Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt III CSK 18/15
POSTANOWIENIE
Dnia 11 grudnia 2015 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Józef Frąckowiak (przewodniczący)
SSN Barbara Myszka
SSN Marta Romańska (sprawozdawca)
w sprawie z wniosku S. R. i M. S.
przy uczestnictwie K.S. o zniesienie współwłasności nieruchomości,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 11 grudnia 2015 r.,
skargi kasacyjnej uczestniczki
od postanowienia Sądu Okręgowego w K.
z dnia 30 lipca 2014 r.,
oddala skargę kasacyjną.
UZASADNIENIE
2
S. R. i M. S. wniosły o zniesienie współwłasności nieruchomości składającej
się z działki nr 153 obręb 15 P., dla której Sąd Rejonowy w K. prowadzi księgę
wieczystą […], zabudowanej budynkiem mieszkalnym przy ulicy S. […] w K.
Uczestniczka K. S. przychyliła się do wniosku.
Postanowieniem częściowym z 14 listopada 2008 r. Sąd Rejonowy
częściowo zniósł współwłasność nieruchomości, której dotyczy wniosek w ten
sposób, że powstałą w wyniku fizycznego podziału działkę nr 153/3 o powierzchni
7,21 a przyznał K. S., działkę nr 153/2 o powierzchni 6,97 a przyznał na
współwłasność S.R. i M. S. po ½ części, a zabudowaną działkę nr 153/1 pozostawił
we współwłasności K. S. w ½ części, S.R. i M. S. po ¼ części. Sposób, w jaki ma
być zniesiona współwłasność działki nr 153/1, a w szczególności to, jakie lokale
użytkowe mogą powstać na parterze budynku i jakie prace budowlane są
konieczne do wykonania dla uczynienia ich lokalami samodzielnymi, pozostał
sporny między stronami.
Postanowieniem wstępnym z 31 maja 2010 r. Sąd Rejonowy uznał za
usprawiedliwione co do zasady zniesienie współwłasności nieruchomości
składającej się z działki nr 153/1 obręb 15 P., zabudowanej budynkiem
mieszkalnym przy ulicy S. poprzez ustanowienie odrębnej własności lokali
użytkowych w tym budynku i zmianę dotychczasowych udziałów w nieruchomości
wspólnej, zgodnie z wersją I projektu podziału opracowanego przez biegłego
sądowego R. B. oraz nakazał wnioskodawczyniom wykonanie konkretnych prac
adaptacyjnych, a uczestniczkę upoważnił do ich wykonania zastępczego po upływie
3 miesięcy od dnia prawomocności orzeczenia.
Postanowieniem z 16 grudnia 2010 r. Sąd Okręgowy w K. uchylił to
postanowienie wstępne, a sprawę przekazał do ponownego rozpoznania,
akcentując, że z materiału dowodowego wynika, iż w budynku na nieruchomości
będącej przedmiotem zniesienia współwłasności doszło przed wszczęciem
postępowania w sprawie do umownego ustanowienia odrębnej własności lokali,
a udziały związane z ich własnością zostały określone w oderwaniu od powierzchni
poszczególnych lokali, w tym przede wszystkim powierzchni pomieszczeń
przynależnych, co należy uwzględnić przy podejmowaniu decyzji o wyodrębnianiu
3
kolejnych lokali.
Postanowieniem wstępnym z 26 lipca 2012 r. Sąd Rejonowy stwierdził, że
przedmiotem zniesienia współwłasności jest nieruchomość składająca się z działki
ewidencyjnej nr 153/1 obręb 15 P., dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę
wieczystą, powstała w wyniku podziału działki nr 153 obręb 15 P. zgodnie z
postanowieniem częściowym Sądu Rejonowego z 14 listopada 2008 r.,
zabudowana budynkiem mieszkalnym przy ulicy S., w którym umową z 21 kwietnia
1978 r. wyodrębniono dwa samodzielne lokale mieszkalne (pkt 1); uznał żądanie
zniesienia współwłasności tej nieruchomości za usprawiedliwione i w celu
doprowadzenia do powstania trzech nowych samodzielnych lokali na parterze
budynku, oznaczonych w I wersji projektu sporządzonego w maju 2012 r. przez
biegłego sądowego inż. arch. A. R., nakazał S. R. i M. S. wykonanie tymczasowo,
na własny koszt, w terminie 12 miesięcy od daty uprawomocnienia się orzeczenia
następujących prac adaptacyjnych: a) zamurowania ścianą z cegły obustronnie
otynkowaną lub inną o odporności ogniowej minimum jednej godziny otworu
drzwiowego między określonymi pomieszczeniami, b) rozdzielenia systemu
instalacji elektrycznej i wodno-kanalizacyjnej, z wykonaniem rozłącznych instalacji
w projektowych trzech lokalach użytkowych (pkt II); upoważnił S. R. i M. S. do
uzyskania wszelkich niezbędnych projektów, decyzji administracyjnych i zezwoleń
umożliwiających realizację prac adaptacyjnych (pkt III) oraz na wypadek
niewykonania w wyznaczonym terminie prac adaptacyjnych przez
wnioskodawczynie, upoważnił zastępczo do ich wykonania uczestniczkę, w tym też
do uzyskania wszelkich niezbędnych projektów, decyzji administracyjnych
i zezwoleń umożliwiających realizację prac adaptacyjnych (pkt IV).
