Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 30 września 2015 roku

Sąd Okręgowy w Gliwicach I Wydział Cywilny

w składzie:

po rozpoznaniu w dniu 30 września 2015 roku w Gliwicach

sprawy z powództwa A. O.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. (...) w G.

o uchylenie uchwały

1.  uchyla uchwałę nr (...) Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w G.,

2.  zasądza od pozwanej na rzecz powódki kwotę 457 (czterysta pięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. akt I C 116/15

UZASADNIENIE

Powódka A. O. w pozwie przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. (...) w G. wniosła o uchylenie uchwały wspólnoty nr (...)

W uzasadnieniu podała, że uchwałą tą wyrażono zgodę na dobudowanie przewodu kominowego dla lokalu nr (...), szacunkowy koszt z uwzględnieniem podatku VAT i kosztów nadzoru wynosić ma 14 176,98 zł, środki na sfinansowanie pochodzić mają z funduszu remontowego pozwanej. Zarzuciła:

- niezgodność udziałów z rzeczywistym stanem rzecz ( według jej wiedzy wartość udziałów uległa zmianie przez oddaniem głosu przez ostatniego z głosujących)

- naruszenie zasad prawidłowego zarządu i interesów powódki.

Wskazała, że dotychczas podobne prace finansowane były przez poszczególnych lokatorów lub właścicieli, którzy byli beneficjentami takich instalacji lub robót. Dobudowa przewodów kominowych dla jednego z lokali w świetle art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali nie należy do wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej żaden z właścicieli nie jest obowiązany pokrywać wydatków obciążających innego właściciela. Zakwestionowała finansowanie robót objętych uchwałą z funduszu remontowego podnosząc, że nadwyżka wpłaconych przez właścicieli kosztów zarządu powinna zostać im zwrócona, a wspólnota nie jest uprawniona do decydowaniu o przeznaczeniu nadwyżki. Podniosła , że zaproponowana w uchwale kwota jest wygórowana.

Pozwana wniosła o oddalenie powództwa zarzucając, że do tej pory, pomimo toczącej się procedury nabycia własności działki, nie doszło do zawarcia umowy, skutkującej zmianą udziałów.

Ponadto zarzuciła, ze powódka nie kwestionuje stanu technicznego przewodu kominowego i konieczności objętych uchwałą prac, które mają polegać na rozbiórce uszkodzonego komina i wybudowaniu nowego do wysokości 2 metrów, a następnie zamontowanie wkładu żaro- i kwasoodpornego, co wiąże się z ingerencją w ściany nośne oraz stropy, jak również szacunkowego kosztu określonego w uchwale. Podniosła, że fundusz remontowy służy do gromadzenia środków na ewentualne remonty w częściach wspólnych nieruchomości, zaś kominy dymowe są częścią wspólną budynku, wobec czego na wspólnocie obowiązek utrzymania ich w należytym stanie obciąża wszystkich właścicieli niezależnie od tego, ile lokali obsługuje ten komin. Kwestię te rozstrzygnęła także uchwała wspólnoty, którą postanowiono, że przewody kominowe należą do części wspólnej budynku.

Sąd ustalił:

Powódka jest właścicielką lokalu, wchodzącego w skład nieruchomości Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w G..

Wspólnota podjęła w drodze indywidualnego zbierania głosów uchwałę nr (...) z dnia 25.03.2015, w myśl której wyraziła zgodę na dobudowę przewodu kominowego dla lokalu mieszkalnego nr (...), szacunkowy koszt określono na 11 300 zł + VAT + 2 % koszty inspektora nadzoru ZBM, płatny z funduszu remontowego. Za uchwałą glosowali właściciele 53,9 % udziałów (tj. Gmina G. – 46,40 % i pp. B. – 7, 5 %. Pozostali właściciele, z wyjątkiem jednego, który nie brał udziału w glosowaniu głosowali przeciwko uchwale. (uchwała k. 6).

