Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 7 czerwca 2016 r.

Sąd Apelacyjny w Gdańsku – V Wydział Cywilny

w składzie:

po rozpoznaniu w dniu 7 czerwca 2016 r. w Gdańsku na rozprawie

sprawy z powództwa M. T. i K. T.

przeciwko (...) ul. (...) w L.

o uchylenie uchwały

na skutek apelacji powodów

od wyroku Sądu Okręgowego w S.

z dnia 23 lipca 2015 r. sygn. akt I C 23/15

I.  oddala apelację;

II.  zasądza od powodów solidarnie na rzecz pozwanej kwotę 135 (sto trzydzieści pięć) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

Na oryginale właściwe podpisy.

V ACa 910/15

UZASADNIENIE

Powodowie M. i K. T. w pozwie z dnia 19 stycznia 2015r. skierowanym przeciwko pozwanej (...) (...) w L., domagali się uchylenia uchwały (...)z dnia 20 października 2014r.

Z uzasadnienia pozwu wynikało, że zaskarżoną uchwałą członkowie pozwanej wspólnoty mieszkaniowej wyrazili zgodę na dzierżawę pomieszczenia po byłej (...) o powierzchni 7,74m ² przez członka wspólnoty K. K. (1), na czas nieokreślony celem adaptacji i przystosowania tego pomieszczenia na potrzeby mieszkaniowe K. K. (1). Zgodnie z uchwałą K. K. (1) do czasu zakończenia prac adaptacyjnych ma płacić czynsz w wysokości 25 zł miesięcznie, a po zakończeniu tych prac, zostanie z nim zawarta na czas nieokreślony umowa najmu pomieszczenia po byłej (...), zaś czynsz najmu zostanie określony według stawek ustalonych przez wspólnotę.

Według powodów zaskarżona uchwała narusza ich interesy, gdyż zostali oni, jako członkowie wspólnoty, pozbawieni możliwości korzystania z nieruchomości wspólnej, która jest położona w bezpośrednim sąsiedztwie ich lokalu mieszkalnego i stanowi o jego walorach użytkowych, a tym samym o wartości. Nadto adaptacja pomieszczenia wspólnego na cele mieszkalne będzie oznaczać dla powodów dodatkowe immisje w postaci hałasu. Powodowie zarzucili także, że zaskarżona uchwała narusza przepisy prawa, gdyż dotyczy czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, do dokonania której niezbędne jest pełnomocnictwo dla zarządu wspólnoty, a zaskarżona uchwała nie zawiera takiego pełnomocnictwa.

Dodatkowo wskazali, że zaskarżona uchwała zmierza do wyodrębnienia lokalu, a przez to do zmiany udziałów w częściach wspólnych, a taka zmiana może nastąpić jedynie w drodze umowy zawartej z udziałem wszystkich właścicieli lokali.

Niezależnie od powyższych argumentów powodowie podnieśli również, że zaskarżona uchwała narusza, ich zdaniem, zasady prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną, gdyż ustala bardzo niski czynsz za korzystanie z części wspólnej nieruchomości, do czasu wykonania adaptacji i przystosowania lokalu na potrzeby lokalu mieszkalnego, co oznacza, że pomieszczenie to może być w zasadzie, bez ograniczeń czasowych, najmowane za bardzo niską opłatą. Zarzucili, że głosy pod uchwałą zbierał jeden członek zarządu, bezpośrednio zainteresowany jej treścią, a osoby głosujące nie miały dostatecznych informacji o treści uchwały i mogły być wprowadzone w błąd. Nie zapewniono wszystkim właścicielom możliwości oddania głosu, przez co nie można uznać, że uchwała została podjęta przez ogół właścicieli.

Pozwana wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie od powodów na jej rzecz zwrotu kosztów procesu.

Zarzuciła, że uchwała (...) nie została przez powodów zaskarżona w ustawowym terminie 6 miesięcy. Wskazała, że o podjęciu tej uchwały członkowie wspólnoty powzięli wiadomość w dniu 5 listopada 2014r., kiedy to pracownik administratora wrzucił pisemną informację o podjęciu uchwały, do skrzynek na listy, należących do poszczególnych właścicieli lokali.

