Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 7 kwietnia 2017r.

Sąd Rejonowy w Słupsku I Wydział Cywilny

w składzie następującym :

Przewodniczący: SSR R.-Natalia Wójtowicz

Protokolant: st. prot. sąd. K. Ż.

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 28 marca 2017r. w S. sprawy

z powództwa Miasta S.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w S.

o nakazanie

oddala powództwo w całości.

Sygnatura akt I C 15/17

UZASADNIENIE

Powód Miasto S. wniósł pozew o nakazanie pozwanej Wspólnocie Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w S. , aby wydała na rzecz powoda kserokopię dokumentów w postaci: ostatniego sprawozdania finansowego pozwanej, potwierdzenia sald właścicieli wchodzących w skład pozwanej, uchwał pozwanej podjętych w 2015-2016 roku – wraz z listami głosowania, faktur potwierdzających koszty przeprowadzonych prac w pozwanej wspólnocie – od dnia 1.01.2015 r., wszystkich umów na dostawę mediów i świadczenie wszystkich innych usług, w tym przeprowadzonych konserwacji i napraw, obowiązujących od dnia 1 stycznia 2015 r., kart wymiaru opłat adresowanych do wszystkich właścicieli lokali wchodzących w skład pozwanej – od dnia 1.01.2015 r., protokołów z zebrań właścicieli, od dnia 1.01.2015 r., informacji ostanie konta bankowego pozwanej na dzień 27.07.2016 r. wraz z dokumentacją przedstawiającą saldo rachunku bankowego pozwanej, informacji zawierającej obciążenia dotyczące wszystkich właścicieli lokali z tytułu świadczeń, usług i remontów w 2015-2016 r. wraz z kartotekami finansowymi właścicieli, wykazu dłużników pozwanej z podaniem kwot zadłużenia i dokumentów potwierdzających windykację tych osób, regulaminu rozliczania mediów, poprzez przekazanie ich do Przedsiębiorstwa (...) Sp. z o.o. z siedzibą w S. (jako zarządcy komunalnego zasobu lokalowego Miasta S.) oraz o zasądzenie od pozwanej kosztów procesu według norm przepisanych.

W uzasadnieniu powód wskazał, iż jest właścicielem lokali położonych w budynku wzniesionym na nieruchomości gruntowej przy ul. (...) w S., z którymi związany jest udział powoda w nieruchomości wspólnej, równy (...), wobec czego jest również członkiem pozwanej Wspólnoty. Ponadto powód wskazał, że posiada największy udział w nieruchomości wspólnej, w związku z czym ma prawo kontroli zarządu pozwanej. Powód wskazał, iż do prawidłowej kontroli niezbędny jest nieskrępowany dostęp do dokumentacji pozwanej, jak również uzyskiwanie kserokopii dokumentacji. Jako podstawę swoich roszczeń powód wskazał przepis art. 29 ustawy o własności lokali, który reguluje zasady prowadzenia dokumentacji wspólnoty mieszkaniowej, a nadto określa prawo każdego właściciela do kontroli działalności zarządu. Powód podkreślił, iż pod pojęciem udostępnienia dokumentów należy rozumieć nie tylko uzyskanie fizycznego dostępu do dokumentów (celem ich przeczytania), ale również uzyskanie ich kserokopii, jak i poświadczonych odpisów. Powód wskazał, że zwrócił się do podmiotu sprawującego zarząd nad pozwaną, tj. Zespołu (...) sp. z o.o. Oddział w S., o sporządzenie odpłatnych kserokopii wskazanych we wnioskach dokumentów oraz ich przesłanie pełnomocnikowi powoda. Powód wskazał, iż pozwana nie zrealizowała dobrowolnie żądań powoda, na skutek czego jego prawo do kontroli działalności zarządu uległo bezprawnemu ograniczeniu. Ponadto, w ocenie powoda, postępowanie pozwanej uniemożliwia mu również współdziałanie w ramach zarządu nieruchomością wspólną w trybie art. 27 ustawy o własności lokali.

Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa (...) przy ul. (...) w S. w odpowiedzi na pozew, złożonej 8.02.2017 r., wskazała, że wnosi o oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie od powoda na rzecz pozwanej kosztów postępowania. W uzasadnieniu wskazała, iż kwestionuje okoliczność braku nieskrępowanego i nieograniczonego dostępu do dokumentacji Wspólnoty Mieszkaniowej, jednocześnie podkreślając, iż wielokrotnie informowała powoda o możliwości wglądu do dokumentów oraz wykonywania ich fotokopii oraz odpisów. Ponadto pozwana wskazała, że pełnomocnik powoda w kwietniu 2016 r. stawił się w siedzibie zarządcy pozwanej, gdzie otrzymał do wglądu dokumenty, a także otrzymał kserokopię pojedynczych dokumentów. Nadto pozwana zarzuciła, iż w umowie o administrowanie zawartej miedzy pozwaną a jej zarządcą nie została uregulowana kwestia wykonywania usług ksero na rzecz właścicieli wspólnoty, a także, że Zarządca nie ma w przedmiocie działalności usług ksero, wobec czego nie byłby uprawniony do wystawienia z tego tytułu faktury VAT. Dodatkowo pozwana podkreśliła, iż powód, wbrew twierdzeniom podnoszonym w pozwie, nie był właścicielem posiadającym największy udział nieruchomości wspólnej, bowiem na dzień sporządzenia odpowiedzi na pozew jego udział w nieruchomości wspólnej wynosił 22,28 %.

Na rozprawie w dniu 28 marca 2017 r. pozwana podniosła, że wniesienie pozwu w niniejszej sprawie może być konsekwencją faktu, iż pozwana Wspólnota dokonała zmiany zarządcy z Przedsiębiorstwa (...) Sp. z o.o. na (...) Sp. z o.o., co mogło spowodować niechęć i próbę „odwetu” na wspólnocie za odejście z (...) w zakresie zarządu.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Miasto S. jest właścicielem lokali położonych w budynku wzniesionym na nieruchomości gruntowej przy ul. (...) w S., z którymi związany jest jego udział w nieruchomości wspólnej, równy (...). Miasto S. jest członkiem Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w S..

dowód: - wydruk z księgi wieczystej nr (...) z dnia 36 października 2016 r. k. 6-7

Przedsiębiorstwo (...) Sp. z o.o. z siedzibą w S. jest zarządcą komunalnego zasobu lokalowego Miasta S.. Do czasu wyboru przez wspólnotę nowego zarządcy tj. Zespołu (...) Sp. z o.o. Oddział w S., to Przedsiębiorstwo (...) Sp. z o.o. z siedzibą w S. był zarządcą Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w S..

dowód: pełnomocnictwo k. 20-21

Zespół (...) Sp. z o.o. Oddział w S. jest obecnie Zarządcą Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w S.. W dniu 27.07.2016 r. Przedsiębiorstwo (...) drogą korespondencji elektronicznej zwróciło się do zarządcy Wspólnoty Mieszkaniowej o przesłanie kserokopii następujących dokumentów, dotyczących okresu od dnia przejęcia zarządu nad Wspólnotą przez Zespół (...) Sp. z o. o. do dnia 30.06.2016 r.: sprawozdania finansowego, potwierdzenia salda, dokumentacji księgowej z wybranego okresu (minimum dwóch miesięcy następujących po sobie), dokumentu rozliczenia kosztów utrzymania części wspólnej nieruchomości, dokumentu rozliczenia mediów wraz z regulaminem, pozostałej dokumentacji administracyjnej mającej wpływ na sposób księgowania i rozliczania kosztów. Przedsiębiorstwo (...). Sp. z o.o. w S. zadeklarowało zapłatę za sporządzenie kopii dokumentów w wysokości adekwatnej do poniesionych kosztów na podstawie faktury.

dowód: korespondencja e-mail z dnia 27.07.2016 r. k. 19

Zarządca Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w (...) Sp. z o.o. – z uwagi na obszerność żądanej dokumentacji odmówił sporządzenia kserokopii dokumentów, o które wniosło Przedsiębiorstwo (...) Sp. z o.o., jednocześnie informując iż możliwe jest aby (...) Sp. z o.o. uzyskało wgląd w te dokumenty i sporządziło sobie fotokopii oraz odpisów dokumentów dotyczących Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w S. w siedzibie swojego Oddziału przy ul. (...) w S., we własnym zakresie.

