Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 14 października 2016 r.

Sąd Apelacyjny w Warszawie VI Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący – Sędzia SA Jolanta Pyźlak (spr.)

Sędziowie: SA Agata Wolkenberg

SO del. Tomasz Szanciło

Protokolant: Katarzyna Łopacińska

po rozpoznaniu w dniu 14 października 2016 r. w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w P.

przeciwko (...) sp. z o.o. w O.

o zapłatę

na skutek apelacji pozwanego

od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie

z dnia 26 marca 2015 r.

sygn. akt III C 1099/14

I.  oddala apelację;

II.  zasądza od (...) sp. z o.o. w O. na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w P. kwotę 2 700 zł (dwa tysiące siedemset złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

Sygn. akt VI ACa 914/15

UZASADNIENIE

Pozwem wniesionym w dniu 1 sierpnia 2014r. Wspólnota Mieszkaniowa (...) w P. wnosiła o zasądzenie od (...) sp. z o. o. z siedzibą w O. kwoty 101.262,43 złotych z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia powództwa do dnia zapłaty wraz kosztami postępowania, w tym kosztami zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Nakazem zapłaty, wydanym w postępowaniu upominawczym w dniu 22 sierpnia 2014r. Sąd Okręgowy w W., (...)Wydział Cywilny w sprawie III Nc 181/14 nakazał pozwanej spółce, aby zapłaciła na rzecz powódki kwotę 101.262,43 złotych z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia powództwa do dnia zapłaty oraz kwotę 4.883,00 zł tytułem kosztów procesu w tym kwotę 1.266,00 zł tytułem opłaty od pozwu, kwotę 3.600,00 zł tytułem kosztów zastępstwa procesowego oraz kwotę 17,00 zł tytułem opłaty od pełnomocnictwa procesowego.

Pozwana (...) sp. z o. o. z siedzibą w O. w ustawowym terminie złożyła sprzeciw od powyższego nakazu zapłaty , wnosząc o odrzucenie pozwu lub oddalenie powództwa wraz z zasądzeniem na rzecz pozwanej kosztów procesu według norm przepisanych.

Wyrokiem z dnia 26 marca 2015r. Sąd Okręgowy w Warszawie w sprawie III C 1099/14 zasądził od pozwanej na rzecz powódki kwotę 101 262, 43 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 1 sierpnia 2014r. do dnia zapłaty oraz kwotę 8664 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

Swoje rozstrzygnięcie Sąd Okręgowy oparł na następujących ustaleniach faktycznych i ich ocenie prawnej:

Wspólnotę Mieszkaniową (...) w P. tworzą właściciele lokali znajdujących się w budynku mieszkalnym o pow. 43501,1000 m ² wybudowanym na nieruchomości gruntowej położonej w P. przy ul. (...) w P., dla której to nieruchomości jest prowadzona księga wieczysta nr KW (...). Pozwana (...) sp. z o. o. z siedzibą w O., jest przedsiębiorcą zajmującym się m.in. wykonywaniem robót budowlanych. Pozwana spółka była inwestorem i wykonawcą budynku wielorodzinnego posadowionego na przedmiotowej nieruchomości i jej pierwotnym właścicielem. W wyniku stopniowego wyodrębniania się poszczególnych lokali ukonstytuowała się powodowa Wspólnota Mieszkaniowa, licząca ponad (...)lokali, przy czym proces wyodrębniania nadal jest w toku. Pozwana nadal formalnie pozostaje właścicielem części lokali wchodzących w skład powodowej Wspólnoty aczkolwiek lokale te z reguły zamieszkałe są przez osoby, z którymi pozwana jest związana umową deweloperską, w wyniku wykonania której powinno dojść już do ustanowienia odrębnej własności tych lokali na rzecz zamieszkujących w nich osób jednak te nie dochodzą do skutku głównie z uwagi na występujące w pomiędzy tymi osobami a pozwaną spory co do należytego wykonania łączących strony umów. Innymi słowy pozwana stopniowo dokonuje sprzedaży należących do siebie lokali (ostatnio lokal nr (...)). Większość z lokali, których własność nie została przez pozwaną przeniesiona znajduje się w posiadaniu osób trzecich, które je zamieszkują i z których korzystają nie partycypując jednak w kosztach zarządu nieruchomością wspólną. Wiele z osób zajmujących przedmiotowe lokale nadal wiążą przedwstępne umowy sprzedaży, a mimo to zamieszkując w tych lokalach bez przeniesienia na ich rzecz własności zajmowanego lokalu partycypują one jednak w kosztach zarządu nieruchomością wspólną i samodzielnie płacą zaliczki z tego tytułu.

