Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 23 grudnia 2015 r.

Sąd Rejonowy w Ciechanowie I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

po rozpoznaniu w dniu 23 grudnia 2015 r. w Ciechanowie

sprawy z powództwa J. A.

przeciwko H. M.

o zapłatę

I.  powództwo oddala;

II.  pozostawia strony przy dotychczas poniesionych przez nich kosztach postępowania.

Sygn. akt I C 986/15

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 13 października 2015 r. powód J. A., reprezentowany przez radcę prawnego K. P., wnosił o zasądzenie od pozwanego H. M. kwoty 35.000 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 17 września 2015 r. do dnia zapłaty, a także kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu pozwu powód wskazał, że w dniu (...) r. strony zawarły pisemną umowę przedwstępną sprzedaży przez pozwanego powodowi nieruchomości stanowiącej działkę oznaczoną numerem (...) położoną w obrębie B.. Zgodnie z jej treścią umowa przyrzeczona miała być zawarta do dnia 31 października 2015 r.. Zabezpieczeniem wykonania umowy był zadatek wypłacony pozwanemu w wysokości 35.000 zł. W umowie zastrzeżono, że w przypadku rozwiązania przedmiotowej umowy przedwstępnej, pozwany zwróci powodowi zadatek w podwójnej wysokości tj. 70.000 zł. Pozwany zrezygnował z zawarcia umowy przyrzeczonej i w dniu 16 września 2015 r. zwrócił powodowi otrzymana kwotę 35.000 zł. Niniejszym pozwem powód dochodzi kwoty 35.000 zł stanowiącej wyrównanie wypłaconego zadatku do sumy dwukrotnie wyższej. Ponadto powód dochodzi odsetek ustawowych od dnia następnego od złożenia przez pozwanego oświadczenia o odstąpieniu od umowy tj. od dnia 17 września 2015 r. do dnia zapłaty. Do dnia wniesienia pozwu pozwany nie zapłacił przedmiotowej należności, w związku z czym zasadnym stało się wystąpienie na drogę sądową.

Pozwany H. M. wnosił o oddalenie powództwa w całości.

Pozwany przyznał, że w dniu (...) r. zawarł pisemną umowę przedwstępną z powodem, w której zobowiązał się do przeniesienia na powoda własności nieruchomości. Z tego tytułu powód wypłacił pozwanemu kwotę 35.000 zł. Jednakże ostatecznie pozwany nie zdecydował się na zawarcie umowy sprzedaży i w dniu 16 września 2015 r. zwrócił powodowi otrzymaną od niego kwotę 35.000 zł. Zwracając otrzymaną od powoda kwotę 35000 zł, zdaniem pozwanego, doszło do rozliczenia między stronami z zawartej umowy i żądania powoda wypłaty dodatkowo kwoty 35.000 zł jest niezasadne.

Na podstawie zgromadzonego materiału dowodowego Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Pozwany H. M. jest właścicielem działki rolnej oznaczonej numerem (...) o powierzchni (...) ha położonej w miejscowości T. gmina K. (dowód: zeznania pozwanego H. M. k. 16-17 akt).

W dniu (...) r. H. M. zawarł z J. A. pisemną umowę przedwstępną. W umowie strony uzgodniły, że H. M. sprzeda J. A. nieruchomość oznaczoną numerem (...) o powierzchni (...) ha położoną w miejscowości T. gmina K. za kwotę 350.000 zł. Tytułem zadatku J. A. wypłacił pozwanemu kwotę 35.000 zł. Strony ustaliły, że do zawarcia umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego dojdzie w terminie do 31 października 2015 r. (dowód: kserokopia umowy k. 7 akt).

Do zawarcia umowy sprzedaży gruntu nie doszło, gdyż pozwany odstąpił od umowy. W dniu 16 września 2015 r. J. A. złożył pisemne oświadczenie, w którym potwierdził , że przyjął od H. M. kwotę 35.000 zł tytułem zerwania umowy dotyczącej sprzedaży nieruchomości (dowód: kserokopia oświadczenia k. 8 akt, zeznania pozwanego H. M. k. 16-17 akt).

