Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt IV CSK 596/12
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 24 kwietnia 2013 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Mirosława Wysocka (przewodniczący)
SSN Anna Kozłowska (sprawozdawca)
SSN Maria Szulc
w sprawie z powództwa E. G. i M. G.
przeciwko D. G.
o zapłatę,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 24 kwietnia 2013 r.,
skargi kasacyjnej powodów
od wyroku Sądu Apelacyjnego
z dnia 20 kwietnia 2012 r.,
uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi
Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania pozostawiając temu
Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach postępowania kasacyjnego.
2
Uzasadnienie
Wyrokiem z dnia 17 czerwca 2011 r. Sąd Okręgowy w B. zasądził od D. G.
na rzecz M. G. i E. G. kwotę 80.000 zł z ustawowymi odsetkami od 27 maja 2010 r.,
oddalił w pozostałej części powództwo i orzekł o kosztach procesu i kosztach
sądowych. W motywach rozstrzygnięcia Sąd Okręgowy ustalił, że strony w dniu 4
września 2009 r. zawarły w formie pisemnej umowę przedwstępną, mocą której
pozwany zobowiązał się sprzedać powodom nieruchomość położoną we wsi S., o
powierzchni 5,31 ha, za cenę 185.850 zł. Termin zawarcia umowy definitywnej
został oznaczony do dnia 31 października 2009 r. Strony zastrzegły zadatek w
kwocie 40.000 i wskazały, że w przypadku niewykonania umowy przez kupującego
przepada on na rzecz sprzedawcy, a w wypadku niewykonania umowy przez
sprzedawcę, sprzedawca zobowiązuje się zwrócić zadatek w podwójnej wysokości.
Sprzedawca zapewnił też kupujących, iż na nieruchomość „nie ma żadnych
zobowiązań hipotecznych zabezpieczających lub zastawionych pod zastaw u
innych wierzycieli”. Po zawarciu umowy powodowie dowiedzieli się, że pozwany nie
jest wyłącznym właścicielem nieruchomości, ale współwłaścicielem w ½ części.
Ponadto okazało się, że nieruchomość jest położona nie we wsi S., ale we wsi S.,
oraz że w księdze wieczystej istniejącej dla tej nieruchomości wpisana jest hipoteka
na rzecz Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego zabezpieczająca
wierzytelność w kwocie 1123 zł. Drugi współwłaściciel nieruchomości, K.P., był
poinformowany o zawarciu umowy przedwstępnej; zniesienie współwłasności miało
nastąpić przy zawieraniu z powodami umowy sprzedaży. Pozwany, gdy zbliżał się
termin zawarcia umowy przyrzeczonej, unikał kontaktu z powodami. Powodowie,
z uwagi na niedotrzymanie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, wprowadzenie
w błąd co do stanu prawnego nieruchomości i miejsca jej położenia, pismem z dnia
4 listopada 2009 r. wezwali pozwanego do zapłaty kwoty 80.000 zł stanowiącej
równowartość podwójnego zadatku. Pozwany odmówił zapłaty, wyraził wolę
spotkania i poczynienia uzgodnień w celu sfinalizowania transakcji. W listopadzie
2009 r. zlecił też geodecie wznowienie granic nieruchomości; geodeta prace z tym
związane zakończył w grudniu 2009 r. W pozwie złożonym w dniu 14 listopada
2009 r., doręczonym pozwanemu w dniu 12 maja 2010 r., powodowie,
3
z powołaniem się na art. 394 § 2 k.c., domagali się zasądzenia od pozwanego
podwójnego zadatku.
Dokonując, na tle tak ustalonego stanu faktycznego, oceny zasadności
żądania zapłaty, Sąd Okręgowy wskazał, że niedochowanie terminu zawarcia
umowy przyrzeczonej obciąża pozwanego. Pozwany nie poinformował powodów,
że jest jedynie współwłaścicielem nieruchomości, wprowadził ich w błąd co do
braku obciążenia nieruchomości, nie uzyskał też wszystkich dokumentów
geodezyjnych niezbędnych do zawarcia, w uzgodnionym terminie, umowy.