Sąd Rejonowy ustalił, że umową z 21 maja 1978 r. współwłaściciele
nieruchomości objętej KW […] ustanowili odrębną własność lokali mieszkalnych
znajdujących się w budynku przy ulicy S., a to lokalu mieszkalnego nr 1,
położonego na pierwszym piętrze oraz lokalu mieszkalnego nr 2, położonego na
drugim piętrze. Strony przyjęły, że z własnością każdego lokalu związana jest
współwłasność po ½ we własności gruntu stanowiącego działkę nr 153 oraz
piwnic, strychu, klatki schodowej, pomieszczenia użytkowego na parterze
(piekarni), sklepu, przybudówki na podwórzu, murów konstrukcyjnych oraz
4
wszelkich instalacji. Właścicielem lokalu nr 1 jest S. R. i M. S. w częściach po ½, a
lokalu nr 2 – K. S. Parter budynku przy ulicy S. jest w stanie katastrofalnym. Od
1997 r. współwłaściciele nie prowadzą w nich działalności gospodarczej, nie
korzystają z nich i nie ogrzewają. Ściany zewnętrzne tych pomieszczeń
przemakają. Całość wymaga natychmiastowego remontu. Wcześniej działała w
nich piekarnia prowadzona przez K. S. i jej syna J. S. Spółka cywilna K. S. i J. S.
została rozwiązana w związku z konfliktem między wspólnikami, po czym doszło do
złożenia wniosku o uregulowanie sposobu korzystania z części wspólnej budynku
oraz wniosku o zniesienie współwłasności części wspólnych. Rodzina J. S.
wyprowadziła się z nieruchomości. Aktualnie lokal mieszkalny nr 1, którego
właścicielkami są wnioskodawczynie, jest pusty; okazjonalnie przebywa tu M. S..
K. S. przez działania faktyczne, to jest zabudowanie drzwiami zamykanymi na
klucz, które blokowały współwłaścicielkom lokalu nr 1 dostęp na strych i na dach,
przyłączyła do lokalu nr 2 część klatki schodowej. Pomieszczenie na poddaszu bez
zgody i wbrew woli współwłaścicieli lokalu nr 1 zostało zaadaptowane na cele
mieszkalne i aktualnie zajmuje je córka K. S. Wnioskodawczynie godzą się na
włączenie pomieszczenia zaadaptowanego na cele mieszkalne na poddaszu jako
przynależnego do lokalu nr 2, ze zmianą wielkości powierzchni tego lokalu oraz
włączenie do niej także części klatki schodowej i zmianą udziałów w częściach
wspólnych nieruchomości oraz ustanowieniem służebności dojścia do przewodów
kominowych.
Zgodnie z projektem sporządzonym przez biegłego A. R. w maju 2012 r.
możliwe są trzy warianty wyodrębnienia samodzielnych lokali użytkowych na
parterze budynku, które różnią się położeniem trwałych ścian między
wyodrębnianymi lokalami i ich powierzchnią oraz liczbą. Wariant nr I realizuje wolę
wnioskodawczyń i prowadzi do podziału parteru na trzy odrębne lokale, z których
lokal nr 1 pokrywa się z powierzchnią byłej piekarni, lokal nr 2 pokrywa się z
powierzchnią nieczynnego sklepu, lokal nr 3 składa się z pomieszczeń
oznaczonych nr 12 i 13 oraz pomieszczeń gospodarczych nad garażem. Wariant nr
II realizuje wolę uczestniczki i dzieli parter na pięć lokali, z których lokal nr 1
pokrywa się z częścią powierzchni byłej piekarni i sklepu, lokal nr 2 pokrywa się z
częścią powierzchni byłej piekarni i sklepu, lokal nr 3 składa się z pomieszczeń
5
oznaczonych nr 12 i 13 oraz pomieszczeń gospodarczych nad garażem, lokal nr 4
składa się z pomieszczeń oznaczonych nr 6, 7 i pokrywa się z powierzchnią
handlową byłej piekarni, lokal nr 5 składa się z pomieszczeń oznaczonych nr 10 i
11 i pokrywa się z częścią powierzchni byłej piekarni. Wariant III, zaproponowany
przez biegłego, zakłada podział parteru na sześć lokali. W zakresie prac
adaptacyjnych wszystkie warianty zakładają rozdzielenie instalacji elektrycznej,
wodociągowej i wykonanie nowych instalacji w poszczególnych lokalach. Wszystkie
warianty zakładają także zamurowanie otworu drzwiowego pomiędzy
pomieszczeniami nr 7 i 8 oraz otworu między pomieszczeniami nr 8 i 9. Dodatkowo
wariant II i III wymaga budowy ściany oddzielającej lokal nr 10 o odpowiedniej
izolacyjności termicznej i akustycznej oraz zamurowania otworu pomiędzy lokalami
nr 7 i 9.