Lokal, którego dotyczy uchwała jest własnością Gminy G.. Znajduje się on w oficynie na I kondygnacji, bezpośrednio pod dachem. Jest to lokal mieszkalny, który do 2014 r. był pustostanem. W 2014 r. lokal został przez Gminę G. przekwalifikowany na lokal socjalny, wyremontowany (remont obejmował także przewody kominowe) i zasiedlony przez jednego lokatora. W lokalu znajdują się 2 piece kaflowe. Lokal posiada sprawne przewody kominowe dla jednego pokoju (wyremontowane przez wspólnotę), w drugim pokoju istnieje częściowo wymurowany przewód kominowy (szkic k.61) . Właściciel lokalu – Gmina G. zdecydowała, że dla umożliwienia ogrzewania lokalu piecem węglowym (ze względu na niższe koszty niż ogrzewania elektrycznego) trzeba zrobić drugi komin, interweniował także lokator mieszkania, skarżąc się na zadymianie mieszkania. U podstaw tej decyzji właściciela stanęło zakwalifikowanie przez Gminę lokalu jako socjalnego.

Koszt dobudowy komina w uchwale na podstawie ustalono dysponując tylko jedną ofertą, obejmującą dostawę i montaż komina stalowego na głowicy przewodu murowanego, mocowanie go do ściany szczytowej, przedłużenie przewodu dymowego rurą stalową, zamontowanie wkładu kwaso – i żaroodpornego Wartość tego wkładu wynosi wg oferty 7933 zł netto, całość robót – 11 290zł netto - 14 176,98 zł brutto. (kosztorys ofertowy k. 59-60) . Zarządca uzyskał także tańszą ofertę, która przewidywała inną metodę robót - wymurowanie (bez wkładu ), jednak oferty tej nie brano pod uwagę przy podejmowaniu uchwały. (świadek M. J. k. 71, K. R. k. 51).

Do tej pory właściciele ponosili koszty dobudowy lub uzupełnienia wkładem przewodów we własnym zakresie (świadek M. R. k. 50, powódka k. 51). W budynku frontowym brakowało kominów, jednak właściciele zmienili rodzaj ogrzewania i stały się one zbędne (świadek K. R. k. 51).

W lokalu nr (...) możliwie jest ogrzewanie elektryczne. Ogrzewanie węglowe nie wymaga zainstalowania wkładu kwasoodpornego.

Powyższy stan faktyczny sąd ustalił w oparciu o powołane wyżej dowody, których wiarygodność nie została podważona. Dowody z zeznań świadków i powódki nie pozostawały w sprzeczności, wzajemnie się uzupełniały.

Sad zważył:

Żądanie pozwu opiera się na art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali (owl), w myśl którego właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Za niezasadne uznał sąd zarzuty dotyczące wadliwości formalnych uchwały. Niezaprzeczony bowiem był fakt, ze do czasu podjęcia uchwały nie doszło do zmiany wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej.

Zgodnie z art. 13 ust 1 ustawy o własności lokali, właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. W myśl ugruntowanych w doktrynie i judykaturze poglądów za elementy takie uważa się fundamenty, dach, ściany nośne, klatkę schodową, przewody, instalacje wodne, ogrzewcze itp. W budynkach wielomieszkaniowych, gdzie istnieją wyodrębnione lokale oraz część wspólna, nie da się precyzyjnie przeprowadzić granicy, która będzie oddzielać uprawnienia jednych właścicieli od drugich, oraz od nieruchomości wspólnej. Oczywistym jest, iż prawa poszczególnych lokatorów będą na siebie zachodziły i tylko poszanowanie zasad współżycia społecznego, prawa sąsiedzkiego i panujących zwyczajów pozwoli na bezkonfliktowe współposiadanie. Przykładem zachodzenia na siebie praw są elementy instalacji (konkretnie przewody kominowe), które choć nieraz obsługują tylko poszczególne lokale, to jednak stanowią nieruchomość wspólną i koszty związane z ich eksploatacją ponosi Wspólnota. Podnieść również należy, iż zgodnie z art. 12 ust. 2 u.w.l., na właścicielach jako członkach Wspólnoty ciąży obowiązek ponoszenia wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem części wspólnej. Obowiązek ten polega m.in. na zapobieganiu sytuacji, w których nieruchomość mogłaby stwarzać niebezpieczeństwo dla osób lub mienia. Takim niebezpieczeństwem z całą pewnością są wadliwie działające przewody kominowe.

