Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 22 listopada 2012 roku powód B. C. wniósł o zasądzenie od pozwanego H. J. prowadzącego działalność gospodarczą po firmą Przedsiębiorstwo Budownictwa (...) kwoty 14.292,49 zł wraz z odsetkami ustawowymi od dnia 29 października 2012 r. do dnia zapłaty, a także o zasądzenie kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego w wysokości dwukrotnej stawki minimalnej – ewentualnie trzykrotnej stawki minimalnej, gdyż należyte zebranie materiału dowodowego i szczegółowe wyjaśnienie okoliczności sprawy oraz podstawy prawnej roszczenia wymagało zwiększonego nakładu pracy pełnomocnika procesowego. W uzasadnieniu pozwu wskazano, że powód zawarł z pozwanym umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości nr (...), zgodnie z którą pozwany zobowiązał się do sprzedaży nieruchomości stanowiącej samodzielny lokal mieszkalny nr (...), położony w W., przy ul. (...) wraz z udziałem w częściach wspólnych budynku i działki oraz udziału we własności lokalu garażowego w budynku odpowiadający stosunkowi liczby jeden do liczby wszystkich miejsc postojowych w lokalu garażowym wraz z prawem do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego, zaś powód zobowiązał się do zapłaty ceny całkowitej 529.400 zł brutto. Metraż sprzedanego powodowi lokalu różnił się o 2,19 m2 od metrażu mieszkania, do wybudowania jakiego zobowiązał się pozwany w umowie przedwstępnej. Wobec powyższego powód dochodzi od pozwanego odszkodowania za nienależyte wykonanie umowy w wysokości 14.292,42 zł, która to kwota odpowiada wartości brakującego metrażu (pozew k. 1-6).

W dniu 3 grudnia 2012 r. Referendarz Sądowy w Sądzie Rejonowym dla m. st. Warszawy w W. nakazem zapłaty wydanym w postępowaniu upominawczym w sprawie I Nc 7466/12 zasądził od pozwanego H. J. na rzecz powoda B. C. kwotę 14.292,49 zł wraz z odsetkami ustawowymi od dnia 29 października 2012 r. do dnia zapłaty oraz kwotę 2.596 zł tytułem kosztów procesu (nakaz zapłaty k. 51)

Pozwany H. J. w dniu 9 stycznia 2013 roku (data stempla pocztowego) wniósł sprzeciw, w którym zaskarżył nakaz zapłaty w całości. Pozwany podniósł, że budynek przy ul. (...) został przez niego wybudowany zgodnie z projektem przy zachowaniu wszystkich wymiarów budynku, w przeciwnym wypadku budynek nie zostałby dopuszczony do użytkowania. Podniósł ponadto, że w umowie nie było zaznaczonych cen jednostkowych, a powód zakupił mieszkanie za cenę ryczałtową (sprzeciw pozwanego - k. 68-69).

Pismem z dnia 3 września 2013 r. pozwany H. J. podniósł zarzut potrącenia wierzytelności w wysokości 16800 zł przysługującej pozwanemu z tytułu bezumownego korzystania z lokalu przy ul. (...) z wierzytelnością powoda dochodzoną niniejszym pozwem, wskazując, że złożył powodowi wyraźnie oświadczenie o potrąceniu w dniu 3 września 2013 r. W uzasadnieniu wskazał, że powód przejął protokolarnie mieszkanie w dniu 20 maja 2009 r. i od tego momentu aż do zawarcia umowy notarialnej z 13 sierpnia 2010r. swobodnie korzystał z lokalu i mieszkał w nim, nie ponosząc żadnych opłat czynszowych (pismo z dnia 3 września 2013 r. k. 144-147).

Pismem z dnia 19 marca 2014 r. powód rozszerzył powództwo, wnosząc o zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda kwoty 18.591,08 zł wraz z odsetkami ustawowymi od następujących kwot: 14.292,49 zł od dnia 29 października 2012 r. do dnia zapłaty oraz od 4.288,59 zł od dnia złożenia pisma do dnia zapłaty (pismo z dnia 19 marca 2014 r. k.213-214).

