Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt III CSK 136/15
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 25 lutego 2016 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Krzysztof Pietrzykowski (przewodniczący)
SSN Monika Koba
SSA Janusz Kaspryszyn (sprawozdawca)
Protokolant Bożena Kowalska
w sprawie z powództwa I. sp. z o.o. w A.
przeciwko J. L.o zapłatę,
po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej
w dniu 25 lutego 2016 r.,
skargi kasacyjnej strony powodowej
od wyroku Sądu Apelacyjnego w […]
z dnia 2 grudnia 2014 r.,
I oddala skargę kasacyjną,
II zasądza od strony powodowej na rzecz pozwanego kwotę
5.400 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego.
UZASADNIENIE
2
Wyrokiem z dnia 22 maja 2014 r. Sąd Okręgowy zasądził od pozwanego J.
L. na rzecz strony powodowej I. spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w A.
kwotę 303.000 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 11 kwietnia 2009 r. do dnia
zapłaty, wraz z kosztami procesu.
Zaskarżonym wyrokiem z dnia 2 grudnia 2014 r. Sąd Apelacyjny zmienił
wyrok sądu pierwszej instancji i powództwo oddalił, zasądzając od strony
powodowej na rzecz pozwanego kwotę 7.217 zł tytułem kosztów procesu.
Nadto Sąd Apelacyjny zasądził od strony powodowej na rzecz pozwanego kwotę
32.317 zł tytułem kosztów postępowania apelacyjnego.
Sąd drugiej instancji orzekając oparł się na ustaleniach Sądu Okręgowego,
przyjmując je za własne. Sąd pierwszej instancji w zakresie istotnym dla
rozpoznania sprawy ustalił, że w dniu 12 maja 2008 r. w C. pomiędzy J. L., J. P., J.
P., A. M., K. P., M. P., B. L. a I. sp. z o.o. zawarta została w formie aktu
notarialnego przedwstępna umowa sprzedaży, na mocy której J. L. zobowiązał się
sprzedać I. sp. z o.o. wolne od wszelkich długów, ciężarów i ograniczeń działki o
numerach 1152/57, 1152/60A i 1152/29A, dla których Sąd Rejonowy w C.
prowadzi księgę wieczystą KW nr […] za łączną cenę 3.025.299,16 zł. Strony
zastrzegły możliwość zmiany ceny sprzedaży w przypadku zmiany powierzchni
działek po zatwierdzeniu podziału; J. P., A. M., K. P. jako wspólnicy spółki cywilnej
F. w C. oraz B. i J.L. zobowiązali się sprzedać I. sp. z o.o. wolne od wszelkich
długów, ciężarów i ograniczeń działki: nr 1152/44 (dla której Sąd Rejonowy
prowadzi księgę wieczystą KW nr […]) oraz nr 1152/45 (dla której Sąd Rejonowy
prowadzi księgę wieczystą […]) o łącznym obszarze 22a i 83m2
, przy czym
stanowiąca wyłączną własność wspólników spółki cywilnej F. działka nr 1152/44
obejmowała obszar 21a4m2
, zaś stanowiąca współwłasność zobowiązujących się
do sprzedaży działka nr 1152/45 - 1a79m2
, za łączną kwotę 214.875,96 zł; J. i J. P.,
A. M., K. i M. P. zobowiązali się sprzedać I. sp. z o.o., przy zachowaniu wpisów w
dziale trzecim i czwartym księgi wieczystej, działkę nr 1139/4, dla której Sąd
Rejonowy prowadzi księgę wieczystą KW nr […].
W dacie zawierania umowy przedwstępnej w księdze wieczystej nr […] w
dziale III wpisane były ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością oraz w
3
dziale IV hipoteki umowne łączne zwykłe i kaucyjne na łączną kwotę 805.400 zł. W
dziale III i IV ksiąg wieczystych nr 50683 oraz nr […] nie znajdowały się żadne
wpisy. W księdze wieczystej nr […] w dziale III widniały ograniczone prawa
rzeczowe związane z nieruchomością, zaś w dziale IV wpisana była hipoteka
łączna kaucyjna do kwoty 520.000 zł.
W §4 umowy strony ustaliły, że umowa przyrzeczona zostanie zawarta
najpóźniej do 8 kwietnia 2009 r. Strony ustaliły w §5 umowy, że tytułem zadatku T.
