Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 14 stycznia 2015 r. (data nadania przesyłki w placówce pocztowej) Wspólnota Mieszkaniowa Park (...) z siedzibą w W., reprezentowana przez pełnomocnika będącego adwokatem, wniosła o zasądzenie od pozwanego P. B. kwoty 10 257,02 zł wraz z ustawowymi odsetkami liczonymi od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty oraz zasądzenie kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.

W uzasadnieniu strona powodowa wskazała, że pozwany jako właściciel lokalu nr (...) położonego w W. przy ul. (...) jest członkiem powodowej wspólnoty. Powołując się na treść przepisu art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali oraz treść uchwały nr 22/2008 Wspólnoty Mieszkaniowej Park (...) w W. i jej załącznika nr 1, powódka wyjaśniła, że wykonywanie zarządu zostało powierzone na czas nieokreślony podmiotowi (...) S.A. z siedzibą w Ł. (dawniej (...).locum S.A.). Podmiot ten jest również upoważniony do reprezentowania powodowej Wspólnoty Mieszkaniowej przed sądami w zakresie dochodzenia należności wobec niej a związanych z utrzymaniem lokalu – w tym lokalu pozwanego – oraz zaliczkami na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, jako czynnościami o charakterze zmierzającym do ochrony wspólnego prawa więc czynnościami zwykłego zarządu. Wysokość opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną została określona przez powodową Wspólnotę Mieszkaniową w 2012 r. uchwałą nr 39/2012 z dnia 12 marca 2012 r. oraz w 2013 r. uchwałą nr 42/2013 z dnia 27 lutego 2013 r. Uchwały te określały zaliczki na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz utrzymania lokali. Mimo ciążących na pozwanym zobowiązań z powyższych tytułów, nie uiścił on na rzecz powodowej Wspólnoty Mieszkaniowej wydatków związanych z utrzymaniem jego lokalu oraz kosztów zarządu wynikających z kartoteki księgowej właściciela lokalu za lata 2013, 2014 i 2015 do miesiąca stycznia włącznie. Wobec zaistniałej zaległości, powódka wezwała pozwanego do uregulowania wymagalnego zadłużenia, jednak wezwania te okazały się bezskuteczne. Strona powodowa wskazała także, że stan zaległości pozwanego na dzień 13 stycznia 2015 r. stanowi łączną kwotę 10 257,02 zł, na którą składają się należność główna w kwocie 8 585,65 zł oraz odsetki w kwotach 1 649,46 zł i 21,91 zł.

( pozew – k. 2-5).

W dniu 26 stycznia 2015 r. Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w W. II Wydział Cywilny, w sprawie o sygn. akt II Nc 1695/15, wydał nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym orzekając, iż pozwany zobowiązany jest zapłacić stronie powodowej kwotę 10 257,02 zł wraz z odsetkami ustawowymi od dnia 14 stycznia 2015 r. do dnia zapłaty oraz kwotę 2 545,25 zł tytułem kosztów procesu.

( nakaz zapłaty – k. 35).

W dniu 02 marca 2015 r. pozwany P. B., reprezentowany przez pełnomocnika będącego radcą prawnym, złożył skutecznie sprzeciw od powyższego nakazu zapłaty, zaskarżając go w całości. Jednocześnie pozwany wniósł o oddalenie powództwa w całości oraz zażądał zasądzenia na jego rzecz od strony powodowej kosztów procesu według norm przepisanych.

