Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 20 września 2016 roku

Sąd Okręgowy w Szczecinie II Wydział Cywilny Odwoławczy

w składzie:

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 września 2016 roku w S.

sprawy z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w S.

przeciwko K. M.

o zapłatę

na skutek apelacji powódki od wyroku Sądu Rejonowego w S. z dnia 23 października 2015 roku, sygn. akt I C 1334/15

I.  oddala apelację;

II.  zasądza od powódki Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w S. na rzecz pozwanego K. M. kwotę 2.400 (dwa tysiące czterysta) złotych tytułem kosztów postępowania apelacyjnego.

SSO Dorota Gamrat – Kubeczak SSO Tomasz Sobieraj SSR del. Joanna Rawska-Szklarz

Sygn. akt II Ca 267/16

UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 23 października 2015 r. Sąd Rejonowy w Stargardzie Szczecińskim oddalił powództwo Wspólnoty mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) w S. przeciwko K. M. o zapłatę kwoty 11 897,62 zł oraz zasądziła od powódki na rzecz pozwanego kwotę 2 482 zł tytułem kosztów procesu.

Swoje rozstrzygnięcie Sąd oparł na następujących ustaleniach faktycznych.

P. J. dysponował udziałem w wysokości 4/6 w prawie własności nieruchomości w postaci lokalu mieszkalnego położnego w S. przy ul. (...). M. J. (1) i A. J. dysponowały udziałami w wysokości po 1/6 każda w prawie własności ww. lokalu. W dniu 30 marca 2012 r. Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) w S. wniosła przeciwko P. J., M. J. (1) i A. J. pozew o zapłatę kwoty 13.532,31 zł z odsetkami ustawowymi od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty i o zasądzenie kosztów procesu według norm przepisanych z tytułu kosztów zarządu, zużycia wody, wywozu śmieci i opłat na fundusz remontowy. Nakazem zapłaty wydanym w postępowaniu upominawczym w dniu 14 maja 2012 r. w sprawie o sygn. akt I Nc 853/12, Sąd Rejonowy w Stargardzie Szczecińskim orzekł zgodnie z żądaniem pozwu. Wymieniony tytuł egzekucyjny zaopatrzono klauzulą wykonalności w dniu 28 czerwca 2012 r. W oparciu o uzyskany tytuł wykonawczy wierzyciel wystąpił do Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Stargardzie Szczecińskim J. O. o wszczęcie egzekucji wobec dłużników. W toku podjętego postępowania egzekucyjnego w sprawie Km 1331/13 wierzyciel uzyskał zaspokojenie egzekwowanego roszczenia w całości.

W dalszej kolejności Sąd I. instancji ustalił, iż w kartotece księgowej prowadzonej przez zarządcę nieruchomości wspólnej przy ul. (...) w S. dla ww. lokalu mieszkalnego za rok 2013 r. wskazano, że zadłużenie współwłaścicieli tego lokalu wynosi 9.385,23 zł. Z kolei w dniu 30 lipca 2013 r. zarządca wspólnoty mieszkaniowej nieruchomości przy ulicy (...) w S. - (...) Spółka Cywilna z siedzibą w S. - wydał na żądanie M. J. (1) i A. J. zaświadczenie, z którego wynika, że P. J., M. J. (1) i A. J. są właścicielami lokalu mieszkalnego przy ul. (...) w S. i na dzień 30 lipca 2013 r. zalegają z opłatami z tytułu zaliczki na utrzymanie części wspólnych oraz media dostarczone do lokalu na kwotę 26.207,12 zł.

Sąd Rejonowy ustalił następnie, iż w dniu 1 sierpnia 2013 r. przed notariuszem P. S. W. J. zawarł z K. M. przedwstępną umowę sprzedaży przysługującego mu udziału w łącznej wysokości 4/6 w prawie własności lokalu mieszkalnego numer (...) położonego przy ul. (...) w budynku numer (...) w S.. W § 4 wymienionej umowy strony zobowiązały się zawrzeć umowę przyrzeczoną do dnia 1 lutego 2014 r. Ostatecznie do zawarcia wymienionej umowy przyrzeczonej nie doszło.

