Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

Postanowieniem z dnia 10 kwietnia 2016 r., wydanym w sprawie z wniosku I. K., (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w Ł. o wpis służebności gruntowej w dziale III księgi wieczystej Kw Nr (...) na skutek skargi jednego z wnioskodawców na orzeczenie referendarza sądowego z dnia 10 marca 2016 r., Sąd Rejonowy dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi oddalił wniosek.

Sąd I instancji ustalił, że dla nieruchomości gruntowej położonej w Ł. przy ul. (...) i przy ul. (...), oznaczonej jako działki gruntu nr: 190/3, 190/4, 190/7 i 190/6 o łącznej powierzchni 0,3306 ha, prowadzona jest księga wieczysta o Nr (...), a w jej dziale II jako właściciele wpisani są małżonkowie I. i P. K. do wspólności ustawowej. W dniu 18 grudnia 2015 r. właściciele ci podpisali z (...) Spółką z ograniczoną odpowiedzialnością w Ł. umowę ustanowienia odpłatnej służebności przesyłu w formie aktu notarialnego, a zgodnie z paragrafem 3 tej umowy służebnością tą obciążyli jedynie działkę gruntu nr (...). Sąd meriti wskazał, że przy rozpoznawaniu wniosku o wpis do księgi wieczystej bada, zgodnie z art. 626 ⁸ § 2 k.p.c., jedynie treść i formę samego wniosku, załączonych do wniosku dokumentów oraz treść księgi wieczystej, przy czym czynność prawna stanowiąca podstawę wpisu powinna być analizowana nie tylko pod względem formalnym, ale także pod kątem jej skuteczności materialnej, wobec czego zadaniem Sądu było ustalenie, czy służebność opisana w złożonym akcie notarialnym została w sposób ważny ustanowiona. Zgodnie z treścią art. 305 ¹ k.c., nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia, o których mowa w art. 49 § 1 k.c., prawem polegającym na tym, że może on korzystać z nieruchomości obciążonej w oznaczonym zakresie, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń (służebność przesyłu). Wyżej wskazany przepis nie pozostawia wątpliwości, że służebność przesyłu można ustanowić wyłącznie na całej nieruchomości, a nie na jednej z działek wchodzącej w jej skład. Sąd Rejonowy przytoczył art. 46 § 1 k.c., w myśl którego nieruchomością gruntową jest część powierzchni ziemskiej stanowiąca odrębny przedmiot własności, i powołał orzecznictwo Sądu Najwyższego, z którego wynika, iż za taki odrębny przedmiot własności, a tym samym za osobną nieruchomość, można uznać tylko całość gruntu objętego jedną księgą wieczystą, nie zaś jedną z działek ewidencyjnych, z których grunt ten się składa. Podniósł dalej, że skoro w załączonym do wniosku akcie notarialnym służebnością obciążono tylko jedną z działek składających się na nieruchomość objętą księgą wieczystą, to uznać trzeba, że nie można tu mówić o ważnym ustanowieniu służebności przesyłu, która – stosownie do art. 305 ¹ k.c. – winna obciążać całą nieruchomość, zaś strony nie mogą ze swej strony powoływać do życia służebności nieznanej prawu cywilnemu. Biorąc powyższe pod uwagę, Sąd I instancji oddalił wniosek w oparciu o art. 626 ⁹ k.p.c. w związku z art. 398 ²² § 2 k.p.c. ze względu na brak podstaw do dokonania wpisu.

Od powyższego postanowienia (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w Ł. wniosła apelację, w której zaskarżyła to rozstrzygnięcie w całości oraz wniosła o jego uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji. Zarzuciła przedmiotowemu orzeczeniu naruszenie:

⚫

art. 626 ⁸ § 1 i 2 k.p.c. poprzez przyjęcie, że zachodzi przeszkoda do dokonania wpisu służebności przesyłu oraz brak jest podstaw do jego dokonania do księgi wieczystej, co doprowadziło do wydania wadliwego postanowienia;

