Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 28 czerwca 2017r.

Sąd Apelacyjny w Katowicach V Wydział Cywilny

w składzie:

po rozpoznaniu w dniu 28 czerwca 2017r. w Katowicach

na rozprawie

sprawy z powództwa (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w K.

przeciwko Gminie K.

o ustalenie

na skutek apelacji powódki

od wyroku Sądu Okręgowego w Gliwicach

z dnia 8 marca 2016r., sygn. akt X GC 22/16

1.  prostując w zaskarżonym wyroku oznaczenie przedmiotu sprawy jako sprawy o ustalenie - oddala apelację;

2.  zasądza od powódki na rzecz pozwanej kwotę 13.200 (trzynaście tysięcy dwieście) złotych tytułem kosztów postępowania apelacyjnego i zażaleniowego.

Sygn. akt V ACa 782/16

UZASADNIENIE

Powódka (...) spółka z o.o. w K. domagała się ustalenia, że przysługuje jej prawo do nabycia od pozwanej Gminy K. nieruchomości położonej w K. przy ul. (...), stanowiącej działkę nr (...), objętej księgą wieczystą (...) w drodze bezprzetargowej na zasadzie art. 37 ust. 2 pkt. 6 oraz 38 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami, tj. Dz. U. z 2016r. poz.2147( dalej u.g.n.)

W odpowiedzi na pozew pozwana wniosła o oddalenie powództwa i przyznanie kosztów postępowania na swoją rzecz. Na podstawie art. 25 § 2 k.p.c. zgłosiła jednocześnie zarzut błędnego określenia wartości przedmiotu sporu i wniosła o sprawdzenie przez sąd wartości oznaczonej przez powódkę oraz zarządzenie w tym celu dochodzenia.

Sąd Okręgowy postanowieniem z dnia 8 marca 2016 w przedmiocie sprawdzenia wartości przedmiotu sporu ustalił tę wartość na kwotę 405.353,00 zł.

Zaskarżonym wyrokiem Sąd Okręgowy w Gliwicach oddalił powództwo i orzekł w przedmiocie kosztów procesu, w tym nakazał pobrać od powódki na rzecz Skarbu Państwa kwotę 11.160 zł tytułem nieuiszczonej części opłaty od pozwu

W motywach tego rozstrzygnięcia wskazano na następujące ustalenia faktyczne i ich ocenę prawną.

Powódce przysługuje prawo własności nieruchomości położonej w K. przy ul. (...), stanowiące działkę ewidencyjną nr (...). Nieruchomość tę powódka nabyła w 2012 roku. Właścicielem sąsiadującej nieruchomości o numerze ewidencyjnym (...) jest pozwana .

Strony łączyła umowa dzierżawy działki nr (...), stanowiąca kontynuację poprzednich stosunków dzierżawnych. W okresie od 1.10.1998 do 1.10.2003 r działka nr (...) była uchwałą Rady Miejskiej z 28.05.1998r. przekazana w dzierżawę na okres 5 lat pod lokalizację parkingu ogólnodostępnego. Przewidziano także zwolnienie z czynszu dzierżawnego w zamian za poniesienie kosztów na wybudowanie i zagospodarowanie terenu. Powódka jako dzierżawca nieruchomości nie mogła, zgodnie z treścią § 4 umowy dzierżawy przelewać całości lub części uprawnień wynikających z umowy na rzecz osób trzecich. W przypadku rozwiązania umowy lub jej wygaśnięcia, obowiązkiem dzierżawcy było uporządkowanie i przywrócenie stanu pierwotnego gruntu oraz wydanie go wydzierżawiającemu. Pismem z dnia 12.10.2015 roku pozwana wypowiedziała umowę dzierżawy.

Na nieruchomości został zorganizowany parking i plac manewrowy spełniający funkcję układu komunikacyjnego dla pawilonu handlowego posadowionego na nieruchomości stanowiącej działkę nr (...). Wcześniej na tym terenie był nieużytek.

Po ogłoszeniu przetargu ustnego nieograniczonego na nabycie nieruchomości składającej się z działki nr (...), powódka wystąpiła do pozwanej z wnioskiem o nabycie tej nieruchomości w trybie bezprzetargowym, na podstawie art. 37 ust. 2 pkt 6 u.g.n. Przetarg został przeprowadzony. W wyniku przetargu, w którym udział wzięło 2 oferentów, wyłoniony został nabywca .