Ustosunkowując się do wywiedzionego roszczenia, pozwany przyznał, że jest właścicielem lokalu nr (...) położonego w W. przy ul. (...), objętego Wspólnotą Mieszkaniową Park (...). Pozwany zgłosił zarzut nieistnienia uchwał powodowej Wspólnoty Mieszkaniowej nr (...) z dnia 10 grudnia 2008 r. w sprawie powierzenia m.Locum. S.A. (dawniej (...).locum S.A.) zarządu nieruchomością wspólną, nr 39/12 z dnia 12 marca 2012 r. w sprawie przyjęcia planu gospodarczego na 2012 r. oraz określenia wysokości zaliczki na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną i utrzymania lokali oraz nr (...) z dnia 27 lutego 2013 r. w sprawie przyjęcia planu gospodarczego na 2013 r. oraz określenia wysokości zaliczki na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną i utrzymania lokali. Powódka nie przedstawiła dokumentacji dotyczącej wyników głosowania nad wskazanymi uchwałami, zatem brak jest dowodów na podjęcie tych uchwał. Pozwany podniósł, iż przy podejmowaniu rzeczonych uchwał, do głosów oddanych przez właścicieli poszczególnych lokali mieszkalnych doliczono bezprawnie przysługujące im udziały w samodzielnych lokalach stanowiących (...) oraz (...). W ocenie pozwanego, głosy współwłaścicieli tych samodzielnych lokali użytkowych mogą być uznane za oddane wyłącznie w sytuacji, gdy 100% współwłaścicieli tych lokali wyraziło wolę głosowania w dany sposób i nie są one dodawane do głosów oddanych przez właścicieli innych lokali. Pozwany podkreślił, że nie ma możliwości aby doliczać udziały w lokalach użytkowych pozostających we współwłasności do głosów oddanych przez właścicieli samodzielnych lokali mieszkalnych. Powołał się przy tym na orzecznictwo Sądu Najwyższego, sądów apelacyjnych oraz stanowiska wyrażone w doktrynie. Ponadto pozwany zgłosił również zarzut nieprawidłowej reprezentacji powodowej Wspólnoty Mieszkaniowej w niniejszym postępowaniu. Jego zdaniem, w wypadku nieosiągnięcia wymaganej większości dla podjęcia uchwał nr 39/12 z dnia 12 marca 2012 r. oraz nr (...) z dnia 27 lutego 2013 r., należy stwierdzić brak podstaw do naliczenia comiesięcznych zaliczek i żądania z tego tytułu zapłaty. Pozwany zarzucił również nieprawidłowe wyliczenie odsetek uwzględnionych w kwocie objętej pozwem.

( sprzeciw – k. 38-43).

Do zamknięcia rozprawy strony podtrzymały swoje dotychczasowe stanowiska w sprawie.

Sąd ustalił i zważył, co następuje:

Roszczenie powodowej Wspólnoty znajduje podstawę w przepisach art. 13 ust. 1, art. 14 oraz art. 15 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (dalej powoływana jako „u.w.l.”). Zgodnie z powołanymi przepisami, właściciel lokalu ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, a także jest obowiązany uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca. Stosownie zaś do art. 22 ust. 3 pkt 3 ustawy o własności lokali, wysokość zaliczek uchwalana jest przez właścicieli lokali i powinna być uchwalona w takiej wysokości, by wspólnota mogła z nich pokrywać miesięczne wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Jak sama nazwa wskazuje, zaliczki nie są i nie muszą być ustalone w wysokości ściśle odpowiadającej rzeczywistym kosztom zarządu, choć niewątpliwie muszą być bezpośrednią funkcją tych kosztów i powinny odpowiadać im przynajmniej w przybliżeniu. Za opóźnienie w uiszczaniu opłat przez członków wspólnoty wspólnota mieszkaniowa może żądać odsetek. Jeżeli nie były one oznaczone w uchwale właścicieli lokali, należą się odsetki ustawowe (art. 481 § 1 i 2 k.c.).

Opłacanie przez właścicieli lokali miesięcznych zaliczek na koszty zarządu ma zapewnić płynną, bieżącą gospodarkę i zarząd nieruchomością wspólną, bez konieczności zaciągania pożyczek lub krótkoterminowych kredytów. Wierzytelność z tytułu zaliczek przysługuje wspólnocie, która w ramach przyznanej jej ustawowej zdolności prawnej posiada własny majątek składający się z praw związanych z zarządem nieruchomością wspólną, w skład którego wchodzą między innymi uiszczone zaliczki na koszty zarządu lub wierzytelności z tego tytułu (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 grudnia 2007 r., III CZP 65/07, OSNC 2008/7-8/69).

Poza sporem pozostawało to, że pozwany P. B. jako właściciel lokalu nr (...) położonego w W. przy ul. (...) jest członkiem Wspólnoty Mieszkaniowej Park (...). Pozwany kwestionował roszczenie Wspólnoty podnosząc, że nie wiązały go uchwały nr 22/2008, 39/2012 i 42/2013, z których dwie ostatnie określały wysokość zaliczek na poczet kosztów zarządu, pierwsza zaś ustalała sposób zarządu powodowej Wspólnoty Mieszkaniowej. Rozstrzygnięcie tej sprawy nie było zatem możliwe bez oceny zarzutu nieistnienia przedmiotowych uchwał. Zakwestionowanie uchwały 22/2008 wpływało także istnienie po stronie powoda zdolności procesowej, albowiem kwalifikowana wadliwość tych uchwał prowadziłaby do usunięcia podstaw reprezentowania Wspólnoty przez podmiot sprawujący zarząd powierzony a następnie przez zarząd własny.

