Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt V CSK 269/14
.
POSTANOWIENIE
Dnia 27 lutego 2015 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Krzysztof Strzelczyk (przewodniczący, sprawozdawca)
SSN Mirosław Bączyk
SSN Maria Szulc
w sprawie z wniosku Spółdzielni Mieszkaniowej "Z." w Ś.
przy uczestnictwie Miejskiego Zakładu Energetyki Cieplnej Spółki z o.o. w Ś.
o wpis służebności przesyłu,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 20 lutego 2015 r.,
skargi kasacyjnej uczestnika postępowania
od postanowienia Sądu Okręgowego w Ś.
z dnia 5 lutego 2014 r.,
uchyla zaskarżone postanowienie oraz postanowienie Sądu
Rejonowego w Ś. z dnia 6 grudnia 2013 r. sygn. akt
[…] i przekazuje sprawę do ponownego
rozpoznania Sądowi Rejonowemu w Ś. pozostawiając
temu Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach postępowania
apelacyjnego i kasacyjnego.
2
UZASADNIENIE
Zaskarżonym postanowieniem Sąd Okręgowy w Ś. oddalił apelację
uczestnika Miejskiego Zakładu Energetyki Cieplnej spółki z o.o. w Ś. od
postanowienia Sądu Rejonowego w Ś. z dnia 6 grudnia 2013 r w Ś., którym został
oddalony wniosek Spółdzielni Mieszkaniowej „Z.” w Ś. o dokonanie wpisu
służebności przesyłu ustanowionej umową zawartą z uczestnikiem.
Sąd Rejonowy w Ś. oddalając wniosek kierował się następującymi
względami:
- nieruchomość zabudowana jest budynkami wielomieszkaniowymi, udział
spółdzielni w prawie własności gruntu wynosi 5408/10000, natomiast w pozostałej
części udział ten stanowi sumę udziałów właścicieli 23 lokali mieszkalnych
wyodrębnionych z nieruchomości,
- wobec wyodrębnienia na nieruchomości obciążonej służebności lokali
mieszkalnych i powstania prawa współwłasności działki gruntu oraz części
wspólnych nieruchomości spółdzielnia utraciła wyłączne prawo do korzystania
i rozporządzania nieruchomością
- przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych nie przewidują wykonywania
zarządu w sposób określony dla wspólnot mieszkaniowych, uprawnienia spółdzielni
nie mogą jednak ograniczać prawa własności współwłaścicieli ponieważ ochronę
zapewnia przepis art. 64 Konstytucji RP a ograniczenie własności może wynikać
tylko z przepisu ustawy; nie można także jedynie domniemywać istnienia takiego
prawa, ponieważ pozostawałoby to w sprzeczności z celem przepisów art. 1714
oraz art. 1715
ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych
(jedn. tekst Dz. U. z 2013 r., poz. 1222 - dalej u.s.m.), bowiem oznaczałoby to,
że sytuacja prawna członków spółdzielni, którym przysługuje odrębna własność
lokali, nie różniłaby się niczym od sytuacji osób uprawnionych jedynie
spółdzielczego.
Dlatego Sąd Rejonowy uznał, że spółdzielnia nie może wykonywać
uprawnień właścicielskich wobec całej nieruchomości, a zatem zastosowanie
znajdą przepisy o współwłasności, a zgodnie z art. 199 k.c. do ustanowienia
3
służebności, która jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd potrzebna jest
zgoda wszystkich współwłaścicieli.
Postanowieniem z Sąd Okręgowy w Ś. oddalając dnia 5 lutego 2014 r.
apelację uczestnika wskazał, że wykładnia art. 27 ust. 2 u.s.m. jednoznacznie
wskazuje, że zarząd nieruchomością wspólną spółdzielnia mieszkaniowa wykonuje
z mocy prawa, ale wobec braku określenia w ustawie jego zakresu, podwójne
odesłanie zawarte w ustępie pierwszym oraz w art. 1 ust. 2 ustawy z dnia
24 czerwca 1994 r. o własności lokali (j.t. z 2000 r., Nr 80, poz. 903; dalej u.w.l.)
przesądza o obowiązku uzyskania zgody wszystkich współwłaścicieli (art. 199 k.c.)
