Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 24 października 2013 r.

Sąd Apelacyjny w Warszawie I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący – Sędzia SA Beata Kozłowska

Sędzia SA Edyta Mroczek

Sędzia SO del. Małgorzata Perdion – Kalicka (spr.)

Protokolant st. sekr. sąd. Ewelina Borowska

po rozpoznaniu w dniu 24 października 2013 r. w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa M. W. i Ł. W.

przeciwko (...) S.A. w W.

o zapłatę

na skutek apelacji pozwanej

od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie

z dnia 4 lutego 2013 r., sygn. akt I C 757/12

1.  oddala apelację;

2.  zasądza od (...) S.A. w W. na rzecz M. W. i Ł. W. kwotę 1 800 (jeden tysiąc osiemset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

I ACa 535/12

UZASADNIENIE

W dniu 16 stycznia 2012 roku M. W. i Ł. W. wnieśli przeciwko (...) S.A. z siedzibą w W. pozew o zapłatę 19 900,37 zł wraz z odsetkami w wysokości ustawowej od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty a także koszty postępowania. Żądanie pozwu wywodzili z § 15 pkt 2 umowy przedwstępnej z dnia 14 lipca 2006 roku, która przewidywała karę umowną z tytułu nieterminowego wywiązanie się z wybudowania i udostępnienia powodom lokalu mieszkalnego nr (...) przy ul. (...) w W.. Zdaniem powodów pozwana spółka nie wywiązała się z tego obowiązku w uzgodnionym terminie do 30 czerwca 2008 roku. Powodowie kwestionowali również ujęte w umowie ustanowienia odrębnej własności tego lokalu i jego sprzedaży postanowienie zawarte w § 5 a dotyczące zrzeczenia się roszczeń oraz postanowienie § 15 pkt 2 umowy przedwstępnej w części dotyczącej terminu, po upływie którego nabywcy mogą żądać kary umownej oraz w części dotyczącej ustanowienia maksymalnej wysokości kary umownej, uznając je za abuzywne.

(...) S.A. z siedzibą w W. wnosiła o oddalenie powództwa
i zasądzenie od powodów na rzecz pozwanej kosztów powołując się na okoliczność, że powodowie dobrowolnie zrzekli się wobec pozwanej roszczeń a nie uchylili się też od skutków prawnych tego oświadczenia woli, zaś lokal został wybudowany i udostępniony zgodnie z umową w dopuszczalnym przez strony okresie opóźnienia.

Pozwana spółka wniosła pozew wzajemny domagając się w nim zasądzenie solidarnie od powodów - pozwanych wzajemnych kwoty 100.000 zł wraz z odsetkami ustawowymi od dnia wniesienia pozwu wzajemnego do dnia zapłaty Żądanie to powódka wzajemna oparła na art. 357 ¹ k.c., powołując się na skokowy i nieprzewidywalny wzrost ceny wybudowanego i sprzedanego pozwanym wzajemnym lokalu w okresie pomiędzy zawarciem umowy przedwstępnej w 2006 roku a zawarciem umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu w 2009 roku. Kwota ta miała zwiększyć wynagrodzenie powódki wzajemnej przewidziane w umowie stron.

Powodowie – pozwani wzajemni wnosili o oddalenie powództwa wzajemnego i o zasądzenie od pozwanej – powódki wzajemnej na ich rzecz kosztów procesu, odwołując się w tym zakresie do treści § 5 umowy ustanowienia odrębnej własności tego lokalu i jego sprzedaży, w której powódka wzajemna zrzekła się wobec nich wszelkich roszczeń poza wyraźnie wskazanymi, w tym roszczenia objętego pozwem wzajemnym.

Wyrokiem z 4 lutego 2013r Sąd Okręgowy w Warszawie I Wydział Cywilny w sprawie z pozwu głównego zasądził na rzecz M. W.
i Ł. W. kwotę 19.900,37 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 24 maja 2012 oraz kosztami procesu w kwocie 3.413 zł, oddalając to powództwo w pozostałej części żądania dotyczącego odsetek. W odniesieniu do pozwu głównego, Sąd Okręgowy powództwo oddalił w całości oraz zasądził na rzecz pozwanych kwotę 2.417 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

Powyższe rozstrzygnięcie zapadło w oparciu o następujące ustalenia faktyczne i zapatrywania prawne.

W dniu 14 lipca 2006 roku (...) S.A. i M. W. i Ł. W., zawarli umowę przedwstępną, której przedmiot – po dokonaniu zmian na podstawie aneksów do umowy przedwstępnej: nr (...) z dnia 7.02.2008 r. i nr 4 z dnia 21.11.2008 r. – został ostatecznie określony jako wybudowanie przez Sprzedającego i po ustanowieniu odrębnej własności sprzedanie kupującemu lokalu mieszkalnego nr (...) przy ul. (...) w W. o powierzchni 54,13 m ² z przedogródkiem 31,20 m ² wraz ze stanowiskiem parkingowym nr 70 (platforma górna) na poziomie -1 oraz magazynkiem nr 7 i 8 na piętrze 2.

