Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 07 sierpnia 2015 r.

Sąd Okręgowy we Wrocławiu Wydział I Cywilny

w składzie następującym :

Przewodniczący SSO Marcin Śmigiel

Protokolant Ewa Krajewska

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 31 lipca 2015 r. we Wrocławiu

sprawy z powództwa A. J. (1)

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości położonej przy ul. (...), ul. (...) we W.

o uchylenie uchwały

I.  uchyla w całości uchwałę nr (...) właścicieli lokali tworzących Wspólnotę Mieszkaniową nieruchomości położonej przy ul. (...), ul. (...)we W.w przedmiocie wyrażenia zgody na zmianę przeznaczenia oraz oddanie w najem części nieruchomości wspólnej;

II.  zasądza od strony pozwanej na rzecz powódki kwotę 397 złotych tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. akt I C 1884/14

UZASADNIENIE

Pozwem skierowanym przeciwko stronie pozwanej Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...)we W.powódka A. J. (1)domagała się uchylenia uchwały nr (...) oraz zasądzenia kosztów procesu wedle norm przepisanych.

W uzasadnieniu wskazała, że jest właścicielem lokalu mieszkalnego położonego w budynku przy ul. (...)we W., lokal znajduje się na ostatniej kondygnacji. Przedmiotowy lokal powódka nabyła w 2008 r., aktualnie nad mieszkaniem znajduje się jedynie płaska część dachu pokryta papą. Usytuowanie lokalu na ostatniej kondygnacji było jednym z głównych powodów decyzji o jego zakupie, dla powódki istotne bowiem było to aby w sposób niezakłócony korzystać ze swojego mieszkania. Tak zakreślony stan faktyczny i prawny został ustalony w umowie sprzedaży. Tymczasem na początku roku E. W. (1), właściciel mieszkania przy ul. (...), rozpoczął prace budowlane które sprowadzały się do wybicia w ścianie nośnej swojego mieszkania otworu drzwiowego prowadzącego na dach znajdujący się bezpośrednio nad mieszkaniem należącym do powódki. Na wiosnę 2014 r. dach zaczął być użytkowany przez E. W. (1)oraz zapraszane przez niego osoby, na terenie dachu prowadzone były również prace remontowe, które w sposób powtarzający się zakłócały spokój mieszkańców lokalu nr (...). Odczuwalne były stukania i dudnienia, nieustannie słychać było odgłosy chodzących po dachu ludzi. Miejsce to jest również wykorzystywane jako palarnia oraz jako quasi taras. Na dachu składowane są różne przedmioty, w tym materiały budowlane, na skutek prac prowadzonych na dachu niejednokrotnie zaśmiecany był balkon powódki. Ze względu na fakt, że według wiedzy powódki, jej wspólnota mieszkaniowa nie wyraziła zgody na przeprowadzenie prac skutkujących tak znaczną ingerencją w części konstrukcyjne budynku A. J. (1)pismem z dnia 4 lipca 2014 r. wystąpiła do zarządcy nieruchomości o udzielenie wyjaśnień o podstawie prowadzonych na dachu budynku prac. W odpowiedzi na powyższe (...) Sp. z o. o.Sp. k. poinformowała, że wszelkie prace prowadzone na dachu budynku przy ul. (...)we W.są podejmowane w oparciu o uchwałę nr (...), która w lipcu i sierpniu 2014 r. nie była jeszcze przegłosowana. Treścią uchwały było „wyrażenie zgody na zmianę przeznaczenia oraz oddanie w najem części nieruchomości wspólnej przy ul. (...)- (...)we W.". Istotne jest to, że jak wynika z przesłanej dokumentacji, uchwała z dnia 15 lipca 2014 r. została podjęta następczo wobec pisma sygnalizacyjnego A. J. (1)z dnia 4 lipca 2014 r. Zatem, w ocenie powódki, E. W. (1)„zainteresował" się uzyskaniem zgody wspólnoty wyrażonej w formie uchwały dopiero po rozpoczęciu stanowczych działań powódki reprezentowanej przez profesjonalnego pełnomocnika. Dodała, że jak wskazano w piśmie zarządcy z 18 lipca 2014 r. dokumentacja techniczno-budowlana była dopiero pozyskiwania co potwierdza fakt, że E. W. (1)pospiesznie przystąpił do działań mających na celu legalizację inwestycji. Wobec braku udzielenia przez organ administracji stosownego pozwolenia pismem z dnia 11 lipca 2014 r. A. J. (1)zawiadomiła Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego we W.o popełnieniu samowoli budowlanej polegającej na wykonaniu robót budowlanych bez wymaganej decyzji o pozwolenia na budowę. Pismem z dnia 29 sierpnia 2014 r. (...)we W.poinformował A. J. (1)o wszczęciu postępowania administracyjnego w sprawie samowolnej przebudowy lokalu nr (...)w budynku położonym przy ul. (...)we W.(znak sprawy (...)). Powyższa sprawa jest w toku. Poszukując dalej idącej ochrony prawnej powódka wystąpiła przeciwko E. W. (1)z pozwem o zaprzestanie naruszeń polegających na korzystaniu z dachu znajdującego się bezpośrednio nad mieszkaniem powódki. Powyższa sprawa jest w toku przy czym w niej właśnie sąd rejonowy prowadzący postępowanie przychylił się do wniosku powódki i udzielił jej zabezpieczania. Istotnym aspektem w przedmiotowej sprawie jest fakt, że E. W. (1)jest członkiem zarządu pozwanej wspólnoty i ze względu na pełnioną funkcję stara się przeforsować koncepcję adaptacji dachu budynku na taras. Ważne jest i to, że wszelkie pisma powódki są E. W. (1)przez firmę (...)bezpośrednio przekazywane. Dotychczasowa wymiana pism między A. J. (1), a pozwaną wspólnotą jest tego dobitnym potwierdzeniem. Dotychczasowe działania strony pozwanej daleko wykraczają poza pełnioną przez E. W. (1)funkcję, której istota sprowadza się do działania w interesie i na rzecz wszystkich mieszkańców przedmiotowej nieruchomości, nie zaś tylko swoim, E. W. (1)działając za pomocą trzyosobowego zarządu oraz firmy zarządzającej forsuje swoją koncepcję, która nie służy wspólnocie jako ogółowi mieszkańców, lecz w założeniu zwiększa użyteczność i atrakcyjność wyłącznie jego mieszkania, kosztem lokalu powódki. Pomysł E. W. (1)dotyczący przekształcenia dachu w taras narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, albowiem inwestycja ta w sposób istotny stanowi odejście od pierwotnej koncepcji architektonicznej, zaakceptowanej przez nabywających lokale w przedmiotowym budynku. Logicznym postulatem powódki jest to aby pierwotnie zaprojektowany dach pozostał dachem, nie zaś miejscem spotkań, rozmów czy imprez okolicznościowych. Przedmiotowa inwestycja nie jest też w żaden sposób wymuszona przepisami techniczno-budowlanymi dotyczącymi np. wymogów przeciwpożarowych, czy też ułatwień dla osób niepełnosprawnych. Oceniając działania E. W. (1)bezspornie stwierdzić należy że nie ma dla niego znaczenia opinia powódki, a przecież to w relacji do jej mieszkania i to w odległości zaledwie kilkudziesięciu centymetrów zlokalizowany będzie przedmiotowy taras. Podkreśliła, że treść uchwały wykracza poza kognicję działań wspólnoty mieszkaniowej, dodatkowo atrakcyjność lokalu A. J. (1)po wykonaniu inwestycji ulegnie istotnemu ograniczeniu tym samym stwierdzić należy że taras będzie bezpośrednio ingerował w jej prawo własności chronione przez art. 140 k.c. Realizacja wizji sąsiada powódki istotnie wpłynie na spadek wartości mieszkania powódki. Wadliwość kwestionowanej uchwały przejawia się także tym, że problematyczna uchwała nie dotyczy tylko i wyłącznie części wspólnych nieruchomości, lecz ma bezpośrednie odniesienie do lokalu stanowiącego własność A. J. (1). Wskazanie, że inwestycja zamyka się jedynie obrębie części wspólnych stanowi spore nadużycie, nie chodzi bowiem tylko o podnoszone w złożonym już pozwie immisje pośrednie, ale także o ograniczenie zagospodarowania i korzystania z lokalu mieszkalnego stanowiącego własność powódki. Potwierdzeniem jest ugruntowane orzecznictwo sądów powszechnych - jak bowiem wynika z treści wyroku Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 31 stycznia 2013 r. (sygn. akt I ACa 1064/12) właściciele nie mogą w trybie przepisów ustawy z 1994 r. o własności lokali podejmować żadnych uchwał, które ingerowałyby w prawo odrębnej własności lokali. Działania wspólnoty wyrażane w formie uchwał powinny respektować układ przestrzenny ustalony pierwotnie w zrealizowanym projekcie budowlanym. Oczywiste jest bowiem to, że decyzja dotycząca zakupu danego mieszkania jest motywowana usytuowaniem lokalu mieszkalnego względem innych lokali. Nadto oczywistym jest, że wartość oraz atrakcyjność zamieszkiwania na różnych kondygnacjach jest odmienna, cena mieszkań na parterze jest inna niż lokali na poddaszu. Jakość zamieszkiwania również różni się w zależności od tego gdzie dane mieszkanie jest położone zatem zakłócenie relacji przestrzennych, co może trwale zaistnieć w niniejszej sprawie, bezspornie narusza interesy powódki która decydując się na zakup mieszkania dokonała tego z pełnym rozeznaniem, wiedzą i wolą jego zakupu. Na marginesie wspomnieć należy, że naruszenie zasady określnej w art. 140 k.c. może być uzasadnione słusznym interesem społecznym, jednak w niniejszej sprawie z taką sytuacją nie mamy do czynienia ponieważ inwestycja leży tylko i wyłącznie w interesie E. W. (1), gwałcąc zasadę prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz naruszając interes powódki. Powyższe prowadzi do wniosku, że przedmiotowa inwestycja, jak również skarżona uchwała, w rzeczywistości stanowi wyraz i emanację interesów jednego z członków wspólnoty, a nie wspólnoty, a zatem uchwała nie odpowiada obowiązującym przepisom prawa i winna zostać uchylona. Powódka podkreśliła, że zgodnie z zasadą wynikającą z art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali tj. zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, która stanowi podstawowe kryterium legalności działań uchwałodawczych wspólnoty mieszkaniowe - w ocenie powódki zasada ta nie może być zachowana jeżeli na skutek kwestionowanej przez nią uchwały następuje spadek atrakcyjności i wartości mieszkania stanowiącego jej własność kosztem przysporzenia na rzecz sąsiada. Gdy chodzi o zarzut niezgodności z przepisami prawa powódka wskazała, że treść aktu wspólnotowego narusza art. 5 k.c. W zakresie niezgodności z prawem istotne znaczenie mają kwestie proceduralne – właściciel lokalu może bowiem kwestionować prawidłowość trybu podjęcia uchwały gdyż niezgodność uchwały z prawem może wynikać nie tylko z jej treści, ale także ze sposobu jej podjęcia. Tego rodzaju zarzuty mogą uzasadniać uchylenie uchwały wtedy gdy sposób podjęcia mógł mieć wpływ na treść uchwały. Zarzuty naruszenia przepisów proceduralnych przejawiają się w przedmiotowej sprawie tym, że głosowanie odbywało się częściowo w formie głosów zbieranych pocztą elektroniczną, czego potwierdzeniem jest pismo zarządcy z 27 sierpnia 2014 r. - brak jest pewności, że wolą właścicieli była akceptacja uchwały. Naruszenie przepisów proceduralnych wynika także z faktu, że w mieszkaniach stanowiących przedmiot współwłasności głos oddawał tylko jeden ze współwłaścicieli. Ponadto zauważalny był brak precyzji w treści tytułu uchwały - wskazane było bowiem jedynie enigmatycznie o częściach wspólnych nieruchomości nie zaś o konkretnym miejscu zlokalizowanym na budynku (dachu). Z uwagi na podjęcie przedmiotowej uchwały jedynie niewielką wielkością głosów (50,93 %) uzasadnione wydaje się twierdzenie, że na skutek braku ważności części głosów za uchwałą nie głosowała większość uprawnionych. Na koniec powódka podkreśliła, że żądanie pozwu uzasadnione jest i tym, że udział A. J. (1)w procedurze głosowania był iluzoryczny, nikt ze wspólnoty nie opiniował inwestycji p w szczególności dlatego, że zarząd realizował wyłącznie wolę jednego z członków wspólnoty i członka zarządu. Z tych względów żądanie pozwu uznać należy za zasadne.

W odpowiedzi na pozew strona pozwana wniosła o oddalenie powództwa oraz o zasądzenie na jej rzecz kosztów zastępstwa procesowego wedle norm przepisanych.

