Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt II CSK 103/11
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 25 listopada 2011 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Irena Gromska-Szuster (przewodniczący)
SSN Kazimierz Zawada (sprawozdawca)
SSA Marek Machnij
w sprawie z powództwa Gminy Miasta S.
przeciwko S. M. i I. M.
o zapłatę,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 25 listopada 2011 r.,
skargi kasacyjnej pozwanych
od wyroku Sądu Apelacyjnego
z dnia 24 listopada 2010 r.,
oddala skargę kasacyjną i zasądza od pozwanych solidarnie
na rzecz strony powodowej kwotę 1800 (tysiąc osiemset) zł
tytułem zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego.
2
Uzasadnienie
Sąd Okręgowy wyrokiem z dnia 29 czerwca 2010 r. zasądził od małżonków
S. i I. M. na rzecz Gminy Miasta S. kwotę 156 168,71 zł, z odsetkami ustawowymi
od wskazanych dat. Podstawę prawną tego rozstrzygnięcia stanowił art. 68 ust. 1
pkt 7 i ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
(Dz. U. nr 115, poz. 741 ze zm., później jedn. tekst: Dz. U. z 2000 r. nr 46, poz. 543
ze zm. i z 2004 r. nr 261, poz. 2603 ze zm., a obecnie jedn. tekst: Dz. U. z 2010 r.
nr 102, poz. 651 – dalej: „u.g.n.) w brzmieniu obowiązującym w dniu 23 września
1999 r.
Sąd Okręgowy ustalił, że w dniu 23 sierpnia 1999 r. między Gminą a
pozwanymi została zawarta umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu,
sprzedaży i oddania w użytkowanie wieczyste. Na podstawie tej umowy Gmina
sprzedała pozwanym odrębną własność lokalu nr 2 w budynku przy ul. W. (obecnie:
al. W.) 56 wraz z udziałem we współwłasności części wspólnych budynku
wynoszącym 106/1000 oraz oddała im we współużytkowanie wieczyste w takim
samym ułamku nieruchomość gruntową. Cenę lokalu w umowie określono na
24 018,75 zł. Ustalono ją, pomniejszając wartość lokalu o przyznane pozwanym
ulgi (bonifikaty). W umowie zamieszczono zastrzeżenie o przedłożeniu uchwały
Rady Miasta z dnia 29 grudnia 1997 r. w sprawie prywatyzacji komunalnych lokali
mieszkalnych, użytkowych, garaży i budynków. Pozwani chcieli przystosować
nabyty lokal do prowadzenia w nim działalności handlowej, ale to okazało się
niemożliwe. Dlatego w dniu 23 września 1999 r. sprzedali nabyty lokal za 232 000
zł. Kupujący nie był dla nich osobą bliską. W dniu 7 lipca 2000 r. pozwani nabyli
inny lokal, nr 10 przy ul. P. 20, za 162 000 zł. Cenę jego nabycia pokryli ze środków
uzyskanych ze sprzedaży lokalu przy ul. W. 56.
W ocenie Sądu Okręgowego w sprawie miał zastosowanie art. 68 ust. 1
pkt 7 i ust. 2 u.g.n. w brzmieniu obowiązującym w dniu 23 września 1999 r.,
kiedy doszło do sprzedaży przez pozwanych lokalu nabytego od Gminy.
Zdaniem Sądu Okręgowego, powództwo Gminy było uzasadnione: pozwani
3
powinni Gminie zapłacić dochodzoną pozwem kwotę 156 168,71 zł tytułem zwrotu
zwaloryzowanej bonifikaty (art. 68 ust. 2 u.g.n.).
Sąd Apelacyjny po rozpoznaniu apelacji pozwanych zmienił wyrok Sądu
Okręgowego w ten sposób, że zamiast kwoty 156 168,71 zł zasądził od pozwanych
kwotę 116 775,97 zł. Jego zdaniem, Sąd Okręgowy dokonał nieprawidłowej
waloryzacji bonifikaty podlegającej zwrotowi. Z tego powodu zasądzoną od
pozwanych kwotę należało obniżyć. Poza tym Sąd Apelacyjny podzielił stanowisko
Sądu Okręgowego o zasadności dochodzonego przez Gminę roszczenia.