w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu, chyba że w umowach
o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie
aktu notarialnego inaczej został określony zakres zarządu powierzonego (art. 18
ust. 1 u.w.l.). Zarząd nieruchomością sprawowany w trybie art. 27 ust. 2 u.s.m. nie
uprawnia spółdzielni podejmującej czynność przekraczającą zakres zwykłego
zarządu do występowania w roli właściciela nieruchomości wspólnej z wyłączeniem
osób posiadających prawo odrębnej własności lokalu. Odmienne stanowisko,
zdaniem Sądu Okręgowego, w istocie niweczyłoby sens wyodrębnienia tego prawa
oraz uprawnień właścicieli lokali wynikających z prawa współwłasności
nieruchomości wspólnej. Ponadto ustanowienie służebności przesyłu ogranicza
w sposób trwały wykonywanie w pełnym zakresie prawa własności, dlatego do jej
skutecznego ustanowienia konieczne jest oświadczenie woli wszystkich
współwłaścicieli, co w niniejszej sprawie nie zostało uczynione.
Uczestnik postępowania wniósł skargę kasacyjną od postanowienia Sądu
drugiej instancji. W ramach podstawy skargi określonej w art. 3983
§ 1 pkt 1 k.p.c.
zarzucił błędną wykładnię art. 27 ust. 2 u.s.m. przez przyjęcie, że reżim
spółdzielczy w zakresie zarządu nieruchomością wspólną nie dotyczy czynności
przekraczających zakres zwykłego zarządu a także błędną wykładnię art. 27 ust. 1
u.s.m. w zw. z art. 1 ust. 2 u.o.w.l. wskutek uznania, że pierwszy z nich odsyła do
drugiego, a drugi do art. 199 k.c. w zakresie zarządu nieruchomością wspólną,
której spółdzielnia jest współwłaścicielem. Zarzut błędnej wykładni art. 64 ust.1 i 3
w zw. z art. 31 ust. 3 oraz art. 64 ust. 1 Konstytucji RP w zw. z art. 27 ust. 2 u.s.m.
skarżący odniósł do przyjęcia przez Sąd, że ustawa o spółdzielniach
4
mieszkaniowych nie zawiera w art. 27 ust. 2 ustawowego ograniczenia prawa
własności poszczególnych lokali na rzecz spółdzielni mieszkaniowych. W końcu
zdaniem uczestnika doszło do naruszenia art. 32 Konstytucji RP poprzez
zróżnicowanie statusu prawnego właścicieli samodzielnych lokali w zakresie
podlegania konstytucyjnej ochronie własności w zależności od podmiotu od którego
nastąpiło pierwotne nabycie lokalu.
Na tej podstawie skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonego postanowienia
lub także poprzedzającego go postanowienia Sądu pierwszej instancji i przekazanie
sprawy do ponownego rozpoznania odpowiedniemu Sądowi pierwszej lub drugiej
instancji.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Pogląd prawny, który legł u podstaw zaskarżonego postanowienia, pozostaje
w związku z rozbieżnymi stanowiskami przedstawicieli doktryny i wcześniejszych
poglądów judykatury co do zagadnienia zakresu zarządu wykonywanego przez
spółdzielnię mieszkaniową na podstawie art. 27 ust. 2 u.s.m., zgodnie z którym
zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest
wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18
u.w.l., choćby właściciele lokali nie byli członkami spółdzielni, z zastrzeżeniem art.
241
i art. 26; przepisów ustawy o własności lokali o zarządzie nieruchomością
wspólną nie stosuje się, z zastrzeżeniem art. 18 ust. 1 oraz art. 29 ust. 1 i 1a, które
stosuje się odpowiednio.
