Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt III CZP 52/12
UCHWAŁA
Dnia 11 października 2012 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Jan Górowski (przewodniczący)
SSN Krzysztof Pietrzykowski (sprawozdawca)
SSN Maria Szulc
w sprawie z powództwa Polskiego Związku Wędkarskiego Zarządu Okręgu
w B.
przeciwko A.F.
o wydanie nieruchomości,
po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym
w dniu 11 października 2012 r.,
zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Okręgowy
postanowieniem z dnia 22 maja 2012 r.,
„Czy przepis art. 703 zdanie drugie k.c. ma charakter
bezwzględnie obowiązujący?”
podjął uchwałę:
Strony umowy dzierżawy mogą wyłączyć obowiązek
wydzierżawiającego udzielenia dzierżawcy dodatkowego
terminu trzymiesięcznego do zapłaty zaległego czynszu (art. 703
zdanie drugie k.c.).
2
Uzasadnienie
Sąd Rejonowy wyrokiem z dnia 14 kwietnia 2011 r. oddalił powództwo
Polskiego Związku Wędkarskiego Zarządu Okręgu w B. przeciwko A. F. o wydanie
nieruchomości. Ustalił, że strony wiąże zawarta dnia 1 lutego 2001 r. umowa
dzierżawy Ośrodka Zarybieniowego w M. Zgodnie z umową, dzierżawca miał
początkowo płacić roczny czynsz dzierżawny co roku do dnia 30 października w
wysokości odpowiadającej 2 000 kg karpia, a od dnia 1 kwietnia 2009 r. – w
wysokości odpowiadającej 1 650 kg karpia. Pismem z dnia 28 października 2010 r.
powód wezwał pozwaną do uiszczenia pozostałego czynszu dzierżawnego w
terminie do dnia 15 listopada 2010 r. pod rygorem wypowiedzenia dzierżawy bez
zachowania terminu wypowiedzenia zgodnie z § 3 pkt 3 umowy. Pozwana w
odpowiedzi na to pismo zawiadomiła powoda, że czynsz został uregulowany w
niepełnej wysokości z powodu spadku wielkości wyhodowanych ryb
spowodowanego wypłynięciem ryb ze stawu do sąsiedniego jeziora wskutek
katastrofalnych opadów deszczu w okresie od maja do września 2010 r. i wniosła o
obniżenie jej czynszu dzierżawnego za 2010 r. do wysokości odpowiadającej 550
kg karpia. Pismem z dnia 8 lutego 2011 r. pełnomocnik powoda wypowiedział
dzierżawę bez zachowania terminu wypowiedzenia.
Sąd Rejonowy wskazał, że strony umowy nie zamieściły w niej postanowień
odnoszących się szczegółowo do zwłoki z zapłatą czynszu dzierżawnego, a w § 16
umowy odesłały w kwestiach nieuregulowanych w umowie do stosowania
przepisów kodeksu cywilnego. W konsekwencji więc wypowiedzenie dzierżawy
nastąpiło z naruszeniem art. 703 k.c.
Sąd Okręgowy, przy rozpoznawaniu apelacji powoda od wyroku Sądu
Rejonowego, powziął wątpliwość wyrażoną w zagadnieniu prawnym
przedstawionym do rozstrzygnięcia Sądowi Najwyższemu.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Zgodnie z art. 703 k.c., jeżeli dzierżawca dopuszcza się zwłoki z zapłatą
czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a w wypadku gdy czynsz jest
płatny rocznie, jeżeli dopuszcza się zwłoki z zapłatą ponad trzy miesiące,
wydzierżawiający może dzierżawę wypowiedzieć bez zachowania terminu
3
wypowiedzenia. Jednakże wydzierżawiający powinien uprzedzić dzierżawcę
udzielając mu dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległego
czynszu. Wątpliwości Sądu Okręgowego dotyczą charakteru prawnego przepisu
zamieszczonego w zdaniu drugim przytoczonego artykułu.