Poza częścią nieruchomości, która została odłączona w wyniku wyodrębniania się kolejnych lokali, pozwana jest właścicielem zabudowanej nieruchomości gruntowej przy ul. (...) w P.. Obecnie, pozwana (...) sp. z o. o. z siedzibą w O. jest właścicielką lokali mieszalnych: o numerach:

1)  (...) powierzchni 54,20 m ² - wielkość udziału w nieruchomości wspólnej: (...);

2)  (...) o powierzchni 46,50 m ²- wielkość udziału w nieruchomości wspólnej: (...);

3)  (...) o powierzchni 44,40 m ²- wielkość udziału w nieruchomości wspólnej: (...);

4)  (...)o powierzchni 49,10 m ²- wielkość udziału w nieruchomości wspólnej: (...);

5)  (...)o powierzchni 42,60 m ²- wielkość udziału w nieruchomości wspólnej: (...);

6)  (...)o powierzchni 44,50 m ²- wielkość udziału w nieruchomości wspólnej: (...);

7)  (...)o powierzchni 44,50 m ²- wielkość udziału w nieruchomości wspólnej: (...);

8)  (...)o powierzchni 47,70 m ²- wielkość udziału w nieruchomości wspólnej: (...);

9)  (...)o powierzchni 43,10 m ²- wielkość udziału w nieruchomości wspólnej: (...);

10)  (...)o powierzchni 47,70 m ²- wielkość udziału w nieruchomości wspólnej: (...);

11)  (...)o powierzchni 43,30 m ²- wielkość udziału w nieruchomości wspólnej: (...);

12)  (...)o powierzchni 45,60 m ²- wielkość udziału w nieruchomości wspólnej: (...);

13)  (...)o powierzchni 45,60 m ²- wielkość udziału w nieruchomości wspólnej: (...);

14)  (...)o powierzchni 46,60 m2- wielkość udziału w nieruchomości wspólnej: (...);

a do dnia 28 kwietnia 2014 r. była właścicielką także jeszcze lokalu o numerze: (...)o powierzchni 48,00 m2- wielkość udziału w nieruchomości wspólnej: (...).

Pozwana jest ponadto współwłaścicielką wyodrębnionych lokali niemieszkalnych (hal garażowych) oznaczonych numerami:

1)  (...) - o powierzchni 13661,1m2, wielkość udziału w nieruchomości wspólnej: (...) (udział Pozwanej: (...));

2)  (...)- o powierzchni 1497, 6 m2, wielkość udziału w nieruchomości wspólnej: (...) (udział (...));

3)  (...)- o powierzchni 1496 m2, wielkość udziału w nieruchomości wspólnej: (...) (udział Pozwanej: (...));

4)  (...)- o powierzchni 1406, 7 m2, wielkość udziału w nieruchomości wspólnej: (...) (udział Pozwanej: (...));

5)  (...) - o powierzchni 1496 m2, wielkość udziału w nieruchomości wspólnej: (...) (udział Pozwanej: (...));

6)  (...) - o powierzchni 486, 9m2, wielkość udziału w nieruchomości wspólnej: (...) (udział Pozwanej: (...));

7)  (...) - o powierzchni 502 6 m2, wielkość udziału w nieruchomości wspólnej: (...) (udział Pozwanej: (...));

8)  (...)- o powierzchni 1497 1 m2, wielkość udziału w nieruchomości wspólnej: (...) (udział Pozwanej: (...));

9)  (...)- o powierzchni 1436, 8 m2, wielkość udziału w nieruchomości wspólnej: (...) (udział Pozwanej: (...));

10)  (...)- o powierzchni 1088, 3 m2, wielkość udziału w nieruchomości wspólnej: (...) (udział Pozwanej: (...));

11)  (...)- o powierzchni 1315 m2, wielkość udziału w nieruchomości wspólnej: (...) (udział Pozwanej: (...));

Pozwanej przysługuje prawo do wyłącznego korzystania łącznie z (...)miejsc postojowych w w/w halach garażowych.