W odpowiedzi na podniesiony przez pozwanego zarzut nieistnienia uchwał powód wskazał, że uchwały nr 39/12 i 42/2013 zostały podjęte i nie zostały zaskarżone w trybie art. 25 u.w.l. przez żadnego z członków powodowej wspólnoty, a nawet gdyby zostały zaskarżone to zgodnie z art. 25 ust. 2 i tak podlegałby wykonaniu. Powód wskazywał również, że 6- tygodniowy termin do zaskarżenia w/w uchwał już upłynął.

Zgodnie z art. 25 ust. 1 u.w.l. właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo oparte na art. 25 ust. 1 u.w.l. i ograniczone terminem określonym w art. 25 ust. 1a u.w.l. zmierza do eliminacji z obrotu prawnego uchwały istniejącej, a więc formalnie skutecznie podjętej, ale niezgodnej z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo naruszającej zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób naruszającej interesy właściciela lokalu. Powództwo, o którym mowa w powołanym przepisie oraz powództwo o ustalenie nieistnienia uchwały, wytoczone na podstawie art. 189 k.p.c., są dwoma odrębnymi powództwami, odrębnie uregulowanymi przez ustawodawcę i brak jest podstaw prawnych do tego, aby przy ich dochodzeniu zamiennie stosować elementy reżimu prawnego nie dotyczącego wprost określonego powództwa. Powództwo o ustalenie nieistnienia uchwały wytoczone na podstawie art. 189 k.p.c. zmierza do uzyskania orzeczenia stwierdzającego, że uchwala nie istnieje, z tego względu, że nie została podjęta. Tzw. "uchwała nieistniejąca" nie jest pojęciem ustawowym, lecz określeniem, którym posługuje się doktryna i które przejęło także orzecznictwo. Podkreśla się przy tym zgodnie, że dotyczy ono szczególnie drastycznych uchybień, jakich dopuszczono się przy podejmowaniu uchwał tak, że w ogóle trudno mówić o tym, że doszło do wyrażenia woli przez organ podmiotu korporacyjnego. Panuje zgoda co do tego, że przykładem takiej uchwały nieistniejącej jest uchwała podjęta bez wymaganego statutem quorum lub bez wymaganej większości głosów (por. orzeczenia Sądu Najwyższego dotyczące prawa spółdzielczego: z dnia 9 października 1972 r., II Cr 171/72, OSNC 1973/ 7 - 8/,135; z dnia 14 kwietnia 1992 r., I CRN 38/92, OSNC 1993/ 3/45; z dnia 4 lutego 1999 r., II CKN 804/98, OSNC 1999/ 10/171, czy z dnia 24 czerwca 1994 r., III CZP 81/94, OSNC 1994/12/241 oraz wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 lutego 2006 r., I CK 336/05, Lex nr 424423 dotyczący uchwały wspólnoty mieszkaniowej). Jeżeli właściciel lokalu uważa, że uchwała nie istnieje, bo nie doszło do skutecznego formalnie jej podjęcia, to powinien świadomie zaniechać skorzystania w tej sytuacji z nieadekwatnego do tego celu instrumentu prawnego określonego w art. 25 ust. 1 u.w.l. Każda osoba mająca w tym interes prawny może natomiast w dowolnym czasie wystąpić do sądu z powództwem na podstawie art. 189 k.p.c. o ustalenie lub stwierdzenie nieistnienia bądź też zgłosić zarzut nieistnienia uchwały w innym postępowaniu sądowym, w tym postępowaniu wszczętym przez wspólnotę mieszkaniową przeciwko członkowi wspólnoty mieszkaniowej o zapłatę opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością ( por. Własność lokali, Komentarz, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2015 r., wyd. 4, red. R. Strzelczyk i A. Turlej, komentarz do art. 25 u.w.l., Legalis). Dopuszczalne jest zatem podważanie istnienia uchwały przez stronę w postępowaniu, w którym dana uchwała jest podstawą rozstrzygnięcia. Wypadek taki zachodzi w rozpoznawanej sprawie.

