Pełny tekst orzeczenia

POSTANOWIENIE

Dnia 27 stycznia 2016 roku

Sąd Okręgowy w Szczecinie Wydział II Cywilny Odwoławczy

w składzie następującym:

Przewodniczący: SSO Tomasz Szaj (spr.)

Sędziowie: SO Mariola Wojtkiewicz

SO Sławomir Krajewski

po rozpoznaniu w dniu 27 stycznia 2016 roku w Szczecinie

na posiedzeniu niejawnym

sprawy z wniosku Agencji Nieruchomości Rolnych w W.

z udziałem (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w B. oraz (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w B.

o wpis w księdze wieczystej

na skutek apelacji wnioskodawcy oraz uczestnika (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w B.

od postanowienia Sądu Rejonowego w Gryfinie, V Wydziału Ksiąg Wieczystych z dnia 29 września 2015. w sprawie o sygn. akt:

(...),

KW (...), KW (...), KW (...),

KW (...), KW (...), KW (...),

KW (...), KW (...), KW (...),

KW (...), KW (...), KW (...),

KW (...)

oddala obie apelacje .

SSO Mariola Wojtkiewicz SSO Tomasz Szaj SSO Sławomir Krajewski

Sygn. akt II Ca 1648/15

UZASADNIENIE

Postanowieniem z dnia 29 września 2015 r. Sąd Rejonowy w Gryfinie, sygn. akt Dz.Kw(...):

1.  uchylił wpisy referendarza w zakresie wpisu prawa własności na rzecz Agencji Nieruchomości Rolnych w W. w księgach wieczystych:

- (...)

- (...)

- (...)

- (...)

- (...)

- (...)

i w tym zakresie wniosek oddalił,

2.  w pozostałym zakresie skargę oddalił utrzymując w mocy wpisy referendarza.

W uzasadnieniu postanowienia Sąd Rejonowy wskazał, iż w skardze podniesiono, że wykonanie prawa nabycia nieruchomości dokonano w sposób podzielny wbrew wyraźnemu ustawowemu zakazowi wynikającemu z treści art. 602 § 1 k.c. W ocenie Sądu zarzut ten jest chybiony.

W ocenie Sądu Rejonowego bowiem przedmiotem przeniesienia w formie wniesienia aportem do spółki (...) były enumeratywnie opisane w akcie notarialnym nieruchomości, każda posiadająca odrębną księgę wieczystą. Zdaniem Sądu skoro strony expressis verbis opisały, że przedmiotem aportu są poszczególne nieruchomości a nie przedsiębiorstwo, w tym przypadku gospodarstwo rolne, to przyjąć należy że taki był zamiar stron.

W tej sytuacji uznał, że przedmiotem przeniesienia w przedmiotowej sprawie własności było 18 nieruchomości rolnych z urządzonymi księgami wieczystymi dla każdej z nich. A z tego wynika, iż Agencja Nieruchomości Rolnych mogła złożyć oświadczenie o nabyciu wskazanych przez siebie poszczególnych nieruchomości, a nie wszystkich, które były przedmiotem przeniesienia jedną czynnością, nie doszło w ten sposób do wykonania prawa pierwokupu w sposób podzielny, gdyż każda z tych nieruchomości jest odrębną rzeczą, co do każdej z nich można zatem w ocenie Sądu wykonać nabycie. Zdaniem Sądu Rejonowego niepodzielność należy odnosić do rzeczy (nie można kupić części jednej rzeczy) a nie do jednej czynności (tzn. że skoro wielość rzeczy była objęta jedna czynnością to pierwokup musi dotyczyć wszystkich tych rzeczy).

W ocenie Sądu nadto nie sposób ustalić w ramach postępowania wieczystoksięgowego, że zamiarem stron było co innego niż w akcie notarialnym zapisano, w szczególności że zamiarem stron było przeniesienie całości rzeczy i praw w postaci gospodarstwa rolnego w rozumieniu art. 55 k.c., czyli że doszło do sukcesji uniwersalnej jak to podniesiono w skardze. W tym względzie wskazano, iż w akcie notarialnym z dnia 19 marca 2015 r. Repertorium A numer (...) znajdującym się w aktach księgi wieczystej SZ1Y/00000650/7 zawierającym umowę przeniesienia, jako przedmiot tego przeniesienia wskazano własność enumeratywnie wymienionych nieruchomości opisanych przez wskazanie położenia tych nieruchomości i numerów ksiąg wieczystych z opisem zawartości poszczególnych działów ksiąg wieczystych, nie zaś, że przedmiotem tym jest gospodarstwo rolne w postaci całości rzeczy i praw ani też że opisane nieruchomości stanowią takie gospodarstwo.