Sąd Rejonowy uznał, że z uwagi na wyodrębnienie w 1978 r. dwóch
samodzielnych lokali mieszkalnych w budynku przy ulicy S., zasadniczo
niedopuszczalne byłoby bez zgody zainteresowanych albo bez zniesienia
odrębności tych lokali, wyodrębnienie kolejnych lokali na tej nieruchomości. Strony
postępowania zmierzają bowiem aktualnie do podziału części wspólnych w obrębie
budynku tak, by tę część wspólną ograniczyć, co jest dopuszczalne w świetle
wykładanego per analogiam art. 5 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności
lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2000, Nr 80, poz. 903 ze zm.; dalej: „u.w.l.”). Przez wiele
lat nieruchomość na parterze była wykorzystywana na potrzeby piekarni, sklepu
piekarniczego, cukierni i garaży, a w związku z konfliktem między stronami część
nieruchomości niszczeje. Nie ma pewności, w jaki sposób współwłaściciele
zamierzają wykorzystać wyodrębniane lokale użytkowe, czy zamierzają podjąć w
nich działalność gospodarczą, a jeśli tak, to o jakim profilu. Strony zmierzają do
dokonania takich zmian w stanie prawnym nieruchomości, by oprócz podziału
części wspólnych na parterze budynku, dokonać zmiany powierzchni lokalu nr 2 w
sposób przystający do stanu faktycznego, tj. z uwzględnieniem, że częścią
składową tego lokalu będzie pomieszczenie przynależne - strychowe,
zaadaptowane na cele mieszkalne i część klatki schodowej przy lokalu nr 2 oraz że
nastąpi adekwatna do zmiany powierzchni lokalu nr 2 i powierzchni nowych lokali
użytkowych zmiana udziałów właścicieli lokali w części wspólnej. Stosownie do art.
6
137 k.c., który obowiązywał w 1978 r., w czasie umownego wyodrębnienia lokali w
budynku na nieruchomości będącej przedmiotem postępowania, inaczej niż wynika
to z aktualnie obowiązującego art. 3 ust. 4 u.w.l., powierzchnia pomieszczeń
przynależnych nie była włączana do powierzchni decydującej o wielkości udziału
właściciela lokalu w częściach wspólnych, a lokale wyodrębniano z zachowaniem
zasady równych udziałów właścicieli odrębnych lokali w nieruchomości wspólnej.
Zachowanie takiej zasady wyodrębniania własności lokali jest jednak sprzeczne z
aktualnie zgodnie wyrażanym przez zainteresowanych stanowiskiem, że
powierzchnia przynależna ma zostać włączona do powierzchni lokalu mieszkalnego
i decydować o wielkości udziału jego właściciela w części wspólnej.
Sąd Rejonowy uznał, że wyodrębnienie własności lokali użytkowych według
wariantu I jest najbardziej adekwatne do ustalonych w sprawie okoliczności
faktycznych, bowiem zapewnia zachowanie ich funkcjonalności i możliwość
bezkonfliktowego gospodarczego obsługiwania, z jednakowo dogodnym wejściem
i dojazdem do poszczególnych nowych nieruchomości lokalowych. Wariant ten
jednakowo rozkłada ciężar nakładów rewitalizujących substancję nieruchomości.
Jego minusem jest to, że jeden ze współwłaścicieli nie otrzymuje powierzchni
w środkowej części parteru, niemniej nikła jest szansa wznowienia działania
dawnej piekarni. Wariant I, jak i III, stwarza możliwość uzyskania przez
współwłaścicieli powierzchni we frontowej i środkowej części budynku.
W odróżnieniu od wariantu II, nie ogranicza on wykorzystywania lokali położonych
w środkowej części parteru i nie konfliktuje właścicieli na tle podziału powierzchni
wyodrębnianych lokali. Przeciwko wariantowi III przemawia to, że rozdrabnia
powierzchnię lokali, powoduje tworzenie i przyznawanie współwłaścicielom lokali
sprzecznie z zasadą równego udziału w częściach wspólnych.