Przewody kominowe wbrew stanowisku powódki mają zatem charakter części wspólnej.

Zgodnie z art.14 uwl na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności m.in. wydatki na remonty i bieżącą konserwację. Pozycje wymienione w art. 14 są jedynie przykładowym wyliczeniem, do kosztów zarządu nieruchomością wspólną należą zatem również wydatki związane z innymi inwestycjami jej dotyczącymi, nawet jeżeli nie stanowią remontu w ścisłym tego słowa znaczeniu, przy czym za koszt taki można uznać koszt dobudowy przewodu kominowego.

Co do zasady więc, obciążenie właścicieli kosztami wykonania instalacji kominowej poprzez pokrycie ich z funduszu remontowego nie narusza ani art. 12 ustawy o własności lokali, ani art. 14 tej ustawy.

Tym niemniej odnosząc się do stanu faktycznego sprawy Sąd uznał, że obciążenie właścicieli kosztami inwestycji stosownie do posiadanych przez nich udziałów w nieruchomości wspólnej nie może dotyczyć sytuacji takiej, jak zaistniała w niniejszej sprawie.

Istotą rozpoznawanego w sprawie problemu było bowiem to, czy wobec faktu, że pozostali właściciele na własny koszt dokonywali inwestycji związanych przewodami, zaś inwestycja objęta uchwałą ma służyć wyłącznie właścicielowi jednego z lokali i związana jest z decyzją właściciela o zakwalifikowaniu lokalu jako socjalnego, pozostali właściciele odrębnych lokali powinni w równym stopniu zostać obciążeni kosztami dokonywanych przez Wspólnotę inwestycji, czy też zakres ich obciążenia kosztami inwestycji nie powinien być inny.

Jak wyjaśnił Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z dnia 20 czerwca 1997 r. w sprawie II CKN 226/97 (LEX nr 31298), wynikający z art. 12 ust. 2 w zw. z art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali obowiązek właścicieli lokali ponoszenia w określonym stosunku wydatków związanych z utrzymaniem ich lokali nie oznacza konieczności określania skali tych obciążeń w jednakowej, dla wszystkich tożsamej kwotowo, wysokości za 1 m ² powierzchni lokalu. Konsekwencją powyższego jest możliwość określenia w uchwale zaliczek w zróżnicowanej wysokości wobec poszczególnych kategorii zobowiązanych (por. też wyrok SA w Lublinie z dnia 5 czerwca 2013 r. I ACa 106/13, wyrok SA w Gdańsku z 30.05.2014 I ACa 136/14 ). Skoro ustawodawca w art. 12 ust. 3 u.w.l. przewidział możliwość zwiększenia obciążeń z tytułu wydatków i ciężarów związanych z zarządem nieruchomością wspólną dla właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali, to nie ma przeciwwskazań do zmniejszenia tych obciążeń w stosunków do właścicieli lokali mieszkalnych. Ustawodawca, poprzez wskazany przepis, miał na celu umożliwienie stosownego zwiększenia udziału właściciela lokalu użytkowego w kosztach związanych z utrzymaniem przedmiotu współwłasności, zważywszy, że koszty utrzymania tej właśnie kategorii lokali są z reguły wyraźnie większe niż koszty w lokalach mieszkalnych. Zdaniem Sądu, powoływane w judykaturze i doktrynie pojęcie różnych kategorii lokali, których właściciele tworzą wspólnotę mieszkaniową, nie może być rozumiane wyłącznie przy rozróżnianiu lokali mieszkalnych i lokali użytkowych. Pojęcie to można odnieść także do lokali mieszkalnych, których właściciele, jak w sprawie niniejszej, mają odmienne możliwości i potrzebę korzystania z urządzeń technicznych, w tym konkretnym przypadku - przewodu kominowego dla jednego z lokali. Zamysłem ustawodawcy było poprzez art. 12 u.w.l. sprawiedliwe rozdzielanie kosztów i wydatków związanych z zarządem nieruchomością wspólną, zasadne jest, aby je różnicować w stosunku do właścicieli lokali mieszkalnych w zależności od faktycznych, częstokroć nader zróżnicowanych, wydatków związanych z utrzymaniem poszczególnych kategorii lokali.