Dla rozstrzygnięcia sprawy nie miało znaczenia, że nieruchomość jest położona
w innej, niż wskazana w umowie, miejscowości, albowiem strony dokonały jej
oględzin i powodom znane było miejsce jej rzeczywistego położenia. Zważywszy
przeto, że umowa definitywna nie doszła do skutku z przyczyn leżących po stronie
pozwanego, był on zobowiązany do zapłaty podwójnego zadatku. Składając pozew
o zapłatę powodowie jasno wyrazili wolę braku związania umową co oznacza, że
pozew stanowił oświadczenie o odstąpieniu od umowy. Oświadczenie pozwanego
o odstąpieniu od umowy, złożone w toku procesu w dniu 3 stycznia 2011 r., było
przeto bezskuteczne. Wymagalność zadatku powstała z upływem 14 dniu od daty
doręczenia pozwanemu odpisu pozwu. Stąd też, zasądzając dochodzoną pozwem
kwotę, z ustawowymi odsetkami od dnia 26 maja 2010 r., Sąd Okręgowy oddalił
powództwo o zapłatę odsetek za opóźnienie od 13 listopada 2009 r., to jest od daty
wskazanej w pozwie.
Na skutek apelacji pozwanego, Sąd Apelacyjny wyrokiem z dnia 20 kwietnia
2012 r. zmienił zaskarżony wyrok w części uwzględniającej powództwo w ten
sposób, że oddalił powództwo oraz orzekł o kosztach sądowych i kosztach procesu
w obu instancjach. W ocenie Sądu odwoławczego, Sąd pierwszej instancji dokonał
oceny dowodów z naruszeniem art. 233 § 1 k.p.c. Sąd Apelacyjny ustalił, że
powodowie przystępując do umowy znali stan prawny nieruchomości, wiedzieli, że
pozwany jest tylko współwłaścicielem nieruchomości. Pozwany nie miał żadnych
powodów, aby wprowadzać kupujących w błąd co do zakresu przysługującego mu
prawa. Pozwany miał zgodę drugiego współwłaściciela, K. P. na zawarcie umów, a
transakcja końcowa z powodami miała być przeprowadzona w ten sposób, że
jednym aktem miało nastąpić zniesienie współwłasności przez zamianę działek
4
między współwłaścicielami; w wyniku zamiany sporna działka miała przypaść
pozwanemu na własność. Wznowienie granic pozwany przeprowadził na żądanie
powodów nie wymagając od nich przesunięcia terminu zawarcia umowy
definitywnej, uważał, że jest to zrozumiałe samo przez się. Tymczasem, powodowie
już trzy dni po upływie zakreślonego w umowie terminu zażądali zwrotu
podwójnego zadatku. W sytuacji przeto, gdy powodowie przed zawarciem umowy
znali stan prawny nieruchomości, a nie mógł on stanowić skutecznej podstawy
odstąpienia od umowy, w ocenie Sądu odwoławczego należało przyjąć, iż
niewykonanie umowy nastąpiło na skutek okoliczności, za które odpowiedzialność
ponosili powodowie; nic bowiem nie stało na przeszkodzie zawarciu umowy
przyrzeczonej.
W skardze kasacyjnej opartej na obu podstawach z art. 3983
§ 1 k.p.c.,
powodowie, w ramach podstawy naruszenia prawa materialnego zarzucili
naruszenie art. 65 § 1 i § 2 w związku z art. 394 § 1 i art. 389, art. 390 k.c., art. 394
§ 3, art. 199 k.c., art. 535 w związku z art. 389 § 1, art. 394 § 3 i art. 410 §2 k.c., art.