Strony zgodnie przyjęły, że sądowy wybór wariantu wyodrębnienia lokali
wymaga tymczasowego obciążenia pracami adaptacyjnymi tego, kto optuje za
każdym z wariantów, a zastępczo - przeciwnika. Wyznaczając termin 12 miesięcy
na wykonanie prac adaptacyjnych Sąd Rejonowy miał na uwadze konieczność
wykonania prac projektowych w celu rozdzielenia poszczególnych instalacji, po ich
uzgodnieniu z właściwymi organami oraz prac instalacyjnych i budowlanych we
wszystkich lokalach.
7
Postanowieniem z 30 lipca 2014 r. Sąd Okręgowy oddalił apelację
uczestniczki od postanowienia wstępnego Sądu Rejonowego z 26 lipca 2012 r., w
której skarżąca domagała się ustanowienia odrębnej własności lokali użytkowych
na nieruchomości będącej przedmiotem podziału zgodnie z wersją II lub III projektu
biegłego A. R. z tą zmianą, że otrzyma ona jedynie niektóre piwnice, a
wnioskodawczynie niektóre pomieszczenia gospodarcze.
Sąd Okręgowy zaakceptował ustalenia faktyczne Sądu Rejonowego
i dodatkowo ustalił, że wnioskodawczynie mają w planach prowadzenie
działalności gospodarczej z wykorzystaniem pomieszczeń piekarni po ich
wyremontowaniu. Na rachunkach bankowych posiadają własne środki na remont
nieruchomości. Lokale wydzielone według wariantu I są warte: lokal nr 1 - 334.000
zł; lokal nr 2 - 125.800 zł, lokal nr 3 - 195.800 zł. Lokale wydzielone według
wariantu III są warte: lokal nr 1 - 103.000 zł, lokal nr 2 - 125.800 zł, lokal nr 3 -
132.000 zł, lokal nr 4 - 109.800 zł, lokal nr 5 - 169.600 zł, lokal nr 6 - 32.400 zł.
Suma wartości lokali przypadająca wnioskodawczyniom w wariancie I wynosi
334.000 zł, zaś suma wartości lokali przypadająca uczestniczce - 321.600 zł.
Różnica wartości lokali przypadających stronom w tym wariancie to 12.400 zł.
Suma wartości lokali przypadających wnioskodawczyniom w wariancie III wynosi
245.200 zł, natomiast uczestniczce - 427.400 zł. Różnica wartości lokali
przypadających stronom w wariancie III to 182.200 zł.
Sąd Okręgowy za bezzasadny uznał zarzut apelującej, że Sąd Rejonowy
przy podziale części wspólnej kierował się wyłącznie kryterium powierzchniowym,
a pominął przeznaczenie i wartość dzielonych pomieszczeń oraz okoliczność, iż
mają one różną wartość. Zaakceptowanie wariantu I podziału w opinii biegłego R.
R. sprawia, że różnica powierzchni poszczególnych lokali jest niewielka (8,73 m2
), a
wartość poszczególnych lokali zbliżona. W preferowanym przez uczestniczkę
wariancie III różnice dotyczące powierzchni, jak i wartości poszczególnych lokali są
znaczące. Wariant II podziału jest najmniej korzystny dla stron, gdyż prowadzi do
powstania pięciu lokali, których rozdysponowanie uniemożliwia uzyskanie właściwej
proporcji powierzchniowej.
W skardze kasacyjnej od postanowienia Sądu Okręgowego z 30 lipca
2014 r. uczestniczka zarzuciła, że zapadło ono z naruszeniem prawa materialnego
8
(art. 3933
§ 1 pkt 1 k.p.c.), tj. art. 211 k.c. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie
w związku z zaaprobowaniem podziału nieruchomości wspólnej według wariantu I
opinii biegłego A. R., sprzecznie z jej społeczno-gospodarczym przeznaczeniem i w
sposób pociągający za sobą jej istotną zmianę.