W szczególności w jego opinii cena lokalu ustalona w umowie między Gminą
a pozwanymi nie była ceną wynikową w rozumieniu art. 540 k.c., w związku z czym
dochodzone roszczenie nie uległo przedawnieniu w terminie rocznym określonym
w art. 541 k.c. Do przedawnienia roszczenia dochodzonego przez Gminę miał
zastosowanie art. 118 k.c. w zakresie, w jakim przewiduje on dziesięcioletni termin
przedawnienia roszczeń majątkowych. W sprawie termin ten nie upłynął przed
wniesieniem pozwu. W sprawie nie mógł też znaleźć zastosowania art. 5 k.c., ani
nie było podstaw do zastosowania art. 68 ust. 2a pkt 5 u.g.n. Wykluczając
zastosowanie art. 68 ust. 2a pkt 5 u.g.n., Sąd Apelacyjny odwołał się do uchwały
Sądu Najwyższego z dnia 24 lutego 2010 r., III CZP 131/09 (OSNC 2010, nr 9,
poz. 118), według której: obowiązujący od dnia 22 października 2007 r. art. 68 ust.
2a pkt 5 u.g.n. nie ma zastosowania do umów sprzedaży lokalu mieszkalnego
zawartych przez gminę przez dniem 21 października 2007 r., gdy nabywca sprzedał
lokal przed tym dniem.
Pozwani skarżąc wyrok Sądu Apelacyjnego w części oddalającej ich
apelację jako podstawy kasacyjne przytoczyli naruszenie art. 3, 5, 540 i 541 k.c.,
art. 68 ust. 2 i 2a pkt 5, art. 149 i 150 u.g.n. oraz art. 378 § 1 k.p.c.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Obrót państwowymi nieruchomościami oraz nieruchomościami jednostek
samorządu terytorialnego podlega szczególnym regulacjom mającym na celu
ochronę interesów Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego przed
nieodpłatnymi lub ekonomicznie nieekwiwalentnymi rozporządzeniami (por. np.
uchwały Sądu Najwyższego z 10 listopada 1995 r., III CZP 158/95, OSNC 1996,
nr 4, poz. 47 i z 25 listopada 2010 r., OSNC 2011, nr 6, poz. 66 oraz wyroki Sądu
4
Najwyższego z 5 marca 2009 r., II CSK 484/08, OSNC-ZD 2009, nr D, poz. 104
i z 23 czerwca 2010 r., II CSK 659/09, OSNC-ZD 2010, nr D, poz. 121).
Stanowi zasadę (art. 67 ust. 3 u.g.n.), że cenę nieruchomości sprzedawanej
- tak jak w przypadku objętym sprawą - w trybie bezprzetargowym ustala się
w wysokości nie niższej niż jej wartość określona według art. 149 i nast. u.g.n.
Stąd wynika, że co do zasady cena ta może być wyższa (aczkolwiek nie dowolnie –
por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 stycznia 2003 r., IV CKN 1637/00, LEX
nr 83823) od prawidłowo ustalonej wartości nieruchomości i że osobom
uprawnionym do nabycia nieruchomości bez przetargu nie przysługuje roszczenie
o ustalenie ceny w wysokości równej prawidłowo ustalonej wartości nieruchomości.
Przyjmuje się, że sankcją naruszenia art. 67 ust. 3 u.g.n. jest nieważność
bezwzględna umowy sprzedaży (zob. dotyczące podobnego stanu prawnego
uzasadnienia uchwały Sądu Najwyższego z 10 listopada 1995 r., III CZP 158/95
i wyroku Sądu Najwyższego z dnia 5 lutego 2002 r., II CKN 726/00,
LEX nr 521911).
Tylko wyjątkowo w sytuacjach przewidzianych w art. 68 ust. 1 u.g.n.
dopuszczone zostało ustalenie w umowie sprzedaży ceny niższej od określonej
stosownie do art. 67 ust. 3 u.g.n. W stanie prawnym obowiązującym w chwili
nabycia przez pozwanych lokalu przy ul. W. 56 właściwy w myśl art. 11 u.g.n. organ
gminy mógł za zgodą rady gminy udzielić nabywcy lokalu mieszkalnego w trybie
bezprzetargowym bonifikaty, tj. obniżyć cenę lokalu ustaloną zgodnie z art. 67 ust.