W. działający w imieniu I. spółki z ograniczoną odpowiedzialnością wypłaci w
terminie 7 dni od podpisania aktu kwotę 303.000 zł na konto bankowe J. L. oraz
kwotę 20.700 zł na konto bankowe F. s.c. Strony umówiły się, że tytułem dalszego
zadatku część ceny sprzedaży w kwocie 25% jej całości kupująca spółka wypłaci w
terminie najpóźniej do 31 grudnia 2008 r., zaś resztę ceny sprzedaży spółka
wypłaci sprzedającym w terminie 7 dni od dnia podpisania umowy przeniesienia
własności. Strony zawarły dodatkowe zastrzeżenie, że w przypadku gdyby w
terminie 14 dni przed datą zawarcia umowy przyrzeczonej w dziale III lub IV księgi
wieczystej którejkolwiek z nieruchomości, z wyłączeniem wpisów w dziale III i IV
księgi wieczystej nr […] ujawnione było jakiekolwiek ograniczenie, dług lub ciężar
spółce I. przysługuje prawo odstąpienia od umowy bądź alternatywnie potrącenia z
ceny obciążonej działki kwoty odpowiadającej wartości danego obciążenia, ciężaru
lub długu.
W dniu 19 maja 2008 r. strona powodowa wpłaciła na konto J. L. kwotę
303.000 zł. Strona powodowa nie uiściła dalszej części zadatku w kwocie 25%
całości ceny sprzedaży.
W dniu 27 marca 2009 r., tj. 13 dni przed ostatecznym terminem zawarcia
przyrzeczonej umowy sprzedaży (8 kwietnia 2009 r.) w księdze wieczystej nr […]
widniały wpisy: w dziale III ograniczenie w rozporządzaniu nieruchomością
(wszczęcie przez Skarb Państwa postępowania wywłaszczeniowego) oraz w dziale
IV hipoteki umowne łączne zwykłe i kaucyjne w łącznej kwocie 805.400 zł. W
związku z wpisami w księdze wieczystej strona powodowa złożyła przed
notariuszem P. L. w dniu 30 marca 2009 r. oświadczenie o odstąpieniu w całości od
umowy przedwstępnej sprzedaży z dnia 12 maja 2008 r. W dniu 29 marca 2011 r.
4
strona powodowa zawezwała J. L. przed Sąd Rejonowy w C. do próby ugodowej.
Sprawa toczyła się pod sygnaturą I Co …/11. Wniosek dotyczył żądania zwrotu
przez J. L. kwoty 303.000 zł tytułem zwrotu zadatku wraz z odsetkami od dnia 11
kwietnia 2009 r. do dnia zapłaty. Zawezwanie nie zakończyło się ugodą.
Pozwany poinformował stronę powodową o tym, iż dalsza część zadatku jest
mu potrzebna na spłatę wierzytelności zabezpieczonych hipoteką dopiero
w momencie, gdy strona powodowa zwlekała z jej zapłatą.
W ocenie Sądu Apelacyjnego w sprawie znajdował zastosowanie roczny
termin przedawnienia przewidziany art. 390 § 3 k.c. Tym samym bezprzedmiotowe
stały się rozważania odnośnie do skuteczności doręczenia pozwanemu wniosku
o zawezwanie do próby ugodowej z uwagi na ewentualną przerwę biegu
przedawnienia. Sąd odwoławczy podkreślił, że trafne były rozważania Sądu
pierwszej instancji prowadzące do konkluzji, że strona powodowa w sposób
skuteczny odstąpiła od łączącej strony umowy przedwstępnej. Sąd podkreślił,
że umowa przedwstępna nie jest umową wzajemną określoną w art. 487 § 2 k.c.
Skutkiem tego w sprawie nie znajduje zastosowania przepis art. 492 k.c.,
lecz art. 395 k.c., statuujący umowne prawo odstąpienia. Strony zastrzegły
w umowie prawo odstąpienia, określając przesłanki realizacji tego prawa.
W sprawie nie budziło wątpliwości, że przesłanki przewidziane w § 5 umowy zostały
spełnione, gdyż w dacie wskazanej w umowie w księdze wieczystej urządzonej
dla nieruchomości będącej przedmiotem umowy ujawnione były obciążenia i długi,
co uprawniało stronę powodową do złożenia oświadczenia o odstąpieniu.