dowód: korespondencja e-mailowa k. 22-23, pismo (...) Sp. z o.o. k.24, pismo (...) Sp. z o.o. k.27, korespondencja e-mailowa k.28, pismo (...) Sp. z o.o. k.30, korespondencja e-mailowa k. 46, pismo (...) Sp. z o.o. k. 47, pismo (...) Sp. z o.o. k. 48

Pismem z dnia 21.04.2015 r. Zespół (...) Sp. z o.o. przesłał do (...) sp. z o.o. informacje na temat uchwał podjętych w dniu 3.02.2015 r. oraz w drodze indywidualnego zbierania głosów w dniach 23.02.2015 r. -06.03.2015 r.

dowód: pismo Wspólnoty Mieszkaniowej k.50-51

W dniu 30.01.2017 r. Zespół (...) Sp. z o.o. przekazał Miastu S. informację o dostępie do tzw. (...), umożliwiającej całodobowy dostęp do informacji dotyczących wspólnoty, w tym do podjętych uchwał oraz stanu środków na rachunkach bankowych wspólnoty. Podtrzymał także swoje stanowisko odnośnie braku podstaw do wykonania kserokopii wszystkich żądanych dokumentów.

dowód: pismo (...) Sp. z o.o. k.56

Sąd Rejonowy zważył co następuje:

W pierwszej kolejności przedmiotem rozważań Sądu w niniejszej sprawie było rozstrzygnięcie – mimo braku podniesionego przez strony w tym zakresie zarzutu, czy uprawnienie powoda do żądania nakazania udostępnienia dokumentu/ów miało charakter majątkowy, czy tez niemajątkowy, a w konsekwencji, czy sąd rejonowy był właściwy rzeczowo by orzekać w niniejszej sprawie (art. 17 pkt 1 k.p.c.). Problem ten rozstrzygany był już przez Sąd Najwyższy, który w postanowieniu z dnia 5.10.2006 r., sygn. IV CSK 110/06, w sprawie o zbliżonym stanie faktycznym, wskazał, iż z samego przedmiotu żądania, mianowicie nakazania wydania dokumentu, nie wynika w sposób jednoznaczny niemajątkowy charakter sprawy. Nawet bowiem gdyby dostrzegać w tym uprawnieniu określone elementy niemajątkowe, np. dotyczące równego traktowania współwłaścicieli czy zapewnienia im możliwości kontroli poczynań zarządu lub zarządcy, to trudno pominąć okoliczność, że żądanie dostępu do dokumentacji wspólnoty mieszkaniowej ma również wymiar majątkowy. Żądanie powoda nie dotyczy bowiem skonkretyzowanego dokumentu/ów, ale całości dokumentacji dotyczącej nieruchomości wspólnej, co sprawia, że w sprawie niewątpliwie dominują elementy ochrony interesów majątkowych powoda. Ponadto Sąd Najwyższy wskazał, iż w przypadku powierzenia zarządu osobie fizycznej lub prawnej na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, na zarządcy spoczywa dodatkowy obowiązek prowadzenia dokumentacji określonej w przepisach art. 29 i 30 ustawy o własności lokali, z więc niemal wyłącznie dokumentacji w kwestiach o charakterze majątkowym.

Podzielając w tym zakresie stanowisko Sądu Najwyższego wyrażone w przywołanym wyżej, Sąd Rejonowy uznał swoją właściwość rzeczową, przyjmując, iż roszczenia powoda wywodzone w pozwie mają charakter majątkowy, a zatem jest o właściwy do rozpoznania merytorycznie żądania powoda.

Przechodząc do oceny merytorycznej powództwa wywiedzionego w niniejszej sprawie Sąd zważył, iż jako bezzasadne podlegało ono oddaleniu.

