Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 07 października 2015 r.

Sąd Rejonowy Gdańsk – Południe w Gdańsku Wydział IX Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący: SSR Karolina Kondracka

Protokolant: Patrycja Kurek

po rozpoznaniu w dniu 25 września 2015 roku w Gdańsku

na rozprawie

sprawy z powództwa K. G., A. G.

przeciwko B. K., W. K., E. K. (1), F. K., I. K.

przy udziale interwenienta ubocznego Gminy K.

o eksmisję

I.  nakazuje pozwanym B. K., W. K., E. K. (1), F. K., I. K. aby opuścili, opróżnili i wydali powodom K. G. i A. G. nieruchomość w K. przy ul. (...), w tym znajdujące się na terenie nieruchomości zajmowane pomieszczenia lokalu gastronomicznego i hotelowego;

II.  ustala, iż pozwanym B. K., W. K., E. K. (1), F. K., I. K. nie przysługuje prawo do otrzymania lokalu socjalnego;

III.  zasądza od pozwanych B. K., W. K., E. K. (1), F. K., I. K. na rzecz powodów K. G., A. G. kwotę 544,00 zł (pięćset czterdzieści cztery złote) tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. akt IX C 38/14

UZASADNIENIE

Powodowie K. G. i A. G. w pozwie skierowanym przeciwko B. K. domagali się zobowiązania pozwanego do opróżnienia i opuszczenia lokalu gastronomicznego oraz lokalu mieszkalnego (pokoi hotelowych) znajdujących się na terenie nieruchomości położonej w K., przy ul. (...) oraz zasądzenia od pozwanego na rzecz powodów kosztów procesu wraz z kosztami zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu powodowi wskazali, że są właścicielami nieruchomości położonej w K., przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy Gdańsk - Północ w Gdańsku prowadzi księgę wieczystą o nr (...). Na terenie nieruchomości znajduje się budynek mieszkalny o pow. 283,25 m ², w którym znajdują się pokoje hotelowe oraz lokal gastronomiczny wraz z pomieszczeniami pomocniczymi o pow. 708,4 m ². W dniu 20.09.2009 r. K. G. zawarł w porozumieniu z żoną A. G. z pozwanym dwie umowy dzierżawy, określając dokładnie przedmiot dzierżawy. Pozwany korzysta z całego lokalu gastronomicznego oraz pomieszczeń pomocniczych położonych na terenie nieruchomości oraz z całego budynku mieszkalnego. W umowach określono, że pozwany będzie płacił czynsz dzierżawny, zwalniając jednocześnie pozwanego z obowiązku zapłaty czynszu za okres od 02.09.2009 r. do 30.06.2011 r. w zamian za przeprowadzenie remontu pomieszczeń w lokalu gastronomicznym i hotelowym, modernizacji kotłowni oraz wyposażenia lokalu gastronomicznego i pokoi hotelowych. Pozwany nie zapłacił powodom jakiegokolwiek czynszu od lipca 2011 r. Na mocy umowy dzierżawy pozwany był także zobowiązany do zapłaty podatku od nieruchomości, z czego się nie wywiązywał. K. G. na podstawie § 7 ust. 2 umów pismem z dnia 28.05.2013 r. rozwiązał umowy dzierżawy z uwagi na nieopłacanie czynszu i podatku. W związku z rozwiązaniem umów dzierżawy pozwany nie posiada tytułu prawnego do zajmowania nieruchomości. Oświadczenia woli K. G. zostały zatwierdzone przez A. G..

Pozwany B. K. wniósł o oddalenie powództwa w całości, wskazując, że roszczenie jest bezzasadne z uwagi na treść art. 694 k.c. w zw. z art. 674 k.c., ponieważ pozwany za zgodą powodów nadal używa rzeczy dzierżawionej. Pozwany wskazał także, że rozwiązanie umowy było nieuzasadnione, ponieważ pozwany z zapłatą czynszu nie zalega, gdyby nawet to powodowie nie uwzględnili art. 703 k.c. Umowy na które powołują się powodowie nie obowiązywały. Obowiązuje umowa dzierżawy z dnia 20.09.2009 r., spisana odręcznie i zgodnie z jej treścią pozwany nie jest zobowiązany do zapłaty czynszu, a z obowiązku dokonywania opłat z tytułu podatków pozwany wywiązywał się do końca 2013 r. Pozwany dokonywał tych opłat lub też przekazywał pieniądze powodom gotówką. Od 01.01.2014 r. pozwany podatki opłaca przez potrącenie. Pozwany wskazał także, że powodowie zalegają z pozwanemu z zapłatą kwoty 300 000 zł.

Powodowie w odpowiedzi na twierdzenia wskazane przez pozwanego, wskazali, że umowa spisana odręcznie była jedynie projektem ostatecznie zawartych umów dzierżawy, w dokumencie tym nie ma określenia wszystkich istotnych elementów umowy dzierżawy, w tym przede wszystkim czynszu. Z ostrożności procesowej powodowie wskazali, że pismem z dnia 28.05.2013 r. powód złożył oświadczenie woli o rozwiązaniu „wszelkich” umów zawartych z dzierżawcą B. K., dotyczących wszystkich obiektów przez niego zajmowanych. Wolą powoda było więc rozwiązanie wszelkich umów dotyczących nieruchomości. Powodowie wskazali także, że pozwany przyznał, że nie płacił i nie płaci czynszu na ich rzecz. Ponadto zaprzeczyli, aby pozwany korzystał z nieruchomości za ich zgodą. O braku zgody świadczy treść wypowiedzenia, jak również fakt wytoczenia powództwa w sprawie. Pokwitowanie na które powołuje się pozwany świadczy jedynie o tym, że pozwany przekazał na rzecz powodów kwotę wskazaną w jego treści. Powodowie zaprzeczyli także, aby byli zobowiązani względem pozwanego do zapłaty kwoty 320 000 zł i zakwestionowali zakres oraz wartość prac remontowych wykonanych przez pozwanego. Wskazali też, że nie posiadają w stosunku do pozwanego żadnych długów, które pozwany mógłby potrącić z wierzytelnościami powodów. Pozwany był zobowiązany na podstawie umów dzierżawy do wykonania remontów, a powodowie nie wyrażali zgody na jakiekolwiek inne prace remontowe.

Na rozprawie w dniu 29 września 2014 r. pełnomocnik powoda zakwestionował legitymację czynną powodów, wskazując, że umowa przeniesienia nieruchomości na powodów z 28.12.2006 r. winna być unieważniona. W momencie jej zawierania sprzedawca, za którego działał pełnomocnik, zmarł. W piśmie procesowym, rozwijając tę argumentację pełnomocnik pozwanego wskazał, że w imieniu Z. B., właściciela nieruchomości, umowę zawierał T. O., choć jego pełnomocnictwo wygasło z uwagi na śmierć mocodawcy. Powodowie i T. O. o śmierci Z. B. wiedzieli, gdyż odbiła się ona dużym echem w K.. Ponadto Z. B. nie sprzedałby nieruchomości za 1/3 jej wartości. Na podstawie art. 105 k.c. umowa sprzedaży jest więc nieważna.

W odpowiedzi na zarzut braku legitymacji czynnej powodów, wskazali oni, że pozwany wszedł w posiadanie nieruchomości powodów na podstawie umów dzierżawy z 20.09.2009 r., które zostały skutecznie rozwiązane i stąd też nie ma on tytułu prawnego do zajmowania nieruchomości. Przedmiotem postępowania nie jest więc ustalenie, czy powodom przysługuje prawo własności nieruchomości, a ustalenie czy pozwanemu przysługuje jakiekolwiek prawo, skuteczne wobec powodów, do zatrzymania nieruchomości. Powodowie zaprzeczyli także, aby zawierając umowę z T. O. wiedzieli, że działa on bez umocowania.