Zdaniem Sądu Apelacyjnego kluczowym zagadnieniem w sprawie
pozostawała ocena, czy przedmiotem żądania pozwu jest zwrot świadczenia
z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia, czy też zwrot uiszczonego zadatku. Strona
powodowa odwoływała się bowiem do przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu
jako podstawy prawnej zgłoszonego roszczenia. Sąd wskazał, że w sprawie poza
sporem pozostaje, że przy zawarciu umowy przedwstępnej strona powodowa
wręczyła pozwanemu kwotę 303.000 zł tytułem zadatku. Żadna ze stron nie
kwestionowała takiego rozumienia umowy, zgodnie z którym przedmiotowe
świadczenie było zadatkiem.
5
W ocenie Sądu drugiej instancji nie sposób przyjąć, by z faktu, iż nastąpiło
odstąpienie od umowy ze skutkiem ex tunc, świadczenie uiszczone tytułem
zadatku utraciło taki charakter. Skoro zatem na skutek odstąpienia od umowy
obowiązkiem stron jest zwrot świadczeń, to obowiązkiem powoda jest zwrot
świadczenia uiszczonego tytułem zadatku. O tym zatem, czy roszczenie powoda
o zwrot uiszczonego zadatku jest uzasadnione, decyduje treść i wykładnia
przepisu art. 394 k.c.
Zdaniem Sądu Apelacyjnego przedmiotem oceny zgłoszonego w pozwie
żądania nie mogły być przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu.
Roszczenie o zwrot bezpodstawnego wzbogacenia jest bowiem wyłączone
w sytuacji, w której dana kwestia jest regulowana w ramach stosunku umownego.
Dotyczy to nie tylko przepisów regulujących rozliczenia stron w ramach
istniejącego stosunku zobowiązaniowego, lecz także dotyczących rozliczenia stron
w związku z odstąpieniem od umowy oraz zakończeniem stosunku umownego.
Sąd drugiej instancji uznał, że nie sposób przyjąć, że w występującym
w sprawie stanie faktycznym powodowi przysługuje roszczenie o zwrot kwoty
303.000 zł z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia, skoro z mocy art. 395 § 2 k.c.
w zw. z art. 390 k.c. i art. 394 k.c., przysługuje mu roszczenie znajdujące swoje
oparcie w rozliczeniu stron na skutek umownego odstąpienia od umowy.
Zdaniem Sądu Apelacyjnego, odstąpienie od umowy nastąpiło z przyczyn
obciążających pozwanego. Strona powodowa skorzystała bowiem
z przewidzianego umową uprawnienia do odstąpienia wobec niewykreślenia przez
pozwanego z księgi wieczystej urządzonej dla będącej przedmiotem umowy
nieruchomości obciążeń i długów. Sąd Apelacyjny dostrzegł, że także strona
powodowa nie współdziałała w sposób właściwy przy wykonaniu zobowiązania.
Wskazał, że jakkolwiek samo umowne prawo odstąpienia zostało obwarowane
wyłącznie wykonaniem określonego obowiązku przez sprzedającego (wykreślenie
z księgi wieczystej obciążeń i długów), to w umowie strony zawarły także inne,
dodatkowe zastrzeżenia, w tym obowiązek uiszczenia zadatku w dalszej
wysokości (25% ceny) w oznaczonym terminie. Strona powodowa nie wykonała
tego obowiązku. Samo nieuiszczenie przez stronę powodową dalszej kwoty
6
zadatku było niewykonaniem umowy, wiążącym się z występującym w art. 390 § 1
k.c. pojęciem „uchylenia się”.
Niedojście do skutku umowy jest wynikiem zaniedbań obu stron,
a w sprawie znajdował zastosowanie § 3 artykułu 394 k.c. Stąd stronie powodowej
przysługiwało roszczenie o zwrot uiszczonego zadatku w wysokości jego
jednokrotności.
Sąd Apelacyjny stwierdził, że pomimo tego roszczenie powoda nie może
zostać uwzględnione. Trafny bowiem okazał się podniesiony przez pozwanego
zarzut przedawnienia zgłoszonego roszczenia, a to w świetle treści art. 390 § 3 k.c.
Skoro do odstąpienia od umowy doszło w dniu 30 marca 2009 r., to przedawnienie
roszczenia o zwrot zadatku nastąpiło z dniem 31 marca 2010 r. Tym samym w dniu
złożenia przez stronę powodową wniosku o zawezwanie do próby ugodowej
(29 marca 2011 r.) roszczenie to było już przedawnione.