Wbrew zatem stanowisku powoda zarzut kwalifikowanej wadliwości uchwał wspólnoty, prowadzący do ich nieistnienia może być podniesiony w każdym postępowaniu, w którym istnienie tych uchwał jest bądź przesłanką rozstrzygnięcia bądź wpływa na reprezentację strony w postępowaniu. Jest to związane z brakiem odrębnej regulacji określającej postępowanie swoiste dla stwierdzenia tego rodzaju wadliwości. Nieważność uchwały jest sankcją, której stwierdzenie następuje w szczególnego rodzaju postępowaniu, którego brak przeprowadzenia prowadzi do utrwalenia uchwały w obiegu prawnym, niezależnie od tego, że ewentualne wady uzasadniałyby stwierdzenie jej nieważności. Nieistnienie uchwał nie jest zaś objęte taką szczególną regulacją, nie dotyczą tego zarzutu jakiekolwiek terminy prekluzyjne, cechy te sprawiają, że wadę tę jest władny skontrolować każdy sąd powszechny w każdym postępowaniu.

Zarzut nieistnienia okazał się zasadny w stosunku do uchwały powodowej Wspólnoty Mieszkaniowej o nr 39/12 z dnia 12 marca 2012 r. oraz nr 42/13 z dnia 27 lutego 2013 r.

Stosownie do treści art. 23 ust. 1 u.w.l. – według brzmienia przepisu obowiązującego w dniach podjęcia kwestionowanych uchwał – uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. Zgodnie z treścią ust. 2 cytowanego przepisu uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej (ust. 2a).

W piśmie przygotowawczym z dnia 24 sierpnia 2015 r. strona powodowa wprost przyznała (art. 229 k.p.c.), że podczas zebrań, na których podejmowano ww. uchwały w drodze głosowania, brany był pod uwagę udział właściciela lokalu, którego wielkość opierano na zsumowaniu następujących wartości: udziału, jaki przysługiwał danemu właścicielowi lokalu z tytułu prawa własności lokalu, przynależnej do tego lokalu komórki lokatorskiej oraz miejsca postojowego w lokalach użytkowych w postaci garaży ( k. 202).

Zatem wysokości udziałów przyjętych podczas przeprowadzonych głosowań dla poszczególnych składowych sumy udziałów odzwierciedlały powierzchnię użytkową danego lokalu mieszkalnego i komórki lokatorskiej przynależnej do tego lokalu oraz powierzchnię miejsca postojowego. Strona powodowa wyjaśniła również, że powierzchnia miejsca postojowego jest ilorazem powierzchni hali garażowej podzielonej przez ilość miejsce postojowych w danym garażu. Powyższe okoliczności przyznane przez powodową Wspólnotę Mieszkaniową w toku postępowania potwierdza analiza treści księgi wieczystej nieruchomości wspólnej z treścią tychże uchwał, list głosowań oraz kart do głosowania. Przedstawiony sposób obliczania siły głosu uznać należało za niedopuszczalny.

W uchwale Sądu Najwyższego z dnia 14 lipca 2005 r. (III CZP 43/05) wskazano, że szczególny charakter własności lokalu jako prawa ściśle związanego z udziałem w nieruchomości wspólnej, z którą wiąże się prawo i obowiązek współdziałania w zarządzie, uprawnia do wniosku, że w głosowaniu nad uchwałami współwłaściciele lokalu muszą zajmować jednolite stanowisko. Siłę ich głosu wyraża udział powierzchni użytkowej ich lokalu do powierzchni użytkowej wszystkich lokali w budynku, a udział ten jest niepodzielny.