3 o pewną kwotę (art. 68 ust. 1 pkt 7 u.g.n.). Bonifikata w przypadku objętym art.
68 ust. 1 pkt 7 u.g.n. miała, podobnie jak w innych przypadkach wskazanych w tym
ustępie, charakter fakultatywny. Właściwy organ gminy w przewidzianych w art. 68
ust. 1 u.g.n. przypadkach sprzedaży bezprzetargowej mógł więc, ale nie musiał,
udzielić nabywcy bonifikaty. Decyzja o jej udzieleniu i wysokości pozostawała w
sferze uznania tego organu, istotnie jednak ograniczonego wymaganiem zgody ze
strony rady gminy.
Ze względu na dopuszczone przez art. 68 ust. 1 u.g.n. w objętych nim
sytuacjach preferencyjne ceny nieruchomości nabywca nieruchomości w tych
sytuacjach został poddany pewnym ograniczeniom w zakresie dysponowania
i rozporządzania nabytą nieruchomością. Mógł on wprawdzie zgodnie z art. 140 k.c.
5
skutecznie dysponować i rozporządzać nabytą nieruchomością, ale zbycie jej przed
upływem określonego terminu, choć skuteczne, jak i wykorzystanie jej na inne cele
niż określone w art. 68 ust. 1 u.g.n., pociągało za sobą, z pewnymi tylko wyjątkami,
statuowany w art. 68 ust. 2 u.g.n. obowiązek zwrotu kwoty równej udzielonej
bonifikacie po jej waloryzacji. W chwili nabycia przez pozwanych lokalu przy ul. W.
56 przepis art. 68 ust. 2 u.g.n. stanowił, że właściwy organ może żądać zwrotu
kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji, jeżeli nabywca
nieruchomości przed upływem 10 lat, licząc od jej nabycia, zbył ją innej osobie
niż osoba względem niego bliska lub wykorzystał na inne cele niż wymienione
w art. 68 ust. 1 pkt 1-3 i 7 u.g.n.
Należy zaaprobować wyrażony w zaskarżonym wyroku pogląd, uznający za
podstawę powstania po stronie pozwanych obowiązku zwrotu kwoty równej
uzyskanej bonifikacie stan prawny z chwili zbycia przez nich lokalu nabytego od
Gminy. Jeżeli bowiem powstanie obowiązku zwrotu kwoty równej uzyskanej
bonifikacie po jej waloryzacji jest sankcją naruszenia ustawowych ograniczeń
w dysponowaniu i rozporządzaniu nabytą nieruchomością, to o tym, czy dane
zdarzenie stanowi takie naruszenie i pociąga za sobą powstanie tego obowiązku
powinny rozstrzygać, zgodnie z zasadą tempus regit actum, przepisy obowiązujące
w chwili zaistnienia tego zdarzenia (por. np. uchwała Sądu Najwyższego z dnia
31 marca 2011 r., III CZP 112/10, OSNC 2011, nr 7-8, poz. 75, i wyrok Sądu
Najwyższego z dnia z dnia 7 lipca 2011 r., II CSK 683/10, LEX nr 951297).
W czasie, kiedy pozwani sprzedali nabyty od Gminy lokal, podobnie jak w chwili
jego nabycia przez pozwanych od Gminy, obowiązek zwrotu kwoty równej
udzielonej nabywcy bonifikacie po jej waloryzacji był związany ze zbyciem nabytej
nieruchomości przed upływem 10 lat, licząc od dnia jej nabycia, osobie niebędącej
osobą bliską. W sprawie takie zdarzenie nastąpiło. W konsekwencji, z chwilą jego
nastąpienia powstało roszczenie Gminy wobec pozwanych o zwrot kwoty równej
uzyskanej przez nich bonifikacie po jej waloryzacji.