Nie było wątpliwym ani spornym w niniejszej sprawie, iż powodowi na podstawie art. 29 ust. 3 ustawy o własności lokali przysługiwało i przysługuje prawo kontroli działalności zarządu. Zgodnie ze stanowiskiem podnoszonym w doktrynie i judykaturze prawo kontroli obejmuje również uprawnienie do żądania udostępnienia dokumentów związanych z działalnością wspólnoty. Nie budzi również wątpliwości, iż pozwana umożliwiała powodowi zapoznanie się z żądaną dokumentacją, sporządzenie jej fotokopii oraz odpisów w siedzibie swojego zarządcy. Okoliczność ta została przez Wspólnotę wykazana poprzez załączoną do pozwu korespondencję i nie została w toku procesu zakwestionowana przez powoda. Przedmiotem sporu w niniejszej sprawie była szerokość uprawnienia wywodzonego z art. 29 ustawy o własności lokali. Strona powodowa stała na stanowisku, że w pojęciu udostępnienia dokumentacji przez zarządcę mieści się również obowiązek sporządzenia jej kserokopii, natomiast pozwana odmówiła odpłatnego sporządzenia kserokopii dokumentacji oraz doręczenia ich powodowi. Tym samym zdaniem powoda ograniczyła mu prawo kontroli o jakim mowa w art. 29 ustawy o własności lokali. W ocenie strony pozwanej jest to zbyt daleko idąca interpretacja wskazanego przepisu.

Argumentacji powoda nie podzielił także Sąd, zważywszy, iż z przepisu art. 29 ustawy o własności lokali nie wynika uprawnienie powoda do żądania doręczenia powodowi przez wspólnotę kopii dokumentów związanych z działalnością wspólnoty. Na gruncie niniejszej sprawy powyższe żądanie byłoby ekonomicznie nieuzasadnione. Nie tyczy się to samego kosztu sporządzenia kserokopii, ponieważ powód zadeklarował, że uzasadnione ( wg własnego zatem uznania) koszty poniesie, choć ich wysokości nie doprecyzował, co także budzi szereg dalszych wątpliwości. Jednakże rozważając powyższą kwestię należy również mieć na uwadze, że złożony przez powoda wniosek o wydanie kopii dokumentacji dotyczył znacznej ilości dokumentów. Przygotowanie tak wielu kopii wiązałoby się z dużym nakładem przede wszystkim czasu pracownika zarządcy. Jak wynikało zaś z zeznań świadka B. M. w sekretariacie pracuje tylko 1 osoba, a zarządca ten zajmuje się około 70 różnymi wspólnotami, co powoduje znaczną ilość pracy. Na podobną argumentację powołał się orzekając w sprawie o zbliżonym stanie faktycznym Sąd Apelacyjny w Szczecinie. W wyroku z dnia 24.05.2016 r., sygn. akt I ACa 99/16, uzasadniając oddalenie powództwa SA w S. wskazał, że objęte pozwem żądanie powoda ( o wydanie kserokopii dokumentacji) nie może korzystać z ochrony. Narusza ono bowiem w sposób oczywisty zasadę lojalności, która wyznaczać winna wzajemne relacje nie tylko pomiędzy samymi właścicielami lokali, ale również z jej zarządem. Tymczasem realizacja żądania powoda (…) z lojalnością, rozumianą jako działanie w interesie nie tylko powoda, ale też całej wspólnoty, nie ma nic wspólnego. Jej konsekwencją – w świetle zasad doświadczenia życiowego – musiałaby być istotna dezorganizacja pracy zarządu, który w godzinach swojego urzędowania (2 godziny dziennie) zmuszony byłby zajmować się obsługą powoda, zamiast przeznaczać ten czas na wykonywanie swoich ustawowych obowiązków.

