Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 28 czerwca 2017 roku

Sąd Okręgowy w Płocku IV Wydział Cywilny-Odwoławczy

w składzie następującym:

Przewodniczący - SSO Jarosław Pejta

Sędziowie - SO Renata Wanecka (spr.)

SO Wacław Banasik

Protokolant: st. sekr. sąd. Katarzyna Gątarek

po rozpoznaniu na rozprawie 28 czerwca 2017r. w P.

sprawy z powództwa L. K.

przeciwko Skarbowi Państwa - Prezydentowi Miasta P.

o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego jest nieuzasadniona, lub uzasadniona w niższej wysokości

na skutek apelacji pozwanego

od wyroku Sądu Rejonowego w Płocku z 8 grudnia 2016 r.

sygn. akt I C 1347/14

1.  zmienia zaskarżony wyrok w punkcie 1 i ustala nową wysokość opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste nieruchomości położonej w P. przy ulicy (...), obejmującej działki o numerach (...) (poprzednio stanowiące działkę oznaczoną numerem (...)), dla której Sąd Rejonowy w Płocku prowadzi księgę wieczystą (...), stanowiącej w dniu wypowiedzenia wysokości opłaty rocznej za wieczyste użytkowanie własność (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w W., a obecnie należącej do L. K., w wysokości 13.253,10 zł (trzynaście tysięcy dwieście pięćdziesiąt trzy złote, dziesięć groszy), poczynając od 2014r.;

2.  nie obciąża L. K. obowiązkiem zwrotu kosztów zastępstwa prawnego za II instancję na rzecz pozwanego.

Sygn. akt IV Ca 294/17

UZASADNIENIE

Sąd Rejonowy w Płocku wyrokiem z 8 grudnia 2016 r. ustalił, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu położonego w P. przy ul. (...), oznaczonego w ewidencji gruntów, jako działka nr (...), objętego księga wieczystą (...), dokonana na skutek wypowiedzenia z 1 stycznia 2014 r., jest uzasadniona w niższej wysokości, albowiem jej wartość wynosiła 441.770 zł na dzień 31 marca 2014r. (punkt 1), zasądził od Skarbu Państwa – Prezydenta Miasta P. na rzecz L. K. kwotę 500 zł tytułem zwrotu kosztów procesu (punkt 2) oraz nakazał pobrać na rzecz Skarb Państwa – Sądu Rejonowego w Płocku kwotę 1.245,76 zł tytułem zwrotu wydatków (punkt 3).

Sąd Rejonowy ustalił:

(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w W. była użytkownikiem wieczystym działki nr (...) o powierzchni 0,6490 ha, położonej w P. przy ul. (...), dla której prowadzona jest księga wieczysta (...). Pismem z 8 października 2013 r. Prezydent Miasta P. wypowiedział spółce wysokość dotychczasowej opłaty rocznej i zaoferował wysokość nowej opłaty, począwszy od 1 stycznia 2014 r., mianowicie: w 2014r. – 13.438,20 zł, w 2015r. – 13.933,71 zł, od 2016r. po 14.429,22 zł. Wieczysty użytkownik złożył wniosek o ustalenie, że aktualizacja jest nieuzasadniona w takiej wysokości. Wskazał, że w jego ocenie rzeczoznawca przyjął w operacie zbyt małą ilość nieruchomości do porównania, transakcje dotyczące obrębu 3 zamiast 5, które należałoby pominąć, jako materiał porównawczy, co znacząco wpłynęło na zawyżenie średniej ceny 1 m ² nieruchomości i miało bezpośredni wpływ na cenę. Wytknął jeszcze inne pomyłki, np. wpisanie niewłaściwej siedziby firmy, pomylenie numeru działki, co może nasuwać wątpliwości, czy brano pod uwagę właściwą nieruchomość. Rzeczoznawca J. C. oszacowała metodą porównawczą w lipcu 2013r., że wartość rynkowa przedmiotowej działki wynosi 480.974 zł.

Według operatu szacunkowego, sporządzonego przez biegłego R. B., wartość nieruchomości według stanu na 31 marca 2014r. wynosi 441.770 zł.

Spółka (...) 22 listopada 2013 r. przeniosła prawo wieczystego użytkowania na osobę fizyczną.

Dokonując oceny prawnej, Sąd I instancji wskazał, że podstawą prawną niniejszego powództwa jest art. 189 kpc (wyrok Sądu Najwyższego z 11 września 2003r., III CKN 239/01, Lex nr 146452), podkreślając, że jest to jednak szczególny charakter powództwa. Wniesienie pozwu jest zastąpione przez przekazanie przez właściwe Kolegium do właściwego sądu wniosku złożonego przez wieczystego użytkownika o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona lub uzasadniona w innej wysokości.

