Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt IV CSK 529/14
POSTANOWIENIE
Dnia 29 kwietnia 2015 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Maria Szulc (przewodniczący)
SSN Antoni Górski
SSN Hubert Wrzeszcz (sprawozdawca)
w sprawie z wniosku "M. P." Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w
S.
przy uczestnictwie "M. Ż." Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Ż.
o wpis w dziale III księgi wieczystej Kw […],
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 29 kwietnia 2015 r.,
skargi kasacyjnej uczestnika postępowania
od postanowienia Sądu Okręgowego w S.
z dnia 31 marca 2014 r.,
uchyla zaskarżone postanowienie i przekazuje sprawę Sądowi
Okręgowemu w S. do ponownego rozpoznania, pozostawiając
temu Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach postępowania
kasacyjnego.
UZASADNIENIE
2
Postanowieniem z dnia 24 sierpnia 2013 r. referendarz Sądu Rejowego w S.
oddalił wniosek o dokonanie wpisu w dziale trzecim księgi wieczystej prawa do
korzystania z nieruchomości wynikającego z nienazwanej umowy z dnia 30
stycznia 2004, obejmującego uprawnienie do zaprojektowania, wybudowania
i eksploatacji farmy wiatrowej na nieruchomości składającej się działek gruntowych
nr 113/5 i 151/4, położonych w obrębie Ż.
Referendarz sądowy ustalił, że w Sądzie Rejowym w S. prowadzona jest
księga wieczysta Kw nr […] dla nieruchomości gruntowej składającej się z działek
nr 113/5 i 151/4., o obszarze 222,61 ha, położnej w Ż., gmina G. W dziale II tej
księgi jest wpisany właściciel „M. Ż.” sp. z o.o. w Ż., a w dziale III – prawo do
korzystania z ruchomości wynikające z umowy najmu na rzecz E. P. sp. z o.o. w S.
oraz ustanowiona na rzecz tej spółki służebność przesyłu.
Z załączonej do wniosku umowy dzierżawy z dnia 30 stycznia 2004 r. wynika,
że wydzierżawiająca spółka „M. Ż.”, będąca właścicielem wymienionej wyżej
nieruchomości, oddała dzierżawcy „W.” sp. z o.o. w B. część nieruchomości objętej
księgą wieczystą Kw nr […] w celu wybudowania przez dzierżawcę siłowni
wiatrowej wraz ze stacją rozdzielni, pompowni i transformatorową oraz koniecznych
do ich eksploatacji dróg i dojść. Strony umowy ustaliły również, że dzierżawca
zapłaci wydzierżawiającemu czynsz w wysokości nie niższej niż 85 301 euro za
każdą siłownię wiatrową postawioną na wydzierżawionym gruncie. Zgodnie z
umową wszystkie prawa i obowiązku stron umowy obwiązują także ewentualnych
następców umowy.
W zawiadomieniu z dnia 24 czerwca 2006 r., skierowanym do spółki „M. Ż.”,
spółka „W.” i „M.” sp. z o.o. w W. poinformowały wydzierżawiającego, że „W.”
przeniosła prawa i obowiązki z umowy dzierżawy z dnia 30 stycznia 2004 r. na „M.”.
W piśmie z dnia 12 marca 2013 r. A. S. oświadczył, że w wymienionym
zawiadomieniu o przeniesieniu praw i obowiązków działał w imieniu spółki „W.”;
sprostował też nazwę podmiotu, na który przeszły prawa i obowiązku wynikające z
umowy z dnia 30 stycznia 2004 r., gdyż – jak wyjaśnił – na skutek oczywistej omyłki
była ona niepełna.
3
Zdaniem referendarza sądowego umowa z dnia 31 stycznia 2004 r.,
stanowiąca podstawę dokonania żądanego wpisu, jest umową dzierżawy.