Sąd meritii w pełni podziela takie stanowisko, tym bardziej, że jak wynika z zeznań świadka A. N. kopie te miały być wykonane dla wygody pracowników (...). Jak zeznań ten świadek – a zajmuje się on także kontrolą dokumentów wspólnot- wygodniej mu jest pracować nad papierowymi dokumentami. Nadto w związku z tym że spółka (...) ma rozległe struktury, cześć dokumentacji przekazywana jest służbowym budowlanym część księgowym, część pranym i przez poszczególne komórki organizacyjne ta kontrola się odbywa. Dokonanie kontroli na fotokopiach, które miałby możliwość pracownik spółki (...) zrobić w siedzibie zarządcy ( tj. u pozwanego) utrudniło by tą pracę, albowiem wszystkie dokumenty byłyby w wersji elektronicznej. W ocenie sądu niedopuszczalne jest żądanie ochrony prawnej, z powołaniem się na uniemożliwienie prawa do kontroli z art. 29 powołanej wyżej ustawy, z tej wyłącznej przyczyny, ze pracownikom powodowej spółki było łatwiej czy wygodniej pracować na dokumentach papierowych. Niczym trudnym wydaje się bowiem z fotokopii, z pliku wydrukowanie na własnym komputerze, sfotografowanej wcześniej dokumentacji. W opinii sądu prawo do kontroli powoda w żaden sposób nie zostało ani zakwestionowane ani uniemożliwione. Pozwana wskazała gdzie można zapoznać się ze wszystkimi dokumentami, nie czyniła żadnych przeszkód by pojedyncze dokumenty nawet wydawać. Była zatem możliwość by powód zapoznał się z tymi dokumentami, wykonał fotokopie dokumentacji jaka konieczna mu była do kontroli zarządcy i pozwalała na skorzystanie ze swojego prawa. Od wielu lat (...)choć jest jednym z większych na (...) terenie zarządców, nie jest w tym zakresie monopolistą i nie może narzucać w jaki sposób członkowie wspólnoty, czy ich zarządcy – pod określone żądania powodowej spółki mają działać. Takie żądanie i sposób działania każą wysnuć wniosek, iż powodowa spółka narzuca sposób określonego postępowania innym członkom wspólnoty czy ich zarządca, korzystając z niewątpliwie swej uprzywilejowanej, wynikającej choćby z wielkości spółki, pozycji. Dla sądu taka praktyka nie jest do zaakceptowania. Konieczne jest również podkreślenie, że skoro jest problem w zakresie wydawania dokumentacji i uzależnione to jest od jednostronnej decyzji zarządcy B. M. ( co także nie powinno mieć miejsca) strony winny na przyszłość uregulować tę kwestię, choćby poprzez podjęcie uchwały w tym przedmiocie. Powoływanie się bowiem na fakt, iż spółka miejska uiści koszty za kserokopie, jak wskazano koszty uzasadnione, powodować może dalsze spory np. jaki koszt za 1 stronę ksero byłby dla spółki uzasadniony a i opłacalny dla pozwanej. Faktem bowiem jest, iż zarządca nieruchomości nie ma w swoich kompetencjach zajmowania się kopiowaniem szeregu dokumentów, skoro pracownicy powodowej spółki ( znacznie większej niż pozwanej) mogliby w siedzibie zarządcy pozwanej wspólnoty wykonać fotokopie. Byłoby to i szybsze (niż odpisywanie sobie na kolejne pisma), i nieodpłatne, a więc mniej problematyczne. Zabrakło w niniejszym sporze woli kompromisu i dobrych chęci po stronie powoda, który de facto narzucił innym swój sposób w jaki kontrolę chce wykonać. Wydrukowanie fotokopii na komputerze spółki pozwoliłoby na pracę na dokumencie papierowym, skoro osoby dokonujące kontroli takie mają przyzwyczajenia. Marginalnym jest, ale wymagającym zauważenia, że spółka (...) nie jest obecnie uprawniona do przechowywania jakichkolwiek dokumentów wspólnoty, której nie jest zarządcą.

W niniejszej sprawie istotna jest również okoliczność, że tryb udostępniania dokumentacji finansowej pozwanej nie został w żaden sposób uregulowany przez członków wspólnoty, wobec czego należy się opierać jedynie na regulacji ustawowej, tj. art. 29 ustawy o własności lokali. Natomiast w ocenie Sądu przepis art. 29 ustawy o własności lokali dotyczy wyłącznie uprawnienia do żądania udostępnienia dokumentów, nie zaś sporządzania ich kopii oraz doręczenia. Materiał dowodowy zgromadzony w niniejszej sprawie w sposób jednoznaczny wskazuje, iż prawo kontroli działalności zarządu poprzez udostępnianie dokumentacji finansowej wspólnoty jest w pełni realizowane i nie zostało w żaden sposób naruszone. Natomiast powód nie ma podstaw by domagać się od pozwanej działań wykraczających poza regulację ustawową. Wobec powyższego, roszczenia wywodzone w pozwie należało uznać za bezpodstawne i powództwo oddalić, o czym orzekł Sąd jak w sentencji wyroku.