Powierzchnia działki (...) wynosi 0,1265 ha .

Sąd pierwszej instancji oddalił wnioski o przesłuchanie świadków, uznając je za nieprzydatne. Wskazano , że zeznania świadków zmierzały do wykazania stanu faktycznego zagospodarowania obu nieruchomości, który pomiędzy stronami nie był sporny. Z kolei wniosek o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego dotyczył zagospodarowania działki, stanowiącej własność powódki, a nie spornej nieruchomości.

W ocenie Sądu Okręgowego powódce przysługuje interes prawny w wytoczeniu niniejszego powództwa .

Uznano , że w sytuacji, kiedy art. 38 ust 3 u.g.n. przewiduje możliwość złożenia wniosku o nabycie nieruchomości w drodze bezprzetargowej. Pozytywne rozpoznanie takiego wniosku skutkuje niezamieszczeniem ogłoszenia o przetargu dlatego powódka ma zatem interes w ustaleniu, czy takie uprawnienie jej przysługuje. Podano, że powódce nie przysługuje dalej idące roszczenie o nabycie nieruchomości, gdyż zaistnienie przesłanek do sprzedaży w drodze bezprzetargowej dotyczy tylko określonego sposobu sprzedaży (po przeprowadzeniu rokowań), a nie roszczenia o złożenie oświadczenia określonej treści. Przyjęto, że brak rozstrzygnięcia sprawy przez sąd skutkowałby istnieniem stanu niepewności co do tego, czy powódce względem nieruchomości stanowiącej własność gminy przysługują jakieś uprawnienia w zakresie jej nabycia w drodze bezprzetargowej.

Stwierdzono, że zasadą wyrażoną w art. 28 u.g.n. jest, że sprzedaż nieruchomości gruntowej należącej do gminy następuje w drodze przetargu. Wyjątkiem dopuszczonym przez ustawodawcę jest nabycie nieruchomości gruntowej w drodze bezprzetargowej. Tryb bezprzetargowy może być stosowany ściśle w przypadkach określonych w ustawie. Podano, że organ gminy dokonując oceny wniosku powoda o sprzedaż nieruchomości w trybie bezprzetargowym uznał, że nie zachodzą przesłanki do dokonania zbycia nieruchomości oznaczonej działką geodezyjną 66/3 w drodze bezprzetargowej. Decyzja administracyjna nie została wydana, dlatego powódka nie miała możliwości kwestionowania stanowiska organu gminy w trybie administracyjnym.

Wskazano, że zgodnie z art. 37 ust. 2 pkt 6 u.g.n. nieruchomość jest zbywana w drodze bezprzetargowej gdy przedmiotem zbycia jest nieruchomość lub jej części, jeśli mogą poprawić warunki zagospodarowania nieruchomości przyległej, stanowiącej własność lub oddanej w użytkowanie wieczyste osobie, która zamierza tę nieruchomość lub jej części nabyć, jeżeli nie mogą być zagospodarowane jako odrębne nieruchomości. Warunkiem zatem zastosowania art. 37 ust. 2 pkt 6 powołanej ustawy jest spełnienie łącznie dwóch przesłanek:

zbywana nieruchomość może poprawić warunki zagospodarowania nieruchomości przyległej oraz zbywana nieruchomość nie może być zagospodarowana jako odrębna nieruchomość.

Bezspornym jest, że powódce przysługuje prawo własności nieruchomości obejmującej działkę geodezyjną (...). Poza sporem był również istniejący układ komunikacyjny, który został zorganizowany w taki sposób, że działki – (...) – zostały ze sobą powiązane funkcjonalnie.