Sąd Okręgowy ustalił także, że łącząca strony umowa przedwstępna przewidywała następujące warunki:

- rozpoczęcie budowy nastąpi do 31 grudnia 2006 roku,

- lokal zostanie wybudowany i udostępniony kupującemu w terminie do 30 czerwca 2008 roku,

- cena zakupu to iloraz 3.880 zł oraz ilości metrów powierzchni użytkowej lokalu oraz 980 zł razy ilość metrów powierzchni balkonu/logii/tarasu/przedogródka powiększone o obowiązujący podatek VAT;

- umowa przeniesienia własności lokalu zostanie zawarta w terminie do 3 miesięcy od wydania decyzji zezwalającej na użytkowanie budynku, wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu, wydania wypisu z kartoteki lokalu i odbioru lokalu ale nie później niż do 31 grudnia 2008 roku, pod warunkiem uregulowania przez kupującego całej ceny zgodnie z harmonogramem;

-po zakończeniu budowy sprzedający zawiadomi kupującego o dacie przeprowadzenia odbioru lokalu;

- w czasie odbioru lokalu zostanie spisany protokół potwierdzający wykonanie lokalu zgodnego z umową oraz zostanie dokonany obmiar lokalu (strony podpiszą protokół odbioru lub protokół odbioru lokalu pod warunkiem, gdy lokal nie jest zgodny z umową a Sprzedający zobowiąże się do wykonania w możliwie krótkim czasie wszelkich zaległych prac i małoistotnych usterek)

- wydanie kluczy do lokalu nastąpi po uregulowaniu przez kupującego ceny (§ 6 umowy)

- lokal zostanie wydany Kupującemu w posiadanie w dniu zawarcia umowy przeniesienia własności lokalu.

Sąd ustalił, także, że w § 15 pkt 2 umowy przedwstępnej przewidziano, iż jeżeli Sprzedający nie wywiąże się z terminu wybudowania i udostępnienia lokalu i przekroczy ten termin o ponad 6 miesięcy, zapłaci na rzecz Kupującego karę umowną w wysokości odsetek ustawowych liczonych od ceny za każdy dzień zwłoki, ale nie więcej niż 10 % ceny.

Następnie Sąd ustalił, że 1 grudnia 2008 roku strony podpisały „Protokół techniczny usterkowy”, w którym wymieniono stwierdzone usterki w lokalu nr (...), zaś 5 grudnia 2008 roku strony podpisały „Protokół techniczny odbioru lokalu (...)”, w którym stwierdzono brak usterek.

Sąd ustalił również, że w grudniu 2008 roku lokal nie został faktycznie wydany Kupującym, a budynek i jego otoczenie nie były w wystarczającym stopniu przygotowane do prowadzenia w lokalu prac wykończeniowych.

W wyniku dokonania obmiaru powykonawczego lokalu i kalkulacji zmian w aranżacji, (...) S.A. 16 stycznia 2009 roku zawiadomił powodów o ostatecznej cenie, którą określono na 281.057,47 zł brutto (do tego dnia powodowie uiścili 268.814 zł). Jednocześnie deweloper powiadomił powodów, że po uregulowaniu pełnej ceny mogą odebrać klucze do lokalu i rozpocząć prace aranżacyjne.

Wydanie kluczy i przekazanie we władanie lokalu powodom nastąpiło 26 stycznia 2009 roku zaś zgodę na użytkowanie budynku została wydana w maju 2009r

Ostateczne przeniesienie na powodów własności lokalu miało miejsce 8 czerwca 2009 roku, kiedy w formie aktu notarialnego strony zawarły umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży. Końcowa cena została określona w umowie na kwotę 262.413,42 zł . W umowie tej strony zawarły postanowienie, iż są rozliczone z tytułu wszelkich umów między sobą zawartych oraz innych zobowiązań i nie zachowują względem siebie żadnych roszczeń wynikających z tych umów, za wyjątkiem roszczeń z tytułu zawarcia umowy sprzedaży udziału we własności lokalu niemieszkalnego – hali garażowej, a także roszczeń z tytułu rękojmi i gwarancji oraz opłat czynszowo – administracyjnych. W umowie strony oświadczyły również, że wydanie kupującym lokalu mieszkalnego i miejsca parkingowego nastąpiło 26 stycznia 2009 roku oraz że przeniesienie ich posiadania nastąpiło przed podpisaniem niniejszego aktu.

Sąd Okręgowy ustalił również, że (...) S.A. w powyższych umowach z powodami oraz z innymi nabywcami lokali posługiwała się wzorcami umów, zaś powodowie, podobnie jaki i inni klienci M., nie mieli możliwości negocjowania treści przedstawianych im umów. Zgłaszali oni swe zastrzeżenia m.in. odnośnie zapisów o karze umownej w umowie przedwstępnej i o zrzeczeniu się roszczeń w umowie przyrzeczonej, jednak deweloper nie wyraził zgody na wprowadzenie jakichkolwiek zmian w tym zakresie.

Z uwagi na opóźnienia dewelopera w realizacji inwestycji nabywcy zgłaszali mu w tej mierze swe zastrzeżenia, organizowali spotkania w grupie ok. 30 osób, wymieniali się informacjami drogą elektroniczną, zgłosili problem do telewizji oraz do Miejskiego Rzecznika Konsumentów, który ocenił zawarte w umowach przedwstępnych i w umowie ostatecznej zapisy jako antykonsumenckie. Gdy inni klienci spółki, przed podpisaniem aktu notarialnego wystąpili wobec spółki z żądaniem zapłaty kary umownej na podstawie § 15 pkt 2 umów przedwstępnych - spółka wypowiedziała im te umowy, również powołując się na opóźnienie w realizacji inwestycji. Następnie jednak z tymi klientami spółka zawarła porozumienia z klauzulą poufności (za której naruszenie groziła kara umowna w wysokości 100.000 zł), na mocy których przywrócono im możliwość przystąpienia do aktu notarialnego w przedmiocie ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży.