W dniu 22 września 2015 r. J. A. wezwał pozwanego H. M. do zwrotu zadatku w pełnej wysokości 70.000 zł w ciągu 3 dni (dowód: wezwanie k. 9-10 akt)

Pozwany odmówił wypłacenie powodowi należności ponad już zwróconą kwotę 35.000 zł, którą od niego wcześniej uzyskał (dowód: zeznania pozwanego k. 16-17 akt).

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie zgromadzonych dokumentów: kserokopii umowy k. 7 akt, kserokopii oświadczenia k. 8 akt, wezwania do zapłaty k. 9-10 akt oraz zeznań pozwanego H. M. k. 16-17 akt.

Dokonując oceny zgromadzonego materiału dowodowego Sąd uwzględnił dołączone dokumenty. Sąd miał na uwadze, że prawdziwość kopii dokumentów i ich zgodność z oryginałami nie były kwestionowane przez żadną ze stron i nie budzą wątpliwości.

Sąd dał wiarę zeznaniom pozwanego, albowiem nie budzą one wątpliwości, co do zgodności z rzeczywistym stanem rzeczy, a okolicznościom faktycznym leżącym u podstaw powództwa pozwany nie zaprzeczył. Pozwany wnosząc o oddalenie powództwa jedynie wskazywał, iż zwrócił uzyskaną od powoda kwotę i żądanie zwrotu zadatku jest nieuprawnione.

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo było niezasadne.

Zgodnie z treścią art. 394 § 1 k.c. w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. W myśl art. 394 § 3 k.c. w razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.

Z ustalonego stanu faktycznego wynika jednoznacznie, że powód wpłacił kwotę 35.000 zł tytułem zadatku na poczet umowy sprzedaży nieruchomości rolnej stanowiącej własność pozwanego. Strony zawarły umowę przedwstępną, uzgodniły istotne warunki umowy przyrzeczonej takie jak: przedmiot najmu i wysokość ceny za nieruchomość. Celem wpłaty kwoty 35.000 zł było zagwarantowanie tego, że H. M. zawrze z powodem umowę sprzedaży nieruchomości w terminie do 31 października 2015 r. Ostatecznie do zawarcia umowy nie doszło ponieważ zrezygnował z niej pozwany, który zwrócił powodowi uzyskaną od niego kwotę 35000 zł zadatku.

Przedmiotem sporu była okoliczność czy pozwany był zobowiązany do zwrócenia zadatku w podwójnej wysokości.

Zdaniem Sądu pozwany był zobowiązany do zwrotu tego co uzyskał od powoda, ale nie był zobowiązany do wypłacenia podwójnej kwoty zadatku, gdyż umowa przedwstępna nie została sporządzona w formie przewidzianej dla zawierania umów związanych z obrotem nieruchomościami.

W przypadku umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości zastrzeżona jest forma szczególna. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 17 sierpnia 1983 r. (III CRN 166/83 LEX nr 8561) podkreślił, że umowa o rozwiązaniu umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta również w formie aktu notarialnego (art. 73 § 2 w zw. z art. 158 i 77 k.c.).

Zgodnie z art. 73§2 k.c. zarówno dla umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości, jak i dla umowy przenoszącej jej własność zastrzeżony jest wymóg formy aktu notarialnego. Niezachowanie tej formy powoduje nieważność umowy. W myśl art. 77 § 1 k.c. wymagają aktu notarialnego także uzupełnienie, zmiana i rozwiązanie umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości (K. S., Forma umów zobowiązujących do rozporządzeń wymagających formy szczególnej, PS 2010, nr 11-12, s. 46).