W uzasadnieniu wskazała, że zasadą jest możliwość czerpania przez wspólnotę mieszkaniową pożytków z nieruchomości wspólnej i to zarówno od poszczególnych właścicieli lokali, jak i osób trzecich. Dokonywanie zmiany przeznaczenia części nieruchomości wspólnej na indywidualne cele inwestora będącego członkiem wspólnoty lub osoby trzeciej jest powszechnie akceptowalnym sposobem czerpania korzyści cywilnoprawnych przez wspólnoty. Do najczęściej spotykanych zalicza się przeprowadzanie adaptacji powierzchni strychowych, części klatek schodowych, części elewacji na cele reklamowe lub właśnie dachu na cele mieszkalne lub związane z wynajmem nieruchomości. W tej sytuacji zarzut realizacji w drodze powyższej uchwały indywidualnych „fanaberii" inwestora - E. W. (1) - w postaci adaptacji części dachu na cele mieszkaniowe całkowicie odbiega od realiów gospodarowania majątkiem wspólnym wspólnot mieszkaniowych i już z tego powodu jest oczywiście chybiony. Powyższe potwierdza orzecznictwo sądów powszechnych. Skoro bowiem ustawodawca oraz orzecznictwo dopuszczają co do zasady dokonanie zmiany przeznaczenia części nieruchomości wspólnej na mocy uchwały właścicieli lokali skorzystanie z powyższej podstawy prawnej przez wspólnotę nie może stanowić samoistnej podstawy zarzutu z przepisu art. 25 ust. 1 ustawy sformułowanego przez powódkę. Dla uzasadnienia powyższego zarzutu powódka ograniczyła się do wskazania na oczywiste konsekwencje realizacji uchwały w postaci odejścia od pierwotnej koncepcji architektonicznej dachu i zmiany jego przeznaczenia. Jest to naturalny skutek podjęcia przez właścicieli decyzji o zmianie przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, w przeciwnym wypadku uchwała nie musiałaby zostać w ogóle podjęta, a inwestor mógłby realizować roboty bez pytania wspólnoty o zgodę. Jedynym zarzutem, dla wykazania że uchwała naruszy zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, jest dla powódki ocena że "dach ma pozostać dachem". Nie jest to w żadnym razie prawidłowo i wyczerpująco sformułowany zarzut naruszenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. W tym celu bowiem powódka musiałaby wykazać jaki negatywny wpływ dla wspólnoty miałaby realizacja uchwały czego powódka nie czyni nie odnosząc się w ogóle do treści uchwały w tym zakresie. Jeśli natomiast przedmiotowy zarzut ogranicza się jedynie do prezentacji własnych przekonań powódki to w istocie stanowi jedynie uzasadnienie dla dalej formułowanego zarzutu o naruszeniu interesu powódki. W kwestii istnienia powiązań pomiędzy E. W. (1) - jako członkiem zarządu pozwanej wspólnoty - z pozwaną wspólnotą oraz firmą zarządzającą wskazała na brak sprecyzowania w jaki sposób owe powiązania miałyby wpływać na podjęcie skarżonej uchwały bądź na jej treść. Poza przedmiotem niniejszej sprawy powinna pozostać ocena działania E. W. (1) jako członka zarządu i jednocześnie adresata uchwały, a powódka może taką ocenę formułować w innych postępowaniach które zainicjowała. W niniejszym postępowaniu pozwaną jest przecież wspólnota mieszkaniowa, a zatem powódka winna ograniczyć się do zarzutów istotnych dla przedmiotu postępowania z przepisu art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali. Podobnie należy ocenić przytaczany przez powódkę stan faktyczny poprzedzający podjęcie uchwały przez wspólnotę na tle relacji powódki z E. W. (1). W niniejszym postępowaniu relacja ta nie ma żadnego znaczenia, a to wobec braku wykazania jaki owy wpływ miałby być, powódka nawet nie stara się wykazać że taki wpływ miałby zaistnieć poza prezentowaniem własnej niechęci i rozgoryczenia wobec E. W. (1). Powyższe prowadzi do wniosku, że zarzut uznać należy za całkowicie chybiony. Skarżona uchwała, zdaniem strony pozwanej, nie tylko nie narusza prawa odrębnej własności lokalu powódki, ale co więcej nie ma na to prawo żadnego wpływu. Za całkowicie niedorzeczne należy uznać twierdzenie że istnienie tarasu - części dachu płaskiego zaadoptowanego przez najemcę - miałoby wpływać na wartość i atrakcyjność lokalu powódki. Powódka posiada przecież prawo własności lokalu w budynku wielomieszkaniowym w którym na każdej kondygnacji znajduje się kilkanaście balkonów/tarasów stanowiących pomieszczenia pomocnicze do praw odrębnych własności lokali. Lokal powódki znajduje się w przestrzeni zabudowanej innymi lokalami, posiadającymi balkony, nadto nie jest położony na najwyższej kondygnacji co oznacza, że nad lokalem powódki zawsze będzie znajdował się inny lokal z przydzielonym do niego balkonem. Okoliczność, że właściciel tego lokalu (E. W. (1)) zyska prawo korzystania w charakterze tarasu także z części dachu płaskiego w niczym nie narusza dotychczasowych praw właścicielskich powódki. Nie ogranicza powódce widoku jej lokalu, ani nie przeszkadza w korzystaniu z niego. Biorąc pod uwagę, że ta część dachu płaskiego miałaby pozostać według powódki "dachem", a zatem służyć jedynie zadaszeniu nieruchomości, odprowadzania opadów itp. oraz biorąc pod uwagę że nie służyła także powódce do jej wyłącznego korzystania niezrozumiałym jest zarzut o braku możliwości obecnego zagospodarowania lokalu z uwagi na znajdowanie się nad tym lokalem tarasu. Powódka wydaje się mylić zarzut z przepisu art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali (naruszenie interesu indywidualnego właściciela lokalu) z trwającym sporem z E. W. (1) w przedmiocie zaniechania naruszeń jej prawa własności. Okoliczność czy E. W. (1) dopuścił się wobec powódki immisji w postaci naruszenia jej prawa własności w wyniku hałaśliwego zachowania lub przenikania dymu tytoniowego jest przedmiotem innego postępowania. Podkreśliła, że pozwana wspólnota wyraziła zgodę na oddanie części dachu do korzystania jedynie w takim zakresie w jakim określają to powszechnie przyjęte zasady współżycia sąsiedzkiego we wspólnocie mieszkaniowej i nie dając w treści uchwały żadnego przyzwolenia właścicielowi lokalu nr (...) na postępowanie niezgodne z prawem. Przeciwnie, w