Sąd Najwyższy przyjął w wyroku z dnia 15 lipca 2010 r., IV CSK 33/10
(OSNC 2011, nr 3, poz. 31), że art. 703 k.c. ma charakter względnie obowiązujący.
Podkreślił, że z treści tego artykułu nie wynika jego imperatywny charakter,
zwłaszcza w kontekście wyrażonej w art. 3531
k.c. zasady swobody umów. Artykuł
703 k.c. nie wyłącza tej zasady, przede wszystkim ze względu na ogólny charakter
przepisów prawa zobowiązaniowego o umowie dzierżawy. Nie stanowią one norm
bezwzględnie obowiązujących ze względu na interes stron lub bezpieczeństwo
obrotu. Sąd Najwyższy podkreślił, że omawiany artykuł nie zawiera sformułowania
świadczącego wprost o jego dyspozytywnym charakterze, jednak nie wyklucza to
takiej kwalifikacji. Przepis art. 704 k.c., także dotyczący wypowiedzenia dzierżawy,
zawiera zastrzeżenie „w braku odmiennej umowy”, co świadczy o celowym
umieszczeniu tam tego sformułowania, a pominięciu go w przepisie
poprzedzającym. Wykładnia językowa i systemowa przemawiają więc za
potraktowaniem art. 703 k.c. jako przepisu względnie obowiązującego. Przyjętemu
poglądowi nie sprzeciwia się cel unormowania, czyli ochrona dzierżawcy
długoterminowego. Należy też uwzględnić zasadę równości stron zobowiązania
wynikającego z umowy wzajemnej, tym bardziej, że między wydzierżawiającym
a dzierżawcą nie ma relacji takiej jak między przedsiębiorcą a konsumentem, gdzie
konsument jest chroniony ustawowo jako słabsza strona umowy. Sąd Najwyższy
wskazał, że dzierżawca, zawierając umowę w celu prowadzenia działalności
gospodarczej na nieruchomości dzierżawionej, nie jest stroną słabszą wobec
wydzierżawiającego właściciela nieruchomości. Nie należy też utożsamiać sytuacji
stron w umowie dzierżawy z sytuacją najemcy mieszkania wobec wynajmującego,
ponieważ są to całkiem odmienne relacje prawne. Z tego powodu niezasadne jest
powoływanie się na argumenty wynikające z wykładni art. 673 i 688 k.c. Należy
przy tym uwzględnić interesy stron, które, zamierzając zawrzeć umowę w różnych
okolicznościach gospodarczych, mogą być zainteresowane w innym określeniu
4
swoich praw i obowiązków w razie zwłoki z zapłatą czynszu, inaczej niż to
przewiduje art. 703 k.c.
Sąd Najwyższy wypowiedział odmienny pogląd w wyroku z dnia 17 marca
2010 r., II CSK 454/09 (OSNC 2010, nr 10, poz. 142). Podkreślił, że art. 703 k.c.,
w przeciwieństwie do zawartych w tym samym dziale art. 699, 702, 704, nie
dopuszcza innego uregulowania w umowie, ma zatem charakter przepisu
bezwzględnie obowiązującego. Należy także uznać, że przepis ten ma
zastosowanie także w takiej sytuacji, w której umownie postanowiono o kumulacji
czynszu dzierżawnego w taki sposób, aby zapłata za cały okres nastąpiła
jednorazowo bądź w kilku ratach. Pogląd ten stanowił podstawę dla oddalenia
zarzutu naruszenia art. 703 k.c.
Z kolei w wyroku z dnia 21 października 2010 r., IV CSK 215/10 (nie publ.)
Sąd Najwyższy podkreślił, że art. 703 zdanie drugie k.c. ma na celu wyłącznie
ochronę interesów dzierżawcy. Wynika z niego jedynie zakaz ustalania krótszego
od trzymiesięcznego terminu dodatkowego do zapłaty zaległego czynszu.