Z kolei w dniu 14 sierpnia 2013 r. przed notariuszem M. S. M. J. (1) i A. J. zawarły z K. M. umowę przedwstępną sprzedaży udziałów w wysokości po 1/6 w prawie własności ww. lokalu. M. J. (1) i A. J. oświadczyły w powyższej umowie, że:

1.w dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla wymienionej nieruchomości na chwilę zawarcia umowy wpisane są jedynie ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji w sprawie KM 763/03 Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Stargardzie Szczecińskim J. O. z wniosku wierzyciela (...)BANK Spółki Akcyjnej z siedzibą w P., ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji w sprawie KM 2241/12 Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Stargardzie Szczecińskim M. J. (2) z wniosku wierzyciela Wspólnoty Mieszkaniowej przy ulicy (...) w S.,

2.w dziale IV wymienionej księgi wieczystej na chwilę zawarcia umowy wpisane są jedynie na rzecz Skarbu Państwa - Wojskowej Agencji Mieszkaniowej Oddział (...) w S. następujące hipoteki: hipoteka umowna zwykła w kwocie 5.170,00 zł na zabezpieczenie reszty ceny sprzedaży, hipoteka umowna kaucyjna do kwoty 1.000,00 na zabezpieczenie kosztów i należności ubocznych,

3.sprawa KM 2241/12 prowadzona przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Stargardzie Szczecińskim M. J. (2) z wniosku wierzyciela Wspólnoty Mieszkaniowej przy ulicy (...) w S. prowadzona jest obecnie przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Stargardzie Szczecińskim – J. O. pod sygnaturą KM 1331/13, a ponadto prowadzona jest przez tego Komornika przeciwko nim sprawa KM 452/13, dotyczące zadłużenia związanego z tą nieruchomości, co nie zostało dotychczas ujawnione w dziale III ww. księgi wieczystej,

4.z własnością wymienionego lokalu związany jest udział wynoszący (...) w prawie współwłasności części wspólnych budynku mieszkalnego i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali oraz w prawie współwłasności gruntu, objętych księgą wieczystą Kw (...), obie są stanu wolnego, a ww. udziały nabyły również będąc stanie wolnego w drodze dziedziczenia ustawowego po swojej matce L. J. (1) na podstawie prawomocnego postanowienia Sądu Rejonowego w Stargardzie Szczecińskim o stwierdzeniu nabycia spadku z dnia 3 września 2008 roku, sygn. I Ns 826/08,

5.wymienione udziały w lokalu nie są obciążone żadnymi innymi długami ani innymi ograniczonymi prawami rzeczowymi ujawnionymi lub nie ujawnionymi w księdze wieczystej oraz wolne są od wszelkich innych praw i roszczeń osób trzecich, ograniczeń w rozporządzaniu,

6.nie toczy się obecnie żadne postępowanie, w tym inne niż wyżej opisane postępowanie egzekucyjne, postępowanie upadłościowe, mogące skutkować zajęciem lub obciążeniem przedmiotowych udziałów w nieruchomości oraz nie zawarły one umów zobowiązujących je do przeniesienia udziałów w tym lokalu na rzecz jakichkolwiek osób trzecich,

7.nie mają one żadnych zadłużeń podatkowych związanych z ww. lokalem, ani innych długów i należności, w tym takich do których stosuje się przepisy ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku - Ordynacji podatkowej (tekst jednolity z 2005 r. Dz. U. nr 8, póz. 60 ze zm.).

Sąd I. instancji przytoczył następnie § 2 ww. umowy, w którym wskazano, że sprzedające okazały do umowy:

- prawomocne postanowienie Sądu Rejonowego w Stargardzie Szczecińskim w sprawie o stwierdzenie nabycia spadku z dnia 3 września 2008 r., sygn. I Ns 826/08, z którego wynika, że spadkobiercami L. J. (2), zmarłej dnia 16 grudnia 2006 roku w S., ostatnio stale zamieszkałej w S. na podstawie ustawy są mąż P. J., córka A. J. i córka M. J. (1) - w udziałach po 1/3 części każdy,

- kopię zaświadczenia Naczelnika Urzędu Skarbowego w S. z dnia
01.08.2013 roku, znak PP II/4350/375/13 - (...), z którego wynika, że po zmarłej
L. J. (1) ujawniona została następująca masa spadkowa - udział do ½ części w prawie własności lokalu mieszkalnego o powierzchni użytkowej 57,80 m ² oraz pomieszczenia przynależnego - piwnicy oznaczonej numerem B2 o powierzchni 4,60 m ² i wraz z udziałem w wysokości 398/10.000 części w częściach wspólnych budynku i prawie współwłasności działki nr (...) o obszarze 1.540 m ², położonego w S. przy ul. (...); spadkobiercami zgodnie z postanowieniem Sądu Rejonowego w S.
(...) z dnia 3 września 2008 roku, sygn. akt I Ns 826/08 są mąż P.
W. J., córka A. J. i córka M. E.
J. w udziałach po 1/3 części każdy; Naczelnik Urzędu Skarbowego w
S. potwierdza, że podatek od nabycia spadku przez ww.
spadkobierców został w całości zapłacony,