5, art. 6 ust.1 i 2, art. 8 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych
i hipotece (tekst jedn. Dz. U. z 2001 r., Nr 124, poz.1361– dalej jako u.k.w.h.), § 2
i § 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 20 sierpnia 2003 r. w sprawie
zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie informatycznym (Dz. U. Nr
162, poz. 1575 ze zm.) i art. 2 § 1 i 2 oraz art. 49 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. –
Prawo o notariacie (tekst jedn. Dz. U. z 2008 r., Nr 189, poz.1158 – dalej jako
pr.not.).
W ramach podstawy naruszenia przepisów postępowania skarżący zarzucali
naruszenie art. 227, 228 § 1 i § 2, art. 244 § 1, art. 245 w związku z art. 234, art.
233 § 1, art. 316 § 2 i § 3 , art. 328 § 2 w związku z art. 391 § 1, art. 382 k.p.c.
w związku z art. 2 , art. 3 ust. 1, art. 5, art. 6 ust. 1 i 2 , art. 8, art. 251
ust.1 i 2, art.
361
ust.3, art. 363
ust. 1 u.k.w.h. oraz art. 49 pr.not.
We wnioskach kasacyjnych skarżący domagali się uchylenia zaskarżonego
wyroku, zniesienia postępowania w instancji apelacyjnej w całości i przekazania
sprawy Sądowi Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania ewentualnie uchylenia
zaskarżonego wyroku i oddalenia apelacji pozwanego.
5
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Skarga kasacyjna jest uzasadniona, aczkolwiek nie wszystkie jej zarzuty są
trafne. Zwrócić też należy uwagę, że skarżący nie wskazali przyczyny, dla której we
wnioskach kasacyjnych domagali się zniesienia postępowania przed Sądem
Apelacyjnym. Takiej treści rozstrzygnięcie zapada gdy postępowanie dotknięte jest
nieważnością (art. 39815
§ 1 w związku z art. 39821
w związku z art. 386 § 2 k.p.c.).
Nieważność postępowania, skutkująca obowiązkiem zniesienia postępowania
w zakresie dotkniętym tą wadą, ma miejsce w razie spełnienia się przesłanek z art.
379 pkt 1– 6 k.p.c. Nieważność postępowania Sąd Najwyższy bierze pod rozwagę
z urzędu, jest też oczywiste, że zarzut nieważności postępowania strona może
uczynić podstawą wniesionej skargi kasacyjnej. Skarżący takiej podstawy skargi nie
wskazali, a Sąd Najwyższy takiej wadliwości postępowania apelacyjnego nie
dostrzega.
Wszystkie zarzuty skargi kasacyjnej, tak naruszenia prawa materialnego jak
i procesowego, pozostają w związku z treścią dołączonego do pozwu dokumentu
urzędowego w postaci odpisu z księgi wieczystej nr 6883 prowadzonej przez Sąd
Rejonowy w I. dla nieruchomości, którą powodowie zamierzali kupić. Z dokumentu
tego wynika, że w dziale drugim tej księgi jako współwłaściciele wpisani są: K. P.,
na podstawie umowy dożywocia zawartej w dniu 26 września 1995 r. i pozwany –
na podstawie umowy przeniesienia udziału w zamian za zwolnienie z długu,
zawartej z K. P. w dniu 9 sierpnia 2007 r. Jednocześnie, w dziale trzecim wpisane
zostało ostrzeżenie o niezgodności wpisu w dziale II co do udziału 1/2 części w
związku z prawomocnym wyrokiem Sądu Okręgowego w B. z dnia 6 lutego 2002 r.
o rozwiązaniu umowy przekazania udziału w gospodarstwie rolnym zawartej w dniu
26 września 1995 r. pomiędzy E. P. a K. P. Wpis ostrzeżenia uchyla rękojmię wiary
publicznej ksiąg wieczystych, co dla rozstrzygnięcia sprawy niniejszej nie ma
istotnego znaczenia, natomiast, jak trafnie podnoszą skarżący, istotna dla tego
rozstrzygnięcia pozostaje okoliczność, że drugim współwłaścicielem nieruchomości
nie jest K. P. Wpis prawa własności w księdze wieczystej nie ma charakteru
konstytutywnego, natomiast wyrok rozwiązujący umowę dożywocia przenosi
własność z powrotem na dożywotnika (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 28
6
maja 1973 r. III CRN 118/73, OSNC 1974, z.5, poz. 93 i uchwała Sądu
Najwyższego z dnia 4 lipca 1997 r. III CZP 31/97, OSNC 1998, z.1, poz. 2).
