Pełny tekst orzeczenia

POSTANOWIENIE

Dnia 23 marca 2016 r.

Sąd Okręgowy w Elblągu I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący: SSO Ewa Pietraszewska

Sędziowie: SO Dorota Twardowska

SO Krzysztof Nowaczyński (spr.)

Protokolant:st. sekr. sąd. Danuta Gołębiewska

po rozpoznaniu w dniu 23 marca 2016 r. w Elblągu

na rozprawie

sprawy z wniosku Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w E.

z udziałem Z. B., W. D., A. D., E. G., R. G., T. S., G. B., D. S. i K. S.

o zezwolenie na dokonanie czynności z zakresu zarządu rzeczą wspólną

na skutek apelacji uczestniczki D. S.

od postanowienia Sądu Rejonowego w Elblągu

z dnia 19 października 2015 r. sygn. akt IX Ns 472/14

postanawia:

zmienić zaskarżone postanowienie i oddalić wniosek oraz zasądzić od wnioskodawczyni Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w E. na rzecz uczestniczki D. S. kwotę 240 zł (dwieście czterdzieści złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.

Sygn. akt I Ca 4/16

UZASADNIENIE

Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) w E. wniosła o zezwolenie na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, poprzez zmianę nieruchomości wspólnej polegającą na tym, że w miejsce dwóch nieruchomości wspólnych przy ul. (...) w E. oraz przy ul. (...) w E. powstanie jedna nieruchomość wspólna przy ul. (...) w E..

W uzasadnieniu wnioskodawca wskazał, że w trakcie dokonywania przekształceń własnościowych lokali w budynkach położonych na działkach powstałych w wyniku podziału działki nr (...) na działki (...) okazało się, że stan faktyczny jest sprzeczny z zapisami ewidencyjnymi. Jeden z lokali użytkowych położony na styku budynków znajduje się częściowo na obszarze budynku położonego przy ul. (...), a częściowo na obszarze budynku położonego przy ul. (...), co czyni niemożliwym wyodrębnienie go jako samodzielnego lokalu użytkowego oraz skutkuje nieprawidłowym określeniem udziałów w lokalach położonych w tych nieruchomościach.

Uczestniczka D. S. domagała się oddalenia wniosku. Dowodziła, że wniosek nie dotyczy czynności zarządu jedną rzeczą wspólną i dlatego nie zasługuje na uwzględnienie. Ponadto za oddaleniem wniosku przemawia fakt, iż jeden z budynków znajduje się w gorszym stanie technicznym, czego konsekwencją będzie konieczność przeznaczenia znacznych środków finansowych na jego remont. Ponadto połączenie nieruchomości może spowodować spadek efektywności zarządzania nieruchomością składającą się z większej ilości lokali.

Pozostali uczestnicy postępowania Z. B., W. D., A. D., E. G., R. G., T. S., G. B. i K. S. (która wstąpiła w miejsce uczestników J. S. i Z. S.) nie zajęli stanowiska odnośnie żądania wniosku.

Postanowieniem z dnia 19 października 2015 r. Sąd Rejonowy w Elblągu zezwolił Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w E. na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu polegającej na zmianie nieruchomości wspólnej w ten sposób, że w miejsce dwóch nieruchomości wspólnych położonych w E. przy ul. (...) oraz przy ul. (...) w E. powstanie jedna nieruchomość wspólna położona w E. przy ul. (...). Orzeczenie to było wynikiem następujących ustaleń i wniosków:

Decyzją z dnia 31 grudnia 2001 r. Prezydent Miasta E. zatwierdził projekt podziału nieruchomości położonych przy ul. (...), których właścicielem jest Miasto E., a użytkownikiem wieczystym Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) w E.. W wyniku dokonanego podziału jeden z lokali, znajdujących się na styku budynków przy ul. (...) zajmuje powierzchnię obejmującą część każdego z tych budynków, co czyni niemożliwym wyodrębnienie go jako samodzielnego lokalu użytkowego, a nadto skutkuje nieprawidłowym określeniem udziałów w już wyodrębnionych lokalach.

W dniu 16 kwietnia 2010 r. Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) w E. wystąpiła z wnioskiem o uchylenie lub zmianę decyzji z dnia 31 grudnia 2001 r. zatwierdzającej podział działek nr (...). Dnia 26 sierpnia 2010 r. doszło do spotkania pomiędzy uczestniczką postępowania D. S. a przedstawicielami Urzędu Miejskiego w E., którego celem było omówienie dalszego postępowania w sprawie sprostowania udziałów do sprzedanych działek położonych w E. przy ul. (...). Strony nie doszły jednak do porozumienia.