Odmienia ocena tej umowy wykracza poza kognicję sądu wieczystoksięgowego,
ponieważ jej wykładnia wymagałaby przeprowadzenia dowodu z przesłuchania
stron umowy.
Dołączona do wniosku umowa dzierżawy – zdaniem referendarza sądowego
– nie może jednak stanowić postawy wpisu, gdyż nie spełnia wymagania
przewidzianego w art. 31 ust. 1 u.k.w.h.; nie jest ona bowiem dokumentem
z podpisem notarialnie poświadczonym. Wniosek podlegał zatem oddaleniu na
podstawie art. 6269
k.p.c.
Sąd Rejonowy w S. - po rozpoznaniu skargi wnioskodawcy na orzeczenie
referendarza sądowego - w dniu 16 stycznia 2014 r. wpisał w dziale III wymienionej
wyżej księgi wieczystej na rzecz „M.” sp. z o.o. w S. prawo do korzystania z
nieruchomości wynikające z umowy z dnia 30 stycznia 2004 r. zatytułowanej
umowa dzierżawy, obejmujące uprawnienie do zaprojektowania, wybudowania i
eksploatacji farmy wiatrowej na nieruchomości składającej się z działek gruntowych
nr 113/5 i 151/4 w obrębie Ż. Jako podstawę wpisu wskazał umowę nazwaną
umową dzierżawy sporządzoną w dniu 30 stycznia 2004 r.
Zaskarżonym postanowieniem Sąd Okręgowy w S. oddalił apelację
uczestnika postępowania.
Zdaniem Sądu podstawę prawną dokonania wpisu stanowią art. 16 ust. 2
i art. 32 ust. 2 zdanie pierwsze u.k.w.h. Dokumentem stanowiącym podstawę
wpisu jest załączona do wniosku uwierzytelniona kopia umowy nazwana umową
dzierżawy z dnia 30 stycznia 2004 r. z podpisem notarialnie poświadczonym,
znajdująca się w aktach sprawy i dokumentach księgi wieczystej Kw nr […].
Przeszkody od uwzględnienia wniosku nie stanowi zakwalifikowanie umowy z dnia
30 stycznia 2004 r. nie jako umowy dzierżawy, a zbliżonej do niej charakterem
umowy nienazwanej o korzystanie z nieruchomości, gdyż wynikające z tej umowy
uprawnienie do korzystania z nieruchomości, ze względu na zbliżoną do umowy
dzierżawy konstrukcję, podlega także ujawnieniu w dziale III księgi wieczystej.
4
Sąd odwoławczy nie podzielił zarzutu apelującego, że wnioskodawca nie
wykazał przejścia na niego uprawnień wynikających z umowy z dnia 30 stycznia
2004 r. Z treści umowy wynika bowiem, że wydzierżawiający wyraził zgodę na
wstąpienie osoby trzeciej w prawa i obowiązki dzierżawcy, pod warunkiem, że nie
spowoduje ono pogorszenia jego sytuacji; umowa nie zawiera zastrzeżenia,
że także w takiej sytuacji potrzebna jest zgoda wydzierżawiającego.
Zdaniem Sądu Okręgowego nie doszło także do naruszenia art. 31 ust. 1
u.k.w.h., ponieważ w aktach sprawy znajduje się kopia dokumentu umowy
dzierżawy obejmująca również oświadczenia notariusza z dnia 2 lutego 2004 r.
poświadczające własnoręczność podpisu osób reprezentujących strony umowy.
Sąd nie podzielił zarzutu apelującego, że wpis został dokonany
z naruszeniem art. 6268
§ 1 k.p.c. Okoliczność, że we wpisie, jako podstawa jego
dokonania, nie została ujawniona, zgodnie z wnioskiem, umowa nienazwana,
a przytoczono wprost nadaną jej nazwę przez strony, nie narusza zasady
przewidzianej w art. 6268
§ 1 k.p.c.