- ugodę zawartą w dniu 09 kwietnia 2013 roku pomiędzy (...)BANK S.A. z siedzibą w W., a M. J. (1) i A. J., z której m.in. wynika, że ww. bankowi przysługuje wymagalna wierzytelność po zmarłej L. J. (2), z tytułu rozwiązanej umowy kredytowej nr (...) z 17 marca 1997 roku i że M. J. (1) i A. J. jako dłużnicy uznali dług z tytułu ww. umowy kredytowej, który na dzień 07 kwietnia 2013 roku wynosił ogółem 21.322,00 złote, a także zobowiązali się do jego zapłaty,

- pismo komornika - stan zadłużenia z dnia 31.07.2013 roku wydane przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Stargardzie Szczecińskim J. O., w sprawie Km 763/03, dotyczące wierzyciela (...)BANK S.A., z którego wynika, że przeciwko dłużnikom M. J. (1), P. J. i A. J. prowadzone są następujące sprawy egzekucyjne: KM 763/03 - stan zadłużenia na dzień 31.07.2013 roku wynosi 29.206,30 złotych razem z kosztami egzekucyjnymi, KM 1331/13 - stan zadłużenia na dzień 31.07.2013 roku wynosi 19.666,11 złotych razem z kosztami egzekucyjnymi i KM 452/13 - stan zadłużenia na dzień 31.07.2013 roku wynosi 1.838,16 złotych razem z kosztami egzekucyjnymi,

- zaświadczenie z dnia 30.07.2013 roku wydane przez (...) Spółka Cywilna z siedzibą w S., z którego wynika, że ww. Spółka będąca Zarządcą wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ulicy (...) w S. zaświadcza, że Państwo P. J., M. J. (1) i A. J. są właścicielami lokalu mieszkalnego przy ul. (...) w S. i na dzień 30.07.2013 roku zalegają z opłatami z tytułu zaliczki na utrzymanie części wspólnych oraz media dostarczone do lokalu na kwotę 26.207,12 złotych.

W dalszej kolejności Sąd Rejonowy przytoczył § 3 ww. umowy, w którym M. J. (1) i A. J. zobowiązały się sprzedać K. M. wolne od wszelkich innych zadłużeń, poza opisanymi w § 1 tego aktu, całe przysługujące im udziały po 1/6 części w prawie współwłasności lokalu mieszkalnego nr (...), objętego księgą wieczystą Kw nr (...), szczegółowo opisanego w §1 tego aktu, a K. M. oświadczył, że wyżej wymienione udziały zobowiązuje się kupić oraz że jest żonaty, ale nabycia dokona na swój majątek, gdyż z żoną obowiązuje go umowny ustrój rozdzielności majątkowej. Kupujący oświadczył, że zapoznał się ze stanem prawnym, faktycznym przedmiotowego lokalu mieszkalnego nr (...), w tym znane są mu obciążenia tego lokalu opisane w §1 i § 2 tego aktu i skutki wszczętych postępowań egzekucyjnych co do tej nieruchomości, który to stan akceptuje i nie wnosi w związku z tym żadnych zastrzeżeń.

W § 4 umowy strony zobowiązały się zawrzeć umowę przyrzeczoną do dnia 1 lutego 2014 r.

W § 5 ust. 1 stawający oświadczyli, że cenę przedmiotów niniejszej umowy ustalili na łączną kwotę 20.000,00 zł, to jest za każdy ze zbywanych udziałów po 1/6 części w lokalu mieszkalnym nr (...) na kwoty po 10.000,00 zł, które to kwoty K. M. zapłacił już każdej ze sprzedających w całości gotówką w dniu dzisiejszym - co M. J. (1) oraz A. J. potwierdziły i odbiór tych kwot pokwitowały. W § 5 ust. 2 umowy K. M. oświadczył, iż zobowiązuje się we własnym zakresie uregulować wszelkie należności finansowe ciążące na przedmiotowym lokalu mieszkalnym nr (...) - opisane w § 1 i § 2 tego aktu, w związku z czym uzgodnił on ze sprzedającymi taką cenę sprzedaży udziałów w tym lokalu - co M. J. (1) oraz A. J. potwierdziły.