Skarżąca zarzuciła też, że zaskarżone postanowienie zapadło
z naruszeniem przepisów postępowania (art. 3933
§ 1 pkt 2 k.p.c.), tj.: - art. 623
k.p.c. poprzez przesądzenie w zaskarżonym postanowieniu wstępnym
o wyodrębnieniu samodzielnych lokali nr 1, 2 i 3 na parterze budynku bez
uwzględnienia wszelkich okoliczności i interesu społeczno-gospodarczego,
w szczególności innych elementów części wspólnych nieruchomości, jak np. strych
oraz nakładów wnioskodawczyni na te części wspólne nieruchomości, co
pozwoliłoby zminimalizować rozliczenia finansowe pomiędzy stronami z tytułu
dopłat i nakładów; - art. 618 § 1 k.p.c. poprzez wydanie postanowienia wstępnego
przy braku sporu pomiędzy stronami o prawo żądania zniesienia współwłasności,
jak również, przy przyjęciu, że wydanie takiego postanowienia było dopuszczalne
bez określenia zakresu dalszego zniesienia współwłasności; - art. 233 § 1 k.p.c.
poprzez dokonanie błędnej oceny wiarygodności i mocy dowodów, którymi Sąd
kierował się przy wyborze wariantu podziału.
Skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonego postanowienia Sądu
Okręgowego w całości i przekazanie sprawy temu Sądowi do ponownego
rozpoznania, a ewentualnie o uchylenie tego postanowienia w całości oraz
uchylenie postanowienia wstępnego Sądu Rejonowego z 26 lipca 2012 r. w całości
i przekazanie sprawy Sądowi Rejonowemu do ponownego rozpoznania.
Wnioskodawczynie wniosły o oddalenie skargi kasacyjnej.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
1. Zarzut naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. poprzez dokonanie błędnej oceny
wiarygodności i mocy dowodów, którymi Sąd kierował się przy wyborze wariantu
podziału został przez skarżącą zgłoszony wbrew dyspozycji art. 3983
§ 3 k.p.c.
Zarzut ten nie może być objęty rozpoznaniem Sądu Najwyższego, także z uwagi na
postanowienia art. 39813
§ 2 k.p.c., z którego wynika, że Sąd Najwyższy jest
związany ustaleniami faktycznymi stanowiącymi podstawę zaskarżonego
orzeczenia.
9
2. Z ustaleń przyjętych za podstawę rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie
wynika, że postępowanie dotyczy nieruchomości pozostającej we współwłasności
przymusowej, bo związanej z własnością dwóch lokali mieszkalnych
wyodrębnionych umową z 21 maja 1978 r., a zatem w okresie obowiązywania art.
136 i 137 k.c. Stosownie do art. 136 k.c. w brzmieniu obowiązującym 21 maja
1978 r. nieruchomość lokalową mógł tworzyć wyłącznie lokal mieszkalny, a w razie
wyodrębnienia własności poszczególnych lokali mieszkalnych działka gruntu, na
której został wzniesiony dom mieszkalny, wraz z gruntem związanym
z korzystaniem z tego domu, jak również wszelkie części domu i inne urządzenia,
które nie służyły wyłącznie do użytku właścicieli lokali, stanowiły współwłasność
właścicieli lokali. Udział właściciela lokalu mieszkalnego we współwłasności
nieruchomości był prawem związanym z własnością lokalu. Nie można było żądać
zniesienia współwłasności nieruchomości, dopóki trwała odrębna własność lokali.
W związku z opisaną wyżej normatywną konstrukcją odrębnej własności lokali,
w budynku przy ul. S. wyodrębniono własność dwóch lokali mieszkalnych,
natomiast wszystkie pozostałe części zabudowanej nieruchomości gruntowej, na
bazie której powstały nieruchomości lokalowe (nie tylko grunt i części budynku
niezbędne do korzystania z lokali mieszkalnych, ale i lokale o przeznaczeniu
użytkowym na parterze) pozostały we współwłasności właścicieli wyodrębnionych
lokali. Powołane wyżej przepisy, obowiązujące w dacie powstania nieruchomości
lokalowych nie wymagały powiązania udziału w nieruchomości wspólnej ze
stosunkiem powierzchni wyodrębnionego lokalu do powierzchni nieruchomości, z
której został wyodrębniony. Udziały właścicieli wyodrębnionych lokali we własności
nieruchomości wspólnej zostały zatem określone jako równe. Od 1 października
1990 r. możliwe było wyodrębnienie własności nieruchomości lokalowych o innym
przeznaczeniu niż mieszkalne, a 1 stycznia 1995 r. weszła w życie ustawa o
własności lokali, zaś art. 136 i 137 k.c. zostały uchylone. Wprowadzając nowe
rozwiązania w zakresie konstrukcji odrębnej własności lokali ustawodawca nie
wypowiedział się o tym, w jaki sposób należy je stosować do nieruchomości
lokalowych powstałych przed 1 stycznia 1995 r. Trzeba jednak przyjąć, że od 1
stycznia 1995 r. nieruchomości lokalowe powstałe wcześniej podlegają reżimowi
wynikającemu z ustawy o własności lokali.
