Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 7 października 2015 r.

Sąd Okręgowy w Sieradzu I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący: SSO Przemysław Majkowski

Protokolant : sekr. Joanna Wołczyńska – Kalus

po rozpoznaniu w dniu 5 października 2015 r. w Sieradzu

na rozprawie

sprawy z powództwa E. G. i D. G.

przeciwko Skarbowi Państwa – Szefowi (...) Zarządu (...) w B.

o odszkodowanie

1.  zasądza od pozwanego Skarbu Państwa – Szefa (...) Zarządu (...) w B. solidarnie na rzecz powodów E. G. i D. G. kwotę 85.833,00 (osiemdziesiąt pięć tysięcy osiemset trzydzieści trzy 00/100 ) zł z ustawowymi odsetkami od dnia 11 czerwca 2012 r. do dnia zapłaty,

2.  w pozostałym zakresie powództwo oddala,

3.  zasądza od pozwanego Skarbu Państwa – Szefa (...) Zarządu (...) w B. solidarnie na rzecz powodów E. G. i D. G. kwotę 2.897,00 (dwa tysiące osiemset dziewięćdziesiąt siedem 00/100 ) zł tytułem zwrotu kosztów procesu,

4.  nie obciąża powodów E. G. i D. G. pozostałymi kosztami procesu,

5.  nakazuje pobrać od pozwanego Skarbu Państwa – Szefa (...) Zarządu (...) w B. na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Sieradzu kwotę 7.284,00 ( siedem tysięcy dwieście osiemdziesiąt cztery 00/100) zł tytułem zwrotu części wydatków w sprawie poniesionych tymczasowo przez Skarb Państwa.

Sygn. akt I C 99/12

UZASADNIENIE

W pozwie skierowanym do tutejszego Sądu w dniu 12 kwietnia 2012 roku (data wpływu) pełnomocnik D. i E. G. wniósł o zasądzenie solidarnie na rzecz powodów od Skarbu Państwa reprezentowanego przez Szefa (...) Zarządu (...) w B. kwoty 29.200 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia doręczenia pozwu pozwanemu do dnia zapłaty tytułem odszkodowania za ograniczenie sposobu korzystania i zmniejszenie wartości należących do powodów nieruchomości znajdujących się na terenie obszaru ograniczonego użytkowania wprowadzonego uchwałą Sejmiku Województwa (...) z dnia 09 lutego 2010 roku nr (...). Pełnomocnik zażądał także od Skarbu Państwa reprezentowanego przez Szefa (...) Zarządu (...) w B. kwoty 72.700 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia doręczenia pozwu pozwanemu do dnia zapłaty tytułem odszkodowania w wysokości wartości prac koniecznych do wykonania pełnej rewitalizacji akustycznej budynku mieszkalnego położonego na terenie działki nr (...) położonej w miejscowości C., gmina B., powiat (...), zgodnie z wymogami uchwały Sejmiku Województwa (...) z dnia 09 lutego 2010 roku nr (...). W tym samym pozwie pełnomocnik wniósł również o zasądzenie od Skarbu Państwa reprezentowanego przez Szefa (...) Zarządu (...) w B. na rzecz powoda H. O. kwoty 34.000 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia doręczenia pozwu pozwanemu do dnia zapłaty tytułem odszkodowania za ograniczenie sposobu korzystania i zmniejszenie wartości należących do powoda nieruchomości znajdujących się na terenie obszaru ograniczonego użytkowania wprowadzonego uchwałą Sejmiku Województwa (...) z dnia 09 lutego 2010 roku nr (...). Pełnomocnik zażądał także od Skarbu Państwa reprezentowanego przez Szefa (...) Zarządu (...) w B. kwoty 42.000 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia doręczenia pozwu pozwanemu do dnia zapłaty tytułem odszkodowania w wysokości wartości prac koniecznych do wykonania pełnej rewitalizacji akustycznej budynku mieszkalnego położonego na terenie wyżej wymienionej nieruchomości, zgodnie z wymogami uchwały Sejmiku Województwa (...) z dnia 09 lutego 2010 roku nr (...), (pozew – k. 3-14).

Postanowieniem z dnia 15 maja 2012 roku Sąd Okręgowy w Sieradzu wyłączył do odrębnego rozpoznania sprawę powoda H. O. przeciwko Skarbowi Państwa- (...) Zarządowi (...) w B. o odszkodowanie, (orzeczenie k. 148).

W odpowiedzi na pozew, strona pozwana – Skarb Państwa reprezentowany przez Szefa (...) Zarządu (...) w B. zastępowany przez Prokuratorię Generalna Skarbu Państwa wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie od powoda na rzecz Skarbu Państwa- Prokuratorii Generalnej Skarbu Państwa kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych, (odpowiedź na pozew – k. 156-160).

Pismem z dnia 04 sierpnia 2015 r. (data wpływu) pełnomocnik powoda oświadczył, że precyzuje roszczenie w ten sposób że wniósł o zasądzenie od pozwanego Skarbu Państwa reprezentowanego przez Szefa (...) Zarządu (...) w B. solidarnie na rzecz powodów D. i E. G.:

–

kwoty 50.000 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia złożenia pozwu do dnia zapłaty, tytułem odszkodowania za ograniczenie sposobu korzystania i zmniejszenie wartości należących do powodów nieruchomości znajdujących się na terenie obszaru ograniczonego użytkowania wprowadzonego uchwała Sejmiku Województwa (...) z dnia 9 lutego 2010 r., a to nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, oznaczonej nr ewidencyjnym 110, położonej w miejscowości C., gmina B., powiat (...), dla której działki prowadzona jest księga wieczysta o nr KW (...) przez Sąd Rejonowy w Łasku V Wydział Ksiąg Wieczystych,