Pismem złożonym na rozprawie w dniu 19 czerwca 2015 r. pozwany podniósł zarzut potrącenia wierzytelności dochodzonej pozwem z wierzytelności pozwanego w wysokości 21.683,13 zł z tytułu wykonania windy w budynku przy ul. (...) w W., wskazując, że w pierwotnej wersji projektu winda nie była przewidziana, a zmiany projektowe polegające na wybudowaniu szybu windowego, zakupu windy, montażu, dopuszczeniu przez Urząd Dozoru Technicznego oraz konserwacji stanowią dodatkowe koszty, którymi nabywcy nie zostali obciążeni. Mając zaś na uwadze, że łączyny koszty wykonania windy wyniósł 259.657,59 zł, każdy z nabywców lokali winien pokryć koszt windy w wysokości 21.638,13 zł (pismo z dnia 19 czerwca 2015 r. k. 400-401).

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

W dniu 27 maja 2008 r. powód B. C. zawarł z pozwanym H. U. Przedwstępną Sprzedaży (...) nr (...). Zgodnie z tą umową pozwany zobowiązał się do sprzedaży nieruchomości stanowiącej samodzielny lokal mieszkalny nr (...) położony w W. przy ul. (...) wraz z udziałem w częściach wspólnych budynku i działki, udziału we własności lokalu garażowego w budynku odpowiadający stosunkowi liczby jeden do liczby wszystkich miejsc postojowych w lokalu garażowym wraz z prawem do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego. Powód zobowiązał się do zapłaty ceny całkowitej 529.400 zł brutto. Cena za nieruchomość lokalową nr 6 wraz z balkonem, loggią i przyległym schowkiem o powierzchni 4,44 m2 została określona w § 5 pkt 1 umowy jako cena ryczałtowa na kwotę 505.000 zł brutto. Lokalizacje i standard mieszkania określały załączniki 1, 2, 3, i 4 do Umowy. Załącznik nr 2 do umowy - rzut mieszkania nr (...) na 1 piętrze, określał powierzchnię mieszkania. Zgodnie z załącznikiem numer 2 nieruchomość lokalowa nr 6 miała mieć powierzchnię 59,52 m2, a w jej skład miały wchodzić: przedpokój -11,33 m2, sypialnia-10,13 m2, pokój dzienny - 20,24m2, kuchnia - 10,12 m2, garderoba – 1,64 m2, łazienka - 6,06 m2. Ponadto do lokalu miały przynależeć dwa balkony o powierzchni 3,4 m2 oraz 6,3 m2 oraz dwa schowki o powierzchni 4,44 m2 oraz 3,50 m2. Łączna powierzchnia mieszkania z balkonami i schowkami miała wynosić 77,16 m2. W § 5 pkt. 5 umowy zastrzeżono, że cena sprzedaży nieruchomości może ulec zmianie, jesli po zakończeniu budowy okaże się, że powierzchnia lokalu mieszkalnego uległa zmianie w stosunku do powierzchni przewidzianej w projekcie o więcej niż 0,5% in minus lub in plus. Natomiast § 6 pkt. 11 umowy stanowił, że jeżeli po dokonaniu pomiarów powierzchnia lokalu mieszkalnego ulegnie zmianie o więcej niż +/- 0,5% Developer powiadomi nabywcę o wysokości i terminie dokonania wpłaty lub wypłaty kwot wynikających z faktycznej powierzchni mieszkania (dowód umowa przedwstępna wraz z załącznikami 12-29).

W dniu 7 października 2009 r. strony zawarły Aneks nr (...) do umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości nr (...), zgodnie z którym cena sprzedaży nieruchomości została określona jako cena ryczałtowa i wynosiła 505.000 zł brutto. Na cenę te składała się cena mieszkania, balkonu, loggi oraz przyległego schowka o powierzchni 4,44 m2. Ponadto strony ustaliły sprzedaż dodatkowego schowka o powierzchni 3,5 m2, który posiadał wejście z korytarza i był przyległy do schowka wymienionego w pkt 1 umowy, za cenę 10.700 zł brutto z terminem zapłaty do dnia 30 grudnia 2009 r., zmieniając tym samym wartość ryczałtową sprzedaży nieruchomości na kwotę 515.700 zł (aneks nr (...) do umowy przedwstępnej k. 32).

W dniu 13 sierpnia 2010 r. pozwany i powód zawarli w formie aktu notarialnego umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży lokalu w formie aktu notarialnego za repertorium A Nr 8670/2010. W wyniku zawarcia umowy z dnia 13 sierpnia 2010 r. pozwany H. J. dokonał sprzedaży na rzecz powoda lokalu nr (...) wraz z przynależnymi dwoma balkonami, znajdującego się w budynku przy ul. (...). Zgodnie z treścią umowy sprzedaży z dnia 13 sierpnia 2010 r. powierzchnia lokalu wynosiła 58,11 m2, zaś powierzchnia dwóch schowków przynależnych do lokalu wynosiła łącznie 7,85 m2 Ł. powierzchnia sprzedanego lokalu wraz z przynależnościami wynosiła 65,96 m2. Sprzedaż lokalu nr (...) wraz z przynależnościami nastąpiła za kwotę 515.700 zł. Cena 1 m2 lokalu nr (...) wynosiła 6.855,82 zł, zaś cena 1 m2 schowka wynosiła 3.057,14 zł.

