Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

Powodowie Z. i T. małżonkowie B. wnieśli o zobowiązanie pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w O. do złożenia woli o następującej treści:

- pozwana Wspólnota Mieszkaniowa (...) przy ul. (...) w O. ustanawia na rzecz powodów Z. i T. małżonków B. odrębną własność lokalu położonego w O., przy ul. (...) o nr 17, o powierzchni 61,80 m2, który powstał w wyniku adaptacji części strychu na cele mieszkaniowe, a następnie przenosi na rzecz powodów własność niniejszego lokalu wraz z odpowiednim udziałem w nieruchomości wspólnej, niesłużącej do wyłącznego użytku właścicieli.

Ponadto domagali się oni zobowiązania drugiego z pozwanych tj. Gminy O. do złożenia oświadczenia woli następującej treści:

- pozwana Gmina O. oddaje na rzecz powodów Z. i T. małżonków B. udział wynoszący (...) części w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej o nr działki (...), obręb 72, o obszarze 247, 0000 m 2, dla której Sąd Rejonowy w Olsztynie VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...), za kwotę 10 603 zł

- przy czym w wypadku obojga pozwanych wyrok Sądu miałby zastąpić ich oświadczenie;

Powodowie wnieśli również o zasądzenie od pozwanych na rzecz powodów zwrotu kosztów procesu według norm przepisanych.

W uzasadnieniu pozwu powodowie wskazali, że w 2003 r. Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) w O. zawarła z nimi umowę najmu pomieszczenia stanowiącego część nieruchomości wspólnej w postaci strychu. Dalej podnieśli, że przystosowali lokal do funkcji mieszkalnych, ponosząc na ten cel duże nakłady finansowe. Powodowie, określając podstawę faktyczną swego żądania podali również, że od 2013r. podejmowali oni rokowania z pozwaną Wspólnotą Mieszkaniową w sprawie sprzedaży odrębnej własności lokalu mieszkalnego nr (...) powstałego w części nieruchomości wspólnej w budynku przy ul. (...) wraz z oddaniem w użytkowanie wieczyste ułamkowych części gruntu oraz zmiany wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej. W tym zakresie powodowie wskazali m.in. na podjętą przez pozwaną Wspólnotę, a następnie uchyloną wyrokiem Sądu Okręgowego w Olsztynie z dnia 25 kwietnia 2015r. w sprawie o sygn.. akt I C 109/14 uchwałę o podziale nieruchomości wspólnej i zniesieniu współwłasności części wspólnej wyżej określonej nieruchomości oraz wyłączeniu z części wspólnych budynku powierzchni 61,80 m2 obejmującej lokal mieszkalny nr (...) o wartości 63 200 zł. Dalej powodowie wskazali, że po tych zdarzeniach toczyły się kolejne rokowania w sprawie sprzedaży wskazanego lokalu, jednak ostatecznie pomimo umieszczenia w porządku obrad zebrania współwłaścicieli głosowania nad uchwałą wyrażająca zgodę na sprzedaż lokalu, uchwała taka nie została ostatecznie podjęta z uwagi na sprzeciw niektórych współwłaścicieli nie zgadzających się z wyceną lokalu. Jak podnieśli powodowie w niniejszej sprawie obowiązek złożenia przez pozwaną wspólnotę mieszkaniową oświadczenia o ustanowieniu odrębnej własności lokali i przeniesienie ich własności na rzecz powodów wynika z protokołów zebrań wspólnoty mieszkańców, które zawierały elementy przedwstępnych umów, jakie miały być zawarte z powodami (k. 2-5).

Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa (...) przy ul. (...) w O. w odpowiedzi na pozew wniosła o oddalenie powództwa oraz zasądzenie na rzecz pozwanego kosztów zastępstwa prawnego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu odpowiedzi na pozew pozwana ta wskazała, że wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Jak podniosła pozwana w świetle przepisów ustawy o własności lokali złożenie oświadczenia woli o treści będącej przedmiotem pozwu, przekracza kompetencje Zarządu Wspólnoty i złożyć je może jedynie ogół właścicieli lokali wchodzących w skład nieruchomości wspólnej przy ul. (...) w O.. (k. 135-136).

Pozwana Gmina O. w odpowiedzi na pozew wskazała, że nie sprzeciwia się sprzedaży na rzecz powodów lokalu mieszkalnego nr (...) powstałego w wyniku adaptacji strychu, jednak konieczne jest ustalenie ceny sprzedaży przez pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową, przy czym z uwagi na fakt, że Gmina O. przy ewentualnej sprzedaży zobowiązana będzie do oddania powodom w użytkowanie wieczyste udziału wynoszącego (...) części gruntu oznaczonego jako działka (...), obręb 72, objętego księga wieczystą KW Nr (...), cena w/w udziału musi zostać ustalona w oparciu o przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami na podstawie operatu szacunkowego (k. 140-141)

Podczas rozprawy w dniu 07 marca 2017r. pozwana Gmina O. wniosła o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powódki na rzecz pozwanego kosztów zastępstwa procesowego. (k.165).