Sąd Apelacyjny w podstawie faktycznej rozstrzygnięcia zawarł, dokonane na
podstawie zeznań przesłuchanego w charakterze świadka K. P. ustalenie, że jest
on współwłaścicielem nieruchomości i wyraził zgodę na zawarcie umowy
przedwstępnej i umowy definitywnej; konsekwencją tych ustaleń był wniosek Sądu
Apelacyjnego o braku po stronie pozwanego przeszkód (a zatem i jego gotowość)
do wywiązania się z umowy przedwstępnej.
Skarżący, wskazując na znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy stanu
prawnego nieruchomości, którą zamierzali nabyć, w skardze kasacyjnej, w ramach
podstawy z art. 3983
§ 1 pkt 2 k.p.c. podnieśli zarzuty, które można ująć w grupy:
a zatem są to zarzuty wadliwego ustalenia stanu faktycznego sprawy, zarzuty
wadliwej oceny dowodów i zarzuty dotyczące błędów postępowania popełnionych
przez Sąd odwoławczy. Przystępując do ich rozważenia należy przypomnieć, że
zgodnie z art. 3983
§ 3 k.p.c. podstawą skargi nie mogą być zarzuty dotyczące
ustalenia faktów lub oceny dowodów, a zgodnie z art. 39813
§ 2 k.p.c. Sąd
Najwyższy jest związany ustaleniami faktycznymi stanowiącymi podstawę
zaskarżonego wyroku.
Badając, które z przepisów postępowania wymienionych w skardze
kasacyjnej jako naruszone przez Sąd, są wyłączone z drugiej podstawy kasacyjnej
(z uwagi na treść powołanego art. 3983
§ 3 k.p.c.), uwzględnić należy, że w myśl
art. 328 § 2 k.p.c. obowiązek sądu wskazania w uzasadnieniu podstawy faktycznej
wyroku obejmuje: 1) ustalenie faktów, które sąd uznał za uzasadnione;
2) dowodów, na których się oparł; 3) przyczyn, dla których innym dowodom
odmówił wiarygodności i mocy dowodowej. Dokonywana przeto z punktu widzenia
brzmienia art. 328 § 2 k.p.c. wykładnia przepisu art. 3983
§ 3 k.p.c. prowadzi do
wniosku, że jego treść zmierza do eliminacji tych zarzutów, które bezpośrednio
dotyczą podstawy faktycznej wyrokowania. Możliwe jest natomiast powoływanie się
na takie naruszenie przepisów postępowania, których ostateczną konsekwencją
jest błędne ustalenie stanu faktycznego, a które nie należą do kategorii błędnej
oceny dowodów, ani też błędnego wnioskowania (por. wyrok Sądu Najwyższego
7
z dnia 13 sierpnia 2008 r. I CSK 83/08 – niepubl.). Oznacza to, że za
niedopuszczalne należy uznać – w świetle art. 3983
§ 3 k.p.c. – zarzuty dotyczące
naruszenia tych przepisów, które regulują ustalenie faktów bezdowodowo (art. 228
– 231 k.p.c.) oraz przepisów o ustalaniu faktów dowodowo (art. 233 § 1 k.p.c. – por.
np. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 24 lutego 2006 r., II CSK 136/05, nie publ.,
z dnia 26 kwietnia 2006 r., V CSK 11/06, nie publ.; z dnia 26 maja 2006 r., V CSK
97/06, nie publ.). W związku z tym, poza rozważaniami Sądu Najwyższego muszą
pozostać zarzuty skarżących naruszenia art. 233 k.p.c. i art. 228 § 1 i § 2 k.p.c.