W § 9 umowy sprzedaży strony oświadczyły, że w związku z zawarciem niniejszej umowy znoszą pomiędzy sobą wszelkie roszczenia wynikające z umowy przedwstępnej nr (...) z dnia 27 maja 2008 r., w części dotyczącej lokalu mieszkalnego, co nie uchybia odpowiedzialności z tytułu rękojmi za wady fizyczne przedmiotów tej umowy (umowa sprzedaży k.33-43).

Zgodnie normą PN-ISO 9836:1997 powierzchnia lokalu mieszkalnego wynosiła 74,35 m2, a w jej skład wchodziły: przedpokój - 9,82 m2, sypialnia -9,95 m2, pokój dzienny z kuchnią – 30,16 m2, garderoba – 2,50 m2, łazienka – 5,84 m2, dwa balkony o powierzchni 2,41 m2 i 5,83 m2 oraz dwa schowki o powierzchni 4,52 m2 oraz 3,32 m2 (opinia biegłego w dziedzinie geodezji i kartografii k. 193-195).

Pismem z dnia 28 września 2012 r. powód wezwał pozwanego H. J. do dobrowolnej zapłaty kwoty 14.292,49 zł tytułem odszkodowania za nieprawidłowe wykonanie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości nr (...) – w terminie 7 dni pod rygorem skierowania sprawy na drogę postępowania sądowego (pismo z dnia 28 września 2012 r. k. 47).

Powyższy stan faktyczny został ustalony przede wszystkim w oparciu o złożone w toku postępowania poświadczone odpisy dokumentów, których moc dowodowa nie była kwestionowana przez strony. Ich treść ani autentyczność nie budziła wątpliwości Sądu, stąd też były przydatne dla poczynienia na ich podstawie powyższych ustaleń.

Wobec rozbieżności stanowiska stron w zakresie pomiaru powierzchni nieruchomości lokalowej przy ul. (...) niezbędne było przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego geodety. Sąd, uznając opinię za fachową, rzetelną i wyczerpującą oraz sporządzoną w oparciu o wiedzę i doświadczenie biegłego, dokonał w oparciu o wnioski w niej sformułowane ustaleń faktycznych we wskazanym zakresie. Opinia wydana została po wszechstronnym rozważeniu okoliczności sprawy w oparciu o pomiar dokonany w dniu 10 lutego 2012 r. Biegły zarówno w opinii pisemnej jak i ustnych wyjaśnieniach złożonych na rozprawie w dniu 16 czerwca 2014 r. w sposób jasny i logiczny przedstawił podstawy przyjętych ustaleń oraz wyprowadzonych z nich wniosków. Biegły w sposób kompleksowy odniósł się do zastrzeżeń pozwanego do opinii pisemnej, wyjaśniając szczegółowo podstawy przyjętych twierdzeń i ocen. Wszystko to pozwala ocenić opinię biegłego jako wiarygodną, niebudzącą wątpliwości co do wiedzy i fachowości jej autora, a przedstawione w niej wnioski – jako logiczne wyniki dokonanych analiz, które korespondują z materiałem dowodowym zgormadzonym w sprawie.

Sąd dał wiarę zeznaniom świadków K. K. (1), M. K. oraz K. K. oraz zeznaniom powoda i pozwanego przesłuchanych w charakterze stron. Zeznania te korespondowały z dowodami z dokumentów, były spójne i logiczne, zatem nie budziły wątpliwości co do ich zgodności z rzeczywistym stanem rzeczy. Powyżej opisany stan faktyczny nie był w zasadzie sporny między stronami, a istota sporu w rozpoznawanej sprawie dotyczyła ocen prawnych, co do których różnili się powód i pozwany.

Sąd zważył, co następuje:

Roszczenie powoda zasługuje na uwzględnienie.