Na koniec Sąd I. instancji wskazał, że do zawarcia wymienionej umowy przyrzeczonej nie doszło, a aktualnym właścicielem lokalu przy ul. (...) jest G. R..

Na podstawie tak ustalonego stanu faktycznego Sąd I. instancji uznał powództwa za nieuzasadnione.

Sąd Rejonowy wskazała, iż powód upatrywał podstawy prawnej dochodzonego roszczenie w przepisie art. 393 kodeksu cywilnego, podnosząc, że w umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości stanowiącej wyodrębniony lokal mieszkalny przy ul. (...) w S. z dnia 14 sierpnia 2013 r. zawarto zastrzeżenie, że pozwany pokryje wszelkie obciążające sprzedających należności finansowe ciążące na powyższym lokalu, w tym świadczenia wobec powoda z tytułu zaliczek na utrzymanie nieruchomości wspólnych oraz media dostarczone do tego lokalu. Powód podnosił, że zadłużenie z tytułu zaliczek na utrzymanie nieruchomości wspólnej oraz media dostarczone do lokalu wynosiło w dacie zawarcia ww. umowy 26.207,12 zł. Pozwany z kolei negował twierdzenia powoda w tej mierze podnosząc, że wskazywane przez powoda zastrzeżenie umowne w istocie kreowało powstaniem zobowiązania o jakim mowa w art. 392 k.c., nie rodząc jednocześnie zobowiązania pozwanego do świadczenia objętej sporem należności bezpośrednio powodowi.

Sąd Rejonowy argumentowała, że stan faktyczny w niniejszej sprawie ustalił w oparciu o ujawnione w sprawie dowody z dokumentów, autentyczności i mocy dowodowej których nie negowała żadna ze stron, a które przy tym nie wzbudziły wątpliwości Sądu. Sąd uwzględniając stanowiska stron, w szczególności natomiast to, że przytaczały zasadniczo zgodne twierdzenia o istotnych w sprawie faktach, w szczególności odnoszących się do zawarcia przedwstępnej umowy z 1 sierpnia 2013 r. oraz z dnia 14 sierpnia 2013 r. jak i celu zastrzeżenia umownego zawartego w § 5 ust. 2 umowy z 14 sierpnia 2013 r., która przy tym nie budziła jakichkolwiek wątpliwości interpretacyjnych Sądu I. instancji, za zbędne uznał przeprowadzenie dowodu z zeznań świadków M. J. (1), A. J. oraz przesłuchania pozwanego, jako że zmierzały one do wykazania okoliczności, które zostały już wykazane dowodami z dokumentów, a przy tym zostały przyznane przez pozwanego (art. 229 k.p.c.). W zaistniałej sytuacji Sąd oddalił wniosek powoda o dopuszczenie dowodu z zeznań M. J. (1) i A. J. w charakterze świadków oraz z przesłuchania pozwanego.

Dokonując oceny prawnej zgłoszonego w sprawie roszczenia Sąd I. instancji doszedł do przekonania, że wbrew stanowisku powoda umowa z 14 sierpnia 2013 r. nie stanowiła umowy o świadczenie na rzecz osoby trzeciej w rozumieniu art. 393 kodeksu cywilnego. Zdaniem Sądu Rejonowego wymieniona umowa - jako przedwstępna - kreowała pomiędzy jej stronami wyłącznie zobowiązanie do zawarcia umowy przyrzeczonej, co stanowi istotę każdej umowy przedwstępnej. Jakkolwiek nie może budzić wątpliwości, że do umowy przedwstępnej strony mogą wprowadzić postanowienia wykraczające poza umowne minimum (w tym przypadku przedmiot i cenę), to jednakże zastrzeżenie w umowie przedwstępnej świadczenia jednej strony na poczet umowy definitywnej, chociaż dopuszczalne, nie uprawnia drugiej strony do żądania spełnienia tego świadczenia (tak Sąd Najwyższy w orzeczeniu z 25.03.2004 r., II CK 16/03, Biul. SN 2004, nr 10, s. 34). Odnosząc powyższe stwierdzenie do okoliczności rozstrzyganej sprawy Sąd I. instancji stwierdził, że strony umowy przedwstępnej z 14 sierpnia 2013 r. zastrzegły w § 5 ust. 1 i § 5 ust. 2 umowy specyficzne postanowienia normujące cenę sprzedaży udziałów w nieruchomości lokalowej, zastrzegając jej wysokość na łączna kwotę 20.000 zł (po 10.000 zł za nabycie udziałów w wysokości po 1/6) przy uwzględnieniu tego, że pozwany ureguluje wszelkie należności finansowe obciążające wymieniony lokal, w szczególności z tytułu istniejącego w dacie zawarcia umowy zobowiązania wobec powoda z tytułu zaliczek na utrzymanie nieruchomości wspólnej oraz media dostarczone do lokalu w kwocie 26.207,12 zł.