Pozwana zaprzeczyła twierdzeniu powodów, że sąsiedztwo spornego pomieszczenia wpływa na walory użytkowe i wartość lokalu mieszkalnego powodów. W okresie od listopada 1998r. do kwietnia 2014r. z pomieszczenia po byłej (...) korzystała R. Ż.. Po opuszczeniu przez nią tego pomieszczenia, okazało się, że jest ono w katastrofalnym stanie, gdyż jest zawilgocone i zagrzybione. Nie ulegało wątpliwości, że pomieszczenie winno zostać poddane generalnemu remontowi. Zainteresowanie tą częścią wspólną nieruchomości wykazał K. K. (1) i na jego wniosek pozwana podjęła decyzję o oddaniu do remontu i adaptacji tego pomieszczenia. K. K. (1), po podjęciu spornej uchwały, dokonał remontu (...), założył tam instalację elektryczną, wymienił zawilgocone tynki, wykonał ocieplenie, wymienił podłogę i zamontował ogrzewanie. Sporna uchwała nie prowadzi do wyodrębnienia lokalu ani zmiany udziałów w częściach wspólnych nieruchomości, nie było potrzebne odrębne pełnomocnictwo do zawarcia z K. K. (1) umowy najmu. W ocenie pozwanej uchwała (...) nie jest sprzeczna z prawem, ani niezgodna z umową właścicieli, jak również nie narusza zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną ani interesów powodów.

Sąd Okręgowy w S. wyrokiem z dnia 23 lipca 2015r. oddalił powództwo i zasądził od powodów solidarnie na rzecz pozwanej kwotę 197 zł tytułem zwrotu kosztów procesu, czyniąc następujące ustalenia faktyczne i rozważania prawne.

W skład pozwanej wspólnoty wchodzi (...). Powodowie są właścicielami lokalu mieszkalnego nr (...), o powierzchni 19,37m ^{( 2)}, położonego na drugim piętrze budynku oraz lokalu mieszkalnego nr (...), o powierzchni 48,46 m ^{( 2)}. W budynku pozwanej wspólnoty znajduje się pomieszczenie po byłej (...), o powierzchni 7,74 m ^{( 2)}, które sąsiaduje z lokalem mieszkalnym powodów (...) oraz z lokalem mieszkalnym nr (...), należącym do K. K. (1). W okresie od 3 listopada 1998 r. do 30 kwietnia 2014r. pomieszczenie po byłej (...) zajmowała R. Ż., na podstawie umowy najmu, zawartej z Gminą M. L.. Umowa najmu została wypowiedziana wobec niepłacenia czynszu i R. Ż. w kwietniu 2014r. opuściła nieruchomość, pozostawiając ją zaniedbaną, zagrzybioną i zawilgoconą.

Od maja 2014r. pomieszczeniem po byłej (...) zainteresowany był członek wspólnoty, K. K. (1). W maju 2014r. pozwana wspólnota przygotowała projekt uchwały, wyrażającej zgodę na oddanie tego pomieszczenia K. K. (1), celem przystosowania go na potrzeby mieszkaniowe. Projekt uchwały wraz ze szkicami został przekazany właścicielom lokali do zapoznania się, w tym również powodom. Powód przekazany mu projekt uchwały zniszczył. Od tego czasu powodowie i małżonkowie K. pozostają w konflikcie.

Pismem z dnia 17 września 2014r. K. K. (1) zwrócił się do pozwanej wspólnoty o wyrażenie zgody na dzierżawę pomieszczenia po byłej (...). W piśmie tym wskazał, że chciałby powiększyć swój lokal mieszkalny o to pomieszczenie.

We wrześniu 2014r. pozwana wspólnota podjęła czynności zmierzające do uchwalenia uchwały zezwalającej K. K. (1) na adaptację pomieszczenia po byłej (...) o powierzchni 7,74m ^{( 2)} celem poszerzenia swojego lokalu mieszkalnego, zgodnie ze szkicem dołączonym do uchwały. Uchwała (...) nie uzyskała wymaganej większości głosów.