Strony postępowania łączyły dwie umowy: umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości nr (...) zawarta w W. w dniu 27 maja 2008 r. w zwykłej formie pisemnej oraz umowa sprzedaży nieruchomości zawarta w formie aktu notarialnego za repertorium A Nr 8670/2010 w dniu 13 sierpnia 2010 r. Analiza umowy przedwstępnej łączącej powoda i pozwanego prowadzi do wniosku, że strony łączyła tzw. umowa deweloperska. W tym miejscu zaznaczyć należy, że w stanie prawnym obowiązującym w chwili zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości umowa deweloperska nie była uregulowana ustawowo, stanowiła więc tzw. umowę nienazwaną określaną jako umowa deweloperska. Do umowy deweloperskiej ma zastosowanie art. 9 ustawy o własności lokali. Analiza świadczeń stron umowy deweloperskiej, a w szczególności dewelopera, skłania do podzielenia poglądu wyrażonego w wyroku SN z dnia 9 lipca 2003 r., IV CKN 305/01, że umowa deweloperska jest umową nienazwaną, o charakterze mieszanym, powstałą w wyniku specjalnego połączenia czynności realizowanych w ramach budowlanego procesu inwestycyjnego, z docelowym zamiarem przekazania inwestycji (budynku, lokalu) drugiej stronie umowy.

Zgodnie z postanowieniami umowy z dnia 27 maja 2008, aneksowanej w dniu 7 października 2009 r., pozwany zobowiązany był do wybudowania budynku na gruncie stanowiącym jego własność oraz do zawarcia po zakończeniu inwestycji umowy, na podstawie której powódka miała uzyskać prawo do lokalu o powierzchni 77,16 m2 wraz udziałem we współwłasności nieruchomości gruntowej, znajdującego się w budowanym budynku w W. przy ul. (...), po zapłaceniu uzgodnionej ceny tj. kwoty 515.700 zł.

W niniejszym postępowaniu powód domagał się zasądzenia od pozwanego zapłaty kwoty 18.581,08 zł. Swoje roszczenie uzasadnia tym, że powierzchnia lokalu sprzedanego powodowi w dniu 13 sierpnia 2010 r. umową sporządzoną w formie aktu notarialnego różni się od powierzchni lokalu do jakiego wybudowania i sprzedaży zobowiązał się pozwany w umowie przedwstępnej nr (...).

Ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego niewątpliwie wynika, że powierzchnia mieszkania, które zakupił powód od pozwanego różniła się od powierzchni mieszkania, do wybudowania jakiego zobowiązał się pozwany w umowie deweloperskiej. Różnica ta wynosiła 2,81 m2 (77,16 – 74,35), w tym różnica w powszechni mieszkania bez schówków wyniosła 2,63 m2, zaś różnica w powierzchni schowków - 0,18 m2. Zgodnie z § 5 pkt 5 umowy z dnia 27 maja 2008 r. nr (...) cena sprzedaży nieruchomości może ulec zmianie, jeśli po zakończeniu budowy okaże się, że powierzchnia lokalu mieszkalnego uległa zmianie w stosunku do powierzchni przewidzianej w projekcie o więcej niż 0,5 % in minus albo in plus. W takiej sytuacji deweloper miał powiadomić nabywcę o wielkości wpłat lub wypłaty kwoty wynikającej z faktycznej powierzchni mieszkania. Z umowy tej wynika jednoznacznie wynika, że pozwany zobowiązał się do wybudowania mieszkania o łącznej powierzchni 77,16 m2, zaś powierzchnia mieszkania sprzedanego powodowi umową z dnia 13 sierpnia 2010 r. wynosiła 74,35 m2. Różnica ta wynosiła 2,81 m2, a więc więcej niż 0,5%. W związku z powyższym stwierdzić należy, że pozwany nienależycie wykonał umowę zawartą z powódką, a zatem winien jest zgodnie z postanowieniami § 6 pkt 11 umowy przedwstępnej dokonać na rzecz powoda zwrotu nadpłaconej kwoty za część powierzchni lokalu.

W tym miejscu Sąd zauważa, że pozwany wnosząc o oddaleniu powództwa podnosi, że powód swoje roszczenia wywodzi z przepisów dotyczących rękojmi, dlatego też podniósł zarzut przedawnienia roszczenia powódki.