W ocenie Sądu Rejonowego zapis taki świadczy, że celem stron umowy przedwstępnej było w istocie przyszłe zaliczenie spełnianych przez pozwanego świadczeń z powyższego tytułu na rzecz podmiotów trzecich (wierzycieli współwłaścicieli lokalu), w tym powoda, na poczet umówionej ceny sprzedaży udziałów w nieruchomości lokalowej. Zastrzeżenie umowne zawarte w § 5 ust. 2 umowy przedwstępnej z 14 sierpnia 2013 r. nie kreowało jednakże zobowiązania pozwanego do świadczenia na rzecz M. J. (1) i A. J. kwoty 26.207,12 zł, a tym samym po ich stronie nie powstało uprawnienie do żądania spełnienia tego świadczenia, tym bardziej, że zobowiązanie do świadczenia umówionej ceny sprzedaży staje się wymagalne nie w dacie zawarcia umowy przedwstępnej (której ostatecznie nie zawarto), a dopiero umowy przyrzeczonej. Tym samym Sąd I. instancji stwierdził, że nie sposób było uznać, aby pomiędzy stronami umowy przedwstępnej powstał odrębny stosunek zobowiązaniowy, kreujący po stronie pozwanego obowiązek świadczenia na rzecz sprzedających kwoty 26.207,12 zł, uzasadniający zastrzeżenie w umowie przedwstępnej spełnienia tego świadczenia - w celu zwolnienia się z zobowiązania - na rzecz osoby trzeciej (powoda).

Sąd I. instancji argumentował w dalszej kolejności, iż podstawy prawnej uzasadniającej zgłoszone pozwem żądanie nie mógł stanowić także przepis art. 392 k.c. Jakkolwiek nie budziło wątpliwości Sądu, że pozwany zobowiązał się w § 5 ust. 2 umowy przedwstępnej z 14 sierpnia 2013 r. do uregulowania we własnym zakresie obciążających sprzedających zobowiązań wobec powoda z tytułu zaliczek na utrzymanie nieruchomości wspólnej oraz media dostarczone do lokalu w kwocie 26.207,12 zł, to wymieniona umowa nie skutkowała powstaniem roszczenia powoda wobec pozwanego o zapłatę powyższej kwoty. Umowa uregulowana w art. 392 k.c. nie zmienia bowiem sytuacji prawnej wierzyciela, który zachowuje swoją wierzytelność wobec dłużnika i nie uzyskuje nowego roszczenia wobec innego podmiotu (tak Sąd Najwyższy w wyroku z 28.09.2011 r., I CSK 787/10; LEX nr 1102843).

Tak argumentując Sąd Rejonowy doszedł do przekonania, że powód nie wykazał tego, aby pozwany pozostawał wobec niego zobowiązany do świadczenia dochodzonej pozwem kwoty i w pkt I wyroku powództwo oddalił. O kosztach procesu Sąd I. orzekł na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w zw. z art. 99 k.p.c., przy uwzględnieniu przepisu art. 108 § 1 k.p.c.

Apelację od powyższego wyroku wniosła powódka zaskarżając go w całości i zarzucając mu naruszenie prawa materialnego tj. przepisu art. 393 k.c. w zw. z art. 488 § 1 k.c. poprzez błędne ich zastosowanie i uznanie, że zapis § 5 ust. 2 aktu notarialnego z dnia 14 sierpnia 2013 r. tj. umowy przedwstępnej sprzedaży zawartej pomiędzy M. J. (1) i A. J. oraz pozwanym K. M., pomimo zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży udziałów w prawie odrębnej własności lokalu mieszkalnego, nie uprawniał powódki do wystąpienia wobec pozwanego z roszczeniem o spełnienie świadczenia określonego w ww. zapisie umowy przedwstępnej, pomimo spełnienia świadczenia przez sprzedających udziały w prawie odrębnej własności lokalu mieszkalnego, i mimo braku wykonania przez pozwanego zobowiązania do spełnienia świadczenia na rzecz powódki, które stało się wymagalne najpóźniej z chwila spełnienia świadczenia przez sprzedających.