W październiku 2014r. pozwana wspólnota przygotowała kolejny projekt uchwały w przedmiocie przekazania pomieszczenia po byłej (...) K. K. (1). Uchwałą (...) z dnia 20 października 2014r. pozwana „anulowała” uchwałę (...) z dnia 24 września 2014r. i jednocześnie wyraziła zgodę K. K. (1) na dzierżawę pomieszczenia po byłej (...), o powierzchni 7,74m ^{( 2)} na czas nieokreślony, celem adaptacji i przystosowania pomieszczenia na potrzeby mieszkaniowe, zgodnie ze szkicem dołączonym do uchwały. W uchwale postanowiono, że wszystkie koszty związane z adaptacją i przystosowaniem pomieszczenia na potrzeby lokalu mieszkalnego poniesie K. K. (1), lokal nadal będzie stanowić własność wspólnoty mieszkaniowej, a do czasu adaptacji i przystosowania tego pomieszczenia na potrzeby lokalu mieszkalnego, K. K. (1) będzie uiszczać czynsz w kwocie 25 zł miesięcznie, a po dokonaniu adaptacji pomieszczenia właściciele lokali wyrażają zgodę na zawarcie z nim umowy najmu na czas nieokreślony, z czynszem według stawek uchwalonych przez wspólnotę mieszkaniową. Ustalono również, że miesięczny czynsz będzie zasilać konto funduszu remontowego pozwanej wspólnoty.

Za uchwała głosowali: G. K., C. S., K. K. (1), A. i E. B. oraz Gmina M. L.. Głosy pod projektem uchwały (...) zbierała członek zarządu pozwanej – D. K.. W październiku 2014r. była również w tym celu u powódki, jednak powódka oświadczyła wówczas, że pod niczym się nie podpisze. Powód w tym czasie przebywał w pracy za granicą. Powódka miała polecenie od męża (powoda), iż ma wszystkich informować, że nie zajmuje się sprawami związanymi z (...) i odsyłać wszystkich do kontaktowania się z powodem.

Uchwała (...) została podjęta w drodze indywidualnego zbierania głosów w dniu 20 października 2014r. Za uchwałą głosowało 81,33% udziałów.

Pismem z dnia 3 listopada 2014r. członkowie pozwanej wspólnoty mieszkaniowej zostali zawiadomieni o tym, że uchwała (...) z dnia 20 października 2014r. została przyjęta większością 81,33%. Powyższe pismo informacyjne zostało w dniu 5 listopada 2014r. wrzucone do skrzynek listowych właścicieli lokali mieszkalnych przez pracownika administratora, G. G. (1). Pismo to zostało również wrzucone do skrzynki listowej powodów. Pozwana wspólnota informacje o podjęciu uchwał w drodze indywidualnego zbierania głosów zawsze przekazuje właścicielom lokali przez wrzucanie pisemnych informacji do ich skrzynek listowych. Skrzynki znajdują się na klatce schodowej, a wejście do niej zabezpieczone jest przez zainstalowany domofon. Nie ma możliwości wyjęcia korespondencji ze skrzynek przez osoby trzecie, bez ich otwierania. Doręczyciel informacji od administratora ma określoną liczbę korespondencji, przypisaną do ilości skrzynek. Doręczyciel odnotowuje fakt wrzucenia korespondencji do skrzynki poprzez wpisanie daty wrzucenia korespondencji na liście, przy każdym lokalu.

Pozwaną wspólnotę obsługuje pracownik administratora – goniec G. G. (1), która pełni tę funkcję od 12 lat. Nie zdarzyła się dotychczas skarga właściciela lokalu, dotycząca niedostarczenia przez nią korespondencji.