–

kwoty 51.900 złotych wraz z ustawowymi odsetkami od dnia złożenia pozwu do dnia zapłaty tytułem odszkodowania w wysokości wartości prac koniecznych do wykonania pełnej rewitalizacji akustycznej budynku mieszkalnego położonego na terenie działki o nr (...) położonej w miejscowości C., gmina B., powiat (...), zgodnie z wymogami uchwały Sejmiku Województwa (...) z dnia 9 lutego 2010 r.,

–

o zasądzenie od pozwanego solidarnie na rzecz powodów kosztów procesu w tym kosztów zastępstwa adwokackiego wg norm przepisanych, wraz z opłatą od pełnomocnictwa (pismo procesowe pełnomocnika powoda k. 381-381v)

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

Powodowie D. i E. G. są właścicielami nieruchomości położonej miejscowości C. powiat (...), gmina B., województwo (...), składającej się z działki o nr ewidencyjnym 110 oznaczonej jako jednostka rejestrowa G.264 o powierzchni 1,11 ha dla której Sąd Rejonowy w Łasku V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o nr KW (...).,

(okoliczność niesporna).

W dziale I księgi wieczystej obejmującym spis praw związanych z nieruchomością brak żadnych wpisów. W dziale III księgi wieczystej przeznaczonym na wpisy ograniczeń w rozporządzeniu prawem oraz wpisów praw i roszczeń z wyjątkiem hipotek również nie zawiera żadnych wpisów. Z kolei w dziale IV księgi wieczystej dotyczącym hipotek widnieją wpisy dotyczące obciążeń:

–

hipoteka umowna zwykła w kwocie 50 000 zł na rzecz (...) SA Oddział (...) w Ł., zabezpieczająca kredyt mieszkaniowy „Własny kąt” hipoteczny, oprocentowany wg zmiennej stopy procentowej, która w dniu zawarcia umowy wynosiła 8,58 % w stosunku rocznym, udzielony E. i D. małż. G. na dokończenie budowy domu jednorodzinnego na zasadach i warunkach szczegółowo określonych w oświadczeniu banku z dnia 22.11.2004 r.,

–

hipoteka umowna kaucyjna do kwoty 13 000 na rzecz (...) SA Oddział (...) w Ł., zabezpieczająca odsetki od ww kredytu.

Nieruchomość powodów znajduję się w miejscowości C., która usytuowana jest w północno- zachodniej części gminy B., w środkowej części powiatu (...). Nieruchomość ta znajduje się w połowie drogi między B.a Ł., przy drodze asfaltowej prowadzącej w kierunku miejscowości P.(gmina S.), łączącej drogę (...)z drogą wojewódzką nr (...) Ł.-W.. Działka posiada niezbyt korzystne cechy przestrzenne wąski i wydłużony kształt zbliżony do prostokąta o wymiarach 20 m x 550m. Zabudowa występuje w jej południowej części, natomiast pozostały obszar jest użytkowany rolniczo. W rejonie zabudowań teren jest uzbrojony w energię elektryczną, wodociąg i kanalizację, z przyłączami do nieruchomości. W obrębie zabudowy posesja jest ogrodzona siatką stalową na słupkach z rur stalowych, natomiast w dalszej części działka jest nieogrodzona. Podjazd do garażu został utwardzony kostką betonową ażurową. Wolną od zabudowy przestrzeń w pobliżu budynku porasta trawnik z nasadzeniami w postaci drzew i krzewów ozdobnych zróżnicowanych gatunkowo. Istniejący na działce budynek mieszkalny jednorodzinny jest to obiekt parterowy niepodpiwniczony z poddaszem użytkowym, zrealizowany na podstawie pozwolenia na budowę nr (...)z dnia 15.12.1999 r. Pod względem technicznym budynek przygotowany do eksploatacji. Formalnie zakończenie robót nie zostało zgłoszone właściwemu organowi nadzoru budowlanego.

Fundamenty budynku są żelbetowe monolityczne. Ściany zewnętrzne są 3- warstwowe murowane z pustaków keramzytowych 25 cm, wewnątrz wartswa izolacyjna ze styropianu 7 cm, licowane cegłą ceramiczną pełną 12 cm, ściany działowe z pustaków i cegły ceramicznej. Strop jest żelbetowy, gęsto żebrowy T.. Dach o konstrukcji drewnianej, pokryty papą termozgrzewalną, izolowany wełną mineralną 14 cm. Stopnie schodów są drewniane wsparte na konstrukcji metalowej. Podstawowe parametry budynku wskazują, że powierzchnia użytkowa wynosi 172,51 m2 w tym powierzchnia podstawowa 143,58 m2, zaś powierzchnia pomocnicza 28,93 m2. Powierzchnia zabudowy to 134,80 m2. Elementy wykończeniowe budynku stanowią okładziny ścienne w postaci- elewacji nietynkowanych: tynki wewnętrzne gładkie i gładzie gipsowe malowane farbami renowacyjnymi zmywalnymi, w pomieszczeniach sanitarnych oraz w kuchni pomiędzy zabudową glazura. Na posadzki i podłogi składają się panele podłogowe (...), terakota, gres, w kotłowni i w garażu wylewki betonowe. Stolarka okienna i drzwiowa to okna PCV, połaciowe drewniane, drzwi wejściowe z blachy aluminiowej emaliowanej, wrota garażowe uchylne o konstrukcji stalowej pokryte blachą trapezową, drzwi do kotłowni drewniane. Orynnowanie wykonane jest z (...). Dom wyposażony jest w instalacje elektryczną, wodno-kanalizacyjną, centralne ogrzewanie (w tym podłogowe) i ciepłą wodę użytkową z instalacji zasilanej ekogroszkiem wraz z uzupełniającym systemem kominkowym. Budynek posiada instalację wentylacyjną grawitacyjną.

(dowód: opinia biegłego K. N. – k. 210, 296-302, 325-373).