10
Wniosek o zniesienie współwłasności zgłoszony w niniejszej sprawie przez
właścicielki nieruchomości lokalowej, którym przysługuje udział w nieruchomości
wspólnej wynoszący łącznie ½ zmierza do podziału nieruchomości wspólnej,
a zatem objętej współwłasnością przymusową. O wyłączeniu z nieruchomości
wspólnej części gruntu uznanego za zbędny na potrzeby współwłaścicieli lokali
i o jego podziale między dotychczasowych współwłaścicieli Sądy orzekły już
prawomocnie, ze wskazaniem na art. 5 u.w.l., jako podstawę tego rozstrzygnięcia.
Jest to jedyny rodzaj fizycznego podziału nieruchomości wspólnej, dla którego
podstawę ustawodawca przewidział w ustawie o własności lokali. Sposób
przeprowadzania podziału części wspólnych budynku, uznanych przez
współwłaścicieli lokali za zbędne w obrębie nieruchomości wspólnej, musi być
przeprowadzany z zachowaniem zasad obowiązujących przy tworzeniu
nieruchomości lokalowych. Cechy samodzielnego lokalu określa art. 2 ust. 2 i 4
u.w.l. Nieruchomość lokalowa nie może powstać przed uzyskaniem przez lokal,
który będzie ją tworzył cech określonych w art. 2 ust. 2 i 4 u.w.l. W większości
przypadków oznacza to, że przeprowadzenie podziału nieruchomości wspólnej
przez utworzenie na jej bazie kolejnej nieruchomości lokalowej musi być
rozciągnięte w czasie z uwagi na konieczność nadania jej cech fizycznych
umożliwiających podział stosownie do przepisów o tworzeniu nieruchomości
lokalowych. Wymaga to przeprowadzenia robót budowlanych, które muszą być
poprzedzone zgłoszeniem władzom budowlanym lub nawet uzyskaniem pozwoleń
administracyjnych.
Z ustaleń będących podstawą zaskarżonego rozstrzygnięcia wynika, że
powierzchnia parteru budynku, w obrębie której zlokalizowane są pomieszczenia
wykorzystywane niegdyś na cele działalności gospodarczej prowadzonej przez
współwłaścicieli nie jest gospodarczo i funkcjonalnie powiązana
z nieruchomościami lokalowymi utworzonymi w 1978 r. Ta część budynku jest
zbędna dla nieruchomości wspólnej, której cechy określa aktualnie art. 3 ust. 2
u.w.l. Właściwości fizyczne parteru budynku należącego do stron pozwalają na
utworzenie na jego bazie kolejnych nieruchomości lokalowych, ale w tym celu
muszą być przeprowadzone niezbędne prace budowlane.
Art. 618 § 1 k.p.c. dopuszcza wydanie w sprawie o zniesienie
11
współwłasności postanowienia wstępnego rozstrzygającego spór o prawo żądania
zniesienia współwłasności oraz spór o prawo własności. Regulację tę istotnie
uzupełnia jednak art. 11 ust. 2 u.w.l., który samodzielnie reguluje przesłanki
wydania przewidzianego w nim postanowienia wstępnego oraz jego treść
(por. postanowienia Sądu Najwyższego z 30 lipca 2002 r., IV CKN 1226/00, OSNC
2003 nr 7-8, poz. 113 i z 30 września 2004 r., IV CK 455/04, Biul. SN 2005, nr 2,
s. 15).
W postanowieniu z 30 września 2004 r., IV CK 455/04, Sąd Najwyższy
wyjaśnił, że gdy budynek spełnia warunki techniczne do przypisania lokalom cechy
samodzielności, to przepis ten pozwala wydać postanowienie wstępne uznające
żądanie ustanowienia odrębnej własności lokali za usprawiedliwione co do zasady
z upoważnieniem zainteresowanego uczestnika do wykonania - tymczasowo na
jego koszt - nieodzownych prac adaptacyjnych. Postanowienie to może zawierać
stosowne nakazy lub zakazy zmierzające do usunięcia przeszkód stawianych przez
innych uczestników. Niewątpliwie postanowienie wstępne wydawane na podstawie
art. 11 ust. 2 u.w.l. nie może być ujęte ogólnie, lecz powinno uznawać za
usprawiedliwione co do zasady żądanie ustanowienia odrębnej własności
określonych lokali i dokładnie określać prace budowlane - adaptacyjne, do
przeprowadzenia których upoważniony jest zainteresowany uczestnik. Spełnienie
tych przesłanek wydania postanowienia wstępnego oczywiście nie byłoby możliwe
bez powstania koncepcji wyodrębnienia lokali. Postanowienie wstępne wydawane
na podstawie art. 11 ust. 2 u.w.l., nie jest podstawą do dokonania wpisów
w księdze wieczystej, a zatem nie musi spełniać wszystkich wymagań dotyczących
oznaczenia lokali, jakie stawia się orzeczeniu sądu znoszącemu współwłasność
przez ustanowienie odrębnej własności lokali. Niemniej lokale, których
wyodrębnienie zakłada, powinny być w nim określone przez odwołanie się do
dokumentacji technicznej budynku lub innych dokumentów sporządzonych zgodnie
z prawem budowlanym. Wymagają tego konsekwencje uprawomocnienia się
omawianego postanowienia: przesądzenie o tym, że zniesienie współwłasności
nieruchomości nastąpi przez wyodrębnienie określonych w tym postanowieniu
lokali. Każda kolejna czynność procesowa w postępowaniu o zniesienie
współwłasności ma zmierzać do zakończenia tego postępowania w rozsądnym
12
czasie orzeczeniem co do istoty sprawy, a to usprawiedliwia przyjęcie pewnej
koncepcji rozstrzygnięcia, gdy tylko dostatecznie wyjaśnione będą okoliczności
wystarczające do jej wypracowania, a następnie podporządkowanie tej koncepcji
dalszych czynności w sprawie.