Zdaniem Sądu Okręgowego powództwo główne zasługiwało na uwzględnienie w całości, gdyż żądanie zapłaty znajdowało uzasadnienie w treści łączącej strony umowy deweloperskiej, w której powodowie i pozwana spółka zastrzegli karę umowną na wypadek uchybienia przez sprzedawcę terminowi przewidzianemu na „wybudowanie i udostępnienie lokalu” (§ 15 pkt 2 w zw. z § 3 umowy przedwstępnej). Rozstrzygając spór między stronami dotyczący terminu wybudowania, udostępnienia i wydania lokalu, który to termin rzutował na zasadności żądania zapłaty kary umownej, Sąd Okręgowy uznał, że w dacie dokonania odbioru technicznego lokalu w dniu 1 grudnia 2008 r lokal nie został udostępniony powodom, nie przekazano w tym dniu powodom kluczy do lokalu. W ocenie Sądu I instancji udostępnienie lokalu, a tym samym wywiązanie się pozwanego dewelopera z wykonania umowy nastąpiło w dniu 26 stycznia 2009r., co potwierdzał protokół wydania lokalu.

Analizując treść oświadczeń woli stron umowy i dokonując ich wykładni przy zastosowaniu mieszanej metody wykładni oświadczeń woli, biorąc pod uwagę nie tylko reguły składniowe, lecz również normy znaczeniowe języka użytego w tych kontraktach, uwzględniając fakt, że pozwana spółka jest profesjonalistą w branży budowlanej natomiast powodowie nie są specjalistami w tej dziedzinie, Sąd Okręgowy doszedł do przekonania, że nabywcy lokalu rozumieli użyte w § 3 umowy przedwstępnej pojęcie „wybudowanie i udostępnienie lokalu” jako przekazanie im go do dysponowania wraz z kluczami w stanie zgodnym z warunkami umowy przedwstępnej. Odmienna interpretacja nie była możliwa, gdyż z ich punktu widzenia, jak też przeciętnego nabywcy lokalu mieszkalnego najistotniejsze było to, kiedy faktycznie wejdą w posiadanie lokalu, za który zapłacili zgodnie z umową w ratach. Bez wydania lokalu samo wybudowanie budynku, w którym lokal się znajduje, nie ma znaczenia dla nabywcy. Nie była więc możliwa interpretacja postanowień umowy jak tego chciał pozwany deweloper, że „udostępnienie” oznaczać miało „chwilowe” okazanie i by miało służyć wyłącznie wspólnemu ustaleniu, czy lokal nie posiada wymagających usunięcia usterek. W konsekwencji, w cenie Sądu I instancji przy wykładni spornych pojęć użytych w umowie przedwstępnej prymat należało dać ich rozumieniu przez powodów, jako konsumentów, natomiast pozwana spółka jako profesjonalista winna ponieść negatywne konsekwencje zamieszczenia w umowie zbliżonych pojęciowo sformułowań. W jej gestii i interesie było bowiem takie skonstruowanie wzorca umownego, aby był on jednoznaczny i zrozumiały dla przeciętnego kontrahenta, tym bardziej, jeżeli następnie nie dopuszczała możliwości negocjowania postanowień umownych.

W świetle powyższych ustaleń, Sąd I instancji doszedł do przekonania, że skoro udostępnienie lokalu powodom w dniu 1 grudnia 2008 roku nie stanowiło wydania im tego lokalu, podobnie jak podpisanie 5 grudnia 2008 roku protokołu odbioru bezusterkowego nie spowodowało oddania powodom lokalu do swobodnego dysponowania, bo nie posiadali oni kluczy do lokalu a ponadto nie mogli oni w tej dacie rozpocząć prac wykończeniowych także z uwagi na ogólny stan budynku i jego otoczenia w tym czasie, to dopiero data wręczenia powodom kluczy do lokalu, co miało miejsce 26 stycznia 2009 roku, wyznacza moment, w którym zgodnie z umową lokal został powodom udostępniony, tj. wydany. Zatem pozwana pozostawała w zwłoce w wydaniu lokalu przez 210 dni (od dnia 1 lipca 2008 roku do dnia 25 stycznia 2009 roku).

Odwołując się do § 15 ust. 2 umowy przedwstępnej łączącej strony oraz przepisu art. 483 § 1 k.c. i art. 484 § 1 k.c. odnoszących się do kary umownej z tytułu nienależytego wykonania zobowiązania - tu niewykonania zobowiązania oddania lokalu w terminie - Sąd Okręgowy uznał żądanie zasądzenia kary umownej za okres 210 dni za uzasadnione.

Uzasadniając zasądzenie odsetek od kwoty objętej żądaniem głównym Sąd odwołał się do treści art. 481 § 1 i 2 k.c. w zw. z art. 455 k.c. uznając, że pozwana popadła w stan opóźnienia od dnia następnego po wezwaniu jej do zapłaty kwoty dochodzonej pozwem, co nastąpiło z chwilą doręczenia jej odpisu pozwu w dniu 23 maja 2012 roku. Dlatego dalej idące żądanie w tym zakresie Sąd I instancji oddalił.