Dnia 28 czerwca 2013 r. Wspólnota Mieszkaniowa podjęła szereg uchwał, w tym ostatnie m.in. uchwałę nr (...)- w sprawie zatwierdzenia planu gospodarczego na rok 2013, uchwałę nr (...) - w sprawie ustalenia wynagrodzenia Zarządu Wspólnoty. Pierwotnie zarząd powodowej Wspólnoty składał się z pięciu członków. Dnia 30 czerwca 2013 roku Wspólnota Mieszkaniowa podjęła uchwałę nr (...) - w sprawie zmian w składzie Zarządu Wspólnoty i powołała zarząd trzyosobowy. W skład zarządu powołani zostali: B. G., T. C. i R. B.. Obecnie zarząd jest dwuosobowy, w jego skład wchodzą T. C. i R. B..

(...) sp. z o. o. z siedzibą w O. nie zaskarżyła podjętych dotychczas przez powodową Wspólnotę uchwał, w tym w szczególności dotyczących ustalonych kosztów utrzymania jej lokali oraz kosztów zarządu nieruchomości wspólną, jak i w przedmiocie powołania zarządu Wspólnoty. Wspólnota Mieszkaniowa zawiadamiała pozwaną spółkę o wysokości należnych opłat za poszczególne lokale oraz wzywała ją do zapłaty należności.

Pozwana spółka nie uiszczała opłat związanych z utrzymaniem należących do niej lokali oraz nie partycypowała w kosztach zarządu nieruchomością wspólną. Zadłużenie pozwanej za okres od 14 listopada 2013 roku z tytułu tych opłat na dzień 01 sierpnia 2014 roku, wynosiło 101.262,43 zł.

Powyższy stan faktyczny Sąd Okręgowy ustalił na podstawie wskazanych dowodów z dokumentów, zeznań świadka K. S. (1) oraz członka zarządu Wspólnoty T. C., uznając te dowody za wiarygodne.

Sąd Okręgowy uznał, iż powództwo, jako zasadne podlegało uwzględnieniu w całości.

Odnosząc się do wniosku pozwanej o odrzucenie pozwu Sąd ten wskazał, iż zgodnie z art. 199 § k.p.c. odrzucenie pozwu znajduje uzasadnienie w trzech przypadkach, tj.: jeżeli droga sądowa jest niedopuszczalna; jeżeli o to samo roszczenie pomiędzy tymi samymi stronami sprawa jest w toku albo została już prawomocnie osądzona; jeżeli jedna ze stron nie ma zdolności sądowej albo jeżeli powód nie ma zdolności procesowej, a nie działa za niego przedstawiciel ustawowy albo jeżeli w składzie organów jednostki organizacyjnej będącej powodem zachodzą braki uniemożliwiające jej działanie. Pozwany sugerując potrzebę odrzucenia pozwu w niniejszej sprawie powołuje się na zaistnienie trzeciej ze wskazanych wyżej okoliczności, która jednak zdaniem Sądu I instancji w niniejszym przypadku nie zachodzi. Pozwana powołuje się na niewłaściwe w jej ocenie umocowanie strony powodowej, podnosząc, że z treści uchwały nr (...)., w przedmiocie zmian w składzie zarządu powodowej Wspólnoty nie wynika, aby podjęta została ona zgodnie z prawem, kwestionując powyższą uchwałę o wyborze zarządu z tej przyczyny, że nie dołączono do niej listy obecności. W ocenie Sądu Okręgowego pozwana nie wykazała, aby w przedmiotowej sprawie strona powodowa nie była należycie reprezentowana, nie wykazała aby uchwała nr (...) o wyborze zarządu powodowej wspólnoty była zaskarżona i w wyniku tego zaskarżenia uchylona, czy też uznana za nieważną czy nieistniejącą. Podnoszona przez pozwaną okoliczność nie dołączenia do uchwały listy obecności właścicieli czy wykazu , który z nich jak głosował nie stanowi o braku właściwej reprezentacji Wspólnoty. Lista obecności czy wykaz imienny właścicieli wraz z wynikami głosów oddanych za i przeciw danej uchwale nie stanowi jej integralnej części w taki znaczeniu, że legitymując się swoimi uprawnieniami do reprezentowania Wspólnoty członkowie zarządu zobligowani mieliby być do okazywania nie tylko uchwały o ich wyborze, ale i listy obecności i szczegółowych wyników głosowania. Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd. Uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. Uchwały, co do zasady zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów (art. 23 ust. 1 i 2 ustawy o własności lokali). Innymi słowy uchwała zostaje podjęta po uzyskaniu większości głosów właścicieli. Z treści uchwały nr (...) wynika, że za jej podjęciem głosowali właściciele stanowiący 57,66% udziałów co, zdaniem Sądu I instancji, jest wystarczające dla uznania, że uchwała ta została podjęta.

