Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt II CSK 683/10
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 7 lipca 2011 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Grzegorz Misiurek (przewodniczący)
SSN Wojciech Katner
SSN Iwona Koper (sprawozdawca)
w sprawie z powództwa Gminy Miasto S.
przeciwko Urszuli B. i Janowi B.
o zapłatę,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym
w Izbie Cywilnej w dniu 7 lipca 2011 r.,
skarg kasacyjnych strony powodowej oraz pozwanych
od wyroku Sądu Apelacyjnego
z dnia 16 czerwca 2010 r.,
oddala obie skargi kasacyjne i znosi wzajemnie koszty
postępowania kasacyjnego.
Uzasadnienie
2
Zaskarżonym wyrokiem Sąd Apelacyjny zmienił wyrok Sądu Okręgowego,
którym oddalone zostało powództwo Gminy Miasto S. przeciwko Urszuli i Janowi B.
o zapłatę zwaloryzowanej kwoty bonifikaty udzielonej pozwanym przy sprzedaży
mieszkania i w jego częściowym uwzględnieniu zasądził od pozwanych kwotę
146.692,52 zł z ustawowymi odsetkami od dnia wytoczenia powództwa.
Sąd Okręgowy ustalił, że sprzedaż lokalu mieszkalnego pozwanym nastąpiła
na podstawie uchwały Rady Miasta S. z dnia 29 grudnia 1997 r. podjętej w oparciu
o art. 34 ust. 6, art. 68 ust. 7, art. 70 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r., o
gospodarce nieruchomościami (obecnie tekst. jedn. Dz. U. z 2010 r., Nr 102, p. 651
ze zm. – dalej jako u.g.n.) i stanowiącej, że mieszkania będące przedmiotem najmu
podlegają sprzedaży na rzecz najemców lub wskazanych przez nich osób bliskich
w trybie bezprzetargowym. Uchwała nie zawierała postanowień dotyczących
ewentualnego zwrotu bonifikaty udzielonej kupującemu przy sprzedaży. W dniu 21
września 1999 r. pomiędzy Urzędem Miasta S. a małżonkami B. doszło do
sporządzenia protokołu uzgodnień w sprawie warunków sprzedaży
wynajmowanego przez nich lokalu mieszkalnego stanowiącego własność Gminy,
przy zastosowaniu 75% bonifikaty oraz 30% ulgi z tytułu jednorazowej zapłaty ceny,
za ostateczną cenę 31.107,48 zł. W protokole nie zamieszczono stwierdzenia o
obowiązku wstrzymania się przez nabywców z dalszą sprzedażą lokalu na
określony czas, w związku z możliwością żądania przez Gminę zwrotu bonifikaty.
W dniu 19 października 1999 r. zawarta została – na warunkach ustalonych w
protokole - umowa sprzedaży przedmiotowego lokalu. W dniu 25 października 1999
r. pozwani sprzedali nabyty od Gminy lokal Stanisławowi D. i Zygmuntowi W. za
cenę 320.000 zł. W dniach 28 października 1999 r. i 29 października 1999 r.
pozwani nabyli własnościowe spółdzielcze prawo do 4-pokojowego lokalu
mieszkalnego o pow. 63,56 m2
w Spółdzielni Mieszkaniowej „K.” w S. za 138.000 zł
i własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego o pow. 52.5 m2
w S.
Spółdzielni Mieszkaniowej. Pozwani przenieśli się do pierwszego z tych lokali, a
drugi udostępnili osobom trzecim. W 2007 r. małżonkowie B. rozwiedli się i
3
zamieszkali oddzielnie w tych lokalach. We wrześniu 2009 r. Prezydent Miasta
wezwał pozwanych do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie, wynoszącej po
waloryzacji 205 722,94 zł.