Jedynie ubocznie można zauważyć, że nietrafne jest stanowisko skarżących, iż –
z uwagi wynikającą z art. 2 u.k.w.h. jawność ksiąg wieczystych oraz dostępność
ksiąg wieczystych w systemie informatycznym (art. 361
ust. 3 u.k.w.h.) – za fakt
powszechnie znany (art. 228 § 1 k.p.c.) uznać należało wpis w księdze wieczystej
KW 6883 ostrzeżenia o istniejącej niezgodności wpisu w dziale drugim ze stanem
rzeczywistym. Księgi wieczyste, jako urzędowe rejestry, stanowią środek ujawniana
praw bezwzględnych; ujawnienie prawa stwarza możliwość uzyskania informacji
o jego istnieniu. Tak rozumiana, wynikająca z art. 2 u.k.w.h., formalna jawność
ksiąg wieczystych oznacza więc uprawnienie każdego do przeglądania akt
i otrzymywania z nich odpisów, a dostępność wpisów za pomocą elektronicznej
księgi wieczystej to tylko ułatwienie stworzone przez ustawodawcę celem
pełniejszej realizacji zasady jawności formalnej. Nie oznacza natomiast, że przez tę
dostępność stan prawny danej (każdej) nieruchomości staje się faktem
powszechnie znanym w rozumieniu art. 228 § 1 k.p.c. Za powszechnie znane
uważa się np. wydarzenia historyczne, polityczne, zjawiska przyrodnicze, procesy
ekonomiczne lub zdarzenia normalnie i zwyczajnie zachodzące w określonym
miejscu i czasie, znane każdemu rozsądnemu i mającemu życiowe doświadczenie
mieszkańcowi miejscowości będącej siedzibą danego sądu. Okoliczność przeto, że
stan wpisów w księdze wieczystej jest jawny, a nadto dostępny za pomocą
narzędzia o charakterze powszechnym jakim jest Internet, nie czyni z tych wpisów
faktów powszechnie znanych lub też znanych sądowi urzędowo. Stąd też zarzuty
skarżących naruszenia przepisów ustawy o księgach wieczystych i hipotece,
związanych z jawnością ksiąg, również tych prowadzonych w systemie
informatycznym (art. 2, art. 3, art. 251
ust. 1 i 2, art. 361
ust. 3, art. 36 3
ust. 1
8
u.k.w.h.) oraz przepisów (§ 2 i § 3) rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia
20 sierpnia 2003 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych
w systemie informatycznym (t.j. Dz.U. 2013, poz. 695) i w związku z tym naruszenia
przez Sąd art. 316 § 2 w związku z art. 391 § 1 k.p.c. nie tylko że były bez
znaczenia, ale – wobec wykorzystania ich, łącznie z zarzutem naruszenia art. 228
k.p.c., jako argumentu przy podważaniu podstawy faktycznej rozstrzygnięcia – były
niedopuszczalne.
Uzasadnione są jednak te zarzuty z podstawy z art. 3983
§ 1 pkt 2 k.p.c.,
które dotyczą błędów postępowania, istotnych, zważywszy, że Sąd Apelacyjny
zmieniając ustalenia faktyczne wydał orzeczenie reformatoryjne. Postępowanie
apelacyjne jest kontynuacją postępowania przeprowadzonego przez sąd pierwszej
instancji, co w myśl art. 382 k.p.c. nakłada na sąd odwoławczy obowiązek
wykorzystania materiału zebranego w postępowaniu pierwszej instancji
i w postępowaniu apelacyjnym. Trafnie przeto skarżący zarzucają naruszenie tego
przepisu przez pominięcie dokumentu jakim był odpis z księgi wieczystej KW 6883;
pominięcie to doprowadziło do wadliwego ustalenia stanu faktycznego sprawy, a w
następstwie – wadliwej subsumcji. Trafny jest też zarzut naruszenia art. 244 k.p.c.