Sąd uznał przy tym, iż skoro przyjął, że przedmiotem przeniesienia były poszczególne nieruchomości, to za słuszny uznał zarzut podniesiony w skardze, że oświadczenie Agencji jako złożone co do poszczególnych nieruchomości jest w tej części bezwzględnie nieważne, w której dotyczy nieruchomości o obszarze nie przekraczającym 5 ha, oświadczenie to w tej części jest bowiem niezgodne z prawem, a w szczególności z art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, który statuuje takie uprawnienie Agencji jedynie w przypadku przeniesienia własności nieruchomości rolnej nie mniejszej niż 5 ha. Sąd wskazał, iż niemal połowa nieruchomości objętych oświadczeniem Agencji to nieruchomości o obszarze mniejszym niż 5 ha, w szczególności dotyczy to nieruchomości objętych księga wieczystą:

-

(...), która posiada powierzchnię 2,9765 ha

-

(...) która posiada powierzchnię 3,9359 ha

-

(...) która osiada powierzchnię 1,0639 ha

-

(...) która posiada powierzchnię 2,7074 ha

-

(...) która posiada powierzchnię 2,1782 ha

-

(...) która posiada powierzchnię 4,0213 ha.

Mając to na uwadze Sąd uznał, że w części dotyczącej tych nieruchomości, jako nie spełniających kryterium obszarowego określonego w art. 4 ust. l ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oświadczenie Agencji jest nieważne i jako takie nie wywołało skutku prawnego w postaci przejścia własności tych nieruchomości na rzecz (...). Z uwagi na to, Sąd Rejonowy częściowo skargę uwzględnił uchylając wpisy dokonane przez referendarza w księgach wieczystych (...) i przywracając wpis poprzedni prawa własności (...) spółki z o.o.

Apelację od powyższego rozstrzygnięcia wywiódł uczestnik (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w B. zaskarżając je w części, tj. w punkcie 2.

Postanowieniu zarzucono:

1)  błąd w ustaleniach faktycznych przyjętych za podstawę orzeczenia, mający wpływ na jego treść, polegający na przyjęciu, że uczestnik Agencja Nieruchomości Rolnych złożyła skuteczne oświadczenie woli o nabyciu nieruchomości o numerach ksiąg wieczystych (...) na podstawie art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. z 2012 r., poz. 803 ze zm.), w sytuacji, gdy czynność ta jest bezwzględnie nieważna,

2)  błąd w ustaleniach faktycznych, przyjętych za podstawę rozstrzygnięcia, mający wpływ na jego treść, a polegający na ustaleniu, że przedmiotem czynności były enumeratywnie wyliczone nieruchomości, kiedy zgodna wola stron i cel czynności wskazują, że czynność dotyczyła gospodarstwa rolnego;

3)  obrazę przepisów prawa materialnego, tj. art. 4 ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, poprzez jego zastosowanie i wykonanie prawa nabycia nieruchomości w sytuacji, gdy prawo to nabywcy nie przysługuje, z uwagi na odmienny od przeniesienia własności nieruchomości charakter czynności, tj. sukcesję uniwersalną przedsiębiorstwa, jakim jest gospodarstwo rolne prowadzone przez spółkę (...);

4)  obrazę przepisów prawa materialnego, tj. art. 602 § 1 k.c. w związku z art. 4 ust. 5 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, poprzez wykonanie prawa nabycia nieruchomości, do którego stosuje się odpowiednie przepisy o pierwokupie, w sposób podzielny wbrew wyraźnemu ustawowemu zakazowi;

5)  obrazę przepisów prawa materialnego, tj. art. 602 § 1 k.c. w związku z art. 4 ust. 5 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, poprzez przyjęcie, że w niniejszej sprawie dopuszczalne jest ustalenie nieważności tylko części czynności prawnej, w sytuacji, gdy takie rozstrzygnięcie jest niedopuszczalne z uwagi na to, że wywołuje skutki identyczne jak wykonanie prawa nabycia w sposób podzielny.

6)  wykonanie prawa podmiotowego niezgodnie z prawem i zasadami współżycia społecznego, tj. wykonanie prawa nabycia nieruchomości sprzecznie z celami tego prawa określonymi w art. 1 pkt 1-3 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, zgodnie z którymi, służyć mają one poprawie struktury obszarowej gospodarstw rolnych, przeciwdziałaniu nadmiernej koncentracji nieruchomości rolnych, zapewnieniu prowadzenia działalności rolniczej w gospodarstwach rolnych przez osoby o odpowiednich kwalifikacjach, a także w sposób godzący w prawo własności i wolności działalności gospodarczej, poprzez pozbawienie spółki najatrakcyjniejszych składników majątku, czym uniemożliwiono jej racjonalne prowadzenie działalności gospodarczej;

7)  obrazę przepisów prawa procesowego, mającą wpływ na orzeczenie, tj. art. 626 ⁸ § 2 k.p.c., poprzez jego nieprawidłowe zastosowanie, polegające na odmowie oceny przez sąd treści oświadczeń woli oraz w konsekwencji charakteru przedmiotu przeniesienia własności, tj. stwierdzenia, że stanowił on gospodarstwo rolne w rozumieniu art. 55 ³ k.c.