W skardze kasacyjnej, opartej na obu podstawach, pełnomocnik uczestniczki
zarzucił naruszenie art. 16 ust. 1 i 2 u.k.w.h., art. 31 ust. 1 u.k.w.h. w związku z art.
201 k.s.h., art. 353 k.c., art. 59 w związku z art. 63 § 1 k.c., § 5 ust. 4 umowy z dnia
30 stycznia 2004 r., art. 698 § 1 i 2 k.c., art. 6288
§ 1 w związku z art. 321 § 1 k.p.c.,
art. 6268
§ 1 k.p.c. i art. 328 § 1 w związku z art. 391 § 1 k.p.c. Powołując się na te
podstawy, wniósł o uchylenie zaskarżonego postanowienia i przekazanie sprawy do
ponownego rozpoznania bądź o uchylenie zaskarżonego postanowienia
i orzeczenie co do istoty sprawy
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Podniesiony przez skarżącą zarzut naruszenia art. 16 u.k.w.h. przez jego
niewłaściwe zastosowanie sprowadza się w istocie do zakwestionowania
możliwości dokonania zaskarżonego wpisu na podstawie umowy z dnia 30 stycznia
2004 r. ze względu na jej charakter prawny.
Ocena tego zarzutu wymaga rozstrzygnięcia kwestii, czy wymieniona umowa
spełnia ustawowe wymagania do jej ujawnienia w księdze wieczystej, przewidziane
w art. 16 u.k.w.h., pozwalające dokonać takiego ujawnienia m.in. umowy dzierżawy.
5
Wątpliwość bierze się stąd, że Sąd, mimo nazwania umowy z dnia 30 stycznia
2004 r. dzierżawą, uznał, zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 7 lutego
2013 r., II CSK 230/12 (nie publ.), że wymieniona umowa jest umową nienazwaną,
zbliżoną do uregulowanej w kodeksie cywilnym umowy dzierżawy. Rozstrzygając tę
kwestię, należy mieć na względzie skutki ujawnienia prawa osobistego lub
roszczenia w księdze wieczystej, uregulowane w art. 17 u.k.w.h. Zgodnie z tym
przepisem, przez ujawnienie w księdze wieczystej prawo osobiste lub roszczenie
uzyskuje skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jego
ujawnieniu, z wyjątkiem służebności drogi koniecznej, służebności przesyłu albo
służebności ustanowionej w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu
budynku lub innego urządzenia. Skutek omawianego wpisu jest więc daleko idący,
powoduje bowiem swoiste „urzeczowienie” ujawnionego prawa lub roszczenia,
doprowadzając do ich przemiany z actio in personam w actio in rem. Z tego
względu nie można zgodzić się z wyrażonym w piśmiennictwie postulatem
rozszerzającej wykładni art. 16 u.k.w.h.
Rozważając treść umowy z dnia 30 kwietnia 2004 r., należy jednak
podkreślić jej wysoki stopień podobieństwa do umowy dzierżawy. Podobieństwo to
dotyczy istotnych postanowień tej umowy, którymi są oddanie gruntu na długi czas
(30 lat) do wyłącznego użytkowania za zapłatą czynszu dzierżawnego.
Podstawowa różnica w stosunku do uregulowanej w kodeksie cywilnym umowy
dzierżawy, podkreślona przez Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 5 października
2012 r., IV CSK 244/12 (OSNC 2013, nr 5, poz. 64), polega na tym, że w wypadku
umowy z dnia 30 stycznia 2004 r. bezpośrednim źródłem pożytku nie jest
korzystanie z oddanego we władanie gruntu, lecz przetwarzanie energii powietrznej
(wiatrowej) w elektryczną. Grunt „dzierżawiony” jest więc tu niezbędny tylko do
posadowienia turbin wiatrowych, a więc możność władania nim ma dla „dzierżawcy”
znaczenie pośrednie. Różnica w tej mierze jest niewątpliwym novum, w porównaniu
do umowy dzierżawy w rozumieniu kodeksu cywilnego, natomiast nie należy
przywiązywać szczególnej wagi do tego, że czynsz strony umowy uzależniły od
ilości postawionych na gruncie słowni wiatrowych, jest to bowiem tylko specjalnie
określony na potrzeby umowy sposób ustalenia czynszu za korzystanie z gruntu.