Zarzut pozwanego dotyczący przedawnienia roszczenia w oparciu o przepisy dotyczące rękojmi jest chybiony, bowiem osoby nabywające lokale w celu niezwiązanym z działalnością gospodarczą, a więc przede wszystkim nabywcy mieszkań, mają możliwość dochodzić od dewelopera roszczeń o naprawienie szkody z tytułu nienależytego wykonania umowy deweloperskiej. Odpowiedzialność dewelopera z tytułu rękojmi za wady nie wyłącza bowiem jego odpowiedzialności kontraktowej na ogólnych zasadach z art. 471 i nast. kodeksu cywilnego. Przepis ten stanowi, że dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Na ogół dłużnik odpowiedzialny jest za niezachowanie należytej staranności. Przedawnienie tego typu roszczeń, jeżeli nie są związane z działalnością gospodarczą lub zawodową, wynosi 10 lat (art. 118 k.c.). Podnieść należy, że pozwany nie podniósł zarzutu przedawnienia roszczenia opartego na nienależytym wykonaniu zobowiązań. Sąd nie podzielił zatem zarzutu przedawnienia podniesionego przez pozwanego.

Kluczowym zatem w realiach niniejszej sprawy było ustalenie zaistnienia przesłanek odpowiedzialności odszkodowawczej pozwanego na zasadzie art. 471 k.c. a nie wynikającej z przepisów o rękojmi. Zgodnie z art. 471 k.c. podstawą odpowiedzialności odszkodowawczej jest zaistnienie łącznie 3 przesłanek: niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania, powstanie szkody w wyniku niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, związku przyczynowego między szkodą a niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem zobowiązania. Przesłanką negatywną zastosowania tego przepisu jest zaś brak odpowiedzialności za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania po stronie dłużnika.

Niewątpliwie w rozpatrywanej sprawie doszło do nienależytego wykonania zobowiązania przez pozwanego poprzez wybudowanie mieszkania o powierzchni mniejszej, niż to wynikało z umowy deweloperskiej, o czym była mowa wyżej, zaś powód poniósł szkodę w postaci uszczerbku majątkowego w wysokości 18.581,08 zł, ponieważ za swoje świadczenie pieniężne nie otrzymał świadczenia ekwiwalentnego od pozwanego. Ponadto pomiędzy szkodą, a działaniem pozwanego istniał związek przyczynowy, bowiem pozwany w umowie przedwstępnej zobowiązał się do wybudowania mieszkania o powierzchni 77,16 m2, zgodnie z załącznikami do umowy przedwstępnej, a nie mieszkania o powierzchni 74,35 m2. Powód uiścił natomiast cenę sprzedaży za lokal o powierzchni oznaczonej w umowie, a nie rzeczywistej. Sąd nie znalazł również okoliczności wyłączających odpowiedzialność pozwanego za nienależyte wykonacie zobowiązania, o których mowa w § 15 umowy z dnia 27 maja 2008 r. o nr (...) oraz w przepisach ogólnych k.c., tj. wystąpienia okoliczności, za które deweloper nie odpowiada. Wymaga podkreślenia, że zgodnie z art. 355 par. 2 k.c., należytą staranność dłużnika w zakresie prowadzonej przez niego działalności określa się przy uwzględnieniu jej zawodowego charakteru. Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z 23 października 2003 r. (sygn. V CK 311/02) - o tym, czy na tle konkretnych okoliczności można osobie zobowiązanej postawić zarzut braku należytej staranności w dopełnieniu obowiązków, decyduje nie tylko niezgodność jego postępowania z modelem, lecz także uwarunkowana doświadczeniem życiowym możliwość i powinność przewidywania odpowiednich następstw zachowania.

Podnieść przy tym należy, że strony mogą oczywiście inaczej zdefiniować granice odpowiedzialności. Jeśli taka jest ich wola, mogą przyjąć na siebie surowszą odpowiedzialność także za okoliczności, za które z mocy ustawy nie ponoszą odpowiedzialności. Jednakże nie wolno im wyłączyć odpowiedzialności za szkodę wyrządzoną wierzycielowi umyślnie (art. 473 § 2 KC). Takie postanowienie należy ocenić jako naruszające interesy konsumentów oraz uznać za niedozwolone postanowienie umowne w rozumieniu art. 3853 pkt 2 k.c.

Przenosząc powyższe rozważania na grunt okoliczności niniejszego postępowania uznać należy za niedozwoloną klauzulę umowną treść § 9 umowy sprzedaży nieruchomości, w którym to strony znoszą pomiędzy sobą wszelkie roszczenia wynikające z umowy przedwstępnej nr (...) z dnia 27 maja 2008 r. Deweloper nie może pozbawić nabywcy nieruchomości, będącego konsumentem - słabszą stroną umowy, prawa do obrony i dochodzenia swoich roszczeń wynikających z niewywiązywania się z postanowień umowy. Jak stanowi bowiem art . 3853 ust. 2 k.c. w razie wątpliwości uważa się, że niedozwolonymi postanowieniami umownymi są te, które w szczególności wyłączają lub istotnie ograniczają odpowiedzialność względem konsumenta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania.