Zdaniem Sądu Okręgowego powódka nie wykazała, że nieruchomość należąca do gminy jest niezbędna do poprawienia zagospodarowania nieruchomości stanowiącej jej własność. Podkreślono, że to powódka będąc dzierżawcą nieruchomości stanowiącej działkę nr (...) i mając zawartą umowę na czas określony w taki sposób zorganizowała sposób dostawy towarów do pawilonu handlowego posadowionego na działce nr (...), że odbywa się on przez teren działki (...). Z miejscowego planu zagospodarowania wynika ,że działka (...) jest przeznaczona pod parking ogólnodostępny. Takie przeznaczenie tej nieruchomości zostało także uwzględnione w umowie dzierżawy. Przeznaczenie nieruchomości nie uległo zmianie od czasu zorganizowania na tym terenie parkingu dostępnego dla klientów pawilonu oraz pozostałych osób. Uznano, że powódka nie udowodniła, iż dostawa towarów do pawilonu posadowionego na działce (...) jest możliwa wyłącznie poprzez teren działki (...), którą zagospodarowała nie w pełni zgodnie z celem terminowej umowy dzierżawy. Nie wykazała także, że jedynie poprzez uzyskanie prawa własności tej nieruchomości poprawi warunki zagospodarowania własnej nieruchomości. Przyjęto, że skoro przeznaczenie nieruchomości (...) na parking ogólnodostępny nie uległo zmianie, to z parkingu tego korzystać mogą również klienci pawilonu handlowego. Podano, że wyznaczenie na działce nr (...) korytarza ruchu dla dostaw towarów do pawilonu handlowego odbyło się bez zgody wydzierżawiającego i właściciela terenu.

Zaznaczono, że powódka nie zaoferowała dowodów, które by zmierzały do wykazania tego, iż nieruchomość obejmująca działkę (...) nie może być zagospodarowana jako odrębna nieruchomość. Stwierdzono, że na ogłoszony przetarg odpowiedziało dwóch oferentów i ostatecznie wyłoniony został nabywca nieruchomości. Oznacza to, że zgłosiły się osoby zainteresowane nabyciem i zagospodarowaniem nieruchomości jako odrębnej od działki (...). Przyjęto, że możliwość samodzielnego wykorzystania nieruchomości wyłącza jej sprzedaż na rzecz powódki w drodze bezprzetargowej. Podkreślono, że żaden z wniosków dowodowych zgłoszonych przez powódkę nie zmierzał do wykazania, iż nieruchomość zagospodarowana i wykorzystywana jako parking ogólnodostępny, nie może być gospodarczo wykorzystana jako odrębna nieruchomość.

W ocenie Sądu Okręgowego skoro jeden z warunków kumulatywnych możliwości nabycia nieruchomości w drodze bezprzetargowej nie został spełniony, zbędne było prowadzenie postępowania dowodowego na okoliczność sposobu korzystania z nieruchomości. Dlatego oddalono wnioski dowodowe powoda oraz pozwanego o przesłuchanie świadków bowiem żaden z nich nie zmierzał do wykazania, że nieruchomość położona na działce (...) o znacznej powierzchni - 1265 m ², zorganizowana jako parking ogólnodostępny, nie może być przedmiotem samodzielnego wykorzystania. Podniesiono, że faktyczna poprawa warunków zagospodarowania nieruchomości powoda, nie stanowi wyłącznej przesłanki nabycia nieruchomości w drodze bezprzetargowej.

O kosztach postępowania orzeczono na zasadzie art. 98 i 99 k.p.c.

Apelację od tego wyroku wniosła powódka zaskarżając go w całości .

Na zasadzie art. 380 k.p.c. zaskarżyła również postanowienie z dnia 8 marca 2016 r. w sprawie ustalenia wartości przedmiotu sporu w sprawie na kwotę 405.000 zł.

W toku postepowania międzyinstancyjnego powódka wniosła zażalenie na zarządzenie przewodniczącego w przedmiocie wymiaru opłaty od apelacji. Postanowieniem z dnia 28 czerwca 2016r. sygn. akt V ACz 625/16 Sąd Apelacyjny w Katowicach oddalił zażalenie,pozostawiając rozstrzygnięcie o kosztach postepowania zażaleniowego w orzeczeniu kończącym postepowanie w sprawie.

W apelacji zaskarżonemu wyrokowi zarzucono:

1. nieważność postępowania, na zasadzie art. 379 pkt. 5 k.p.c. w zw. z art. 148 § 1 i art. 150 pkt 3) oraz art. 210 § 1, k.p.c., wobec merytorycznego rozpoznania sprawy i wydania wyroku w sprawie bez przeprowadzenia rozprawy, po odbyciu jedynie posiedzenia w przedmiocie sprawdzenia wartości przedmiotu sporu, wskutek czego powódka została pozbawiona możliwości obrony swoich spraw;

2.naruszenie art. 25 § 1 w zw. z art. 235 § 1 i art. 236 k.p.c. oraz art. 156 ust. 3 u.g.n. poprzez ustalenie wartości przedmiotu sporu bez przeprowadzenia postępowania dowodowego , a także poprzez ustalenie wartości przedmiotu sporu na podstawie operatu sporządzonego ponad rok przed ustaleniem wartości przedmiotu sporu, z pominięciem zmiany uwarunkowań prawnych dotyczących nieruchomości wynikających ze stanowiska pozwanej w trwającym postępowaniu o ustanowienie służebności drogi koniecznej;