Po upływie 6 tygodni od dnia wrzucenia do skrzynek listowych zawiadomień o podjęciu uchwały (...) K. K. (1) przystąpił do wykonywania prac remontowych w byłym pomieszczeniu (...), m.in. odgrzybił pomieszczenie, skuł tynki i posadzkę, położył nową podłogę, założył centralne ogrzewanie i pomalował ściany.

Powód pracuje(...) Zauważył wówczas, że K. K. (1) remontuje pomieszczenie po byłej (...). W pierwszych dniach stycznia 2015r. udał się do administratora po informacje dotyczące tego remontu. W dniu 7 stycznia 2015r. zapoznał się z treścią uchwały(...)

W ocenie Sądu Okręgowego powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie. Powództwo oparte na art. 25 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (Dz.U. z 2000r., nr 80, poz. 903 ze zm.) może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Sąd I instancji uznał, iż w świetle zgromadzonego materiału dowodowego, tj. zeznań świadków G. G. (1), K. K. (1) i A. B., zeznań członka zarządu pozwanej wspólnoty D. K. oraz dokumentu potwierdzenia odbioru pisma z dnia 3 listopada 2014r. dotyczącego udzielenia informacji o wyniku głosowania nad uchwałą (...) (k. 71) należało przyjąć, że powodowie uzyskali wiedzę o podjęciu uchwały (...) w dniu 5 listopada 2014r., kiedy to pracownica administratora, G. G. (1), wrzuciła do skrzynek listowych właścicieli lokali pozwanej wspólnoty informację o wyniku głosowania nad tą uchwałą.

Zeznania świadka G. G. (1) były logiczne i konsekwentne, zasługujące w pełni na wiarę. W sposób czytelny i zrozumiały świadek opisała zasady doręczania właścicielom lokali informacji o wynikach głosowania. Nadto jej zeznania znalazły wprost odzwierciedlenie w potwierdzeniu odbioru pisma z dnia 3 listopada 2014r., z którego wynika, że informacja o wynikach głosowania nad uchwałą (...) została wrzucona do skrzynki powodów w dniu 5 listopada 2014r. G. G. (1) od 12 lat pełni funkcję gońca i dotychczas nie zgłoszono wobec niej żadnej skargi dotyczącej niedoręczenia pisma.

Świadkowie A. B. i K. K. (1) potwierdzili, że pisma dotyczące spraw pozwanej wspólnoty, w tym także informacje o wynikach głosowania nad uchwałami wspólnoty, doręczane są właścicielom lokali poprzez wrzucanie ich do skrzynek na listy.

Za całkowicie niewiarygodne Sąd Okręgowy uznał twierdzenia powodów, że skrzynki na listy są „porozwalane”, a także, że zdarzało się, iż korespondencja leżała na klatce schodowej zamiast w skrzynce. Brak było bowiem jakiegokolwiek dowodu, który potwierdzałby, że skrzynki listowe, zamontowane na klatce schodowej są uszkodzone i korespondencja rzucana jest na podłogę, zamiast do skrzynek. Powodowie nie zgłaszali ani wspólnocie, ani administracji, że mają problemy z otrzymywaniem kierowanej do nich korespondencji.

W ocenie Sądu Okręgowego powódka bez wątpienia uzyskała wiedzę o wynikach głosowania nad uchwałą (...) w dniu 5 listopada 2014r., zaś zważywszy na zasady doświadczenia życiowego zasadne było także wnioskowanie, że w tym samym czasie informację o wynikach głosowania uzyskał także powód. Powód przebywał wprawdzie (...), jednak przyjąć należało, że powódka przekazała mu informację o podjęciu uchwały niezwłocznie po uzyskaniu informacji o wynikach głosowania.

Skoro doręczenie informacji o podjęciu uchwały (...) nastąpiło 5 listopada 2014r., to wniesienie pozwu o jej uchylenie w dniu 19 stycznia 2015r. nie mogło odnieść zamierzonego przez powodów skutku, gdyż zgodnie z art. 25 ust. 2 ustawy o własności lokali ich prawo do zaskarżenia uchwały wygasło z upływem sześciu tygodni, licząc od dnia 5 listopada 2014r.