Pozwany w kolejnym piśmie procesowym wskazał, że brak podpisu pod umowami A. G. skutkuje nieważnością umów w odniesieniu do całości obiektu dzierżawionego.

Postanowieniem z dnia 22 kwietnia 2015 roku Sąd wezwał do udziału w sprawie w charakterze pozwanych W. K., E. K. (1) i F. K..

W. K., E. K. (1) i F. K. wnieśli o oddalenie powództwa w całości, a z ostrożności procesowej o przyznanie uprawnienia do lokalu socjalnego. W uzasadnieniu wskazali, że od 20 września 2009 r. mieszkają na terenie spornej nieruchomości. Na własny koszt wyremontowali cały obiekt, a remont ten wyniósł ich przeszło 300 000 zł. Pozwani powielili zarzuty B. K., że powodowie nie są właścicielami nieruchomości w K., przy ul. (...). Pozwani wskazali także, że dwie umowy, które zostały dołączone do pozwu nie obowiązują, bowiem tego samego dnia, lecz później zawarta została odręczna umowa dzierżawy i umowa ta obowiązuje nadal. Co więcej umowy nie zostały podpisane przez A. G.. W ocenie pozwanych wyjaśnienia wymaga także fakt, czy zawarcie umów dzierżawy zostało wykazane w dokumentach finansowych spółki cywilnej (...) oraz czy zostały one zgłoszone do opodatkowania przez spółkę. Pozwani podnieśli także, że stan techniczny budynku nie nadawał się do prowadzenia w nim działalności. Pozwani wskazali, że żądanie powodów jest sprzeczne z zasadami współżycia społecznego, bowiem orzeczenie zgodnie z tym żądaniem spowoduje bezdomność rodziny pozwanych i jej wykluczenie poza nawias społeczny, a to tylko dlatego, że odkryli prawdę związaną z nieuczciwym zakupem nieruchomości przez państwa G.. Pozwani wskazali także, że powód wypowiedział umowę dzierżawy zawartą z B. K. bez podania przyczyny, co jest sprzeczne z prawem, bowiem wypowiedzenie umowy zawartej na czas oznaczony może nastąpić tylko z przyczyn wskazanych w umowie, ewentualnie z ważnych przyczyn. Pozwani wskazali także, że na terenie nieruchomości mieszka I. (posługująca się imieniem E.) K..

Postanowieniem z dnia 15 czerwca 2015 roku Sąd wezwał do udziału w sprawie w charakterze pozwanej I. K..

W piśmie procesowym z dnia 29 czerwca 2015 r. powodowie wnieśli, aby Sąd zobowiązał pozwanych B. K., W. K., E. K. (1), F. K., I. K. do opróżnienia i opuszczenia lokalu gastronomicznego oraz lokalu mieszkalnego (pokoje hotelowe), znajdujących się na terenie nieruchomości położonej w K., przy ul. (...) i zasądzenie od pozwanych na rzecz powodów koszty procesu wraz z kosztami zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Na rozprawie w dniu 25 września 2015 roku pozwana I. K. wniosła o oddalenie powództwa w całości. Wskazała, że popiera stanowisko pozostałych pozwanych.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

B. K., W. K. i E. K. (1) zainteresowani byli rozpoczęciem działalności w zakresie prowadzenia restauracji. Znaleźli ogłoszenie w (...), dotyczące nieruchomości w K., przy ul. (...) i zadzwonili do osoby podanej w ogłoszeniu – K. G.. Rozmowę prowadził W. K., który umówił się na spotkanie. W. K. przyjechał dwukrotnie na teren nieruchomości i spotkał się z K. G.. Ani W. K., ani B. K. nie znali się na prowadzeniu tego typu działalności.

/dowody: dowód z zeznań powoda K. G. 00:28:39-00:59:28 k. 298, 00:28:46-01:11:23 k. 587, k. 97; dowód z zeznań powódki A. G. 00:59:28-01:10:03 k. 298, 01:11:23-01:13:51 k. 587, dowód z zeznań pozwanego B. K. 00:04:28-00:25:16 k. 298/

K. G., A. G., B. K., W. K. i E. K. (1) spotkali się na terenie nieruchomości w K., przy ul. (...) w dniu 20 września 2009 r. Państwo K. oglądali nieruchomość i widzieli w jakim jest stanie i że wymaga remontu. Nieruchomość oglądali znajomi W. K. i odradzali mu wydzierżawienie nieruchomości z uwagi na jej stan. Pomimo tego, W. K. zdecydował się wydzierżawić nieruchomość. Tego dnia ustalono założenia umowy dzierżawy – to że w zamian za wykonanie remontu, dzierżawca zostanie zwolniony w pewnym okresie czasu z obowiązku opłacania czynszu, że dzierżawca będzie zobowiązany płacić podatek od nieruchomości, media. Spisano odręcznie te postanowienia. Początkowo okres zwolnienia z czynszu miał wynosić około 2 – 3 miesiące, a wysokość czynszu miała wynosił około 8 000 zł.

/dowody: umowa dzierżawy k. 53, zeznania świadka W. S. k. 171-172, zeznania świadka J. S. k. 207-208, dowód z zeznań powoda K. G. 00:28:39-00:59:28 k. 298, 00:28:46-01:11:23 k. 587, k. 97; dowód z zeznań powódki A. G. 00:59:28-01:10:03 k. 298, 01:11:23-01:13:51 k. 587, częściowo dowód z zeznań pozwanego B. K. 00:04:28-00:25:16 k. 298, częściowo dowód z zeznań pozwanego W. K. 01:14:59 – 01:47:58 k. 587, częściowo dowód z zeznań pozwanej E. K. (1) 01:52:50-01:59:55 k. 587/

Rozmowy dotyczące warunków dzierżawy prowadzone były dalej, a państwo K. rozpoczęli remont i użytkowanie obiektu. Ostatecznie ustalono, że B. K. wydzierżawi cały obiekt - nieruchomość obejmującą lokal gastronomiczny restauracji z zapleczem wraz z towarzyszącą mu infrastrukturą oraz pokoje hotelowe wraz z towarzyszącą im infrastrukturą do używania i pobierania pożytków z przeznaczeniem na prowadzenie działalności gospodarczej zgodnej z charakterem dzierżawionego terenu. Umowy dotyczyły całej nieruchomości, pomimo że warunki pisemne odnosiły się do jej części, co było podyktowane chęcią zmniejszenia obciążeń podatkowych. B. K. był zobowiązany do ponoszenia wszelkich opłat eksploatacyjnych takich jak: energia, gaz, woda, kanalizacja, wywóz śmieci, telefon, opłaty za reklamy oraz inne media. Podatek od całej nieruchomości leżał po stronie dzierżawcy i niezapłacenie podatku miejscowego w terminie płatności strony uznały za równoznaczne z zerwaniem umowy dzierżawy. Dzierżawca miał obowiązek ponosić koszty związane z należytą eksploatacją przedmiotu dzierżawy, m.in. wykonywanie bieżących remontów i konserwacji, utrzymywanie budynku, ogrodzenia i wyposażenia w należytym stanie technicznym, dbanie o czystość i porządek na całym przyległym do niego terenie ulicznym zgodnie z przepisami, z uwzględnieniem obowiązku odśnieżania i zabezpieczenia go przed gołoledzią. Strony ustaliły, że wartość ulepszeń przedmiotu dzierżawy nie ulegała zwrotowi, chyba, że strony ustalą pisemnie inaczej.