treści uchwały znajdują się wyraźne postanowienia regulujące sposób korzystania przez najemcę z adaptowanej części nieruchomości wspólnej oraz nakazujące stosowanie przez niego zasad prawa sąsiedzkiego. Jedynie w przypadku gdyby uprawniony na mocy uchwały naruszał porządek domowy lub czynił korzystanie z lokali innych właścicieli uciążliwym stronie pozwanej służyłoby prawo do rozwiązania umowy najmu. Powyższe nie może jednak prowadzić do uznania wadliwości zaskarżonej uchwały. Powódce wydaje się nie odpowiadać jedynie osoba najemcy lokalu sąsiedniego. Z ostrożności, na wypadek dalszego podtrzymywania przez powódkę powyższego zarzutu, wskazała że przy założeniu zgodnego z porządkiem domowym zachowania najemcy uchwała nie może spowodować dla powódki żadnych negatywnych skutków, zwłaszcza w postaci nadmiernego hałasu czynionego przez użytkownika dachu. Sporna część dachu oddzielona jest od lokalu powódki 30centymetrowym żelbetowym stropodachem, pokrytym warstwą papy, tłumiącym wszelkie dźwięki, zwłaszcza powstałe w wyniku chodzenia. Wszelkie hałasy i stukania które powódka odczuwała w przeszłości związane były z remontem elewacji budynku oraz prowadzeniem prac kominiarskich, nie zaś z użytkowaniem przez niego tarasu. Pozwana zarzuciła brak udowodnienia przez powódkę twierdzenia o rzekomym spadku wartości rynkowej jej lokalu. Zeznania świadka B. J. oraz powódki są całkowicie nieprzydatne do wykazania tej okoliczności którą mógłby ewentualnie wykazać rzeczoznawca majątkowy w opinii sądowej. Zgodnie z poglądami doktryny jako uchwałę naruszającą interes właściciela lokalu można traktować uchwałę mającą na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty tj. uchwałę prowadzącą do uzyskania przez określonych członków lub grupę członków korzyści kosztem innego członka lub członków. Sąd badając zasadność podjętej uchwały powinien wziąć pod uwagę jej celowość, rzetelność i gospodarność - wszystkie z trzech w/w przesłanek zostały spełnione. Powódka zapomina, że w treści samej uchwały przewidziano odpłatność z tytułu korzystania z dachu przez najemcę co samo w sobie wyklucza zarzut niegospodarności po stronie wspólnoty. Gdy chodzi o zarzut niezgodności skarżonej uchwały z prawem strona pozwana podkreśliła że powódka powołuje się na przepis regulujący sposób podejmowania uchwał we wspólnocie, oddanie części nieruchomości w najem lub dzierżawę stanowi dopuszczalny przepisami prawa sposób gospodarowania przez wspólnotę mieszkaniową tą nieruchomością przysparzający jej pożytki służące w ostateczności wszystkim właścicielom lokali. Jak stanowi przepis art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. Zarzut nadużycia prawa podmiotowego jest we wskazanych okolicznościach nietrafny. Nadto powódka powołała się na przepis art. 5 k.c. całkowicie sprzecznie z jego treścią albowiem założeniem tego przepisu jest działanie w oparciu o istniejącą podstawę prawną i jedynie wykonywanie danego prawa nie może zasługiwać na ochronę. Powoływanie przepisu art. 5 k.c. w celu wykazania "niezgodności z przepisami prawa" kwestionowanej uchwały wspólnoty mieszkaniowej jest oczywiście błędne. W kwestii wadliwości proceduralnych strona pozwana wskazała, że powódka takich okoliczności – które miałyby wpływ na treść uchwały - nie wykazała. Zbieranie głosów w drodze elektronicznej jest powszechnie akceptowane w orzecznictwie sądowym jako dopuszczalny sposób głosowania a to z uwagi na brak określenia w przepisach ustawy o własności lokali w sposób wyłączny w jaki sposób to zbieranie głosów miałoby wyglądać. Niezasadny jest także zarzut w przedmiocie głosowania jedynie przez jednego współwłaściciela lokalu. W myśl uchwały Sądu Najwyższego z dnia 12 grudnia 2012 r., sygn. akt III CZP 82/12, prawo głosu wynikające z udziału w nieruchomości wspólnej związanego z odrębną własnością lokalu przysługuje niepodzielnie współwłaścicielom lokalu – oznacza to, że możliwe jest oddanie jednego głosu przez wszystkich współwłaścicieli danego lokalu, co z kolei przemawia za przyjęciem, że uzyskanie podpisów pod uchwałą przez wszystkich współwłaścicieli lokalu nie jest konieczne, albowiem wystarczającym jest złożenie podpisu jedynie przez jednego z nich, działającego w ramach przedstawicielstwa ustawowego za pozostałych właścicieli lokalu. Co więcej niemożliwym jest oddanie przez poszczególnych współwłaścicieli lokali głosów wzajemnie wykluczających się jednocześnie, gdyż nie jest rolą wspólnoty mieszkaniowej rozstrzyganie wątpliwości odnośnie treści złożonego oświadczenia woli przez właściciela "zbiorowego". Wobec braku skonkretyzowania przez powódkę, których współwłaścicieli lokali dotyczy powyższy zarzut strona pozwana nie jest w stanie odnieść się merytorycznie do zarzutu powódki. Strona pozwana nie zgodziła się z zarzutem dotyczącym enigmatycznego tytułu uchwały jakoby miał on jakiekolwiek znaczenie dla jej podjęcia. Powódka podnosząc powyższy zarzut prezentuje tezę, że właściciele lokali oddawali głos jedynie po zapoznaniu się z tytułem uchwały, a nie jej treścią w której było wskazane jakiej części nieruchomości dotyczy. Takie insynuacje poddające w wątpliwość dostateczne rozeznanie głosujących właścicieli stanowią jedynie przypuszczenia niepoparte jakimikolwiek konkretnymi dowodami. Strona pozwana podkreśliła, że większość zarzutów powódki wskazuje na jej osobisty konflikt z przyszłym najemcą nieruchomości E. W. (1) i nie może stanowić skutecznej podstawy do kwestionowania podjętej uchwały, twierdzenia powódki wobec bezzasadności zarzutów o których mowa wyżej koncentrują się na przedstawieniu naruszenia jej własnych interesów jednakże jedynie w odniesieniu do zachowań inwestora będących przedmiotem innego postępowania. Na koniec wskazała, że powódka zdaje się zapominać o tym, że dla skutecznego podjęcia uchwały wystarczające jest uzyskanie przewyżki głosów „za” i wówczas głosowanie może zostać przerwane. Z tych wszystkich względów żądanie pozwu winno zostać oddalone.