Mając powyższe na uwadze, wniesiono o uchylenie wpisów Referendarza Sądowego w zakresie wpisu prawa własności na rzecz Agencji Nieruchomości Rolnych w W. w księgach wieczystych: (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...) i oddalenie wniosków w tym zakresie oraz o obciążenie uczestnika – Agencji Nieruchomości Rolnych – kosztami postępowania, w tym kosztami zastępstwa adwokackiego według norm prawem przepisanych z uwagi na sporny charakter niniejszego postępowania.

Ewentualnie wniesiono o uchylenie postanowienia w zaskarżonej części i przekazanie sprawy w tej części do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji.

W uzasadnieniu wskazano, iż wbrew twierdzeniom Sądu Rejonowego, oświadczenie złożone przez Agencję Nieruchomości Rolnych jest nieważna w zakresie, w jakim dotyczy nieruchomości, dla których prowadzone są księgi wieczyste (...).

W tym względzie podniesiono, iż nie budzi wątpliwości, że do prawa określonego w art. 4 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (u.k.u.r.) zastosowanie ma m.in. zasada niepodzielności prawa pierwokupu. Podstawą tej zasady jest art. 602 § 1 k.c. Podniesiono także, iż wykładając ten przepis wskazuje się, że nie jest możliwe wykonanie tego prawa tylko co do niektórych dóbr będących przedmiotem czynności prawnej. Podkreślono, iż że zasada ta ma zastosowanie w każdym przypadku, tzn. wtedy, gdy przedmiotem czynności jest jedna rzecz, jak również wtedy, gdy dotyczy kilku przedmiotów.

W ocenie skarżącej zaś w rozważanej sprawie do naruszenia zasady niepodzielności prawa pierwokupu doszło w istocie kilkukrotnie. Pierwszym naruszeniem tejże zasady było wykonanie przez Agencję Nieruchomości Rolnych swego prawa tylko co do niektórych nieruchomości objętych czynnością prawną. Zgodnie jednak z ustaleniem Sądu Rejonowego, złożone oświadczenie było nieważne odnośnie niektórych nieruchomości (w znaczeniu księgi wieczystej). W rezultacie czynność prawna pomiędzy spółkami dotycząca gospodarstwa rolnego, w skład którego wchodzi nieruchomość, dla której prowadzone są różne księgi wieczyste, została podzielona oświadczeniem Agencji Nieruchomości Rolnych.

Apelujący podnieśli, iż w ich ocenie Agencja wykonała prawo podmiotowe niezgodnie z prawem. Spółki bowiem nie tylko pozbawione zostały wpływu na to, z jakim podmiotem dokonują czynności prawnej (naruszenie autonomii woli), ale również zmodyfikowany został przedmiot czynności dokonanej pomiędzy nimi. Zgodnie ze swoją wolą miały przenieść określony zespół składników, służący ich zamierzeniom gospodarczym, a w rezultacie otrzymały jedynie część, co do której nie mogły zdecydować, które konkretnie przedmioty im przypadną. Jest to rażące i niedopuszczalne naruszenie zasady autonomii woli i wolności kontraktowania (przesunięte daleko poza granicę wyznaczoną przez ustawodawcę), jak również złamanie zasady niepodzielności prawa pierwokupu (nabycia). Uczestnik Agencja Nieruchomości Rolnych dopuściła się niedozwolonego podziału potencjalnie przysługującego jej prawa, wskutek czego czynność ta jest bezwzględnie nieważna. Na sankcję tę zdaniem skarżącej wskazuje także art. 9 ust. 1 u.k.u.r.

Podkreślono jeszcze, iż przedmiotem czynności przeniesienia własności pomiędzy spółkami (...) była zorganizowana całość rzeczy i praw, a zatem był to przypadek sukcesji uniwersalnej.

W tym względzie wskazano, iż celem spółek było wniesienie do O. (...) gospodarstwa rolnego, w rozumieniu art. 55 ³ k.c.