W ocenie prawnej przytoczonych ustaleń Sąd Okręgowy wskazał,
że obowiązek żądania zwrotu kwoty równej bonifikacie udzielonej przy sprzedaży
lokalu wprowadzony został dopiero ustawą zmieniającą ustawę o gospodarce
nieruchomościami, która weszła w życie w dniu od 22 września 2004 r., a strony nie
zastrzegły w umowie sprzedaży przedmiotowego lokalu, zawartej przed tą zmianą,
możliwości żądania zwrotu bonifikaty przez Gminę. Za decydującą dla oceny
o bezzasadności żądania pozwu uznał jednak zmianę art. 68 u.g.n. polegającą na
wprowadzeniu z dniem 22 października 2007 r. do jego treści przepisu ust. 2a
pkt 5, wyłączającego wystąpienie o zwrot bonifikaty w razie nabycia ze środków
uzyskanych ze sprzedaży lokalu innego lokalu mieszkalnego lub nieruchomości na
cele mieszkaniowe. Przyjął bowiem, że przepis ten, z uwagi na cel wynikający z tej
jego zmiany - po myśli art. 3 k.c. - ma zastosowanie w niniejszej sprawie.
Sąd Apelacyjny, rozpoznając sprawę na skutek apelacji strony powodowej
od wyroku Sądu Okręgowego podzielił zarzut skarżącej, iż zapadł on z obrazą
przepisów prawa materialnego. Stwierdził, że zgodnie z zasadą przyjmowaną w
doktrynie i orzecznictwie, w razie braku przepisów przejściowych lub innych
istotnych racji wątpliwości należy rozstrzygać na rzecz bezpośredniego działania
ustawy nowej. Oznacza to, że nowy przepis znajduje zastosowanie do wszystkich
opisanych w nim faktów zachodzących od chwili jego wejścia w życie. Na tym tle
podniósł, że pozwani sprzedali lokal w czasie obowiązywania art. 68 przed
wprowadzeniem do niego ust. 2a pkt 5, a zatem nie będzie on miał do nich
zastosowania. Nadto wskazał, że uprawnienie do żądania zwrotu kwoty równej
udzielonej bonifikacie powstaje dopiero po dokonaniu sprzedaży lokalu, i ma
podstawę w art. 68 ust. 2 u.g.n. Sprzedaż w tym zakresie ma charakter niejako
warunkowy, aczkolwiek nie jest to warunek w rozumieniu art. 89 k.c., gdyż zbycie
lokalu następuje definitywnie, Obowiązek zwrotu kwoty równej bonifikacie nie jest
następstwem niewykonania wynikającego z umowy obowiązku powstrzymania się
ze sprzedażą lokalu, dlatego zastrzeganie możliwości żądania jej zwrotu na rzecz
sprzedającego w umowie sprzedaży lokalu nie jest konieczne. Stwierdził,
4
że w okolicznościach sprawy nie zachodzą przesłanki do oddalenia powództwa
w dalszej części w oparciu o art. 5 k.c. Równocześnie jednak Sąd Apelacyjny nie
podzielił stanowiska powoda, który domagał się waloryzacji dochodzonej kwoty na
dzień wytoczenia powództwa i przyjął, że datą właściwą dla jej dokonania jest
moment, w którym powód najwcześniej mógł skorzystać z możliwości żądania jej
zwrotu, po uzyskaniu informacji o sprzedaży przedmiotowego lokalu przez
pozwanych tj. na początku listopada 1999 r. Waloryzacja powinna więc objąć okres
od udzielenia bonifikaty do tak określonej wymagalności dochodzonego roszczenia.
W konsekwencji tego z dochodzonej przez powoda kwoty 205.722,94 zł zasądził
kwotę 146.649,52 zł.
Skargi kasacyjne od wyroku Sądu Apelacyjnego wniosły obie strony,
opierając je na podstawie naruszenia prawa materialnego.
Pozwani, zaskarżając wyrok w całości zarzucili naruszenie art. 56 k.c. przez
przyjęcie, że brak zastrzeżenia w umowie możliwości żądania zwrotu bonifikaty nie
pozbawia powoda tego prawa, mającego w stanie prawnym niniejszej sprawy
fakultatywny charakter, oraz naruszenie art. 3 k.c. przez przyjęcie, że w sprawie
należy stosować przepisy znowelizowanej ustawy o gospodarce nieruchomościami
w brzmieniu wprowadzonym ustawą z dnia 24 sierpnia 2007 r., z pominięciem art.
68 ust. 2a, co narusza zasadę równości określoną w art. 32 Konstytucji.