⚫

art. 328 § 2 k.p.c. poprzez sporządzenie uzasadnienia zaskarżonego postanowienia w ten sposób, że nie poddaje się ono weryfikacji i kontroli instancyjnej, nie wskazuje na proces analizy przez sąd zarzutów dotyczących wykładni oświadczeń woli stron zawieranej umowy, co uniemożliwia dokonanie analizy pod tym kątem przez skarżącą;

⚫

art. 65 § 1 i 2 k.c. w związku z art. 305 ¹ k.c. oraz art. 80 § 2 i 3 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie (t.j. Dz. U. z 2016 r., poz. 1796) poprzez dokonanie błędnej wykładni oświadczeń woli stron zawierających umowę o ustanowienie służebności przesyłu poprzez przyjęcie wykładni literalnej i uznanie, że wolą stron było ustanowienie służebności przesyłu wyłącznie na działce numer (...) w przedmiotowej nieruchomości, podczas gdy wolą stron, jak winno wynikać z analizy całości treści aktu notarialnego, było ustanowienie służebności przesyłu na całej nieruchomości objętej księgą wieczystą Nr (...).

Sąd Okręgowy zważył co następuje:

Apelacja skarżącej okazała się całkowicie bezzasadna. Sąd odwoławczy podzielił zarówno ustalenia faktyczne – niekwestionowane w apelacji – dokonane przez Sąd I instancji i uznał je za własne, jak również zgodził się z treścią przeprowadzonych rozważań prawnych zawartych w uzasadnieniu zaskarżonego orzeczenia.

Niesłuszny jest zarzut naruszenia artykułu 328 § 2 k.p.c., zgodnie z którym uzasadnienie wyroku powinno zawierać wskazanie podstawy faktycznej rozstrzygnięcia, a mianowicie: ustalenie faktów, które sąd uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł, i przyczyn, dla których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej, oraz wyjaśnienie podstawy prawnej wyroku z przytoczeniem przepisów prawa. Uzasadnienie postanowienia wydanego w sprawie niniejszej zawiera wszystkie elementy wskazane w powołanym przepisie, jako że Sąd meriti przedstawił tam własne ustalenia faktyczne, dowody, na których się oparł oraz wyjaśnienie podstawy prawnej postanowienia wraz z przepisami prawa. Przedmiotowe uzasadnienie jest obszerne i wystarczające do weryfikacji oraz kontroli instancyjnej wydanego orzeczenia. Trudno zgodzić się z tezą skarżącego, iż jego treść nie pozwala ustalić, w jaki sposób Sąd odniósł się do kwestii wykładni oświadczeń woli zawartych w przedłożonym akcie notarialnym, skoro ani autor apelacji, ani też Sąd odwoławczy, nie mają wątpliwości, że w motywach postanowienia kończącego sprawę w I instancji przyjęto, iż treść dokonanej czynności prawnej polegała na ustanowieniu służebności na działce ewidencyjnej, nie zaś na nieruchomości; strona skarżąca zawarła w apelacji nawet stosowny zarzut polemizujący z takim stanowiskiem. Przypomnieć też można, że zgodnie z art. 518 ¹ § 3 w związku z art. 398 ²² § 2 k.p.c. wniesienie skargi na postanowienie referendarza oddalające wniosek o wpis do księgi wieczystej, powoduje utratę mocy tego postanowienia, zaś sąd, rozpoznając skargę, działa od nowa i wydaje postanowienie rozpoznające merytorycznie wniosek (tak np. w postanowieniu SN z dnia 20 kwietnia 2016 r., V CZ 10/16, niepubl.), a nie rozstrzyga o trafności zarzutów podnoszonych w skardze, decydując o merytorycznej zasadności orzeczenia referendarza.