/dowody: umowa dzierżawy lokalu gastronomicznego k. 12-14, umowa dzierżawy k. 15-17, dowód z zeznań powoda K. G. 00:28:39-00:59:28 k. 298, 00:28:46-01:11:23 k. 587, k. 97; dowód z zeznań powódki A. G. 00:59:28-01:10:03 k. 298, 01:11:23-01:13:51 k. 587/

Miesięczna wysokość dzierżawy wynosiła łącznie 5 000 zł, płatna z góry do 30-go każdego miesiąca za miesiąc następny, za pokwitowaniem. Wydzierżawiający zwolnił dzierżawcę z opłaty dzierżawy w okresie od 20.09.2009 roku do 30.06.2011 roku w zamian za przeprowadzanie remontu dzierżawionych pomieszczeń, modernizacji kotłowni i wyposażenia lokalu oraz pokoi.

/dowody: umowa dzierżawy lokalu gastronomicznego k. 12-14, umowa dzierżawy k. 15-17, dowód z zeznań powoda K. G. 00:28:39-00:59:28 k. 298, 00:28:46-01:11:23 k. 587, k. 97; dowód z zeznań powódki A. G. 00:59:28-01:10:03 k. 298, 01:11:23-01:13:51 k. 587/

Strony ustaliły także, że w razie zalegania z dwukrotnym czynszem, wydzierżawiający mógł rozwiązać umowę bez wypowiedzenia w trybie natychmiastowym. Po wygaśnięciu umowy, dzierżawca zobowiązany był zwrócić przedmiot dzierżawy w stanie niepogorszonym. Umowa zawarta została na czas oznaczony do dnia 30.09.2016 r.

/dowody: umowa dzierżawy lokalu gastronomicznego k. 12-14, umowa dzierżawy k. 15-17, dowód z zeznań powoda K. G. 00:28:39-00:59:28 k. 298, 00:28:46-01:11:23 k. 587, k. 97; dowód z zeznań powódki A. G. 00:59:28-01:10:03 k. 298, 01:11:23-01:13:51 k. 587/

B. K. wykonał remont obiektu i rozpoczął w nim prowadzenie działalności gospodarczej – restauracji połączonej z hotelem. W celu wykonania remontu wziął kredyt.

/dowody: dowód z zeznań pozwanego B. K. 00:04:28-00:25:16 k. 298/

B. K. nie wywiązywał się z zawartej umowy z K. G. i nie zapłacił na jego rzecz żadnego czynszu dzierżawnego. B. K. nie płacił także podatku od nieruchomości w terminie. K. G. upominał się o zapłatę, a pismem z dnia 28 maja 2012 roku wezwał B. K. do uregulowania należności dotyczących podatku lokalowo - gruntowego oraz płatności czynszu z umowy zawartej w dniu 20 września 2009 r. B. K. dalej nie regulował należności wobec K. G., w związku z czym pismem z dnia 28 maja 2013 roku K. G. rozwiązał w trybie natychmiastowym wszelkie umowy zawarte z dzierżawcą. W dniu 06 czerwca 2013 roku K. G. wezwał B. K. do opuszczenia i opróżnienia nieruchomości stanowiącej przedmiot umowy dzierżaw lokalu gastronomicznego z dnia 20 września 2009 roku.

/dowody: pismo z dnia 28 maja 2013 r. wraz z dowodami nadania k. 22-23, wezwanie ostateczne z 28.05.2012 r. k. 25, pismo z dnia 06.06.2013 r. wraz z dowodem nadania i odebrania k. 27, 28, dowód z zeznań powoda K. G. 00:28:39-00:59:28 k. 298, 00:28:46-01:11:23 k. 587, k. 97; dowód z zeznań powódki A. G. 00:59:28-01:10:03 k. 298, 01:11:23-01:13:51 k. 587/

B. K. nieregularnie płacił podatki od nieruchomości. Wykonywał to osobiście w siedzibie Gminy. W dniu 23 grudnia 2013 r. odbyło się spotkanie K. G. z B. K. oraz jego pełnomocnikiem – radcą prawnym A. F.. Podczas tego spotkania miało dojść do przekazania 5 568 zł przez B. K. K. G.. Była to zaległość z tytułu podatków wraz z odsetkami za opóźnienie. A. F. przygotował pokwitowanie, z którego wynikać miało, że umowa dzierżawy nadal obowiązuje. K. G. nie chciał zgodzić się na podpisanie tego dokumentu, jednak A. F. i B. K. oświadczyli mu, że nie otrzyma żadnych pieniędzy jeśli nie podpisze pokwitowania. K. G. uznał, wobec zaległości B. K., że podpisze pokwitanie, zastrzegając jednocześnie, że kwituje jedynie odbiór pieniędzy przeznaczonych na opłacenie podatku wraz z odsetkami za opóźnienie.

/dowodu: pokwitowanie z 23.12.2013 r. k.54, dowód z zeznań powoda K. G. 00:28:39-00:59:28 k. 298, 00:28:46-01:11:23 k. 587, k. 97; dowód z zeznań powódki A. G. 00:59:28-01:10:03 k. 298, 01:11:23-01:13:51 k. 587/

A. G. potwierdziła wszelkie czynności jakie wykonał jej mąż, polegające na zawarciu z B. K. umów dzierżawy, wezwaniu do uregulowania zaległości czynszowych, wezwaniu do wykonania zobowiązania w zapłacie podatku od nieruchomości, rozwiązaniu umów w trybie natychmiastowym z uwagi na zaległości czynszowe.

/dowody: oświadczenie z 02.01.2014 r. k. 24, dowód z zeznań powoda K. G. 00:28:39-00:59:28 k. 298, 00:28:46-01:11:23 k. 587, k. 97; dowód z zeznań powódki A. G. 00:59:28-01:10:03 k. 298, 01:11:23-01:13:51 k. 587/

Aktualnie przy ulicy (...) w K. mieszka W. K., B. K., E. K. (1), F. K. oraz I. K.. B. K., W. K., E. K. (1), F. K. nie posiadają statusu osoby bezrobotnej, nie korzystają ze świadczeń rodzinnych, z funduszu alimentacyjnego oraz ze świadczeń pomocy społecznej. I. K. nie figuruje w ewidencji świadczeniobiorców (...) K.. E. K. (1) pracuje na umowę o pracę na czas nieokreślony w K. B. K. jako kelner - barman na 1/2 etatu z wynagrodzeniem 676,08 zł netto miesięcznie. F. K. studiuje i pracuje na umowę zlecenia w K. B. K. z wynagrodzeniem 250,00 zł netto miesięcznie. I. K. posiada dom w S. o powierzchni ok. 200 m ², w którym cała rodzina mieszkała przed przeniesieniem się do K.. Obecnie dom jest zaniedbany, nikt w nim nie mieszka, nie był ogrzewany.

/dowody: pismo z PUP k. 324, pismo z (...) w K. k. 326, zaświadczenie o zarobkach k. 385, 462, pismo (...) K. k. 562, częściowo dowód z zeznań pozwanego W. K. 01:14:59 – 01:47:58 k. 587, częściowo dowód z zeznań pozwanej E. K. (1) 01:52:50-01:59:55 k. 587, częściowo dowód z zeznań pozwanej F. K. 01:59:55-02:02:38 k. 587, częściowo dowód z zeznań pozwanej I. (...):21:02-00:34:01 k. 609/

Sąd zważył, co następuje:

Ustalając stan faktyczny sprawy Sąd oparł się na następujących dokumentach: umowach dzierżawy jakie przedstawili powodowie, umowy dzierżawy przedstawionej przez stronę pozwaną, pism kierowanych przez powoda do pozwanego oraz przez pozwanego do powoda. Sąd uznał, że dowody te są wiarygodne, bowiem ich treść nie była kwestionowana przez strony, choć pozostawały one w sporze co do ważności umów spisanych na komputerze i umowy spisanej odręcznie. Pomiędzy stronami nie było sporne, że umowy te miały treść w nich określoną i zostały podpisane, stąd też Sąd dał im wiarę. Sąd oparł się także na dokumentach z Urzędu Pracy (k. 324), pism (...) w K. (k. 326, 562), zaświadczeń o zarobkach (k. 385, 462), albowiem dokumenty te nie były w żadnym zakresie kwestionowane.

