Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt I CSK 1100/14
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 28 stycznia 2016 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Mirosław Bączyk (przewodniczący, sprawozdawca)
SSN Dariusz Dończyk
SSN Agnieszka Piotrowska
w sprawie z powództwa Miasta W.
przeciwko M. K. i G. K.
o zapłatę,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym
w Izbie Cywilnej w dniu 28 stycznia 2016 r.,
skargi kasacyjnej pozwanych
od wyroku Sądu Apelacyjnego
z dnia 17 października 2013 r.,
1. oddala skargę kasacyjną;
2. zasądza od pozwanych na rzecz strony powodowej kwotę
3600 (trzy tysiące sześćset) zł tytułem zwrotu kosztów
postępowania kasacyjnego.
2
UZASADNIENIE
Powód - Miasto W. wystąpił przeciwko pozwanym małżonkom M. K. i G. K. o
zwrot bonifikaty pieniężnej na podstawie art. 68 ust. 23 ustawy z dnia 21 sierpnia
1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. nr 115, poz. 74 ze zm.; cyt. dalej
jako ustawa o gospodarce nieruchomościami”). Sąd Okręgowy uwzględnił żądanie i
zasądził od pozwanych solidarnie na rzecz powoda kwotę 341.177,54 zł z
odsetkami; oddalił w pozostałym zakresie.
Zasadnicze elementy stanu faktycznego były następujące.
Powód sprzedał pozwanym w dniu 18 maja 2007 r. lokal mieszalny
w budynku przy ul. W. jako dotychczasowym najemcom. Nabywcy uzyskali 90%
bonifikatę (zapłacili cenę 35.815 zł zamiast 358.146 zł). Lokal ten pozwani zbyli
osobom trzecim w dniu 15 października 2008 r. W dniu 19 lipca 2009 r. powodowie
zawarli umowę przedwstępną w związku z ubieganiem się o nabycie nieruchomości
w M. za cenę 840.000 zł i na poczet tej ceny zapłacili zbywcy nieruchomości
zadatek w wysokości 40.000 zł. Definitywną umowę sprzedaży pozwani zawarli w
dniu 26 października 2009 r. Pozwani nie przeznaczyli całej kwoty uzyskanej ze
sprzedaży lokalu komunalnego na nabycie nowej nieruchomości (w wysokości
615 000), a jedynie 340.000 zł i pozyskali pozostałą kwotę potrzebną do nabycia
nowej nieruchomości z kredytu bankowego. Pozostała część kwoty uzyskana ze
sprzedaży lokalu przeznaczona została m.in. na zakup wyposażenia nowego domu
i prace wykończeniowe. W terminie jednego roku po sprzedaży lokalu zapłacili
40.000 zł tytułem zadatku.
W ocenie Sądu Okręgowego, do roszczenia o zwrot bonifikaty ma
zastosowanie art. 68 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami (w brzmieniu
po nowelizacji z dnia 22 października 2007 r.; Dz.U. z 2007 r., nr 173, poz. 1218).
Zgodnie z tym przepisem, obowiązek zwrotu udzielonej bonifikaty zostaje
wyłączony, gdy środki uzyskane ze sprzedaży lokalu zostały przeznaczone
(w okresie 12 miesięcy od sprzedaży) na zakup innego lokalu mieszkalnego lub
innej nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystanej na cele mieszkaniowe.
Nie ma znaczenia to, że uprawnieni z tytułu bonifikaty nie zdążyli załatwić
3
formalności związanych z nabyciem nowego lokalu lub nieruchomości z przyczyn
od siebie niezależnych. W terminie tym pozwani zapłacili zbywcy nieruchomości
jedynie 40.000 zł tytułem zadatku (przy zawarciu umowy przedwstępnej) i tylko ta
kwota została przeznaczona na cele mieszkaniowe. Sąd Okręgowy nie zgodził się
z twierdzeniem pozwanych, iż wyłączenie zwrotu obejmuje także środki uzyskane
ze sprzedaży lokalu, jeżeli zostały one w terminie 12 miesięcy przeznaczone na
zakup nowego domu, a dopiero później fizycznie wydano je w tym celu. W ocenie
tego Sądu, nie było także podstaw do zastosowania art. 5 k.c., ponieważ pozwani
nie dochowali ustawowych warunków zachowania bonifikaty, a ponadto byli
informowani o tych warunkach w treści umowy sprzedaży lokalu komunalnego.