Pierwsze stanowisko przyjmuje, że art. 27 ust. 2 u.s.m. nie określa zakresu
zarządu powierzonego spółdzielni, natomiast wyłącza możliwość zastosowania
ustawy o własności lokali, co w świetle art. 1 ust. 2 u.w.l. uzasadnia zastosowanie
przepisów kodeksu cywilnego o zarządzie współwłasnością. Zarząd
nieruchomością wspólną nie uprawnia więc spółdzielni do podejmowania czynności
przekraczającej zakres czynności zwykłego zarządu. Przedstawiciele tego poglądu
podkreślają niejednoznaczne brzmienie omawianego przepisu ograniczające
uprawnienia właściciela, co czyni koniecznym zastosowanie prokonstytucyjnej
wykładni i dyrektywy in dubio pro libertate, a w konsekwencji stwierdzają, że nie ma
podstaw do preferowania własności spółdzielczej i nieuzasadnionego
5
uprzywilejowania właścicieli będących członkami spółdzielni, a ochronę uprawnień
właścicielskich należy postawić wyżej, niż potrzebę usprawniania działalności
spółdzielni, czy wyeliminowania ewentualnych trudności z zarzadzaniu
nieruchomością wspólną (uchwała składu siedmiu sędziów Naczelnego Sądu
Administracyjnego z dnia 13 listopada 2012 r., II OPS 2/12, ONSAiWSA z 2013 r.,
nr 2, poz. 23, Palestra z 2013 r., nr 5- 6, poz. 213, wyroki Wojewódzkiego Sądu
Administracyjnego w Warszawie z dnia 14 października 2011 r., VII SA/Wa 1395/11,
Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z dnia 19 lutego 2013 r.,
II SA/Bd 1177/12, Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia
26 lipca 2013 r., II SA/GI 591/13 – nie publ.).
Stanowisko przeciwne, wskazujące na ustawowy charakter zarządu
spółdzielni nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność jej i innych
właścicieli lokali oraz wyłączenie w art. 27 ust. 2 u.s.m. reżimu zarządzania
przewidzianego w ustawie o własności lokali i wprowadzenie reżimu
uregulowanego w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych bez zamieszczenia
odesłania do stosowania przepisów kodeksu cywilnego, akcentuje brak określenia
w art. 18 ust. 1 u.w.l. zakresu zarządu powierzonego, odmienny charakter
współwłasności nieruchomości wspólnej i współwłasności uregulowanej w kodeksie
cywilnym, konieczność stworzenia efektywnego mechanizmu zarządzania w celu
ochrony interesu wspólnego członków spółdzielni nie będących właścicielami
wyodrębnionych lokali, członków spółdzielni, którym służy prawo odrębnej
własności lokalu oraz właścicieli lokali wyodrębnionych nie będących członkami
spółdzielni. W rezultacie przyjmuje, że zarząd nieruchomością wspólną
wykonywany przez spółdzielnię mieszkaniową ex lege wykonywany jest tak, jak
zarząd nieruchomościami stanowiącymi wyłącznie jej własność i obejmuje zarówno
czynności zwykłego zarządu, jak i czynności przekraczające zwykły zarząd
(uchwała Sądu Najwyższego z dnia 27 marca 2014 r., III CZP 122/13, OSNC
z 2015 r., nr 1, poz. 3, wyrok z dnia 22 marca 2012 r., IV CNP 80/11, niepubl.,
wyroki Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z dnia 21 czerwca
2011 r., II SA/01 293/11 i Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy
z dnia 3 czerwca 2008 r., II SA/Bd 16/08 – niepubl.).
6
To stanowisko uznać należy za ukształtowane w orzecznictwie Sądu
Najwyższego i znajdujące także oparcie w orzeczeniach Trybunału
Konstytucyjnego uznających art. 27 ust. 2 u.s.m. - zarówno w brzmieniu aktualnym,
jak i obowiązującym do dnia wejścia w życie z dniem 19 grudnia 2002 r. ustawy
o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz niektórych innych ustaw
(Dz. U. Nr 240, poz. 2058) – za zgodny z art. 64 ust. 2 i 64 ust. 3 w zw. z art. 31 ust.
3 oraz (art. 27 ust. 1 w zw. z art. 24 1
i 26 ust. 1 u.s.m.) za zgodny z art. 21 ust. 1,
art. 31 ust. 3, art. 32, art. 58 ust. 1 i art. 64 k.c. (wyroki z dnia 28 października
2010 r., SK 19/2009, OTK ZU 2010/8A poz. 83, Rejent z 2010 r., nr 11, str. 219,
z dnia 5 lutego 2015, K 60/13, dotychczas nie publ.).