Powódka jak i część innych właścicieli wyposażyli swoje lokale w indywidualne ogrzewanie, dostosowując przewody kominowe na własny koszt, w związku z czym odciążyli wspólnotę od części kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Obciążanie ich kosztami kolejnej inwestycji w równym stopniu z właścicielem, który takich inwestycji nie dokonał (mało tego – konieczność inwestycji pomimo możliwości dostosowania systemu ogrzewania do istniejącego stanu wynika z woli właściciela lokalu) spowodowałoby, iż udział powódki oraz części pozostałych właścicieli wykraczałby ponad ich obowiązki względem wspólnoty, wynikające z art. 12 ust. 2 uwl. Taka treść uchwały narusza zatem zarówno art. 12 uwl, jak i pozostaje w sprzeczności z zasadami współżycia społecznego.

W świetle powyższego stwierdzić należy, że zaskarżona uchwała narusza interesy członków wspólnoty ( w tym powódki) przez zobligowanie ich do finansowego udziału w wykonaniu przedmiotowej instalacji, nieuwzględniającego poniesionych wcześniej kosztów oraz działania wyłącznie w interesie jednego z właścicieli. .

Niezależnie od tego w ocenie sądu zaskarżona uchwała narusza zasady prawidłowego zarządzania.

Uchwała ta podjęta została bez uprzedniej kontroli kominiarskiej – jedynie na podstawie decyzji właściciela lokalu - Gminy i skarg lokatora. Nie wskazuje zakresu rzeczowego robót (dotyczy jedynie ogólnikowo dobudowy przewodu kominowego), przy określeniu stosunkowo wysokich kosztów - nie odwołuje się do jakiegokolwiek projektu czy kosztorysu.

Brak jakiegokolwiek dowodu, wskazującego na konieczność dobudowy nowego przewodu czy też uzasadniony stanem komina zakres robót, a w konsekwencji ich niezbędnych koszów. Podkreślić należy, ze żaden ze świadków nie był w stanie jednoznacznie wskazać ani zakresu niezbędnych robót, ani też przyczyn, dla których konieczna byłaby dobudowa (zwłaszcza w sposób objęty kosztorysem ofertowym), a nie np. remont istniejącego przewodu, sama pozwana zresztą rozbieżnie wskazywała zakres przewidywanych robót ( k. 16, 58).

Dodatkowo z przeprowadzonych dowodów wynika jednoznacznie, że – biorąc pod uwagę przewidywany system ogrzewania - zbędne jest zamontowanie rury kwasoodpornej, której koszt (7933zł) stanowi decydującą część kosztów netto przewidzianych w kosztorysie ofertowym (łącznie 11 290zł) . Wreszcie podnieść należy, że koszt robót określony w uchwale ustalono na podstawie jednej tylko oferty, bez bliższego rozeznania w możliwości zmniejszenia kosztów inwestycji, choć dysponowano tańszą ofertą, której jednak nie wzięto pod uwagę. Podkreślić należy, że jak wynika z zeznań świadka J. zarówno firma oferenta, jak i przedmiot owej tańszej oferty nie budziły zastrzeżeń. Tym samym przyjęcie kosztów wskazanych w uchwale nie znajduje uzasadnienia i pozostaje w sprzeczności z zasadami prawidłowej gospodarki.

W tych okolicznościach stwierdzić należy, że zaskarżona uchwała pozostaje w sprzeczności z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną i narusza interes zarówno wspólnoty jak i poszczególnych jej członków.

Mając powyższe na uwadze sąd na podstawie art. 25 uwl uchylił zaskarżoną uchwałę, o kosztach orzekając na podstawie art. 98 kpc.