Powód zaskarżył wyrok Sądu Apelacyjnego skargą kasacyjną w całości.
Oparł ją na podstawie naruszenia przepisów prawa materialnego, a to:
- art. 395 § 1 k.c. przez błędne przyjęcie, że zachodzi tożsamość pomiędzy
instytucją umownego prawa odstąpienia od umowy, o którym mowa w powyższym
przepisie i instytucją ustawowego odstąpienia od umowy, uregulowanego
w przepisie art. 394 § 1 k.c., będącego skutkiem nienależytego wykonania ważnie
zawartej umowy;
- art. 494 k.c. przez błędne przyjęcie, że przepis ten stosowany w drodze
analogii jest podstawą zwrotu świadczeń z mowy przedwstępnej, wobec której
złożono prawnie skuteczne oświadczenie o odstąpieniu od umowy w trybie art. 395
§ 1 k.c., choć jednocześnie przyjęto - z czym należy się zgodzić - że umowa
przedwstępna nie jest umową wzajemną i nie stosuje się do niej art. 492 k.c.;
- art. 395 § 1 k.c. przez błędne przyjęcie (błędną wykładnię), że zastrzeżony
w umowie przedwstępnej zadatek, będący dodatkową klauzulą owej umowy, nie
traci dotychczasowego charakteru i pozostaje ważnie zawartym zastrzeżeniem
umownym, pomimo tego, że umowa przedwstępna - w następstwie umownego
odstąpienia od niej - uważana jest za niezawartą, co skutkuje odpadnięciem
7
podstawy prawnej świadczenia i koniecznością kwalifikacji wcześniej wręczonego
zadatku jako świadczenia nienależnego;
- art. 394 § 2 i 3 k.c. przez błędne przyjęcie (błędną wykładnię),
że przepis ten - mający zastosowanie jedynie w razie niewykonywania skutecznie
zawartej umowy, w której zastrzeżono zadatek jako dodatkową klauzulę tej umowy
- ma zastosowanie także do sytuacji gdy umowa uważana jest za niezawartą,
w następstwie skorzystania z umownego odstąpienia od niej (art. 395 § 1 k.c.);
- art. 390 § 3 k.c. przez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie,
polegające na przyjęciu, że roszczenie o zwrot zadatku mieści się w ramach
umowy przedwstępnej razem z innymi roszczeniami wynikającymi z jej
niewykonania lub nienależytego wykonania, mimo iż umowa ta uważana jest za
niezawartą w następstwie skorzystania z umownego odstąpienia od niej (art. 395
§ 1 k.c.);
- art. 405 k.c. w związku z art. 410 § 2 k.c. poprzez ich wadliwe
niezastosowanie (niewłaściwe zastosowanie) i błędną wykładnię polegającą na
uznaniu, iż przepisy te nie mają zastosowania, pomimo iż umowa przedwstępna
(w tym wszystkie jej umowne klauzule) uważana jest za niezawartą, a przepis
art. 395 § 2 k.c. stanowi, iż to co strony świadczyły w ramach tej umowy ulega
zwrotowi w stanie niezmienionym;
- art. 118 k.c. przez jego wadliwe niezastosowanie (niewłaściwe
zastosowanie) mimo braku przepisów szczególnych w rozumieniu tego przepisu,
możliwych do zastosowania w niniejszej sprawie, w konsekwencji skutkujące
uznaniem zarzutu przedawnienia pozwanego za zarzut skuteczny i umożliwiający
oddalenie powództwa skarżącej w całości.
Pozwany wniósł o oddalenie skargi kasacyjnej i zasądzenie od strony
powodowej kosztów postępowania kasacyjnego.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
W pierwszej kolejności należy stwierdzić, że zgodnie z art. 39813
§ 1 k.p.c.