W piśmie procesowym z dnia 13 lipca 2015 r. powódka wskazała, że analiza dołączonych do pisma strony pozwanej dokumentów dotyczących głosowania nad uchwałą prowadzi do wniosku, że uchwała nie została przegłosowana wymaganą większością 50% głosów bowiem za uchwałą głosowało 49,82% głosów. Nawet przy uwzględnieniu osób które zmieniły swój głos (co zdaniem powódki uczyniły w sposób nieprawidłowy) głosy „za” były niewystarczające do podjęcia uchwały. Wskazała, że osoby liczące głosy nieprawidłowo zaliczyły głosy M. S., M. K. i E. i M. J. do głosów „za” podczas gdy głosy raz oddane „przeciw” nie mogą być następnie zmienione na głosy „za”. Podkreśliła, że cywinloprawny charakter uchwał nie pozwala na odwoływanie oświadczeń gdyż nie przewiduje tego obowiązujące prawo. W odmiennym wypadku należałoby wyprowadzić błędny i niedopuszczalny wniosek że samowolna i jednostronna zmiana oświadczenia wyrażona w formie pisemnej może być traktowana jako rzekoma zmiana zdania - to tak jakby złożyć oświadczenia wobec drugiej osoby, a po chwili oświadczyć że się je cofa, cofnięcie wyłącznie swojego oświadczenia woli (w postaci oddanego „za” uchwałą głosu) musi być uznane za bezskuteczne w szczególności w sytuacji gdy dana osoba nie złożyła jednocześnie oświadczenia o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia woli.