W tej sytuacji należało uznać, że umowa z dnia 30 stycznia 2004 r., mimo
6
odrębnego charakteru, uzasadniającego określenie jej jako umowy nienazwanej,
przy spełnieniu innych wymagań formalnych, może być - co do zasady - ujawniona
w księdze wieczystej na podstawie art. 16 ust 2 pkt 1 u.k.w.h. Odmienne w tej
kwestii stanowisko skarżącej jest więc nieuzasadnione.
Skarga kasacyjna, mimo uznania omówionego zarzutu za nieuzasadniony,
podlega jednak uwzględnieniu na skutek niewyjaśnienia podniesionych w niej
innych kwestii, powodujących, że na obecnym etapie postępowania dokonanie
wpisu jest co najmniej przedwczesne.
Przed wszystkim trafny okazał się zarzut skarżącej, że skuteczne
potwierdzenie podpisu może dotyczyć tylko oryginału dokumentu, a nie jego kopii
(kserokopii). Przesądza o tym art. 78 § 1 k.c., w którym jest mowa
o własnoręcznym podpisie złożonym na dokumencie obejmującym treść
oświadczenia woli. Ze względu na bezpieczeństwo obrotu prawnego, rozszerzenie
takiej możliwości na kserokopie dokumentów jest niedopuszczalne. Jeżeli zatem
poświadczenie przez notariusza w dniu 12 marca 2013 r. podpisu A. S. dotyczyło
podpisu na kserokopii dokumentu, to rację na skarżąca, że doszło do naruszenia
art. 31 ust. 1 u.k.w.h. Osoba, która przestała pełnić określoną funkcję – wbrew
stanowisku skarżącej – może złożyć notarialne oświadczenie potwierdzające
autentyczność podpisu na dokumencie sporządzonym w czasie jej urzędowania.
Nie może ona jednak dokonać sprostowania złożonego wówczas oświadczenia woli.
Trafny jest również zarzut skarżącej, że Sąd nie zajmował się kwestią
rozmiaru przewidzianego w umowie z dnia 30 stycznia 2004 r. świadczenia
wydzierżawiającego dotyczącego zakresu wydania nieruchomości. Zakres ten nie
został w umowie sprecyzowany, strony jego określenie uzależniły od planu
sytuacyjnego nieruchomości (§ 1 pkt 1 umowy). Nie jest jasne, na jakiej podstawie
Sąd, dokonując wpisu w księdze wieczystej, odniósł go do działek 113/5 i 151/4.
Wyjaśnienia wymaga także – co trafnie podniesiono w skardze kasacyjnej –
problem skuteczności przenoszenia praw z umowy z dnia 30 stycznia 2004 r. przez
dzierżawcę na inne podmioty bez zgody wydzierżawiającego (art. 5 pkt 4 i § 10
umowy), potraktowany w zaskarżonym wyroku zbyt ogólnikowo, bez dostatecznie
pogłębionej analizy umowy.
7
Nieuzasadniony jest natomiast zarzut, że zaskarżone orzeczenie zostało
wydane z przekroczeniem przewidzianej w art. 321 k.p.c. zasady związania sądu
żądaniem wniosku. Treść wpisu odbiegająca od brzemienia wniosku -
w okolicznościach sprawy – nie narusza przytoczonej wyżej zasady, dokonana
przez sąd zmiana ma bowiem charakter redakcyjny, a nie merytoryczny.
Z przedstawionych powodów Sąd Najwyższy orzekł, jak w sentencji
postanowienia (art. 39815
§ 1 i art. 108 § 2 w związku z art. 39821
k.p.c.).