Sąd I instancji rozważał także czy zapisy istotnych w sprawie postanowień łączących strony umów nie stanowią niedozwolonych postanowień umownych o jakich mowa w art. 385 ^{( 1 )}§ 1 - 4 k.c. W tym zakresie Sąd Okręgowy odwołał się do wpisanego do rejestru niedozwolonych postanowień umownych postanowienia odnoszącego się do kary umownej. Mianowicie na skutek wyroku Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów z 9 września 2004 roku znalazła się w rejestrze klauzula dotycząca także dewelopera, o brzmieniu analogicznym jak zawarte w §15 pkt 2 umowy przedwstępnej z dnia 14 lipca 2006 roku, tj. stanowiąca, że „kara umowna należna nabywcy w okolicznościach wymienionych w ust. 1 wynosi 0,1% kwoty wpłaconej przez nabywcę za każdy dzień opóźnienia przekraczający 60 dni, nie więcej jednak niż 10% tej kwoty” (sygn. akt XVII Amc 12/04, (...) Podobnej analogii do zapisów zawartych w § 5 umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży z dnia 23 czerwca 2009 roku, dotyczących zrzeczenia się roszczeń, Sąd Okręgowy dopatrzył się w klauzuli o treści „Strony oświadczają, że w związku z dokonanym rozliczeniem znoszą między sobą wszelkie roszczenia wynikające z wykonania umowy na wybudowanie i sprzedaż lokalu mieszkalnego poza wynikającymi bezpośrednio z niniejszego aktu oraz bezwzględnie obowiązujących przepisów prawa” wpisanej do rejestru niedozwolonych postanowień umownych na skutek wyroku Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów z 17 grudnia 2008r (sygn. akt XVII Amc 2/08,(...) oraz w klauzuli o treści „Strony oświadczają, że rozliczenie z tytułu umowy sprzedaży dokumentowanej niniejszym aktem notarialnym pomiędzy spółką a kupującymi zostały dokonane, a zatem wszelkie wzajemne roszczenia wynikające z łączącego ich stosunku prawnego uznaję za zaspokojone i wygasłe” (wyrok Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 28 lutego 2008 roku, sygn. akt XVII Amc 89/07, (...)).

Sąd Okręgowy uznał rzeczone postanowienia umów tożsame z zabronionymi klauzulami za niewiążące strony niniejszego procesu, gdyż postanowienia te były niedozwolone na podstawie art. 385 ¹ § 1 k.c, jako zastosowane w umowie z konsumentami zawartej w oparciu o wzorce umów przygotowanych przez pozwanego przedsiębiorcę i które nie zostały uzgodnione indywidualnie pomiędzy stronami

O kosztach procesu w zakresie dotyczącym powództwa głównego Sąd I instancji orzekł na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w zw. z art. 99 k.p.c. i § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz.U. nr 163, poz. 1349 ze zm.), zasądzając od pozwanej na rzecz powodów solidarnie kwotę 3 413 zł, w tym kwotę 996 zł tytułem zwrotu opłaty sądowej od pozwu, 2 400 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego oraz kwotę 17 zł tytułem zwrotu opłaty skarbowej od pełnomocnictwa.

Uzasadniając oddalenie powództwa wzajemnego opartego na przepisie art. 357 ¹ k.c., Sąd I instancji wskazał, iż wzrost wartości cen nieruchomości nie stanowi straty powoda wzajemnego (rozumianej jako różnica w cenie konkretnej nieruchomości objętej umową zawartą przez strony w lipcu 2006 roku a możliwą do uzyskania za analogiczny lokal w 2009 roku). Z punktu widzenia przesłanek określonych w art. 357 ¹ k.c. nie może mieć znaczenia wzrost wartości lokalu w okresie realizacji umowy, gdyż jedynie ewentualny wzrost kosztów jego budowy mógłby wyrażać stratę spółki. Zdaniem Sądu Okręgowego powód wzajemny w ogóle nie wykazał, że poniósł stratę w wyniku wykonania umowy, ani że wykonanie umowy groziło jej poniesieniem. Sąd argumentował także, że brak jest podstaw do ingerencji w treść umowy, która już została wykonana przez strony, gdyż stosunek prawny łączący strony wygasł z chwilą wykonania przez nie zobowiązań a ponadto w § 5 umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży z dnia 8 czerwca 2009 roku, powód wzajemny zrzekł się wszelkich roszczeń w stosunku do pozwanej wzajemnej.

O kosztach procesu w zakresie powództwa wzajemnego Sąd Okręgowy orzekł na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w zw. z art. 99 k.p.c. i § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz.U. nr 163, poz. 1349 ze zm.), zasądzając od pozwanej na rzecz powodów solidarnie kwotę 2 400 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.

Apelację od tego wyroku wywiodła pozwana spółka (...) S.A. zaskarżając wyrok w części odnoszącej się do powództwa głównego tj pkt I i III wyroku. Wyrokowi zarzuciła:

1. naruszenie przepisów prawa materialnego poprzez błędną wykładnię przepisu art. 353 ¹ k.c., oraz § 15 umowy przedwstępnej z 14 lipca 206r, polegające na błędnej interpretacji tego przepisu i zapisu umowy skutkującej błędnym przyjęciem iż:

a) doszło do nienależytego wykonania umowy przedwstępnej z 14 lipa 2006r- podczas gdy umowa została wykonana przez pozwaną spółkę zgodnie z jej treścią i zgodnym zamiarem stron tj. lokal udostępniono w dopuszczalnym okresie wydłużania czasu realizacji inwestycji i wydano klientowi po zapłaceniu przez kupującego 100% ceny za lokal;

b) postanowienia umów przedwstępnej i przyrzeczonej nie zostały indywidualnie wynegocjowane i zostały narzucone powodom wbrew ich woli podczas gdy powodowie przez cały okres współpracy z pozwaną spółką nie zgłaszali jej żadnych uwag i zastrzeżeń co do podpisywania umów, pomimo iż posiadali możliwość negocjowania umów.