Wnieśli o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego
rozpoznania Sądowi Apelacyjnemu.
Strona powodowa, zaskarżyła wyrok w części oddającej powództwo co do
kwoty 59.030,42 zł i oddalającej jej dalszą apelację oraz rozstrzygającej o kosztach
procesu. Zarzuciła naruszenie art. 68 ust. 2 w zw. z art. 5 oraz art. 227 u.g.n. przez
błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie i przyjęcie, że waloryzacja kwoty
udzielonej bonifikaty powinna by dokonana na dzień wymagalności roszczenia o jej
zwrot, a nie na datę wystąpienia z pozwem o jej zapłatę. Wniosła o uchylenie
wyroku w tej części i jego zmianę przez zasądzenie całej dochodzonej kwoty
z odsetkami od dnia wniesienia pozwu i kosztami procesu lub uchylenie wyroku
i przekazanie sprawy Sądowi Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
5
I. Odnośnie do skargi kasacyjnej pozwanych.
Na tle sformułowanego przez pozwanych zarzutów na plan pierwszy wysuwa
się kwestia zastosowania w sprawie art. 68 ust. 2a pkt 5 u.g.n., wprowadzonego
ustawą z dnia 24 sierpnia 2007 r. o zmianie ustawy o gospodarce
nieruchomościami oraz zmianie niektórych ustaw (Dz.U. Nr 1073, poz. 1218),
ustanawiającego z dniem 22 października 2007 r. zwolnienie od obowiązku zwrotu
kwoty równej bonifikacie udzielonej przy sprzedaży lokalu mieszkalnego, zbytego
następnie przed upływem okresu karencji, jeżeli środki pochodzące z jego
sprzedaży przeznaczone zostaną w ciągu 12 miesięcy m.in. na nabycie innego
lokalu mieszkalnego. Jej rozstrzygnięcie wymaga udzielenia odpowiedzi na pytanie
o podstawę prawną żądania zwrotu kwoty udzielonej bonifikaty, a mianowicie, czy
stanowi ją umowa sprzedaży nieruchomości lokalowej na rzecz najemców (art. 68
ust. 2 w zw. z art. 56 k.c.), czy też wprost ustawa (art. 68 ust. 2 u.g.n.).
W dotyczącym tego zagadnienia orzecznictwie poglądy Sądu Najwyższego
zmieniały się. Wskazać trzeba w tym zakresie, że dominujący początkowo pierwszy
z tych poglądów oparty na założeniu, że obowiązek zwrotu bonifikaty jest
zobowiązaniem warunkowym (m.in. uchwała SN z dnia 6 listopada 2002 r., III CZP
59/02, OSNC 2003, nr 7-8, poz. 101, wyrok SN z dnia 25 października 2006 r.,
III CSK 145/06, OSP 2008, nr 4, poz. 41, uchwała SN z dnia 9 grudnia 2005 r.,
III CZP 112/05, OSNC 2006, nr 11, poz. 184) ustąpił w późniejszym orzecznictwie
poglądowi, że obowiązek zwrotu kwoty równej bonifikacie ma źródło bezpośrednio
w ustawie i powstaje z chwilą spełnienia się wszystkich przesłanek z art. 68 ust. 2
u.g.n., tj. dalszego (przed upływem karencji) zbycia lokalu nabytego od Gminy
z bonifikatą, zaś skutek umowy w postaci przeniesienia prawa własności lokalu ma
charakter definitywny (uchwała SN z dnia 24 lutego 2010 r., III CZP 131/09, OSNC
2010, nr 9, poz.118, uchwała SN z dnia 17 grudnia 2010 r., III CZP 102/10 lex nr
646672). Sąd Najwyższy w obecnym składzie przychyla się do drugiego
z przedstawionych poglądów, podzielając uzasadniającą go argumentacją zawartą
w powołanych uchwałach.
W konsekwencji jego przyjęcia uznać należy - zgodnie ze stanowiskiem
zaskarżonego wyroku - że dla powstania dochodzonego w sprawie roszczenia bez
znaczenia jest zarówno powołanie w umowie sprzedaży pierwotnej zastrzeżenia
6
o obowiązku (możliwości) zwrotu kwoty bonifikaty w razie spełnienia się przesłanek
z art. 68 ust. 2 u.g.n., jak i jego pominięcie, z którym skarżący niezasadnie w tym
stanie rzeczy wiążą zarzut naruszenia art. 56 k.c.