Chybiony jest zarzut skarżącej dotyczący wadliwego zastosowania
w sprawie art. 618 § 1 k.p.c., w warunkach gdy zaskarżone postanowienie znajduje
podstawę w art. 11 ust. 2 u.w.l. Nie ma wprawdzie sporu między stronami co tego,
że konieczne jest, by wyszły ze współwłasności nieruchomości wspólnej, i co do
tego, że to wyjście ze współwłasności ma dotyczyć powierzchni użytkowej na
parterze budynku, ale strony nie wskazują zgodnie na sposób wyodrębnienia lokali
użytkowych i nie są też w stanie współdziałać przy podejmowaniu czynności
prawnych i faktycznych, które doprowadzą do powstania samodzielnych lokali
zdatnych do wyodrębnienia. O dopuszczalności wydania tego postanowienia
zadecydowało i to, że bez określenia robót budowlanych koniecznych do
wykonania w celu powstania samodzielnych lokali i bez upoważnienia stron do ich
wykonania, nie powstaną warunki do wydania postanowienia końcowego,
znoszącego współwłasność tej części wspólnej budynku.
3. W art. 623 k.p.c., którego naruszenie zarzuca skarżąca ustawodawca
wskazał, że preferuje zniesienie współwłasności przez podział rzeczy wspólnej
w naturze, na części odpowiadające wartością udziałom współwłaścicieli
z uwzględnieniem wszystkich okoliczności zgodnie z interesem społeczno-
gospodarczym. Przesłanki przytoczone przez Sądy meriti dla objaśnienia przyczyn
wyboru jednego z możliwych wariantów zniesienia współwłasności części wspólnej
budynku, jaką jest powierzchnia jego parteru, odpowiadają tym, o których jest
mowa w art. 623 k.p.c. Przyjęta wersja podziału ma bowiem doprowadzić do
powstania samodzielnych lokali, których wartość, po ich rozdysponowaniu między
nimi, będzie w zasadzie odpowiadała ich udziałom w nieruchomości wspólnej, na
bazie której lokale mają powstać, jak tego wymaga art. 623 k.p.c.
Postanowienie wstępne ewidentnie zmierza do ustanowienia na parterze
budynku dalszych nieruchomości lokalowych, na bazie mających tam powstać
samodzielnych lokali użytkowych, nie zaś do wyremontowania tej powierzchni
w celu uzyskania na niej pomieszczeń, które jako przynależne zostaną
13
przyporządkowane istniejącym nieruchomościom lokalowym. Tylko w tej drugiej
sytuacji można by z odwołaniem się do art. 3 ust. 7 u.w.l. rozważać możliwość
zachowania dotychczasowych udziałów współwłaścicieli w nieruchomości wspólnej,
niezależnie od powiększenia ich nieruchomości lokalowych o pomieszczenia
przynależne kosztem tej nieruchomości. Skoro nie do tego zmierza postanowienie
wstępne, to bezprzedmiotowe są zarzuty i rozważania skarżącej odnoszące się do
tego, czy powiększenie nieruchomości lokalowej o pomieszczenie przynależne
musi wpłynąć na wielkość udziału właściciela tej nieruchomości lokalowej
w nieruchomości wspólnej.