Sąd nie oceniał dokumentów przedstawionych przez stronę pozwaną, dotyczących umowy sprzedaży nieruchomości, pełnomocnictwa udzielonego T. O. przez Z. B., opinii grafologicznej (są to dokumenty: akt notarialny z 28.12.2006 r. k. 114-117, pełnomocnictwo k. 118-119, odpis skrócony akt zgonu k. 120, umowa pośrednictwa sprzedaży k. 121-121, wycinek wydruku k. 123, opinia z przeprowadzonych badań pismoznawczych k. 241-255), albowiem w ocenie Sądu dowody te nie były istotne z punktu widzenia przedmiotu postępowania. Żądaniem powodów objęte zostało wydanie nieruchomości z uwagi na wypowiedzenie umowy dzierżawy, jaka łączyła powodów z B. K.. Kwestia własności nie miał więc znaczenia dla rozstrzygnięcia o tym żądaniu, o czym szerzej w dalszej części uzasadnienia.

Sąd nie oceniał także kosztorysu złożonego przez stronę pozwaną (k. 60-75) oraz umowy kredytu (k. 256-261), protokołu numer (...) (k. 371-375v), protokołu sporządzonego w wyniku kontroli okresowej kotłów gazowych (k. 376), protokołu numer (...) (k. 377), protokołu numer (...) (k. 378-379), protokołu nr (...) (k. 380-381), protokołu numer (...) (k. 382), kopii uprawnień (k. 383-384) . Po pierwsze w tym zakresie nie zostały zgłoszone żadne zarzuty przez pozwanego, w postaci np. zarzutu zatrzymania. Ponadto pozwani B. K. i W. K. wskazywali, że będą wytaczać odrębne powództwo o zapłatę kwoty nakładów jakie poczynili na nieruchomość, a więc wysokość tych nakładów nie mogła być istotna w niniejszym postępowaniu. Oświadczenie o potrąceniu z 16 maja 2014 r. (k. 82), które miało za podstawę należność z tytułu nakładów, dotyczyło zapłaty podatku od nieruchomości w wysokości 3 000 zł, który to podatek należny był za 2014 r., a więc w okresie kiedy powództwo o wydanie nieruchomości było już w toku. Podobnie tego okresu dotyczyły dokumenty związane z przeglądami. Przedmiotem badania Sądu nie było wywiązywanie się przez B. K. z umowy dzierżawy po wytoczeniu powództwa, a ocena czy doszło skutecznie do rozwiązania umowy dzierżawy. Stąd też dowody te nie przedstawiał okoliczności istotnych w sprawie, a przedmiotem dowodu są tylko takie fakty, które mają istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy (art. 227 k.p.c.).

Częściowo wiarygodne były zeznania świadków W. S. oraz J. S.. Sąd wziął je pod uwagę tylko w tym zakresie, w jakim świadkowie zeznali, że byli na terenie nieruchomości i oglądali jej stan, odradzając B. K. angażowanie się w wydzierżawienie obiektu. Świadkowie wskazali także, że widzieli, że tego dnia była spisywana umowa odręczna, której nie widzieli i o jej treści dowiedzieli się od W. K.. W tym zakresie zeznania świadków były w ocenie Sądu wiarygodne, a co do treści umowy Sąd uznał, że nie podstaw do dokonywania ustaleń na podstawie zeznań świadków, bowiem wiedza świadków pochodzi od W. K. w tym zakresie. Wskazać należy, że Sąd nie dał wiary świadkowi J. S., w części w której zeznał, że tego dnia była podpisana także umowa komputerowa, a umowę odręczną spisywał powód. Okoliczności te są sprzeczne z dowodem zeznań powodów, które Sąd uznał za wiarygodne w całości.

W ocenie Sądu wiarygodne były zeznania świadków E. K. (2) (k. 172), J. Z. (k. 172-174, I. G. (1) (k. 208), K. R. (k. 209), T. O. (k. 225), choć świadkowie ci nie mieli żadnej własnej wiedzy o okolicznościach związanych z zawartymi umowami dzierżawy i warunkami tych umów. Wszelka wiedza świadków pochodziła od W. K., który co oczywiste, przekazywał informacje zgodne z jego poglądami na temat sprawy i korzystne dla niego. Żaden ze świadków nie był bezpośrednim obserwatorem ustaleń dokonywanych pomiędzy stronami, a więc ich zeznania nie mogły mieć decydującego znaczenia w sprawie. Stąd też pomimo, że Sąd uznał, że świadkowie zeznają zgodnie z posiadaną przez siebie wiedzą, ich słowa nie są przydatne dla dokonywania ustaleń faktycznych, szczególnie w zakresie treści umowy, jaka została ostatecznie pomiędzy stronami uzgodniona.

W ocenie Sądu wiarygodne były zeznania składane w charakterze strony przez K. G. i A. G.. Oceniając ten dowód Sąd miał na uwadze, że powodowie zeznawali spójnie i logicznie oraz zgodnie z zasadami doświadczenia życiowego. Opisali szczegółowo proces w ciągu którego dochodziło do zawarcia umowy, ustalenia dotyczące jej treści oraz przebieg współpracy pomiędzy stronami. Obserwując powodów podczas gdy składali oni zeznania, Sąd nie dopatrzył się próby dokonywania zmian lub dostosowywania treści do okoliczności sprawy.

Sąd ocenił zeznania pozwanych – B. K., W. K. i E. K. (1) jako niewiarygodne w znacznej części. Przede wszystkim ich słowa były w znacznym zakresie nielogiczne i niespójne, choć zgodne co do faktu podpisania umowy spisanej odręcznie w drugiej kolejności, a więc faktu, że to ta umowa obowiązywała strony. Wskazać jednak należy, że B. K. zeznawał, że nigdy wcześniej nie prowadził działalności w zakresie prowadzenia restauracji oraz hotelu i po jednorazowej wizycie zdecydował się wydzierżawić obiekt, ustalając zwolnienie z czynszu. W. K. zeznawała podobnie – nie prowadził wcześniej tego typu działalności, koledzy, którzy znali się na rzeczy odradzali mu podpisanie umowy dzierżawy z uwagi na wysokość nakładów jakie należałoby ponieść, jednak W. K. zdecydował się wydzierżawić nieruchomość. W jego ocenie było to korzystne, bo został zwolniony z konieczności płacenia czynszu przez cały okres, w ciągu którego umowa miała być zawarta. W ocenie Sądu te zeznania są niezgodne z zasadami doświadczenia życiowego, bowiem nikt nie oddaje w dzierżawę nieruchomości obcym osobom, w sytuacji gdy ta nieruchomość przeznaczona jest na działalność komercyjną i ma za zadanie przynosić konkretny zysk wydzierżawiającemu. W ocenie Sądu możliwe jest zwolnienie z czynszu przez okres kilku miesięcy, jednak nie przez okres 9 lat, nawet mając na względzie konieczność dokonywania szeroko zakrojonych prac remontowych. Ponadto zeznania B. K. są sprzeczne z zeznaniami W. S. i J. S.. B. K. zeznał bowiem, że pokazywał im umowy, zapoznawali się oni z ich treścią i czytali je. Świadkowie wskazali zaś, że nie widzieli umów i wiedzę o ich treści mają od W. K.. B. K. zeznawał także odmiennie w zakresie przebiegu spotkania, do którego miało dojść w dniu 23 grudnia 2013 r., wskazał bowiem że nie było żadnej rozmowy z K. G., który podpisał pokwitowanie, wziął pieniądze i wyszedł. W ocenie Sądu istotne jest także, że pozwani nie pamiętali żadnych innych szczegółów związanych z zawieranymi umowami, np. tego kto spisywał odręczną umowę. Świadczy to w ocenie Sądu, że pozwani zasadniczo nie pamiętają przebiegu 20 września 2009 r. i swoje wywody dopasowują do stanowiska jakie przyjęli w sprawie i do faktu niepłacenia czynszu na rzecz powoda.