Podnosząc powyższe zarzuty skarżąca wniosła o:

I.  zmianę zaskarżonego wyroku w pkt I poprzez zasądzenie od pozwanego K. M. na rzecz powódki kwoty 11 897, 62 zł z ustawowymi odsetkami za zwłokę od ww. kwoty od dnia 13. 01. 2015 r. do dnia zapłaty oraz w pkt II. wyroku poprzez zasądzenie od pozwanego na rzecz powódki zwrotu kosztów procesu za pierwszą instancje według norm przepisanych,

II.  zasądzenie od pozwanego na rzecz powódki zwrotu kosztów procesu za instancje apelacyjną, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych lub według przedłożonego zestawienia kosztów,

III.  ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroki i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi Rejonowemu w S..

Pozwany w odpowiedzi na apelację wniósł o jej oddalenie i zasądzenie kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja okazała się nieuzasadniona.

Po dokonaniu kontroli instancyjnej stwierdzić należy, że zarówno ustalenia faktyczne jak i ocena prawna zawarte w uzasadnieniu skarżonego orzeczenia są prawidłowe.

W pierwszej kolejności podkreślenia wymaga, iż Sąd Odwoławczy w zakresie podniesionych zarzutów apelacji nie znalazł żadnych podstaw do podważenia trafności ustaleń faktycznych, dokonanych przez Sąd Rejonowy, strona skarżąca nie kwestionowała tych ustaleń faktycznych, a ocena materiału dowodowego przyjęta przez Sąd I instancji odpowiada wskazaniom przepisu art. 233 § 1 k.p.c., zobowiązującego sąd orzekający do wszechstronnego rozważenia zebranego materiału. Zaakcentować należy, iż powódka podniosła jedynie zarzut naruszenia prawa materialnego, a to oznacza, że Sąd II. instancji nie mógł zajmować się kwestią ewentualnego naruszenia przepisów procedury przy ustalaniu tego stanu faktycznego. W orzecznictwie Sądu Najwyższego pojawia się wręcz stanowisko, że zarzut naruszenia prawa materialnego w zasadzie można skutecznie podnosić jedynie wówczas, gdy nie kwestionuje się dokonanych przez Sąd I instancji ustaleń faktycznych. Zarzut naruszenia prawa materialnego winien być bowiem odnoszony do określonego stanu faktycznego - który skarżący akceptuje - a do którego to stanu faktycznego wadliwie zastosowano prawo materialne. Prawidłowe skonstruowanie zarzutów apelacji wymaga bowiem odróżnienia sytuacji, gdy w sprawie wadliwie ustalono stan faktyczny i to dopiero pociągnęło za sobą błędny proces subsumcji od sytuacji, w której prawidłowo ustalony stan faktyczny oceniono w świetle niewłaściwej normy prawnej. W pierwszym przypadku konieczne jest podniesienie zarzutów natury procesowej zmierzających do wykazania błędnego ustalenia przez sąd stanu faktycznego, a dopiero następnie zarzutów naruszenia prawa materialnego. W orzecznictwie Sądu Najwyższego wyrażany jest pogląd, że ani błędu w subsumcji nie można skutecznie dowodzić przez kwestionowanie prawidłowości dokonanych przez sąd ustaleń faktycznych, ani też zwalczanie prawidłowości ustaleń faktycznych nie może się odbywać za pomocą samego tylko zarzutu naruszenia prawa materialnego (wyroki Sądu Najwyższego: z 20 grudnia 2001 r. V CKN 510/00, Lex nr 53098; z 26 września 2002 r., III CKN 466/00, Lex nr 74408; z 19 kwietnia 2006 r., (...), Lex nr 198529, z 21 października 2004 r., V CK 81/04, Lex nr 146340; z 21 listopada 2008 r., V CSK 213/08, Lex nr 558628).