Wskazana linia orzecznicza została jednoznacznie podtrzymana również przez Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 12 grudnia 2012 r., III CZP 82/12. Istotna treść tej uchwały oznacza, że wszyscy współwłaściciele mają jeden niepodzielny głos z należną danemu lokalowi liczbą udziałów w nieruchomości wspólnej, co oznacza konieczność jednolitego stanowiska, właściwego co do zasady dla art. 199 k.c., wyrażaną osobiście lub poprzez pełnomocnika. Powyższe stanowisko w pełni aprobuje Sąd w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę. Oznacza ono, że oddawanie głosu przez współwłaścicieli lokalu użytkowego następuje niezależnie od oddawania głosu przez właściciela lokalu mieszkalnego. Głos właścicieli lokalu użytkowego jest niepodzielnym i nie może być rozbijany na poszczególnych właścicieli tego lokalu, albowiem stoi to w sprzeczności z zasadą jednolitości udziału w nieruchomości wspólnej, do którego jest przypisany i którego siłę we Wspólnocie wyraża. Wadliwość trybu głosowania polegająca na „doliczeniu” do udziału w nieruchomości wspólnej przysługującego z tytułu prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego, wyrażającego moc głosu współwłaściciela tej nieruchomości, udziału przypadającego mu z tytułu współwłasności lokalu garażowego stanowi o wadliwości trybu podejmowania uchwał, skutkującego jej nieistnieniem (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 11 czerwca 2010 r., VI ACa 1484/09). Z uwagi na powyższe rozważania, za nieistniejącą należało uznać także uchwałę nr 22/2008 z dnia 10 grudnia 2012 r. w sprawie powierzenia podmiotowi (...).locum S.A. (obecnie m. (...) S.A.) zarządu nieruchomością wspólną przy ul. (...) w W. ( k. 127-131). Wobec nieistnienia uchwały nr 22/08 z dnia 10 grudnia 2008 r., m. (...) S.A. reprezentowana przez prezesa zarządu K. S. nie była zatem uprawniona do udzielenia w dniu 29 listopada 2013 r. pełnomocnictwa radcy prawnemu L. W.. Należało zgodzić się z pozwanym, iż w chwili wytoczenia pozwu w sprawie działał nienależycie umocowany pełnomocnik powodowej Wspólnoty Mieszkaniowej. Podmiot bowiem, który udzielił mu pełnomocnictwa do działania w imieniu Wspólnoty nie był uprawniony do jej reprezentowania.

Wadliwość ta nie oznaczała jednak niemożności prowadzenia postępowania. Dopuszczalne jest potwierdzenie przez stronę czynności dokonanych w postępowaniu przez nienależycie umocowanego pełnomocnika ( por. uchwała Sądu Najwyższego w składzie 7 sędziów z dnia 23 stycznia 2009 r., III CZP 118/08, OSNC nr 6 z 2009 r., poz. 76). Potwierdzenie przez pełnomocnika prawidłowo umocowanego przez nowy zarząd powodowej Wspólnoty Mieszkaniowej w jej piśmie przygotowawczym z dnia 20 lipca 2015 r. ( k. 124-126) czynności procesowych dokonanych w toku procesu przez radcę prawnego L. W. i ponowne zajęcie stanowiska w sprawie (poparcie powództwa w niezmienionej formie) sanowało istniejącego do tego momentu uchybienia w reprezentacji strony powodowej i wykluczało możliwość odrzucenia pozwu w niniejszej sprawie. Uchwały powodowej Wspólnoty Mieszkaniowej o nr (...) z dnia 18 grudnia 2014 r. oraz nr (...) z dnia 18 grudnia 2014 r. ustanawiające zarząd własny i powołujące w skład organu zarządzającego członków zarządy zostały podjęte już przy zachowaniu prawidłowej wielkości udziałów właścicieli lokali. Według ustaleń Sądu, uchwałą nr 53/2014 skutecznie dokonano zmiany sposobu zarządu nieruchomością wspólną przy ul. (...) w W., do której prawa przysługują właścicieli lokali tworzącym Wspólnotę Mieszkaniową Park (...) w W., polegającej na przejściu z systemu zarządu przewidzianego w art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1999 r. o własności lokali na system zarządu przewidziany w art. 20 ww. ustawy – tj. zarząd wybrany spośród właścicieli lokali w formie uchwał podjętych wymaganą większością głosów przez członków powodowej Wspólnoty Mieszkaniowej. Za podjęciem rzeczonej uchwały opowiedzieli się członkowie wspólnoty reprezentujący udział wynoszący (...) w nieruchomości wspólnej, tj. 55,3857%, przy czym przeciwko zagłosowali członkowie wspólnoty reprezentujący udział (...) nieruchomości wspólnej. tj. 2,7273%. Uchwałą nr 54/2014 na członków zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej Park (...) w W. powołano J. S., T. J. oraz K. P.. Za podjęciem tejże uchwały głosowali członkowie reprezentujący udział wynoszący (...) w nieruchomości wspólnej, co stanowiło 55,3857%, natomiast przeciwko uchwale opowiedzieli się właściciele reprezentujący udział (...), tj. 2,7273%. Na zebraniu, podczas którego podjęto powyższe uchwały, udział wzięli właściciele lokali reprezentujący łącznie udział (...), co stanowiło 58,1130% ogółu właścicieli lokali. W protokole zebrania z dnia 18 grudnia 2014 r., Rep. A nr 2246/2014 odnotowano również, że wielkości przytoczone w zdaniu poprzednim uwzględniają wyłącznie udziały związane z poszczególnymi lokalami w budynku przy ul. (...) w W. z wyraźnym zaznaczeniem, że nie obejmują one udziałów związanych ze stanowiącymi współwłasność garażów A i B członków Wspólnoty Mieszkaniowej. Reasumując, Sąd nie uwzględnił zarzutu pozwanego dotyczącego nieistnienia uchwał Wspólnoty Mieszkaniowej podjętych na zebraniu w dniu 18 grudnia 2014 r. wobec podjęcia ich bez wymaganej większości głosów. W świetle materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie, zarzut ten należało uznać za chybiony. Uchwały podjęte na zebraniu wspólnoty mieszkaniowej w tym dniu zostały podjęte wymaganą większością głosów właścicieli, liczoną według zasady, że na każdego właściciela przypadał jeden głos (art. 23 ust. 2 u.w.l).