Zgodnie z art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy, przy czym powództwo w tym zakresie może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów (art.25 ust. 1a ustawy). Istotnym jest i to, że mimo zaskarżenia uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy (art. 25 ust. 2 ustawy). W ocenie Sądu Okręgowego - z zebranego w sprawie materiału nie wynika, aby uchwała nr (...) była w ogóle zaskarżona, pozwana na taką okoliczność nawet się nie powołuje. Z zebranego w sprawie materiału wynika natomiast, że powodowa Wspólnota podjęła uchwałę nr (...), na podstawie której dokonała zmiany w składzie wybranego zarządu. W miejsce dotychczas wybranego pięcioosobowego zarządu wybrany został zarząd trzyosobowy. Niniejszy pozew złożony został w dniu 1.08.2014r. i podpisany został przez profesjonalnego pełnomocnika działającego w imieniu powodowej wspólnoty. Pełnomocnictwo do reprezentowania powoda zostało udzielone przez Wspólnotę w imieniu której działał trzyosobowy zarząd zgodnie z treścią uchwały numer (...). Pod udzielonym pełnomocnictwem widnieją podpisy wszystkich trzech członków zarządu (k.9), choć dla skuteczności oświadczenia woli w przypadku zarządu wieloosobowego wystarczające byłyby podpisy dwojga z nich (art. 21 ust. 2 ustawy o własności lokali).

W świetle powyższego zarzut pozwanego co do rzekomego braku stosownego umocowania strony powodowej do występowania w niniejszej sprawie, zdaniem Sądu I instancji , należało uznać za chybiony a wnioskowane przez powoda ewentualne odrzucenie pozwu za nietrafne.

Rozważając zasadność zgłoszonego w pozwie roszczenia o zapłatę od pozwanego na rzecz powodowej Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w P. kwoty 101.262,43 zł, Sąd Okręgowy wskazał, iż w przedmiotowej sprawie powódka wykazała, że pozwana spółka jest właścicielką (...)samodzielnych lokali mieszkalnych oraz współwłaścicielką wyodrębnionych (...)lokali niemieszkalnych i tym samym niezaprzeczalnie jest członkiem powodowej Wspólnoty, któremu przysługują określone w ustawie o własności lokali prawa, ale i którego obciążają określone ustawowo obowiązki, w tym partycypowanie w kosztach zarządu.

Zgodnie z treścią art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali, właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. Stosownie zaś do treści art. 14 ustawy o własności lokali - na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności: wydatki na remonty i bieżącą konserwację; opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę; ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali; wydatki na utrzymanie porządku i czystości; wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Jak wynika z zebranego w sprawie materiału dowodowego za część lokali, których właścicielem póki co nadal jest pozwana, nie są uiszczane zaliczki na poczet zarządu nieruchomością wspólną, których wysokość ustalona została w oparciu o podjęte przez Wspólnotę uchwały. Okoliczność że pozwana (...) sp. z o. o. z siedzibą w O. nie zaskarżyła podjętych uchwał powodowej Wspólnoty Mieszkaniowej dot. ustalonych wysokości opłat związanych z utrzymaniem poszczególnych lokali oraz wysokości kosztów zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej była w przedmiotowej sprawie bezsporna. Ponadto, pozwana nie zakwestionowała faktu, iż jest członkiem Wspólnoty Mieszkaniowej, jak również, że z faktu tego zobowiązana jest do uiszczania wydatków związanych z utrzymaniem lokali i uczestniczeniem w kosztach zarządu. Tak więc, skoro pozwana Spółka nie zakwestionowała faktu, że jest zobowiązana do uczestniczenia w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, oraz nie zaskarżyła przedmiotowych uchwał, to pozwana jako członek powodowej Wspólnoty jest związana treścią niniejszych uchwał. Wobec powyższego pozwana była zobowiązana ponosić opłaty w wysokości ustalonej tymi uchwałami, tj.: kwoty wynagrodzenia członków Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej; kwoty 1,96 zł /m ² tytułem zaliczki właścicieli lokali na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną, kwoty 15 zł miesięcznie od stanowiska za miejsce postojowe naziemne; kwoty 1,00 zł miesięcznie na fundusz remontowy oraz tytułem kosztów świadczeń indywidualnych – kwoty 0,30 zł/m ² za wywóz nieczystości, kwoty10,91 zł/m ² za zimną wodę i kanalizację, kwoty 2,50 zł/m ² za energię cieplną, kwoty 18,00 zł/m ² za podgrzewanie wody.