Powód wniósł sprzeciw zastępujący pozew w terminie, więc był on przedmiotem badania Sądu. Powód domagał się ustalenia, że aktualizacja opłaty rocznej jest nieuzasadniona lub uzasadniona w niższej wysokości. Po przeanalizowaniu opinii biegłego, Sąd Rejonowy doszedł do wniosku, że aktualizacja opłaty rocznej była uzasadniona co do zasady, stwierdzając że pozwany nie zawyżył znacząco wartości nieruchomości (wartość nieruchomości była w tym czasie niższa o ok. 40.000 zł). Sąd przyjął, jako podstawę do wyliczenia prawidłowej opłaty rocznej wartość oszacowaną przez biegłego, którego powołał. Ustalił, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu wieczystego użytkowania przedmiotowego gruntu dokonana na skutek wypowiedzenia jest uzasadniona w niższej wysokości, gdyż wartość działki na dzień 31 marca 2014r. wynosiła 441.974 zł. Strony nie wniosły żadnych zastrzeżeń do opinii biegłego. Zatem od takiej wartości należało zaktualizować opłatę roczną.

Sąd I instancji uznał, że jest władny samodzielnie ustalić wysokość opłaty rocznej, jednak ani powód, ani pozwany o to nie wnosił. Pozwany żądał jedynie ustalenia, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu wieczystego użytkowania gruntu Skarb Państwa, położonego w P. przy ul. (...), oznaczonego, jako działka nr (...), jest nieuzasadniona lub uzasadniona w niższej wysokości. Zdaniem Sądu Rejonowego, samodzielne ustalenie wysokości opłaty rocznej w tym wypadku stanowiłoby wyjście ponad żądanie zawarte w pozwie.

O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 98 kpc.

Apelację od tego orzeczenia złożył Skarb Państwa – Prezydent Miasta P., zaskarżając wyrok w części obejmującej rozstrzygnięcie zawarte w punkcie 1 i zarzucił mu nierozpoznanie istoty sprawy. Apelujący wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku i orzeczenie o wysokości zaktualizowanej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi Rejonowemu w Płocku oraz o zasądzenie kosztów zastępstwa procesowego.

W odpowiedzi na apelację L. K. wniósł o jej oddalenie oraz wskazał, że z uwagi na zmianę właściciela nieruchomości oraz dokonanie jej podziału, powinno nastąpić ponowne wszczęcie postępowania w przedmiocie wypowiedzenia opłaty za wieczyste użytkowanie.

Sąd Okręgowy ustalił:

Wypowiedzenie wysokości opłat rocznych za wieczyste użytkowanie gruntu Skarbu Państwa z 8 października 2013r. zostało skierowane do (...) spółki z o.o. w W., której wówczas przysługiwało wieczyste użytkowanie nieruchomości położonej w P. przy ulicy (...), stanowiącej działkę oznaczoną w ewidencji gruntów numerem (...) o powierzchni 0,6490 ha, dla której Sąd Rejonowy w Płocku prowadził księgę wieczystą (...) (wypowiedzenie – oferta wysokości opłat rocznych za wieczyste użytkowanie gruntu Skarbu Państwa - akta postępowania przed Samorządowym Kolegium Odwoławczym w P.).

Po wypowiedzeniu, 22 listopada 2013r. (...) spółka z o.o. w W. przeniosła prawo użytkowania wieczystego do opisanej wyżej nieruchomości za zwolnienie z długu na rzecz L. K. (akt notarialny rep. A nr (...) – akta postępowania przed Samorządowym Kolegium Odwoławczym w P.).

Prezydent Miasta P. decyzją z 2 listopada 2016r. zatwierdził projekt podziału nieruchomości położonej w P. w obrębie nr 5 (...) przy ulicy (...), oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków, jako działka nr (...) o powierzchni 0,6490 ha, polegający na wydzieleniu następujących działek: działki nr (...) o powierzchni 0,6456 ha i działki nr (...) o powierzchni 0,0034 ha. (decyzja Prezydenta Miasta P. z 2 listopada 2016r. k: 137 – 138)

L. K. nadal przysługuje prawo wieczystego użytkowania gruntu znajdującego się w P. przy ulicy (...), ale obecnie stanowi on dwie działki oznaczone numerami (...). (bezsporne)

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja jest zasadna.