W wyniku apelacji pozwanych Sąd Apelacyjny zmienił zaskarżony wyrok
i obniżył zasądzoną kwotę do sumy 317.913 zł, a w pozostałym zakresie oddalił
apelację.
Sąd Apelacyjny podzielił ustalenia faktyczne Sądu pierwszej instancji.
Uzupełnił je tylko o dokonanie analizy treści dokumentów przedstawionych przez
pozwanych na okoliczności finansowania i wykonywania robót budowlanych oraz
przebiegu czynności niezbędnych do uzyskania kredytu bankowego. Ustalił,
że część dokumentu dotyczyła zakupu mebli, a pozostała część - odnosiła się do
zakupu materiałów budowlanych i wykonywanych prac. Najwcześniej wskazany
zakup materiałów nosi datę 30 października 2009 r. i jest to jedyny wydatek w tym
okresie. Następne faktury pochodzą już z okresu późniejszego. Z żadnego
z tych dokumentów nie wynika zakup materiałów budowlanych przed dniem
15 października 2008 r., tj. datą nabycia nowej nieruchomości przez pozwanych.
W ocenie Sądu Apelacyjnego, nie było podstaw do przyjęcia, że pozwani
zostali wprowadzeni w błąd przez nieznanego z nazwiska pracownika Urzędu
Gminy odnośnie do warunków zwrotu bonifikaty. Zawarcie przez pozwanych
umowy nabycia nieruchomości dopiero w dniu 26 października 2009 r. i dokonanie
wówczas zapłaty sprzedającym tę nieruchomość nie nastąpiło z przyczyn
niezależnych od pozwanych i przez nich niezawinionych. W art. 68 ust. 2 ustawy
o gospodarce nieruchomościami przewidziano stosunkowo długi, roczny termin
pozwalający na uwzględnienie wszelkich czynności związanych z nabywaniem
4
nowej nieruchomości. W tym okresie mogły być podejmowane czynności związane
z uzyskaniem kredytu bankowego.
Sąd Apelacyjny nie dostrzegł też odpowiednich podstaw do twierdzenia,
że dochodzenie zwrotu bonifikaty przez stronę pozwaną stanowi nadużycie prawa
podmiotowego w rozumieniu art. 5 k.c.
W skardze kasacyjnej pozwanych podnoszono zarzuty naruszenia art. 217
§ 1 w zw. z art. 227 i art. 232 k.p.c.; art. 378 § 1 i art. 328 § 2 k.p.c. w zw. z art. 391
§ 1 k.p.c. Wskazywano także na naruszenie art. 118 w zw. z art. 554 k.c., art. 68
ust. 2 pkt 5 w zw. z art. 4 pkt 3b ustawy o gospodarce nieruchomościami i art. 5 k.c.
Skarżący wnosili o uchylenie zaskarżonego wyroku i oddalenie powództwa
w całości, ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy
Sądowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
1. Należy stwierdzić, że Sąd Apelacyjny przeprowadził postępowanie
dowodowe w zakresie niezbędnym do stwierdzenia, czy nastąpiły odpowiednie
podstawy do żądania zwrotu przed stronę powodową uzyskanej przez pozwanych
bonifikaty cen w związku z nabyciem przez nich na własność mieszkania
komunalnego w dniu 18 maja 2007 r. Wystraczające okazały się także ustalenia
dotyczące zweryfikowania zasadności zgłoszonego przez pozwanych zarzutu
nadużycia prawa przez wierzyciela (art. 5 k.c.). W związku z tym nie można
twierdzić, że doszło do naruszenia art. 217 § 1 w zw. z art. 227 i 232 k.p.c.
2. Sąd Apelacyjny istotnie nie wypowiedział się w zakresie zgłoszonego
w apelacji zarzutu przedawnienia dochodzonego orzeczenia. W uzasadnieniu
apelacji (k. 293 akt sprawy) pozwani twierdzili, że roszczenie strony powodowej
o zwrot bonifikaty przedawnia się po upływie 3 lat, jednakże możliwe jest także
zastosowanie przedawnienia przewidzianego w art. 554 k.c. W skardze kasacyjnej
formułują już kategoryczny zarzut naruszenia przez Sąd Apelacyjny art. 118 k.c.
w zw. z art. 554 k.c. Według skarżących, jeżeli roszczenie strony powodowej stało
się wymagalne z dniem 16 października 2008 r. (rok od zbycia kupionego od
powoda lokalu mieszkalnego), a pozew został wniesiony w dniu 24 października
5
2011 r. (data prezentaty na pozwie - 26 października 2011 r., k. 1 akt sprawy),
to roszczenie należy uznać za przedawnione.