Sąd Najwyższy rozpoznaje skargę kasacyjną w granicach zaskarżenia oraz
w granicach podstaw określonych w art. 3983
§ 1 k.p.c. i wskazanych w skardze
8
(art. 3984
§ 1 pkt 2 k.p.c.). Nadto nie może ujść uwadze okoliczność, że regulacja
39813
§ 2 in fine k.p.c. wskazuje na związanie Sądu Najwyższego ustaleniami
faktycznymi stanowiącymi podstawę zaskarżonego orzeczenia, a Sąd Najwyższy
rozstrzygając o zarzutach skargi kasacyjnej nie czyni tego in abstracto, lecz
w odniesieniu do okoliczności konkretnej sprawy. To zastrzeżenie jest istotne
z uwagi na konstrukcję § 5 przedwstępnej umowy sprzedaży z dnia 12 maja
2008 r., o czym niżej.
Odnosząc się do zarzutów zawartych w skardze kasacyjnej powoda należy
w pierwszej kolejności podkreślić, że umowa przedwstępna nie jest umową
wzajemną, gdyż stanowiąc tylko instrument prawny prowadzący do zawarcia
umowy przyrzeczonej reguluje interesy stron na "przedpolu" zawarcia umowy
przyrzeczonej. Taka konstrukcja natomiast oznacza, że umowa przedwstępna nie
ma własnej, rozbudowanej charakterystyki prawnej, a właściwości i ocena prawna
konkretnych umów przedwstępnych zawartych w obrocie zależy od tego, do jakiego
typu umowy przyrzeczonej prowadzą. Tym samym, jeśli umowa przedwstępna
ma prowadzić do zawarcia umowy wzajemnej, to zwykle już na etapie umowy
przedwstępnej występują interesy i potrzeby charakterystyczne dla umowy
wzajemnej. Stąd występująca w praktyce obrotu tendencja do wprowadzania do
treści umowy przedwstępnej klauzul przynajmniej częściowo zabezpieczających
wymianę świadczeń, która ma zostać przeprowadzona w ramach przyrzeczonej
umowy wzajemnej (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 30 stycznia 2013 r., V CSK
80/12). W ten sposób jako dopuszczalne i logiczne jawi się wprowadzanie
do umów przedwstępnych dodatkowych zastrzeżeń umownych, które mają
wzmocnić pozycję stron, stanowiąc dla nich wskazane zabezpieczenie wymiany
świadczeń. W łączącej strony umowie przedwstępnej zawarły one dodatkowe
zastrzeżenie o zadatku (który w kwocie 303.000 zł został pozwanemu przekazany),
a także zastrzeżenie, że w przypadku gdyby w terminie 14 dni przed datą
zawarcia umowy przyrzeczonej w dziale III lub IV księgi wieczystej którejkolwiek
z nieruchomości (z wyłączeniem wpisów w dziale III i IV księgi wieczystej nr KW
[…]) ujawnione było jakiekolwiek ograniczenie, dług lub ciężar, spółce I.
przysługiwać będzie prawo do odstąpienia od umowy bądź alternatywnie
potrącenia z ceny obciążonej działki kwoty odpowiadającej wartości danego
9
obciążenia, ciężaru lub długu. W ten sposób strony określiły przesłanki realizacji
tego prawa, ograniczając prawo do odstąpienia od umowy przedwstępnej
niewykonaniem umowy odnośnie do usunięcia (niewpisywania nowych) ograniczeń,
długów lub ciężarów, które ciążyły na nieruchomościach (z wyłączeniem księgi
wieczystej nr KW […]). W świetle powyższego należało uznać, iż strony do umowy
przedwstępnej, której istotą jest zobowiązanie się stron do zawarcia oznaczonej
umowy, wprowadziły inne elementy, obwarowując ich wykonanie m.in. prawem do
odstąpienia od umowy, co inaczej rozłożyło obowiązki stron (chociaż nie
przekształciło tej umowy w okolicznościach rozpoznawanej sprawy w umowę
wzajemną). Zastrzeżone prawo do odstąpienia było więc powiązane z
pozostawieniem (przez osoby, które w umowie przedwstępnej zobowiązały się
powodowi sprzedać nieruchomości) we wskazanych w umowie księgach
wieczystych ograniczeń, długów lub ciężarów na nieruchomościach. W świetle
powyższego należało uznać, że zastrzeżone w § 5 umowy przedwstępnej prawo
odstąpienia od umowy nie stanowi umownego prawa odstąpienia w rozumieniu art.