W niniejszej sprawie, wobec braku zarzutu naruszenia art. 233 k.p.c., ustalony stan faktyczny na etapie postępowania przed Sądem II. instancji nie jest przedmiotem sporu. Apelująca zarzuciła wyłącznie, że do prawidłowo ustalonego stanu faktycznego niewłaściwie zastosowano normy prawne tj. art. 393 k.c. w zw. z art. 488 § 1 k.c.. Rolą Sądu Okręgowego było więc zbadanie, czy na gruncie ustalonego przez Sąd Rejonowy stanu faktycznego wyżej powołane normy prawne zostały prawidłowo zastosowane.

Przywoływany w apelacji art. 393 kodeksu cywilnego reguluje umowę o świadczenie na rzecz osoby trzeciej ( pactum in favorem tertii). Jest to szczególna konstrukcja prawna, która pozwala na wprowadzenie do struktury stosunku zobowiązaniowego osoby trzeciej wobec wierzyciela i dłużnika. T. strukturę osiąga się w drodze porozumienia stron określonej umowy (umowy podstawowej, głównej), podczas jej zawierania lub dokonywania jej modyfikacji, albo drogą umowy uzupełniającej o ten element treść stosunku prawnego powstałego z innego zdarzenia (np. deliktu). Umowa na rzecz osoby trzeciej nie jest więc samodzielnym kontraktem, lecz zastrzeżeniem umownym uzupełniającym treść określonego stosunku obligacyjnego. Uważa się, że jeżeli ten stosunek ma źródło w umowie stron, to zastrzeżenie świadczenia na rzecz osoby trzeciej jest jej elementem, a nie stanowi odrębnej umowy; skuteczność dokonanego zastrzeżenia uzależniona jest wówczas od istnienia ważnie zawartej umowy, a jej ewentualne unieważnienie pozbawia także owo zastrzeżenie skutku prawnego (por. wyrok SN z dnia 12 listopada 1980 r., I CR 427/80, OSP 1981, z. 11, poz. 196).

Treścią zastrzeżenia jest zobowiązanie dłużnika, że spełni świadczenie na rzecz osoby trzeciej. Umowa wiąże wyłącznie przyrzekającego (dłużnik) i zastrzegającego (wierzyciel, przyjemca przyrzeczenia), a stosunek ich łączący określa się mianem stosunku pokrycia. Obowiązek dłużnika świadczenia na rzecz osoby trzeciej realizowany jest w ramach stosunku zapłaty. Osoba trzecia nie jest stroną umowy, a sens włączenia tego podmiotu w strukturę zobowiązania wyjaśnia stosunek łączący ją z wierzycielem (stosunek waluty). Jego treść uzasadnia przysporzenie na rzecz osoby trzeciej (por. M. Bednarek (w:) System prawa prywatnego, t. 5, s. 1026 i n.; A. Kubas, Umowa na rzecz osoby trzeciej, ZNUJ CCCCLII, Prace Prawnicze, z. 78, Warszawa–Kraków 1976, s. 27 i n.; P. Machnikowski (w:) E. Gniewek, P. Machnikowski, Komentarz, 2013, art. 393, nb 1 i n.; W. Popiołek (w:) K. Pietrzykowski, Komentarz, t. I, 2011, art. 393, nb 1 i n.).

Celem konstrukcji prawnej pactum in favorem tertii jest wyposażenie podmiotów stosunków obligacyjnych w instrument pozwalający skrócić drogę świadczeń w obrocie gospodarczym. Przepis art. 393 k.c. pełni dwie funkcje. Po pierwsze, upoważnia strony stosunku zobowiązaniowego do określonej ingerencji w sytuację prawną innego podmiotu. Po drugie, zawiera regułę interpretacyjną, gdyby wykładnia oświadczeń woli stron nie pozwalała ustalić konsekwencji zastrzeżenia świadczenia na rzecz osoby trzeciej. Przepis art. 393 § 1 k.c. stanowi, że osoba trzecia, w braku odmiennego postanowienia umowy, może żądać bezpośrednio od dłużnika spełnienia zastrzeżonego świadczenia. Regulacja prawna ma charakter dyspozytywny, jednak ustawodawca upoważnia strony zobowiązania do takiego ukształtowania jego treści, iż osobie trzeciej przyznane zostanie roszczenie w stosunku do dłużnika o spełnienie przyrzeczonego umową świadczenia. Strony umowy mogą jednak tylko upoważnić osobę trzecią do odebrania świadczenia dłużnika, zwalniającego się z zobowiązania, bez kreowania na jej rzecz roszczenia o wykonanie świadczenia (niewłaściwa umowa na rzecz osoby trzeciej). W tym przypadku nie znajdą zastosowania przepisy art. 393 § 2 i 3 k.c.

Skarżąca stała na stanowisku, iż zapis § 5 ust. 2 umowy z dnia 14 sierpnia 2013 r. stanowił powyżej opisane zastrzeżenie umowne o świadczenie na rzecz osoby trzeciej, natomiast Sąd I. instancji doszedł do przekonania, że wskazywany zapis umowny nie może być poczytany za pactum in favorem tertii lecz był jedynie uregulowaną w art. 392 k.c. umową o zwolnienie z długu. Na gruncie ustalonego przez Sąd Rejonowy stanu faktycznego, Sąd Okręgowy podziela stanowisku sądu niższej instancji. W pierwszej kolejności wymaga bowiem podkreślenia, że w samej umowie brak jest wyraźnego zapisu, z którego wynikałoby, iż strony umowy chciały nadać powodowej wspólnocie uprawnienie do żądania spełnienia świadczenia bezpośrednio od K. M.. Za taki zapis nie można uznać z pewnością sformułowania „K. M. oświadcza, iż zobowiązuje się we własnym zakresie uregulować wszelkie należności finansowe ciążące na przedmiotowym lokalu mieszkalnym”, gdyż literalne brzmienie tego zapisu kreuje stosunek zobowiązaniowy tylko między stronami umowy, nie czyniąc wierzycielem żadnego trzeciego podmiotu. Nadto strony ww. umowy zastrzegły w § 5 ust. 1 i § 5 ust. 2 umowy specyficzne postanowienia normujące cenę sprzedaży udziałów w nieruchomości lokalowej, określając jej wysokość na łączną kwotę 20.000 zł (po 10.000 zł za nabycie udziałów w wysokości po 1/6 od każdej ze sprzedających) przy uwzględnieniu tego, że pozwany ureguluje wszelkie należności finansowe obciążające wymieniony lokal, w szczególności z tytułu istniejącego w dacie zawarcia umowy zobowiązania wobec powódki z tytułu zaliczek na utrzymanie nieruchomości wspólnej oraz media dostarczone do lokalu w kwocie 26.207,12 zł. Słusznie uznał Sąd Rejonowy, iż brzmienie tego zapisu świadczy, że celem stron umowy przedwstępnej było w istocie przyszłe zaliczenie spełnianych przez pozwanego świadczeń z powyższego tytułu na rzecz podmiotów trzecich (wierzycieli współwłaścicieli lokalu), w tym powódki, na poczet umówionej ceny sprzedaży udziałów w nieruchomości lokalowej. Zastrzeżenie umowne zawarte w § 5 ust. 2 umowy z dnia 14 sierpnia 2013 r. nie kreowało jednakże zobowiązania pozwanego do świadczenia na rzecz M. J. (1) i A. J. kwoty 26.207,12 zł, a tym samym po ich stronie nie powstało uprawnienie do żądania spełnienia tego świadczenia.

Zdaniem Sądu Okręgowego cytowany zapis był umową o zwolnienie z długu, lecz umowa taka nie zmienia sytuacji prawnej wierzyciela, który zachowuje swoją wierzytelność wobec dłużnika i nie uzyskuje nowego roszczenia wobec innego podmiotu (por. wyrok SN z dnia 19 listopada 2004 r., II CK 129/04, OSP 2006, z. 2, poz. 19). To zaś oznacza, iż przepis ten nie mógł być skuteczną podstawa powództwa Wspólnoty mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) w S. przeciwko K. M. i Sąd I. instancji zasadnie oddalił powództwo. W konsekwencji ocena prawna stanu faktycznego dokonana przez Sąd Rejonowy uznana została za trafną i wobec braku podstaw do uwzględnienia apelacji, Sąd Odwoławczy, na podstawie art. 385 kpc, oddalił ją jako bezzasadną.

Konsekwencją oddalenia apelacji było rozstrzygniecie o kosztach i Sąd Okręgowy zasądził od powódki na rzec pozwanego kwotę 2400 zł tytułem kosztów zastępstwa procesowego przed Sądem drugiej instancji. Podstawą takiego rozstrzygnięcia był art. 98 k.p.c. oraz § 2 pkt 5 oraz § 10 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz.U. 2015,poz. 1804).