Twierdzenie skarżących, że roszczenie Gminy wobec nich o zwrot
kwoty równej uzyskanej bonifikacie po jej waloryzacji mogłoby powstać dopiero
z chwilą doręczenia im wezwania do zapłaty tej kwoty - tj. w dniu 4 listopada 2008 r.
- na podstawie obowiązującego wówczas stanu prawnego, jest więc nietrafne.
6
Według przedstawionej wyżej prawidłowej wykładni art. 68 ust. 2 u.g.n., doręczenie
pozwanym wezwania do zapłaty w takiej sprawie jak niniejsza pociąga za sobą,
zgodnie z art. 455 in fine k.c., jedynie wymagalność roszczenia o zwrot kwoty
równej uzyskanej bonifikacie po jej waloryzacji i tym samym możliwość naliczania
w razie jego niezapłacenia przed upływem terminu wymagalności odsetek
za opóźnienie (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 24 kwietnia 2003 r., I CKN
316/01, OSNC 2004, nr 7-8, poz. 117), samo to roszczenie powstaje jednak już
z chwilą zbycia lokalu nabytego od Gminy. Chwila ta, wyznaczając powstanie tego
roszczenia, jest również granicą czasową waloryzacji uzyskanej bonifikaty.
Ściśle z tą chwilą łączy się też, podlegający wyznaczeniu zgodnie z art. 120
§1 zdanie drugie k.c., początkowy dzień biegu przedawnienia omawianego
roszczenia (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 24 kwietnia 2003 r., I CKN
316/01), w terminie określonym w art. 118 k.c. Wyrażony w skardze kasacyjnej
pogląd o podleganiu dochodzonego roszczenia przedawnieniu stosownie do art.
541 k.c., stanowiącego, że wynikające z przepisów o cenie sztywnej, maksymalnej,
minimalnej lub wynikowej roszczenie sprzedawcy o dopłatę różnicy ceny, jak
również roszczenie kupującego o zwrot tej różnicy przedawnia się z upływem roku
od dnia zapłaty, opiera się na bezpodstawnym - inspirowanym wyrokiem Sądu
Najwyższego z dnia 15 maja 1978 r., I CR 150/78 (OSNC 1979, nr 4, poz. 74) oraz
uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 3 marca 2004 r., III CZP 122/03 (OSNC 2005,
nr 6, poz. 94) - przypisaniu cenie, którą pozwani mieli zapłacić w myśl zawartej
z Gminą w dniu 23 sierpnia 1999 r. umowy, charakteru ceny wynikowej
w rozumieniu art. 540 k.c. Cena wynikowa w świetle tego przepisu może mieć
właściwości ceny sztywnej - gdy elementy kalkulacji, na których podstawie
sprzedawca ma obliczyć cenę, mają charakter niezmiennych wskaźników - lub ceny
maksymalnej – gdy elementy kalkulacji, na których podstawie sprzedawca ma
obliczyć cenę, wyznaczają pewną nieprzekraczalną granicę. W pierwszym
przypadku do ceny wynikowej stosuje się przepisy o cenie sztywnej, a w drugim –
przepisy o cenie maksymalnej. Jak jednak wiadomo, art. 67 ust. 3 u.g.n. i przepisy,
które do niego nawiązują, określają - pod sankcją nieważności umowy - cenę
minimalną nieruchomości. W związku z tym, że cena wynikowa może mieć jedynie
właściwości ceny sztywnej lub maksymalnej, minimalny charakter ceny w świetle
7
przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami wyklucza kwalifikowanie ceny
w umowach podlegających tej ustawie jako ceny wynikowej. Tym samym odpada
stosowanie do rozpatrywanych umów sprzedaży nieruchomości zarówno art. 540,
jak i art. 541 k.c.
Poza tym, założeniem art. 541 k.c. jest nieprawidłowe określenie ceny
sprzedaży przez strony w umowie lub jedną z nich (wskazaną w umowie) po
zawarciu umowy: cena określona przez stronę lub strony jest niezgodna z wiążącą
je ex lege ceną sztywną, maksymalną lub minimalną, i w związku z tym jedna ze
stron może domagać się od drugiej dopłaty różnicy ceny lub zwrotu różnicy ceny.