Gmina B.nie posiada aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego, co wynika z art. 87 ust. 3 ustawy z 27 marca 2993 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz. U. z 2012 r. poz. 647 z późn. zm.), na podstawie którego obowiązujące w dniu wejścia w życie ustawy miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego uchwalone przed dniem 1 stycznia 1995 r. wygasły w dniu 31 grudnia 2003 r. Aktualnie obowiązuje studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy przyjęte uchwałą Rady Gminy w B.nr V/38/07 z 15 lutego 2007 r. Dotyczy to również obszaru, na którym usytuowana jest przedmiotowa nieruchomość, gdyż obowiązujący uprzednio na tym terenie plan zagospodarowania przestrzennego wprowadzony został przed wymienionym wyżej terminem. Aktualnie opracowane jest studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy przyjęte uchwałą Rady Gminy w B.nr (...)z dnia 15.02.2007 r. Pomimo, że studium nie jest źródłem prawa miejscowego, z uwagi na brak planu dla obszaru usytuowania nieruchomości informacje w nim zawarte zostały przyjęte jako źródło danych dotyczących zagospodarowania przestrzennego terenu, gdyż przy sporządzeniu planu ustalenia zawarte w studium są wiążące dla organów gminy. Z informacji w nim zawartych wynika, że nieruchomość usytuowana jest na różnych obszarach:

⚫

w pasie przy drodze, na głębokość 75 m od drogi, przeznaczona jest pod zabudowę mieszkaniową z towarzyszącymi usługami nieuciążliwymi (w tym usługi publiczne) oraz zabudowę letniskową i zabudowę zagrodową oznaczone symbolem - Mr,

⚫

pozostała część działki-grunty rolne oznaczone symbolem R. w tym na głębokość ok. 300-450 m grunty rolne klasy III

Brak planu zagospodarowania przestrzennego może mieć istotne znaczenie w przypadku ewentualnych zamierzeń inwestycyjnych, ponieważ w świetle art. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ustalenie przeznaczenia terenu oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Natomiast w przypadku braku planu może to nastąpić w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Wymóg uwzględnienia studium wynika również z art. 154 ust. 2 i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w świetle którego w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenia nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Natomiast w przypadku braku studium lub decyzji, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości,

(dowód: opinia biegłego K. N. – k. 210, 296-302, 325-373).

W dniu 09 lutego 2010 roku Sejmik Województwa (...) podjął uchwałę Nr LI/1469/10 w sprawie utworzenia obszaru ograniczonego użytkowania lotniska Ł. (Dz. U. Woj. (...) Nr 2010.88.689 z 29 marca 2010 roku). Przedmiotowa uchwała weszła w życie 13 kwietnia 2010 roku. Na jej podstawie obszar ograniczonego użytkowania został podzielony na dwa podobszary oznaczone symbolami A (podobszar, którego granicę wewnętrzną wyznacza granica terenu lotniska, zewnętrzną natomiast wyznacza izolinia równoważnego poziomu dźwięku A dla pory nocy - przydział czasu od godz. 22.00 do 6.00 - wyrażonego wskaźnikiem hałasu L AeqN = 50 dB) i podobszar B (granicę wewnętrzną wyznacza izolinia równoważnego poziomu dźwięku A dla pory nocy, wyrażonego wskaźnikiem hałasu L AeqN = 50 dB, zewnętrzną granicę podobszaru B wyznacza izolinia równoważnego poziomu dźwięku A dla pory nocy, wyrażonego wskaźnikiem hałasu L AeqN = 45 dB).

Uchwała Sejmiku Województwa (...) Nr (...) ogranicza właścicieli działek położonych w obszarze ograniczonego użytkowania w ten sposób, że nie mogą oni skutecznie dochodzić zaniechania emisji hałasu przez lotnisko. Ponadto w obszarze ograniczonego użytkowania wprowadzono następujące ograniczenia w zakresie przeznaczenia terenu:

1.  w podobszarze A:

a)  zakaz przeznaczania terenu pod zabudowę mieszkaniową jedno- i wielorodzinną, zagrodową i zamieszkania zbiorowego oraz mieszkaniowo-usługową, z zastrzeżeniem paragrafu 10,

b)  zakaz tworzenia terenów rekreacyjno-wypoczynkowych,

c)  zakaz tworzenia stref ochronnych „ A " uzdrowisk,

d)  zakaz przeznaczania terenu pod budowę: szpitali, domów opieki społecznej, obiektów związanych ze stałym lub czasowym pobytem dzieci i młodzieży,

1.  w podobszarze B:

a)  zakaz tworzenia stref ochronnych „A " uzdrowisk,

b)  zakaz przeznaczania terenu pod budowę: szpitali, domów opieki społecznej, obiektów związanych ze stałym łub czasowym pobytem dzieci i młodzieży, działających w porze nocy.

Nadto w obszarze ograniczonego użytkowania wprowadzono następujące ograniczenia w zakresie sposobu korzystania z terenu:

1.  w podobszarze A:

a)  zakaz budowy budynków jedno- i wielorodzinnych oraz zamieszkania zbiorowego, zagrodowego, mieszkaniowo - usługowego, szpitali, domów opieki społecznej, a także obiektów związanych ze stałym lub czasowym pobytem dzieci i młodzieży, z zastrzeżeniem paragrafu 10,

b)  zakaz zmiany sposobu użytkowania obiektów budowlanych w całości łub części na budynki mieszkalne jedno- i wielorodzinne, zamieszkania zbiorowego, mieszkaniowo - usługowego oraz na zabudowę zagrodową i na szpitale, domy opieki społecznej oraz obiekty związane ze stałym łub czasowym pobytem dzieci i młodzieży, z zastrzeżeniem paragrafu 10,

1.  w podobszarze B:

a)  zakaz budowy szpitali, domów opieki społecznej, obiektów związanych ze stałym lub czasowym pobytem dzieci i młodzieży, działających w porze nocy,

b)  zakaz zmiany sposobu użytkowania obiektów budowlanych w całości lub części na szpitale, domy opieki społecznej oraz obiekty związane ze stałym lub czasowym pobytem dzieci i młodzieży, działających w porze nocy.