Wnioskodawczyni zarzuciła dalej zaskarżonemu postanowieniu dokonanie błędnej wykładni oświadczeń woli stron zawierających umowę o ustanowienie służebności przesyłu poprzez przyjęcie wykładni literalnej i uznanie, że wolą stron było ustanowienie służebności przesyłu wyłącznie na działce Nr (...), nie zaś na całej nieruchomości objętej księgą wieczystą Nr (...). Oczywiście, nie ma wątpliwości, że dokonanie przez sąd wieczystoksięgowy wykładni umowy, stanowiącej materialną podstawę wpisu w księdze wieczystej, jest nie tylko dopuszczalne, ale wręcz konieczne, skoro sąd ten musi oceniać materialnoprawne skutki czynności prawnej, z tym, że wykładni tej dokonuje się w postępowaniu wieczystoksięgowym jedynie na podstawie tekstu dokumentu i treści księgi wieczystej (tak np. w postanowieniu SN z dnia 30 września 2009 r., V CSK 63/09, niepubl., w postanowieniu SN z dnia 23 listopada 2011 r., IV CSK 123/11, niepubl. lub w postanowieniu SN z dnia 18 maja 2012 r., IV CSK 462/11, niepubl.). Z kolei powoływany w apelacji art. 65 k.c. wskazuje, że oświadczenie woli należy tak tłumaczyć, jak tego wymagają ze względu na okoliczności, w których złożone zostało, zasady współżycia społecznego oraz ustalone zwyczaje, a w umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu. Ustosunkowując się bezpośrednio do postawionego zarzutu, należy stwierdzić, że nie jest dla Sądu II instancji jasne, z jakich przyczyn skarżący podniósł fakt naruszenia art. 65 § 1 k.c., skoro w uzasadnieniu apelacji brak odniesienia się do jakichkolwiek konkretnych zasad współżycia społecznego lub ustalonych zwyczajów, które nakazywałyby w okolicznościach sprawy niniejszej w określony, postulowany przez niego, sposób tłumaczyć oświadczenia woli stron umowy. Z kolei wywodząc, że wolą stron i celem umowy było w rzeczywistości obciążenie służebnością całej nieruchomości, autor apelacji powołuje w zasadzie tylko jeden argument, a mianowicie, że tylko cała nieruchomość może być zgodnie z prawem przedmiotem obciążenia służebnością. Zarzut ten można uogólnić do postaci następującej: „Jeśli strony dokonują czynności prawnej niezgodnej z prawem, to należy stąd wnosić, że ich wola była inna, ponieważ dokonana czynność jest niezgodna z prawem”, a w domyśle także: „a strony nie chciałyby dokonać takiej czynności, jako że byłaby ona nieważna, zaś strony chciały swoją czynnością wywołać skutki prawne”. Łatwo zauważyć, że przy przyjęciu trafności takiego rozumowania z nieważnymi czynnościami prawnymi mielibyśmy do czynienia jedynie w tych niezwykle rzadkich wypadkach, gdyby osoby jej dokonujące zamierzały wprost dokonać czynności nieważnej i niewywołującej żadnych skutków prawnych, a jeśliby taka sytuacja nie zachodziła, to każde oświadczenia woli, o treści nawet daleko odbiegającej od przewidzianej przepisami prawa, należałoby zawsze interpretować w sposób konwalidujący dokonywaną czynność. Skarżący jednak pomija przy tym fakt, że w praktyce do dokonania czynności prawnej niezgodnej z prawem, a przez to nieważnej, dochodzi najczęściej wtedy, gdy złożone oświadczenia w pełni odpowiadają woli stron tej czynności, jednak osoby te nie zdają sobie sprawy z tego, że kreowana czynność nie jest zgodna z obowiązującymi przepisami prawa.

