Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt IV CSK 201/15
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 20 stycznia 2016 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Anna Kozłowska (przewodniczący)
SSN Irena Gromska-Szuster
SSN Wojciech Katner (sprawozdawca)
w sprawie z powództwa Spółdzielni Mieszkaniowej […]
przeciwko Gminie Miasta G.
o ustalenie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 20 stycznia 2016 r.,
skargi kasacyjnej strony powodowej
od wyroku Sądu Okręgowego w G.
z dnia 10 września 2014 r.,
uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi
Okręgowemu do ponownego rozpoznania wraz z
rozstrzygnięciem o kosztach postępowania kasacyjnego.
2
UZASADNIENIE
Wyrokiem z dnia 28 października 2013 r. Sąd Rejonowy w G., po
rozpoznaniu sprzeciwu powodowej Spółdzielni Mieszkaniowej „K.” od orzeczenia
Samorządowego Kolegium Odwoławczego w G. z dnia 16 lipca 2012 r. w sprawie
ustalenia nowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu,
położonego w G., o łącznej powierzchni 7 333 m2
, ustalił tę opłatę na kwotę 55 360
złotych rocznie oraz rozstrzygnął o kosztach postępowania. Po rozpoznaniu
apelacji powódki i pozwanej Gminy Miasta G. od powołanego wyroku, Sąd
Okręgowy wyrokiem z dnia 10 września 2014 r. zmienił zaskarżony wyrok w ten
sposób, że ustalił zaktualizowaną opłatę roczną: od 1 stycznia 2011 r. na kwotę
2933,20 złotych, od 1 stycznia 2012 r. na kwotę 29 146,60 złotych oraz od 1
stycznia 2013 r. na kwotę 55 360 złotych; oddalił apelację powódki w pozostałym
zakresie, umorzył postępowanie apelacyjne w zakresie cofniętej apelacji
pozwanego oraz oddalił tę apelację w pozostałym zakresie, a także zniósł
wzajemnie koszty procesu poniesione przez strony za instancję odwoławczą. Sąd
Okręgowy podzielił ustalenia faktyczne i ocenę prawną dokonaną przez Sąd
pierwszej instancji. Zmiana wyroku tego Sądu dotyczyła wyłącznie jego brzmienia,
niezgodnego z art. 77 § 2a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce
nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2014 r., poz. 518, dalej jako u.g.n.), w treści
obowiązującej od dnia 9 października 2011 r., zgodnie z ustawą z dnia 28 lipca
2011 r. o zmianie tej ustawy (Dz. U. z 2011 r. Nr 187, poz. 1110).
Powodowa Spółdzielnia wniosła skargę kasacyjną, w której zarzuciła Sądowi
Okręgowemu naruszenie w zaskarżonym wyroku przepisów prawa materialnego,
tj. art. 65 § 1 k.c. w związku z art. 67 ust. 1 i art. 72 ust. 1 i 3 pkt 4, art. 77 ust. 1 i 3,
art. 78 ust. 1 i 2, art. 80 ust. 1 i 2 oraz art. 4 pkt 1 u.g.n., w związku z art. 46, art. 58
§ 1 k.c. i art. 24 ust. 1 zdanie pierwsze ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach
wieczystych i hipotece (tekst jedn. Dz. U. z 2013 r., poz. 707, dalej jako u.k.w.h.)
przez błędną wykładnię pojęcia nieruchomości objętej wypowiedzeniem przez
pozwaną opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste. Skarżąca wniosła o uchylenie
zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania
z zasądzeniem kosztów postępowania.
3
Zdaniem skarżącej w sprawie doszło do nieprawidłowej zmiany wysokości
opłaty rocznej - Prezydent Miasta bowiem dokonał jej z osobna w odniesieniu do
działek geodezyjnych uwzględnionych w jednej księdze wieczystej. Dokonał on
ponadto zmiany wysokości opłaty rocznej w stosunku do działki nr 642/61,
stanowiącej element nieruchomości objętej odrębną księgą wieczystą, połączonej
jednak ze wskazanymi wcześniej nieruchomościami funkcjonalnie (przez zabudowę
tym samym kompleksem usługowym). W konsekwencji, skarżąca zakwestionowała
stanowisko Sądu Okręgowego, który w czynnościach Prezydenta upatrywał części
składowych jednego oświadczenia woli, którym dokonano globalnej zmiany
wysokości opłaty rocznej w stosunku do całej nieruchomości rozumianej
wieczystoksięgowo.
W odpowiedzi na skargę kasacyjną pozwana wniosła o jej oddalenie
i zasądzenie kosztów postępowania.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Istota problemu występującego na tle wniesionej skargi kasacyjnej
sprowadza się do oceny poprawności poglądu, zgodnie z którym zmiana opłaty
rocznej może odnosić się do innego przedmiotu niż nieruchomość objęta jedną
księgą wieczystą. Stanowisko przyjęte w zaskarżonym orzeczeniu oznacza
wprowadzenie wyjątku względem poglądu wyrażonego przez Sąd Najwyższy
w uchwale z dnia 15 maja 2013 r., III CZP 24/13 (OSNC 2013, nr 12, poz. 138),
zgodnie z którym zmiana opłaty rocznej może dotyczyć wyłącznie nieruchomości
w sensie wieczystoksięgowym, nie zaś w innych rozumieniach (zwłaszcza jako
działki lub zbioru działek wyodrębnionych geodezyjnie). Stanowisko to można
uznać za w pełni ugruntowane w późniejszym orzecznictwie. Odgrywa ono
bez wątpienia istotną rolę porządkującą, jednoznacznie wskazując przedmiot
użytkowania wieczystego - zarazem zaś dookreślając sposób dokonania zmiany
wysokości opłaty rocznej. Treść księgi wieczystej ma z tego punktu
widzenia znaczenie kluczowe dla zakresu, w jakim właściciel nieruchomości
może kształtować wysokość opłaty rocznej. Równocześnie, sam ten zakres
pozostaje przede wszystkim w gestii właściciela, który może dokonywać
wieczystoksięgowego podziału lub łączenia nieruchomości, zmieniając tym
4
samym przedmiot, w stosunku do którego może zostać dokonana zmiana
wysokości opłaty rocznej.