Powszechnie przyjmuje się, że zastrzeżenie zadatku stanowi element umowy i jest kwalifikowane jako dodatkowe zastrzeżenie umowne (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29 kwietnia 1950 r., NP 1950, nr 10, s. 79; uchwała Sądu Najwyższego z dnia 20 listopada 1961 r., III CO 23/61, OSN 1962, nr 3, poz. 117; F. Błahuta (w:) Komentarz, t. II, 1972, s. 939; W. Czachórski, Zobowiązania, 1974, s. 138; J. Gwiazdomorski, Glosa do uchwały Sądu Najwyższego z dnia 10 października 1961 r., 3 CO 28/61, OSPiKA 1963, z. 5, poz. 107; P. Machnikowski (w:) E. Gniewek, P. Machnikowski, Komentarz, 2013, art. 394, nb 8; W. Popiołek (w:) K. Pietrzykowski, Komentarz, t. I, 2011, art. 394, nb 1–3; Z. Radwański (w:) System prawa cywilnego, t. III, cz. 1, s. 458 i n.; M. Tenenbaum, Instytucja zadatku..., s. 120 i n.)

Koncepcja jednej umowy pozwala uzasadnić, że nieważność kontraktu, którego składnikiem jest zadatek, powoduje także nieważność zastrzeżenia zadatku, rozwiązanie umowy zgodnymi oświadczeniami woli stron (contrarius consensus) powoduje zgaśnięcie zastrzeżenia zadatku, a nieważność zadatku spowoduje nieważność całego kontraktu, gdy z okoliczności będzie wynikać, że bez zastrzeżenia zadatku umowa nie zostałaby zawarta. W tym ostatnim przypadku, w doktrynie słusznie wskazuje się, że jeżeli w toku negocjacji strony ustalą, że umowa ma być zawarta z zadatkiem, wówczas nie dojdzie ona do skutku bez wykonania tego postanowienia – art. 58 § 3 k.c. (por. Z. Radwański (w:) System prawa cywilnego, t. III, cz. 1, s. 460). Za jednością struktury kontraktowej przemawia więc wzajemne sprzężenie konsekwencji prawnych (por. szerzej A. Olejniczak (w:) System prawa prywatnego, t. 5, s. 1075–1076).

W przypadku nieważności umowy, w której zastrzeżono zadatek, zwrot świadczenia następuje na podstawie art. 410 § 2 k.c. (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 24 kwietnia 2013 r., IV CSK 596/12, LEX nr 1375468).

Zgodnie z art. 410. § 2 k.c. świadczenie jest nienależne, jeżeli ten, kto je spełnił, nie był w ogóle zobowiązany lub nie był zobowiązany względem osoby, której świadczył, albo jeżeli podstawa świadczenia odpadła lub zamierzony cel świadczenia nie został osiągnięty, albo jeżeli czynność prawna zobowiązująca do świadczenia była nieważna i nie stała się ważna po spełnieniu świadczenia.

Podstawę prawną roszczenia o zwrot świadczenia stanowią przepisy art. 405 w zw. z art. 410 § 2 k.c. i w tym stosunku obligacyjnym ma swoje źródło kondykcja sine causa, a nie w nieważnym stosunku umownym. W konsekwencji „faktury, będące dokumentem rozliczeniowym z umowy, która była bezwzględnie nieważna, nie mogą stanowić wezwania do spełnienia świadczenia polegającego na zwrocie nienależnego świadczenia" (tak stwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 28 kwietnia 2004 r., V CK 461/03, LEX nr 174217).

W niniejszej sprawie umowa przedwstępna była nieważna, a pozwany już zwrócił powodowi kwotę 35.000 zł, które od niego uzyskał. W tej sytuacji żądanie zapłaty dodatkowo kwoty 35.000 zł Sąd uznał za nieuzasadnione.

Powód przegrał proces w całości. Zgodnie z zasadą wyrażoną w art 98 §1 i §2 k.p.c. strona przegrywająca zobowiązana jest do zwrotu kosztów procesu. Na koszty składają się: opłata sądowa w kwocie 1750 zł, koszty zastępstwa procesowego - wynagrodzenie radcy prawnego w kwocie 2400 zł, których wysokość wynika z § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz. U. z 2002 r. Nr 163, poz. 1349 z późn. zm.) oraz 17 zł opłaty od pełnomocnictwa, które w całości poniósł powód.

Z tych względów Sąd orzekł jak w wyroku.

(...)