Za niedozwoloną klauzulę uznać należy również postanowienie § 5 umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości nr (...) zawartej w dniu 27 maja 2008 r., aneksowanej w dniu 7 października 2009 r. (Aneks nr (...)), w której ustalono ryczałtową cenę sprzedaży nieruchomości. Cena ryczałtowa dotyczy sytuacji, w których nie da się w chwili zawarcia umowy jasno i precyzyjnie określić jaka będzie cena końcowa. Cena ryczałtowa ma zastosowanie przy obrocie dużą ilością towarów w celu przyspieszenia i uproszczenia obrotu gospodarczego. W umowie nie zostało jasno określone, jakie dobra są ryczałtowane i według jakich zasad. Przy sprzedaży jednego mieszkania ustalenie kosztów jego zakupu nie stwarza żadnych trudności, zwłaszcza jeśli wykonawcą jest profesjonalny przedsiębiorca. Zawarcie w umowie deweloperskiej sprzedaży nieruchomości postanowienia o ryczałtowym charakterze ceny pozbawia nabywcę, będącego konsumentem, możliwości podnoszenia roszczeń z tytułu nienależytego wykonania zobowiązania. W ocenie Sądu wprowadzenie tej regulacji do treści umowy deweloperskiej miało na celu ustalenie ceny sprzedaży przedmiotowego lokalu w sposób niezależny od jego powierzchni. Wybudowanie przez dewelopera lokalu o powierzchni ustalonej w umowie stanowi podstawę do oceny wykonania zobowiązania zgodnie z jego treścią w świetle art. 354 § 1 k.p.c. W okolicznościach niniejszej sprawy „ryczałtowość” ceny lokalu może być rozumiana jedynie w ten sposób, że tak ustalona cena stanowi ekwiwalent świadczenia pozwanego w postaci lokalu o takiej powierzchni użytkowej, jaka ostatecznie zostanie uzyskana w wyniku procesu budowlanego. Należy w tym miejscu podkreślić, że wprawdzie omawiana regulacja dotyczy ceny sprzedaży, czyli głównego świadczenia strony powodowej, ale w ocenie Sądu winna zostać poddana ocenie w świetle przepisów art. 3851 i nast. k.c., gdyż sformułowanie „cena ryczałtowa” jest z punktu widzenia konsumenta niezrozumiała w sytuacji, gdy przedmiotem sprzedaży jest jeden. W ocenie Sądu takie sformułowanie dotyczące ceny sprzedaży pozbawia konsumenta ochrony przed skutkami nienależytego wykonania umowy przez pozwanego przedsiębiorcę. Oczywiste jest, że nie zostało ono uzgodnione indywidulanie, bynajmniej pozwany nie zaoferował na tę okoliczność żadnego dowodu. Dopuszczalna jest zatem ocena tego postanowienia umowy w świetle przepisów o niedozwolonych postanowieniach umownych. Należy także podkreślić, że pozwany w umowie deweloperskiej zawarł w § 6 pkt. 11 regulację dotyczącą rozliczenia w przypadku, gdyby powierzchnia lokalu wybudowanego różniła się od powierzchni ustalonej w umowie. Wykonanie umowy deweloperskiej w zakresie wybudowania lokalu i wydanie go nabywcy nie doprowadziło do wygaśnięcia umowy deweloperskiej jako całości. Omawiane postanowienie ze względu na swoją treść może być skuteczne dopiero po wykonaniu przez dewelopera zobowiązania w zakresie wybudowania lokalu. Dopiero wówczas bowiem możliwa jest ocena prawidłowości spełnienia tego świadczenia. Pozbawienie tego postanowienia mocy w chwili oddania lokalu powodowi stanowiłoby o jego iluzoryczności i całkowitym braku znaczenia z puntu widzenia ochrony powoda przez skutkami nienależytego wykonania zobowiązania przez pozwanego. Charakter i struktura umowy deweloperskiej jako umowy mieszanej przesądza o samodzielnym bycie obowiązku rozliczenia finansowego między deweloperem a nabywcą w przypadku, gdy powierzchnia lokalu wybudowanego odbiega od powierzchni ustalonej w umowie. Innymi słowy pozwany pozostał zobowiązany do dokonania takiego rozliczenia już z tego tylko powodu, że okazało się, że zachodzi wskazywana przez powoda różnica powierzchni lokalu wybudowanego przez pozwanego w stosunku do powierzchni tego lokalu ustalonej w umowie.