Sąd uznał, że wiarygodne są zeznania pozwanej F. K., choć nie miała ona żadnej wiedzy dotyczącej przedmiotu postępowania. Przyznała, że na terenie nieruchomości w K. mieszka.

W ocenie Sądu nie było podstaw do podważania słów pozwanej. W ocenie Sądu tylko częściowo wiarygodne były natomiast zeznania pozwanej I. K.. Szczegóły podawane przez pozwaną stoją w rażącej sprzeczności nawet ze stanowiskiem pozostałych pozwanych, bowiem pozwana wskazała, że była świadkiem ustalania warunków umowy i K. G. wyraził wówczas wolę zwolnienia W. K. z obowiązku opłacania czynszu przez cały okres dzierżawy. Jak dalej wskazała rozmowa ta odbyła się już po remoncie przeprowadzonym przez K. G.. Z uwagi na ten fakt, Sąd uznał, że pozwana nie zeznaje zgodnie z prawdą w tym zakresie. Sąd dał wiarę pozwanej w tej części, w której przyznała, że mieszka na terenie nieruchomości w K..

Sąd oddalił wniosek o przeprowadzenie dowodu z zeznań świadków: J. T., M. K. (1), ponowne przesłuchanie E. K. (2), M. K. (2), D. K., P. K. (1), P. K. (2), L. G., A. R. (1) (k. 295-296). Świadkowie zostali zawnioskowani na okoliczności wykonania koniecznych prac budowlanych oraz wiedzy powodów w dacie zawierania umowy sprzedaży, że Z. B. nie żyje. Sąd oddalił także wniosek o przesłuchania świadków: I. G. (2), T. O., E. K. (2), M. K. (2), D. K., P. K. (1), P. K. (2), L. G., A. R. (2), J. T., I. M., M. P. oraz przeprowadzenie dowodu z nagrań rozmów prowadzonych z E. K. (2) (k. 585-586). Jak wskazali pozwani W. K., E. K. (1) i F. K. na rozprawie w dniu 15 czerwca 2015 r. (k. 467) oraz na rozprawie w dniu 19 sierpnia 2015 r. (k. 581) świadkowie mieli być słuchani na okoliczności, że K. G. przebywał na terenie nieruchomości i wiedział o śmierci Z. B. przed zawarciem umowy, okoliczności dotyczące zakupu nieruchomości, że K. G. chciał zapłacić za poniesione przez pozwanych nakłady, jaki był stan nieruchomości przed zawarciem umowy i jakie jest obecnie oraz sporządzonego kosztorysu, okoliczności związane z remontem nieruchomości, stanu ośrodka od momentu zakupu, okoliczności związane z podpisem na pełnomocnictwie. W ocenie Sądu okoliczności te nie były istotne w sprawie, a przedmiotem dowodu są tylko takie okoliczności, które mają znaczenie dla rozpoznania istoty sporu.

Sąd oddalił także wniosek o przeprowadzenie dowodu ze zdjęć złożonych na rozprawie w dniu 13 kwietnia 2015 r. W ocenie Sądu złożenie tego dowodu było spóźnione w świetle art. 207 § 6 k.p.c. oraz przeprowadzenie tego dowodu nie było istotne.

Na podstawie przeprowadzonych dowodów Sąd uznał, że roszczenie powodów zasługuje na uwzględnienie w całości.

W pierwszym rzędzie wskazać należy, że pozwani zgłosili zarzut dotyczący braku legitymacji czynnej powodów, który to zarzut, gdyby był słuszny prowadziłby do oddalenia powództwa bez badania zasadności zgłoszonych twierdzeń. Stąd też trafność tego zarzutu należało ocenić na wstępie. Pozwani wskazywali w tym zakresie, że K. i A. G. nie nabyli własności nieruchomości. Umowa sprzedaży zawierana była 28 grudnia 2006 r. pomiędzy powodami i T. O., który działał jako pełnomocnik w imieniu właściciela Z. B.. Pełnomocnictwo w dniu zawierania umowy wygasło, ponieważ Z. B. zmarł w dniu 15 listopada 2006 r. W ocenie pozwanych powodowie musieli wiedzieć o tym, że pełnomocnictwo wygasło, a więc umowa jest nieważna. W trakcie procesu pozwani zaczęli wskazywać, że podpis Z. B. na pełnomocnictwie udzielonym T. O. został sfałszowany. Pozwani powoływali na te okoliczności dowody oraz wnosili o zawieszenie postępowania, do czasu wyjaśnienia tych kwestii w trakcie postępowania karnego (przygotowawczego). W ocenie Sądu zarzuty pozwanych w tym zakresie nie mogły odnieść skutku, z uwagi na fakt, że żądanie powodów miało obligacyjny, a nie rzeczowy charakter. Jak wynika z treści pozwu, a także pism procesowych, jakie składali powodowie już po podniesieniu zarzutów przez stronę pozwaną, powodowie domagali się zwrotu nieruchomości z uwagi na rozwiązanie umowy dzierżawy z pozwanym B. K. (tytuł prawny pozostałych pozwany pochodził od tytułu prawnego B. K.). Powodowie wskazywali, że zawarli z nim umowę dzierżawy dotyczącą całego obiektu w K., choć w umowach pisemnych zawarta została jedynie część nieruchomości. Podyktowane to było chęcią zmniejszenia obciążeń podatkowych. Na podstawie zeznań powoda (i w tym zakresie nie było to kwestionowane przez pozwanych), Sąd ustalił, że niewątpliwie porozumieniem – umową – objęta była cała nieruchomość i stąd też, po jej rozwiązaniu (o ile było skuteczne) – istniał obowiązek zwrotu przedmiotu dzierżawy. Stąd też z uwagi na przytoczone okoliczności faktyczne Sąd uznał, że podstawę prawną żądania powodów należy upatrywać w art. 705 k.c., a nie w art. 222 § 1 k.c. Należy w tym miejscu wskazać na podobny pogląd wyrażony przez Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 22 czerwca 2004 r., sygn. akt IV CK 463/03 oraz przez Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 18 lutego 2013 r., sygn. akt I ACa 1408/12. Jak wskazał Sąd Najwyższy „chybiony jest zarzut naruszenia art. 222 § 1 k.c. w sytuacji gdy wydzierżawiający żąda zwrotu przedmiotu dzierżawy po zakończeniu dzierżawy. Roszczenie to wynika z umowy dzierżawy (art. 705 k.c.) a nie z prawa własności. Wydzierżawiający nie musi być właścicielem przedmiotu dzierżawy a ewentualna obrona, że stronie powodowej nie przysługiwało prawo własności byłaby bezskuteczna.”. Sąd wydający wyrok w niniejszej sprawie podziela ten pogląd w całej rozciągłości, mając na uwadze, że umowa dzierżawy została przez powodów wykonana i przedmiot dzierżawy został pozwanemu B. K. wydany i jest przez niego użytkowany. Stąd też w ocenie Sądu zarzut braku legitymacji czynnej powodów nie był słuszny i w zakresie w jakim został zgłoszony przez pozwanych, nie podlegał w ogóle badaniu przez Sąd. Z tej przyczyny Sąd oddalał wnioski dowodowe przedstawiane na okoliczności związane z nabyciem przez powodów nieruchomości oraz wnioski o zawieszenie postępowania. W niniejszym postępowaniu przedmiotem badania były więc okoliczności dotyczące umowy dzierżawy – jej treści, warunków oraz tego czy skutecznie została przez powodów rozwiązana i czy w efekcie pozwany B. K. i jego rodzina mają jakikolwiek skuteczny wobec powodów tytuł prawny do zajmowania nieruchomości.

