Pełny tekst orzeczenia

POSTANOWIENIE

Dnia 5 lutego 2016 r.

Sąd Rejonowy w Słupsku Wydział I Cywilny

w składzie:

Przewodnicząca: SSR Joanna Kołodziej Michałowicz

Protokolant: st. sekr. sąd. B. S.

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 28 stycznia 2016r. w S.

sprawy z wniosku K. M.

z udziałem (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w G.

o ustanowienie służebności przesyłu

1.  ustanawia na rzecz (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w G. prawo służebności przesyłu na następujących nieruchomościach:

a.  działkach nr (...) położnych w S., dla których Sąd Rejonowy w Słupsku prowadzi księgę wieczystą (...),

b.  działkach nr (...) położonych w B., dla których Sąd Rejonowy w Słupsku prowadzi księgę wieczystą (...),

c.  działce nr (...) położonej w B., dla której Sąd Rejonowy w Słupsku prowadzi księgę wieczystą (...),

polegające na:

a.  uprawnieniu (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w G. do korzystania z powyższych nieruchomości w zakresie niezbędnym do bieżącej eksploatacji instalacji w celu przesyłania gazu, a w szczególności do dokonywania przeglądów, konserwacji, remontów, modernizacji, usuwania awarii sieci gazowych,

b.  obowiązku znoszenia przez każdorazowego właściciela powyższych nieruchomości istnienia na nieruchomości obciążonej i w przestrzeni pod powierzchnią tej nieruchomości urządzeń przesyłowych,

2.  zasądza od (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w G. na rzecz K. M. kwotę 60.765,73 zł (sześćdziesiąt tysięcy siedemset sześćdziesiąt pięć złotych 73/100) tytułem wynagrodzenia za ustanowienie służebności,

3.  zasądza od (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w G. na rzecz Skarbu Państwa - Sądu Rejonowego w Słupsku kwotę 469,50 zł (czterysta sześćdziesiąt dziewięć złotych 50/100) tytułem kosztów sadowych,

4.  zasądza od K. M. na rzecz Skarbu Państwa - Sądu Rejonowego w Słupsku kwotę 469,50 zł (czterysta sześćdziesiąt dziewięć złotych 50/100) tytułem kosztów sadowych

5.  stwierdza, że każdy uczestnik ponosi koszty związane ze swym udziałem w sprawie.

I Ns 235/13

UZASADNIENIE

Wnioskodawca K. M. po sprecyzowaniu stanowiska (k. 74) wniósł o ustanowienie służebności przesyłu na rzecz (...) Spółki (...) Spółki z ograniczona odpowiedzialnością Oddziału w G. na będących własnością wnioskodawcy nieruchomościach stanowiących działki ewidencyjne:

- nr 25/1 i 25/2 KW (...) w S.,

- nr 7/2 i 8/1 KW (...) w B.,

- nr 9/13 KW (...) w B.

za wynagrodzeniem w łącznej wysokości 300.000 zł (po 60.000 zł w odniesieniu do każdej działki ewidencyjnej), polegającej na:

a)  znoszeniu istnienia posadowionych na nieruchomościach obciążonych sieci gazowych wysokiego ciśnienia, stanowiących własność (...),

b)  prawie do korzystania z nieruchomości obciążonych w zakresie niezbędnym do dokonywania konserwacji remontów, modernizacji, usuwania awarii posadowionych sieci gazowych, po uprzednim zawiadomieniu właściciela nieruchomości obciążonych i przy jak najmniejszej uciążliwości dla niego.

W uzasadnieniu podał, że przez jego działki przebiegają sieci gazowe, należące do uczestnika. Działki utraciły dla wnioskodawcy znaczenie gospodarcze, bo nie będzie mógł na nich wybudować domów ani sprzedać ich pod budownictwo mieszkaniowe, a zakładał, że takie będzie ich normalne przeznaczenie, tak jak działek sąsiednich.

Przyznał, że usunięcie lub przesunięcie linii nie jest możliwe, bo byłoby to bardzo kosztowne i wymagałoby uzyskania zgody właścicieli nieruchomości sąsiednich.

Wynagrodzenie za ustanowienie służebności ma uwzględniać zakres rzeczywistego ograniczenia możliwości korzystania.

Uczestnik (...) Spółka (...) Spółka z ograniczona odpowiedzialnością Oddział w G. przyznał konieczność ustanowienia służebności przesyłu.