395 k.c., skoro jest ograniczone do sytuacji niewykonania umowy przedwstępnej
przez przyszłych zbywców (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 30 stycznia 2013 r., V
CSK 80/12), przy czym to niewykonanie w okolicznościach rozpoznawanej sprawy
związane jest z realizacją dodatkowych postanowień umownych, które winny być
wykonane jeszcze w czasie obowiązywania umowy przedwstępnej. Powód
składając oświadczenie o odstąpieniu od umowy wprost odwołał się do istnienia „na
dzień 27 marca 2009 roku”, wpisanych w dziale czwartym księgi wieczystej nr […]
hipotek. To niewykreślenie hipotek z księgi wieczystej stanowiło umowną podstawę
do odstąpienia od umowy (k.26). W tym kontekście należy zauważyć,
że w obszernej treści § 5 umowy przedwstępnej wprowadzono postanowienie
o zadatku oraz prawo do odstąpienia od umowy, w przypadku gdyby w terminie
14 dni przed datą zawarcia umowy przyrzeczonej w dziale III lub IV księgi
wieczystej którejkolwiek z nieruchomości (z wyłączeniem wpisów w dziale III
i IV księgi wieczystej nr KW […]) ujawnione było jakiekolwiek ograniczenie.
Notariusz pouczał strony umowy przedwstępnej o treści art. 390 k.c. i art. 394 k.c.
(§ 7). W świetle powyższego należało uznać, że strony zawarły w umowie
przedwstępnej postanowienie o zadatku, zastrzegając jednocześnie dodatkowy
10
obowiązek strony usunięcia (niewpisywania nowych) ograniczeń, długów lub
ciężarów, które ciążyły na nieruchomościach. Brak realizacji tego obowiązku
obwarowany był prawem do odstąpienia od umowy. Skutki jednakże należało
wiązać z ustanowionym w sprawie zadatkiem, a zastrzeżone prawo do odstąpienia
od umowy jest rozwinięciem instytucji zadatku, wprowadzonej przez strony do tego
samego § 5 umowy przedwstępnej. Nie może bowiem ujść uwadze, że zgodnie z
art. 394 § 1 k.c. w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju
zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania
umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu
dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go
dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Chodzi więc o sankcję, która polega
na tym, że druga strona uzyskuje specjalne uprawnienia, gdy umowa nie zostanie
wykonana, jednakże realizacja przez drugą stronę uprawnień finansowych z
zastrzeżonego zadatku jest uzależniona od uprzedniego złożenia oświadczenia
o odstąpieniu od umowy (por. np. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 25 czerwca
2009 r., III CZP 39/09). Mając na uwadze wykładnię art. 390 § 1 i § 3 k.c. należy
stwierdzić, że po odstąpieniu od umowy (jej rozwiązaniu) zwrotowi, zatrzymaniu
podlega zadatek, który mimo rozwiązania umowy nadal jest zadatkiem, a nie
innego rodzaju świadczeniem. Warunkiem uruchomienia regulacji odnośnie
do zatrzymania (zwrotu) zadatku jest bowiem zakończenie stosunku prawnego,
w ramach którego zadatek był przekazany. Nie może budzić wątpliwości
okoliczność, że zarówno w sytuacji uregulowanej treścią § 1, jak i § 3, artykułu 394
k.c. warunkiem dochodzenia zadatku jest rozwiązanie węzła umownego (tu: umowy
przedwstępnej). Mimo rozwiązania tego węzła przepis nadal mówi o zadatku,
co prowadzi do stwierdzenia, że mimo rozwiązania umowy zadatek nie traci
swojego charakteru prawnego. Jeżeli strony przewidziały zadatek, to oczekują,
że umowa zostanie wykonana, wysokość zadatku ma więc skłaniać je do podjęcia
dodatkowego wysiłku, który ma doprowadzić do wykonania umowy.
W rozpoznawanej sprawie strony w ramach swobody umów (art. 3531
k.c.)
wprowadziły do umowy przedwstępnej wskazany wyżej obowiązek usunięcia
(niewpisywania nowych) ograniczeń, długów lub ciężarów, które ciążyły
na nieruchomościach, obwarowując go prawem do odstąpienia od umowy,
11
a w konsekwencji zadatkiem. W sprawie nie budziło wątpliwości, że przesłanki
przewidziane w § 5 umowy zostały spełnione, gdyż w dacie wskazanej w umowie
w księdze wieczystej urządzonej dla nieruchomości będącej przedmiotem umowy
ujawnione były obciążenia i długi, co uprawniało stronę powodową do złożenia
oświadczenia o odstąpieniu.