Z tego powodu nie jest przekonujące, by szczególne cechy nieruchomości
wieczystoksięgowej - zwłaszcza poważne różnice pomiędzy jej poszczególnymi
częściami (szczególnie ich różne przeznaczenie lub rozrzucenie geograficzne) -
mogły przesądzać o wprowadzeniu wyjątków od poglądu sformułowanego
przez Sąd Najwyższy i ujmowania przedmiotu użytkowania wieczystego, a tym
samym przedmiotu, w stosunku do którego może nastąpić zmiana wysokości
opłaty, w oderwaniu od podziału uwidocznionego w księgach wieczystych.
W razie niefunkcjonalności gospodarczej istniejącego podziału, to na właścicielu
nieruchomości ciąży obowiązek takiego zorganizowania wieczystoksięgowej
struktury swoich gruntów, żeby administrowanie prawem użytkowania wieczystego
było możliwe w sposób dla niego najlepszy ekonomicznie i prawnie.
Na tym tle podstawowe wątpliwości dotyczą działki nr 642/61, powiązanej
funkcjonalnie z innymi działkami (ze względu na wspólne z nimi zagospodarowanie),
należącej jednak do nieruchomości objętej inną księgą wieczystą. W świetle
stanowiska Sądu Najwyższego wyrażonego w powołanej uchwale z dnia 15 marca
2013 r. nie ulega wątpliwości, że zmiana wysokości opłaty rocznej w stosunku do
tego fragmentu jest niemożliwa bez równoczesnego wypowiedzenia opłaty rocznej
w odniesieniu do całości gruntu objętego tą księgą wieczystą. W tym zakresie
zaskarżone orzeczenie obarczone jest błędem i wymaga uchylenia.
Wyrok Sądu Okręgowego wymaga uchylenia także z innej przyczyny.
Należy zauważyć, że pogląd Sądu Najwyższego wyrażony w uchwale z dnia
15 marca 2013 r. posiada, poza swoim znaczeniem konstrukcyjnym, także wymiar
ekonomiczny. Zakłada on, że zmiana opłaty rocznej powinna dotyczyć
nieruchomości traktowanej jako całość. Jedynie w pewnych sytuacjach - zwłaszcza
w razie zmiany opłaty rocznej w odniesieniu do niektórych ze współużytkowników
wieczystych - w stosunku do tej samej nieruchomości może obowiązywać kilka
opłat rocznych o różnej wysokości.
Nie oznacza to oczywiście, aby w każdym wypadku zmiana wysokości opłaty
rocznej musiała nastąpić na podstawie jednego oświadczenia właściciela
nieruchomości. Może ona mieć miejsce także w częściach, co wystąpi zwłaszcza
5
wówczas, gdy jest to uzasadnione właściwościami danej nieruchomości ujętej
w księdze wieczystej (np. różnym sposobem zagospodarowania lub wartością jej
poszczególnych części). Stanowisko Sądu Okręgowego byłoby z tego punktu
widzenia możliwe do obrony, wyłącznie jednak pod warunkiem, że potraktowanie
kilku oświadczeń woli w sposób unitarny (jako jednego wypowiedzenia wysokości
opłaty rocznej w stosunku do nieruchomości rozumianej wieczystoksięgowego)
byłoby zgodne z poglądem wyrażonym przez Sąd Najwyższy w uchwale z dnia
15 maja 2013 r. pod względem skutku ekonomicznego - a więc nie wpłynęłoby na
wysokość ustalonego tą drogą wynagrodzenia. W okolicznościach sprawy wniosek
taki nie rysuje się jednoznacznie, ustalenia zaś Sądu Okręgowego pozostają w tym
zakresie w znacznej mierze niewystarczające. Dokonując zmiany wysokości opłaty
rocznej Prezydent przedstawił dla każdej z działek odrębną ocenę rzeczoznawcy.
Z dokonanych w sprawie ustaleń nie wynika jednak, by łączna wysokość
opłaty rocznej uzyskana tą drogą (suma nowych opłat ustalonych dla wszystkich
działek) była równa opłacie, jaka zostałaby ustalona jednorazowo w odniesieniu do
całej nieruchomości objętej księgą wieczystą. Innymi słowy, nie jest możliwe
stwierdzenie, że w razie zmiany wysokości opłaty w stosunku do całej
nieruchomości miałaby ona tę samą wartość, co suma wartości działek, które
stanowiły przedmiot wyceny biegłego.
Z tego punktu widzenia, w obecnym stanie ustaleń faktycznych nie jest
możliwe jednoznaczne stwierdzenie, w jaki sposób należy rozumieć cząstkowe
oświadczenia woli złożone przez Prezydenta. Rozstrzygnięcie tej kwestii
wymagałoby ustalenia, czy (i w jakiej mierze) wybrany przez niego sposób zmiany
opłaty rocznej miał wpływ na jej ostateczną wysokość - a w konsekwencji, czy jego
ostateczny rezultat odbiegał od stanu wynikającego z uchwały Sądu Najwyższego
z dnia 15 marca 2013 r.
Z uwagi na powyższe, na podstawie art. 39815
§ 1 k.p.c. orzeczono jak
na wstępie.
kc