Podobny pogląd Sąd Najwyższy wypowiedział w wyroku z dnia 17 czerwca
2011 r., II CSK 587/10 (nie publ.) w związku z wykładnią art. 687 k.c. dotyczącego
najmu lokalu. Podkreślił, że art. 687 zd. drugie k.c., wprowadzający obowiązek
wynajmującego udzielenia najemcy dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty
zaległego czynszu, ma na celu wyłącznie ochronę interesów najemcy. Wynika
z niego jedynie zakaz ustalania krótszego od miesięcznego terminu dodatkowego
do zapłaty zaległego czynszu. Interes najemcy będzie więc wystarczająco
chroniony przez to, że wyłączy się możliwość rozwiązania umowy przed upływem
miesiąca od uprzedzenia najemcy o zamiarze niezwłocznego wypowiedzenia
najmu lokalu.
Punktem wyjścia do przedstawionych stanowisk orzecznictwa był pogląd
wyrażony w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 22 lutego 1967 r., III CZP 113/66
(OSNCP 1967, nr 6, poz. 102), według której, jeżeli najemca lokalu
mieszkaniowego dopuścił się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne
okresy płatności, a wynajmujący – bez uprzedzenia najemcy na piśmie
o zamierzonym z tego powodu wypowiedzeniu najmu bez zachowania terminów
wypowiedzenia i bez udzielania najemcy dodatkowego terminu miesięcznego do
5
zapłaty zaległego czynszu (art. 687 k.c.) – wniósł pozew o natychmiastowe
rozwiązanie najmu i orzeczenie eksmisji najemcy z lokalu, powództwo jest
nieuzasadnione. Jednakże sąd nie może oddalić powództwa, jeżeli stan rzeczy
istniejący w chwili zamknięcia rozprawy (art. 316 § 1 k.p.c.) wykazuje, że pozwany
mimo wyrażonej w pozwie woli powoda wypowiedzenia najmu bez zachowania
terminów wypowiedzenia i mimo upływu terminu miesięcznego od doręczenia mu
pozwu nie zapłacił zaległego czynszu. Sąd Najwyższy wskazał, że treść art. 687
k.c. wynika z potrzeby większej ochrony najemców lokali aniżeli najemców innych
przedmiotów. Uprzedzenie o zamierzonym rozwiązaniu jest z jednej strony
ostrzeżeniem, że wynajmujący nie chce tolerować zwłoki z zapłatą czynszu,
z drugiej zaś strony daje najemcy szansę usunięcia podstawy rozwiązania
w terminie dodatkowym, który nie może być krótszy od miesiąca. Co do zasady
oznacza to, że powództwo o eksmisję jest zasadne w razie spełnienia przesłanek
z art. 687 k.c., jednak sąd powinien mieć na względzie stan rzeczy istniejący
w chwili zamknięcia rozprawy. Sąd Najwyższy podkreślił, że pozew o eksmisję
z powodu zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa okresy płatności świadczy
dostatecznie jasno o woli powoda natychmiastowego rozwiązania najmu,
a doręczenie tego pozwu najemcy jest równoznaczne z uprzedzeniem najemcy na
piśmie o tej woli. Trudno bowiem uważać tego rodzaju ostrzeżenie za pozbawione
mocy i rozumieć przepis art. 687 k.c. w ten sposób, że pozew nie może spełnić roli
i funkcji uprzedzenia.