Ustalono nadto, że w dniu 9 lipca 2014 r. Zarząd Spółdzielni podjął uchwałę w sprawie określenia przedmiotu odrębnej własności lokali w nieruchomości przy ul. (...) w E.. Zarząd zwrócił się także do notariusza, który sporządził projekt usunięcia nieprawidłowości spowodowanych wadliwym podziałem działek, skutkującym niewłaściwym określeniem wielkości udziałów w nieruchomościach lokalowych położonych w budynkach przy ul. (...) i przy ul. (...) w E.. Wszyscy współwłaściciele, poza uczestniczką postępowania D. S., wyrazili zgodę na połączenie nieruchomości w jedną nieruchomość wspólną.

Sąd Rejonowy zważył, że okoliczności sprawy nie był sporne. Wnioskodawca jak i uczestnicy, poza D. S., byli zgodni co do połączenia dwóch wspólnot nieruchomości w jedną. Niewątpliwie też jeden z lokali użytkowych znajduje się w dwóch wspólnotach – co jest prawnie niedopuszczalne i skutkowało tym, że wnioskodawczyni zaprzestała sprzedaży samodzielnych lokali, z uwagi na to, że umowy takie powodowałyby nieważność postanowień umownych w zakresie udziałów właścicieli poszczególnych odrębnych lokali we współwłasności części wspólnych. Sytuacja ta powinna być usunięta, na co nie godzi się uczestniczka, która kwestionowała głównie podstawę prawną wniosku, w tym podjęte w tym przedmiocie uchwały przez organy wnioskodawczyni.

Zdaniem Sądu a quo, w pierwszej kolejności należało zatem ustalić, czy taka czynność – jaką obejmuje stan faktyczny wniosku – jest dopuszczalna, jaki ma charakter i w jakim trybie jej dokonać, a nadto kto może dokonać takiego rozporządzenia. Ustawa o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. budzi szereg kontrowersji w jej stosowaniu, zwłaszcza w zakresie czynności zwykłego zarządu i czynności przekraczających zwykły zarząd, jak również form dokonywania tych czynności, choć dopuszczalność dokonania takiej czynności – to jest połączenia dwóch wspólnot w jedną, nie budzi wątpliwości. Dlatego też wnioskodawca podjął wraz z pozostałymi właścicielami odrębnych lokali prawidłową drogę prawną mającą na celu usunięcie nieprawidłowości polegającej na tym, że jeden z lokali użytkowych znajduje się w dwóch wspólnotach – to jest umowy w formie aktu notarialnego. Skoro uczestniczka D. S. jako jedyna właścicielka wyodrębnionego lokalu nie wyraża zgody na zawarcie umowy w formie aktu notarialnego, to tym samym pozostaje pozostałym właścicielom wyodrębnionych lokali tylko jedna droga do usunięcia nieprawidłowości, a mianowicie droga sądowa, gdyż do współwłasności w nieruchomości wspólnej, w sprawach wprost nieuregulowanych w ustawie o własności lokali, stosuje się przepisy kodeksu cywilnego. W przypadku art. 206 i 207 k.c. kwestie związane z udziałem we współwłasności, jak i wysokości tych udziałów, nie mogą być rozstrzygane w drodze uchwał wspólnoty, ale tylko i wyłącznie w drodze umowy cywilnoprawnej wszystkich współwłaścicieli, w braku ich zgody - w drodze procesu sądowego.