Na rozprawie w dniu 17 lipca 2015 r. powódka sformułowała alternatywne żądanie domagając się ustalenia nieistnienia uchwały numer (...).

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Umową z dnia 22 kwietnia 2008 r. A. J. (1) nabyła od (...) Sp. z o.o. z siedzibą W. prawo własności lokalu mieszkalnego położonego we W. przy ul. (...) o powierzchni 52,3 mkw wraz z przynależnymi do lokalu balkonami - o powierzchni 3,87 mkw i 3,54 mkw, usytuowanych po przeciwnych stronach mieszkania, służących do wyłącznego użytku właściciela lokalu. Lokal powódki znajduje się na III kondygnacji budynku (II piętro), nad lokalem powódki, w przeważającej jego części, znajduje się plaski dach. Aktualnie w lokalu wraz z powódką zamieszkuje jej mąż B. J.. Jedną z głównych przyczyn zakupu przedmiotowego lokalu było jego usytuowanie mianowicie położenie na ostatniej kondygnacji budynku, nad lokalem powódki, w przeważającej części, znajdować miał się – wedle projektu budowlanego – płaski dach.

Dowód: umowa sprzedaży z dnia 22 kwietnia 2008 r. k. 23-29, zeznania św. B. J. e-protokół z dnia 10 czerwca 2015 r. od 00:59:39 do 01:19:18 k. 226, przesłuchanie powód ki A. J. (1) e-protokół z dnia 17 lipca 2015 r. od 00:19:28 do 01:10:47 k. 302

Uchwałą numer (...) wspólnota mieszkaniowa nieruchomości przy ul. (...), ul. (...)we W.wyraziła zgodę na zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej stanowiącej część dachu płaskiego znajdującego się bezpośrednio w sąsiedztwie lokalu przy ul. (...)poprzez przeprowadzenie prac adaptacyjnych i oddanie do wyłącznego korzystania na podstawie umowy najmu tej części nieruchomości, wyrażono zgodę na wykonanie prac adaptacyjnych w zakresie wyżej opisanej części nieruchomości, w § 2 udzielono właścicielowi lokalu przy ul. (...) E. W. (1)pełnomocnictwa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w zakresie określonym uchwałą, ustalono miesięczny czynsz za wynajem części nieruchomości w wysokości 115 zł brutto miesięcznie. Powyższe głosowanie odbyło się w trybie indywidualnego zbierania głosów przy czym część głosów oddano w formie elektronicznej, część głosów oddano w formie pisemnej (w postaci kart do głosowania) pozyskanych przez członków zarządu zbierających głosy. Za uchwałą oddano 50,93% głosów, taką większość głosów uzyskano w październiku 2014 r. Kilkoro spośród członków wspólnoty pierwotnie oddało głos „za”, w trakcie trwania głosowania zmienili zdanie oddając ostatecznie głos „przeciw” uchwale. W przypadku kilku lokali w imieniu właściciela bądź właścicieli lokali głosował pełnomocnik legitymując się stosownym pełnomocnictwem. W dacie głosowania nad uchwałą numer (...) właścicielem lokalu przy ul. (...)była A. J. (2), aktualnie właścicielami lokalu są D.i R. S.. Pismem z dnia 21 października 2014 r. zarządca nieruchomości (...) Sp. z o.o.Sp. k. poinformował A. J. (1)o treści uchwały numer (...). Powyższą przesyłkę powódka odebrała w dniu 24 października 2014 r. Pomysłodawcą przedmiotowej uchwały był E. W. (1), który zlecił – jako członek zarządu pozwanej wspólnoty – zarządcy nieruchomości przygotowanie treści uchwały.

Dowód: uchwała numer (...) z dnia 15 lipca 2014 r. k. 19, pismo zarządcy nieruchomości wspólnej wraz z potwierdzeniem odbioru k. 20-22, dokumentacja dotycząca głosowania k. 102-166, wyniki głosowania k. 167-172, 240-298, zeznania św. E. K.e-protokół z dnia 10 czerwca 2015 r. od 00:12:25 do 00:59:39 k. 226, zeznania św. B. J.e-protokół z dnia 10 czerwca 2015 r. od 00:59:39 do 01:19:18 k. 226, przesłuchanie powód ki A. J. (1)e-protokół z dnia 17 lipca 2015 r. od 00:19:28 do 01:10:47 k. 302, przesłuchanie w charakterze strony pozwanej J. K. (1)e-protokół z dnia 17 lipca 2015 r. od 01:10:47 do 01:46:35 k. 302, przesłuchanie w charterze strony pozwanej E. W. (1)e-protokół z dnia 31 lipca 2015 r. od 00:11:31 do 01:09:03 k. 305

Jeszcze przed podjęciem skarżonej uchwały, na wiosnę 2014 r., uwagę powódki zwróciły odgłosy dochodzące z dachu budynku. Powódka już wówczas nawiązała kontakt z jednym z członków zarządu wspólnoty J. K. (2). W okresie od marca 2014 r. do czerwca 2014 r. na dachu budynku trwały prace budowlane, w maju 2014 r. E. W. (1), nie posiadając stosownych pozwoleń administracyjnych, wybił otwór w ścianie nośnej budynku prowadzący z mieszkania E. W. (1)na dach budynku znajdujący się bezpośrednio nad lokalem powódki. w czerwcu 2014 r. powódka ponownie skontaktowała się z członkiem zarządu wspólnoty domagając się wyjaśnień w sprawie trwających na dachu prac budowlanych. Pismem z dnia 2 lipca 2014 r. zwróciła się do zarządcy o podjęcie działań mających na celu wstrzymanie prac budowlanych prowadzonych na dachu budynku przy ul. (...). Pismem z dnia 18 lipca 2015 r. zarządca nieruchomości poinformował powódkę, iż prace powadzone są w oparciu o uchwałę numer (...), a z informacji uzyskanych od inwestora wynika że stosowna dokumentacja oraz wymagane zgody są w trakcie ich pozyskiwania, zarządca wskazał też że hałas i odgłosy są prawdopodobnie wynikiem prac remontowych prowadzonych na górnej kondygnacji lokalu E. W. (1), jak również mogą to być odgłosy związane z konserwacją elementów drewnianych elewacji na terenie całej nieruchomości. Kolejnym pismem z dnia 27 sierpnia 2014 r. zarządca poinformował powódkę, iż głosowanie nad uchwałą numer (...) trwa.