Odnosząc się do przedstawionego orzecznictwa Sądu Najwyższego, należy
przede wszystkim podkreślić, że poszukiwanie jakichkolwiek analogii między
przepisami regulującymi najem lokali i dzierżawę byłoby chybione. Prawo do lokalu,
zwłaszcza mieszkalnego, jest przedmiotem szczególnej ochrony, czego nie można
powiedzieć o prawach do przedmiotów dzierżawy. Świadczą o tym regulacje
dotyczące praw małżonków do lokalu (art. 6801
k.c.), wad najętego lokalu (art. 682
k.c.), odpowiedniego stosowania przepisów o ochronie własności do ochrony praw
najemcy do używania lokalu (art. 690 k.c.) i wstąpienia w stosunek najmu lokalu
mieszkalnego po śmierci najemcy (art. 691 k.c.) oraz szczególne regulacje
dotyczące lokalu mieszkalnego, zamieszczone w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r.
o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu
6
cywilnego (jedn. tekst: Dz.U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.; dalej „u.o.p.l.”).
Dlatego przesądzenie semiimperatywnego charakteru art. 687 k.c. oraz
imperatywnego charakteru przepisów art. 11 u.o.p.l. pozostaje bez związku
z imperatywnym, semiimperatywnym albo dyspozytywnym charakterem art. 703
k.c. Nie można natomiast pomijać istotnej oceny wynikającej z uchwały Sądu
Najwyższego z dnia 22 lutego 1967 r., III CZP 113/66 co do tego, że wniesienie
pozwu może pełnić rolę i funkcję uprzedzenia, o którym mowa w art. 687 k.c.
i odpowiednio również w art. 703 zdanie drugie k.c.
W piśmiennictwie dzieli się przepisy prawne (bądź zamieszone w nich normy
prawne) na bezwzględnie obowiązujące (bezwzględnie wiążące, imperatywne),
względnie obowiązujące (względnie wiążące, dyspozytywne) i jednostronnie
bezwzględnie obowiązujące (jednostronnie bezwzględnie wiążące,
semiimperatywne). Przepisy imperatywne zawierają regulacje, które nie mogą być
wyłączane ani zmieniane wolą stron. Przepisy dyspozytywne stosuje się wtedy, gdy
strony inaczej nie postanowią. Przepisy semiimperatywne mogą być wyłączone lub
zmienione wolą stron tylko w wypadku zastosowania regulacji bardziej korzystnej
dla określonej strony podlegającej szczególnej ochronie prawnej (np. pracownika
lub konsumenta).
Wykładnia językowa art. 703 zdanie drugie k.c. nie przesądza o charakterze
prawnym tego przepisu. Ustawodawca nie zdecydował się na zamieszczenie w nim
sformułowania, które jednoznacznie przesądzałoby o jego charakterze
imperatywnym, dyspozytywnym albo semiimperatywnym. W szczególności w art.
703 k.c. nie znalazł się, inaczej niż w art. 704 i 705 k.c., zwrot „w braku odmiennej
umowy”, który świadczyłby o dyspozytywnym charakterze przepisu. Jednakże ani
wykładnia systemowa, ani wykładnia logiczna nie przesądza, że w tej sytuacji
rozważany przepis ma charakter imperatywny albo przynajmniej semiimperatywny
(jako chroniący dzierżawcę). Trzeba w związku z tym podkreślić, że różne mogą
być motywy skłaniające ustawodawcę do wprowadzenia do przepisu
wspomnianego sformułowania. Takim motywem może być zwłaszcza potrzeba
rozstrzygnięcia wątpliwości interpretacyjnych w kierunku pożądanym przez
ustawodawcę. Może zatem okazać się, że sformułowanie wskazujące na
imperatywny albo dyspozytywny charakter przepisu nie zostanie wprowadzone do
7
jego treści, gdy ustawodawca uzna, że z uwagi na argumenty systemowe
i funkcjonalne jest niewątpliwe, że przepis będzie wykładany w kierunku przez
niego pożądanym, a jednocześnie takie sformułowanie zostanie wprowadzone do
treści przepisu, którego wykładnia może budzić wątpliwości. Takie postępowanie
ustawodawcy jest racjonalne i zgodne z założeniami techniki legislacyjnej,
w szczególności z postulatem zwięzłości tekstu prawnego. W przeciwnym wypadku
w większości przepisów regulujących dzierżawę znalazłby się zwrot „w braku
odmiennej umowy”. Przepisy te zostały zamieszczone w księdze trzeciej kodeksu
cywilnego, w części dotyczącej zobowiązań umownych, gdzie obowiązuje zasada
swobody umów, zgodnie z którą strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek
prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się
właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego
(art. 3531
k.c.). Przepisy o zobowiązaniach umownych mają więc z reguły charakter
dyspozytywny.