(w związku z art. 382 k.p.c.). Powołany przepis stanowi, że dokumenty urzędowe
korzystają z domniemania zgodności z prawdą co do tego co zostało w nich
urzędowo zaświadczone. W płaszczyźnie procesowej mamy tu przeto do czynienia
z domniemaniem prawnym, którego usunięcie następuje w ramach art. 252 k.p.c.
Odpis z księgi wieczystej stanowi dokument urzędowy. W sprawie żadna ze stron
nie zaprzeczała prawdziwości tego dokumentu.
Trafnie wreszcie skarżący zarzucają naruszenie art. 328 § 2 k.p.c. (w
związku z art. 391 § 1 k.p.c.). Zakres stosowania tego przepisu w postępowaniu
apelacyjnym jest uzależniony od przebiegu postępowania apelacyjnego,
związanego niewątpliwie z rodzajem i zakresem zarzutów apelacyjnych,
a w związku z tym zależy też od treści wydanego w tym postępowaniu orzeczenia.
W przypadku zmiany orzeczenia dokonanej na podstawie materiału dowodowego
zebranego przez sąd pierwszej instancji, sąd odwoławczy zobowiązany jest
poczynić własne ustalenia faktyczne i dokonać własnej oceny dowodów wskazując
9
dowody na jakich się oparł, a jakim dowodom i z jakich przyczyn odmówił
wiarygodności.
W uzasadnieniu zaskarżonego, reformatoryjnego wyroku, wydanego na
podstawie materiału dowodowego zebranego przed Sądem pierwszej instancji, Sąd
Apelacyjny w podstawie faktycznej ustalił stan prawny nieruchomości na podstawie
zeznań świadka K. P., pomijając treść odpisu z księgi wieczystej. Ustaliwszy zatem
stan prawny nieruchomości na podstawie zeznań świadka, Sąd miał obowiązek
ocenić, w tej sytuacji jako niewiarygodny, z podaniem przyczyny takiej oceny,
dowód w postaci odpisu z księgi wieczystej, czego nie uczynił. Niepełna ocena
dowodów zawarta w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku prowadzi tym samym do
rozbieżności pomiędzy podstawą prawną rozstrzygnięcia a podstawą faktyczną
wyrokowania co czyni zarzuty procesowe skargi, we wskazanym wyżej zakresie,
usprawiedliwionymi.
Odnosząc się do podstawy naruszenia przepisów prawa materialnego,
rozważyć należy stanowisko skarżących co do znaczenia dla rozstrzygnięcia
sprawy stanu prawnego nieruchomości, której dotyczyła umowa. Nieruchomość,
którą powodowie zamierzali nabyć stanowiła przedmiot współwłasności. Zgodnie
z art. 199 k.c., do rozporządzenia rzeczą wspólną (wspólnym prawem własności)
oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu rzeczą
wspólną, wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli; powołany przepis nie
rozstrzyga jakie są skutki dokonania wymienionych w nim czynności bez zgody
współwłaściciela.
Strony zawarły umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości.
Zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości wspólnej jest
czynnością prawną przekraczającą zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną,
natomiast zawarta w wykonaniu takiej umowy umowa przeniesienia własności
stanowiłaby rozporządzenie (umowa o podwójnym skutku- art. 155 §1 k.c.). Obie
umowy wymagały zatem, zgodnie z art. 199 k.c., zgody współwłaściciela. Biorąc
pod uwagę, że nie był nim K. P., rozważyć należało skutki braku zgody
współwłaściciela na zawarcie takich umów (pozostawiając na uboczu zagadnienie
formy takiej zgody).
10
Wymóg zgody współwłaściciela nie oznacza, że czynność musi być
dokonana tylko wspólnie przez wszystkich współwłaścicieli. Podzielić należy
wyrażone w nauce prawa zapatrywanie, że norma art. 199 k.c. dotyczy w zasadzie
stosunków wewnętrznych między współwłaścicielami. Na zewnątrz każdy
współwłaściciel może więc występować samodzielnie tzn. dokonywać czynności
zarządu we własnym imieniu, mimo że ustawa wyraźnie o tym nie stanowi.