Ustalona w toku procesu przez rzeczoznawcę majątkowego wartość nieruchomości w istocie nie była kwestionowana przez strony. W tej sytuacji rzeczą Sądu I instancji było wydanie wyroku ustalającego wysokość opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu. Sąd Najwyższy w wyroku z 15 listopada 2016r. w sprawie III CSK 430/15 stwierdził, że treść art. 79 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami przewiduje tylko dwa rodzaje orzeczeń merytorycznych: oddalenie wniosku oraz ustalenie nowej wysokości opłaty. Niekwestionowane w orzecznictwie jest, że orzeczenie sądu ustalające wysokość opłaty ma charakter konstytutywny.

Żaden natomiast przepis nie przewiduje wskazania w wyroku wartości nieruchomości, ustalenie tej wartości jest natomiast konieczne do określenia wysokości opłaty rocznej, ale należy je traktować, jako przesłankę rozstrzygnięcia.

Sąd Rejonowy wysokości opłaty nie ustalił, a zatem nie rozpoznał istoty sprawy, co w zasadzie powinno skutkować uchyleniem wyroku i przekazaniem sprawy do ponownego rozpoznania. Rozstrzygnięcie takie nie jest jednak obligatoryjne, z treści art. 386 § 4 kpc należy wyprowadzić wniosek, że wydanie przez sąd odwoławczy orzeczenia uchylającego zaskarżony wyrok i przekazującego sprawę do ponownego rozpoznania jest jednym z możliwych rozstrzygnięć sądu odwoławczego, gdy zachodzą okoliczności przewidziane w tym przepisie. Dopuścić należy możliwość wydania przez sąd odwoławczy także orzeczenia reformatoryjnego lub oddalającego apelację. Do wydania takich orzeczeń może dojść, gdy sąd odwoławczy samodzielnie rozpozna istotę sprawy lub przeprowadzi w całości postępowanie dowodowe. Za dopuszczeniem – w przypadku nierozpoznania istoty sprawy – wydania przez sąd odwoławczy innego orzeczenia niż przewidziane w art. 386 § 4 kpc wypowiedział się Sąd Najwyższy w wyroku z 12 listopada 2007r. (I PK 140/07, OSNAPiUS 2009, Nr 1–2, poz. 2) oraz w wyroku z 29 stycznia 2008r. (II PK 146/07, OSNAPiUS 2009, Nr 7-8, poz. 87).

W ocenie Sądu Okręgowego możliwe było w rozpoznawanej sprawie wydanie wyroku reformatoryjnego, albowiem stan faktyczny nie był między stronami sporny, strony ostatecznie nie kwestionowały opinii biegłego, zatem podstawowa przesłanka rozstrzygnięcia – wartość nieruchomości także nie była przedmiotem sporu. W sytuacji, gdy rzeczą sądu było jedynie rachunkowe wyliczenie wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, mimo nierozpoznania istoty sprawy przez Sąd I instancji, zasadna była zmiana wyroku.

Wartość nieruchomości na dzień wypowiedzenia wynosiła 441.770 zł. Opłata w wysokości 3% powinna wynosić zatem 13.253,10 zł.

Z uwagi na to, że wartość nieruchomości została ustalona nieco niżej niż wynikało to z operatu szacunkowego J. C., nie zachodzą podstawy do zastosowania art. 77 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami, bowiem zaktualizowana wysokość opłaty rocznej nie przewyższa dwukrotnej wysokości dotychczasowej opłaty. Dotychczasowa opłata za wieczyste użytkowanie nieruchomości wynosiła 6.719,10 zł. Dwukrotność tej kwoty wynosi 13.438,20 zł, czyli o 185,10 zł mniej niż należna opłata za wieczyste użytkowanie. Z tej przyczyny, Sąd Okręgowy ustalił wysokość nowej opłaty za wieczyste użytkowanie poczynając od 2014r., bez różnicowania jej wysokości przez pierwsze trzy lata po wypowiedzeniu.

Dodatkowo należy podkreślić, że zastrzeżenia powoda co do właściwego określenia, komu przysługuje wieczyste użytkowanie oraz jakimi numerami ewidencyjnymi oznaczona jest obecnie nieruchomość, Sąd Okręgowy zaznaczył w sentencji wyroku przejście uprawnień z tytułu wieczystego użytkowania oraz aktualnego oznaczenia numerów działek.

Z tych wszystkich względów, Sąd Okręgowy zmienił zaskarżony wyrok na podstawie art. 385 kpc.