W podobszarze A dopuszczono zmianę sposobu użytkowania budynków w całości łub w części na cele mieszkaniowe oraz budowę nowych budynków mieszkalnych jednorodzinnych jako towarzyszących innym funkcjom, na warunkach określonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku planu miejscowego, na warunkach określonych w decyzji o warunkach zabudowy. Nieruchomość powodów znajduję się w całości w podobszarze A

(dowód: opinia biegłego K. N. – k. 210, 296-302, 325-373).

Wartość rynkowa nieruchomości powodów została określona przy zastosowaniu metody porównawczej polegającej na porównaniu parami. Dla potrzeb charakterystyki rynku nieruchomości wykorzystano wyniki badania i analizy transakcji rynkowych oraz cen kształtujących się na rynku lokalnym, obejmującym powiat (...) i sąsiednie. Kryterium doboru stanowiło uwarunkowanie porównywalnością cech poszczególnych nieruchomości. Utrata wartości nieruchomości powodów została określona prze biegłego rzeczoznawcę na łączną kwotę 34.840 zł (351,900 zł x 9,9%= 34 840 zł). Wskaźnik utraty wartości dla podobszaru A biegły określił bowiem na 9,9%,

(dowód: opinia biegłego K. N. – k. 210, 296-302, 325-373).

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie powołanych wyżej dowodów. Za wiarygodne Sąd uznał zeznania powoda D. G.. Jego relacja jest logiczna, spontaniczna, wyczerpująca, zgodna z rzeczowym materiałem dowodowym zgromadzonym w sprawie.

Sąd uznał wszystkie wyżej wymienione dokumenty za wiarygodne, przede wszystkim dokumenty urzędowe, za które należy uznać przedłożone przez stronę powodową decyzje administracyjne o warunkach zabudowy. Zostały sporządzone w odpowiedniej formie przez uprawnione do tego organy i w ramach ich kompetencji, odpowiadając tym samym dyspozycji art. 244 § 1 k.p.c. Zgodnie z treścią art. 244 § 1 k.p.c., dokumenty urzędowe, sporządzone w przepisanej formie przez powołane do tego organy władzy publicznej i inne organy państwowe w zakresie ich działania, stanowią dowód tego, co zostało w nich urzędowo zaświadczone. Dokumenty prywatne, a za takie uznać należy korespondencję wymienioną przez strony przed zawiśnięciem miedzy nimi sporu, zostały również uznane za wiarygodne. W postępowaniu cywilnym dokument prywatny stanowi dowód tego, że osoba, która go podpisała, złożyła oświadczenie zawarte w dokumencie - art. 245 k.p.c. Autentyczność dokumentów prywatnych i urzędowych oraz prawdziwość treści dokumentów urzędowych nie była kwestionowana przez żadną ze stron w oparciu o treść art. 232 k.p.c. w zw. z art. 252 k.p.c. i art. 253 k.p.c. Także Sąd nie znalazł podstaw do tego, aby uczynić to z urzędu. Tym samym okazały się one przydatne w sprawie, stając się podstawą powyższych ustaleń faktycznych. Okoliczność, że żadna ze stron nie kwestionowała treści kserokopii dokumentów znajdujących się w aktach sprawy pozwoliła na potraktowanie tych kopii jako dowodów pośrednich istnienia dokumentów o treści im odpowiadającej.

Ustalenia faktyczne w sprawie Sąd oparł także na opinii biegłego sądowego K. N.w zakresie, w jakim biegły oszacował spadek wartości nieruchomości powodów, uzupełnionej opiniami pisemnymi złożonymi przez biegłego. W ocenie sądu opinia sporządzona została w sposób jasny, rzeczowy i przejrzysty. Biegły wskazał, na czym oparł się wydając opinię, z jakich korzystał źródeł i jaką posłużył się metodologią. W sposób zrozumiały przedstawił wnioski opinii oraz w jaki sposób do nich doszedł, jak również przekonująco i wyczerpująco odniósł się do zastrzeżeń zgłoszonych przez strony. Sąd nie miał też wątpliwości co do tego, że biegły posiada kompetencje i doświadczenie potrzebne do wydania opinii w sprawie. Podkreślić należy, że biegły sądowy K. N.sporządzał opinie w zbliżonych rodzajowo sprawach dotyczących obniżenia wartości nieruchomości w związku z utworzeniem strefy ograniczonego użytkowania dla lotniska w Ł.(które nie były kwestionowane przez sądy obydwu instancji), co pozwala uznać, że posiada on doświadczenie i wiedzę w przedmiocie objętym zakresem opinii w niniejszej sprawie.