Wskutek odstąpienia od umowy w warunkach wskazanych wyżej powstał
obowiązek zwrotu przez pozwanego zadatku, z uwagi na uwarunkowania faktyczne
przytoczone przez Sąd Apelacyjny - w nominalnej wysokości (art. 394 § 3 k.c.).
Skoro zwrot zadatku regulowany jest treścią wskazanego przepisu art. 394 k.c.,
to wyłącza zastosowanie w odniesieniu do niego możliwość dochodzenia
roszczenia z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia. Przeciwne rozwiązanie
podważałoby sens szczegółowych unormowań stosunków obligacyjnych,
uwzględniających ich specyfikę. Jednocześnie wskazuje się na niemożność
konstruowania w ogóle roszczeń z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia wewnątrz
stosunków zobowiązaniowych (zob. uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego
z dnia 18 kwietnia 2013 r., III CSK 303/12). Roszczenia z tytułu bezpodstawnego
wzbogacenia nie mogą być traktowane jako "uzupełnienie" roszczeń opartych na
innym stosunku prawnym łączącym strony, ten bowiem stosunek wyznacza granice
praw i obowiązków każdej z nich (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 24 lutego
2005 r., III CK 454/04). W rozpoznawanej sprawie za podstawę żądania zwrotu
kwoty 303.000 zł należało uznać regulację zawartą w art. 394 § 3 k.c., co prowadzi
do konstatacji, że niezasadne były zarzuty skargi odnoszące się do naruszenia
prawa materialnego poprzez zastosowanie art. 394 § 3 k.c. oraz art. 405 k.c.
w związku z art. 410 § 2 k.c. poprzez ich wadliwe niezastosowanie.
Samo przesądzenie o zastosowaniu przepisu o zwrocie zadatku nie było
wystarczające do oceny zasadności roszczenia powoda, gdyż w sprawie
podniesiony został przez pozwanego zarzut przedawnienia. Błędne (pierwotnie)
uzasadnienie tego zarzutu pozostaje prawnie indyferentne dla oceny samego
zarzutu. W tej sytuacji tylko na marginesie należy zauważyć, że skoro zarzut
przedawnienia roszczenia majątkowego strona może zgłosić także w postępowaniu
apelacyjnym (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 lipca 2001 r., II UKN 475/00),
to tym bardziej zarzut ten może w fazie postępowania drugoinstancyjnego
12
doprecyzować czy przeredagować w zakresie jego uzasadnienia, a nawet
pozostawić w toku postępowania bez rozwinięcia.
W kontekście wskazanego zarzutu należało ocenić, czy roczny termin
przedawnienia przewidziany w art. 390 § 3 k.c. znajduje zastosowanie do
roszczenia o zwrot zadatku zastrzeżonego w umowie przedwstępnej.
Przede wszystkim należy zauważyć, że zgodnie z treścią art. 390 § 3 k.c.
roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia,
w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Zagadnieniem wymagającym
analizy jest kwestia, czy zadatek jest roszczeniem z umowy przedwstępnej.
Jak podnosi się w doktrynie zadatek nie jest samodzielną umową, jaka może istnieć
niezależnie od umowy przedwstępnej, ale postanowieniem tej umowy, w związku
z czym roszczenia z tytułu zastrzeżonego w niej zadatku są roszczeniami z umowy
przedwstępnej. Ściślej ujmując, źródłem roszczenia o zapłatę zadatku jest art. 394
§ 1 lub § 3 k.c., ale przepisy te w sposób przewidziany w art. 56 k.c. dopełniają
skutki czynności prawnej, składając się na roszczenia z umowy, w której
zastrzeżenie o zadatku poczyniono. Stąd jeśli przepis szczególny przewiduje
krótsze terminy przedawnienia dla roszczeń wynikających z danej umowy,
roszczenie to przedawnia się zgodnie z szczególnymi terminami przedawnienia.
Zgodnie ze znowelizowanym ustawą z dnia 14 lutego 2003 r. o zmianie
ustawy - Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 49, poz. 408)
z dniem 25 września 2003 r. przepisem art. 390 § 3 k.c. roczny termin
przedawnienia przewidziany w tym paragrafie dotyczy wszystkich roszczeń
wynikających z umowy przedwstępnej, w tym także roszczenia o zwrot zadatku
(uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 listopada 2006 r., III CZP 102/06).