Z przepisu art. 3 ust. 7 powoływanej ustawy wynika, że jest możliwe dokonanie zmiany wysokości dotychczasowych udziałów w nieruchomości wspólnej przy czym zmiana taka wymaga zgody wszystkich właścicieli wyodrębnionych lokali. Przyczyna konieczności zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej może być różna, np. niedokładność w obliczaniu powierzchni użytkowej, niedokonanie zmiany udziałów po dokonaniu przebudowy, w wyniku której suma powierzchni użytkowej samodzielnych lokali uległa zmianie; czy też jak w niniejszej sprawie pomyłka skutkująca tym, że ten sam lokal użytkowy znalazł się w dwóch wspólnotach. Najtrudniejszą kwestią do zrealizowania takiego przedsięwzięcia jest konieczność uzyskania zgody w tym zakresie wszystkich właścicieli poszczególnych lokali, po czym konieczne będą prace geodezyjne mające na celu dokładne określenie udziałów właścicieli poszczególnych wyodrębnionych lokali w częściach wspólnych nieruchomości. Skoro uczestniczka jako jedyna właścicielka odrębnego lokalu nie wyraziła zgody na zawarcie takiej umowy jedyną drogą jaka pozostała jest droga sądowa, zaś w sprawach nieuregulowanych w ustawie o własności lokali należy stosować przepisy kodeksu cywilnego dotyczące współwłasności. Zgodnie z art. 199 k.c. do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Kwestia wysokości potrzebnych udziałów we współwłasności do wystąpienia do sądu nie budziła wątpliwości – tylko uczestniczka D. S. sprzeciwiała się podjęciu wnioskowanej czynności. Celem zamierzonej czynności było usunięcie sytuacji niedopuszczalnej przez prawo – lokal użytkowy znajduje się w dwóch wspólnotach a przez to w nieprawidłowy sposób określone są udziały właścicieli wyodrębnionych lokali w częściach wspólnych nieruchomości. Zatem cel zamierzonej, która ma za zadanie usunięcie tych nieprawidłowości jest w pełni uzasadniony. Czynność taka wywoła również skutki dla poszczególnych właścicieli wyodrębnionych lokali. Przy czym skutki te nie będą dotyczyły bezpośrednio wyodrębnionych lokali, których są właścicielami a jedynie zostanie inaczej określony udział każdego z tych właścicieli odrębnych lokali w nieruchomości wspólnej. Trudno zatem zgodzić się ze stanowiskiem uczestniczki D. S., że wskutek tej czynności poniesie szkodę, skoro tak jak do tej pory zarząd nieruchomością będzie dalej wykonywał ten sam zarządca, który wykonuje zarząd w obu dotychczas odrębnych wspólnotach.

Z tych względów Sąd na podstawie art. 199 k.c. orzekł jak w sentencji postanowienia.

W apelacji uczestniczka D. S., zarzucając naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 26 i 27 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz art. 199 k.c., wniosła o zmianę zaskarżonego postanowienia i oddalenie wniosku.

W uzasadnieniu wskazywała, że w sprawie nie miały zastosowania przepisy ustawy o własności lokali, gdyż zgodnie z powoływanymi przepisami ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, to przepisy tej ustawy, aż do momentu ustanowienia odrębnej własności wszystkich lokali w danej nieruchomości, mają zastosowanie w sprawach dotyczących zarządu rzeczą wspólną. Tak więc to spółdzielnia wykonuje taki zarząd, określany jako „zarząd powierniczy” i to przepisy wskazywanej ustawy mogły mieć jedynie zastosowanie do czynności związanych z połączeniem dwóch budynków w jedną wspólnotę. Zdaniem skarżącej nie było również podstaw do oparcia rozstrzygniecie na przepisie art. 199 k.c. Już w odpowiedzi na wniosek podnosiła ona, że poza nią – właścicielką lokalu przy ulicy (...) – uczestnikami postępowania byli wyłącznie właściciele odrębnych lokali w budynku przy ulicy (...). Tymczasem przepis art. 199 k.c. dotyczy jednej rzeczy wspólnej i nie mógł mieć zastosowania w przedmiotowej sprawie, gdyż uczestniczka nie ma nic wspólnego z współwłaścicielami nieruchomości nr 6.

W odpowiedzi na apelację Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) w E. domagała się jej oddalenia jako niezasadnej.

Sąd Okręgowy ustalił i zważył, co następuje:

Apelacja uczestniczki podlegała uwzględnieniu.

Wnioskodawczyni inicjując postępowanie w niniejszej sprawie sformułowała wniosek w taki sposób, że z jego treści wynikała konieczność ingerencji Sądu a quo poprzez udzielenie stosownego zezwolenia na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, polegającej na połączniu dwóch nieruchomości wspólnych, tj. przy ulicy (...) w E., w jedną wspólnotę mieszkaniową przy ulicy (...).