Z przyczyn powyżej przedstawionych opinię biegłego sądowego K. N.w zakresie szacującym spadek wartości nieruchomości należało uznać za w pełni wiarygodną i przydatną, zaś treść zastrzeżenia strony pozwanej do opinii biegłego nie podważyły skutecznie wniosków i metodologii przyjętej przez biegłego. W konsekwencji to właśnie opinia biegłego K. N.stanowiła podstawę do dokonania w sprawie ustaleń istotnych z punktu widzenia jej rozstrzygnięcia. Zwrócić należy przy tym uwagę, że biegły sądowy w sposób rzeczowy i przekonujący odniósł się do zarzutów strony pozwanej w opinii pisemnej uzupełniającej złożonej w dniu 23 lutego 2015 r. (data wpływu) oraz w kolejnej opinii uzupełniającej złożonej w dniu 06 lipca 2015 r. Biegły wyczerpująco wyjaśnił, dlaczego nie można uznać ich za zasadne. Biegły wyjaśnił w szczególności, a sąd te wyjaśnienia w pełni podziela, jakie okoliczności legły u podstaw dokonania opisanego w opinii doboru nieruchomości do przeprowadzenia analizy porównawczej. Wskazał z jakiej literatury fachowej korzystał przy sporządzaniu opinii. Biegły uzasadnił również przyjętą metodologię obliczeń. Wyjaśnił, z jakich przyczyn przyjęta przez niego metoda jest prawidłowa i prowadzi do uzyskania adekwatnych wyników. W ocenie sądu sposób przygotowania opinii odpowiada prawu, w szczególności jest zgodny z wymogami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109). Biegły K. N.wydając opinię dysponował wiedzą z zakresu obrotu nieruchomościami, reakcji lokalnego rynku na wprowadzenie strefy ograniczonego użytkowania, jak również posiłkował się wyliczeniami i opracowaniami odnośnie spadku wartości nieruchomości usytuowanych w pobliżu lotniska.

Podsumowując wskazać należy, że w ocenie sądu opinia biegłego K. N.w zakresie szacującym spadek wartości nieruchomości powodów została sporządzona w sposób prawidłowy, z zachowaniem wszelkich zasad szacowania nieruchomości. W konsekwencji nie można jej postawić zarzutu, że nie jest przydatna dla poczynienia ustaleń faktycznych w rozpoznawanej sprawie. Opinia ta została opracowana przez osobę posiadającą kwalifikacje i wiedzę ze wskazanej wyżej dziedziny, specjalistę o wieloletnim doświadczeniu na polu praktyki i teorii. Stąd też jej istotny walor pomocniczy przy rozstrzyganiu niniejszej sprawy. Przydatność wymienionej opinii wynika również z tego, że odpowiada ona postawionej tezie dowodowej, a autor tej opinii jako osoba obca do stron niewątpliwie nie jest zainteresowany treścią rozstrzygnięcia, jakie zapadnie w niniejszej sprawie. Patrząc przez pryzmat pozostałego materiału dowodowego, uznanego za wiarygodny i spójny, znajdującego się w aktach sprawy, nie sposób kwestionować wywodów powyższej opinii, jej spójności i fachowości. Sąd nie znalazł ponadto żadnych podstaw, aby opinię tę zakwestionować z urzędu.

Z tych też wszystkich względów Sąd oparł się na opinii biegłego K. N.. W zakresie utraty wartości rynkowej biegły ten oparł się nie tylko na analizie transakcji rynkowych, przy czym należy zauważyć, iż takowe nie występowały w bezpośrednim sąsiedztwie lotniska w odniesieniu do nieruchomości zbudowanych po 12 kwietnia 2010 r. Biegły zwrócił uwagę, iż trend w zakresie spadku wartości rozpoczął się wraz z powstaniem lotniska w Ł., tj. w roku 1957, a niski popyt wynika z uciążliwości związanej z immisją hałasu oraz ograniczeniem możliwości inwestycyjnych. Uchwała sejmiku sankcjonuje występujący, lecz dotychczas nieuregulowany stan uciążliwości. opinia K. N.została bardzo szczegółowo uzasadniona i zawiera gruntowną analizę rynku, nie tylko w aspekcie czasowym, lecz również lokalizacyjnym.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Powództwo okazało się częściowo zasadne.

Stosownie do treści art. 129 ust. 2 ustawy Prawo ochrony środowiska z 27 kwietnia 2001 r. (Dz. U. z 2008 roku Nr 25, poz. 150 z późn. zm.), w związku z ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości jej właściciel może żądać odszkodowania za poniesioną szkodę. Szkoda obejmuje również zmniejszenie wartości nieruchomości. Przesłankami wynikającej z powyższej regulacji odpowiedzialności są: wejście w życie rozporządzenia lub aktu prawa miejscowego powodującego ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości, szkoda poniesiona przez właściciela nieruchomości, jej użytkownika wieczystego lub osobę, której przysługuje prawo rzeczowe do nieruchomości i związek przyczynowy między wprowadzonym ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości a szkodą. Z art. 129 ust. 2 p.o.ś. wynika, iż szkodą jest także zmniejszenie wartości nieruchomości, co koresponduje z pojęciem straty w rozumieniu art. 361 § 2 k.c., przez którą rozumie się, między innymi zmniejszenie aktywów.

Zastosowanie art. 129 ust. 2 p.o.ś. jako podstawy roszczenia odszkodowawczego właściciela nieruchomości z tytułu obniżenia jej wartości w związku z ograniczeniem sposobu korzystania z niej w następstwie ustanowienia obszaru ograniczonego użytkowania było przedmiotem obszernego orzecznictwa. W judykaturze funkcjonuje pogląd, w świetle którego, mówiąc o obszarze ograniczonego użytkowania trzeba dostrzegać z jednej strony związane z jego utworzeniem ograniczenia w zakresie sposobu korzystania z nieruchomości, z drugiej, natomiast przyczyny, które legły u podstaw utworzenia tego obszaru. Wspomniane ograniczenia są związane z nieruchomością położoną na obszarze ograniczonego użytkowania i dotyczą każdego jej właściciela. Dopóki bowiem będzie istniał obszar ograniczonego użytkowania, dopóty będą obowiązywały wprowadzone na jego terenie ograniczenia w zakresie przeznaczenia terenów, wymagań technicznych dotyczących budynków oraz sposobu korzystania z terenów. Obszar ograniczonego użytkowania ingeruje w prawo własności i w sferę wolności właściciela, wobec czego wyszczególnienie sytuacji, w których dojdzie do utworzenia go, jest wyczerpujące i wymaga uprzednio stwierdzenia, że zastosowanie najlepszych dostępnych metod i środków nie doprowadziło do utrzymania dopuszczalnych warunków środowiska. Konieczność utworzenia obszaru wynika z tego, iż jest to jedyny sposób uzyskania efektu w postaci ochrony zasobów środowiska, która uwzględnić powinna wyczerpanie dostępnych środków i zasadę proporcjonalności przewidzianą w art. 31 ust. 3 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej. Samo już zatem utworzenie obszaru ograniczonego użytkowania wskazuje na negatywne oddziaływanie lotniska na środowisko w stopniu wymagającym wprowadzenia ograniczeń w wykonywaniu prawa własności. Ograniczenia te musi respektować każdy właściciel nieruchomości (wyrok Sądu Najwyższego z 25 lutego 2009 r., II CSK 565/08, wyrok Sądu Najwyższego z 25 lutego 2009 r., II CSK 546/08, niepubl., lex 528219).