Jak już podnoszono wyżej na pozwanej jako na właścicielu lokali, a tym samym członku powodowej Wspólnoty spoczywają określone obowiązki, z których nie zwalnia pozwanej jako właściciela okoliczność, że pozwana faktycznie z danego lokalu nie korzysta, bowiem ten zamieszkują inne osoby, związane z pozwaną umową deweloperską czy przedwstępną. Tym samym pozwana zobligowana jest do partycypowania w kosztach zarządu nieruchomością wspólna adekwatnie do wielkości przysługujących jej jako właścicielowi udziałów w tej nieruchomości.

Odnosząc się do podniesionego przez pozwaną zarzutu powagi rzeczy osądzonej, Sąd Okręgowy wskazał, iż zgodnie z art. 366 k.p.c. wyrok prawomocny ma powagę rzeczy osądzonej tylko co do tego, co w związku z podstawą sporu stanowiło przedmiot rozstrzygnięcia, a ponadto tylko między tymi samymi stronami. Granice przedmiotowe powagi rzeczy osądzonej obejmują nie to, co stanowiło granice powództwa, ale to, co stanowiło przedmiot i podstawę faktyczną rozstrzygnięcia w chwili wyrokowania. Pomiędzy stronami pod sygn. akt III C 284/14 toczył się przed tut. sądem spór o zaległe zaliczki. Jednakże w powyższej sprawie podstawę rozstrzygnięcia stanowiły należności za okres do dnia 13 listopada 2014 roku, natomiast w niniejszej sprawie przedmiotem rozstrzygnięcia są należności powstałe już po tej dacie, tj. od dnia 14 listopada 2014 roku. Wobec tego, w niniejszej sprawie nie może być mowy o zazębianiu się zaliczek dochodzonych tym postępowaniem z zaliczkami, które zostały zasądzone w wyroku z dnia 13 czerwca 2014 roku. W związku z tym, twierdzenie pozwanej, że niektóre zaliczki są dochodzone podwójnie, Sąd uznał za bezzasadne.

Wobec tego, że pozwana spółka nie zaskarżyła podjętych uchwał powodowej Wspólnoty Mieszkaniowej, ustalających wysokość opłat związanych z utrzymaniem poszczególnych lokali, oraz ustalających wysokość kosztów zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej nie kwestionowała również wysokości jej zadłużenia za okres od 14 listopada 2014 roku w kwocie 101.262,43 złotych, dlatego też mając na uwadze przepisy art. 13 ust. 1 i art. 14 ustawy o własności lokali roszczenie powódki należało uwzględnić jako zasadne w całości.

Odsetki od wyżej wskazanej kwoty Sąd Okręgowy zasądził od pozwanej na podstawie art. 481 § 1 k.c. od daty wniesienia pozwu, mając na uwadze fakt, iż pozwana była wcześniej wzywana do spełnienia świadczenia w terminie do 24 lipca 2014 r. Pozwana w zakreślonym terminie świadczenia nie spełniła zatem domaganie się przez powoda zasądzenia określonej w pozwie kwoty wraz z ustawowymi odsetkami liczonymi od dnia wniesienia pozwu tj. 1 sierpnia 2014 r. do dnia zapłaty było w pełni uzasadnione.

O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 98 k.p.c.

Apelację od powyższego orzeczenia wniosła strona pozwana, zaskarżając wyrok w całości i podnosząc następujące zarzuty:

1.  niewłaściwą ocenę materiału dowodowego poprzez błędne przyjęcie, iż powód udowodnił w całości zasadność roszczenia;

2.  naruszenie art. 6 k.c. poprzez nieudowodnienie przez powoda, które z lokali znajdujących się w powodowej wspólnocie mieszkaniowej stanowią własność pozwanej oraz nieprzedstawienie uchwał wspólnoty, z których wynikałaby wysokość zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną w objętym pozwem okresie;

3.  naruszenie art. 30 ust. 2 pkt 1 ustawy z 24 czerwca 1994r. o własności lokali poprzez błędne przyjęcie, iż z rocznych planów gospodarczych zarządu wspólnoty wynika wysokość zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną,

4.  naruszenie art. 253 k.p.c. poprzez wzięcie pod uwagę uchwał powódki, pomimo ich kwestionowania przez stronę pozwaną;

5.  brak prawidłowego umocowania pełnomocnika powódki.