3.naruszenie art. 25 § 1 k.p.c. w zw. z art. 158 ust. 1 pkt 3 u.g.n. poprzez ustalenie wartości nieruchomości na potrzeby określenia wartości przedmiotu sporu z uwzględnieniem kosztu odtworzenia pomniejszonego o zużycie budowli tj. na kwotę 405.000 zł, pomimo jednoznacznego określenia w operacie wartości prawa własności gruntu na kwotę 182.160zł;

4.naruszenie art. 227 k.p.c. w zw. z art. 37 ust. 2 pkt 6 u.g.n. poprzez nieprzeprowadzenie dowodu z opinii biegłego na okoliczność możliwych sposobów zapewnienia działce (...) dostępu do drogi publicznej, w tym na cele dostaw towarów oraz spełnienia wynikających z aktów prawa miejscowego wymogów co do ilości miejsc parkingowych potrzebnych dla obsług pawilonu handlowo-usługowego;

5.naruszenie art. 6 k.c. oraz art. 232 k.p.c. w związku z art. 37 ust. 2 pkt 6 u.g.n. poprzez uznanie, że to powódkę obciąża ciężar dowodu okoliczności negatywnej braku możliwości zagospodarowania działki (...) jako odrębnej nieruchomości, podczas gdy z formuły „chyba że” wynika że to pozwana powinna wykazać faktyczną możliwość zagospodarowania działki (...) jako odrębnej nieruchomości od działki (...), czemu pozwana nie sprostała;

6.naruszenie art. 233 k.p.c. oraz art. 37 ust. 2 pkt 6 u.g.n. poprzez dowolną ocenę przeprowadzonych dowodów z protokołu z przetargu na nabycie nieruchomości i bezzasadne uznanie, że normatywna przesłanka możliwości zagospodarowania działki (...) jako odrębnej nieruchomości może zostać spełniona na płaszczyźnie prawnorzeczowej i wynika z zainteresowania podmiotów trzecich możliwością nabycia prawa własności działki (...), podczas gdy przesłanka ta powinna być oceniana wyłącznie przez pryzmat faktycznych możliwości zagospodarowania działki.

Wskazując na powyższe zarzuty powódka wniosła o ustalenie wartości przedmiotu sporu w niniejszej sprawie na 182.160 zł, uchylenie zaskarżonego wyroku, zniesienie postępowania w zakresie czynności przedsięwziętych na posiedzeniu w dniu 8 marca 2016 r. i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi Okręgowemu w Gliwicach, zgodnie z art. 386 §2 k.p.c., względnie o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi Okręgowemu w Gliwicach pozostawiając temu Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach instancji odwoławczej.

Sąd Apelacyjny ustalił i zważył , co następuje.

Apelacja powódki nie jest zasadna i dlatego nie mogła odnieść skutku.

Odnosząc się w pierwszej kolejności do zarzutu nieważności postępowania na podstawie art. 379 pkt. 5 k.p.c. w zw. z art. 148 § 1 i art. 150 pkt 3 k.p.c. oraz art. 210 § 1 k.p.c. - Sąd Apelacyjny stwierdza, że nie zasługuje on na uwzględnienie.

Przepis art.150 k.p.c. określa konieczną treść wezwania na każde posiedzenie sądowe: zarówno jawne, jak i niejawne. Odnosi się do stron i wszystkich osób zainteresowanych, a więc podmiotów, o których mowa w art. 149 § 2 k.p.c.