W niniejszej sprawie powodowie wskutek wprowadzenia obszaru ograniczonego użytkowania, obejmującego stanowiącą ich własność nieruchomość ponieśli szkodę polegającą na ograniczeniu w sposobie korzystania z niej, a w konsekwencji - zmniejszeniu jej wartości. Wskutek ustanowienia obszaru ograniczonego użytkowania uchwałą Sejmiku Województwa (...) Nr (...) (Dz. U. Woj. (...) Nr 2010.88.689 z 29 marca 2010 roku) w podobszarze A, na terenie którego usytuowana jest należąca do powodów nieruchomość, wprowadzono ograniczenia dotyczące w szczególności zakazu zabudowy i zmiany sposobu użytkowania, co powoduje degradację mieszkaniowej funkcji urbanistycznej. W związku z powyższym powstała po stronie powodów szkoda w postaci obniżenia wartości ich nieruchomości z powodu ograniczeń przewidzianych powołaną uchwałą, a nadto istnieje związek przyczynowy, o którym mowa w art. 361 § 1 k.c. Wskazać należy, że w związku z ustanowieniem obszaru ograniczonego użytkowania pozostaje nie tylko obniżenie wartości nieruchomości, będące następstwem ograniczeń przewidzianych bezpośrednio w treści uchwały o utworzeniu obszaru (zwłaszcza dotyczących ograniczeń zabudowy), lecz także obniżenie wartości nieruchomości wynikające z tego, że wskutek wejścia w życie rozporządzenia dochodzi do zawężenia granic własności (art. 140 k.c.
w zw. z art. 144 k.c.), i tym samym ścieśnienia wyłącznego władztwa właściciela względem nieruchomości położonej na obszarze ograniczonego użytkowania. Powodowie nie mogą skutecznie dochodzić zaniechania imisji hałasu przez lotnisko, w związku z czym doszło do zawężenia przysługujących im, wynikających z prawa własności, uprawnień związanych z podejmowaniem działań ochronnych wobec swojej własności. Do zakresu szkody podlegającej naprawieniu na podstawie art. 129 ust. 2 p.o.ś. należy więc obniżenie wartości nieruchomości wynikające z faktu, że jej właściciel będzie musiał znosić dopuszczalne na tym obszarze immisje np. hałas . (wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z 18 listopada 2010 r., I ACa 884/10, lex 756735).

Pokreślenia przy tym wymaga, że wbrew twierdzeniom pozwanego, w niniejszej sprawie, nie można oceniać zasadności dochodzonego przez powodów roszczenia odszkodowawczego przez pryzmat ograniczeń w sposobie dotychczasowego korzystania ze stanowiącej ich własność nieruchomości jako odnoszących się do gruntów o charakterze rolnym. Jak to zostało już wyżej wskazane, dla nieruchomości powodów brak jest planu zagospodarowania przestrzennego przy braku decyzji o warunkach zabudowy niejednokrotnie powstają wątpliwości odnośnie potencjalnej możliwości sposobu zagospodarowania nieruchomości. Nieruchomość powodów ma jednak częściowo charakter budowlany. Powodowie mogli zatem dokonać podziału nieruchomości i rozporządzać powstałymi działkami z uwzględnieniem takiego ich przeznaczenia. Z tych też względów ograniczenie w sposobie dotychczasowego korzystania z nieruchomości należy badać pod kątem utraty zdolności swobodnego wykorzystania nieruchomości na cele budownictwa i tylko w tej części podlega ocenie pod kątem spadku jej wartości.

Niewątpliwie zatem, wskutek uszczuplenia zakresu i sposobu dotychczasowego korzystania z nieruchomości oraz zmuszenia właścicieli do zmiany dotychczasowego jej przeznaczenia, co wynika z utworzenia obszaru ograniczonego użytkowania w obrębie którego usytuowana jest stanowiąca własność powodów nieruchomość, doznała ona szkody obejmującej obniżenie jej wartości.

Nieruchomość jest dobrem inwestycyjnym i o ile nie jest wyłączona spod obrotu podlega regułom rynkowym, a jej wartość jest weryfikowana przez wolny rynek, niezależnie od tego czy jej właściciel zamierza zbyć swoją własność, czy też nie poczynił w tym zakresie żadnych kroków (wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z 30 września 2009 r., I ACa 484/09, lex 756606, I Aca 772/09 z 17 czerwca 2010 r., lex 756717). W orzecznictwie przyjmuje się, iż obniżenie wartości nieruchomości generuje stratę niezależnie od tego, czy właściciel ją zbył, czy też nie zamierza podjąć w tym kierunku żadnych działań. Przesłanką roszczenia odszkodowawczego przewidzianego w art. 129 ust. 2 p.o.ś. nie jest bowiem jej zbycie. Odszkodowanie nie jest też ograniczone do rzeczywistej straty, gdyż obowiązuje zasada pełnej odpowiedzialności odszkodowawczej za wprowadzenie ograniczeń w korzystaniu z nieruchomości (wyrok Sądu Najwyższego z 25 lutego 2009 r., II CSK 546/08, niepubl., lex 503415).