Powstanie na nieruchomości dalszych samodzielnych lokali będzie
wymagało powiązania ich z nieruchomością wspólną przez przypisanie im udziału
w niej. O ile uznaje się za dopuszczalne wyłączenie z nieruchomości wspólnej
jakiejś części, która nie ma cech określonych w art. 3 ust. 2 u.w.l., i utworzenie na
jej bazie samodzielnego lokalu, to udział tego lokalu w nieruchomości wspólnej
musi być określony kosztem udziałów dotychczas związanych z nieruchomością
wspólną. Ten sposób podziału nieruchomości wspólnej prowadzi bowiem do
ograniczenia jej powierzchni na korzyść powierzchni samodzielnych lokali,
z którymi nieruchomość wspólna ma być powiązana. Zniesienie współwłasności
przez ustanowienie na jej bazie nieruchomości lokalowych musi prowadzić do
powstania rzeczy mających wszystkie cechy wymagane prawem dla późniejszego
obrotu nimi. Samodzielnemu i podlegającemu wyodrębnieniu lokalowi musi być
zatem przypisany udział w nieruchomości wspólnej. Wydaje się oczywiste, że jeśli
na parterze budynku, którego dotyczy postępowanie powstaną samodzielne lokale,
to po utworzeniu na ich bazie nieruchomości lokalowych, nawet pozostawionych we
własności dotychczasowych współwłaścicieli części wspólnej, lokalom tym muszą
być przypisane udziały w nieruchomości wspólnej kosztem udziałów powiązanych
z dwoma lokalami już wcześniej wyodrębnionymi w tym budynku.
Współwłaściciele, którzy dążą do zniesienia współwłasności części wspólnej
zbędnej dla nieruchomości lokalowych przez stworzenie w jej obrębie kolejnej
nieruchomości lokalowej, po stosownych pracach adaptacyjnych, muszą liczyć się
z tym, że z tą nieruchomością lokalową zostanie powiązany udział
w nieruchomości wspólnej kosztem udziałów, które im dotychczas w niej
14
przysługiwały. Korekta udziałów w nieruchomości wspólnej przypisanych do ich
wyodrębnionych lokali musi nastąpić jednocześnie z wyodrębnieniem na bazie
nieruchomości wspólnej kolejnych samodzielnych lokali. Dotychczasowe udziały
współwłaścicieli w nieruchomości wspólnej są jednak istotne przy określeniu
wysokości należnych im spłat i dopłat w związku ze zniesieniem współwłasności
nieruchomości wspólnej.
3. Na nieruchomości, której dotyczy postępowanie od 1978 r. istnieją dwie
nieruchomości lokalowe. Ich powierzchnię i położenie należy określać na podstawie
wpisów w księgach wieczystych, które dla powstania nieruchomości lokalowej mają
znaczenie konstytutywne, a nie według tego, co poszczególni właściciele
samowolnie przyłączyli do swoich lokali lub wyłączyli z nich. Zmiany w substancji
lokalowej, szczególnie dokonane sprzecznie z prawem budowlanym, wymagają
zalegalizowania lub przywrócenia stanu poprzedniego. Z ustaleń będących
podstawą rozstrzygnięcia wynika jedynie, że uczestniczka samowolnie zajęła część
poddasza i klatki schodowej, które faktycznie przyłączyła do swojej nieruchomości
lokalowej. Tego rodzaju samowolne działania w obrębie nieruchomości nie
prowadzą do zmian nieodwracalnych, wyłączających przywrócenie stanu zgodnego
z prawem. Wprawdzie wnioskodawczynie godzą się na włączenie pomieszczenia
zaadaptowanego na cele mieszkalne na poddaszu jako pomieszczenia
przynależnego do lokalu nr 2 po zmianie powierzchni tego lokalu oraz na włączenie
do niego części klatki schodowej, ale oczekują, by nastąpiło to ze zmianą udziałów
w częściach wspólnych nieruchomości i przy ustanowieniu służebności dojścia do
przewodów kominowych dla właścicieli pozostałych lokali. Sądy meriti
nie wypowiedziały się w zaskarżonym postanowieniu o dopuszczalności tego
rodzaju przesunięć pomiędzy istniejącymi już nieruchomościami lokalowymi
i nieruchomością wspólną oraz o tym, w jaki sposób przesunięcie to miałoby być
przeprowadzone, a to oznacza, że i Sąd Najwyższy nie może zająć stanowiska
wobec powyższego problemu. Nie ma też podstaw do tego, by Sąd Najwyższy
zajmował stanowisko wobec roszczeń uczestniczki o rozliczenie jej nakładów na
nieruchomość, zwłaszcza, że dotąd nie dokonano rozróżnienia tych nakładów,
które służyły powiększeniu jej własnej nieruchomości kosztem części wspólnej,
dokonanemu bez zgody drugiego współwłaściciela, od tych które rzeczywiście
15
dotyczyły nieruchomości wspólnej.
Mając powyższe na uwadze, na podstawie art. 39814
k.p.c. orzeczono jak
w sentencji.
kc