Właśnie takie gospodarstwo, na które składały się nieruchomości rolne, spółka (...) wniosła jako aport do (...) sp. z o. o. W ten sposób spółka zaczęła realizować swój dawny plan rozwoju polegający na wprowadzeniu do gospodarstwa produkcji zwierzęcej bydła mięsnego i podporządkowanie jej produkcji roślinnej. Przedsięwzięcie takie planowane było już w 1996 r., zostało jednak zarzucone ze względu na chorobę encefalopatii gąbczastej bydła ( (...)). Powrót do tego pomysłu podyktowany był sytuacją na rynku, tj. spadkiem cen zbóż i roślin oleistych przy jednoczesnym wzroście cen nawozów. Odnotowano także znaczny wzrost spożycia wołowiny wśród obywateli Unii Europejskiej. Podjęta czynność prawna uzasadniona była zatem względami gospodarczymi, ponieważ spółka (...), dzięki zaopatrzeniu jej w gospodarstwo rolne stanowiące bazę produkcyjną, mogła podjąć uzasadnioną ekonomicznie działalność w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej.

Zauważono, iż do (...) spółki (...) przeniesione zostać miało gospodarstwo rolne, które umożliwi racjonalne i efektywne gospodarczo prowadzenie działalności wytwórczej w rolnictwie, przy czym powiązanie poszczególnych gruntów ma szczególne znacznie dla funkcjonowania gospodarstwa jako całości. Główną bazą produkcji miały być nieruchomości położone w S., które to z uwagi na lokalizację pozwalałyby na najlepszy dostęp do pozostałych nieruchomości spółki. Pastwiska polowe zlokalizowane miały być na ziemiach słabszej klasy, z uwzględnieniem ich lokalizacji i zasad bezpieczeństwa na gruntach obrębu C. i S.. Przewidywano też uprawę łąk kośnych w obrębie D. celem zapewnienia produkcji siana i sianokiszonek. Najlepsze grunty położone w obrębie S. i W. przeznaczone były na produkcję kiszonek z kukurydzy, ziaren zbóż i słomy.

Funkcjonowanie tak zorganizowanej całości zależy zatem od poszczególnych elementów. Charakterystyka poszczególnych rodzajów gruntów, ich lokalizacja, ukształtowanie powodują, że są one współzależne i jako całość tworzą gospodarstwo rolne, które wniesione zostało do spółki (...). Zauważono, że każda z nieruchomości będących przedmiotem aportu ma określoną funkcję w procesie produkcji zwierzęcej i roślinnej. Zgodna wola spółek (...), w ocenie apelującej wskazuje, że wolą tych podmiotów, wyrażoną przez ich organy, był aport gospodarstwa rolnego.

Podkreślono zatem, iż w przypadku czynności polegającej na wniesieniu aportu do spółki (...) błędnie poinformowano (...) o dokonanej czynności, ponieważ w jej przypadku Agencji nie przysługuje prawo określone w art. 4 u.k.u.r. W tym miejscu zwrócono również uwagę, na zdaniem skarżącego, zbyt daleko idącą wykładnię Sądu I instancji w odniesieniu do przepisu art. 626 ⁸ § 2 k.p.c. (w uzasadnieniu postanowienia błędnie określony jako (...) k.p.c.) i odmowę oceny przez Sąd treści oświadczeń woli oraz w konsekwencji charakteru przedmiotu przeniesienia własności, tj. stwierdzenia, że stanowił on zorganizowane gospodarstwo rolne w rozumieniu art. 55 ³ k.c.

Wskazano, iż czynność dokonana pomiędzy (...) i O. (...) miała charakter nabycia pod tytułem ogólnym (sukcesji uniwersalnej). W takiej sytuacji Agencji nie przysługują szczególne uprawnienia określone w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego.

W świetle zasad wykładni oświadczeń woli podkreślono też podobieństwo czynności dokonanej przez (...) wniesienia aportu, do czynności jaką jest łączenie spółek. W obu przypadkach końcowy rezultat, polegający na przeniesieniu na inny podmiot jego mienia, jest identyczny, co także potwierdza zdaniem skarżącej ocenę, że w niniejszym przypadku doszło do sukcesji uniwersalnej, a (...) nie przysługiwało uprawnienie określone w art. 4 ukur, co skutkuje bezwzględną nieważnością oświadczenia woli z 23 kwietnia 2015 r.

W ocenie skarżącej elementem wymagającym podkreślenia, jest ratio legis przepisów o prawie nabycia. Wykładnia tych przepisów prowadzi bowiem do wniosku, że podmiot uzyskujący własność nieruchomości, traci ją następnie otrzymując równowartość pieniężną. Jego sytuacja prawna ulega pogorszeniu – traci mienie, ale nie powinna zmienić się jego sytuacja majątkowa, uzyskuje bowiem stosowny ekwiwalent, umożliwiający mu dalsze funkcjonowanie. Także ten cel ustawodawcy nie został zrealizowany w niniejszej sprawie. Spółka (...) chciała bowiem nabyć gospodarstwo rolne, które jako całość ma dla niej znacznie większą wartość finansową ze względu na podjęte przedsięwzięcie gospodarcze rokujące nadzieje na sukces. Poprzez podzielne wykonanie prawa nabycia spółka pozbawiona została najcenniejszych działek, ale w istocie podzielone zostało też gospodarstwo rolne, a w ten sposób jego wartość została rażąco zmniejszona, pozostałe działki nie pozwalają bowiem zrealizować przedsięwzięcia planowanego przez spółki od wielu lat. Podkreślono również, że przepis art. 4 ukur bazuje na założeniu, że podmiot wyzbywający się własności nie zostanie pokrzywdzony taką czynnością, ponieważ nie powinien być dalej zainteresowany stosunkami własnościowymi mienia, którego się wyzbywa. W niniejszej sprawie i ten cel został naruszony, z uwagi na powiązania kapitałowe spółek i ich wspólne plany gospodarcze. W rezultacie czynność prawna Agencji narusza zasady leżące u podstaw uchwalenia ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, godzi zatem w aksjologię przypisywaną ustawodawcy, co utwierdza w przekonaniu o nieważności tej czynności prawnej.