Oznaczenie w wezwaniu przedmiotu i celu posiedzenia wiąże sąd. Wobec tego oznaczenie w wezwaniu błędnie celu i przedmiotu posiedzenia, np. posiedzenie pojednawcze zamiast rozprawa, stanowi uchybienie procesowe mogące mieć wpływ na wynik sprawy (por. W. Siedlecki (w:) B. Dobrzański, M. Lisiewski, Z. Resich, W. Siedlecki, Kodeks postępowania cywilnego. Komentarz, t. 1, red. Z. Resich, W. Siedlecki, Warszawa 1969, s. 265 oraz orzeczenie SN z dnia 12 grudnia 1955 r., IV CR 747/54, NP 1956, nr 7-8, s. 204). Błędne oznaczenie posiedzenia, jeżeli zdezorientowało stronę i spowodowało nieprzybycie jej na rozprawę, może stanowić pozbawienie strony możności obrony jej praw, powodujące nieważność postępowania (por. orzeczenie SN z dnia 11 września 1953 r., 1 C 581/53, OSN 1954, nr 3, poz. 65). Odmienne stanowisko zajął Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 9 listopada 1999 r., II UKN 186/99, OSNP 2001, nr 4, poz. 120, w którym stwierdził, że sprzeczny z art. 150 pkt 3 i 4 k.p.c. sposób powiadomienia pełnomocnika strony o terminie rozprawy nie oznacza, iż doszło do nieważności postępowania wskutek pozbawienia strony możności obrony jej praw (art. 379 pkt 5 k.p.c.), tym bardziej gdy sąd ustosunkował się do wniosków dowodowych zawartych w piśmie procesowym pełnomocnika strony, doręczonym przed wyznaczonym terminem rozprawy. Stanowisko to znajduje potwierdzenie w doktrynie (por. Irena Gromska-Szuster Komentarz do art.150 k.p.c., Lex, Jacek Gudowski Komentarz do art.150 k.p.c., Lex).)

Ma rację skarżąca podnosząc , że sposób powiadomienia pełnomocników stron o terminie rozprawy w dniu 8 marca 2016r. był nieprawidłowy. Zawiadomienie określało ,że celem posiedzenia wyznaczonego nadzień 8 marca 2016r. będzie sprawdzenie wartości przedmiotu sporu, zaś na rozprawie tej, poza sprawdzeniem wartości przedmiotu sporu i wydaniem postanowienia w tym przedmiocie, doszło także do merytorycznego rozpoznania sprawy , zamknięto rozprawę i wydano wyrok.

Konstatacja jednak, że w sprawie naruszono - w toku postępowania przed Sądem pierwszej instancji - art. 149 § 2 k.p.c. i art.150 pkt 3 i 4 k.p.c., nie daje podstawy do stwierdzenia, że powódka została w ten sposób pozbawiona możności obrony swych praw, co doprowadziło do nieważności postępowania.

Przede wszystkim należy wskazać, że nieważność przewidziana w art. 379 pkt 5 k.p.c. zachodzi, gdy strona została całkowicie pozbawiona możności obrony swych praw, nie zaś w sytuacji gdy jedynie utrudniono jej popieranie przed sądem dochodzonych roszczeń, przy czym to pozbawienie dotyczyć może tylko "praw materialnych" jej przysługujących, nie zaś "praw procesowych" (por. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 2 kwietnia 1998 r., I PKN 521/97, OSNAPiUS 1999 nr 6, poz. 203 - oraz z dnia 1 października 1998 r., I PKN 359/98, notka w OSNAPiUS 1999 nr 21, poz. 681).

Niewłaściwy sposób powiadomienia pełnomocnika powódki o terminie rozprawy, nie pozbawił jej "praw materialnych", bowiem po ogłoszeniu postanowienia w przedmiocie ustalenia wartości przedmiotu sprawy przystąpiono do merytorycznego rozpoznania sprawy. Jak wynika z protokołu rozprawy z dnia 8 marca 2016r. ( nagranie k.155 akt) – obecny na rozprawie pełnomocnik powódki „ wnosił ,jak w pozwie”, a pełnomocnik pozwanej „podtrzymał dotychczasowe stanowisko w sprawie” .Zgłoszone przez pełnomocników stron wnioski dowodowe zostały rozpoznane, a ich oddalenie zostało należycie uzasadnione .

