dowodów, a mianowicie zeznań świadków A. G. (2) i M. G. (2), zawnioskowanych przez stronę powodową, wynika, że jedno z dzieci powodów wcale nie mieszka z nimi na stałe w domu, a drugie planuje się z niego wyprowadzić w następnym roku. Sytuacja mieszkaniowa powodów nie uległa pogorszeniu, a wręcz przeciwnie, poprawiła się i może ulec dalszej poprawie w przyszłości, a powodowie w perspektywie czasu będą mieli do swojej dyspozycji dwa pokoje.

Sąd nie znalazł podstaw do ograniczenia zakresu służebności osobistej mieszkania tylko z tej przyczyny, że pozwany sam zajmuje pomieszczenia na dole, zwłaszcza w sytuacji gdy korzysta on z dwóch pomieszczeń – jeden z nich ma charakter pokoju dziennego, a drugi wykorzystywany jest jako pokój gościnny. Zdaniem Sądu, pozwany – z uwagi na swój podeszły wiek i nieodpłatne przekazanie powodom nieruchomości – ma prawo dożyć starości w spokoju i w towarzystwie członków najbliższej rodziny. Nie chodzi o to, aby pozwany do końca swojego życia egzystował zamknięty w jednym pokoju, ale przeżył starość godnie, w sposób zapewniający mu swobodę, również w zakresie spędzania wolnego czasu. Pozwany ma prawo przyjmować gości, w obecności których czuje się dobrze, a temu celowi głównie służy właśnie ten drugi pokój. Poza tym w tym pokoju pozwany trzyma swoje rzeczy, m.in. meble, bieliznę, których – ze względu na brak miejsca – nie jest w stanie przenieść i przechowywać w drugim pomieszczeniu.

Sprowadzenie kogokolwiek z rodziny powodów do jednego z pokojów znajdujących się na dole – wobec istnienia nieporozumień między powodami a pozwanym, czego żadna ze stron postępowania ani świadkowie nie ukrywali – będzie zaogniało i tak już napiętą sytuację konfliktową. W szczególności że do pokoju objętego żądaniem pozwu trzeba przejść z korytarza, z którego pozwany w dalszym ciągu musiałby korzystać, aby dostać się do pozostałych pomieszczeń. Korytarz ten będzie elementem wspólnym, a ktokolwiek z rodziny powodów i pozwany siłą rzeczy będą musieli go dzielić i na nim się spotykać, co z punktu widzenia załagodzenia sporu nie jest pożądane.

Trzeba zauważyć, że o intensywności konfliktu świadczy fakt, iż niniejsza sprawa jedną z trzech spraw, jakie toczyły się lub toczą się między stronami w związku z nieruchomością będącą przedmiotem darowizny. Najpierw była sprawa zmierzająca do odzyskania przez pozwanego darowanej nieruchomości z powołaniem się na rażącą niewdzięczność powodów. W toku jest również sprawa, której przedmiotem jest żądanie zwrotu przez pozwanego opłat dotyczących używania pomieszczeń objętych służebnością mieszkania.

Z zeznań przesłuchanych świadków i stron zgodnie wynika, że powodowie i pozwany nie odzywają się do siebie i nie utrzymują ze sobą kontaktów, aczkolwiek trudno określić, co jest źródłem nieporozumień – ukrycie przez pozwanego i jego małżonkę faktu dokonania darowizny przed pozostałymi dziećmi, zaciągnięcie przez pozwanego i Z. G. licznych zobowiązań o znacznej wysokości, odmowa przez powodów ustanowienia na nieruchomości hipoteki w celu pomocy rodzicom spłaty zaciągniętych zobowiązań, kwestia dokładania się do opłat związanych z używaniem pomieszczeń na dole budynku. Być może każda z tych okoliczności miała wpływ na narastanie konfliktu. Także dzieci powodów, z których jedno miałoby się sprowadzić do spornego pokoju, nie pozostają z dziadkiem w pozytywnych relacjach, nie można mówić nawet w ich przypadku o utrzymywaniu grzecznościowych stosunków, skoro świadek M. G. (2) przyznał, że nie wita się z pozwanym i nie mówi mu „dzień dobry”. W tym stanie rzeczy deklarowana podczas przesłuchania przez świadka A. G. (2) chęć pomocy pozwanemu i dotrzymywania mu towarzystwa na starość jawi się, po pierwsze, jako niewiarygodna, a po drugie, jako niemożliwa do spełnienia z uwagi na postawę pozwanego, który nie wykazuje zainteresowania utrzymywaniem kontaktów z powodami i ich dziećmi, a wręcz odmawia opieki z ich strony.

Poza tym, co wymaga szczególnego podkreślenia, jeśli powodowie pozostają w przekonaniu, że pozwany nadużywa przysługującego mu prawa wynikającego z ustanowionej służebności mieszkania (np. sprowadza gości, którzy używają wody dla własnych celów, za którą pozwany nie chce płacić, nie uiszcza opłat związanych z używaniem mieszkania innych niż za ogrzewanie), mogą skorzystać z uprawnień zagwarantowanych przepisami prawa kodeksu cywilnego. Stosownie do art. 303 k.c. jeżeli uprawniony z tytułu służebności osobistej dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swego prawa, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zamiany służebności na rentę. To roszczenie przysługuje wyłącznie właścicielowi nieruchomości obciążonej, a więc w tym wypadku powodom, którzy w odrębnym procesie mogą dowodzić, że zachowania pozwanego noszą cechy rażących uchybień przy wykonywaniu swego prawa.

Wobec braku przesłanek określonych w art. 291 k.c. w zw. z art. 297 k.c. Sąd oddalił powództwo jako pozbawione usprawiedliwionych podstaw (vide: pkt I sentencji wyroku).

O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c., stosownie do wyniku sprawy. Powodowie jako przegrywający sprawę są obowiązani zwrócić pozwanemu koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony interesów. Do kosztów tych zaliczono: koszt zastępstwa procesowego w kwocie 1.200 złotych (wartość przedmiotu sporu przekraczała kwotę 5.000 złotych) oraz opłatę skarbową od pełnomocnictwa w kwocie 17 złotych. Marginesowo należy tylko wskazać, że Sąd nie zasądził kosztów procesu od powodów solidarnie przede wszystkim z tego względu, że pozwany był reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika, który takiego żądania nie zgłosił. Solidarne zasądzenie kosztów procesu byłoby zaś bardziej korzystne dla pozwanego, bowiem umożliwiałoby mu skierowanie żądania w całości do jednego z powodów jako dłużników solidarnych. Ponadto zgodnie z art. 105 § 2 zd. 1 k.p.c. na współuczestników sporu odpowiadających solidarnie co do istoty sprawy sąd włoży solidarny obowiązek zwrotu kosztów.