Współwłaściciel, który za wymaganą ustawą zgodą wszystkich współwłaścicieli
dokonał czynności prawnej, sam jest stroną wynikającego z niej stosunku
prawnego, działa on we własnym imieniu lecz w interesie ogółu współwłaścicieli.
Pozostali nie stają się stroną takiego stosunku prawnego, mimo że skutki czynności
dotyczą bezpośrednio sfery ich praw; zgoda pozwala rozciągnąć skutki dokonanej
czynności na współwłaścicieli. Jedynie skutki zgody na dokonanie czynności
rozporządzającej ocenia się w literaturze przedmiotu nieco szerzej, jako
wykraczające poza stosunki wewnętrzne między współwłaścicielami, w przeciwnym
bowiem razie współwłaściciel dokonujący czynności rozporządzającej musiałby
posiadać pełnomocnictwa od pozostałych współwłaścicieli do rozporządzenia ich
udziałami.
Jeżeli współwłaściciel dokonał czynności wymienionej w art. 199 k.c. bez
wymaganej zgody współwłaścicieli, skutki takiej czynności mogą kształtować się
różnie, w zależności od tego czy dokonana czynność jest czynnością
zobowiązującą czy też ma skutek rozporządzający.
Umowa przedwstępna jest umową zobowiązującą i mimo że, dotycząc
nieruchomości wspólnej, jest czynnością przekraczającą czynność zwykłego
zarządu, jej zawarcie bez zgody współwłaścicieli należy uznać za skuteczne.
Wniosek taki wyprowadzany jest z powszechnie akceptowanej zasady,
że czynność prawna zobowiązująca może dotyczyć rzeczy cudzej i nie wpływa to
na jej ważność. Czynność prawna zobowiązująca dokonana bez wymaganej w art.
199 k.c. zgody wiąże tylko tych współwłaścicieli, którzy jej dokonali, jest skuteczna
tylko względem nich. Natomiast współwłaściciele, którzy nie wyrazili zgody, mogą
sprzeciwić się wykonaniu, mającego w niej źródło, zobowiązania. Współwłaściciel
będący stroną takiej czynności odpowiada wówczas za szkodę wynikłą
z niewykonania zobowiązania.
11
W odniesieniu natomiast do czynności prawnych o podwójnym skutku
i czynności prawnych wyłącznie rozporządzających, dokonanych bez zgody
wszystkich współwłaścicieli, w dotychczasowym orzecznictwie Sądu Najwyższego
przyjmowano, że czynność taka jest nieważna (por. uchwała SN z dnia 17 stycznia
1989 r. III CZP 108/88, OSNC 1990, nr 1, poz.7, wyrok SN z dnia 12 sierpnia
2009 r. IV CSK 81/09, wyrok SN z dnia 17 stycznia 2003 III CKN 1451/00 -
niepubl.), przy czym pod jako podstawę nieważności wskazywano art. 58 § 1 k.c.
Nowsze orzecznictwo, które Sąd Najwyższy w obecnym składzie aprobuje,
wskazuje, że art. 58 k.c. dotyczy wyłącznie treści i celu czynności prawnej,
a o sankcjach niespełnienia innych przesłanek czynności prawnej jest mowa poza
tym przepisem (por. wyroki SN z dnia 12 maja 2000 r. V CKN 1029/00, OSNC
2001, nr 6, poz. 83; z dnia 28 marca 2007 r. II CSK 539/06; z dnia 5 lipca 2007 r.
II CSK 162/07; uchwała z dnia 14 marca 2006 r. III CZP 7/06, OSNC 2007 r. nr 1,
poz.7, uzasadnienie uchwały składu siedmiu sędziów z dnia 14 września 2007 r.
III CZP 31/07, OSNC nr 2, poz.14). Skłania to do przyjęcia poglądu, że
okoliczność, iż dokonujący rozporządzenia rzeczą wspólną współwłaściciel nie ma
kompetencji do tego, prowadzi nie do nieważności, ale do bezskuteczności
czynności prawnej w zakresie powstania skutku rzeczowego tej czynności.