Zachowanie Sądu pierwszej instancji można zakwalifikować co najwyżej jako brak lojalności procesowej wobec stron ,bowiem istotnie z treści zawiadomienia o rozprawie wyznaczonej na dzień 8 marca 2016r.wynikało, że zakres rozpoznania będzie ograniczony do ustalenia wartości przedmiotu sporu. Okoliczność ta jednak nie miała wpływu na tok postępowania w sprawie, ani też nie doprowadziła do pozbawienia żadnej ze stron możliwości obrony swoich praw. Istotnym jest , że żaden z obecnych na tym powiedzeniu pełnomocników nie zaoponował przeciwko merytorycznemu rozpoznaniu sprawy na rozprawie w dniu 8 marca 2016r. i nie zgłosił braku dostatecznego przygotowania w tym dniu do rozprawy. Przeciwnie, pełnomocnik powódki wywiódł powództwo, pełnomocnik pozwanej przedstawił własne stanowisko co do żądania pozwu. Strony wdały się w spór. Pełnomocnicy stron zaoferowali wnioski dowodowe, zaś po ich rozpoznaniu przez Sąd pierwszej instancji ustosunkowali się do postanowienia dowodowego zgłaszając zastrzeżenia do protokołu w trybie art.162 k.p.c. W tym stanie rzeczy brak jakichkolwiek przesłanek do uznania, że uchybienie procesowe polegające na niewłaściwym oznaczeniu celu posiedzenia doprowadziło do pozbawienia powódki możności obrony swych praw, co spowodowałoby nieważność postępowania.

Sąd Apelacyjny nie stwierdza w rozpoznawanej sprawie naruszenia art. 25 § 1 k.p.c. w zw. z art. 235 § 1 k.p.c. i art. 236 k.p.c. oraz art. 156 ust. 3 u.g.n. ustalenie prawidłowej wartości przedmiotu sporu nie wymagało przeprowadzenia szerszego postępowania dowodowego ponad dowód z znajdującego się w aktach sprawy operatu szacunkowego sporządzonego dnia 30 grudnia 2014r. określającego wartość rynkową prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej stanowiącej działkę nr (...) dla potrzeb jej sprzedaży w drodze przetargu ( k 37-39 akt) .Do czasu wyrokowania w niniejszej sprawie nie doszło do zmiany uwarunkowań prawnych dotyczących przedmiotowej nieruchomości wynikającej ze stanowiska pozwanego w innym postępowaniu, a to postępowaniu o ustanowienie służebności drogi koniecznej. Skoro sporna nieruchomość jest zabudowana to o jej wartości nie stanowi tylko wartość gruntu, jak twierdzi strona skarżąca, ale także wartość posadowionej na tej działce infrastruktury Zasadnie zatem określono wartość przedmiotu sporu na kwotę 405.353,00 zł.

Przed przystąpieniem do rozpoznania kolejnych zarzutów podniesionych w apelacji powódki należy podkreślić, że w myśl zaś art. 37 ust. 1 w związku z ust. 4 u.g.n., zasadą jest zbywanie oraz zawieranie umów użytkowania, najmu lub dzierżawy na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony nieruchomości stanowiących własność gminy w trybie przetargu. Zapewnia to bowiem udział według jednolitych reguł postępowania, wszystkim zainteresowanym zawarciem umowy oraz wybór najkorzystniejszej oferty spośród ofert zgłoszonych przez uczestników postępowania przetargowego. Ustawodawca wprowadził jednakże wyjątek od tej zasady i dopuścił możliwość zbycia nieruchomości w trybie bezprzetargowym w przypadkach określonych w art. 37 ust. 2 u.g.n. Analiza powyższego przepisu prowadzi do wniosku, że z uwagi na przeznaczenie nieruchomości, nieruchomość gminna może być za zezwoleniem rady gminy zbyta bez przetargu. Pod pojęciem "zbywania albo nabywania nieruchomości", zgodnie z art. 4 pkt 3 ppkt b u.g.n., należy rozumieć dokonywanie czynności prawnych, na podstawie których następuje przeniesienie własności nieruchomości lub przeniesienie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej albo oddanie jej w użytkowanie wieczyste. Jest to zatem pojęcie szerokie, obejmujące wszelkie prawne formy przeniesienia prawa własności (użytkowania wieczystego) nieruchomości Skarbu Państwa oraz jednostek samorządu terytorialnego, między innymi: sprzedaż, zamianę, darowiznę, oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste. Bezprzetargowe zbycie nieruchomości gminnej stanowi wyjątek od reguły i dlatego każdy taki przypadek musi być indywidualnie rozpatrywany, zaś przepis umożliwiający taką wyjątkową transakcję nie może być interpretowany rozszerzająco. Zgodnie z treścią art. 37. 1. u.g.n. z zastrzeżeniem ust. 2 i 3, nieruchomości są sprzedawane lub oddawane użytkowanie wieczyste w drodze przetargu. Stosownie do brzmienia ust.2 pkt 6 tego przepisu nieruchomość jest zbywana w drodze bezprzetargowej, jeżeli: przedmiotem zbycia jest nieruchomość lub jej części, jeśli mogą poprawić warunki zagospodarowania nieruchomości przyległej, stanowiącej własność lub oddanej w użytkowanie wieczyste osobie, która zamierza tę nieruchomość lub jej części nabyć, jeżeli nie mogą być zagospodarowane jako odrębne nieruchomości. W rozpoznawanej sprawie trafnie uznano, że nieruchomość obejmująca działkę nr (...) może być zagospodarowana jako odrębna nieruchomość. Działka ta wcześniej samodzielnie była przedmiotem dzierżawy. Grunt był przeznaczony pod miejsca parkingowe dla klientów obiektu handlowego oraz pod miejsca parkingowe ogólnodostępne. Ostatnia umowa dzierżawy została zawarta pomiędzy powódką i pozwaną na okres od marca 2014r. do dnia 31 grudnia 2016rr.(k.22 akt). W związku z wykorzystywaniem gruntu gminnego niezgodnie z przeznaczeniem określonym w umowie tj. zorganizowaniem dojazdu do pawilonu handlowego, w tym dojazdu samochodów dostawczych i ciężarowych oraz wobec przelania uprawnień wynikających z umowy dzierżawy na rzecz (...) sp. z o.o. bez zgody Gminy – wbrew zakazowi zawartemu w umowie - umowa ta pismem z dnia 12 października 2015r. została rozwiązana w trybie natychmiastowym (k.26 akt).