Z treści aktu notarialnego nie wynika w żadnym razie, aby taki przypadek nie zachodził w okolicznościach rozpoznawanej sprawy. Zupełnie nieprawdopodobne jest to, by przedsiębiorca korzystający z profesjonalnej obsługi prawnej do tego stopnia nie dbał o precyzyjne formułowanie oświadczeń woli w zawieranych umowach, że poprzestawałby na opisanych w uzasadnieniu apelacji „skrótach myślowych”, choć cel i potrzeba używania takich „skrótów” jest trudna do pojęcia, zwłaszcza jeśli zestawić je z możliwymi konsekwencjami ujęcia w umowie treści składanego oświadczenia w sposób zupełnie odmienny od rzeczywistej woli strony. Zważywszy dodatkowo, że sam skarżący przyznaje w uzasadnieniu skargi na orzeczenie referendarza oraz apelacji, iż wielokrotnie zawierał już umowy ustanawiające służebność o podobnej treści, a więc niezawierające oświadczenia o obciążeniu przedmiotowym prawem rzeczowym nieruchomości kontrahenta, to o wiele bardziej prawdopodobny wydaje się wniosek, iż strona wnioskująca pozostawała dotąd w błędnym przekonaniu o prawidłowości takiego zapisu, a o jego niezgodności z prawem dowiedziała się dopiero w toku sprawy niniejszej – co prowadzi do wniosku, że w rzeczywistości jej wola przy dokonywaniu przedmiotowej czynności prawnej była w pełni zgodna z treścią zapisu o ustanowieniu służebności na działce geodezyjnej. Trudno też powiedzieć, co dokładnie było intencją skarżącego, który powołał w swoim zarzucie także art. 80 § 2 i 3 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie (t.j. Dz. U. z 2016 r., poz. 1796), wskazując, iż notariusz przy sporządzaniu aktu notarialnego winien był zwrócić stronom umowy uwagę na sprzeczność dokonywanej czynności z prawem. Dyspozycja wskazanych norm prawnych adresowana jest do notariusza sporządzającego akt notarialny, który istotnie winien czuwać nad należytym zabezpieczeniem praw i słusznych interesów stron oraz innych osób, dla których czynność ta może powodować skutki prawne, a także udzielać stronom niezbędnych wyjaśnień dotyczących dokonywanej czynności. Trudno jednak powiedzieć, w jaki sposób zachowanie notariusza, który nie zadbał o wyjaśnienie stronom dokonywanej czynności kwestii zgodności z prawem składanych przez nie oświadczeń woli i ewentualne nadanie im odpowiedniej treści, mogłoby stanowić okoliczność wskazującą na rzeczywisty zgodny zamiar stron odmienny od literalnego tekstu zawartego w akcie notarialnym.

Zupełnie niezrozumiały jest zarzut naruszenia art. 626 ⁸ § 1 i 2 k.p.c. poprzez przyjęcie, że zachodzi przeszkoda do dokonania żądanego wpisu do księgi wieczystej, zważywszy, że z uzasadnienia zaskarżonego orzeczenia jasno wynika, iż przyczyną oddalenia wniosku był jedynie brak podstaw do jego dokonania; nasuwa to na myśl trudne do uwierzenia przypuszczenie, że reprezentujący stronę skarżącą profesjonalny pełnomocnik utożsamia ze sobą te dwie przyczyny niedokonania wpisu do księgi przewidziane w art. 626 ⁹ k.p.c. i jest zdania, że w rozpoznawanej sprawie zachodzą one jednocześnie. Odnosząc się natomiast do zarzutu nietrafnego ustalenia braku podstaw do dokonania wpisu, przyjąć trzeba, że rację miał Sąd I instancji, uznając, iż nie zachodzą tu materialnoprawne przesłanki do zmiany stanu prawnego nieruchomości ujawnionego w księdze wieczystej. Jak wskazano wyżej, nie sposób wywieść z materiału dowodowego zebranego w sprawie, aby istniały tu podstawy do dokonania postulowanej przez skarżącego wykładni złożonych oświadczeń woli stron umowy, a skoro bezsporne – i także niekwestionowane w apelacji – jest to, że prawo nie przewiduje ustanowienia służebności na działce geodezyjnej stanowiącej jedynie część nieruchomości, uznać trzeba, iż Sąd meriti dokonał trafnej analizy przedstawionego dokumentu pod względem materialnoprawnym. Analiza ta prowadziła do wniosku, że dokonana czynność była nieważna z mocy art. 58 § 1 k.c., a tym samym stan prawny nieruchomości się nie zmienił, co uzasadniało oddalenie wniosku z uwagi na brak podstaw do dokonania wpisu nieistniejącej służebności.

Bezzasadność podniesionych w apelacji zarzutów i trafność rozstrzygnięcia Sądu Rejonowego skutkują oddaleniem apelacji na podstawie art. 385 k.p.c. w związku z art. 13 § 2 k.p.c. O kosztach postępowania odwoławczego orzeczono w oparciu o art. 520 § 1 k.p.c., zgodnie z którym każdy uczestnik ponosi koszty postępowania związane ze swym udziałem w sprawie.