Dowód: pisma zarządcy z dnia 27 sierpnia 2014 r. i z dnia 18 lipca 2014 r. k. 11-12 pismo powódki z dnia 2 lipca 2014 r. k. 15, płyta DVD k. 16, zeznania św. B. J. e-protokół z dnia 10 czerwca 2015 r. od 00:59:39 do 01:19:18 k. 226, przesłuchanie powód ki A. J. (1) e-protokół z dnia 17 lipca 2015 r. od 00:19:28 do 01:10:47 k. 302

W związku z planowaną zmianą przeznaczenia części wspólnej nieruchomości i chęcią zagospodarowania dachu znajdującego się nad lokalem powódki na taras E. W. (1)zlecił sporządzenie oceny stanu technicznego budynku – w sporządzonej w lipcu 2014 r. opinii mgr K. S.wskazał, że projektowana adaptacja dachu płaskiego przeprowadzona zgodnie z wytycznymi zawartymi w projekcie budowlanym nie wpłynie negatywnie na konstrukcję budynku. W związku z pozytywną oceną techniczną inwestor E. W. (1)zlecił sporządzenie projektu budowlanego planowanej adaptacji – całość dokumentacji wraz z wnioskiem o pozwolenie na budowę inwestor złożył w Urzędzie Miasta - Wydziale Architektury i Budownictwa w październiku 2014 r. Decyzją z dnia 17 grudnia 2104 r. Prezydent W.zatwierdził projekt budowany i udzielił E. W. (1)pozwolenia na wykonanie robót budowalnych polegających na przebudowie dachu płaskiego budynku mieszkalnego wielorodzinnego na taras wraz z przebudową lokalu mieszkalnego numer (...)w budynku przy ul. (...). W związku z postanowieniem tut. Sądu z dnia 16 grudnia 2014 r. o udzieleniu zabezpieczenia roszczenia poprzez wstrzymanie wykonania zaskarżonej uchwały numer (...) Prezydent W.decyzją z dnia 8 kwietnia 2015 r. wstrzymał wykonanie decyzji w przedmiocie pozwolenia na budowę z dnia 17 grudnia 2014 r.

Dowód: ocena techniczna budynku z lipca 2014 r wraz z dokumentacją fotograficzną k. 173-175, projekt budowlany 176-193, postanowienie Prezydenta W. z dnia 8 kwietnia 2105 r. k. 230, zeznania św. B. J. e-protokół z dnia 10 czerwca 2015 r. od 00:59:39 do 01:19:18 k. 226, przesłuchanie powód ki A. J. (1) e-protokół z dnia 17 lipca 2015 r. od 00:19:28 do 01:10:47 k. 302

Niezależnie od toczącego się postępowania w przedmiocie pozwolenia na budowę powódka zawiadomiła o prowadzonych pracach Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego we W. który pismem z dnia 29 sierpnia 2014 r. Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego we W. zawiadomił o wszczęciu z urzędu postępowania administracyjnego w przedmiocie przebudowy lokalu nr (...) w budynku przy ul. (...) we W..

Dowód: zawiadomienie o wszczęciu postępowania z dnia 29 sierpnia 2014 r. k. 10

Powódka pismem z dnia 27 maja 2015 r. zwróciła się do zarządcy nieruchomości (...) Sp. z o.o. Sp. k. składając propozycję wynajęcia nieruchomości wspólnej stanowiącej płaską część dachu znajdującego nad lokalem mieszkalnym numer (...) w budynku przy ul. (...) oferując czynsz w kwocie 116 zł miesięcznie. Na złożoną ofertę nie uzyskała odwiedzi.

Dowód: oferta z dnia 27 maja 2015 r. k. 231-232

W związku z podjętymi przez E. W. (1) pracami remontowymi pomiędzy powódką, a inwestorem wywiązał się konflikt, E. W. (1) kilkukrotnie usiłował nawiązać z powódką kontakt e-mailowy. A. J. (1), poza zaskarżeniem uchwały wyrażającej zgodę na zmianę przeznaczenia części nieruchomości, zainicjowała postępowanie sądowe przeciwko E. W. (1) o zaniechanie naruszeń domagając się udzielenia jej zabezpieczenia poprzez zakazanie E. W. (1) przebywania na dachu, znajdującego się bezpośrednio nad lokalem mieszkalnym nr (...) położonym przy ul. (...) oraz zakazanie pozwanemu umożliwiania osobom postronnym wejścia na teren dachu do czasu prawomocnego zakończenia postępowania w sprawie. Sąd Rejonowy dla Wrocławia-Krzyków we Wrocławiu postanowieniem z dnia 2 października 2014 r. (sygn. akt VI C 2096/14) orzekł zgodnie z wnioskiem i udzielił powódce zabezpieczenia Sąd Okręgowy we Wrocławiu postanowieniem z dnia 15 kwietnia 2015 r. oddalił zażalenie (sygn. akt II Cz 96/15).

Dowód: postanowienie Sądu Rejonowego dla Wrocławia-Krzyków we Wrocławiu z dnia 2 października 2014 r. k. 17-18, postanowienie Sądu Okręgowego we Wrocławiu z dnia 15 kwietnia 2015 r. k. 233-234, korespondencja mailowa powódki i E. W. (1) k. 235-237

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo, w zakresie żądania uchylenia uchwały, zasługiwało na uwzględnienie w konsekwencji czego Sąd uchylił w całości uchwałę numer (...) właścicieli lokali tworzących Wspólnotę Mieszkaniową nieruchomości położonej przy ul. (...), ul. (...)we W.w przedmiocie wyrażenia zgody na zmianę przeznaczenia oraz oddanie w najem części nieruchomości wspólnej.

Stan faktyczny w sprawie Sąd ustalił przede wszystkim w oparciu o dowody z dokumentów, a to zawiadomienie Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego we W.z dnia 29 sierpnia 2014 r. o wszczęciu postępowania w sprawie przebudowy lokalu przy ul. (...)we W., korespondencji pełnomocnika powódki z zarządcą nieruchomości wspólnej, kopii postanowienia Sądu Rejonowego dla Wrocławia-Krzyków we Wrocławiu z dnia 2 października 2014 r. i postanowienia Sadu Okręgowego we Wrocławiu z dnia 15 kwietnia 2015 r., umowę sprzedaży z dnia 21 kwietnia 2008 r., uchwały numer (...) wraz z dokumentacją z głosowania, dokumentacji technicznej inwestycji planowanej przez E. W. (1)w postaci adaptacji dachu, fotografii dachu, projektu budowlanego, postanowienie Prezydenta W.z dnia 8 kwietnia 2015 r., oferty wynajęcia części nieruchomości wspólnej z dnia 27 maja 2015 r. złożonej przez powódkę, materiału video przedstawiającego dach nad lokalem powódki i prowadzone tam prace adaptacyjne, a nadto w oparciu o wiarygodne zeznania świadków E. K., B. J., przesłuchania powódki A. J. (1)i w charakterze strony pozwanej członków zarządu J. K. (1)i E. W. (1).