Na ogłoszony przetarg w sprawie sprzedaży odpowiedziało dwóch oferentów i ostatecznie wyłoniony został nabywca nieruchomości. Trafnie zatem Sąd Okręgowy uznał, że nieruchomość ta może być zagospodarowana jako odrębna nieruchomość Możliwość samodzielnego wykorzystania nieruchomości sprawia, że niedopuszczalna jest sprzedaż tej nieruchomości na rzecz powódki w drodze bezprzetargowej. Dodatkowo należy podkreślić , że wyjątek określony w art. 37 ust. 2 pkt 6 u.g.n. nie ma zastosowania także wtedy, gdy nabycie działki zmierza do poprawienia warunków nie jednej nieruchomości przyległej, ale przynajmniej dwóch (wyrok SN z 5 lipca 2006 r. IV CSK 98/06 niepubl). Gdy więc możliwość poprawienia warunków odnosi się do większej liczby nieruchomości musi być przeprowadzony przetarg, a umowa zbycia zawarta bez przetargu jest bezwzględnie nieważna (art. 58 k.c. w zw. z art. 37 ust. 1 u.g.n.).(por. wyrok SN z dnia 6 marca 2009 r. II CSK 589/08). Parking ogólnodostępny z całą pewnością poprawia warunki funkcjonowania kilku nieruchomości.

W takiej sytuacji bezprzedmiotowym było przeprowadzanie dowodu z opinii biegłego na okoliczność możliwych sposobów zapewnienia działce (...) dostępu do drogi publicznej, w tym na cele dostaw towarów oraz spełnienia wynikających z aktów prawa miejscowego wymogów co do ilości miejsc parkingowych potrzebnych dla obsług pawilonu handlowo-usługowego. Okoliczności te nie były istotne dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy bowiem jej przedmiotem nie jest wyznaczenie szlaku komunikacyjnego dla potrzeb działki nr (...). Trafnie zważył Sąd pierwszej instancji, że powódka będąc dzierżawcą nieruchomości stanowiącej działkę nr (...), mając zawartą umowę na czas określony, dostawy towarów do pawilonu handlowego posadowionego na działce nr (...), zorganizowała przez teren działki (...). Było to działanie na własne ryzyko, bowiem po upływie terminu umowy dzierżawy dostawy towarów do pawilonu handlowego wymagałby i tak odrębnego uregulowania. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego działka ta jest przeznaczona pod parking ogólnodostępny. Takie przeznaczenie tej nieruchomości zostało także uwzględnione w umowie dzierżawy. Przeznaczenie nieruchomości nie uległo zmianie od czasu zorganizowania na tym terenie parkingu dostępnego dla klientów pawilonu oraz pozostałych osób, a zatem z parkingu tego korzystać mogą również klienci pawilonu handlowego. Wyznaczenie przez powódkę na działce nr (...) korytarza ruchu dla dostaw towarów do pawilonu handlowego odbyło się bez zgody wydzierżawiającego i właściciela terenu, co było jednym z powodów rozwiązania umowy dzierżawy. Nieroztropne postępowanie powódki, które doprowadziło do natychmiastowego rozwiązania umowy dzierżawy nie może uzasadniać zastosowania na jej rzecz wyjątkowej regulacji umożliwiającej bezprzetargowe nabycia przedmiotowej działki tylko dlatego żeby zachować dotychczasowy korytarz ruchu dla dostaw towarów do pawilonu handlowego.