W przypadku roszczenia opartego na art. 68 ust. 2 u.g.n. założenie to jest
niespełnione. Cena została tu prawidłowo określona. Natomiast już po zawarciu
umowy doszło do naruszenia przez nabywcę ustawowych ograniczeń
w dysponowaniu i rozporządzaniu nabytą nieruchomością. Dlatego nie jest trafny
spotykany w orzecznictwie i piśmiennictwie zarzut, że w art. 68 ust. 2 u.g.n.
zamiast o „zwrocie kwoty równiej bonifikacie„ powinna być mowa „o dopłacie do
rzeczywistej ceny zbywanej nieruchomości”. Na tle tego przepisu tylko w sensie
ekonomicznym może być mowa „o dopłacie do ceny”, sama natomiast konstrukcja
prawna przyjętego w tym przepisie rozwiązania jest różna od konstrukcji
przewidzianego w przepisach Kodeksu cywilnego o cenie sztywnej lub minimalnej
roszczenia sprzedawcy o dopłatę różnicy ceny.
Ze względu na to, że do roszczenia Gminy wobec pozwanych o zwrot kwoty
równej uzyskanej bonifikacie po jej waloryzacji nie mają zastosowania przepisy art.
540 i 541 k.c., bezprzedmiotowe stało się rozpatrywanie w postępowaniu
kasacyjnym zarzutu naruszenia przez Sąd Apelacyjny art. 378 §1 k.p.c. wskutek
nieodniesienia się do podniesionych w apelacji twierdzeń o naruszeniu art. 67 oraz
149 i 150 u.g.n., zmierzających do wykazania, że cena sprzedaży lokalu, którego
dotyczy spór, miała charakter ceny wynikowej, zgodnie bowiem z art. 3983
§ 1 pkt 2
k.p.c., naruszenie przepisów postępowania może stanowić podstawę skargi
kasacyjnej tylko wtedy, gdy mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.
Na byt powstałego już wobec pozwanych z chwilą sprzedaży lokalu
roszczenia o zwrot kwoty równej udzielonej im bonifikacie po jej waloryzacji
nie mogło mieć wpływu wejście w życie w dniu 22 października 2007 r. art. 68 ust.
8
2a pkt 5 u.g.n., wyłączającego zastosowanie art. 68 ust. 2 u.g.n. w przypadku
sprzedaży lokalu mieszkalnego przed upływem określonego terminu, gdy środki
uzyskane z jego sprzedaży przeznaczone zostaną w ciągu 12 miesięcy na nabycie
innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystanej
na cele mieszkaniowe. Jeżeli roszczenie o zwrot kwoty równej udzielonej nabywcy
bonifikacie już powstało na podstawie wcześniej obowiązującego stanu prawnego,
ponowne badanie przesłanek tego roszczenia przy uwzględnieniu także negatywnej
przesłanki, którą wprowadził art. 68 ust. 2a pkt 5 u.g.n., oznaczałaby wsteczne
stosowanie tego przepisu. Przełamanie zasady nieretroakcji (art. 3 k.c.) jest
wprawdzie w wyjątkowych sytuacjach dopuszczalne (zob. np. wyrok Sądu
Najwyższego z dnia 16 kwietnia 2009 r., I CSK 524/08, OSNC-ZD 2009, nr D,
poz. 106), ale ustawa, którą dodano 68 ust. 2a pkt 5 u.g.n., nie daje żadnych
podstaw do przypisania temu przepisowi mocy wstecznej (por. uchwała Sądu
Najwyższego z dnia 24 lutego 2010 r., III CZP 131/09).
Zawarte w skardze kasacyjnej twierdzenie, że w sprawie możliwe
i konieczne było zastosowanie art. 5 k.c., jest w istocie gołosłowne.
Z przedstawionych przyczyn Sąd Najwyższy na podstawie art. 39814
k.p.c.
oddalił skargę kasacyjną, a o kosztach postępowania kasacyjnego rozstrzygnął
zgodnie z art. 98 w związku z art. 108 § 1 i art. 39821
k.p.c.
jw