Wobec uznania, że powodom przysługuje legitymacja czynna do występowania o zwrot przedmiotu dzierżawy, Sąd zobowiązany był ustalić, jaka była treść umowy dzierżawy wiążąca strony postępowania. W tym zakresie strony pozostawały w sporze – powodowie powoływali się na umowy spisane na komputerze, wskazując, że zgodnie z nimi pozwany B. K. był zwolniony z obowiązku zapłaty czynszu dzierżawnego do 30 czerwca 2011 r. i po upływie tej daty był zobowiązany do uiszczania czynszu w łącznej wysokości 5 000 zł. B. K. wskazywał natomiast, że pomiędzy stronami zawarte było porozumienie o treści jak w spisanej umowie odręcznej, obejmujące zwolnienie z czynszu przez cały okres dzierżawy, ustalonej na 9 lat. W tym zakresie Sąd zobowiązany był zbadać jaka była wola strona i treść umowy je łączącej. Przesłuchani powodowie wskazali, że w dniu 20 września 2009 r. spisano odręcznie założenia dotyczące umowy i dane stron, co było potrzebne pozwanemu B. K. do przepisania liczników na siebie i wstępnego rozpoczęcia działalności oraz przejęcia obiektu. Rozmowy dotyczące warunków na jakich nieruchomość miała być dzierżawiona były jednak prowadzone dalej, w tym w zakresie okresu zwolnienia z czynszu dzierżawy oraz wysokości samego czynszu. Ostatecznie strony ustaliły warunki, które znalazły odbicie w umowach spisanych na komputerze. Powodowie podkreślili, że nigdy nie zgadzali się na zwolnienie pozwanego z czynszu dzierżawnego przez cały okres dzierżawy.

Pozwany wskazywał, że 20 września 2009 r. powód przybył z przygotowanymi umowami, które zostały podpisane. Po pewnym czasie jednak, po rozmowach ze znajomymi ojca, pozwany chciał się wycofać z umów, a wówczas powód zaproponował mu, że będzie mógł przez cały czas nie płacić czynszu, w zamian za remont i opiekę oraz konieczność opłacania mediów i podatków. Spisano wówczas odręczną umowę i ustalono, że poprzednie dwie umowy nie będą obowiązywać. Pozwany nie domagał się ich zwrotu, ani zniszczenia.

W ocenie Sądu wiarygodne w tym zakresie jest stanowisko strony powodowej, a to z uwagi na logiczność stanowiska powodów i zgodność ich stanowiska z zasadami doświadczenia życiowego. Podkreślić należy, że nie jest zgodne z doświadczeniem życiowym, że osoby dysponujące nieruchomością zabudowaną pokojami hotelowymi oraz obiektem restauracyjnym, położoną w atrakcyjnym miejscu nad jeziorem, nawet w sytuacji konieczności wykonania remontu, rezygnują w ogóle (pod wpływem chwili) z przywileju otrzymywania czynszu dzierżawnego na okres 9 lat. Ponadto słowa pozwanego są nielogiczne w zakresie w jakim wskazał, że nie domagał się zwrotu umów napisanych na komputerze, choć widniał na nich jego podpis i umowy te miały być spisane tego samego dnia. Nie było więc żadnych przeszkód, aby od razu je zniszczyć i w ten sposób jednoznacznie ustalić warunki. Ponadto umowa spisana odręcznie nie zawiera w swej istocie żadnych ustaleń co do czynszu – wysokości, braku konieczności jego ponoszenia, okresu zwolnienia. Nie jest wiarygodne aby powód, dysponujący szczegółową umową, podpisaną przez pozwanego, zgodził się na zawarcie umowy, zawierającej wycinek postanowień, tylko dlatego, że ustalono dłuższy okres zwolnienie z czynszu. Nie było przeszkód, aby od razu aneksować zawarte umowy spisane komputerowo lub po prostu nanieść na nie poprawki. Byłoby to logiczniejsze, niż pisanie na kartce papieru od nowa danych osób zawierających umowę, jej przedmiot oraz postanowienie odnoszące się jedynie do opłat eksploatacyjnych. Treść umowy spisanej odręcznie przemawia także za przyjęciem za prawdziwych słów powoda, że spisanie umowy było konieczne z uwagi na chęć przepisania liczników mediów oraz ustalenia dotyczące danych stron. W umowie tej znajdują się zasadniczo tylko postanowienia dotyczące tych elementów. Podkreślić także należy, że umowa ta nie zawiera w ogóle odniesienia do czynszu, co także świadczy o tym, zgodnie ze słowami powoda, że w dalszym ciągu prowadzone były rozmowy o wysokości czynszu i długości okresu zwolnienia. Sąd uznał więc, że ostatecznie warunki na jakich została wydzierżawiona nieruchomość zostały ustalone w umowach spisanych komputerowo i podpisanych w jakiś czas po 20 września 2009 r. W efekcie w ocenie Sądu K. G. i A. G. wydzierżawili B. K. nieruchomość obejmującą cały lokal użytkowy – restaurację oraz pokoje hotelowe w celu prowadzenia tam działalności. B. K. był zobowiązany do zapłaty czynszu dzierżawy w wysokości łącznej 5 000 zł, przy czym zwolniony był od jego zapłaty w okresie do 30 czerwca 2011 r. Zwolnienie z czynszu wynikało z konieczności wykonania remontu w obiekcie, co znalazło odzwierciedlenie w umowie. Ponadto B. K. zobowiązany był do ponoszenia opłat eksploatacyjnych i opłacania podatku od nieruchomości.

W umowach ustalono także, że w razie zalegania z dwukrotnym czynszem wydzierżawiający będzie uprawniony do rozwiązania umowy bez wypowiedzenia w trybie natychmiastowym. Treść tego postanowienia koresponduje z treścią art. 703 k.c., zgodnie z którym jeżeli dzierżawca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, wydzierżawiający może dzierżawę wypowiedzieć bez zachowania terminu wypowiedzenia. Poza sporem pozostawało, że B. K. nie płacił i nie płaci nadal powodom żadnych opłat czynszowych, co uprawniało wydzierżawiającego, zgodnie z zapisem umowy dzierżawy i art. 703 k.c., do wypowiedzenia umowy bez zachowania okresu wypowiedzenia. K. G. i A. G. skorzystali z tego uprawnienia i złożyli pozwanemu B. K. oświadczenie woli o wypowiedzeniu umowy bez zachowania okresu wypowiedzenia. Oświadczenie woli B. K. otrzymał, co oznacza, że wywołało ono skutek prawny w postaci rozwiązania umowy dzierżawy. W efekcie na podstawie art. 705 k.c. dzierżawca obowiązany jest zwrócić przedmiot dzierżawy.