Wniósł o określenie treści służebności w ten sposób, że polegałaby ona na prawie nieograniczonego korzystania w zakresie niezbędnym do przysyłania gazu, wykonywania wszelkich praw eksploatacyjnych na sieci gazowej, swobodnym dostępie służb gazowniczych w tym przejazdu i przechodu w celu usunięcia awarii, przeprowadzenia kontroli, dokonywania przeglądów, wymiany, wykonywania prac konserwacyjnych, rozbiórkowych, modernizacyjnych i remontowych urządzeń w zakresie niezbędnym do zapewnienia prawidłowego i niezakłóconego działania należących do (...) z o.o. w W. elementów gazociągu wysokiego ciśnienia wraz z ograniczeniami w korzystaniu z nieruchomości wynikającymi z zakresu stref kontrolowanych.

Zakwestionował wysokość żądanego wynagrodzenia jako wygórowanego.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny.

K. M. jest właścicielem działek (...) w B. i działek (...) w S..

Działkę (...) nabył na podstawie umowy sprzedaży z 06.07.1998 r.

Działki (...) nabył na podstawie umowy sprzedaży z 12.07.1996 r. i umowy o podział majątku dorobkowego z 22.12.1997 r.

Działki (...) nabył na podstawie umowy sprzedaży z 30.06.1998 r.

Dowód: odpisy ksiąg wieczystych k. 8 – 14, 37 – 43, wyciąg z wykazu zmian k. 15.

Przez działki (...) przebiega gazociąg wysokiego ciśnienia o średnicy DN 200.

Przez działki (...)/ przebiega gazociąg wysokiego ciśnienia o średnicy DN 150.

Gazociąg został zbudowany w 1982 r.

Dowód: mapy k. 16, 17, decyzja o warunkach zabudowy k. 226.

K. M. i właściciel gazociągu próbowali wynegocjować zawarcie umowy o ustanowieniu służebności przesyłu.

Dowód: pisma k. 18 – 34.

Działka nr (...) ma powierzchnię 0,31 ha, 8/1 ma 0,30 ha, 9/13 ma 0,2416 ha. Są to nieruchomości niezabudowane. Stanowią pastwiska trwałe klasy IV i grunty orne klasy IVb i V. Działki te posiadają plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony w 26.01.2007 r., zgodnie z którym położone są na obszarze:

- teren zabudowy usługowo – mieszkaniowej w niewielkiej części,

- teren zieleni urządzonej,

- teren drogi (droga lokalna, zaliczana do układu podstawowego, pełniąca jednocześnie funkcję drogi serwisowej, z obsługą terenów usługowych i mieszkaniowych).

Działka (...)ma powierzchnię 0,9990 ha, 25/2 ma 0,9989 ha. Są to nieruchomości niezabudowane. Stanowią grunty orne klasy IVa i V, a także rowy klasy IVa. Działki te nie mają planu zagospodarowania przestrzennego.

Plan zagospodarowania przestrzennego dla miejscowości B. przewiduje strefę ochronną o szerokości 2 x 15 m od osi gazociągu.

Decyzja o warunkach zabudowy dla działek (...) w S. przewiduje strefę ochronną o szerokości 2 x 15 m od osi gazociągu.

Dowód: opinia rzeczoznawcy majątkowego k. 148 – 189, 249 – 253, 269 – 270v, 277 – 278, 302 - 304, 353 - 54decyzja o warunkach zabudowy k. 226.

Sąd zważył, co następuje.

Podstawę prawną roszczenia wnioskodawcy o ustanowienie służebności i o przyznanie mu wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności stanowi art. 305 ² § 2 kc, zgodnie z którym jeżeli przedsiębiorca odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna do korzystania z urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1, właściciel nieruchomości może żądać odpowiedniego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności przesyłu.

W ocenie Sądu orzekającego w niniejszej sprawie wszystkie przesłanki wskazane przez ustawodawcę w treści powyższej normy prawnej zostały spełnione.

W świetle złożonych do akt odpisów ksiąg wieczystych bezspornym było, że K. M. przysługuje legitymacja czynna jako właścicielowi nieruchomości, obciążonych służebnością.

Oczywistym jest, że uczestnik jest przedsiębiorcą, skoro jako spółka prawa handlowego prowadzi działalność gospodarczą.

Nie było również kwestionowane, że uczestnik jest właścicielem sieci gazowej - urządzenia służącego do doprowadzania gazu wchodzącego w skład jego przedsiębiorstwa (art. 49 § 1 kc), która przebiega przez grunty K. M. objęte wnioskiem.

Z korespondencji dołączonej do wniosku wynika, że strony prowadziły negocjacje w sprawie ustanowienia służebności, ale do tej pory (...) odmawiała zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu.