Sąd w pełni zgadza się z wyliczoną przez stronę powodową wysokością szkody, która to stanowi równowartość różnicy w powierzchni lokalu wybudowanego w stosunku do powierzchni ustalonej w umowie. Przy cenie za 1 m2 mieszkania wynoszącej 6.855,82 zł wartość różnicy powierzchni mieszkania bez schowków, tj. 2,63 m2 wynosiła 18.030,80 zł, zaś wartość różnicy w powierzchni schowków wyniosła 550,28 zł - przy powierzani 0,18 m2 i cenie za 1 m2 powierzchni schowków w wysokości 3.057,14 zł. Tym samym wysokość łącznej szkody majątkowej poniesionej przez powoda opiewa na 18.581,08 zł (18.030,80 + 550,28).

Odnosząc się zaś do zgłoszonego przez poznanego zarzutu potrącenia, zauważyć należy, że dopuszczalność potrącenia jest uzależniona od współistnienia ustawowo określonych przesłanek tj. wzajemności wierzytelności, jednorodzajowości świadczeń, wymagalności roszczeń wynikających z wierzytelności, a także zaskarżalności obu potrącanych wierzytelności (art. 498 k.c.). Potrącenia dokonuje się przez oświadczenie złożone drugiej stronie. Oświadczenie ma moc wsteczną od chwili, kiedy potrącenie stało się możliwe (art. 499 k.c.). Warunkiem skuteczności oświadczenia o potrąceniu jest skonkretyzowanie wierzytelności potrącającego poprzez dokładne określenie kwoty pieniężnej, w jakiej wierzytelność się wyraża.

W ocenie Sądu oświadczenie o potrąceniu nie wywołało skutku umorzenia wzajemnych wierzytelności. Skuteczność potrącenia zależy bowiem od tego, czy wzajemne wierzytelności w rzeczywistości istnieją oraz, czy nadają się one do potrącenia, odpowiadając wymaganiom art. 498 § 1 k.c. Analizując skuteczność zgłoszonego zarzutu potrącenia, Sąd miał na uwadze, że dla uznania, że potrącenie wywołało skutek prawny w postaci wygaśnięcia (umorzenia) wzajemnych wierzytelności, nie wystarcza samo powoływanie się przez składających oświadczenie o potrąceniu na fakt przysługiwania im wierzytelności przeznaczonej do potrącenia. Istnienie i wysokość tej wierzytelności muszą udowodnić (tak wyrok z dnia 14 listopada 2006 r., II CSK 192/06, LEX nr 233059).

Pozwany wskazywał, że wnosi o potrącenie wierzytelności przysługujących pozwanemu od powoda z tytułu bezumownego korzystania z lokalu przy ul. (...) w wysokości 16.800 zł, wskazując, że powód przejął protokolarnie mieszkanie w dniu 20 maja 2009 r. i od tego momentu aż do zawarcia umowy notarialnej z 13 sierpnia 2010r. swobodnie korzystał z lokalu i mieszkał w nim, nie ponosząc żadnych opłat czynszowych. Tymczasem ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego wynika, że pozwany wyraził zgodę na nieodpłatne korzystanie przez powoda z lokalu z uwagi na opóźnienia w realizacji budowy. Powód mocą tego porozumienia zobowiązany był jedynie do uiszczania opłat związanych z eksploatacją lokalu, czemu nie uchybił. Mało tego pozwany do dnia wytoczenia powództwa, tj. przez okres 3 lat, nigdy nie żądał od pozwanego zapłaty za korzystanie z lokalu, toteż nie sposób oprzeć się wrażeniu, że zarzut potrącenia jest podnoszony przez pozwanego wyłączanie na potrzeby niniejszego procesu. Podobnie Sąd ocenił zarzut potrącenia wierzytelności pozwanego z tytułu wykonania windy w budynku przy ul. (...) w W. w wysokości 21.683,13 zł. Skoro pozwany nie obciążył kosztami budowy windy wszystkich nabywców przedmiotowych lokali, to wątpliwa jest obecnie dopuszczalność korzystania z takiego zarzutu na użytek obrony w procesie z pojedynczymi nabywcami lokali. Niezależnie od powyższego, uznać należało, że pozwany nie sprostał obowiązkowi udowodnienia wysokości roszczenia przysługującemu mu jego zdaniem względem powoda - nie przedstawił bowiem na tę okoliczność żadnych miarodajnych dowodów.