2. naruszenie przepisów prawa materialnego poprzez błędną interpretację przepisu 353 ¹ k.c., i art. 483 kodeksu cywilnego oraz §5 umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży z 8 czerwca 2009 polegającej a błędnej interpretacji tych przepisów i zapisów umowy przyrzeczonej skutkującej błędnym przyjęciem, iż:

a) pozwana spółka jest zobowiązana do zapłaty kary umownej w postaci odsetek za opóźnienie w udostępnianiu lokalu powódce, podczas gdy strony dobrowolnie zrzekły się wzajemnych roszczeń w umowie ustanowienia odrębnej własności lokalu

b) zapis w umowie przyrzeczonej o wzajemnym zrzeczeniu się roszczeń godzi w równowagę kontraktową stron, podczas gdy zrzeczenie się roszczeń obejmowało obie strony transakcji.

3. naruszenie prawa procesowego tj. art. 233 § 1 k.p.c. poprzez brak wszechstronnego rozważenia materiału dowodowego - polegającego na nie wyjaśnieniu przyczyn, dla których dowodom z zeznań świadków M. O. i A. S. Sąd odmówił wiarygodności opierając się jedynie na zeznaniach świadków strony powodowej;

4. naruszenie prawa procesowego tj art. 233 § 1 k.p.c., poprzez brak wszechstronnego rozważenia materiału dowodowego i wybiórczą oraz jednostronną analizę zeznań świadków, którego skutkiem jest bezpodstawny zarzut pozbawienia Powodów możliwości negocjowania postanowień umowy przedwstępnej i przyrzeczonej;

5. naruszenie prawa procesowego tj art. 233 § 1 k.p.c., poprzez brak wszechstronnego rozważenia materiału dowodowego, którego skutkiem jest bezpodstawny zarzut nie udowodnienia przez pozwaną spółkę, że wskazane postanowienia umowne zostały uzgodnione indywidualnie między stronami, podczas gdy pozwana spółka wskazała w sprawie konkretnych świadków za pośrednictwem których wykazała możliwość negocjacji kontraktu;

6. naruszenie prawa procesowego tj. art. 328 § 2 k.p.c., poprzez brak przedstawienia motywów i przyczyn dla których sąd odmówił wiarygodności i mocy dowodowej dowodom z zeznań świadków powołanych przez pozwaną;

7. naruszenie art. 385 ¹ k.c. poprzez ogólnikowe stwierdzenie stosowania przez pozwaną wobec Powodów niedozwolonych klauzul umownych;

Pozwany wniósł o zmianę wyroku poprzez oddalenie powództwa w zakresie pkt. I i III ewentualnie o uchylenie wyroku Sądu Okręgowego w zakwestionowanym zakresie i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia oraz o zasądzenie od powodów na rzecz pozwanej kosztów procesu w I i II instancji według norm przepisanych.

Powodowie wnieśli o oddalenie apelacji i zasądzenie kosztów procesu.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja jest bezzasadna a jej poszczególne zarzuty nie zasługują na uwzględnienie. W szczególności, wbrew temu, co wytyka apelujący, nie doszło do naruszenia prawa procesowego tj art. 233 § 1 k.p.c. poprzez brak wszechstronnego rozważenia materiału dowodowego. Sąd Okręgowy w sposób szczegółowy wyjaśnił, dlaczego jednym dowodom dał wiarę a innym nie. Logiczne były przy tym argumenty tego Sądu odmawiające wiary zeznaniom świadków M. O. i A. S., którzy dowodzili możliwości negocjowania umów, podczas gdy w dacie zawierania tych umów jeszcze nie pracowali w pozwanej spółce, przy czym wszystkie pozostałe dowody potwierdzały stanowisko powodów, że umowy te nie były indywidualnie negocjowane. Warto także wskazać, że na brak możliwości negocjowania umów z pozwaną wskazuje także korespondencja kontrahentów pozwanego dewelopera kierowana od Rzecznika Praw Konsumentów, z której jednoznacznie wynika, że postawa pozwanej spółki nie była koncyliacyjna i że wymuszała ona na swoich partnerach zawieranie umów na jej warunkach. Ponadto doświadczenie życiowe i zawodowe pozwala przyjąć Sądowi, że gdyby faktycznie klienci pozwanego - konsumenci mieli możliwość negocjowania przedkładanych im umów, to zapewne wśród kilkuset umów dotyczących inwestycji W. znalazłyby się i takie, w których stosunek prawny ukształtowany byłby inaczej niż z powodami i pozostałymi nabywcami lokali, którzy weszli w spór z pozwaną, a pozwana z całą pewnością takie umowy jako odparcie zarzutu powodów przedstawiliby w toku niniejszego postępowania. Fakt, że tego nie uczyniła potwierdza zdaniem Sądu słuszną konstatację Sądu Okręgowego, że umowy zawierane przez pozwaną spółkę nie były indywidualnie negocjowane, także z powodami.

Podobnie słuszne i logiczne było stanowisko Sądu Okręgowego, co do odmowy wiarygodności tym świadkom, jeśli chodzi o dokonywanie przez nich interpretacji pojęć „udostępnienie lokalu” i „wydanie lokalu”, w szczególności dlatego, że żaden z nich nie mógł udzielać wyjaśnień klientom co do treści tych zapisów w chwili zawierania umowy, skoro obaj nie pracowali jeszcze w spółce, a ponadto w dacie zawierania umowy interpretacja tych postanowień była dla powodów oczywista i rozumieli ją w sposób dosłowny jako swobodny dostęp do lokalu (czyli posiadanie też kluczy do niego).