Niezależnie jednak jak zakwalifikuje się następstwa braku zgody
współwłaściciela, w okolicznościach sprawy niniejszej nie można było pominąć, że
powodowie odstąpili od umowy przedwstępnej m.in. w związku z faktem,
iż pozwany nie był wyłącznym właścicielem nieruchomości, co oznaczało brak ich
przyzwolenia na zawarcie umowy definitywnej, która w zakresie przeniesienia
własności, mogła okazać się bądź nieważna bądź bezskuteczna. Powyższego Sąd
odwoławczy nie miał na uwadze, podobnie jak i okoliczności, że współwłaściciel
będący stroną czynności prawnej zobowiązującej przekraczającej zakres zwykłego
zarządu, zawartej z naruszeniem art. 199 k.c., odpowiada za szkodę wynikłą
z niewykonania zobowiązania.
W związku z zarzutem naruszenia art. 65 § 1 i § 2 w związku z art. 394 § 1
i art. 389 i art. 390 k.c. przez ich błędną zauważyć należy, że istotnie, strony
w umowie nie odwołały się do potrzeby odstąpienia od umowy, zastrzegły od razu,
że zadatek jest płatny w wypadku niewykonania umowy przez jedną ze stron.
12
Umowę przedwstępną strony zawarły w zwykłej formie pisemnej co oznacza, że
uprawnionym z tej umowy powodom nie przysługuje, realizowane na drodze
sądowej, roszczenie o zobowiązanie pozwanego do wykonania umowy.
Niewykonanie przyjętego w takiej umowie zobowiązania zawarcia umowy
przyrzeczonej uzasadnia tylko żądanie odszkodowania. Ponieważ zadatek ma
zastąpić odszkodowanie, przeto z punktu widzenia zadatku wystarcza, jeżeli
umowa przedwstępna uzasadnia żądanie odszkodowania za jej niewykonanie,
a niewykonanie jej jest następstwem okoliczności, za które dłużnik ponosi
odpowiedzialność (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 20 listopada 1961 r.
III CO 23/61 OSNC 1962/3/117; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 listopada
2012 r. III CSK 73/12- niepubl.).
Ubocznie, w związku ze stanowiskiem wyrażonym w skardze kasacyjnej,
zauważyć należy, że nieważność umowy, w której zastrzeżono zadatek powoduje
nieważność również i tego zastrzeżenia umownego; zwrot świadczenia następuje
na podstawie art. 410 § 2 k.c.
Pozostałe zarzuty skargi kasacyjnej ocenić należy jako chybione.
Sąd Apelacyjny w podstawie faktycznej nie zawarł ustalenia związanego
z rzeczywistym miejscem położenia nieruchomości. Tym samym zarzuty
wskazujące na brak w umowie przedwstępnej istotnych postanowień umowy
przyrzeczonej i w związku z tym zarzut naruszenia art. 535 w związku z art. 389
§ 1, art. 396 § 3 i art. 410 § 2 k.c. przez ich niezastosowanie, nie ma punktu
odniesienia, a jego zasadność nie może być przedmiotem badania. Podobnie
uchyla się spod oceny zarzut naruszenia art. 394 § 3 k.c. skoro skarżący twierdzą,
że Sąd powinien był rozważyć możliwość jego zastosowania a nie zostało ustalone,
że umowa została rozwiązana czy też, że niewykonanie umowy nastąpiło w skutek
okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności, albo za które
ponoszą odpowiedzialność obie strony.
Art. 5, art. 6 ust.1 i 2 i art. 8 u.k.w.h. oraz art. 49 pr.not. nie miały w sprawie
zastosowania.
Z przedstawionych względów Sąd Najwyższy, na podstawie art. 39815
§ 1
k.p.c. i art. 108 § 2 w związku z art. 39821
k.p.c. orzekł jak w sentencji.
13