Wskazać należy, że art. 703 k.c. przewiduje, że wydzierżawiający powinien uprzedzić dzierżawcę o zamiarze rozwiązania dzierżawy, udzielając mu dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu. Jest to norma dyspozytywna, którą strony swoją wolą mogą zmienić. Strony umowy dzierżawy mogą wyłączyć obowiązek wydzierżawiającego udzielenia dzierżawcy dodatkowego terminu trzymiesięcznego do zapłaty zaległego czynszu (tak Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 11 października 2012 r., sygn. akt III CZP 52/12). W niniejszej sprawie strony niewątpliwie nie zawarły dodatkowego obowiązku wydzierżawiającego do wyznaczenia terminu do zapłaty zaległego czynszu przed wypowiedzeniem umowy, pomimo uregulowania w umowie uprawnienia do rozwiązania umowy bez okresu wypowiedzenia. Należy więc przyjąć, że taka była ich wola w tym zakresie i że wypowiedzenie umowy strony uznały za skuteczne nawet wówczas, gdy nie było poprzedzone żadnym wezwaniem lub przypomnieniem o zaległościach w zapłacie czynszu. Z postanowień umowy wynika więc, że wypowiedzenie umowy jakiego dokonał powód było skuteczne i oznacza, że umowa dzierżawy jaka łączyła powodów z pozwanym B. K. została rozwiązana z dniem 06 czerwca 2013 r. (potwierdzenie odebrania oświadczenia woli k. 23).

Na marginesie wskazać należy w odniesieniu do powyższych rozważań, że powód wysłał pozwanemu wezwanie do uregulowania zobowiązań finansowych dotyczących podatku oraz płatności czynszu, pod rygorem rozwiązania umowy zgodnie z § 7 umowy. Pismo to wysłane zostało pozwanemu w maju 2012 r., a oświadczenie o rozwiązaniu umowy miało miejsce po upływie roku, stąd też można także przyjąć, że zachowany został tryb przewidziany w art. 703 k.c. i pozwany został uprzedzony odpowiednio wcześniej o zamiarze powoda wypowiedzenia umowy w sytuacji gdyby w dalszym ciągu nie wywiązywał się z umowy.

Pozwany B. K. powołał się także na treść art. 694 k.c. w zw. z art. 674 k.c. Zgodnie z drugim ze wskazanych przepisów, jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony. Przepis ten na mocy art. 694 k.c. znajduje odpowiednie zastosowanie do umowy dzierżawy. W ocenie Sądu art. 674 k.c. nie znajduje zastosowania w niniejszej sprawie, bowiem nie można uznać, aby B. K. używał nieruchomości za zgodą wydzierżawiających. Niewątpliwie faktem jest, że korzysta on z nieruchomości, jednak powodowie domagali się i nadal domagają się od niego jej zwrotu, co jest jednoznaczne z brakiem zgody na używanie nieruchomości w dotychczasowym zakresie. Wskazać należy także na pismo z dnia 06 czerwca 2013 r. (k. 27) oraz wytoczenie powództwa w niniejszej sprawie. Trudno zrozumieć na jakiej podstawie pozwany przyjął, że korzysta z nieruchomości za zgodą powodów, tym bardziej, że jak wynika z jego zeznań oraz zeznań W. K., pozwany B. K. był świadomy i wiedział, że K. G. chce, aby pozwany oddał mu nieruchomość. To żądanie powodów uruchomiło aktywność W. K. zmierzającą do podważenia skuteczności i ważności umowy sprzedaży nieruchomości. Wydaje się, że pozwany upatruje zasadności swojego twierdzenia w treści pokwitowania z dnia 23.12.2013 r., z którego ma wynikać, że umowa dzierżawy nadal obowiązywała w tej dacie („Na podstawie obowiązującej umowy dzierżawy” k. 54, podkreślenie moje). Należy jednak podkreślić, że K. G. stanowczo zaprzeczył, aby składał jakiekolwiek oświadczenie woli w zakresie obowiązywania umowy w związku z podpisaniem pokwitowania. Sami pozwani zresztą także rozumieli, że podpisanie pokwitowania nie jest równoznaczne z wolą powoda do „przywrócenia” ważności umowy, skoro W. K. zeznał, że K. G. był tak zaślepiony chęcią otrzymania pieniędzy, że nie zważał co podpisuje. Należy w tym miejscu podkreślić, że jest nie do pomyślenia, że profesjonalista w osobie radcy prawnego, bierze udział w uzyskaniu poświadczenia poprzez wprowadzenie w błąd osobę podpisującą to oświadczenie i znając rzeczywistą wolę tej osoby co do skutków czynności prawnych, która to wola jest niezgodna z treścią sporządzonego przez radcę prawnego pokwitowania. W ocenie Sądu wątpliwe jest aby było to zgodne z etyką zawodową. K. G. nie chciał złożyć oświadczenia woli w zakresie obowiązywania umowy dzierżawy, a jedynie odebrać należne mu pieniądze, przekazywane z opóźnieniem (razem z odsetkami ustawowymi). Nie można więc temu dokumentowi przypisać roli jakiej nie spełniał, a to potwierdzenia woli kontynuowania umowy dzierżawy. W tym zakresie dokument ten jest sprzeczny z pozostałym materiałem dowodowym, w tym przede wszystkim z zeznaniami powoda, pismem z 06 czerwca 2013 r., oświadczeniem o rozwiązaniu umowy bez wypowiedzenia oraz faktem wytoczenia powództwa w niniejszej sprawie. Stąd też Sąd nie mógł na jego podstawie uznać, że powód w istocie złożył oświadczenie woli, na mocy którego cofnął swoje wcześniejsze oświadczenie o rozwiązaniu umowy.

Odnosząc się do kwestii braku podpisu A. G. na umowach dzierżawy, podkreślić należy, że była ona obecna na terenie nieruchomości w dniu 20 września 2009 r., gdy ustalane były ogólne zasady związane z wydzierżawieniem nieruchomości. A. G. zeznała, że za jej zgodą, wszystkimi sprawami w tym zakresie zajmował się mąż, a strona powodowa przedstawiła zatwierdzenie wszelkich czynności jakie wykonywał K. G. przez A. G.. Nie ma więc podstaw do uznania, że umowa dzierżawy była z tej przyczyny nieważna. Brak jest także podstaw do badania rozliczeń podatkowych związanych z wydzierżawieniem nieruchomości przez K. G. i A. G., lub też dokonywanie ustaleń co do spółki cywilnej. W zakresie rozliczeń podatkowych sąd cywilny nie jest uprawiony do dokonywania ustaleń, a strona powodowa nie wskazywała, aby nieruchomość stanowiąca przedmiot dzierżawy stanowiła wspólność łączną wspólników spółki cywilnej. Także te zarzuty strony pozwanej nie mogły więc odnieść skutku.

Reasumując Sąd uznał, że strony łączyła umowa dzierżawy dotycząca całego obiektu – restauracji wraz z zapleczem oraz pokoi hotelowych, zawarta na czas oznaczony, którą jednak można było wypowiedzieć w przypadku opóźnienia w zapłacie dwóch rat czynszu. Strony ustaliły, że dzierżawca będzie łącznie płacił 5 000 zł czynszu dzierżawnego, przy czym z obowiązku jego zapłaty był zwolniony do 30 czerwca 2011 r., z uwagi na przeprowadzany remont. Sąd ustalił także, że pozwany B. K., dzierżawca, nie zapłacił powodom żadnego czynszu, w związku z czym złożyli oni skuteczne oświadczenie woli o wypowiedzeniu umowy. Umowa dzierżawy została więc rozwiązana w czerwcu 2013 r. i od tego czasu B. K. nie ma tytułu prawnego do zatrzymania nieruchomości skutecznego wobec powodów i zobowiązany jest zwrócić przedmiot dzierżawy. Tytuł prawny do zajmowanej nieruchomości W. K., E. K. (1), F. K. i I. K. jest tytułem pochodnym od B. K. i skoro on utracił uprawnienie, oni także utracili prawo przebywania na terenie nieruchomości.