Tym samym nie sposób przyjąć, by pozwanemu przysługiwała wobec strony powodowej wierzytelność, która zgodnie z art. 498 § 1 k.c. nadawałaby się do potrącenia, a którą Sąd mógłby w toku postępowania odliczyć od kwoty dochodzonego roszczenia. Jak bowiem trafnie zauważono w orzecznictwie, nie można przyjąć, że samo oświadczenie o potrąceniu może stanowić podstawę do wykreowania nieistniejącej wierzytelności. Jego skutkiem może być jedynie wzajemne umorzenie wierzytelności faktycznie istniejących (wyrok SN z 14 listopada 2008r., V CSK 169/08, LEX nr 590008).

O odsetkach orzeczono na podstawie art. 481 § 1 i 2 k.c. Zgodnie z tym przepisem jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Jeżeli stopa odsetek za opóźnienie nie była z góry oznaczona, należą się odsetki ustawowe. Zgodnie zaś z art. 455 k.c. jeżeli termin spełnienia świadczenia nie jest oznaczony ani nie wynika z właściwości zobowiązania, świadczenie powinno być spełnione niezwłocznie po wezwaniu dłużnika do wykonania. Pismem z dnia 10 marca 2014 r. strona powodowa wezwała pozwanego do zapłaty kwoty 14.292,49 zł wyznaczając pozwanemu termin 7-dniowy na spełnienie świadczenia, z kolei pismem z dnia 19 marca 2014 r. powód wniósł o zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda dodatkowo kwoty 4288,59 zł. Wobec powyższego zasadnym było zasądzenie odsetek zgodnie z żądaniem pozwu, tj. od kwoty 14292,49 zł od dnia 29 października 2012 r. do dnia zapłaty oraz od kwoty 4288,59 zł od dnia 19 marca 2014 r. do dnia zapłaty.

O kosztach postępowania Sąd orzekł na zasadzie finansowej odpowiedzialności za wynik sprawy w myśl art. 98 § 1 i 3 k.p.c., zasądzając ich zwrot od przegrywającego pozwanego na rzecz powoda, który sprawę wygrał. Na koszty postępowania złożyły się: opłata sądowa od pozwu w kwocie 715 zł, opłata skarbowa od pełnomocnictwa procesowego w kwocie 17 zł, wydatki poniesione na wynagrodzenie biegłego oraz wynagrodzenie radcy prawnego ustalone stosownie do wartości przedmiotu sporu na podstawie przepisu § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych (…) (Dz. U. nr 163, poz. 1349 ze zm.) w wysokości 2417,- zł. Przy czym w ocenie Sądu zasadnym było zasądzenie zwrotu zastępstwa procesowego w stawce minimalnej, w pozostałej zaś części żądanie powoda zasługiwało na oddalenie. Określenie należnego adwokatowi wynagrodzenia w kwocie odpowiadającej wielokrotności stawki minimalnej uzależnione jest od uznania przez Sąd, że za takim jego oznaczeniem przemawiają szczególne okoliczności, wskazane w art. 109 § 2 k.p.c. i w § 2 ust. 1 powołanego rozporządzenia. Przy czym ustawodawca, określając stawki minimalne opłat, rozważył i uwzględnił okoliczności charakterystyczne dla danego rodzaju sprawy, dokonując swoistej wyceny nakładu pracy profesjonalnego pełnomocnika. Aktywność pełnomocnika w postępowaniu, jakiej można oczekiwać od profesjonalisty, działającego w interesie swego mocodawcy, nie może być zatem wystarczającym argumentem za ustaleniem wynagrodzenia w kwocie wyższej aniżeli wynika ono z zastosowania stawki minimalnej, przewidzianej dla danej sprawy. Podstawę do ustalenia wynagrodzenia w wysokości odpowiadającej wielokrotności stawki minimalnej mogłoby stanowić jedynie wykazanie szczególnych cech, które charakteryzują daną sprawę w sposób odbiegający od innych postępowań. Tak rozumiane szczególne okoliczności w niniejszym postępowaniu w ocenie Sądu nie wystąpiły.

Mając na uwadze powyższe, orzeczono jak w sentencji.

SSR Paweł Szymański

SSR Paweł Szymański