W pierwszej kolejności podkreślenia wymaga, że Sąd Rejonowy w Elblągu w zaskarżonym postanowieniu nie objął zakresem kognicji ustaleń, czego w istocie dotyczy regulacja zawarta w art. 199 k.c. Wnioskodawczyni podkreślała, że właśnie ten przepis jest podstawą żądań jej wniosku, niemniej w ocenie Sądu Okręgowego w Elblągu, przepis ten nie mógł w ogóle znaleźć zastosowania w okolicznościach stanu faktycznego ustalonego w tej sprawie. Przepis ten odnosi się do zarządu rzeczą wspólną. Pod tym pojęciem należy rozumieć podejmowanie wszelkich decyzji i dokonywanie wszelkiego rodzaju czynności dotyczących przedmiotu wspólnego prawa, koniecznych w toku normalnej eksploatacji rzeczy, jak również w sytuacjach nietypowych. Sprawowanie zarządu polega zatem na licznych czynnościach faktycznych i prawnych zmierzających do gospodarowania rzeczą wspólną zgodnie z wolą współwłaścicieli oraz w ich wspólnym interesie, w ramach obowiązujących przepisów prawa dotyczących wykonywania własności (por. Kodeks cywilny. Komentarz, E. Gniewek, komentarz do art. 199, System Informacji Prawnej Lex Omega 2016). Czynności wyżej opisywane podejmowane są jednakże w odniesieniu do jednej rzeczy wspólnej. Konieczne jest natomiast zwrócenie uwagi, iż uczestniczka sygnalizowała, już formułując odpowiedź na wniosek, okoliczność niemożności stosowania art. 199 k.c. do stanu faktycznego tej sprawy, prawidłowo argumentując, że sprawa dotyczy więcej niż jednej rzeczy – skoro odnosiła się do dwóch nieruchomości wspólnych położonych przy ulicy (...) w E.. Innymi słowy, pierwotną intencją wnioskodawczyni było doprowadzenie do takiego stanu, w którym Sąd pierwszej instancji stosując regulacje zawarte w art. 199 k.c. zajmie się dwiema rzeczami wspólnymi – co w zamierzeniu miało doprowadzić finalnie do udzielenia sądowego zezwolenia na dokonanie czynności zmierzającej do powstania jednej rzeczy. Takie żądanie wnioskodawczyni wywodzone w oparciu o art. 199 k.c. nie mogło znaleźć normatywnej podstawy w wymienionym przepisie, a tym samym nie było usprawiedliwione, gdyż w ramach zarządu, o którym mowa w analizowanym przepisie, chodzi o uregulowanie wzajemnych stosunków pomiędzy współwłaścicielami w zakresie dotyczącym wspólnej rzeczy (a nie uregulowanie stosunków pomiędzy właścicielami dwóch lub więcej rzeczy).

Podzielić należało również zarzut skarżącej co do tego, iż Sąd pierwszej instancji opierając podstawę skarżonego orzeczenia na przepisach ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. 2015, poz. 1892), całkowicie abstrahował od treści przepisów ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. 2013, poz. 1222). Tymczasem kategorycznie skonstatować trzeba, iż w niniejszym postępowaniu nie znajdują zastosowania w jakimkolwiek zakresie przepisy ustawy o własności lokali. Wymieniona ustawa znajdowałaby zastosowanie w sprawie tylko w sytuacji, kiedy to w nieruchomościach budynkowych położonych przy ul. (...) w E. zostałyby wyodrębnione wszystkie lokale, tak mieszkalne, jak też użytkowe. Wynika to bezpośrednio z treści art. 26 ust. 1 u.s.m., gdzie wprost ustawodawca wskazuje, że jeżeli w określonym budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości została wyodrębniona własność wszystkich lokali, po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu stosuje się przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, niezależnie od pozostawania przez właścicieli członkami spółdzielni. Godzi się tymczasem zauważyć, iż w budynku położonym przy ul. (...) w E., z łącznej liczby 38 lokali, wyodrębniono jedynie 4 lokale, zaś odnośnie budynku przy ul. (...), z łącznej liczby 42 lokali, wyodrębnione zostały 3 lokale. W takim przypadku – zgodnie z art. 27 ust. 2 u.s.m.– zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, choćby właściciele lokali nie byli członkami spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 24 ¹ i art. 26 ustawy. Przepisów ustawy o własności lokali o zarządzie nieruchomością wspólną nie stosuje się, z zastrzeżeniem art. 18 ust. 1 oraz art. 29 ust. 1 i 1a, które stosuje się odpowiednio.