Sąd Najwyższy w składzie orzekającym w obecnie rozpoznawanej sprawie
podziela argumenty stanowiące podstawę drugiego poglądu zaprezentowanego
w powyższych orzeczeniach. Spółdzielnia mieszkaniowa wykonuje zarząd
nieruchomością wspólną na podstawie art. 27 ust. 2 zd. 1 u.s.m. z mocy prawa tak,
jak zarząd powierzony czyli tak, jakby właściciele lokali, w tym również nie będący
członkami spółdzielni, powierzyli jej zarząd w oparciu o art. 18 ust. 1 u.w.l. Przepis
ten w zdaniu drugim wyłącza, poza art. 18 ust. 1 oraz art. 29 ust. 1 i 1a, stosowanie
przepisów ustawy o własności lokali o zarządzie nieruchomością wspólną, co
oznacza, że nie ma zastosowania uregulowanie ograniczające samodzielne
działanie zarządcy do czynności zwykłego zarządu oraz wprowadzające wymóg
uchwały właścicieli lokali dla czynności przekraczających zakres tych czynności (art.
22 u.w.l.), a więc odmiennie, niż to jest w wypadku powierzenia zarządu przez
właścicieli w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie
zawartej później w formie aktu notarialnego, o ile nie rozszerzą oni uprawnień
zarządcy (art. 18 ust. 1 u.w.l.).
Brak także podstaw do przyjęcia, że poprzez normy art. 27 ust. 1 u.s.m. i art.
1 ust. 2 u.w.l. ustawodawca odsyła do odpowiedniego stosowania ustawy kodeks
cywilny w zakresie dotyczącym zarządu nieruchomością wspólną. Odesłanie
zawarte w art. 27 ust. 1 dotyczy jedynie zakresu nieuregulowanego w ustawie
o spółdzielniach mieszkaniowych, z zastrzeżeniem ustępu drugiego. Takie
sformułowanie przepisu wskazuje, że ustawodawca uznał przedmiot objęty normą
ustępu drugiego za uregulowany. Brak wyraźnego określenia zakresu zarządu
7
wykonywanego przez spółdzielnię także przemawia za tym, że nie został on
ograniczony do czynności zwykłego zarządu, w tych bowiem wypadkach, w których
ustawodawca takie ograniczenie wprowadza, przepis zawiera wyraźne i precyzyjne
wskazanie na granice dozwolonych samodzielnych czynności zarządcy rzeczą
wspólną – art. 22 u.w.l., art. 199 i 201 k.c., art. 38 i 48 ustawy Prawo spółdzielcze.
Uznać więc należy, że unormowanie sposobu i zakresu wykonywania zarządu
przez spółdzielnię mieszkaniową w art. 27 ust. 2 w zw. z ust. 1 u.s.m. jest
systemem całościowym i spójnym, który nie zawiera luki prawnej uzasadniającej
odwołanie się do art. 199 k.c.
Zauważyć również trzeba, że nie byłoby zrozumiałe stosowanie przepisów
kodeksu cywilnego w zakresie zarządu rzeczą wspólną w sytuacji, gdy zagadnienie
to jest uregulowane w sposób tożsamy, z odmiennościami wynikającymi
z charakteru rzeczy wspólnej, w ustawie o własności lokali. Skoro ustawodawca w
art. 27 ust. 2 u.s.m. wyłączył obowiązek podjęcia uchwały przez właścicieli lokali co
do czynności przekraczających zwykły zarząd, to nie ma uzasadnienia
wprowadzenie obowiązku wyrażenia przez nich zgody na takie czynności.
W konsekwencji przyjąć należy, że spółdzielnia mieszkaniowa wykonująca zarząd
na podstawie art. 27 ust. 2 u.s.m. jest uprawniona do dokonywania czynności
zwykłego zarządu, jak i przekraczających zwykły zarząd.