W tym kontekście jeszcze raz podkreślono ścisły związek poszczególnych przedmiotów składających się na gospodarstwo rolne, wskazując, że oświadczenie (...) dotyczyło niektórych tylko nieruchomości, co doprowadziło do sytuacji, w której sąsiadujące ze sobą działki, funkcjonujące i użytkowane jako jedna całość, niewydzielona w terenie wyraźnymi granicami, na mocy czynności Agencji mają innych właścicieli, co uniemożliwia normalne korzystanie z nich uprawnionym. Gospodarczo funkcjonują one bowiem jako jedna nieruchomość, a wykonanie prawa przez Agencję we wskazany sposób rażąco godzi w cele sformułowane w art. 1 ukur, a także stanowi nadużycie prawa podmiotowego.

Podsumowując wskazano, iż nieruchomości, co do których Agencja nie wykonała nabycia, nie mają większego znaczenia dla spółki (...), z perspektywy całości organizowanego gospodarstwa rolnego, które służyć miało produkcji roślinnej i zwierzęcej. Powiązania poszczególnych elementów gospodarstwa są tak silne, że jego racjonalne prowadzenie nie jest możliwe bez poszczególnych części.

Z ostrożności wskazano jeszcze, że nawet gdyby przyjąć, że przedmiotem czynności prawnej pomiędzy spółkami (...) a O. (...) było nie gospodarstwo rolne jako całość a nieruchomość, to oświadczenie woli o wykonaniu prawa nabycia i tak dotknięte jest wadą bezwzględnej nieważności w całości.

Ocena ta wynika zdaniem apelującej z faktu, że „W myśl art. 46 § 1 k.c. nieruchomościami (gruntami) są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębne przedmioty własności. Wyodrębnienie tych prawnie samoistnych części następuje przez oznaczenie granic. Granice są więc środkiem skonkretyzowania nieruchomości” (tak: K. Piasecki, Kodeks cywilny. Księga pierwsza. Część ogólna. Komentarz, Zakamycze 2003, LEX).

Dlatego też co najmniej nieruchomość położona w obrębie S. i obrębie W. stanowi jedną nieruchomość w rozumieniu prawa cywilnego.

Dalej podnoszono, iż analiza wskazanych dowodów prowadzi do wniosku, że działka nr (...) położona w obrębie S. oraz działki położone w W. o numerach 92, 93, 98/1, 75/4, 75/5, 76/1, 78/4, 79/2, 59/2, a także działki położone w obrębie W. o numerach: 68/2, 69, 47/1, 52/2, 39/1, 38, 10/2, 11/1, 11/2, 12, 13, 14 poprzez działkę numer (...) położoną w obrębie S. stanowią jedną nieruchomość. Przylegają one do siebie i wyznaczone są granicami w terenie, a także mają jednego właściciela – (...) spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością.

Oznacza to w ocenie skarżącej, że spełnione są kryteria, od których zależy uznanie jej za jedną nieruchomość w znaczeniu materialnoprawnym, co przekłada się na to, że stanowi ona jeden przedmiot obrotu. Jako taki zaś mógłby być przedmiotem nabycia przez (...) jako całość, niemożliwe jest natomiast nabycie części takiego przedmiotu ze względu na zasadę niepodzielności prawa pierwokupu.

W ocenie apelującej istnienie odrębnych ksiąg wieczystych nie ma przełożenia na materialnoprawne rozumienie nieruchomości. Co więcej, przede wszystkim znaczenie gospodarcze i funkcjonalne decyduje o charakterze przedmiotu danej czynności. Oznacza to, że dla bytu nieruchomości znaczenie mają wyżej wskazane kryteria, które zostały spełnione przez działki w S. i W., a nie ilość ksiąg wieczystych.