W takiej sytuacji, jaka ma miejsce w przedmiotowej sprawie, to wnioskodawczyni sprawuje zatem zarząd, a przepisy ustawy o własności lokali w ogóle nie znajdują zastosowania. Tym samym rozważania Sądu Rejonowego w Elblągu, który odwołując się do wymienianych w motywach uzasadnienia skarżonego orzeczenia przepisów, wydał postanowienie aprobujące żądanie wniosku – nie znajdowały usprawiedliwienia.

Niezależnie nawet od powyższego wniosek wnioskodawczyni nie zasługiwał na uwzględnienie również z innych przyczyn. W odniesieniu do samego zakresu zarządu powierzonego, w rozumieniu art. 27 ust. 2 u.s.m., to zaznaczyć trzeba, iż w doktrynie i orzecznictwie pojawiały się dwa, zasadniczo odmienne, poglądy jaki jest to zarząd i jakie czynności w ramach jego ustawowego wykonywania spółdzielnia może przedsiębrać. Wedle pierwszego stanowiska, przepis art. 27 ust. 2 u.s.m. nie określa zakresu zarządu powierzonego spółdzielni, natomiast wyłącza możliwość zastosowania ustawy o własności lokali, co w świetle art. 1 ust. 2 u.w.l. uzasadnia zastosowanie przepisów kodeksu cywilnego o zarządzie współwłasnością. Zarząd nieruchomością wspólną nie uprawniał więc spółdzielni do podejmowania czynności przekraczającej zakres czynności zwykłego zarządu. Po myśli drugiego z wykształconych poglądów, zarząd nieruchomością wspólną wykonywany przez spółdzielnię mieszkaniową ex lege wykonywany jest tak, jak zarząd nieruchomościami stanowiącymi wyłącznie jej własność i obejmuje zarówno czynności zwykłego zarządu, jak i czynności przekraczające zwykły zarząd.

To drugie z wymienionych stanowisk uznać należy za dominujące w orzecznictwie Sądu Najwyższego, a Sąd Okręgowy w Elblągu w składzie rozpoznającym niniejszą apelację, podziela argumenty wyrażane dla uzasadnienia tego poglądu. Spółdzielnia mieszkaniowa wykonuje zatem zarząd nieruchomością wspólną na podstawie art. 27 ust. 2 zd. 1 u.s.m. z mocy prawa tak, jak zarząd powierzony, czyli tak, jakby właściciele lokali, w tym również nie będący członkami spółdzielni, powierzyli jej zarząd w oparciu o art. 18 ust. 1 u.w.l. Przepis ten w zdaniu drugim wyłącza, poza art. 18 ust. 1 oraz art. 29 ust. 1 i 1a, stosowanie przepisów ustawy o własności lokali o zarządzie nieruchomością wspólną. Uznać więc należy, że unormowanie sposobu i zakresu wykonywania zarządu przez spółdzielnię mieszkaniową w art. 27 ust. 2 w zw. z ust. 1 u.s.m . jest systemem całościowym i spójnym, który nie zawiera luki prawnej uzasadniającej odwołanie się do art. 199 k.c. (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 27 lutego 2015 r., V CSK 269/14, System Informacji Prawnej Lex Omega nr 1677140).

Innymi słowy, przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych pozwalają spółdzielniom na samodzielne rozstrzyganie kwestii związanych z zarządem rzeczą wspólną, tak w zakresie czynności zwykłego zarządu, jak i czynności ten zarząd przekraczających. Samo zatem przeświadczenie wnioskodawczyni, iż to uczestniczka postępowania musiałaby udzielić zgody na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, jawi się jako nieusprawiedliwione. W tak ustalonym stanie faktycznym nie zachodziła w ogóle konieczność poszukiwania ochrony prawnej na gruncie art. 199 k.c., zaś wyjściem z tej swoiście „patowej” sytuacji pozostaje, już poza kognicją sądu w niniejszej sprawie, albo uregulowanie kwestii w oparciu o przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, albo oczekiwanie na rozstrzygnięcie sprawy w trybie zainicjowanego już postępowania administracyjnego.

Z przedstawionych względów orzeczono jak w postanowieniu na podstawie art. 386 § 1 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. O kosztach postępowania za pierwszą instancję postanowiono na mocy art. 520 § 2 k.p.c. przyjmując, iż interesy wnioskodawczyni i uczestniczki były sporne.