Na wstępie zaznaczyć należy, że pierwotnie powódka domagała się uchylenia uchwały numer (...) w sprawie wyrażenia zgody na zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej wskazując, że uchwała jest po pierwsze sprzeczna z prawem, a po drugie że narusza interesy powódki. Na rozprawie w dniu 17 lipca 2015 r. powódka zmodyfikowała żądanie pozwu domagając się, alternatywnie, ustalenia nieistnienia uchwały. Powodem modyfikacji żądania, jak wskazała, była analiza dokumentów dołączonych do pisma strony pozwanej i ustalenie że właściciele lokalu przy ul. (...) D.i R. S.nie głosowali nad uchwałą numer (...), głos oddała A. J. (2), wedle oświadczenia strony pozwanej poprzednia właścicielka lokalu. Konsekwencją powyższego było przyjęcie, że skoro głos oddała osoba niebędąca właścicielem lokalu i posiadająca udziały 1,170 oraz przy przyjęciu, że za uchwałą głosowało 50,93% głosów zasadnym jest przyjęcie, że pozwana wspólnota nie osiągnęła wymaganego przepisami qourum, a w konsekwencji że zaskarżona uchwała nie istnieje.

Odnosząc się w pierwszej kolejności do zarzutu nieistnienia uchwały to wskazać należy, że Sąd uznał ten argument za chybiony. Jakkolwiek, co należy podkreślić, w sprawie istniały wątpliwości dotyczące właściciela lokalu przy ul. (...)i tego czy głos w przedmiocie uchwały numer (...) oddał w rzeczywistości uprawniony do głosowania to ostatecznie Sąd uznał, że uchwała została przegłosowana w sposób prawidłowy, zgodny z przepisami ustawy o własności lokali oraz że za uchwałą głosowało ponad 50% udziałów, a tym samym że brak było podstaw do ustalenia nieistnienia uchwały. Podkreślić należy, że z dokumentacji zgromadzonej w aktach sprawy, w tym dokumentacji dotyczącej głosowania nad uchwałą numer (...), wynika że aktualnie właścicielami lokalu przy ul. (...)są D.i R. S., jednocześnie z dokumentów tych wynika że głos nad uchwałą oddała poprzednia właścicielka lokalu A. J. (2). Poza wyraźnym oświadczeniem strony pozwanej brak jest innych dokumentów potwierdzających fakt, że w dacie głosowania nad uchwala A. J. (2)była uprawniona do głosowania nad skarżoną uchwałą. Biorąc jednak pod uwagę całokształt materiału dowodowego zgromadzonego w aktach, w tym dokumentację pochodzącą z głosowania, a ponadto kategoryczne oświadczenie strony pozwanej, Sąd nie znalazł podstaw do kwestionowania tej okoliczności i uznał, że w dacie głosowania nad uchwałą numer (...) właścicielem lokalu przy ul. (...)była A. J. (2)oraz, że glos oddany nad uchwałą oddano w sposób prawidłowy. Konsekwencją takich ustaleń było przyjęcie, że podczas głosowania uchwały numer (...) pozwana wspólnota osiągnęła qourum wymagane przez przepisy ustawy o własności lokali wobec czego brak było podstaw do ustalenia nieistnienia uchwały.

Poza powyższym zarzutem powódka sformułowała również zarzut dotyczący błędnego zaliczania głosów zmienionych przez poszczególnych członków wspólnoty – jak bowiem wynika z materiału dowodowego, okoliczność ta zresztą nie była przez strony postępowania kwestionowana, w kilku przypadkach zdarzyło się, że niektórzy z członków wspólnoty pierwotnie głosowali „przeciw” uchwale, a następnie – w trakcie trwania głosowania – zmienili swój głos. Powódka utrzymywała, że takie postępowanie było nieskuteczne, osoby liczące głosy winny uwzględniać pierwszy z oddanych głosów, ewentualnie osoby takie – w przypadku zmiany stanowiska - winny złożyć oświadczenia o uchyleniu się od skutków prawnych złożonego pierwotnie oświadczenia (wady oświadczenia woli). Z tak postawionym twierdzeniem nie sposób się jednak zgodzić. Sąd stoi bowiem na stanowisku, że w takim przypadku – zmiany zdania w trakcie trwającego głosowania – członkowie wspólnoty mogą bez żadnych konsekwencji i bez konieczności zachowania wymogu dotyczącego wad oświadczenia woli – zmienić zdanie i zagłosować odmiennie niż pierwotnie, a zarządca nieruchomości winien, przy liczeniu głosów, uwzględnić głos oddany w późniejszym terminie.

Abstrahując od powyższych okoliczności, w tym braku podstaw do ustalenia nieistnienia uchwały, Sąd uznał – w oparciu o całokształt materiału dowodowego zgromadzonego w aktach – że w sprawie zaistniały przesłanki z art. 25 ustawy o własności lokali warunkujące jej uchylenie. Zgodnie z w/w przepisem właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo, o którym mowa w ust. 1, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów (ust. 1a).

Zauważyć w pierwszej kolejności należy, że materiał dowodowy zgromadzony w aktach, w tym w szczególności dołączone do akt postanowienie Prezydenta W.z dnia 8 kwietnia 2015 r w przedmiocie wstrzymania wykonania decyzji z dnia 17 grudnia 2014 r. w przedmiocie pozwolenia na budowę, dokumenty w postaci oceny stanu technicznego planowanej adaptacji budynku z lipca 2014 r., projekt budowalny, treść dołączonej do akt płyty DVD, pisma powódki z dnia 4 lipca 2014 r. oraz wiarygodne twierdzenia A. J. (1)uzasadniały przyjęcie, że w dacie podejmowania uchwały numer (...) inwestor E. W. (1)nie posiadał stosownych zezwoleń na prowadzenie jakichkolwiek robót budowlanych na dachu budynku, w szczególności na wybicie otworu w ścianie nośnej budynku prowadzącego z lokalu inwestora na dach budynku. Istotnie, na co zwracała wielokrotnie uwagę powódka, budzi wątpliwości zbieżność czasowa działań podjętych przez powódkę i zainteresowania się sprawą prowadzonych na dachu budynku prac budowlanych, a także podjętymi przez inwestora działaniami zmierzającymi do legalizacji budowlanego przedsięwzięcia. W tym zakresie Sąd uznał, że prawdą jest iż działania mające na celu legalizację rozpoczętych robót budowanych były wyłącznie wynikiem zainteresowania się przedmiotową sprawą przez powódkę, a projekt uchwały i procedura głosowania nad uchwałą numer (...) były podjęte w konsekwencji wystosowanego przez powódkę pisma datowanego na dzień 4 lipca 2014 r. Podobnie rzecz się ma gdy chodzi o uzyskanie przez inwestora stosownego pozwolenia na budowę, działania w tym zakresie bowiem inwestor podjął dopiero w sierpniu 2014 r., właściwy wniosek wraz ze wszystkimi niezbędnymi dokumentami E. W. (1)złożył w październiku 2014 r., decyzja legalizująca samowolę budowlaną pochodzi z grudnia 2014 r. W tych okolicznościach zasadnym jest wniosek, że prace powadzone przez E. W. (1)przed decyzją z dnia 17 grudnia 2014 r., jak i przed datą złożenia wniosku były nielegalne i klasyfikować należy je jako samowolę budowlaną. Wprawdzie przepisy ustawy Prawo budowlane przewidują właściwą procedurę legalizującą prace prowadzone przez inwestora bez właściwej decyzji administracyjnej, sam jednak fakt że taką procedurę ustawodawca przewidział nie może uzasadniać przekonania że prowadzenie prac budowlanych bez stosownych pozwoleń jest legalne i zgodne z prawem. Co więcej takich robót nie mogła również legalizować uchwała wspólnoty mieszkaniowej zezwalająca na zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej i na prowadzenie robót budowlanych. W tych okolicznościach już sama ta okoliczność – prowadzenie prac budowlanych bez właściwej decyzji administracyjnej -– uzasadniała przyjęcie, że skarżona uchwała narusza przepisy ustawy Prawo budowlane i jako niezgodna z przepisami prawa podlegać musiała uchyleniu.