Stanowisko skarżących jest nietrafne. Przy rozważaniu kwestii
przedawnienia roszczenia o zwrot bonifikaty (roszczenia oczywiście majątkowego)
trzeba przede wszystkim przesądzić źródło jego powstania, a mianowicie - czy
można je wywodzić z umowy sprzedaży pozwanym lokalu komunalnego
(ze stosunku sprzedaży), czy chodzi tu o roszczenie powstające już poza tym
stosunkiem. W orzecznictwie Sądu Najwyższego jako źródło roszczenia
majątkowego o zwrot bonifikaty wskazuje się trafnie przepis art. 68 ust. 2 ustawy
o gospodarce nieruchomościami (por. np. wyrok Sądu Najwyższego z dnia
25 listopada 2011 r., II CSK 103/11, OSNC-ZD 2013, nr 2, poz. 9; wyrok Sądu
Najwyższego z dnia 25 listopada 2011 r., II CSK 134/11, nie publ.; wyrok Sądu
Najwyższego z dnia 12 lipca 2012 r., II CSK 256/12, nie publ.; uzasadnienie wyroku
Sądu Najwyższego z dnia 12 lutego 2015 r., IV CSK 265/14, nie publ.).
Skoro roszczenie to powstaje samodzielnie ex lege, po spełnieniu przesłanek
przewidzianych w art. 68 ust. 2 ustawy, to nie może mieć do niego zastosowania art.
554 k.c., przewidujący przedawnienie dla niektórych kategorii roszczeń
wynikających z umowy sprzedaży (art. 535 k.c.). Roszczenie o zwrot bonifikaty nie
jest w sensie jurydycznym roszczeniem o zwrot części ceny sprzedanego lokalu,
ale samodzielnym, wynikającym ex lege roszczeniem sprzedającego
odpowiadającym tylko co do wartości uzyskanej przez nabywcę bonifikaty
(ulgi w zapłacie pełnej ceny).
Nawet przy założeniu, że roszczenie powoda o zwrot bonifikaty staje się
wymagalne po upływie rocznego terminu, przewidzianego w art. 68 ust. 2 ustawy
o gospodarce nieruchomościami, to nie było podstaw do twierdzenia, iż stało się
ono przedawnione w chwili wniesienia pozwu (w październiku 2011 r.). Zarzut
naruszenia art. 118 k.c. w zw. z art. 554 k.c. okazał się zatem nieuzasadniony.
3. Sądy meriti trafnie analizowały warunki powstania roszczenia o zwrot
bonifikaty na podstawie stanu prawnego istniejącego po nowelizacji art. 68 ust. 2
ustawy po jego nowelizacji (Dz.U. z 2007 r., nr 173, poz. 1218). Zgodnie z tym
przepisem, jeżeli nabywca nieruchomości zbył nieruchomość lub wykorzystał ją na
6
inne cele niż cele mieszkaniowe uzasadniające udzielenie bonifikaty przed
upływem 10 lat, a w przypadku nieruchomości tworzącej lokal mieszkalny przed
upływem 5 lat, licząc od dnia nabycia, jest zobowiązany do zwrotu kwoty równej
w określonej bonifikacie po jej waloryzacji. Zwrot następuje na żądanie właściwego
organu. Obowiązek zwrotu bonifikaty zostaje wyłączony w razie sprzedaży lokalu
mieszkalnego, jeżeli środki uzyskane ze sprzedaży przeznaczone zostaną
w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości
przeznaczonej lub wykorzystanej na cele mieszkaniowe (art. 68 ust. 2a pkt 5
ustawy).
Zgodnie z ustaleniami faktycznymi w danej sprawie, pozwani zbyli kupiony
od powoda lokal mieszkalny już po kilkunastu miesiącach, a następnie nabyli
nieruchomość w M. po upływie 1 roku od chwili zbycia własnego lokalu. Sądy meriti
przyjęły, że tylko kwota zadatku, zapłaconego przez pozwanych zbywcy
nieruchomości, została przeznaczona na nabywcę wspomnianej nieruchomości
w ciągu 1 roku od sprzedaży własnego lokalu. Powołując się na potrzebę
posługiwania się wykładnią celowościową, skarżący wywodzili, że nabyta
przez nich nieruchomość została zakupiona w tzw. stanie półdeweloperskim
i na dzień jej zakupu niemożliwe było zamieszkanie w niej, chociaż nieruchomość
została zakupiona właśnie w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych
pozwanych. Skoro koniecznym było wykończenie i remont zakupionej
nieruchomości celem doprowadzenia jej do stanu używalności i zamieszkania
w niej, to wspomniane starania (przygotowania) pozwanych mieszczą się w pojęciu
wydatkowania środków uzyskanych ze sprzedaży bonifikowanego lokalu na
nabycie innej nieruchomości.