Zgodnie z treścią art. 705 k.c. po zakończeniu dzierżawy dzierżawca obowiązany jest, w braku odmiennej umowy, zwrócić przedmiot dzierżawy. Pozwany B. K. jest więc na podstawie art. 705 k.c. zobowiązany do zwrotu przedmiotu dzierżawy powodom. Na tej podstawie Sąd orzekł więc jak w punkcie I. wyroku.

Sąd rozważał ponadto, czy w świetle art. 5 k.c. żądanie wydania rzeczy powodom nie pozostaje w konkretnej sytuacji sprzeczne z zasadami współżycia społecznego i jako takie nie może korzystać z ochrony prawnej.

Zgodnie z treścią art. 5 k.c. nie można czynić ze swego prawa użytku, który by był sprzeczny ze społeczno – gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego. Takie działanie lub zaniechanie uprawnionego nie jest uważane za wykonywanie prawa i nie korzysta z ochrony. Klauzule – społeczno – gospodarczego przeznaczenia prawa i zasad współżycia społecznego – ujęte w art. 5 k.c. należy traktować jako normy społeczne ogólne, odnoszące się do wszystkich możliwych przypadków, gdy powoływanie się na prawo podmiotowe nie stanowi jego wykonywania, lecz jego nadużywanie, które nie jest społecznie aprobowane i w związku z tym nie korzysta z ochrony. Zasady współżycia społecznego to podstawowe zasady etycznego i uczciwego postępowania.

Na zasady współżycia społecznego może w zasadzie powoływać się tylko ten, kto sam swego prawa nie nadużywa ( por. wyroki SN z dnia 6 kwietnia 1963 r., III CR 117/62, PiP 1964, z. 4, s. 703 oraz z dnia 29 stycznia 1964 r., III Cr 344/63, OSNC 1964, nr 11, poz. 234; wyrok SN z dnia 25 marca 2011 r., II CSK 640/10, LEX nr 964496).

Należy także wskazać na orzeczenie Sądu Najwyższego, które Sąd w niniejszej sprawie podziela, że norma art. 5 k.c. ma charakter wyjątkowy i można ją stosować jedynie w sytuacji, gdy w inny sposób nie można zabezpieczyć interesu osoby zagrożonej wykonaniem prawa podmiotowego przez inną osobę ( tak Sąd Najwyższy w orzeczeniu z dnia 17 października 1969 r., III CRN 310/69, OSNCP 6/70, poz. 115).

Analizując stan faktyczny w niniejszej sprawie Sąd stwierdził, że zasady współżycia społecznego nie stoją w sprzeczności z żądaniem pozwu, zaś oddalenie powództwa na tej podstawie prowadziłoby do pozbawienia powodów uprawnień jakie wynikają z prawa własności. Powodowie, będąc właścicielami nieruchomości położonej przy ul. (...) w K. mają prawo do korzystania ze swojej własności i pobierania z niej pożytków, co w obecnej sytuacji jest niemożliwe. Pozwany B. K. odmawia zapłaty powodom jakiegokolwiek czynszu, co w ocenie Sądu stanowi przejaw naruszenia zasad współżycia społecznego. Skoro pozwany nie reguluje wymagalnych zobowiązań wobec powodów, dotyczących spornej nieruchomości, nie może powoływać się na zasady współżycia społecznego. Wskazać także należy, że sami pozwani są odpowiedzialni za fakt wprowadzenia się na teren nieruchomości powodów. Została ona wydzierżawiona B. K. na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, a z umowy nie wynikało aby B. K. lub też członkowie jego rodziny byli uprawnieni do zamieszkania na terenie obiektu. Fakt, że było im w ten sposób wygodniej prowadzić działalność, nie może obciążyć powodów, tym bardziej, że nawet według wersji przedstawionej przez pozwanych, umowa dzierżawy była terminowa i skończyłaby się w 2018 r. W tej sytuacji pozwani również musieliby znaleźć lokal, w którym mogliby mieszkać lub pozostaliby osobami bezdomnymi. Należy też podkreślić, że pozwani nie są bezdomni, ponieważ dysponują dużym domem mieszkalnym, w którym mieszkali przed 2009 r. Żaden z pozwanych nie jest niepełnosprawny czy chory. Dysponują oni wystarczającym zdrowiem i siłami, aby zapewnić środki niezbędne do zaspokojenia swoich podstawowych potrzeb bytowych. Podkreślić także należy, że pozwani nie mają racji, wskazują, że żądanie opuszczenia nieruchomości jest zemstą powodów za ujawnienie przestępstw związanych z nabyciem nieruchomości. Powodowie najpierw domagali się oddania im nieruchomości i to spowodowało, że pozwany W. K. rozpoczął poszukiwanie nieprawidłowości związanych z zakupem nieruchomości przez powodów. Argumenty te nie prowadzą jednak w ocenie Sądu do uznania, że żądanie powodów nie zasługuje na uwzględnienie z uwag na art. 5 k.c.

W związku z łączącą uprzednio strony umową dzierżawy w sprawie zastosowanie znajdują również przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.), która m.in. reguluje zasady i formy ochrony prawa lokatorów. Zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 2 tej ustawy lokatorem jest najemca lub inna osoba używająca lokalu na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności. Lokalem jest zaś lokal służący do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Pozwani wskazali, że na terenie nieruchomości mieszkają, a więc zaspokajają swoje potrzeby mieszkaniowe.

W świetle art. 14 ust. 3 ustawy z dnia czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2005 r., nr 31, poz. 266 ze zm.), dalej jako ustawa, Sąd, badając z urzędu, czy zachodzą przesłanki do otrzymania lokalu socjalnego, orzeka o tym uprawnieniu biorąc pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania przez nie z lokalu oraz ich szczególną sytuację materialną i rodzinną. W ust. 4 art. 14 cytowanej ustawy podano, w jakich przypadkach Sąd orzeka obligatoryjnie o uprawnieniu do lokalu socjalnego. Sąd uznał, że pozwanym B. K., W. K., E. K. (1), F. K. i I. K. nie przysługuje prawo do otrzymania lokalu socjalnego. Sąd zważył, że pozwana I. K. posiada dom o znacznym metrażu, w którym cała rodzina mieszkała zanim przeniosła się do K.. Dom ten według słów pozwanych jest zaniedbany, jednak w ocenie Sądu, nie świadczy to o tym, że nie można w nim mieszkać. Oczywistym jest, że mogą być konieczne pewne prace, przywracające podstawowe walory mieszkalne, jednak w ocenie Sądu nie przekraczają one możliwości pozwanych, tym bardziej że do dewastacji budynku doszło z winy pozwanych. Stąd też Sąd uznał, że nie ma podstaw do uznania, że winni oni otrzymać lokal socjalny od gminy.

W punkcie II wyroku Sąd orzekł więc o braku uprawnienia do lokalu socjalnego w stosunku do B. K., W. K., E. K. (1), F. K. i I. K., na podstawie art. 14 ust. 4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2014 r., poz. 150 ze zm.).

O kosztach postanowiono w wyroku na podstawie przepisu art. 108 § 1 k.p.c. zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik postępowania zawartą w art. 98 § 1 k.p.c. Na koszty poniesione przez powodów składało się wynagrodzenie pełnomocnika, ustalone zgodnie z § 10 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia za Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (Dz. U. t.j. z 2013 r., poz. 461) w wysokości 120 zł, opłata od pełnomocnictw (34 zł) oraz opłata od pozwu (łącznie 400 zł).