Z przedstawionych względów, przyjmując za swoje ustalenia faktyczne poczynione przez Sąd Okręgowy - Sąd Apelacyjny nie znalazł podstaw do uwzględnienia zarzutów prawa procesowego tj art. 233 §1 k.p.c i 328§2 k..p.c. Warto w tym miejscu wskazać, że skuteczne podniesienie zarzutu naruszenia art. 233§1 k.c. wymaga wykazania, że Sąd uchybił zasadom logicznego rozumowania lub doświadczenia życiowego, bo jedynie takie argumenty mogą być przeciwstawione uprawnieniu Sądu do dokonania swobodnej oceny dowodów. Fakt, że pogląd Sądu nie pokrywa się z poglądem apelującego nie świadczy sam przez się, że ocena dowodów wyrażona przez Sąd jest błędna lub stanowi naruszenia przepisu art. 233 §1 k.p.c. Także zarzut naruszenia art. 328 § 2 k.p.c. nie znajduje uzasadnienia, gdyż Sąd I instancji wyczerpująco i w sposób logiczny przedstawił motywy i przyczyny dla których odmówił wiarygodności i mocy dowodowej dowodom z zeznań świadków powołanych przez stronę pozwaną.

W świetle powyższych rozważań, za własny należało także przyjąć pogląd Sądu Okręgowego, iż za datę udostępnienia lokalu w rozumieniu §3 ust 2 i §15 ust 2 umowy przedwstępnej należy uznać datę wydania kluczy do lokalu a nie datę, w której pozwany okazał lokal powodom w celu stwierdzenia ewentualnych usterek.

Taka interpretacja umowy jest jedynie dopuszczalna w świetle treści art. 385§ § 2 k.c., w myśl którego wzorzec umowy powinien być sformułowany jednoznacznie i w sposób zrozumiały, zaś postanowienia niejednoznaczne należy tłumaczyć na korzyść konsumenta.

Tylko takie tłumaczenie wątpliwości powstałych na tle rozbieżności interpretacyjnych między stronami pozwala chronić słabszą stronę kontraktu, która nie była autorem wzoru umowy, który stał się kanwą stosunku zobowiązaniowego stron, i który został przygotowany przez silniejszą stronę kontraktu, w tym wypadku spółkę notowaną na Giełdzie Papierów Wartościowych, niewątpliwie obsługiwaną przez wyspecjalizowane podmioty świadczące pomoc prawną (co świadczy o jej druzgocącej przewadze organizacyjno prawnej w stosunku do pojedynczych klientów będących konsumentami). W sprawie niniejszej z pewnością wzór umowy, w szczególności postanowienia dotyczące udostępnienia lokalu, którym posłużyła się pozwana spółka był sformułowany w sposób niejednoznaczny, skoro wywołał wątpliwości u dużej liczby kontrahentów spółki i doprowadził do licznych sporów sądowych a wątpliwości te także przełożyły się na brak jednolitości w zapadłych w sprawach rozstrzygnięciach.

Należy także zaznaczyć, że gdyby przyjmować, tak jak twierdzi pozwany, że termin udostępnienia lokalu w celu dokonania oględzin i stwierdzenia jakości wykonanego lokalu i ewentualnego zgłoszenia usterek był terminem, który miał świadczyć o wykonaniu umowy w terminie, to w zasadzie należałoby uznać, że konsument jako druga strona umowy nie miałby nawet przybliżonej wiedzy o tak istnym dla niego fakcie, jak termin, w którym możliwe będzie przystąpienie do prac wykończeniowych niezbędnych do zamieszkania w lokalu, które warunkują z kolei termin zasiedlenia lokalu. Uwzględniając rodzaj towaru będącego przedmiotem umowy, jakim jest lokal mieszkalny, który służy do zaspakajania tak podstawowej potrzeby życiowej, jaką jest konieczność posiadania mieszkania, a do którego prawo jest chronione Konwencją o ochronie praw człowieka i podstawowych wolności (art. 8) - należało przyjąć, że dla nabywcy tego dobra, termin faktycznej możliwości objęcia lokalu w posiadanie jest najistotniejszy, gdyż przybliża go do zamieszkania w lokalu i ten termin należało uznać jako udostępnienie lokalu stanowiące wykonanie umowy w terminie. Stosowana przez pozwaną wykładnia uniemożliwiała powodom faktyczne korzystanie z tego mieszkania w określonym w umowie terminie i czyniła pozornym wykonanie umowy wybudowania i udostępnienia lokalu w uzgodnionym terminie.

Odnośnie podnoszonego zarzutu, że wcześniejsze wydanie lokalu - wydanie kluczy do niego nie było możliwe z uwagi na zapis, że może to nastąpić dopiero po uiszczeniu całej ceny, to należy stwierdzić, że w sprawie niniejszej, powodowie nie mogli dokonać wcześniejszej zapłaty całej ceny, gdyż wielkość ta zależała od dokonania przez dewelopera obmiaru powykonawczego lokalu, który rzutował na całkowitą cenę lokalu, to zaś nastąpiło dopiero w dniu 16 stycznia 2009r (po tej informacji – pismo k.331- powodowie uiścili brakującą kwotę 12.243 zł w ciągu niespełna tygodnia). Zatem także w tym aspekcie, to wyłącznie wola pozwanej spółki decydowała o dacie faktycznego udostępnienia lokalu poprzez uzależnienie wydania kluczy od dokonania ostatecznego obmiaru.