Zważono też, że dojazd do części nieruchomości możliwy jest tylko przez działkę numer (...), położoną w obrębie S.. Nadto nieruchomość, niezależnie od działek, użytkowana jest całościowo, pod ten sam rodzaj upraw i stanowi zorganizowaną całość. W terenie nie są zatem wydzielone jej granice, co uniemożliwia przyjęcie, że są to różne nieruchomości, a tym samym wyklucza to ich częściowe nabycie.

Nadto wskazano, iż ocena Sądu, o nieważności oświadczenia tylko co do niektórych nieruchomości doprowadziła do sytuacji ,w której zachowała ona własność działek, z których nie da się w pełni racjonalnie korzystać. Nie dość bowiem, że spółka pozbawiona została najatrakcyjniejszych części gruntu, to pozostałe nie mogą być efektywnie wykorzystywane dla prowadzenia zamierzonej działalności.

Uznano zatem, że nie tylko prawo nabycia nie może zostać wykonane podzielnie, ale niemożliwe jest także uznanie oświadczenia woli Agencji jako nieważne tylko w części, ponieważ działanie takie jest w swoich skutkach identyczne z podzielnym wykonaniem prawa pierwokupu (odpowiednio nabycia)

Dalej podniesiono, iż przyjęte przez Sąd Rejonowy formalnoprawne rozumienie nieruchomości, jest w ocenie skarżącej całkowicie niedopuszczalne w niniejszej sprawie.

Gdyby bowiem nawet przyjąć odmienne zapatrywanie na charakter czynności dokonanej pomiędzy (...) a O. (...), to nie budzi u apelującej żadnych wątpliwości, że oświadczenie Agencji zostało złożone także co do części gruntu (czy jak chce tego (...)nieruchomości”), w przypadku których stosowne uprawnienie nie przysługuje.

Apelację od postanowienia Sądu Rejonowego wywiódł także wnioskodawca Agencja Nieruchomości Rolnych w W. zaskarżając je w części, co do pkt 1., zarzucając naruszenie dyspozycji art. 4 ust 1 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, poprzez jego nieprawidłową interpretację.

Zważywszy na powyższe wniesiono o zmianę postanowienie w zaskarżonej części poprzez oddalenie skargi na orzeczenie referendarza sądowego w zakresie dokonania wpisu wnioskodawcy jako właściciela w księgach wieczystych o numerach: (...), (...), (...), (...), (...), (...) oraz zasądzenie od uczestnika na rzecz wnioskodawcy kosztów postępowania apelacyjnego, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu skarżąca wskazała, iż interpretacja ww. przepisu dokonana przez Sąd I instancji, zgodnie z którą – dla zastosowania instytucji prawa nabycia – koniecznym jest by każda z nieruchomości, będących przedmiotem przeniesienia, miała powierzchnię powyżej 5 hektarów – jest sprzeczna nie tylko z treścią wspomnianego przepisu, ale także z wynikami jego wykładni celowościowej i systemowej.

Możliwość skorzystania przez (...) z prawa nabycia aktualizuje się w przypadku dokonania przez dotychczasowego właściciela czynności prawnej innej niż sprzedaż, której przedmiotem jest przeniesienie własności nieruchomości rolnej o powierzchni nie mniejszej niż 5 hektarów. W ocenie skarżącej zasadnicze znaczenie winna więc mieć łączna wartość nieruchomości będących przedmiotem czynności prawnej, a nie wielkość poszczególnych nieruchomości. Wskazano bowiem, że przy przyjęciu interpretacji prawnej Sądu I instancji, w bardzo łatwy sposób można by doprowadzić do neutralizacji prawa ustawowo przyznanego (...) wystarczyłoby aby zbywający podzielił posiadane przez siebie działki tak, aby powierzchnia żadnej nie przekraczała 5 hektarów. W takim wypadku, przy przyjęciu interpretacji przyjętej przez Sąd I instancji, (...) na skutek podjęcie w sumie prostych i nieskomplikowanych działań (podział działek na mniejsze niż 5 hektarów) zostałaby pozbawionego ustawowo uregulowanego prawa nabycia.

W ocenie apelującej powyższe potwierdza treść uzasadnienia ustawy na mocy której wprowadzono do art. 4 ust. 1 u.k.u.r. limit 5 hektarów. Jej zdaniem wynika z niego, iż celem wspomnianego zapisu jest, aby prawo nabycia miało zastosowanie wyłącznie do większych transakcji, których wartość może mieć znaczenie dla poprawy struktury gospodarstw rolnych. Transakcje dotyczące nieruchomości, które z osobna nie osiągają ww. limitu, ale liczone łącznie osiągają go, mogą mieć bardzo duże znaczenie dla poprawy struktury gospodarstw rolnych. Zwrócono uwagę, że w pewnych przypadkach czynność prawna może dotyczyć działek, które pojedynczo nie przekraczają 5 hektarów, ale łącznie mogą osiągać powierzchnie liczoną w setkach hektarów.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Obie apelacje nie zasługują na uwzględnienie.