Także zarzut naruszenia art. 6 k.c. oraz art. 232 k.p.c. w związku z art. 37 ust. 2 pkt 6 u.g.n. poprzez uznanie, że to powódkę obciąża ciężar dowodu okoliczności negatywnej braku możliwości zagospodarowania działki (...) jako odrębnej nieruchomości nie mógł odnieść skutku. Jak już wskazano wyżej z okoliczności faktycznych sprawy wynika, że działka nr (...) może być zagospodarowana jako samodzielna nieruchomość. Niefortunne sformułowanie w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku „ że powódka nie zaoferowała dowodów, które by zmierzały do wykazania tego, iż nieruchomość obejmująca działkę (...) nie może być zagospodarowana jako odrębna nieruchomość” nie może uzasadniać tego zarzutu w sytuacji, gdy pozwany wykazał faktyczną możliwość zagospodarowania działki (...) jako odrębnej nieruchomości od działki (...) .

Odnosząc się do podniesionego w apelacji zarzutu naruszenia art. 233 k.p.c. oraz art. 37 ust. 2 pkt 6 u.g.n. Sąd Apelacyjny zwraca uwagę , że skuteczne postawienie zarzutu naruszenia przez sąd art.233 k.p.c. wymaga wykazanie, że sad uchybił zasadom logicznego rozumowania lub doświadczenia życiowego, to bowiem jedynie może być przeciwstawione uprawnieniu sądu do dokonywania swobodnej oceny dowodów. Nie jest natomiast wystarczające przekonanie strony o innej niż przyjął sad wadze ( doniosłości) poszczególnych dowodów i ich odmiennej ocenie niż ocena sądu ( por. wyrok SN z dnia 8 kwietnia 2009r. II PK 261/08). Zarzucanie przez stronę skarżącą, że ocena przeprowadzonych dowodów z protokołu z przetargu na nabycie nieruchomości była dowolna bowiem bezzasadnie doprowadziła do uznania, że możliwość zagospodarowania działki (...) jako odrębnej nieruchomości wynika z zainteresowania podmiotów trzecich możliwością nabycia prawa własności działki (...) stanowi w istocie polemikę z prawidłowymi ustaleniami Sądu pierwszej instancji. Ustalenia te nie odnosiły się do badania zainteresowania nabyciem prawa własności działki nr (...) ale stwierdzały przesłanki wskazujące na możliwość odrębnego zagospodarowania tej działki. Przesłanką tą jest przede wszystkim przeznaczenie tej działki pod parking ogólnodostępny, zaś zgłoszenie się dwóch oferentów w postępowaniu przetargowym i wyłonienie nabywcy nieruchomości potwierdza jedynie faktyczną możliwość samodzielnego zagospodarowania tej działki.

Mając to wszystko na uwadze apelacja powódki jako pozbawiona uzasadnionych podstaw nie mogła odnieść skutku i dlatego została oddalona.

W tym stanie rzeczy, na podstawie art.385 k.p.c. orzeczono, jak na wstępie.

Z uwagi na oczywista niedokładność zawartą w zaskarżonym wyroku na podstawie art.350§3 k.p.c. sprostowano oznaczenie przedmiotu sprawy jako sprawy o ustalenie.

O kosztach postępowania apelacyjnego oraz zażaleniowego postanowiono stosownie do brzmienia art.98 k.p.c. w związku z art.108§1 k.p.c., zgodnie z zasadą finansowej odpowiedzialności stron za wynik procesu. Wysokość stawki opłaty za czynności profesjonalnego pełnomocnika określono na podstawie §2 pkt.5 i 7 w związku z §10 ust.1 pkt 2 i ust.2 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie( Dz.U. z 2015r. poz.1880) - w brzmieniu obowiązującym w dacie wniesienia zażalenia w toku postepowania międzyinstancyjnego oraz w dacie wniesienia apelacji w rozpoznawanej sprawie.

SSO del. Aleksandra Kłoda SSA Aleksandra Janas SSA Irena Piotrowska