Warto w tym miejscu wskazać, że prokonsumencka interpretacja warunków umów zawartych w oparciu o wzorce wynika nie tylko z prawa krajowego, ale także z prawa Unii Europejskiej, gdyż Dyrektywa Rady 93/13/EWG z dnia 5 kwietnia 1993 r. w sprawie nieuczciwych warunków w umowach konsumenckich (Dz.U.UE L z dnia 21 kwietnia 1993r.), której implementację stanowi przepis art. 385§ § 2 k.c., w art. 5 także wprowadza zasadę, że w przypadku umów, w których wszystkie lub niektóre z przedstawianych konsumentowi warunków wyrażone są na piśmie, warunki te muszą zawsze być sporządzone prostym i zrozumiałym językiem, zaś wszelkie wątpliwości co do treści warunku należy interpretować na korzyść konsumenta.

Oznacza to, że w przypadku sporów in conctreto, jak w sprawie niniejszej, w odróżnieniu od postępowań toczących się in abstracto (tych przed Sądem Ochrony Konkurencji i Konsumentów), należy odstąpić od obiektywnej oceny warunków umów a dokonać jej z uwzględnieniem interesu konsumenta.

Do tej samej dyrektywy należy odwołać się, przy ocenie postanowień umowy dotyczących kary umownej i zrzeczenia się roszczeń. Dyrektywa nałożyła na Państwa Członkowskie obowiązek zapewnienia, aby nieuczciwe warunki nie były zamieszczane w umowach zawieranych przez sprzedawców lub dostawców z konsumentami oraz, jeżeli jednak takie warunki zostają w nich zawarte, aby nie były one wiążące dla konsumenta, oraz zagwarantowania, żeby umowa obowiązywała strony zgodnie z zawartymi w niej postanowieniami, pod warunkiem, że po wyłączeniu z umowy nieuczciwych warunków może ona nadal obowiązywać.

Sąd w składzie obecnym nie miał najmniejszych wątpliwości, że objęte sporem klauzule dotyczące kary umownej i zrzeczenia się roszczeń stanowią niedozwolone postanowienia umowne. Zdaniem Sądu Apelacyjnego na fakt ten wskazuje m.in wpisanie klauzul tożsamych do rejestru niedozwolonych postanowień umownych prowadzonego przez Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów na skutek zapadłych wyroków Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (pozycje wpisów 156, (...), (...), przy czy wpisy zostały dokonane odpowiednio przed zawarciem umowy przedwstępnej; wpis 156 dotyczący kary umownej, i przed zawarciem umowy przyrzeczonej wpis dotyczący zrzeczenia się roszczeń (...), (...)). Przy czym o tożsamości porównywanych klauzul możemy mówić nie tylko wówczas, gdy obie klauzule mają identyczne brzmienie, lecz także wówczas, gdy różnią się redakcyjnie, lecz ich sens jest tożsamy. Na taką wykładnię wskazuje wyrok Sądu Najwyższego z dnia 5 czerwca 2007 r., I CSK 117/07, gdzie przyjęto, że za niedozwoloną klauzulę umowną naruszającą zbiorowe interesy konsumentów może być uznana nie tylko klauzula umowna o identycznej treści, jak klauzula wpisana do rejestru, o którym mowa w art. 47945 § 2 k.p.c., ale również klauzula o treści zbliżonej, której stosowanie wywiera taki sam skutek, jak stosowanie klauzuli wpisanej do rejestru.

Zdaniem Sądu Apelacyjnego umieszczenie klauzul w rejestrze ma ten skutek, że także inni przedsiębiorcy nie mogą się nimi posługiwać. Wskazuje na to treść art. 479 ⁴³ k.p.c., który statuuje tzw. rozszerzoną prawomocność wyroków Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (wyrok prawomocny ma skutek wobec osób trzecich od chwili wpisania postanowienia do rejestru) oraz treść art. 24 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, który za naruszenie zbiorowych interesów konsumentów, skutkujące nałożenie wysokiej kary pieniężnej, uznaje stosowanie przez przedsiębiorców w relacjach z konsumentami postanowień wzorców umów, które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone. Przy czym zdaniem Sądu prawomocność rozszerzona powinna być rozumiana jako skuteczność wpisanej do rejestru klauzuli niedozwolonej, nie tylko wobec podmiotu, co do którego zostało wydane orzeczenie, ale również do wszystkich przedsiębiorców stosujących wzorce umowne w obrocie konsumenckim (por. uchwałę SN z dnia 13 lipca 2006 r., III SZP 3/06, "Monitor Prawniczy" 2006, nr 15, s. 791-792).

Niezależnie od powyższego Sąd Apelacyjny - analizując sporne między stronami klauzule, z uwzględnieniem postanowień całej umowy, rozkładu praw i obowiązków stron, ryzyka, jakie ponoszą, itp. - doszedł do przekonania, że kształtują ona prawa i obowiązki powodów jako konsumentów w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając ich interesy.