Strony złożyły również oświadczenia, że ustanowienie służebności jest konieczne, co Sąd rozumie jako przyznanie, że służebność jest konieczna do korzystania z urządzeń do przesyłania gazu.

Uprawniony może żądać ustanowienia służebności przesyłu na podstawie art. 305 ² § 2 kc wtedy, gdy jest ona konieczna do właściwego korzystania z urządzeń. W praktyce zawsze, gdy na nieruchomości posadowione są urządzenia przesyłowe, przesłanka ta będzie spełniona. Do właściwego korzystania z urządzeń niezbędne jest dokonywanie ich napraw i konserwacji, a niekiedy nawet wymiany. Stąd zawsze będzie istniała potrzeba wchodzenia na teren nieruchomości w celu dokonywania tych czynności.

Mając na uwadze powyższe rozważania Sąd uznał, że żądanie ustanowienia służebności przesyłu jest uzasadnione co do zasady.

W celu szczegółowego określenia przebiegu służebności przesyłu i przestrzennej ingerencji służebności w prawo własności Sąd dopuścił dowód z opinii biegłego geodety (k. 76, 97).

Biegły sporządził pisemną opinię w sprawie w dwóch wariantach (k. 103 -106, 139 - 142). W pierwszej wytyczył pas służebności przesyłu szeroki na 30 m, po 15 m od osi gazociągu. W drugiej wytyczył pas służebności przesyłu szeroki na 6m (po 3m z obu stron osi gazociągu).

Opinia ta spełniała wymogi fachowości, rzetelności i logiczności. Wnioski zawarte w opinii zostały uzasadnione w sposób jasny i przekonywujący. Ponadto opinia została sporządzona przez specjalistę, a zatem zawarte w niej twierdzenia są poparte specjalistyczną wiedzą na wysokim poziomie. Opinia jest jednoznaczna i stanowcza.

Z tych też przyczyn Sąd przyjął opinię biegłego z zakresu geodezji, jako podstawę poczynionych w niniejszej sprawie ustaleń faktycznych co przebiegu służebności.

Strony zgłaszały różne stanowiska co do postulowanej szerokości strefy ochronnej. Wnioskodawca domagał się 30 i 40 m (k. 76, 205), uczestnik 4m, 6 m, 30 m (k. 199, 26, 125).

W ocenie Sądu znamiennym jest, że na potrzeby stanowiska w niniejszym postępowaniu sądowym uczestnik twierdził, że strefa ochronna powinna mieć 4 lub 6 m.

Jednak na etapie postępowania administracyjnego uczestnik twierdził, że strefa ochronna wyłączająca zabudowę powinna mieć 30m (k. 226), a wyłączająca zieleń wysoką i średnią – 6 m.

Ostatecznie Sąd stwierdził, że zgodnie z warunkami planu zagospodarowania przestrzennego dla działek w B. i decyzją o warunkach zabudowy dla działek w S. strefa ochronna powinna wynosić po 15 m od osi gazociągu.

Powyższe wnioski zrodziły potrzebę ustalenia, jakie wynagrodzenie byłoby odpowiednie w niniejszej sprawie.

Sąd miał przy tym na uwadze, że przesłanka „odpowiedniości” wynagrodzenia powinna być rozumiana w ten sposób, że wysokość wynagrodzenia powinna być dostosowana do okoliczności konkretnej sprawy.

W tym celu Sąd dopuścił dowód z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego (k. 97).

Opinia ta spełniała wymogi fachowości, rzetelności i logiczności. Wnioski zawarte w opinii zostały uzasadnione w sposób jasny i przekonywujący. Ponadto opinia została sporządzona przez specjalistę, a zatem zawarte w niej twierdzenia są poparte specjalistyczną wiedzą na wysokim poziomie. Opinia jest stanowcza. Okoliczność, że przedstawia wiele wariantów wyliczeń stanowi o bogactwie i przydatności opinii.

Z tych też przyczyn Sąd przyjął opinię biegłego z zakresu wycen, jako podstawę poczynionych w niniejszej sprawie ustaleń faktycznych co wysokości wynagrodzenia

Na zasądzoną kwotę składają się wynagrodzenia za ustanowienie służebności na działkach:

- 7/2 - 13.134 zł ,

- 8/1 – 13.371 zł,

- 9/13 – 19.927 zł,

- 25/1 – 8.756,77 zł,

- 25/2 – 5.576,96 zł.

Uzasadniając żądanie zapłaty wynagrodzenia po 60.000 zł od każdej z działek, wnioskodawca powoływał się na postanowienie z uzasadnieniem Sądu Najwyższego z 08.02.2013 r. (IV CSK 317/12) i argumentował, że wynagrodzenie powinno:

- stanowić ekwiwalent wszystkich korzyści, których właściciel zostanie w przyszłości pozbawiony w związku z obciążeniem,

- pokryć wszystkie niedogodności, jakie w przyszłości dotkną właściciela,

- być indywidualizowane, stosownie do okoliczności doniosłych dla konkretnego przypadku,

- może być obliczone jako różnica między wartością nieruchomości bez obciążenia oraz wartością nieruchomości z obciążeniem spowodowanym ustanowieniem służebności,

- może kompensować właścicielowi nieruchomości uszczerbek w jego majątku, który jest konsekwencją obniżenia wartości nieruchomości, w związku z jej obciążeniem służebnością.

Sąd orzekający w niniejszej sprawie w całej rozciągłości podziela przekonanie o słuszności powyższych rozważań i uważa, że w obszernej analizie biegła uwzględniła wszystkie niezbędne czynniki wpływające na wysokość wynagrodzenia.

Jednocześnie podkreślić należy, że wnioskodawca kupił wszystkie przedmiotowe działki jako niezabudowane pastwiska, grunty orne i rowy, gdy gazociąg był już na nich posadowiony od około 15 lat.

Oznacza to, że stan zagospodarowania działek i możliwość ich zagospodarowania od chwili ich nabycia przez wnioskodawcę do chwili orzekania nie zmieniła się w związku z istnieniem gazociągu (mogła się oczywiście zmienić w związku z jakimiś innymi zdarzeniami).

Cena działek w latach 1996 – 1998 uwzględniała zatem fakt istnienia na nich gazociągu i ograniczenia prawne z tym związane.

Wnioskodawca argumentował, że wynagrodzenie powinno uwzględniać, że nie będzie mógł normalnie wykorzystać zakupionych nieruchomości zgodnie z zakładanym przeznaczeniem tj. pod budownictwo mieszkaniowe.

Z powyższej argumentacji wynika, że wnioskodawca nabył sporne nieruchomości w celach zarobkowych, inwestycyjnych w rozumieniu ustawy o rachunkowości. Okazało się jednak, że charakter planowanej inwestycji (budowanie domów w celu odsprzedaży lub sprzedaż niezabudowanego gruntu w celu zabudowy mieszkaniowej) jest sprzeczny z cechami zakupionych nieruchomości (bo jest tam gazociąg).

Wnioskodawca pomija, że jego plany powstały najwcześniej w roku 1996, a gazociąg istnieje od 1982 roku. A zatem już w chwili nabywania spornych nieruchomości plany wnioskodawcy powinny uwzględniać ten oczywisty fakt, że gazociąg jest pobudowany i nie można w jego pobliżu stawiać domów.

Jeżeli wnioskodawca pominął w swoich planach inwestycyjnych fakt istnienia gazociągu, to zawiedzione w związku z tym nadzieje na spekulacyjne zyski z inwestycji, jako błędnie skalkulowane przez samego wnioskodawcę, nie mogą być zrekompensowane kosztem uczestnika postępowania.

Przypomnieć również należy, że przy ustalaniu wynagrodzenia za ustanowienie służebności nie chodzi o uszczerbek w majątku właściciela spowodowany zmianami w planie zagospodarowania przestrzennego.

Określając treść służebności Sąd uwzględnił postulaty wnioskodawcy, mając na uwadze treść art. 285 § 1 i 2 kc i art. 64 ust. 3 Konstytucji. Przyjąć bowiem należy, że wprawdzie wszystkie prawa majątkowe są chronione , ale wśród praw rzeczowych zachodzi specyficzna hierarchiczność i prawo własności może być ograniczane prawem służebności tylko w zakresie niezbędnym, w jakim nie narusza ona istoty prawa własności.

Orzekając o kosztach Sąd zastosował zasadę z art. 520 § 1 kpc, przyjmując, że obie strony w jednakowym stopniu były zainteresowane wynikiem postępowania i uregulowaniem niepewnych relacji przenikających się sprzecznych uprawnień.

Wydatki w sprawie wyniosły: opłata od wniosku 120 zł, wynagrodzenie biegłych łącznie 4.819 zł (k. 144, 194, 359).

Obie strony uiściły zaliczki po 2.000 zł. Niedopłatą w wysokości 939 zł Sąd obciążył strony po połowie na podstawie art. 113 ust. 1 uksc w zw. z art. 520 § 1 kpc.