Ustawa zmieniająca ustawę o gospodarce nieruchomościami z dnia
24 sierpnia 2007 r. nie zawiera przepisów międzyczasowych, nie wynika z niej tym
samym, czy przepis art. 68 ust. 2a pkt 5 u.g.n. ma zastosowanie także w przypadku
sprzedaży lokalu mieszkalnego dokonanej przed 22 października 2007 r.,
jeżeli uprawniony organ wystąpił o zwrot kwoty równej udzielonej bonifikacie po tej
dacie. Jak przyjmuje się w doktrynie w sytuacji, gdy stosunek prawny
powstał przed wejściem w życie danego przepisu i trwa nadal, a więc ma charakter
ciągły, zastosowanie ma zasada bezpośredniego działania nowej ustawy.
Jednak jak trafnie uznał Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 24 lutego 2010 r., III CZP
131/09, stosunek prawny, z którego wynika obowiązek zwrotu bonifikaty powstaje
dopiero z chwilą dalszego zbycia nieruchomości nabytej od gminy
w okolicznościach nie objętych działaniem art. 68 ust. 2a u.g.n., zaś stosunek
prawny wynikający z zawarcia umowy jej sprzedaży najemcy wygasa na skutek
spełnienia świadczeń stron, tj. przeniesienia własności lokalu na najemcę i zapłaty
należnej - z uwzględnieniem bonifikaty - ceny. W tej sytuacji kwestia
międzyczasowa powinna być rozstrzygnięta przy zastosowaniu reguły tempus regit
actum, co oznacza, że przepis art. 68 ust. 2a pkt 5 u.g.n. będzie mieć zastosowanie
do oceny skutków zbycia nieruchomości nabytej uprzednio od gminy przez najemcę
korzystającego z bonifikaty, jeżeli miało ono miejsce po jego wejściu w życie.
Uzasadnieniem dla jego zastosowania w takiej sytuacji nie będzie jednakże cel
nowelizacji (w postaci zwiększenia swobody obrotu nieruchomościami na rynku
wtórnym wykupionymi z zasobów publicznych) w znaczeniu jakie nadaje mu art. 3
k.c., do którego odwołują się skarżący, zarzucając bezpodstawnie naruszenie tego
przepisu, lecz fakt, że zdarzenie powodujące obowiązek zwrotu kwoty bonifikaty
nastąpiło pod rządami znowelizowanej ustawy. W okolicznościach niniejszej
sprawy, przepis art. 68 ust. 2a pkt 5 u.g.n. nie będzie więc mieć zastosowania.
Do takiego samego wniosku prowadziłoby zresztą w tych okolicznościach
także rozumowanie oparte na odmiennym założeniu, prezentowanym w uchwale
Sądu Najwyższego z dnia 17 grudnia 2010 r., III CZP 102/10, zgodnie z którym
7
miarodajna w tym względzie jest chwila pierwotnej sprzedaży lokalu, gdyż to
zdarzenie w konstrukcji zdarzenia prawnego złożonego, z jakim mamy tu do
czynienia, ma większą doniosłość. W takim stanie rzeczy na właścicielu powinien
ciążyć obowiązek zwrotu bonifikaty tylko w takim kształcie, jaki istniał w dacie
nabycia nieruchomości, w której miał obowiązek liczyć się z istnieniem pośrednich
ograniczeń rozporządzania. Późniejsze rozluźnienie i zaostrzenie tego obowiązku
mogłoby mieć miejsce tylko w ramach ewentualnego skutku wstecznego ustawy.