Podstawą oddalenia powództwa było zatem wniesienie pozwu po upływie terminu określonego w art. 25 ust. 2 cyt. ustawy.

Jedynie ubocznie Sąd Okręgowy wskazał, że w razie uznania, iż powodowie zachowali termin do wniesienia pozwu o uchylenie zaskarżonej uchwały, to stanowisko pozwanej wspólnoty, odnoszące się merytorycznie do zarzutów powodów w całości zasługiwałoby na uwzględnienie, co również prowadziłoby do oddalenia powództwa.

O kosztach procesu Sąd I instancji rozstrzygnął w oparciu o art. 98 i 99 k.p.c.

Powodowie złożyli apelację od powyższego wyroku, skierowaną przeciwko całości rozstrzygnięcia, zarzucając:

1.  naruszenie art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali przez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie, a w konsekwencji uznanie, że zaskarżona uchwała nie jest niezgodna z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali oraz nie narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza interesy właściciela lokalu, w szczególności poprzez:

-.

-

brak w treści uchwały pełnomocnictwa udzielonego zarządowi do zawierania umowy stanowiącej czynność przekraczającą zwykły zarząd, a wymaganego zgodnie z art. 22 wskazanej wyżej ustawy,

-

wyłączenie części nieruchomości wspólnej ze współkorzystania, do którego zgodnie z art. 12 ust. 1 cyt. ustawy są uprawnieni wszyscy właściciele,

-

brak zapewnienia wszystkim właścicielom udziału w głosowaniu nad uchwałą wyrażającą zgodę na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu przy ograniczeniu się do zbierania głosów tylko pozytywnych, co narusza art. 23 ust. 1 i 2 ustawy o własności lokali w zw. z art. 6 zd. 1 i art. 27 tej ustawy,

2.  naruszenie art. 25 ust. 1a cyt. ustawy przez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie, a w konsekwencji uznanie, że pozew w niniejszej sprawie został złożony po upływie 6 tygodni od dnia zawiadomienia powodów o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów;

3.  naruszenie art. 233 § 1 k.p.c., polegające na dowolnej ocenie dowodów i nierozważeniu materiału dowodowego, w szczególności przez ustalenie, że:

-.

-

powódka miała polecenie od męża (powoda), iż ma wszystkich informować, że nie zajmuje się sprawami związanymi z (...) i miała odsyłać wszystkich do kontaktowania się z powodem,

-

pozwana wspólnota skutecznie powiadomiła powodów pismem z dnia 3 listopada 2014r., które zostało wrzucone do skrzynek pocztowych mieszkańców w dniu 5 listopada 2014r. o treści zaskarżonej uchwały, gdyż powódka uzyskała wiedzę o wynikach głosowania nad sporną uchwałą w dniu 5 listopada 2014r. i przekazała informację powodowi niezwłocznie po uzyskaniu informacji o jej podjęciu,

-

nie ma możliwości wyjęcia korespondencji ze skrzynek listowych przez osoby trzecie bez otwierania skrzynki.

Wskazując na powyższe zarzuty skarżący wnieśli o zmianę zaskarżonego wyroku w kierunku uwzględnienia powództwa o uchylenie w całości uchwały (...) pozwanej wspólnoty ewentualnie o uchylenie tego wyroku i przekazania sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania.

Pozwana wniosła o oddalenie apelacji i zasądzenie na jej rzecz solidarnie od powodów zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

Sąd Apelacyjny zważył:

Apelacja powodów nie zasługiwała na uwzględnienie.

Sąd Okręgowy oddalił powództwo z uwagi na wytoczenie go po upływie 6 tygodni od dnia powiadomienia powodów o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów (art. 25 ust. 1a ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali). Powołana ustawa nie reguluje sposobu zawiadamiania członków wspólnoty o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów, np. listami poleconymi, stąd wieloletnia i utrwalona praktyka stosowana w pozwanej wspólnocie, polegająca na wrzucaniu informacji o treści uchwały do skrzynek listowych poszczególnych właścicieli lokali przez pracownika administratora i odnotowaniu tych czynności na liście właścicieli przez tego pracownika, nie naruszała ustawy i pozwalała na ustalenie, że powodowie stosowną informację o treści uchwały (...) otrzymali w dniu 5 listopada 2014r., podobnie jak inni właściciele lokali, w tym świadkowie A. B. i K. K. (1).