Argumentem za takim poglądem jest nie tylko literalne brzmienie art. 390 § 3 k.c.,
w którym sformułowanie „[r]oszczenia powyższe” zastąpiono zwrotem „[r]oszczenia
z umowy przedwstępnej”, lecz również funkcja zadatku, zgodnie z którą zadatek ma
zastąpić odszkodowanie (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 20 listopada 1961 r.,
III CO 23/61). Tymczasem wskazaną ustawą z dnia 14 lutego 2003 r. zmieniono
także art. 390 w zakresie § 1, dodając zdanie drugie, w którym umożliwiono
stronom określenie w umowie przedwstępnej odmiennego niż w zdaniu pierwszym
13
zakresu odszkodowania. Połączenie wskazanej zmiany § 1 z jednoczesnym
rozszerzeniem zastosowania rocznego terminu przedawnienia do wszystkich
roszczeń z umowy przedwstępnej (§ 3) w sposób wyraźny wskazuje na zamiar
ustawodawcy objęcia krótszym terminem przedawnienia wszelkich roszczeń, które
na kanwie umowy przedwstępnej mogą między stronami powstać. Zasadnie
w doktrynie się podnosi, iż trudno wytłumaczyć, dlaczego roszczenie
o odszkodowanie miałoby podlegać krótkiemu rocznemu przedawnieniu (zob. też
wyrok Sądu Najwyższego z dnia 3 lutego 2010 r., II CSK 459/09), a roszczenie
o zwrot zadatku, stanowiące jego surogat, przedawniałoby się z upływem terminów
ogólnych. Zastosowanie rocznego terminu przedawnienia roszczenia do żądania
zwrotu zadatku można uzasadnić też prowizorycznym charakterem umowy
przedwstępnej. Skoro sama umowa ma z zasady charakter „przejściowy” (prowadzi
do umowy przyrzeczonej), to wyłączenie z zastosowania krótszego terminu
przedawnienia zawartego w art. 390 § 3 k.c. niektórych roszczeń z umowy
przedwstępnej nie znajduje racjonalnego uzasadnienia.
W świetle powyższego uznać należało, że w rozpoznawanej sprawie
roszczenie o zapłatę (zwrot) zadatku przedawniło się, gdyż dopiero dniu 29 marca
2011 r. strona powodowa zawezwała J. L. przed Sąd Rejonowy w C. do zawarcia
ugody, co nie mogło skutkować przerwaniem biegu terminu przedawnienia, który
już wcześniej upłynął. Mając na uwadze stan faktyczny w rozpoznawanej sprawie i
zarzuty skargi kasacyjnej zbędne było dokonywanie oceny, od którego dnia w
przypadku odstąpienia od umowy przedwstępnej rozpoczyna swój bieg roczny
termin przedawnienia (Sąd Apelacyjny wskazał na dzień odstąpienia od umowy),
gdyż roczny termin przedawnienia upłynął i od dnia doręczenia odstąpienia od
umowy i od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta.
W świetle powyższego mimo częściowo zasadnych zarzutów odnośnie do
art. 494 k.c. i art. 395 § 2 k.c. zaskarżone orzeczenie odpowiada prawu (art. 39814
k.p.c.). Należy bowiem jeszcze raz podkreślić, że odstąpienie przez stronę
powodową od umowy motywowane było niewykreśleniem hipotek ze wskazanej
księgi wieczystej (k.26), a więc stanowiło następstwo niewykonania umowy
przedwstępnej. W konsekwencji nie doszło też do zawarcia umowy przyrzeczonej,
co jak wskazał sąd drugiej instancji, było wynikiem zaniedbań obu stron
14
(w wyniku takiego stwierdzenia Sąd Apelacyjny zastosował regulację zawartą
w art. 394 § 3 k.c.).
Z tych względów - na podstawie art. 39814
k.p.c. - orzeczono jak w wyroku,
o kosztach postępowania kasacyjnego rozstrzygając zgodnie z art. 98 § 1 k.p.c.,
art. 108 § 1 k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 zd. pierwsze i 39821
k.p.c. oraz § 6 pkt 7
i § 13 ust. 4 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września
2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb
Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (t.j. Dz. U.
z 2013 r., poz. 461 ze zm.) w zw. z § 21 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości
z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz. U
z 2015 r., poz. 1800).
jw kc