W konsekwencji pozwana wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów od powoda na rzecz pozwanej, w tym kosztów zastępstwa procesowego za obydwie instancje, ewentualnie uchylenie wyroku i przekazanie sprawy sądowi okręgowemu do ponownego rozpoznania.

Powódka wnosiła o oddalenie apelacji i zasądzenie kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelację pozwanej należy uznać za nieuzasadnioną.

Sąd Apelacyjny podziela co do zasady ustalenia faktyczne Sądu Okręgowego, jak i dokonaną przez ten Sąd ocenę prawną. Z tym, że wymaga sprostowania, iż należności dochodzone w niniejszej sprawie obejmują okres od 14 listopada 2013r., a nie od listopada 2014r., jak to wskazał w uzasadnieniu Sąd Okręgowy.

W pierwszej kolejności należy odnieść się do ostatniego zarzutu, sprecyzowanego dopiero w uzasadnieniu apelacji, który w przypadku potwierdzenia się skutkowałby nieważnością postępowania. Sąd Apelacyjny uzupełnił w tym zakresie postępowanie dowodowe i zobowiązał stronę powodową do złożenia dokumentów obrazujących sposób i wyniki głosowania. Z nadesłanych dokumentów w postaci kart do głosowania i podliczenia głosów wynika, iż przy liczeniu głosów na tą uchwałą - do udziału przysługującego właścicielowi lokalu mieszkalnego doliczano również jego udział w prawie współwłasności lokalu garażowego, co w świetle treści art. 23 ustawy z 24 czerwca 1994r. o własności lokali w brzmieniu obowiązującym w dacie podjęcia uchwały (Dz. U. 2000 Nr 80 poz. 903) było nieprawidłowe, bowiem zgodnie z utrwalonym orzecznictwem - prawo głosu wynikające z udziału w nieruchomości wspólnej związanego z odrębną własnością lokalu przysługuje niepodzielnie współwłaścicielom tego lokalu (tak SN w uchwale z 12 grudnia 2012r. III CZP 82/12 OSNC 2013/6/75, Sąd Apelacyjny w Lublinie w uzasadnieniu wyroku z 13 marca 2014r. I ACa 771/13 LEX nr 1461126). Wszyscy współwłaściciele odrębnego lokalu użytkowego (garażu, miejsca postojowego) mają w głosowaniu nad uchwałami wspólnoty tylko jeden wspólny głos. Podjęcie decyzji co do wykonania wspólnego prawa jednego głosu jest uprawnieniem przysługującym wszystkim współwłaścicielom lokalu i wynika z udziału w nieruchomości wspólnej jako części składowej lokalu, uzasadnione jest więc stosowanie do takiej decyzji przepisów o zarządzie rzeczą wspólną (art. 199 i 201 k.c.). W zależności zatem od tego, co ma być przedmiotem głosowania (uchwały) - czynność zwykłego zarządu czy przekraczająca zwykły zarząd (art. 22 u.w.l.) - wykonanie prawa głosu przez współwłaścicieli lokalu użytkowego może stanowić czynność zwykłego zarządu albo czynność przekraczającą jego zakres.

Ustalenie sposobu głosowania nad uchwałą jest zdeterminowane przedmiotem uchwały; jeżeli uchwała dotyczy kwestii przekraczających zakres zwykłego zarządu, do głosowania nad nią należy stosować zasady przewidziane w art. 199 k.c., a więc konieczna jest jednomyślność wszystkich współwłaścicieli; natomiast jeżeli dotyczy czynności zwykłego zarządu, do jej podjęcia wystarczy, zgodnie z art. 201 k.c., zgoda większości współwłaścicieli, a więc głosowanie za jej podjęciem przez większość współwłaścicieli. Jak wskazał Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z dnia 17 czerwca 2015r. I CSK 355/14 (OSNC 2016/5/66) wybór przez współwłaścicieli członków zarządu wspólnoty mieszkaniowej należy zaliczyć do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną. W tej sytuacji wykonanie wspólnego prawa jednego głosu przysługującego niepodzielnie współwłaścicielom odrębnego lokalu użytkowego, wynikającego z udziału w nieruchomości wspólnej, przy głosowaniu nad taką uchwałą stanowi także czynność zwykłego zarządu i uzgodnienie treści tego głosu wymaga większości liczonej według wielkości udziałów albo według zasady, że na jednego właściciela przypada jeden głos.