Zgodnie z treścią art. 626 ⁸ § 2 k.p.c. rozpoznając wniosek o wpis, sąd bada jedynie treść i formę wniosku, dołączonych do wniosku dokumentów oraz treść księgi wieczystej.

W powyższym przepisie ustawodawca określa zakres badania sprawy przez sąd w postępowaniu wieczystoksięgowym. Badanie to ogranicza się do okoliczności przytoczonych we wniosku oraz legitymacji wnioskodawcy, wymogów formalnych wniosku, a także dokumentów stanowiących załączniki do wniosku i treści księgi wieczystej.

Z art. 626 ⁸ § 2 k.p.c. wynika, że sąd prowadzący księgi wieczyste ocenia jako materiał dowodowy jedynie dokumenty składane z wnioskiem o wpis, a to oznacza, że w zasadzie podstawą orzekania sądu wieczystoksięgowego jest stan rzeczy z chwili złożenia wniosku.

Ograniczony charakter kognicji sądu w postępowaniu wieczystoksięgowym podkreśla użyte w art. 626 ⁸ § 2 k.p.c. sformułowanie "bada jedynie". Oznacza ono jednocześnie niedopuszczalność prowadzenia przez sąd jakichkolwiek własnych dowodów i dokonywania na ich podstawie ustaleń.

Wbrew literalnemu brzmieniu art. 626 ⁸ § 2 k.p.c., sąd wieczystoksięgowy obejmuje swoim badaniem także ogólne przesłanki rozstrzygnięcia, jak: właściwość miejscową, zdolność prawną i zdolność do czynności prawnych wnioskodawcy, jego zastępstwo przez przedstawiciela ustawowego lub pełnomocnika. Przepis ten nie może być rozumiany jako ograniczający rolę sądu w postępowaniu wieczystoksięgowym do realizacji wyłącznie funkcji rejestracyjno-ewidencyjnej. Określony w nim zakres kognicji sądu wieczystoksięgowego wyklucza wprawdzie przeprowadzenie jakichkolwiek własnych dowodów i dokonywanie na ich podstawie własnych ustaleń, co jednak nie stoi na przeszkodzie wyjaśnieniu i sprawdzeniu poprawności danych, na które powołuje się strona, załączając stosowne dokumenty (post. SN z 17.7.2009 r., IV CSK 36/09, L.).

Z kolei Sąd drugiej instancji, stosownie do treści art. 626 ⁸ § 2 k.p.c., rozstrzyga jedynie, czy wpis dokonany przez Sąd Rejonowy pozostaje w zgodzie z prawem w świetle: treści wniosku, treści i formy dokumentów stanowiących podstawę wpisu oraz treści księgi wieczystej.

Sąd pierwszej, jak i drugiej instancji nie może wykroczyć poza te dokumenty; sąd odwoławczy bada jedynie, czy w świetle dokumentów załączonych do wniosku wpis bądź jego odmowa przez sąd pierwszej instancji była uzasadniona.

Niedopuszczalne jest również prowadzenie postępowania dowodowego, zmierzającego do ustalenia istnienia podstawy wpisu, która nie wynika z przedstawionych dokumentów.