Takie ukształtowanie sposobu wykonywania zarządu nieruchomością
wspólną przez spółdzielnię mieszkaniową może prowadzić do kolizji interesów
poszczególnych właścicieli lokali niewyodrębnionych i wyodrębnionych, w tym
będących lub nie członkami spółdzielni. Jak wskazał Sąd Najwyższy w uchwałach
z dnia 26 listopada 2008 r. (III CZP 100/08, OSNC z 2009 r., nr 10, poz. 140)
i z dnia 9 lutego 2012 r., (III CZP 89/11, OSNIC z 2012 r., nr 7 – 8, poz. 86) oraz
Trybunał Konstytucyjny w powołanym wyroku z dnia 29 października 2010 r.,
SK 19/2009, zasada wykonywania zarządu przez spółdzielnię mieszkaniową na
podstawie ustawy, po ustanowieniu odrębnej własności pierwszego lokalu
w budynku należącym dotychczas w całości do spółdzielni, była wyrazem
kompromisu koniecznego w sytuacji skomplikowanego układu stosunków
własnościowych spółdzielni i właścicieli lokali wyodrębnionych. Przyjęte
rozwiązanie ma na celu nie tyle uprzywilejowanie spółdzielni, ile ochronę interesów
8
ich członków oraz zapewnienie – do czasu wyodrębnienia ostatniego lokalu –
sprawnego zarządzania nieruchomością wspólną. W przeciwieństwie do
współwłasności rzeczy uregulowanej w kodeksie cywilnym mającej z natury
charakter tymczasowy, współwłasność nieruchomości wspólnej jest czynnikiem
trwałym, związanym z odrębną własnością lokali. W braku możliwości jej zniesienia
co do elementów koniecznych (art. 3 ust. 1 zd. 2 u.w.l.) prymat trzeba przyznać
interesowi wspólnemu, a nie interesowi poszczególnych właścicieli. Wbrew
stanowisku Sądu Okręgowego kwestia sprawnego zarządzania nieruchomością
wspólną jest równie istotna dla właścicieli lokali wyodrębnionych
i niewyodrębnionych będących spółdzielcami, jak i właścicieli lokali nie będącymi
członkami spółdzielni, zwłaszcza w budynkach wielomieszkaniowych. Nie stanowi
to również nadmiernego i sprzecznego z art. 64 ust. 1 i 2 w zw. z art. 31 ust. 3 oraz
art. 64 ust. 2 Konstytucji RP ograniczenia prawa własności w zakresie zarządzania
nieruchomością wspólną. Zarząd unormowany w art. 27 ust. 2 u.s.m. nie ma
charakteru obligatoryjnego i przymusowego; większość właścicieli może bowiem
podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością
wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali (art. 241
§ 1
k.c.). Nie zostaje więc naruszona istota własności, skoro właściciele mają
możliwość porozumienia się w kwestii zarządu własnością; fakt, że porozumienie to
musi uwzględniać wolę wszystkich współwłaścicieli, a więc również spółdzielni
mieszkaniowej, nie stanowi, jak stwierdził w powołanym wyroku Trybunał
Konstytucyjny, nadmiernego ograniczenia własności, wykraczającego poza poziom
niezbędności. Prawa właścicieli nie będących członkami spółdzielni są także
zagwarantowane poprzez rozwiązania zawarte w art. 4 ust. 2, ust. 4, ust. 64
i ust. 8
u.s.m. poprzez zrównanie ich obowiązków w zakresie pokrywania kosztów
eksploatacji i utrzymania nieruchomości wspólnej oraz kwestionowania wysokości
opłat na drodze sądowej. Ochronie własności służy również, w drodze
odpowiedniego stosowania art. 42 ustawy z dnia 16 września 1982 r. Prawo
spółdzielcze (j.t. z 2013 r., poz. 1443), prawo zaskarżenia uchwał walnego
zgromadzenia spółdzielni w takim zakresie, w jakim dotyczą ich praw odrębnej
własności (art. 24 u.s.m.). Odrębna własność lokalu obejmuje także udziały
w nieruchomości wspólnej, a więc zakres zaskarżenia obejmie również sprawy
9
związane z zarządzaniem nieruchomością wspólną. Nie ma też dysproporcji
pomiędzy unormowaniem w zakresie kontroli czynności zarządczych spółdzielni
pomiędzy właścicielami lokali niewyodrębnionych i wyodrębnionych będącymi
członkami spółdzielni oraz właścicielami lokali wyodrębnionych, którzy nie są
członkami spółdzielni.
Z tych wszystkich względów zasługuje na uwzględnienie skarga kasacyjna
uczestnika postępowania.
Przyjęte prze Sąd Najwyższy stanowisko uchyla potrzebę odniesienia się do
zagadnienia, czy umowne ustanowienie służebności przesyłu stanowi czynność
zwykłego zarządu, czy też przekraczającą zwykły zarząd. Na marginesie można
jedynie wskazać, że Sąd Najwyższy wyraził pogląd, iż jest to czynność
przekraczająca zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną (postanowienia z dnia
6 lipca 2011 r., I CSK 714/10 i z dnia 17 lutego 2011 r., IV CSK 303/10 – nie publ.).
Dlatego Sąd Najwyższy orzekł jak w sentencji na podstawie art. 39815
k.c.