Brak szerszego uzasadnienia twierdzenia skarżących o naruszeniu art. 32
Konstytucji mającego w sformułowaniu podstawy skargi jedynie uzupełniający
charakter w stosunku do podniesionego w niej zarzutu naruszenia art. 3 k.c. uchyla
potrzebę szerszego zajmowania się zagadnieniem naruszenia zasady równości
wobec prawa i pozwala ograniczyć się do wskazania, że zasada ta nie ma
charakteru absolutnego (do którego odwołuje się ogólne stwierdzenie uzasadnienia
skargi o różnym traktowaniu obywateli wobec prawa) i powinna być rozumiana jako
nakaz równego traktowania podmiotów, które charakteryzują się pewną istotną
cechą wspólną, stanowiącą kryterium wyróżnienia określonej grupy (por. wyrok TK
z 21 lutego 2006 r., sygn. K 1/05 OTK ZU nr 2/A/2006, poz. 18 i powołane tam
orzecznictwo). Przyjęte przez Sąd Apelacyjny rozróżnienie dla potrzeb wykładni
i stosowania art. 68 ust. 2 i 2a u.g.n. do kategorii osób, które zbyły nieruchomość
nabytą uprzednio z zasobu publicznego w oparciu o kryterium daty zbycia
nieruchomości, zasadnie z punktu widzenia treści i celu tej regulacji prawnej
różnicuje ich prawa do skorzystania ze zwolnienia od zwrotu kwoty uzyskanej przy
jej nabyciu bonifikaty i nie narusza konstytucyjnej zasady równości w jej wyżej
przyjętym rozumieniu.
II. Odnośnie do skargi kasacyjnej strony powodowej.
Sposób waloryzacji kwoty równej udzielonej bonifikacie, którą nabywca lokalu
mieszkalnego jest zobowiązany zwrócić na żądanie właściwego organu stosownie
do art. 68 ust. 2 u.g.n. określa art. 227 u.g.n. w zw. z art. 5 u.g.n., wskazujący
właściwe dla jej dokonania mierniki. Wyłącza to posłużenie się w celu jej wyliczenia
instrumentem waloryzacji sądowej, dla której przepis art. 3581
§ 3 k.c. nie
przewiduje żadnych konkretnych mierników, pozostawiając ją uznaniu
sędziowskiemu. Skarżąca, chociaż wskazuje w podstawie skargi na błędną
8
wykładnię i niewłaściwie zastosowane art. 227 i art. 5 u.g.n., nie kwestionuje
przyjętego przez Sąd Apelacyjny na podstawie art. 227 u.g.n. miernika waloryzacji,
ani też sposobu i rezultatu wyliczenia przy jego zastosowaniu należnej jej do
zwrotu kwoty. Istotę sformułowanej w ramach przytoczonej podstawy skargi
krytyki zaskarżonego wyroku, stanowi natomiast niewłaściwe - jak podnosi -
określenie w nim momentu, na który powinna być dokonana waloryzacja.
Odnosząc się do powyższego zarzutu wskazać trzeba, że celem waloryzacji
świadczenia pieniężnego jest dostarczenie wierzycielowi takiej samej wartości
ekonomicznej, jaką miała jego wierzytelność w chwili powstania. Obowiązek zwrotu
kwoty równej zwaloryzowanej bonifikaty udzielonej najemcy powstaje z chwilą
dalszego zbycia prawa do lokalu w okolicznościach objętych przepisem art. 68 ust.
2 u.g.n. (uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego z dnia 24 lutego 2010 r., III CZP
131/09), jednak po uprzednim zażądaniu jej zwrotu przez właściwy organ.
Bezczynność wierzyciela w tym zakresie – jak trafnie uznał Sąd Apelacyjny – nie
powinna być, także z uwagi na zasady współżycia społecznego (do czego nie
odnoszą się zarzuty skarżącej) źródłem zwiększenia świadczenia dłużnika przez
przyznanie wierzycielowi waloryzacji za czas aż do wystąpienia (tu po upływie
niemal 10 lat) o jego zasądzenie. Roszczenie wierzyciela staje się w takiej sytuacji
wymagalne w dniu w którym świadczenie powinno być spełnione, gdyby wezwał on
dłużnika do wykonania zobowiązania w możliwie najkrótszym terminie.
Z tych względów obie skargi kasacyjne podlegały oddaleniu stosownie do
art. 39814
k.p.c. O kosztach postępowania kasacyjnego orzeczono na podstawie
art. 100 k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 i art. 39821
k.p.c.