Do rozstrzygnięcia omawianego zagadnienia prawnego podstawowe
znaczenie mają wnioski wynikające z wykładni funkcjonalnej. W piśmiennictwie
podkreśla się, że przy ocenie dopuszczalności wypowiedzenia dzierżawy trzeba
uwzględnić gospodarczy charakter umowy, wymagającej często zaangażowania
przez dzierżawcę poważnych środków finansowych, które są inwestowane
w przedmiot dzierżawy. Ograniczenie dopuszczalności wypowiedzenia umowy ma
zagwarantować właściwy poziom stabilizacji stosunku kontraktowego, pozwalający
obu stronom miarodajnie ocenić ich sytuację prawną i gospodarczą na przyszłość.
Żadna ze stron nie powinna być zaskakiwana przedwczesnym zakończeniem
stosunku prawnego. Założenia te nie znajdują pełnej realizacji wtedy, gdy
dzierżawca popada w zwłokę. Po stronie wydzierżawiającego upada wówczas
ekonomiczna atrakcyjność stosunku kontraktowego, zatem instrumenty prawne
zapewniające stabilizację tego stosunku stają się z jego perspektywy
bezużyteczne. Takie instrumenty służą wówczas jedynie ochronie interesu
dzierżawcy. Powstaje zatem wątpliwość, czy interes dzierżawcy zasługuje na
ochronę w tak szerokim zakresie, wyrażającym się w przyznaniu ochrony prawnej
przez dłuższy czas mimo braku spełniania przez niego świadczenia. Trzeba też
podkreślić, że interes dzierżawcy może być chroniony wtedy, gdy nie przejawia on
8
zainteresowania w spełnieniu świadczenia, a w skrajnej postaci nawet oświadcza,
jak w rozważanej sprawie, że świadczenia nie spełni. Uprzedzenie o możliwości
wypowiedzenia dzierżawy, z założenia dające dzierżawcy dodatkowy czas na
spełnienie świadczenia, staje się dla niego jedynie dodatkową premią. Trudno też
w omawianej sytuacji opowiadać się za potrzebą ochrony dzierżawcy związku
z wypowiedzeniem dzierżawy przez wydzierżawiającego, skoro zwłoka jest w dużej
mierze zależna od dzierżawcy i ma on w tym zakresie pełną wiedzę.
Wykładnia systemowa i funkcjonalna przemawia zatem za przyjęciem, że
art. 703 zdanie drugie k.c. zawiera przepis dyspozytywny. Należy jednak
podkreślić, że Sąd Okręgowy, pytając o charakter prawny tego przepisu, zwrócił
uwagę na to, że § 3 pkt 3 umowy wyczerpująco reguluje wypowiedzenie dzierżawy
bez zachowania terminu wypowiedzenia i nie przewiduje wyznaczenia
dodatkowego terminu do zapłaty zaległego czynszu. Tymczasem przyjęcie, że art.
703 zdanie drugie k.c. zawiera przepis dyspozytywny, oznacza, że strony umowy
mogły wyłączyć obowiązek wydzierżawiającego udzielenia dzierżawcy
dodatkowego terminu trzymiesięcznego do zapłaty zaległego czynszu, czego
jednak nie uczyniły. Rozważany przepis, mimo jego dyspozytywnego charakteru,
znajduje zatem zastosowanie w sprawie, na tle której zostało sformułowane
zagadnienie prawne.
Z przedstawionych powodów Sąd Najwyższy rozstrzygnął zagadnienie
prawne, jak w uchwale.