Wartość należącej do powodów nieruchomości uległa obniżeniu również z uwagi na samo położenie w okolicach lotniska wojskowego w Ł. i na skutek hałasu związanego z jego funkcjonowaniem, niewątpliwie negatywnie postrzeganego przez potencjalnych nabywców nieruchomości. Zainteresowanie nabyciem nieruchomości w okolicach lotniska spadło, a potencjalni nabywcy mogą być skłonni do kupna nieruchomości położonych w obszarze ograniczonego użytkowania, ale za odpowiednio niższą cenę.

Wobec powyższego oraz mając na uwadze opinię biegłego rzeczoznawcy K. N., Sąd Okręgowy ustalił, że wartość rynkowa należącej do powodów nieruchomości uległa obniżeniu o kwotę 34.840 zł. W konsekwencji właśnie ta kwota podlegała zasądzeniu na rzecz powodów. Biegły sądowy K. N.wszechstronnie określił tendencje na rynku nieruchomości w strefie ograniczonego użytkowania, jak i poza nią, biorąc pod uwagę szereg okoliczności mających wpływ na ceny nieruchomości. Nie budził wątpliwości wpływ obszaru ograniczonego użytkowania lotniska w Ł.na wartość nieruchomości tam położonych, co spowodowało, iż ceny uzyskiwane za nieruchomości położone na obszarze ograniczonego użytkowania były niższe od cen podobnych nieruchomości położonych poza tym obszarem. Należy w tym miejscu wskazać, że utrata wartości nieruchomości powodów związana jest z położeniem nieruchomości w strefie obszaru ograniczonego użytkowania ustanowionego dla lotniska w Ł.i obejmuje uciążliwości związane z funkcjonowaniem lotniska, przede wszystkim w postaci hałasu. Nie miało znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy to, czy po utworzeniu obszaru normy hałasu w rzeczywistości są przekraczane, skoro skutek w postaci obawy przed ich przekroczeniem już wystąpił w świadomości społecznej, a to skutkowało spadkiem wartości nieruchomości. Opierając się na opinii biegłego sądowego K. N.Sąd stwierdził istnienie adekwatnego związku przyczynowego pomiędzy utworzeniem obszaru ograniczonego użytkowania a zmianami cen, w tym spadkiem wartości rynkowej nieruchomości powodów. Zdaniem Sądu sama świadomość ponadnormatywnych immisji (hałasu), wynikająca z samego faktu wprowadzenia obszaru ograniczonego użytkowania, niewątpliwie ujemnie wpływa na atrakcyjność nieruchomości, a dodatkowo usankcjonowanie generowania tych immisji uniemożliwia właścicielowi wystąpienia o ochronę przed nimi na drodze prawnej. Wskazać należy, że normalny (adekwatny) związek przyczynowy zachodzi wówczas, gdy według empirycznie poznanych praw rządzących określoną sferą życia człowieka i występujących w tej sferze prawidłowości określony fakt jest skutkiem innego określonego faktu (por. np. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11 października 1972 r., II PZ 288/72). W ocenie sądu tak rozumiany związek przyczynowy istnieje w rozpoznawanej sprawie. Niewątpliwy jest bowiem związek spadku wartości nieruchomości z zakłóceniami w korzystaniu z niej wywołanymi sąsiedztwem lotniska, które generuje hałas i nakazem znoszenia tego hałasu bez możliwości skorzystania z roszczenia negatoryjnego z art. 222 § 2 k.c. Nie sprzeciwiała się przy tym żądaniu pozwu okoliczność, że utworzenie obszaru ograniczonego użytkowania po części spowodowane jest wypełnianiem zadań o charakterze użyteczności publicznej. Zadania w tym zakresie winny być bowiem realizowane z poszanowaniem prawa własności.

Mając powyższe na względzie sąd uznał, że powodowie wykazali, iż wartość objętej rozpoznawanym żądaniem nieruchomości uległa zmniejszeniu z uwagi na objęcie jej obszarem ograniczonego użytkowania wprowadzonym rozporządzeniem Sejmiku Województwa (...) z dnia 09 lutego 2010 roku w sprawie utworzenia obszaru ograniczonego użytkowania lotniska Ł..

Stosownie do treści art. 136 ust. 3 p.o.ś., w razie określenia na obszarze ograniczonego użytkowania wymagań technicznych dotyczących budynków, szkodą, o której mowa w przepisie art. 129 ust. 2 ustawy, są także koszty poniesione w celu wypełnienia tych wymagań przez istniejące budynki, nawet w przypadku braku obowiązku podjęcia działań w tym zakresie. W judykaturze przyjmuje się, że obowiązek naprawienia szkody przez wypłatę odpowiedniej sumy pieniężnej powstaje z chwilą jej wyrządzenia i nie jest uzależniony od tego, czy poszkodowany dokonał naprawy rzeczy i czy w ogóle zamierza ją naprawić. Odszkodowanie bowiem ma wyrównać uszczerbek majątkowy powstały w wyniku zdarzenia wyrządzającego szkodę, istniejący w chwili jej wyrządzenia do czasu, gdy zobowiązany wypłaci poszkodowanemu sumę pieniężną odpowiadającą szkodzie ustalonej w sposób prawem przewidziany (uchwała Sądu Najwyższego z 15 listopada 2001 r. w sprawie III CZP 68/01 – OSNC 2002, z 6., poz. 74).

Obowiązek naprawienia szkody po stronie pozwanej polegający na uiszczeniu odpowiedniej sumy pieniężnej, powstał z chwilą wyrządzenia powodom szkody, tj. z chwilą wejścia w życie uchwały Sejmiku Województwa (...) Nr (...), kształtującej zakres koniecznych do wykonania nakładów rewitalizacyjnych i obligujący do ich poczynienia. Poniesienie nakładów pozwala na uniknięcie hałasu przekraczającego poziomy normatywne i przyczynia się do zwiększenia atrakcyjności nieruchomości, jednak nie wpływa na podniesienie jej ceny z uwagi na lokalizację w strefie ograniczonego użytkowania (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z 30 września 2009 r., I ACa 484/09 lex 756606).