Przechodząc do oceny zasadności roszczenia ponownie należało wskazać, że powodowa Wspólnota Mieszkaniowa domagała się zasądzenia na swoją rzecz od pozwanego, jako właściciela lokalu położonego w W. przy ul. (...) sumy zaległości powstałej z tytułu wydatków zawiązanych z utrzymaniem przedmiotowego lokalu oraz kosztów zarządu.

Nie ulega wątpliwości, że każdy właściciel lokalu ma obowiązek uiszczać na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej, której jest członkiem zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną (art. 15 ust. 1 u.w.l.). Wierzytelność obejmująca nie zapłacone zaliczki nie wygasa z chwilą zatwierdzenia sprawozdania finansowego za dany rok, ani nie przekształca się w wierzytelność równą rzeczywiście poniesionym w danym roku kosztom zarządu. Wierzytelność ta należy do majątku wspólnoty i może być dochodzona przez nią na drodze sądowej. Nadwyżki z tytułu zaliczek uiszczonych na koszty zarządu, także należą do majątku wspólnoty mieszkaniowej. Rozliczenie nadwyżek może nastąpić w różny sposób: zwrot właścicielom, przeznaczenie na fundusz remontowy, przeznaczenie na koszty zarządu w następnym roku kalendarzowym.

Skoro uchwały określające zaliczki na koszty zarządu w okresie od 2013 do 2015 r. zostały uznane przez Sąd za nieistniejące, to wysokość należnych zaliczek wynika z poprzednio podjętej uchwały.