Poza powyższym za uchyleniem skarżonej uchwały przemawiało, w ocenie Sądu, i to że uchwała ta narusza interes członka wspólnoty A. J. (1). Na wstępie zaznaczyć należy, że w tego rodzaju sprawach głównym zadaniem Sądu jest rozważenie który z interesów - interes wspólnoty mieszkaniowej jako podmiotu prawa czy indywidulany interes członka wspólnoty – podlegać winien ochronie i czyj interes dana uchwała narusza. W przedmiotowej sprawie, na co zresztą uwagę zwracała powódka, istotne pozostaje że A. J. (1)podejmując decyzję o zakupie lokalu mieszkalnego decydowała się pewnymi względami, jednym z istotniejszych argumentów jaki przemawiał za zakupem tej nieruchomości było usytuowanie tegoż lokalu, przed zakupem lokalu powódka zapoznała się z projektem budowanym, ładem przestrzennym budynku i usytuowaniem pozostałych lokali względem lokalu jaki planowała zakupić, A. J. (1)upewniła się że nad jej lokalem – w przeważającej części – znajduje się płaski, niezagospodarowany dach. W projekcie budowlanym brak było informacji o tym, że dach może być w przyszłości przeznaczony na zagospodarowanie w charakterze tarasu, do wyłącznego korzystania przez właściciela lokalu przy ul. (...). Zatem decyzję o zakupie lokalu powódka podjęła po zapoznaniu się z całością dokumentacji dotyczącej prowadzonej inwestycji i ustaleniem jak usytuowane będą pozostałe lokale mieszkalne względem lokalu powódki. Powódka kierowała się i tym, że nad jej lokalem nie będzie zlokalizowany żaden lokal mieszkalny, gospodarczy, ani usługowy. Wskazać w tym miejscu należy, że zasady doświadczenia życiowego wskazują, że potencjalni nabywcy przed podjęciem decyzji o zakupie lokalu mieszkalnego kierują się różnymi względami, dla jednych ważna jest kondygnacja na jakiej lokal się znajduje, położenie budynku, dzielnica, usytuowanie lokalu względem określonej strony świata, a dla powódki istotne było usytuowanie lokalu względem pozostałych lokali mieszkalnych i uniknięcie posiadania sąsiadów „nad głową” – ten element miał, jak podkreśliła, zasadnicze znaczenie dla podjęcia decyzji o zakupie. W zasadzie, na co pierwotnie uwagę zwracała powódka, nieistotne dla oceny prawidłowości zaskarżonej uchwały było ustalenie czy lokal powódki straciłby czy też nie na wartości po zakończeniu robót planowanych przez inwestora E. W. (1). Niewątpliwym jednak pozostaje, w świetle przytoczonych wyżej okoliczności, że realizacja skarżonej uchwały naruszałaby interes A. J. (1). Co więcej w przedmiotowej sprawie trudno dopatrzyć się jakiegokolwiek interesu po stronie wspólnoty który skarżona uchwała miałaby chronić. Zważyć bowiem należy, że co do zasady przepisy ustawy o własności lokali przewidują możliwość zmiany przeznaczenia części nieruchomości wspólnej i adaptacji jej na inne cele niż pierwotnie zakładano, w niniejszej sprawie dach usytuowany bezpośrednio nad lokalem powódki, po jego zaadoptowaniu na taras, miał zostać wynajęty jednemu z członków wspólnoty i jednocześnie członkowi zarządu E. W. (1)za kwotę 115 zł miesięcznie. Trudno w świetle powyższego doszukać się interesu wspólnoty jaki przedmiotowa uchwała miałaby chronić i profitów jakie pozwanej wspólnocie miałaby dawać - pozwana wspólnota jest dużą wspólnotą mieszkaniową, w jej skład wchodzi kilkadziesiąt lokali mieszkalnych, ewentualny dochód uzyskany z wynajęcia części wspólnej nieruchomości o której mowa w uchwale (...) w zasadzie nie miałby dla wspólnoty żadnego znaczenia (w sensie gospodarczym), nie miałby też znaczenia dla kosztów jakie wspólnota ponosi w związku z zarządem nieruchomością wspólną. Skoro zatem realizacja skarżonej uchwały nie miałaby dla pozwanej wspólnoty żadnego znaczenia, a interes A. J. (1)niewątpliwie poprzez jej realizację zostałby naruszony zasadnym było ustalenie, że uchwała numer (...) narusza wyłącznie indywidualny interes członka wspólnoty. Na marginesie dodać trzeba, że analiza materiału dowodowego sprowadza się w istocie rzeczy do ustalenia że podjęcie uchwały i jej realizacja miały na celu wyłącznie realizację interesu członka zarządu E. W. (2). W tych okolicznościach, ważąc interesy zainteresowanych w sprawie podmiotów, Sąd stanął na stanowisku że skarżona uchwała narusza wyłącznie słuszny interes A. J. (1)i uchylił w całości uchwałę numer (...) w przedmiocie zezwolenia na zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej.

W oparciu o art. 98 § 1 k.p.c. zgodnie z którym strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi, na jego żądanie, koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony (koszty procesu) oraz mając na względzie wynik postępowania Sąd zasądził od strony pozwanej na rzecz powódki kwotę 397 zł tytułem zwrotu kosztów procesu na które składa się opłata sądowa od pozwu, koszty zastępstwa procesowego oraz opłata skarbowa od pełnomocnictwa.