Koszty związane z zapewnieniem w budynku mieszkalnym powodów właściwego klimatu akustycznego są bezpośrednim uszczerbkiem związanym z ustanowieniem stref ograniczonego użytkowania. Budynek przeznaczony na potrzeby mieszkaniowe wymaga ochrony akustycznej, podlegając tym samym ochronie przed hałasem na podstawie przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Usytuowany na należącej do powodów nieruchomości budynek mieszkalny nie spełnia obowiązujących wymogów i nie zapewnia należytego klimatu akustycznego. W celu ochrony akustycznej konieczne jest poczynienie nakładów, których łączne koszty biegły K. N. określił na kwotę 50.993 zł brutto. Koszty te mają zapewnić właściwy klimat akustyczny obiektu i odzwierciedlają zakres nakładów, których powodowie dotychczas nie poczynili, co jednak nie stoi na przeszkodzie w dochodzeniu odszkodowania, ponieważ zgodnie z funkcjonującym w doktrynie i judykaturze poglądem, roszczenie o zasądzenie kosztów potrzebnych do rewitalizacji akustycznej budynku nie jest uzależnione od uprzedniego poniesienia tych wydatków (wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z 10 kwietnia 2008r., I ACa 2/2008, lex 580137). Niezależnie od powyższe dostrzec należy, że zastosowanie rozwiązań technicznych koniecznych dla spełnienia przez budynek wymagań akustycznych nie niweluje wszystkich niedogodności związanych z ustanowieniem strefy ograniczonego użytkowania. Po pierwsze bowiem, uległa istotnemu zmniejszeniu funkcjonalność siedliska na przestrzeni znajdującej się poza budynkami. Co więcej, nie wymaga wiedzy specjalnej ustalenie, że konieczność stosowania klimatyzatora wiąże się nie tylko ze zwiększonym zużyciem energii elektrycznej, lecz również nie zapewnia wentylacji w sposób tożsamy z naturalnym przepływem powietrza.

Podsumowując, wynikające z powyższych rozważań wnioski potwierdzają, że
w sprawie zachodzi związek przyczynowy pomiędzy ustanowieniem obszaru ograniczonego użytkowania a szkodą poniesioną przez powodów w postaci zmniejszenia wartości jej nieruchomości oraz konieczności poniesienia przez nią nakładów na utrzymanie prawidłowego klimatu akustycznego wzniesionego na tej nieruchomości budynku. W związku z tym Sąd Okręgowy uznał, iż powodom przysługuje solidarnie odszkodowanie w łącznej wysokości 85.833 zł, obejmującej kwotę 34.840 zł, o którą zmniejszyła się wartość przedmiotowej nieruchomości na skutek utworzenia strefy ograniczonego użytkowania wokół lotniska wojskowego w Ł. oraz kwotę 50.993 zł stanowiącą koszt nakładów, jakie powodowie zmuszeni są poczynić w celu rewitalizacji akustycznej budynku.

O odsetkach Sąd orzekł na podstawie art. 481 § 1 k.c., zasądzając je od dnia 11 czerwca 2012 roku – tj. o dnia doręczenia pozwu, czyli zgodnie z żądaniem gdyż strona pozwana winna się liczyć z obowiązkiem zapłaty bowiem została przed wytoczenie powództwa wezwana do jej uiszczenia .

Powództwo w pozostałym zakresie podlegało oddaleniu. Pełnomocnik powodów zażądał bowiem solidarnie kwoty 101.900 zł tytułem odszkodowania za ograniczenie sposobu korzystania i zmniejszenia wartości wszystkich nieruchomości powodów. Tymczasem Sąd zasądził solidarnie na rzecz powodów łącznej tytułem odszkodowania kwotę 85.833 zł, a więc o 16.067 zł mniej. Podstawą zasądzenia na rzecz powodów odszkodowania stanowiła sporządzona w sprawie opinia biegłego K. N., która ostatecznie nie była przez stronę powodową kwestionowana. W tych też okolicznościach Sąd oddalił powództwo ponad zasądzoną na rzecz powodów kwotę. Strona powodowa nie wykazała bowiem, by wartość nieruchomości powodów spadła w większym zakresie niż to wyliczył biegły K. N..

O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 100 k.p.c. i uwzględniając wynik postępowania (powodowie wygrali proces w 80 %) zasądzono od pozwanego solidarnie na rzecz powodów kwotę 2.897,00 zł (3600 zł x 80 %= 2880 zł + 17 zł= 2897 zł) tytułem zwrotu kosztów procesu. Sąd nie obciążył przy tym powodów pozostałymi kosztami postępowania bowiem nadal nie ustały okoliczności stanowiące podstawę całkowitego ich zwolnienia od kosztów sądowych w przedmiotowej sprawie.

Nadto mając na uwadze, iż łącznie kwota 9.103,87 zł tytułem poniesionych kosztów opinii biegłych została tymczasowo wydatkowana z sum budżetowych Skarbu Państwa nakazano pobrać od pozwanego na rzecz Sądu Okręgowego w Sieradzu kwotę 7.284 zł stanowiącą zwrot obciążającej go części wyłożonych tymczasowo wydatków (9.103,87 zł x 80%). Zgodnie bowiem z treścią art. 94 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. – o kosztach sądowych w sprawach cywilnych – Dz. U. Nr 90, poz. 594 ze zm.) Skarb Państwa nie ma obowiązku ponoszenia jedynie opłat sądowych, co nie dotyczy poniesionych w toku procesu wydatków.

Z tych wszystkich względów orzeczono jak w sentencji wyroku.