Taką uchwałą jest zatem ta o nr (...), podjęta przez powodową Wspólnotę Mieszkaniową w dniu 7 listopada 2005 r., która nie została skutecznie zakwestionowana przez pozwanego ( k. 204-206). Za nieuzasadnione należało uznać stawiane przez pozwanego zarzuty co do wadliwości postępowania prowadzącego do podjęcia tej uchwały. Podstaw do stwierdzenia nieistnienia tejże uchwały nie znalazł również sam Sąd. Odnosząc się do zarzutu pozwanego, jakoby nie podjęto skutecznie przedmiotowej uchwały należy wskazać, że nie było koniecznym przedstawiania kart do głosowania do tej uchwały, które zdaniem pozwanego pozwalałyby na ustalenie, jaki jest udział głosujących w tej uchwale mieszkańców parkingu A oraz parkingu B. W dokumencie, poświadczonym za zgodność z oryginałem przez pełnomocnika strony powodowej będącego radcą prawnym, potwierdzającym głosowanie nad uchwałą nr 2/2005 z dnia 7 listopada 2005 r. zawarto dostateczne dla zweryfikowania ważności (istnienia) uchwały informacje. Wskazano w nim udziały poszczególnych właścicieli lokali w nieruchomości wspólnej. Udziały te odpowiadają udziałom lokali w nieruchomości wspólnej wskazanym w treści księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wspólnej przy ul. (...) w W. ( (...)). W omawianym dokumencie wskazano, że: udział A. B. wynosi (...) i odpowiada on udziałowi lokalu nr (...), udział J. i A. K. wynosi (...) i odpowiada on udziałowi lokalu nr (...), udział D. i B. W. wynosi (...) i odpowiada on udziałowi lokalu nr (...), udział E. Z. i Z. Z. wynosi (...) i odpowiada on udziałowi lokalu nr (...), udział B. P. wynosi (...) i odpowiada on udziałowi lokalu nr (...), udział V. i S. L. wynosi (...) i odpowiada on udziałowi lokalu nr (...), udział H. i M. D. (pełnomocnik J. D.) wynosi (...) i odpowiada udziałowi lokalu nr (...), udział D. i A. Z. wynosi (...) i odpowiada on udziałowi lokalu nr (...), udział J. N. wynosi (...) i odpowiada on udziałowi lokalu nr (...) (księgi wieczyste k. 50-111). Największy udział w wysokości (...) przypadał właścicielowi jeszcze niewyodrębnionych lokali oraz wyłącznemu właścicielowi pozostałych wyodrębnionych w tym momencie lokali – (...).locum Sp. z o.o. z siedzibą w Ł.. Zbycie pierwszego udziału we własności lokalu stanowiącego Parking A, zgodnie z treścią księgi wieczystej (...) (https://ekw.ms.gov.pl/eukw/pdcbdkw.html, dostęp w dniu 16 lutego 2015 r.) nastąpiło w dniu 22 grudnia 2005 r. a zatem po podjęciu omawianej uchwały. Zbycie pierwszego udziału we własności lokalu stanowiącego Parking B, zgodnie z treścią księgi wieczystej (...) nastąpiło w dniu 30 stycznia 2006 r., również po podjęciu analizowanej uchwały. W konsekwencji przyjąć należało, że w jej podjęciu brali udział wszyscy ówcześni właściciele nieruchomości wspólnej, wypowiadając się za przyjęciem tej uchwały odpowiednią większością głosów. Brak zatem podstaw do przyjęcia, że uchwała ta nie zaistniała w obrocie prawnym. W ocenie Sądu nie mogą budzić również wątpliwości skreślenia i dopiski na tymże dokumencie ( k.205). Są one skorygowaniem oczywistych omyłek w działaniach matematycznych przeprowadzonych przez osobę odpowiedzialną za przygotowanie dokumentu do głosowania ( (...) = 0,39% a nie 0,41%, (...) = 0,65% a nie 0,40%, a także (...) = 0,74% a nie 0,46).

Wyjaśnienia wymaga, że przyjęta konstrukcja przepisu art. 15 ustawy pozwala ostatecznie przyjąć, że obowiązek uiszczania zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną istnieje niezależnie od tego, czy wysokość zaliczki została już faktycznie ustalona. Podjęcie w tym zakresie uchwały ma w takim przypadku jedynie na celu dookreślenie jej wysokość. Zgodnie z treścią istniejącej i ważnej uchwały nr 2/2005 z dnia 7 listopada 2005 r. koszty zarządu nieruchomością wspólną ustalono na kwotę 3,97 zł za 1 m ² zgodnie z udziałem w nieruchomości wspólnej. Przyjęto również następujące wysokości miesięcznej stawki opłat zaliczkowych z tytułu kosztów eksploatacji lokali mieszkalnych na poczet zużycia mediów i dostaw usług: zimna woda 4,81 zł za 1 m ², podgrzanie wody 13,15 zł za 1 m ², wywóz nieczystości stałych 10,00 zł od osoby, ciepło zamówione 0,80 zł za 1 m ², ciepło zużyte 0,95 zł za 1 m ², przyjęto do rozliczeń zużycie wody zimnej 2,70 m ³ od osoby i wody ciepłej 2,70 m ³ od osoby ( k.204).

W wykonaniu zobowiązania Sądu powód przedstawił rozliczenie dochodzonych kwot przy założeniu, że wiążącą jest wyłącznie uchwała z dnia 7 listopada 2005 r. (k. 251). Zgodnie z tym wyliczeniem na koniec maja 2014 r. wystąpiła niedopłata w wysokości 337,43 zł. Od czerwca 2014 r. do stycznia 2015 r. zaliczka na koszty zarządzania nieruchomością wspólną wynosiła 555,24 zł, natomiast zaliczka na poczet mediów opiewała na kwotę 366,89 zł, co daje łączną kwotę 922,13 zł. Pozwany nie uiścił należności głównej w kwocie 7.714,47 zł (337,43 zł + 8 x 922,13 zł). Po stronie pozwanego leżało wykazanie, że w okresie tym dokonywał wpłat, które umorzyłyby poszczególne należności miesięczne. Wpłaty dokonywane przez pozwanego (k. 118-124) zostały zaksięgowane zgodnie z tytułem przelewów, w pozostałej części pozostało jednak zadłużenie w kwocie 7.714,47 zł plus 501,90 zł (rozliczenie mediów za I pół. 2014r). Jednocześnie co miesiąc od wymaganych od pozwanego kwot urosły odsetki ustawowe, które łącznie wyniosły 1587,96 zł do dnia 13 stycznia 2015r. Sumy tych kwot podlegały zasądzeniu na podstawie art. 15 ust. 1 u.w.l. z tytułu pokrycia kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Powód zawarł w pozwie żądanie zapłaty skapitalizowanych odsetek za opóźnienie w zapłacie poszczególnych zaliczek.

Łącznie zatem na rzecz powoda zasądzeniu podlegała kwota 9.804,33 zł. W pozostałym zakresie powództwo podlegało oddaleniu.

Wskazać należy, że powód w złożonej kalkulacji k. 291 wyliczył odsetki do dnia 30 stycznia 2015r. tymczasem w pozwie domagał się skapitalizowanych odsetek do dnia 13 stycznia 2015r. Z tego powodu Sąd dokonał we własnym zakresie wyliczeń odsetek do dnia 13 stycznia 2015r.

O odsetkach orzeczono na podstawie art. 481 § 1 k.c. Pozwany w chwili wytoczenia powództwa, w dniu 14 stycznia 2015 r., pozostawał w opóźnieniu w zapłacie poszczególnych zaliczek na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz mediów. Ostatnią bowiem wymagalną zaliczką wchodzącą w skład zasądzonej kwoty była należność za styczeń 2015 r. wymagalna, zgodnie z regulacją ustawową, do 10 dnia tego miesiąca. W tym stanie rzeczy pozwany zobowiązany był do zapłaty odsetek od całości dochodzonej kwoty, przy czym w zakresie odsetek od odsetek za opóźnienie naliczonych na dzień 13 stycznia 2015 r., na podstawie art. 482 § 1 k.c. Podstawę zasądzenia odsetek stanowi art. 481 § 1 k.c. przy czym za okres po 1 stycznia 2016 r. stopę tych odsetek w związku ze zmianą treści art. 481 § 1 k.c. należało określić jako ustawową za opóźnienie (art. 56 Ustawy z dnia 9 października 2015 r. zmianie ustawy o terminach zapłaty w transakcjach handlowych, ustawy - Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw, Dz U. z 2015 r., poz. 1830).

O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie przepisu art. 100 zdanie pierwsze k.p.c., zgodnie z którym w razie tylko częściowego uwzględnienia przez Sąd dochodzonego w pozwie roszczenia, koszty procesu podlegają stosunkowemu rozdzieleniu pomiędzy stronami.

Z kwoty 10257,02 złotych stanowiących wartość przedmiotu sporu została zasądzona kwota 9804,33 zł stanowiąca 95,58% wartości przedmiotu sporu. Zgodnie z zasadą stosunkowego rozdzielenia kosztów procesu strony powinny ponieść jego koszty w takim stopniu w jakim przegrały sprawę, a zatem powód 4,42% a pozwany 95,58%. Koszty procesu wyniosły 5547 zł, w tym po stronie powoda 3130 zł (koszty wynagrodzenia profesjonalnego pełnomocnika wraz z opłatą skarbową 2417 zł, opłata sądowa od pozwu 513 zł koszty dojazdu pełnomocnika 200 zł), a po stronie pozwanego 2417 zł (koszty wynagrodzenia profesjonalnego pełnomocnika wraz z opłatą skarbową 2417 zł). Powoda zgodnie z zasada powinny obciążać koszty w wysokości 245,18 zł, skoro zatem faktycznie poniósł on koszty w kwocie 3130 zł należy mu się zwrot 2884,82 zł (3130-245,18), którą to kwotę Sąd zasądził od pozwanego na rzecz powoda.

Mając na uwadze wszystkie przytoczone w niniejszym uzasadnieniu okoliczności faktyczne i prawne, Sąd orzekł jak w sentencji wyroku.

Z. odpis wyroku wraz z uzasadnieniem proszę doręczyć pełnomocnikowi pozwanego.