W świetle uchwały Sądu Najwyższego z dnia 12 grudnia 2012r. III CZP 82/12 (OSNC 2013, nr 6, poz. 75) prawo głosu wynikające z udziału w nieruchomości wspólnej, związanego z odrębną własnością lokalu przysługuje niepodzielnie współwłaścicielom tego lokalu, zaś z niepodzielności tej wynika, że jeden głos przysługuje współwłaścicielom wspólnie, gdyż niepodzielny jest udział w nieruchomości wspólnej i niepodzielne jest również wynikające prawo głosu.

Powyższe oznacza, że informacja o treści uchwały (...) jaką powódka K. T. otrzymała w dniu 5 listopada 2014r., wrzuconą do skrzynki pocztowej powodów, odniosła skutek również wobec powoda M. T., niezależnie od tego, że (...). Dla realizacji uprawnienia zaskarżenia tej uchwały w terminie, powódka winna była bądź sama, bądź w uzgodnieniu z mężem, złożyć pozew w terminie 6 tygodniu od dnia 5 listopada 2014r., co jednak nie nastąpiło. Pozew w niniejszej sprawie, wniesiony w dniu 19 stycznia 2015r. zasadnie Sąd Okręgowy uznał za spóźniony w świetle treści art. 25 ust. 1a cyt. wyżej ustawy i ta tylko okoliczność skutkowała oddaleniem powództwa. Zarzut naruszenia powołanego wyżej przepisu był niezasadny.

Trafnie zauważył Sąd Okręgowy, że ogólnikowe zarzuty powodów, iż informacji o uchwale nie otrzymali w dniu 5 listopada 2014r., gdyż skrzynki są „porozwalane”, nie mogły odnieść skutku w sytuacji zaprzeczenia tej okoliczności przez pozwaną i świadka G. G. oraz w sytuacji braku sygnalizowania przez powodów uszkodzenia ich skrzynki pocztowej i nieotrzymywania przez nich korespondencji.

Sąd I instancji nie oceniał uchwały (...) przez pryzmat treści art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali, stąd zarzuty skarżących, odnoszące się do naruszenia tego przepisu są również bezzasadne. Jedynie na marginesie rozważań dotyczących zaskarżenia przez powodów uchwały (...) po upływie ustawowego terminu, Sąd Okręgowy wskazał, że uchwała ta nie jest niezgodna z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali, ani nie narusza zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, bądź interesów właściciela lokalu. Stanowisko Sądu Okręgowego jest prawidłowe. W szczególności nie można podzielić poglądu powodów, jakoby uchwała (...) dotyczyła czynności przekraczającej zwykły zarząd i z tego powodu zarząd winien posiadać pełnomocnictwo do tej czynności. Przede wszystkim wypada zauważyć, że uchwała w żaden sposób nie uszczupla nieruchomości wspólnej właścicieli lokali, zaś zgoda na zawarcie z jednym z właścicieli umowy najmu części nieruchomości wspólnej, przy uwzględnieniu okoliczności, że była ona bardzo zaniedbana i nie była od wielu lat użytkowana przez właścicieli, nie narusza zasad prawidłowego zarządu nieruchomością, ani też interesu właścicieli. Twierdzenie powodów, że zaskarżona uchwała zmierza do wyodrębnienia lokalu, a przez to do zmiany udziału w częściach wspólnych, jest całkowicie nieuprawnione i w żaden sposób nie wynika z treści uchwały.

W tym stanie rzeczy apelację należało oddalić, w oparciu o art. 385 k.p.c. i orzec o kosztach postępowania apelacyjnego na podstawie art. 98 i 99 k.p.c.