W pierwszej kolejności rozważając klauzulę zawartą w § 15 pkt 2 umowy przedwstępnej, która przewidywała, że jeżeli Sprzedający nie wywiąże się z terminu wybudowania i udostępnienia lokalu i przekroczy ten termin o ponad 6 miesięcy, zapłaci na rzecz Kupującego karę umowną w wysokości odsetek ustawowych liczonych od ceny za każdy dzień zwłoki, ale nie więcej niż 10 % ceny, Sąd zwraca uwagę na naruszenie klauzulą interesów ekonomicznych konsumenta, gdyż udzielenie 6-cio miesięcznej karencji pozwanej spółce na wykonanie umowy, pozbawia konsumenta skutecznej możliwości dochodzenia roszczenia z tytułu opóźnienia inwestycji, jeśli termin opóźnienia był krótszy niż 6 miesięcy. Stanowi to wymierną stratę finansową dla konsumenta. Należy także zwrócić uwagę, że w tym wypadku mamy do czynienia z nierównomiernym rozłożeniem praw między stronami, gdyż brak jest tożsamego zastrzeżenia na korzyść konsumenta, jeśli ten opóźniłby się z zapłatą ceny. Wówczas przedsiębiorca posiada niewątpliwie uprawnienie do dochodzenia odsetek za opóźnienie, nie tylko wówczas, gdy termin opóźnienia konsumenta jest dłuższy niż 6 miesięcy, ale za każdy dzień opóźnienia już po jednym dniu spóźnienia. Wskazuje to zdaniem Sądu, że klauzula ta ukształtowała prawa powodów w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, gdyż uczciwe traktowanie słabszej strony umowy poprzez zachowanie równowagi praw i obowiązków obu stron umowy niewątpliwie jest takim zwyczajem. Wbrew temu co twierdził pozwany deweloper, zapis § 15 wcale nie był w okolicznościach niniejszej sprawy „dopuszczalnym okresem wydłużenia realizacji inwestycji”. Warto przy tym zaznaczyć, że wprowadzenie takiego cenzusu czasowego w zasadzie skutkować mogło bezkarnym wydłużaniem przez dewelopera, przez okres 6 miesięcy, terminu realizacji inwestycji, a skutki opóźnienia ponosiłby w całości konsument. Wszak często wydłużone oczekiwanie na własne lokum wiąże się ze zwiększonymi kosztami po stronie konsumenta, który pomimo upływu terminu wydania mu lokalu (udostępnienia go) i uiszczenia za niego niemalże całej ceny, musi ponosić koszty związane z zamieszkaniem w innym lokalu np. z tytułu czynszu najmu.

Podobnie należało ocenić zrzeczenie się roszczenia zawarte w § 5 umowy przyrzeczonej. Wprawdzie w tym wypadku mamy do czynienie ze wzajemnym zrzeczeniem się roszczeń, ale ta równowaga jest tylko pozorna, jeśli się weźmie pod uwagę fakt, że to jedynie powodom przysługiwało roszczenie o zapłatę kar umownych a pozwanej spółce nie przysługiwało żadne roszenie (vide oddalenie powództwa wzajemnego). Przy czym należy z całą stanowczością stwierdzić, że pozwana spółka musiała mieć w dacie zawierania umowy przeniesienia własności pełną świadomość braku roszeń po jej stronie i istnienia roszczeń po stronie powodów, gdyż jako profesjonalista w branży deweloperskiej o znaczącej pozycji na rynku posiadała profesjonalną obsługę prawną. Ponadto wobec spółki były już kierowane roszczenia z tytułu kar umownych przez innych nabywców lokali w tej samej inwestycji i należy założyć, że to właśnie chęć uniknięcia konieczności płacenia kar umownych za opóźnienie była motorem sprawczym wprowadzenia tej klauzuli do umowy.

W odniesieniu do tej klauzuli istotna też była siła pozycji przetargowej stron umowy, gdyż umowa przedwstępna przyznawała pozwanej spółce w razie opóźnienia inwestycji odstąpienie od umowy, co oznacza, że odmowa zawarcia umowy na warunkach przedstawionych przez pozwaną spółkę, która była autorem wzoru umowy (czy też notariusz ale działający na zlecenie spółki) mogła skutkować wypowiedzeniem umowy przez pozwaną spółkę z powołaniem się na powyższy argument. To z kolei niosłoby daleko większe konsekwencji dla konsumenta niż dla spółki, która mogłaby sprzedać lokal innemu nabywcy (i to jak twierdziła w pozwie wzajemnym za wyższą cenę tj z większym zyskiem), zaś konsument poniósłby koszty związane z uzyskaniem kredytu, oraz niewymierne w pieniądzu koszty i inne uciążliwości związane z koniecznością znalezienia innego lokalu. Niewątpliwie mamy więc do czynienia z klauzulą abuzywną, w której przedsiębiorca nie uwzględnił należycie prawnie uzasadnionych roszczeń konsumenta.

W tym kontekście rozważając skutki, jakie wywiera ustalenie, że przedmiotowe postanowienia umów były abuzywne, odwołując się do art. 385 ¹ § 1 k.c. należało stwierdzić jak też prawidłowo uczynił to Sąd I instancji, że postanowienia te nie wiążą powodów jako konsumentów. Oznacza to w przypadku klauzuli dotyczącej zrzeczenia się roszczeń, że powodom przysługują wszystkie roszczenia, tak jakby postanowienia tej treści nie było w ogóle w umowie. W odniesieniu do klauzuli ograniczającej karę umowną od upływu okresu 6 miesięcznego przedawnienia, to zdaniem Sądu Apelacyjnego brak związania odnosić się powinien li tylko do ograniczenia terminowego i prawidłowa wykładnia dokonana w duchu art. 385 § 2 k.c., winna uwzględniać związanie umową w pozostałym zakresie, co w tym przypadku oznacza, że powodowie mogą dochodzić zastrzeżonej w umowie na ich rzecz kary umownej bez względu na okres czasu, o jaki opóźnił się pozwany deweloper w oparciu o przepis art. 484 § 1 k.c. .

Z przedstawionych względów Sąd Apelacyjny na podstawie art. 385 k.p.c. oddalił apelację pozwanego jako nieuzasadnioną. O kosztach postępowania, które obejmowały koszty zastępstwa procesowego strony powodowej przed Sądem Apelacyjnym, Sąd orzekł w oparciu o przepis art. 98 § 1 i 3 k.p.c. i art. 108§1 k.p.c. w związku z art. 391§1 k.p.c. Wysokość tych kosztów została obliczona w oparciu o przepis § 6 pkt 5 w zw. z § 13 ust 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu.