Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 16 lutego 2016 roku

Sąd Okręgowy w Szczecinie II Wydział Cywilny Odwoławczy

w składzie:

Przewodniczący:	SSO Dorota Gamrat - Kubeczak (spr.)
Sędziowie:	SO Violetta Osińska SR del. Julia Ratajska
Protokolant:	st. sekr. sąd. Dorota J. Szlachta

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 16 lutego 2016 roku w S.

sprawy z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) w S.

przeciwko J. S., W. K., G. M., (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w W.

o zapłatę

na skutek apelacji wniesionej przez powódkę od wyroku Sądu Rejonowego Szczecin – Centrum w Szczecinie z dnia 31 marca 2015 roku, sygn. akt I C 123/13

I.  oddala apelację;

II.  zasądza od powódki Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) w S. na rzecz pozwanych J. S., W. K., G. M. i L. R. kwotę 300 (trzysta) złotych tytułem kosztów postępowania apelacyjnego;

III.  zasądza od powódki Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) w S. na rzecz pozwanego Zespołu (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w W. kwotę 300 (trzysta) złotych tytułem kosztów postępowania apelacyjnego.

SSO Violetta Osińska SSO Dorota Gamrat - Kubeczak SSR del. Julia Ratajska

Sygn. akt II Ca 985/15

UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 31 marca 2015 r. Sąd Rejonowy Szczecin – Centrum w Szczecinie Wydział I Cywilny, oddalił powództwo (I), zasądził od powódki Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości ul. (...) w S. na rzecz pozwanych G. M., J. S., L. R. i W. K. solidarnie kwotę 1.268 zł, tytułem zwrotu kosztów postępowania (II) oraz zasądził od powódki Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości ul. (...) w S. na rzecz pozwanego Zespołu (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w W. kwotę 1.217 zł, tytułem zwrotu kosztów postępowania (III).

Sąd Rejonowy oparł swoje rozstrzygnięcie na następujących ustaleniach i rozważaniach.

We Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. (...) w S. rozmowy na temat docieplenia budynku trwały od lat. W 2003 r. ówczesny Zarząd Wspólnoty robił rozeznanie w sprawie uzyskania kredytu na remont z tzw. premią termomodernizacyjną stanowiącą formę pomocy ze strony budżetu państwa polegającą na spłacie przez Bank (...) części kredytu wykorzystanego na realizację przedsięwzięcia. Ówczesny Zarząd dowiadywał się o warunki takiego kredytu w Banku (...), w którym uzyskano informację, że Wspólnota ma szanse otrzymać taki kredyt.

Powódka w maju 2003 r. zleciła firmie (...) wykonanie analizy wstępnej audytu energetycznego. Wykonawca analizy K. Ł. wskazała w niej, że „w przypadku tego budynku jest duże prawdopodobieństwo, że przy szczegółowej analizie osiągnie się założoną redukcję zużycia energii tj. 15 % przy takim zakresie prac”. Wariant I obejmował ocieplenie ścian zewnętrznych, ocieplenie stropodachu wentylowego, montaż perlatorów na wylewkach. Zamierzenie ostatecznie nie zostało zrealizowane ponieważ dwóch członków w Wspólnoty sprzeciwiło się wzięciu kredytu.

Pozwani J. S., W. K., L. R. w okresie od dnia 22 marca 2005 r. do dnia 30 września 2009 r. byli członkami Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) w S., natomiast G. M. w okresie od dnia 16 grudnia 2005 r. do dnia 31 marca 2008 r.

Uchwałą z dnia 5 kwietnia 2005 r. (nr (...)) Wspólnota Mieszkaniowa (...) przy ul. (...) w S. wyraziła zgodę na docieplenie budynku wraz z opracowaniem niezbędnej dokumentacji sfinansowanego z funduszu remontowego i poprzez uzyskanie kredytu bankowego. Roczny plan gospodarczy Wspólnoty na rok 2005 również zakładał docieplenie budynku oraz opracowanie niezbędnej dokumentacji.

W dniu 8 czerwca 2005 r. powódka zawarła z pozwanym Zespołem Zarządów (...) Sp. z o.o. umowę nr (...) o sprawowanie czynności zarządzania nieruchomością wspólną. Na mocy tej umowy powódka powierzyła pozwanemu Zespołowi (...) Sp. z o.o. (dalej w uzasadnieniu określanym jako (...)) wykonywanie czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną w sposób określony w umowie (§ 2). W § 5 umowy szczegółowo wymieniono czynności zwykłego zarządu powierzone (...). Do czynności tych należało m.in. zlecenie prac remontowych w nieruchomości wspólnej na warunkach określonych w § 9 umowy (§ 5 pkt 9.) Zgodnie z § 9 umowy zarządca dysponował funduszem remontowym wspólnoty w ramach rocznego planu gospodarczego lub pełnomocnictwa udzielonego uchwałą właścicieli lokali w zakresie prac remontowych obejmujących czynności przekraczające zwykły zarząd.

Zlecenie robót remontowych (instalacyjnych, elektrycznych, budowlanych) bezprzetargowo możliwe było jedynie za zgodą zarządu wspólnoty mieszkaniowej, zgoda nie była wymagana tylko w przypadku awarii (§ 8 pkt. 3). Zgodnie z § 8 pkt 4 (...) miał uczestniczyć w negocjacjach w sprawie wyboru wykonawcy robót remontowych i modernizacyjnych (budowlanych, elektrycznych, i sanitarnych) części wspólnej, w ustaleniu zakresu i kosztów oraz w ich odbiorze. Wykonanie robót remontowych: budowlanych, sanitarnych, elektrycznych bez akceptacji Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej zwalniało Wspólnotę od obowiązku ponoszenia kosztów tych robót (§ 8 pkt 5 zd. 1).

Na zebraniach Wspólnoty były przedstawiane propozycje sfinansowania inwestycji docieplenia budynku i plany gospodarcze. Na zebraniach sprawozdawczych Wspólnoty była mowa również o możliwości uzyskania kredytu z premią termomodernizacyjną oraz o tym, że koniecznym warunkiem uzyskania takiego kredytu jest sporządzenie audytu energetycznego. (...) informował o takiej możliwości oraz przedstawiał koszt wykonania audytu w granicach od 3.000 do 5.000 zł. Zarząd informował o tym, że budynek nie spełnia wymogów do uzyskania kredytu z premią termoizolacyjną. (...) służył Wspólnocie radą, pomocą i opiniami. Pracownicy (...) byli również w Banku aby dowiedzieć się o warunki kredytu z premią termomodernizacyjną dla tej konkretnej Wspólnoty. Uzyskali informację na temat symulowanej wysokości rat, przy założeniu, że Wspólnota mogłaby się starać o premię termomodernizacyjną.

Uchwałą z dnia 31 marca 2006 r. Wspólnota Mieszkaniowa przyjęła do planu gospodarczego na 2006 r. zamierzenie finansowe tj. wykonanie projektu docieplenia ścian i dachu budynku z rozbudową wiatrołapu z uzyskaniem pozwolenia na budowę oraz docieplenie budynku, finansowane z funduszu remontowego i poprzez uzyskanie kredytu bankowego.

Uchwałą nr 6/2006 z dnia 29 marca 2006 r. Wspólnota Mieszkaniowa udzieliła pełnomocnictwa dla (...) do zawierania umów związanych z realizacją planu gospodarczego na rok 2006 r. po akceptacji Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej.

(...) nie był upoważniony do zlecenia audytu energetycznego oraz do podpisania umowy kredytowej w imieniu Wspólnoty. Wydatkowanie środków na audyt wymagało podjęcia uchwały przez Wspólnotę.

Dnia 15 sierpnia 2006 r. Zespół Zarządów (...) Sp. z o.o. działając w imieniu powódki zawarł z przedsiębiorstwem usługowo – handlowym (...) s.c. umowę nr (...), w której zamawiający powierzył, a wykonawca przyjął do wykonania: projekt budowalny termomodernizacji budynku, i kosztorys inwestorski oraz przedmiar robót budynku przy ul. (...) w S..

Kosztorys inwestorski oraz projekt budowlany zostały wykonane. Wartość kosztorysowa robót została określona na kwotę 608.418,41 zł.

Jesienią 2006 r. pozwany W. K. udał się do Banku (...) z zapytaniem o kredyt z premią termomodernizacyjną oraz wolą złożenia deklaracji wzięcia takiego kredytu. Poinformowano go, że środków finansowych już nie ma i żeby zgłosił się w styczniu 2007 r.

Członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) w S. dnia 13 grudnia 2006 r. podjęli uchwałę, w której postanowili, że w celu częściowego sfinansowania zaplanowanych na 2006 rok prac remontowych związanych z termomodernizacją budynku przy ul. (...) w S. powódka zaciągnie kredyt komercyjny w Banku (...).P. Oddział w G. do kwoty 750.000 zł na wykonanie ww. remontu w zakresie określonym kosztorysem na okres do 2017 r. Planowano, że wartość robót wyniesie 900.000 zł i że zostaną one sfinansowane ze środków finansowych zgromadzonych przez Wspólnotę Mieszkaniową (150.000 zł) oraz z kredytu bankowego (750.000 zł) (§ 1 uchwały).

W § 2 uchwały Wspólnota Mieszkaniowa upoważniła Zarząd do zaciągnięcia kredytu w imieniu Wspólnoty oraz wykonania wszelkich czynności z tym związanych, w tym do podpisania umowy w imieniu Wspólnoty, a także do dokonania czynności związanych z zaciągnięciem i zabezpieczeniem kredytu.

Zgodnie z § 5 uchwały wartość miesięcznej raty kapitałowo – odsetkowej z tytułu zaciągniętego kredytu, o którym mowa w § 1 niniejszej uchwały nie mogła przekroczyć kwoty 6.500 zł.

W. K. ponownie zgłosił się w styczniu 2007 r. do Banku (...), ale wniosków o dofinansowany kredyt już nie przyjmowano, bo skończyły się środki finansowe.

Umową z dnia 17 stycznia 2007 r. (...) działając w imieniu powódki powierzył firmie (...) sp. z o.o. wykonanie robót remontowych i termoizolacyjnych w budynku wielorodzinnym przy ul. (...), w tym remont klatki schodowej, przebudowę kiosku wejściowego oraz stanowiska pojemników na śmieci, docieplenie budynku, wymianę zniszczonych portfenetrów, docieplenie stropodachu, wymianę pokrycia dachowego nad suszarkami, remont murków oporowych. Za realizację zamówienia strony ustaliły wynagrodzenie w kwocie 760.000 zł. brutto.

Dnia 29 marca 2007 r. członkowie Wspólnoty podjęli uchwałę nr 7/2007 w sprawie zmiany uchwały nr 14/2006 z dnia 13 grudnia 2006 r. dotyczącej zaciągnięcia kredytu. Zmiana polegała m.in. na tym, że postanowiono, że ze środków zgormadzonych przez Wspólnotę remont zostanie pokryty w 250.000 zł., a z kredytu bankowego w 650.000 zł. Uchwalono także dopuszczalne zabezpieczenia kredytu. Okres kredytowania (do 2017 r.) oraz planowana wartość robót nie uległa zmianie. Nie uległa również zmianie wysokość dopuszczalnej miesięcznej raty kapitałowo – odsetkowej (6.500 zł.).

W § 2 Wspólnota Mieszkaniowa upoważniła Zarząd do zaciągania kredytu w imieniu Wspólnoty oraz wykonania wszelkich czynności z tym związanych, w tym podpisania umowy w imieniu Wspólnoty, a także do dokonania czynności związanych z zaciągnięciem i zabezpieczeniem kredytu.

Członkowie Wspólnoty byli zainteresowani tym, aby kredyt, który miał być zaciągnięty na remont i spłacony z funduszu remontowego nie powodował wzrostu tego funduszu. Na zebraniu Wspólnoty poinformowano ich, że aby fundusz remontowy nie wzrósł, co miało związek z wysokością raty, kredyt musiałby być zaciągnięty na więcej niż 10 lat.

Zarząd doszedł do przekonania, że nie będzie ubiegać się o kredyt z premią termomodernizacyjną. (...) wraz z członkami Zarządu analizowali szanse uzyskania takiej premii i doszli do przekonania, że jej nie uzyskają. Wspólnota nie ubiegała się o kredyt termomodernizacyjny ponieważ, kredyt ten nie mógł być przeznaczony na wszystkie prace remontowe jakie zamierzano przeprowadzić, oraz, z tego powodu, że wzięcie takiego kredytu wymagało przeprowadzenia audytu energetycznego, którego koszty były wysokie. Wspólnota Mieszkaniowa nigdy nie podjęła uchwały o przeprowadzeniu audytu energetycznego niezbędnego o uzyskania premii termomodernizacyjnej. Ponadto zrobienie audytu nie gwarantowało uzyskania premii. Informacje o braku szans na uzyskanie premii (...) i członkowie Zarządu posiadali od wykonawców i banków.

Kierowano się również tym, że zakres prac warunkujących uzyskanie premii musiałby być większy co pociągały ze sobą wzrost kosztów. Większy zakres prac wynikał z tego, że podstawowym warunkiem uzyskania premii była oszczędność energii cieplnej na poziomie 25 %, która w przewidzianym zakresie pac, według wiedzy pozwanych, nie była możliwa do osiągnięcia. Poza tym uzyskanie premii było uzależnione od tego, czy Bank (...) posiadał na to środki. W tamtym okresie środków finansowych nie było.

Ponadto bezpośrednio przez wzięciem kredytu nastąpiła awaria wewnętrznej linii elektrycznej zasilającej oraz pojawiła się potrzeba obowiązkowego wykonania instalacji ciepłej wody użytkowej. Wydatki na te remonty, wcześniej niezaplanowane, pogarszały kondycję finansową powódki i wymuszały konieczność szybkiego uzyskania dodatkowych środków na sfinansowanie remontów.

W dniu 27 kwietnia 2007 r. Wspólnota Mieszkaniowa reprezentowana przez członków zarządu W. K. i L. R. zawarła z (...) Bankiem (...) S.A. w W. (Oddziałem 1 w G.) umowę kredytu inwestorskiego na okres 15 lat. Zaciągnięto kredyt w kwocie 610.000 zł z przeznaczeniem na sfinansowanie kosztów remontu polegającego na wykonaniu: 1) wewnętrznej linii zasilania elektrycznego, 2) instalacji ciepłej wody i cyrkulacji; 3) wykonania robót remontowych i termoizolacyjnych.

Również dnia 27 kwietnia 2007 r. 40 właścicieli lokali przedmiotowej Wspólnoty przyjęło do wiadomości dokonanie na rzecz banku udzielającego powódce kredytu przelewu wierzytelności z tytułu wpłat zgromadzonych na Fundusz Remontowym zgodnie z zawartą tego dnia umową kredytu.

Zaciągnięty kredyt był kredytem komercyjnym.

Niektóre sąsiednie Wspólnoty skorzystały z premii termomodernizacyjnej.

Firma (...) wykonywała na obiekcie – budynku mieszkalnym wielorodzinnym przy ul. (...) w S., prace remontowe i termoizolacyjne w okresie od 2 lutego 2007 r. do września 2007 r.

Firma (...) w zakresie swojej działalności oferowała wykonanie całości robót dociepleniowych ale również pilotowanie sprawy otrzymania zapewnienia premii termomodernizacyjnej. Jednakże firma (...) w tym konkretnym przypadku powódki nie zaproponowała jej starań o uzyskanie premii termomodernizacyjnej ponieważ był to już okres kiedy na premie termomodernizacyjne brakowało środków finansowych.

Dnia 14 marca 2008 r. zostało sporządzone sprawozdanie finansowe Wspólnoty za rok 2007. Sprawozdanie to uwzględniało kredyt zaciągnięty w Banku (...) na kwotę 610.000 zł. Sprawozdanie to było objęte porządkiem zebrania sprawozdawczo – rozliczeniowego właścicieli lokali, które odbyło się dnia 31 marca 2008 r. Kredyt ten został ujęty również w sprawozdaniu finansowym Wspólnoty za rok 2008.

Uchwałą nr 1/2008 z dnia 31 marca 2008 r. właściciele lokali udzielili zarządowi absolutorium za rok 2007.

Pozwany W. K. pismem z dnia 28 listopada 2008 r. sporządził rozliczenie robót remontowych przeprowadzonych w budynku oraz rozliczenie kredytu bankowego. Zgodnie z tym rozliczeniem kredyt udzielony w kwocie 610.000 zł został wykorzystany w kwocie 596.573,81 zł. Na kwotę tę składało się wynagrodzenie firmy (...) oraz wynagrodzenie firmy (...) w kwocie 37.437,81 zł. za wykonanie instalacji ciepłej wody.

Kontrola przeprowadzona przez (...) S.A udzielającego kredytu wykazała, że remont budynku został przeprowadzony zgodnie z projektem technicznym i pozwoleniem na roboty budowlane, a kredyt został wykorzystany zgodnie z celem określonym w umowie.

Dnia 27 kwietnia 2011 r. na zlecenie M. K., ówczesnej Przewodniczącej Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej w S. przy ul. (...) agencja Doradztwa (...) Sp. z o. o. sporządziła opinię, w której doradca podatkowy L. B. (1) stwierdziła, że „w związku z zaciągnięciem kredytu inwestycyjnego w wysokości 610.000 zł, należy założyć, iż hipotetyczna wysokość premii termomodernizacyjnej, po spełnieniu wszystkich nałożonych ustawą wymogów, w tym m.in. zaciągnięcia kredytu nie dłużej niż na 10 lat …wyniosłaby ok. 150.000 zł. Jednocześnie z uwagi na zaciągnięcie kredytu na okres 15 lat kwota odsetek do spłaty przez Wspólnotę jest ok. 25-30 % (ok. 80.000 zł) wyższa w stosunku do wartości odsetek, które podlegałyby spłacie dla kredytu 10 – letniego (dla analogicznych warunków)”.

Pełnomocnik powódki pismami z dnia 14 lipca 2011 r. zwrócił się do W. K., L. R., J. S., G. M. oraz Zespołu (...) Sp. z o.o. o zapłatę odszkodowania w kwocie 230.000 zł. w tym 150.000 zł z tytułu utraconej premii termomodernizacyjnych oraz 80.000 zł z tytułu odsetek od dłuższego okresu spłaty kredytu.

W odpowiedzi pismem z dnia 7 listopada 2011 r. pozwany Zespół (...) Sp. z o.o. wskazał, że nie znajduje podstaw do uznania zasadności zgłoszonych roszczeń.

W tak ustalonym stanie faktycznym Sąd I instancji podniósł, iż oparte na przepisie art. 415 k.c. powództwo okazało się nieuzasadnione.

Sąd Rejonowy wskazał, iż obowiązkiem powoda domagającego się udzielenia ochrony roszczeniu zgłoszonemu na podstawie art. 415 k.c. było wykazanie spełnienia przesłanek odpowiedzialności odszkodowawczej pozwanych, a więc bezprawności działania, winy oraz związku przyczynowego pomiędzy zdarzeniem, a szkodą.

Sąd zwrócił uwagę, iż wspólnota mieszkaniowa jest szczególną jednostką organizacyjną, którą tworzy ogół właścicieli lokali wchodzących w skład danej nieruchomości. Istotne w niniejszej sprawie jest to w jaki sposób podejmuje się we wspólnotach decyzje. Kwestie te reguluje ustawa z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (u.w.l). W sprawach nieprzekraczających zwykłego zarządu wspólnota mieszkaniowa działa we własnym imieniu, reprezentowana przez zarząd, który jest organem wspólnoty. Zarząd w znaczeniu podmiotowym to organ wykonawczy ułomnej osoby prawnej. Organ ten wchodzi w skład struktury organizacyjnej wspólnoty, nie jest więc odrębnym podmiotem prawa. Zarząd reprezentuje wspólnotę na zewnątrz i w sprawach zwykłego zarządu składa oświadczenia woli za wspólnotę, a nie w jej imieniu. Działanie zarządu jest więc w zasadzie działaniem samej wspólnoty. Zarząd należy odróżnić od zarządcy. Prawo zarządu do reprezentowania wspólnoty płynie z samej uchwały powołującej ten organ i znajduje uzasadnienie w teorii organów osoby prawnej, podczas gdy zarządca w rozumieniu art. 18 u.w.l. jest tylko przedstawicielem wspólnoty i dla umocowania do działania w jej imieniu potrzebuje pełnomocnictwa.

Sąd I instancji zauważył, iż w powodowej Wspólnocie Mieszkaniowej funkcjonował obok Zarządu - (...) czyli pozwany Zespół (...) sp. z o.o., który nie był zarządcą, o którym mowa w art. 18 u.w.l. Sąd wskazał, iż w przypadku ustanowienia zarządcy (w znaczeniu funkcjonalnym) na podstawie art. 18 ust. 1 u.w.l., wykluczona jest możliwość tworzenia zarządu (w znaczeniu podmiotowym) według postanowień art. 20 u.w.l. Natomiast od dłuższego czasu wykształciła się praktyka zawierania umów o zarządzanie nieruchomością wspólną (administrowanie wspólnotą mieszkaniową). Jest to sytuacja, jak w niniejszej sprawie, kiedy organ wspólnoty, jakim jest jej zarząd, nie przestaje sprawować swoich funkcji, a jedynie zleca wykonanie poszczególnych czynności w zakresie zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. Licencjonowany zarządca zapewnia fachową obsługę wspólnoty mieszkaniowej, współdziałając w tym zakresie z zarządem. Taka pomoc świadczona przez profesjonalnych zarządców wspólnotom mieszkaniowym nie zmienia ustawowego sposobu sprawowania zarządu, czego skutkiem jest brak obowiązku zawarcia umowy w formie aktu notarialnego, o której mowa w art. 18 ust. 1 u.w.l. Umowa zlecenia administrowania wspólnotą mieszkaniową ma charakter mieszany, do której - w zakresie nieuregulowanym - powinno się stosować przepisy o umowie zlecenia.

Sąd Rejonowy podniósł, iż umowa zlecenia administrowania powodową Wspólnotą Mieszkaniową została zawarta w dniu 8 czerwca 2005 r. pomiędzy powódką, a pozwanym Zespołem Zarządów (...) Sp. z o.o. umowa nr (...) o sprawowanie czynności zarządzania nieruchomością wspólną. Na mocy tej umowy Wspólnota powierzyła (...) wykonywanie czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną w sposób określony w umowie (§ 2). W § 5 umowy szczegółowo wymieniono czynności zwykłego zarządu powierzone (...), do których należało m.in. zlecenie prac remontowych w nieruchomości wspólnej na warunkach określonych w § 9 umowy (§ 5 pkt 9). Zgodnie zaś z § 9 umowy (...) dysponował funduszem remontowym wspólnoty w ramach rocznego planu gospodarczego lub pełnomocnictwa udzielonego uchwałą właścicieli lokali w zakresie prac remontowych obejmujących czynności przekraczające zwykły zarząd. Według z kolei § 8 pkt 4 (...) miał uczestniczyć w negocjacjach w sprawie wyboru wykonawcy robót remontowych i modernizacyjnych (budowlanych, elektrycznych, i sanitarnych) części wspólnej, w ustaleniu zakresu i kosztów oraz w ich odbiorze.

Sąd I instancji podkreślił, iż (...) nie był organem powodowej Wspólnoty Mieszkaniowej, a jedynie podmiotem zewnętrznym powiązanym z nią umową i tylko z wykonania tej umowy może odpowiadać. Dodał, iż sama umowa, bez pełnomocnictwa udzielonego uchwałą, dawała mu prawo do wykonywania tylko czynności zwykłego zarządu. Kompetencje te zostały poszerzone uchwałą nr 6/2006 z dnia 29 marca 2006 r., w której Wspólnota Mieszkaniowa udzieliła pełnomocnictwa dla (...) do zawierania umów związanych z realizacją planu gospodarczego na rok 2006 r. po akceptacji Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej. Natomiast plan gospodarczy na rok 2006 r. zakładał wykonanie projektu docieplenia ścian i dachu budynku z rozbudową wiatrołapu z uzyskaniem pozwolenia na budowę oraz docieplenie budynku, finansowane z funduszu remontowego i poprzez uzyskanie kredytu bankowego. (...) był więc uprawniony do zlecenia wykonania projektu oraz zlecenia prac remontowych, nawet przekraczających zwykły zarząd, ale tylko po uzyskaniu wcześniejszej akceptacji Zarządu, i tylko w ramach funduszu remontowego i uzyskanego kredytu. Pozwany (...) zrealizował te uprawnienia zawierając najpierw umowę o wykonanie projektu budowlanego, kosztorysu inwestorskiego i przedmiaru robót, a następnie umowę o wykonanie samych prac remontowych. Natomiast (...) nie był uprawniony do decydowania o sposobie sfinansowania prac i zaciągnięciu na ten cel kredytu, ustalania warunków kredytu, wyboru banku. (...) nie był również umocowany do zlecenia przeprowadzenia audytu energetycznego. (...) mógł działać w ramach przewidzianych na prace remontowe środków. Co więcej (...) nie przekroczył swoich uprawnień i nie uczestniczył w zawieraniu umowy kredytowej dnia 27 kwietnia 2007 r.

W ocenie Sądu słuszność ma zatem pozwany Zespół (...) Sp. z o.o. kwestionując brak podstawy prawnej dla jego odpowiedzialności. Podstawy prawnej nie stanowi przy tym umowa o administrowanie Wspólnoty, ponieważ w ogóle nie upoważniała ona do podejmowania decyzji finansowych w imieniu powódki, także nie można tu mówić o jej niewykonaniu lub nienależytym wykonaniu. Podstawy prawnej odpowiedzialności pozwanego nie stanowi również przepis art. 415 k.c. ponieważ pozwany ten nie brał udziału w podpisaniu przedmiotowej umowy kredytu. (...) nie można zarzucić niedochowania należytej staranności w prowadzeniu interesów Wspólnoty lub zaniechania starań o uzyskanie kredytu z premią termomodernizacyjną ponieważ pozwany nie był uprawniony do prowadzenia interesów Wspólnoty lub ubiegania się w jej imieniu o kredyt. Pozwany był natomiast zobowiązany do doradztwa. Jak jednak wynika z ustalonego stanu faktycznego pozwany poinformował Zarząd – a więc organ uprawniony do reprezentowania Wspólnoty o potencjalnej możliwości uzyskania takiego kredytu. Pracownik pozwanego uzyskał nawet w Banku symulacje rat tego kredytu i przedstawił go Zarządowi. Co więcej również członkowie Wspólnoty, także ci, którzy nie wchodzili w skład Zarządu, mieli mniejszą lub większą świadomość tego, że istnieje możliwość uzyskania dofinasowanego kredytu. Pozwany (...) nie ponosi zatem odpowiedzialności za potencjalną szkodę Wspólnoty Mieszkaniowej ponieważ jego zachowanie nie nosi znamion winy, a przede wszystkim nie było źródłem żadnego zdarzenia, z którego wynikłaby szkoda powódki.

Sąd I instancji stwierdził, iż mając na uwadze podział uprawnień i kompetencji pomiędzy (...) i Zarząd, nie zachodzi w niniejszej sprawie sytuacja powierzenia czynności profesjonalnemu przedsiębiorcy, który w zakresie swej działalności zawodowej trudni się wykonywaniem danego rodzaju czynności. Po pierwsze, Zarząd nie powierzył (...) kwestii podjęcia decyzji w sprawie pozyskania środków finansowych na docieplenie budynku oraz samego pozyskana środków. Po drugie Zarząd nie mógł powierzyć ww. czynności ponieważ sam nie był uprawniony do ich podejmowania bez decyzji członków Wspólnoty wyrażonej w formie uchwały.

Według Sądu Rejonowego zarząd może podejmować samodzielnie tylko i wyłącznie czynności zwykłego zarządu, natomiast do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. Taką czynnością, przekraczającą czynność zwykłego zarządu jest np. zaciągnięcie kredytu znacznej wartości na remont nieruchomości wspólnej oraz przeprowadzanie poważniejszych remontów i modernizacji budynku. Zaciągnięcie kredytu (czy to komercyjnego, czy to kredytu z premią termomodernizacyjną) jako czynność przekraczająca zakres zwykłych czynności nie mogło być samodzielnie dokonane przez Zarząd Wspólnoty, lecz wymagało uchwały podjętej przez ogół właścicieli i taka uchwała została podjęta. Członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) w S. dnia 13 grudnia 2006 r. podjęli bowiem uchwałę w której postanowili, że w celu częściowego sfinansowania zaplanowanych na 2006 rok prac remontowych związanych z termomodernizacją budynku przy ul. (...) w S. powódka zaciągnie kredyt komercyjny w Banku (...).P. Oddział w G. do kwoty 750.000 zł. na wykonanie ww. remontu w zakresie określonym kosztorysem na okres do 2017 r. Zgodnie z § 5 uchwały wartość miesięcznej raty kapitałowo – odsetkowej z tytułu zaciągniętego kredytu, o którym mowa w § 1 niniejszej uchwały nie mogła przekroczyć kwoty 6.500 zł. Dnia 29 marca 2007 roku członkowie Wspólnoty podjęli uchwałę nr 7/2007 w sprawie zmiany uchwały nr 14/2006 z dnia 13 grudnia 2006 dotyczącej zaciągnięciu kredytu. Zmiana polegała m.in. na tym, że postanowiono, że ze środków zgromadzonych przez Wspólnotę remont zostanie pokryty w 250.000 zł., a z kredytu bankowego w 650.000 zł. Uchwalono także dopuszczalne zabezpieczenia kredytu. Nie zmieniono natomiast okresu kredytowania i dopuszczalnej wysokości miesięcznej raty. Obie uchwały w § 2 zawierały upoważnienie Wspólnoty Mieszkaniowej dla Zarządu do zaciągnięcia kredytu w imieniu Wspólnoty oraz wykonania wszelkich czynności z tym związanych, w tym do podpisania umowy w imieniu Wspólnoty, a także do dokonania czynności związanych z zaciągnięciem i zabezpieczeniem kredytu.

Sąd I instancji zwrócił uwagę, iż decyzja o zaciągnięciu kredytu komercyjnego była więc decyzją samej Wspólnoty Mieszkaniowej, a nie poszczególnych osób wchodzących w skład Zarządu. Dodał, iż ww. uchwały Wspólnoty określały konkretnie, że kredyt jaki ma być zaciągnięty będzie kredytem komercyjnym, a nie kredytem z premią termomodernizacyjną, określały jego wysokość, okres kredytowania i wysokość raty miesięcznej a nawet ściśle określały Bank i oddział, w którym kredyt ma być zaciągnięty. W przypadku podjęcia przez właścicieli lokali tworzących powodową Wspólnotę Mieszkaniową uchwał, Zarząd mógł jedynie podejmować działania w celu ich wykonania, nie mógł natomiast objawiać woli niezgodnej z uchwałą, opóźniać, bądź wręcz blokować ich wykonanie czy też kwestionować ich prawidłowość. Zarząd nie jest uprawniony, gdy uchwała jest jednoznaczna, ponownie, tym razem samodzielnie, rozważać kwestii, w której wola wspólnoty już została ujawniona. Uchwała jest bowiem odzwierciedleniem woli członków Wspólnoty, a więc samej wspólnoty.

Sąd Rejonowy podkreślił, iż Zarząd nie jest „władzą” we wspólnocie mieszkaniowej, ani tym bardziej nie jest „władzą” nad właścicielami lokali. Zarząd jest podrzędny wobec właścicieli lokali a co więcej nie posiada żadnych samodzielnych, autonomicznych, niezależnych od właścicieli lokali kompetencji. W odróżnieniu bowiem od szeregu struktur gospodarczych, we wspólnocie mieszkaniowej nie ma odrębnych organów obdarzonych wynikającymi ze z swoistego „podziału władzy” kompetencji. O sprawach wspólnoty mieszkaniowej w istocie decydują bowiem tylko właściciele lokali, zarząd zaś jedynie, poprzez kierowanie sprawami bieżącymi i reprezentowanie wspólnoty na zewnątrz, objawia wolę tychże właścicieli. Realizować może ją dwojako tj. w sprawach zwykłego zarządu nie potrzebuje każdorazowo odrębnej uchwały, zaś w sprawach przekraczających zwykły zarząd jedynie wówczas gdy dysponuje uchwałą zawierającą stosowne pełnomocnictwa. Co więcej zarząd jest wybierany przez członków wspólnoty, którzy ponadto udzielają mu absolutorium, tak jak to było również i w tym przypadku.

Sąd I instancji stwierdził, iż w okolicznościach niniejszej sprawy nic nie wskazuje na to, że wolą Wspólnoty Mieszkaniowej było zaciągnięcie kredytu z premią termomodernizacyjną. Gdyby bowiem członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej mieli wolę wykonać audyt energetyczny i starać się o udzielenie kredytu z premią termomodernizacyjną, to by to uczynili podejmując w tym zakresie stosowną uchwałę. Dodał, iż Wspólnota rozważała taką możliwość przed 2005 r., ale zamierzenie nie zostało zrealizowane, natomiast podjęte uchwały jednoznacznie wskazują na wolę zawarcia umowy o kredyt komercyjny. Zdaniem Sądu Wspólnota sama podjęła w tej kwestii decyzję i nie może doszukiwać się odpowiedzialnych za ewentualne negatywne jej konsekwencje w wykonawcach tej decyzji. Członkowie Wspólnoty nie mogą też obarczać członków Zarządu odpowiedzialnością za to, że podejmują decyzję bez dogłębnej analizy tematu. Sąd Rejonowy zwrócił uwagę, że niektórzy członkowie Wspólnoty, czyli decydent w przedmiocie kredytu, nie byli zainteresowani żywo tematem uzyskania premii termomodernizacyjnej, a ich uwaga skupiała się na zaciągnięciu takiego kredytu, który nie pociągałby za sobą podniesienia wysokości funduszu remontowego.

Sąd wskazał, iż M. S. zeznał „coś było mówione na temat premii termomodernizacyjnej, ale nie pamiętam co” oraz „najpierw była chyba uchwała o kredycie na 10 lat, ale nie chcieli się na to zgodzić, bo byłoby zbyt duże obciążenie lokatorów funduszem remontowym i później zostało to zmienione też uchwałą na kredyt na okres chyba 15 lat”. P. S. zeznał, „o tym, że kredyt będzie finansowy z funduszu remontowego było mówione na zebraniach i gdy dowiedzieliśmy się, że fundusz zostanie na tej samej wysokości to była zgoda”. A. Z. zeznał „coś było mówione na temat tej premii…, coś było mówione na temat audytu ale nie pamiętam szczegółów”, oraz „wydaje mi się, że wybrano tę drugą opcję kredytu na 15 lat z tym samym funduszem remontowym, mnie to satysfakcjonowało i nic więcej mnie nie interesowało”.

W ocenie Sądu I instancji z powyższego wynika, że członkowie Zarządu W. K. i L. R. podpisując umowę kredytu dnia 27 kwietnia 2007 r. nie działali samowolnie, a wykonali jedynie wyrażoną w uchwale wolę Wspólnoty Mieszkaniowej, zarówno co do rodzaju kredytu (komercyjny), wysokości miesięcznej raty, wysokości kredytu oraz Banku, w którym kredyt miał być udzielony. Jedyną niezgodnością z uchwałą było to, że kredyt zaciągnięty był na 15 lat, a nie na 10. Nie świadczy to jednak zdaniem Sądu o braku staranności pozwanych w prowadzeniu interesów Wspólnoty i o zawinionym działaniu na jej szkodę. Nie było bowiem realne zaciągnięcie kredytu na okres 10 lat przy założeniu, że miesięczna rata ma nie przekraczać 6.500 zł. W tym zakresie uchwały Wspólnoty były niewykonalne. Ponadto przedłużając okres kredytowania członkowie Zarządu również realizowali wolę członków Wspólnoty, którym przede wszystkim zależało na niezwiększaniu comiesięcznych obciążeń Wspólnoty, bo to pociągałoby za sobą wzrost funduszu remontowego. Sąd Rejonowy zaznaczył, iż w aktach brak jest wprawdzie uchwały wyrażającej zgodę na przedłużenie okresu kredytowania do lat 15, ale z zeznań świadków i przesłuchania pozwanej L. R. wynika, że kwestia ta była przedmiotem rozważań członków Wspólnoty, którzy wyrazili zgodę na dłuższy okres kredytowania. Ponadto Zarząd działał pod presją czasu, gdyż pojawiła się potrzeba przeprowadzenia niespodziewanych remontów związanych z kosztami, co powodowało, że kondycja finansowa powódki była słaba, a potrzeba uzyskania kredytu pilna. Prace remontowe trwały już bowiem od lutego 2007 r. a Wspólnota musiała wywiązać się zobowiązań finansowych wobec wykonawców.

Sąd I instancji zwrócił uwagę, iż w odróżnieniu od niektórych członków Wspólnoty, Zarząd przeanalizował możliwość uzyskania kredytu z premią termomodernizacyjną i doszedł do przekonania, że nie ma sensu ubiegać się o kredyt z dofinansowaniem, ponieważ Wspólnota nie uzyska ich z powodu niespełnienia warunków określonych w ustawie z dnia 8 grudnia 1998 r. o wspieraniu przedsięwzięć termomodernizacyjnych. Sąd wskazał, iż premia termomodernizacyjna przysługiwała inwestorowi, któremu udzielono kredytu na przedsięwzięcie termomodernizacyjne, natomiast kredyt zaciągnięty przez powodową Wspólnotę miał być przeznaczony, oprócz docieplenia budynku również na inne cele tj. na wykonanie wewnętrznej linii zasilania elektrycznego, instalacji ciepłej wody i cyrkulacji, wykonania innych robót remontowych. Ponadto dla zakwalifikowania inwestycji jako przedsięwzięcia termomodernizacyjnego wymagana była redukcja zapotrzebowania na energię cieplną o 25 %. Zaś według szacunków członków Zarządu, opartych na rozmowach z (...) i wykonawcami, planowany remont nie mógł dać tak dużej oszczędności energii. Z wykonanej na zlecenie Wspólnoty w maju 2003 r. analizy wstępnej audytu energetycznego, wynikało „duże prawdopodobieństwo” redukcji zużycia energii o 15 %, co byłoby wystarczające gdyby w budynku w latach 1985-2001 przeprowadzono modernizację systemu grzewczego, jednakże przeprowadzenia takiej modernizacji nie wykazano. Sąd Rejonowy nadmienił przy tym, iż przyznanie premii uzależnione było także od wykonania audytu energetycznego, którego Wspólnota nie zleciła. Sąd zaznaczył również, że premia udzielana była w ramach posiadanych przez Bank (...) wolnych środków Funduszu Termomodernizacji, zaś jak wynika z przesłuchania pozwanego W. K., dwukrotnie dowiadywał się on w Banku o możliwość uzyskania kredytu z premią i dwukrotnie odpowiadano mu, że środków na ten cel brak. Zdaniem Sądu I instancji zeznanie pozwanego w tym zakresie jest w pełni wiarygodne, przede wszystkim w świetle zeznań W. Z. z firmy (...) wykonującej prace remontowe, która w zakresie swojej oferty usług pośredniczyła w staraniach o kredyt z premią, jednakże w przypadku powódki nie zaproponowała jej starań o uzyskanie premii termomodernizacyjnej, ponieważ był to już okres kiedy na premie termomodernizacyjne brakowało środków finansowych. Sąd dodał, iż kolejnym warunkiem uzyskania premii było to, że kredyt miał być zaciągnięty na okres nie przekraczający 10 lat, zaś uzyskanie kredytu na taki okres również nie było możliwe bez podnoszenia wysokości funduszu remontowego, na czym zależało członkom Wspólnoty.

Sąd Rejonowy stwierdził zatem, iż z powyższego wynika, że szkoda w postaci utraconej premii termomodernizacyjnej ma postać wyłącznie potencjalnych, hipotetycznych i bardzo wątpliwych korzyści. Wskazał, iż powódka opiera swoje roszczenie wyłącznie na treści opinii (...) Sp. z o.o. z 27 kwietnia 2011 r. sporządzonej przez doradcę podatkowego. Sąd I instancji zwrócił jednocześnie uwagę, iż także roszczenie o naprawienie szkody polegającej na konieczności poniesienia przez Wspólnotę zwiększonych odsetek od wydłużonego kredytu nie zasługuje na uwzględnienie ponieważ nie zostało wykazane, że pozwani członkowie zarządu działali wbrew woli Wspólnoty podpisując umowę kredytu komercyjnego na udzielonych warunkach. Nie sposób też przypisać im winy oraz zaniechania w dbałości o interesy Wspólnoty.

Sąd Rejonowy uwzględnił również argument, że G. M. i J. S. nie składali w imieniu Wspólnoty jakichkolwiek oświadczeń woli skutkujących zaciągnięciem zobowiązań kredytowych.

W ocenie Sądu I instancji roszczenie nie zostało ponadto wykazane co do wysokości. Powód nie naprowadził w tym zakresie żadnych dowodów poza ww. opinią (...) Sp. z o.o., które jako dokument prywatny stanowi dowód tylko tego, że osoba która je podpisała złożyła oświadczenie zawarte w dokumencie.

Niezależnie od powyższego Sąd Rejonowy doszedł do przekonania, iż powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie z powodu przedawnienia roszczenia. Umowa kredytu komercyjnego została bowiem zawarta w dniu 27 kwietnia 2007 r., a zatem zgodnie z przepisem art. 442 ¹ § 1 k.c. roszczenie odszkodowawcze uległo przedawnieniu z dniem 27 kwietnia 2010 r. Sąd nadmienił, iż Wspólnota Mieszkaniowa już w dniu zawarcia umowy kredytu wiedziała o tym, że umowa została zawarta na warunkach rynkowych oraz o tym, kto wchodził w skład zarządu i kto tę umowę zawierał. Także już w dniu 27 kwietnia 2007 r. powódka dowiedziała się o szkodzie i o osobie odpowiedzialnej za szkodę.

O kosztach procesu Sąd rozstrzygnął na podstawie art. 98 § 1 k.p.c.

Z powyższym wyrokiem nie zgodziła się powódka, która w wywiedzionej apelacji, zaskarżyła wyrok w całości i wniosła o zmianę punktu I orzeczenia w całości, poprzez zasądzenie na swoją rzecz solidarnie od pozwanych kwoty 5.000 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty oraz zmianę punktu II i III orzeczenia w całości, poprzez zasądzenie solidarnie od pozwanych na rzecz powódki kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego, ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji oraz o zasądzenie solidarnie od pozwanych na rzecz powódki kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego przed Sądem II instancji.

Ponadto skarżąca wniosła o:

1)  przeprowadzenie pominiętego dowodu z przesłuchania M. K. w charakterze strony na okoliczność spełnienia przez powódkę warunków uzyskania premii termomodernizacyjnej, okoliczności dotyczących remontu nieruchomości, sposobu pozyskania środków finansowych na remont, braku działań pozwanych umożliwiających uzyskanie premii termomodernizacyjnej, narażania powódki na straty finansowe, wysokości możliwej do uzyskania premii termomodernizacyjnej, przyczyn i konieczności zapłaty zwiększonej wysokości odsetek, zasad przyznawania premii termomodernizacyjnej, warunków kredytu;

2)  przeprowadzenie dowodu z przesłuchania świadka P. B. na okoliczność spełnienia przez powódkę warunków uzyskania premii termomodernizacyjnej, okoliczności dotyczących remontu nieruchomości, sposobu pozyskania środków finansowych na remont, braku działań pozwanych umożliwiających uzyskanie premii termomodernizacyjnej, narażania powódki na straty finansowe, wysokości możliwej do uzyskania premii termomodernizacyjnej, przyczyn i konieczności zapłaty zwiększonej wysokości odsetek, zasad przyznawania premii termo modernizacyjnej, warunków kredytu;

3)  dopuszczenie dowodu z opinii biegłych sądowych (zawnioskowanego w treści pozwu) z zakresu budownictwa oraz finansów na okoliczność ustalenia czy budynek przy ul. (...) spełniał wymogi pod kątem uzyskania premii termomodernizacyjnej oraz w jakiej wysokości premia przysługiwała oraz na okoliczność wyliczenia wysokości zwiększonej kwoty odsetek od kredytu w związku z przedłużonym okresem kredytowania; wyliczenia wysokości premii termo modernizacyjnej jaka przysługiwała w związku z dokonywanym remontem.

Apelująca zarzuciła wyrokowi:

I.  brak przedawnienia roszczenia (naruszenie w szczególności art. 233 k.p.c. w zw. z art. 432 ¹ § 1 kpc poprzez błędnie ustaloną datę początku biegu okresu przedawnienia).

1.  ustalenie przez Sąd, iż doszło do przedawnienia roszczenia, tymczasem momentem, w którym powódka poznała wysokość roszczenia oraz potwierdziła informacje o możliwości uzyskania premii była data sporządzenia opinii przez L. B. (2) w dniu 27.04.2011 r. (dowód załączony do pozwu);

2.  ustalenie przez Sąd, iż momentem rozpoczęcia biegu terminu przedawnienia roszczenia była data zawarcia umowy kredytu, tj. 27.04.2007 r., co w konsekwencji prowadzi do przedawnienia roszczenia w dniu 27.04.2010 r., tymczasem powodowa Wspólnota Mieszkaniowa, dzięki aktywności przewodniczącej zarządu M. K., w roku 2011 podejmowała czynności w kwestii ustalenia wysokości roszczenia, zaś zlecenie i pełnomocnictwo dla pełnomocnika do reprezentowania w niniejszej sprawie są z lipca 2011 r.;

II.  brak ustalenia istoty sprawy (naruszenie w szczególności art. 224 k.p.c., oraz art. 316 k.p.c.)

Brak rozpoznania istoty sprawy polegający na:

1.  braku ustalenia przez Sąd czy budynek objęty postępowaniem nadawał się do przyznania premii termomodernizacyjnej oraz w jakiej wysokości należna byłaby premia dla powódki;

2.  braku ustalenia przez Sąd kwoty odsetek, którą Wspólnota Mieszkaniowa jest zmuszona płacić z uwagi na samowolne wydłużenie przez Zarząd (wbrew podjętej uchwale) okresu kredytowania z 10 na 15 lat;

3.  braku ustalenia przez Sąd odpowiedzialności profesjonalnego Zarządcy w oparciu o ustawę o gospodarce nieruchomościami, ustawę o rachunkowości, ustawę o własności lokali;

4.  braku ustalenia przez Sąd odpowiedzialności Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej za działanie i zaniechanie doprowadzające do powstania po stronie Wspólnoty Mieszkaniowej szkody w oparciu o przepisy ustawy o własności lokali oraz Kodeksu cywilnego;

III.  naruszenie przepisów postępowania (w szczególności art. 162 k.p.c., 214 k.p.c., 214 ¹ k.p.c., 217 k.p.c., 224 k.p.c., 225 k.p.c., 242 k.p.c., 258 k.p.c., 278 k.p.c., 299 k.p.c.) poprzez:

1.  pominięcie przez Sąd dowodu z przesłuchania M. K. w charakterze strony powodowej (do akt zostało złożone usprawiedliwienie M. K., która wraz z pełnomocnikiem zanotowała termin rozprawy na 20.03.2015 r., tymczasem rozprawa odbyła się 19.03.2015 r. — usprawiedliwienie załączono do wniosku o otwarcie rozprawy - znajduje się w aktach sprawy);

2.  pominięcie przez Sąd dowodu z przesłuchania P. B.;

3.  nieuwzględnienie przez Sąd wniosku o otwarcie rozprawy mimo podniesionych zasadnych argumentów i dokumentów dołączonych do wniosku z dnia 26.03.2015 r. (wniosek znajduje się w aktach sprawy);

4.  pominięcie przez Sąd dowodu z opinii biegłych sądowych, przez co pozbawiono w toku postępowania możliwości uzyskania niezbędnej wiedzy szczególnej w przedmiocie ustalenia wysokości premii termomodernizacyjnej oraz kwoty odsetek od kredytu nadpłaconych w związku z wydłużonym okresem kredytu;

IV.  naruszenie swobodnej oceny materiału dowodowego, tj. art. 233 k.p.c. oraz art. 278 k.p.c. poprzez błędne ustalenia Sądu I instancji w zakresie:

1.  ustalenia, iż w roku 2007 nie było możliwości uzyskania premii termomodernizacyjnej z uwagi na wyczerpanie dostępnej puli środków w Banku (...);

2.  ustalenia, iż budynek objęty pozwem nie spełniał wymogów do premii termomodernizacyjnej, tymczasem do dokonania takich ustaleń wymagana jest wiedza specjalna;

3.  ustalenia, iż wydłużenie okresu kredytu leżało w interesie Wspólnoty Mieszkaniowej;

4.  przyznania wiary zeznaniom pozwanych, jakoby analizowali pozyskanie premii termomodernizacyjnej dla Wspólnoty Mieszkaniowej bez przedstawienia jakiejkolwiek dokumentacji na poparcie zeznań;

5.  ustalenia przez Sąd, iż Zarządca nie miał możliwości wspierania decyzyjnego Wspólnoty Mieszkaniowej i Zarządu w przedmiocie uzyskania premii termo modernizacyjnej;

6.  pominięcia przez Sąd, iż to na Zarządcy (...) ciąży obowiązek przygotowywania dokumentów oraz załatwiania wszelkich formalności związanych z pozyskaniem premii termomodernizacyjnej i źródeł finansowania realizacji planu gospodarczego;

7.  pominięcia przez Sąd faktu, iż uchwała podjęta przez Wspólnotę Mieszkaniową w zakresie zaciągnięcia kredytu, upoważnia Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej do zaciągania kredytu wyłącznie na okres 10 lat i braku nadania temu faktowi odpowiedniej rangi przy rozstrzyganiu sprawy;

8.  pominięcia przez Sąd, iż w toku postępowania został wykazany brak informacji ze strony Zarządu i Zarządcy o rozmiarze inwestycji ocieplenia, jak i podejmowania czynności w przedmiocie pozyskania finansowania, czy możliwości starania się o premię termomodernizacyjną;

V.  naruszenie prawa materialnego, tj. art. 415 k.c. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i wykładnię, polegające na uznaniu przez Sąd I instancji, iż okoliczności sprawy, stan faktyczny oraz dowody nie pozwoliły na przypisanie pozwanym zawinionego działania na szkodę powódki, tymczasem zarówno działanie w zakresie samowolnie zawartej umowy kredytowej na dłuższy okres oraz zaniechanie starań o przyznanie premii termo modernizacyjnej wypełniają przesłanki odszkodowawcze.

W odpowiedziach na apelację pozwani wnieśli o oddalenie apelacji oraz zasądzenie od powódki na swoją rzecz kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym według norm przepisanych.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja podlegała oddaleniu. U podstaw rozstrzygnięcia Sądu Okręgowego legły okoliczności nie będące przedmiotem analizy Sądu I instancji, mające jednak kluczowe znaczenie dla rozpoznania sprawy, a dotyczące stosowania prawa materialnego. Wskazać w tym miejscu należy, że Sąd II instancji jest sądem merytorycznym, rozpoznaje sprawę na nowo w granicach zaskarżenia, biorąc pod uwagę właściwe stosowanie prawa materialnego z urzędu.

Sąd Okręgowy w pierwszej kolejności pochylił się nad kompetencją zarządu do wystąpienia z przedmiotowym powództwem.

Jak wynika z akt sprawy, powódka wystąpiła z pozwem przeciwko byłym członkom zarządu oraz przeciwko zarządcy o zapłatę odszkodowania w związku z nieprawidłowym prowadzeniem spraw wspólnoty i narażeniem jej na szkodę w postaci utraty możliwości skorzystania z tańszego kredytu. Krytycznej oceny działania członków poprzedniego zarządu oraz zarządcy będącej spółką z ograniczoną odpowiedzialnością dokonał nowo wybrany zarząd wspólnoty.

Zgodnie z treścią przepisu art 22 ust 1 ustawy o własności lokali czynności zwykłego zarządu zarząd podejmuje samodzielnie. Przepis ust 2 powołanego artykułu stanowi, że do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności.

Bezsporne w sprawie było, iż uchwała w przedmiocie wystąpienia z przedmiotowym powództwem nie została przez powodową Wspólnotę podjęta. W toku postępowania nie został przedłożony dokument świadczący o tym fakcie. Okoliczność tę potwierdziła także na rozprawie apelacyjnej obecna Przewodnicząca Zarządu powodowej Wspólnoty, stwierdzając wprost, iż uchwała o wyrażeniu zgody na wystąpienie z przedmiotowym powództwem oraz udzielająca pełnomocnictwa radcy prawnemu nie została podjęta.

W tej sytuacji konieczne stało się poddanie czynność podjętej przez zarząd ocenie z punktu widzenia art 22 tj. czy czynność procesowa stanowiła czynność zwykłego zarządu czy przekraczającą ten zarządu.

Zgodnie z art. 22 ustawy o własności lokali tylko czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. Powszechnie przyjmuje się, że czynnościami zwykłego zarządu są bieżące sprawy związane ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej (co do zasady) w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia. Przy czym ocena charakteru czynności musi być dokonywana indywidualnie w odniesieniu do konkretnego stanu faktycznego. Czynnościami zwykłego zarządu będą zatem wszelkie faktyczne, prawne i procesowe czynności związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej i z jej administracją. Ani ustawa o własności lokali, ani Kodeks cywilny nie definiują czynności zwykłego zarządu. Niemniej jednak będą to zarówno wszelkie czynności związane z normalnym funkcjonowaniem budynku i jego eksploatacją, pobieraniem pożytków (w szczególności cywilnych) i dochodów, drobniejszymi remontami i konserwacją, szeroko rozumianą ochroną wspólnego prawa w postaci różnych czynności zachowawczych, jak i wytoczenie powództwa o eksmisję (z części wspólnej), o ochronę własności i posiadania, o zapłatę należnych opłat z tytułu kosztów zarządu. Za ochronę rzeczy wspólnej uznać należy także całokształt czynności służących między innymi: zachowaniu ciągłości administrowania nieruchomością i jej substancji majątkowej, zapewnieniu ciągłości usług służących tym celom oraz zagwarantowaniu właścicielom lokali możliwości korzystania z części wspólnej budynku zgodnie z jej przeznaczeniem. Wszystko zaś, co się w tych granicach nie mieści, należy do spraw przekraczających zwykły zarząd. Są to także czynności, które co do ich charakteru są w zasadzie czynnościami zwykłego zarządu, jednak ze względu na pewne cechy nie mogą być za takie uznane,

Wskazać należy, iż katalog czynności przekraczających zwykły zarząd w odniesieniu do wspólnot mieszkaniowych zawiera przepis art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali. Przepis ten wymienia czynności, które mocą ustawodawcy uznane zostały za przekraczające zakres zwykłego zarządu.

Nie ulega wątpliwości, iż czynność w postaci wytoczenia powództwa innego niż to o którym mowa w art. 16 ustawy (a więc w przedmiocie przymusowej sprzedaży lokalu) nie została w powyższym katalogu ujęta. Jak jednak wskazał Sąd Apelacyjny w Katowicach w uzasadnieniu wyroku z dnia 25 kwietnia 2013 r. (I ACa 56/12, Legalis nr 1024301), a który to pogląd Sąd II instancji w pełni podziela, katalog zawarty w art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali ma charakter przykładowy. Na powyższe wskazuje użyty zwrot „w szczególności”. Należy zatem przyjąć, że wszelkie czynności ważne dla właścicieli lub dla stanu i przeznaczenia nieruchomości będą czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu.

W rozpoznawanej sprawie, zdaniem Sądu Okręgowego, wytoczenie powództwa o odszkodowanie przeciwko byłym członkom zarządu oraz zarządcy nie stanowi czynności zachowawczej, związanej z bieżącym funkcjonowaniem wspólnoty, ani realizującej ochronę rzeczy wspólnej. Przedmiotem niniejszego procesu nie było także wystąpienie przez wspólnotę mieszkaniową z pozwem przeciwko członkowi tej wspólnoty o zapłatę sumy pieniężnej z tytułu obciążających takiego członka kosztów na rzecz wspólnot. Taka czynność bowiem zgodnie z powszechnym poglądem stanowi czynność zwykłego zarządu.

Obecny zarząd wspólnoty dokonał krytycznej oceny działalności poprzedniego zarządu oraz zarządcy i zdecydował się na wytoczenie powództwa o odszkodowanie, zarzucając tym podmiotem działanie na szkodę wspólnoty. Odpowiedzialność pozwanych członków zarządu miała charakter odpowiedzialności deliktowej, a więc kwalifikowanej, opartej na winie, stanowiącej wyraz sankcji cywilnej. Niektórzy z pozwanych członków poprzedniego zarządu są nadal członkami wspólnoty, zamieszkują we wspólnej nieruchomości, są sąsiadami pozostałych właścicieli lokali, a swoje stanowisko procesowe opierali na uchwałach wcześniej podejmowanych przez ogół właścicieli lokali. Już ta okoliczność zdaniem sądu przesądzała o konieczności poddania decyzji o wytoczeniu powództwa rozwadze ogółu właścicieli lokali. Pamiętać bowiem należy, że ogół właścicieli lokali ma pozycje nadrzędną nad zarządem, który mu podlega. Zarząd nie jest "władzą" we wspólnocie ani tym bardziej nie jest "władzą" nad właścicielami lokali. Zarząd jest podrzędny wobec właścicieli lokali i poza czynnościami związanymi z bieżącym funkcjonowaniem nieruchomości nie może podejmować decyzji samodzielnie. Wystąpienie z roszczeniami finansowymi na drodze powództwa cywilnego o odszkodowanie stanowi autonomiczną decyzję właścicieli, determinowaną nie tylko przez aspekt finansowy, ale także sytuacyjny. Nie można również pominąć faktu, iż jest to czynność generująca koszty (opłaty sądowe, zastępstwo procesowe, zgłoszone w pozwie wnioski o kosztowne opinie biegłych sądowych - opinia biegłego z zakresu budownictwa, opinia biegłego z zakresu finansów) i to niezależnie od wartości przedmiotu sporu - oraz niosąca ryzyko procesowe. Dodać przy tym należy, że świadek Z. F. zeznała, że na zebraniu wspólnoty był poruszany temat niniejszego procesu, ale jak wskazała, była też mowa o związanych z nim kosztach. Zeznała też, że jedni członkowie się na to zgadzali, inni nie. Bezsporne jest, że nie zapadła w tej kwestii uchwała wspólnoty. Podkreślić przy tym należy, iż nie ma tutaj znaczenia okoliczność, że w przedmiotowej sprawie powódka dokonała rozdrobnienia roszczenia dochodząc od pozwanych kwoty 5.000 zł. Na uwagę zasługuje bowiem okoliczność, iż powódka wystąpiła tylko o część większej należności, bowiem całe odszkodowanie wyceniła na kwotę 230.000 zł i w zakresie takiej kwoty zarząd udzielił pełnomocnictwa pełnomocnikowi procesowemu. Czynność udzielenia pełnomocnictwa na tak znaczną kwotę musi być uznana za przekraczającą zwykłe kompetencje zarządu. Wobec powyższego nie ulega wątpliwości, iż wystąpienie z niniejszym powództwem należy uznać za czynność przekraczającą zwykły zarząd i to w stosunku do wszystkich pozwanych.

Powodowa Wspólnota Mieszkaniowa w momencie wytaczania powództwa odszkodowawczego przeciwko pozwanym, a także w jego toku nie podjęła uchwały upoważniającej zarząd do tej czynności. Brak takiej uchwały w niniejszej sprawie czyni wywiedzione powództwo przedwczesnym, albowiem zarząd powódki nie został jeszcze upoważniony przez właścicieli lokali tworzących wspólnotę do prowadzenia niniejszego procesu. Ocena charakteru czynności podjętej przez zarząd wspólnoty ma charakter merytorycznego badania sprawy. W takiej sytuacji powództwo podlegać winno oddaleniu. Z tego też względu, zaskarżony wyrok oddalający powództwo, choć oparty na innych podstawach prawnych, odpowiada prawu. Nie zaistniały zatem w niniejszej sprawie jakiekolwiek przesłanki do jego zmiany bądź uchylenia.

Mając powyższe rozważania na uwadze, Sąd Okręgowy na podstawie art. 385 k.p.c., orzekł jak w punkcie I wyroku.

Zgodnie z regułą odpowiedzialności stron za wynik procesu, mając na względzie, że powódka przegrała sprawę, winna ona zwrócić pozwanym poniesione przez nich koszty postępowania apelacyjnego.

Pozwani J. S., W. K., G. M. i L. R. byli reprezentowani przez pełnomocnika będącego radcą prawnym i na poniesione przez nich koszty postępowania składają się koszty zastępstwa procesowego, które stosownie do treści przepisu § 6 pkt. 3 w zw. z § 12 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu, wynoszą 300 zł i taka też kwota została zasądzona od powódki na rzecz pozwanych.

Wobec powyższego Sąd Okręgowy orzekł jak w punkcie II wyroku.

Z kolei pozwany Zespół (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialności w W. był reprezentowany przez pełnomocnika będącego radcą prawnym i na poniesione przez niego koszty postępowania składają się koszty zastępstwa procesowego, które stosownie do treści przepisu § 6 pkt. 3 w zw. z § 12 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu, wynoszą 300 zł i taka też kwota została zasądzona od powódki na rzecz pozwanego.

W związku z powyższym Sąd Okręgowy orzekł jak w punkcie III wyroku.