Istotą sprawy jest określenie pojęcia „nieruchomość rolna”. Zgodnie z art. 2 pkt 1 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U. z 2012 roku, poz. 803 ze zm. – dalej „u.k.u.r.”) pod pojęciem „nieruchomości rolnej” należy rozumieć nieruchomość rolną w rozumieniu Kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne. W myśl art. 46 ¹ k.c. nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej. Natomiast pojęcie nieruchomości definiuje art. 46 § 1 k.c. i są to części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. W myśl art. 24 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2013 roku, poz. 707 ze zm. – dalej „u.k.w.h.”) dla każdej nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą, chyba że przepisy szczególne stanowią inaczej. W świetle powyższych regulacji oraz ugruntowanego stanowiska orzecznictwa (por. orzeczenia Sądu Najwyższego: wyrok z dnia 22 lutego 2012 roku, IV CSK 278/11, OSNC 2013, nr 3, poz. 35; uchwała z dnia 17 kwietnia 2009 roku, III CZP 9/09, OSNC 2010, nr 1, poz. 4; postanowienie z dnia 30 maja 2007 roku, III CZP 27/07, OSNC 2008, nr 6, poz. 62, postanowienie z dnia 7 kwietnia 2006 roku, III CZP 24/06, OSNC 2007, nr 2, poz. 24, wyrok z dnia 30 października 2003 roku, IV CK 114/02, OSNC 2004, nr 12, poz. 201; wyrok z dnia 26 lutego 2003 roku, II CKN 1306/00, Biul. SN z 2003 roku, nr 8, s.8) obowiązuje zasada: jedna księga wieczysta – jedna nieruchomość. W konsekwencji trafnie Sąd Rejonowy odniósł się do wniosku Agencji Nieruchomości Rolnych i dokonał oceny oświadczenia o nabyciu nieruchomości za zapłatą równowartości pieniężnej z dnia 23 kwietnia 2015 roku, złożonego przed notariuszem J. S., rep. A numer (...) przez pryzmat odniesienia się do poszczególnych nieruchomości wskazanych w tym oświadczeniu w kontekście spełnienia przesłanek z art. 4 ust. 1 u.k.u.r., tj. wielkości każdej z tych nieruchomości. Nie może budzić wątpliwości, że jedną czynnością prawną można objąć szereg nieruchomości, w szczególności można dokonać przeniesienia prawa własności wielu nieruchomości. Również prawo nabycia wynikające z art. 4 ust. 1 u.k.u.r. wykonuje się w stosunku do nieruchomości nie zaś do danej czynności prawnej. Tym samym wnioskodawca był uprawniony do złożenia oświadczenia o skorzystaniu z tego prawa w stosunku do wybranych przez siebie nieruchomości, a określonych szczegółowo w oświadczeniu z dnia 23 kwietnia 2015 roku. Skuteczność tego oświadczenia podlega badaniu odrębnie dla każdej z nieruchomości w nim wskazanych. Zgodnie z art. 4 ust. 1 u.k.u.r. jeżeli przeniesienie własności nieruchomości rolnej o powierzchni nie mniejszej niż 5 ha następuje w wyniku zawarcia umowy innej niż umowa sprzedaży, Agencja działająca na rzecz Skarbu Państwa może złożyć oświadczenie o nabyciu tej nieruchomości za zapłatą równowartości pieniężnej. Takie oświadczenie zatem trafnie Sąd Rejonowy uznał za skuteczne wyłącznie w stosunku do nieruchomości o powierzchni nie mniejszej niż 5 ha. Powyższe skutkuje uznaniem za bezzasadny zarzutu naruszenia art. 602 § 1 k.c. w zw. z art. 4 ust. 5 u.k.u.r. albowiem prawo pierwokupu (w tym przypadku nabycia) stosuje się wobec nieruchomości, zaś wnioskodawca nie wykonał tego prawa w stosunku do części nieruchomości.

Chybiona pozostaje argumentacja zawarta w obu apelacjach. Powoływanie się bowiem przez uczestnika na racje celowościowe tyczące się zorganizowania różnych (jak wynika z przedłożonego planu (k – 194 akt KW nr SZ1Y/00018074/4), często niesąsiadujących ze sobą nieruchomości w całość gospodarczą, nie może prowadzić do zmiany jasnej i ugruntowanej definicji ustawowej nieruchomości. Tożsama argumentacja przemawia przeciwko stanowisku zawartemu w apelacji wnioskodawcy (k – 108 – 110 akt KW nr SZ1Y/00041804/1). Prawo nabycia określone w art. 4 ust. 1 u.k.u.r. stanowi ingerencję w prawo własności i jako wyjątek od zasady swobody podejmowania przez właściciela decyzji dotyczących przedmiotu jego własności, nie może być rozszerzająco stosowane (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 5 września 2012 roku, IV CSK 93/12). Nie może również prowadzić do odmiennej wykładni obowiązującego prawa przedstawione w apelacjach możliwości podjęcia próby obejścia powyższych przepisów przez dokonanie geodezyjnego podziału działek na mniejsze niż 5 ha. Nie zasługuje na uwzględnienie również zarzut naruszenia art. 4 ust. 1 u.k.u.r. z uwagi na „uniwersalny” charakter sukcesji, albowiem uprawnienie wynikające z powyższego przepisu nie jest ograniczone. Co więcej analiza treści umowy przeniesienia z dnia 19 marca 2015 roku przeczy tezie o „uniwersalnym” charakterze sukcesji. Z § 1 umowy bowiem wprost wynika, że jej przedmiotem są poszczególne nieruchomości, zaś z § 4 umowy wynika, że w przypadku dwóch nieruchomości (określonych w punktach 3 i 4 w § 1) przedmiotem przeniesienia są jedynie niektóre działki. Podobnie ocenić należy powołanie przez uczestnika na naruszenie zasad współżycia społecznego przez wnioskodawcę. Korzystanie z prawa podmiotowego korzysta z domniemania zgodności z zasadami współżycia społecznego, zaś uczestnik w postępowaniu wieczystoksięgowym poza samym podniesieniem tego zarzutu nie wykazał takowego naruszenia.

Z tych względów obie apelacje należało oddalić, o czym na podstawie art. 385 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. orzeczono w sentencji.

SSO Mariola Wojtkiewicz SSO Tomasz Szaj SSO Sławomir Krajewski