W niniejszej sprawie strona powodowa przedstawiła w postępowaniu apelacyjnym wyliczenia, które nie zostały zakwestionowane przez stronę przeciwną, a w których głos związany z lokalem garażowym czy użytkowym stanowiącym przedmiot współwłasności liczono tylko wówczas, gdy większość współwłaścicieli tego lokalu była za przyjęciem uchwały. Z wyliczeń tych wynika, iż przy takim liczeniu głosów - za przyjęciem uchwały o wyborze zarządu głosowali właściciele reprezentujący łącznie 64,49 % udziałów (k. 1697 i nast.), co oznacza, iż uchwała została prawidłowo podjęta, a zatem zarzut nieprawidłowej reprezentacji wspólnoty nie jest zasadny.

Odnosząc się do pozostałych zarzutów apelacyjnych należy wskazać, iż obowiązek uiszczania przez właścicieli lokali zaliczek na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną wynika wprost z ustawy tj. z art. 15 i 12 ust. 2 ustawy o własności lokali i nie jest uzależniony od podjęcia uchwały w tym przedmiocie. Właściciele lokali są również zobowiązani do ponoszenia kosztów związanych z utrzymaniem ich własnych lokali – na podstawie art. 13 ust. 1 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 30 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy przedmiotem zebrania rocznego właścicieli lokali powinno być uchwalenie rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu. Z przepisów tych nie wynika, iż musi być podjęta odrębna uchwała o wysokości zaliczek, wysokość ta może być ustalona w tej samej uchwale co plan gospodarczy. W niniejszej sprawie Wspólnota przedstawiła uchwałę nr (...) w sprawie zatwierdzenia planu gospodarczego na rok 2013r., w którym ustalono również wysokość opłat na pokrycie kosztów zarządu. Uchwała ta nie została zaskarżona w terminie zakreślonym w art. 25 ust. 1a ww. ustawy, a zatem obowiązuje wszystkich członków wspólnoty. W niniejszym postępowaniu nie wykazano, aby była to uchwała nieistniejąca, a ciężar dowodu w tej kwestii spoczywał na pozwanej, a nie na powodzie. Pozwana nie składała żadnych wniosków dowodowych na taką okoliczność.

Pozwana podniosła, iż zakwestionowała złożone do akt uchwały, a Sąd I instancji opierając na nich swoje ustalenia naruszył art. 253 k.p.c. Należy zwrócić uwagę na fakt, iż uchwała wspólnoty podejmowana jest w drodze głosowania w formie pisemnej, ustnej lub elektronicznej, zaś do akt dołączono jedynie dokumenty stwierdzające podjęcie takiej uchwały, podpisane przez członków zarządu. Załączone dokumenty to dokumenty prywatne, a z nimi związane jest domniemanie autentyczności oraz domniemanie, że oświadczenie zawarte w dokumencie złożyła osoba, która je podpisała. Pozwana powołując w apelacji zarzut naruszenia art. 253 k.p.c. nie wskazuje z jakiego powodu kwestionuje te dokumenty. Z uzasadnienia apelacji nie wynika, by kwestionowała podpisy członków zarządu pod tymi dokumentami, czy też podnosiła, że dokument w tej postaci nie jest autentyczny. Ciężar dowodu określony w art. 253 k.p.c. dotyczy jedynie tych dwóch kwestii, skoro pozwana ich nie podnosi, to zarzut naruszenia art. 253 k.p.c. jest bezprzedmiotowy.

Dokumenty prywatne nie korzystają natomiast z domniemania zgodności z prawdą oświadczeń w nich zawartych, każdy mający interes może dowodzić, że treść złożonych oświadczeń nie odpowiada stanowi rzeczywistemu, ale ciężar dowodu reguluje w tej kwestii art. 6 k.c., a zatem spoczywa on na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne. Ciężar dowodu w tej kwestii spoczywał zatem na stronie pozwanej, która nie zgłosiła na tę okoliczność żadnych wniosków dowodowych. Dokument taki podlega ocenie na podstawie kryteriów wskazanych w art. 233§1 k.p.c., Sąd Okręgowy dokonał takiej oceny, uznając złożone przez stronę powodową dokumenty za wiarygodny materiał dowodowy, a strona pozwana w apelacji oceny tej skutecznie nie podważyła.