Należy zwrócić uwagę na to, że w art. 68 ust. 2a pkt 5 ustawy sformułowany
został wyjątek od ogólnej zasady przewidzianej w art. 68 ust. 2 tej ustawy, zgodnie
z którą istnieje obowiązek zwrotu bonifikaty w razie zbycia lokalu mieszkalnego
w ciągu pięciu lat od chwili jego nabycia na warunkach preferencyjnych.
Przewidziano zatem możliwość wyłączenia obowiązku zwrotu nawet wówczas,
gdy doszło do zbycia nabytego lokalu przed upływem pięcioletniego terminu,
a uzyskane ze sprzedaży fundusze przeznaczone zostały także na polepszenie
sytuacji mieszkaniowej uprawnionych. W art. 68 ust. 2a pkt 5 ustawy określono
7
jednak pewne ścisłe wymagania wyłączenia obowiązku zwrotu bonifikaty odnośnie
do przeznaczenia uzyskanych wcześniej funduszy ze sprzedaży własnego
mieszkania i czasu takiego przeznaczenia. Fundusze takie powinny być bowiem
wydane efektywne na nabycie innego lokalu lub nieruchomości (o funkcji
mieszkaniowej) i to w ciągu jednego roku od chwili dokonania zbycia własnego
lokalu. Chodzi tu zatem o odpowiednie, funkcjonalne i w miarę niezwłoczne
przeznaczone przez zbywcę własnego lokalu funduszy uzyskanych z takiego
zbycia, jeżeli podjął on decyzję o zmianie swojej sytuacji mieszkaniowej przed
upływem pięciu lat od nabycia lokalu mieszkalnego na warunkach preferencyjnych.
Z ustaleń faktycznych wynika, że powodowie w okresie jednego roku
po zbyciu własnego lokalu uiścili zadatek w wysokości 40.000 zł
w związku z zawarciem umowy przedwstępnej nabycia nowej nieruchomości.
Kwota ta niewątpliwie mieści się w kategorii wydatków przeznaczonych na nabycie
tej nieruchomości. Do wydatków takich należałoby zaliczyć także zakup
materiałów budowlanych przeznaczonych do wykończenia nabytej nieruchomości,
jednakże wydatki te zostały poniesione w październiku 2009 r., a więc po upływie
rocznego terminu przewidzianego w art. 68 ust. 2a pkt 5 ustawy. Późniejsze
wydatki nie mogą być już brane pod uwagę, nawet gdyby służyły celom
mieszkaniowym. Należy przy tym zaznaczyć, że czynności przygotowawcze
związane z ewentualnym zakupem nowego lokalu (nieruchomości) na warunkach
preferencyjnych mogłyby być zawsze rozpoczęte jeszcze przed zbyciem własnego
lokalu mieszkalnego.
W tej sytuacji nie można uznać za uzasadniony zarzut naruszenia art. 68
ust. 2a pkt 5 w zw. z art. 4 pkt 3b ustawy o gospodarce nieruchomościami.
4. Ustalony stan faktyczny sprawy nie uzasadnia zarzutu pozwanych
naruszenia art. 5 k.c. Sądy meriti trafnie wyjaśniły, że w danej sprawie nie
zachodzą jakieś szczególne, wyjątkowe okoliczności (np. losowe) uzasadniające
przyjęcie, iż dochodzenie od pozwanych zwrotu bonifikaty pieniężnej stanowi
nadużycie prawa. Z ustaleń faktycznych Sądów meriti nie wynika fakt
wprowadzenia pozwanych w błąd przez pracownika strony powodowej, na który
powołano się w motywach skargi kasacyjnej (s. 13 skargi).
8
Z przedstawionych względów Sąd Najwyższy oddalił skargę kasacyjną
pozwanych (art. 39814
k.p.c.) i orzekł o kosztach postępowania kasacyjnego
(art. 98 k.p.c., art. 108 § 1 k.p.c.).
kc