Strona powodowa złożyła do akt odpisy z ksiąg wieczystych nieruchomości, zawiadomienia o opłatach dotyczące poszczególnych lokali, a zawierających szczegółowe wyliczenia należności, korespondencję z pozwaną w przedmiocie uiszczania zobowiązań z tytułu utrzymania lokali i zaliczek na utrzymanie nieruchomości wspólnej, z której wynika, iż pozwana przyznawała, iż jest właścicielem kilku lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych. Jeżeli zatem obecnie pozwana nie zgadza się z twierdzeniami wspólnoty, iż w określonym przedziale czasowym była nadal właścicielem jakiegoś lokalu, to powinna wyraźnie taki zarzut sformułować i wykazać. Przepis art. 3 k.p.c. zobowiązuje strony do dokonywania czynności procesowych zgodnie z dobrymi obyczajami, dawania wyjaśnień co do okoliczności sprawy zgodnie z prawdą i bez zatajania czegokolwiek oraz do przedstawiania dowodów. Jak się wskazuje w orzecznictwie: „Stosowane niekiedy przez profesjonalnych pełnomocników ogólne zaprzeczenie wszystkim faktom powołanym przez stronę przeciwną stanowi oczywiste naruszenie powołanego przepisu i jest pozbawione jakiegokolwiek znaczenia procesowego. Strona ma obowiązek odnieść się do poszczególnych faktów, a jeżeli według jej wiedzy fakty te przedstawiają się odmiennie, niż to wynika z oświadczeń przeciwnika procesowego, ma obowiązek przedstawić swoją wersję dotyczącą tych faktów.” (tak Sąd Apelacyjny w Krakowie w uzasadnieniu wyroku z dnia 10 listopada 2015r. sygn. akt I ACa 504/15 LEX nr 1950468, SN w uzasadnieniu wyroku z 20 listopada 2014r. V CSK 78/14 Lex Nr 1567490 oraz w wyroku z 9 lipca 2009r. III CSK 341/08 Lex nr 584753). Sąd Apelacyjny w obecnym składzie podziela ten pogląd.

W niniejszej sprawie pozwana poza ogólnym zaprzeczeniem wszystkim faktom wskazanym w pozwie nie przedstawiła żadnych konkretnych zarzutów i dowodów podważających zasadność żądania pozwu. Na okoliczność wysokości zobowiązania pozwanej Wspólnota przedstawiła dowody w postaci zawiadomień o opłatach dotyczących poszczególnych lokali, a zawierających szczegółowe wyliczenia należności oraz dowody w postaci wyliczeń księgowych, a nadto Sąd I instancji dopuścił dowód z zeznań przesłuchanej w charakterze świadka administrator budynku K. S. (2), która szczegółowo przedstawiła sposób rozliczania i wyjaśniła wątpliwości sądu w tym zakresie. Dowody te w konsekwencji Sąd I uznał za wiarygodne i wystarczające do stwierdzenia zasadności powództwa. Strona pozwana nie była obecna przy przesłuchaniu świadka, nie sformułowała też żadnych konkretnych zarzutów w kwestii prawidłowości wyliczenia należności, a zatem brak było podstaw, aby Sąd z urzędu dopuszczał dowód z opinii biegłego na tę okoliczność. Zarzuty apelacji z tym związane są w ocenie Sądu Apelacyjnego bezpodstawne.

W uzasadnieniu apelacji pozwana sformułowała jeszcze jeden zarzut, a mianowicie podniosła, iż Sąd I instancji zasądził należności nieistniejące, bo powstałe po 14 listopada 2014r., podczas gdy powództwo zostało wniesione w dniu 1 sierpnia 2014r. Sformułowany zarzut związany jest w istocie z omyłką pisarską zawartą w pozwie, którą strona powodowa wyjaśniła w piśmie z 3 grudnia 2014r. wskazując, iż pozew obejmuje należności powstałe po 14 listopada 2013r. (k. 1083). Potwierdzają to złożone do akt dokumenty, które obejmują należności powstałe w okresie 14 listopada 2013r. – 13 lipca 2014r. Taką też należność Sąd Okręgowy zasądził w zaskarżonym wyroku, a omyłka pisarska co do roku zawarta w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku, nie miała wpływu na treść orzeczenia.

Mając na uwadze powyższe, na podstawie art. 385 k.p.c. Sąd Apelacyjny oddalił apelację pozwanej.

O kosztach orzeczono na podstawie art. 98 k.p.c.