Sąd ustalił, następujący stan faktyczny:

Z. B. (1) i T. B. (1) od 1990 r. zamieszkują w pomieszczeniach zaadaptowanych przez siebie na mieszkanie, a które to w okresie wcześniejszym stanowiły strych budynku położonego przy ul. (...) w O.. Pomieszczenia te obecnie należą do nieruchomości wspólnej budynku przy wymienionej wyżej ulicy. Na mocy umowy najmu z dnia 01 stycznia 2003r. Z. B. (1) najmuje wyżej wymienione pomieszczenia od Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w O..

(dowód: przesłuchanie T. B. w charakterze strony k. 165v., przesłuchanie Z. B. w charakterze strony k. 165v.-166, umowa najmu k. 118-119, wydruki KW k. 31-37, 60-63, plan k. 64, bezsporne).

Po podniesieniu czynszu najmu z 3 zł za m2 do kwoty 6 zł małżonkowie B. zwrócili się do Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w O. z propozycją kupna wymienionych pomieszczeń. W tym celu zostały podjęte rokowania z właścicielami wszystkich lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową.

W dniu 10 maja 2013r. w drodze indywidualnego zbierania głosów pozwana Wspólnota Mieszkaniowa podjęła uchwałę nr 5/2013 na mocy której dokonała podziału nieruchomości wspólnej i zniesienia współwłasności części wspólnej nieruchomości – strychu o powierzchni 61,80 m2 w budynku położonym w O. przy ul. (...) oraz wyłączenia z części wspólnych budynku wyżej wskazanej powierzchni i dokonała sprzedaży tej powierzchni na rzecz powodów z przeznaczeniem na lokal nr (...). Wartość pomieszczeń mieszkalnych o powierzchni 61,80 m2 bez udziału w prawie użytkowania wieczystego ustalono na kwotę 63 200 zł, a ustalenia tego dokonano w oparciu o operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę A. O.. Na mocy tej uchwały właściciele lokali należących do pozwanej Wspólnoty wyrazili zgodę na zmianę wysokości udziałów związanych z własnością poszczególnych lokali zgodnie z rozliczeniem dokonanym przez Wydział Geodezji i (...). Za podjęciem wymienionej uchwały głosowali właściciele lokali posiadających (...) udziałów.

Wyżej wymieniona uchwała została następnie zaskarżona do Sądu Okręgowego w Olsztynie przez E. i H. A., którzy wnieśli o jej uchylenie. Wyrokiem Sądu Okręgowego w Olsztynie z dnia 25 kwietnia 2015r. w sprawie o sygn. akt I C 109/14 uchwała nr 5/2013 z dnia 10 maja 2014r. została uchylona. Wyrokiem z dnia 19 grudnia 2014r. Sąd Apelacyjny w Białymstoku w sprawie I ACa 578/14 oddalił apelację pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej od wyżej wymienionego wyroku.

(dowód: protokół rokowań z dnia 27 sierpnia 2014r. k. 66- 67, 113- 117, korespondencja z (...) sp. z o.o. k. 13, 101, 102, 105, korespondencja z Wspólnotą Mieszkaniową k. 100, akt norarialny repetytorium A nr (...)2013 R k. 86-88, odpis wyroku Sądu Okręgowego w Olsztynie z dnia 25 kwietnia 2015r. I C 109/14 wraz z uzasadnieniem k. 94-98, odpis wyroku Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 19 grudnia 2014r. w sprawie I ACa 578/14 wraz z uzasadnieniem k. 89-93, operat szacunkowy wraz z klauzulami 16-30, zaświadczenie Prezydenta O. z złącznikami k. 38 -42, 65, 107-109, dokumenty w aktach sprawy I C 109/14)

Po powyższych wydarzeniach powodowie i Wspólnota Mieszkaniowa (...) położonej przy ul. (...) w O. podjęli kolejne negocjacje w sprawie wydzielenia lokalu z nieruchomości wspólnej i sprzedaży go na rzecz małżonków B.. W tym celu zlecono sporządzenie kolejnego operatu szacunkowego. Operat ten został sporządzony w dniu 26 czerwca 2015r., a następnie uzupełniony w dniu 17 marca 2016r. Wartość lokalu łącznie z pomieszczeniami przynależnymi do tego lokalu i udziałem w nieruchomości wspólnej rzeczoznawca ustalił na kwotę 178 302 zł, zaś wartość lokalu bez udziału w gruncie po odjęciu wartości nakładów poczynionych na lokal przez małżonków B. została ustalona na kwotę 54 136 zł.

W dniu 15 lutego 2016r. odbyło się zebranie współwłaścicieli nieruchomości położonej przy ul. (...) w O.. W zebraniu tym uczestniczyło 6 współwłaścicieli, których udziały stanowiły (...) części nieruchomości, nieobecnych było również 6 współwłaścicieli, których udziały stanowiły z kolei (...) części nieruchomości. W porządku obrad znalazło się podjęcie uchwały w sprawie dokonania podziału nieruchomości wspólnej i zniesienia współwłasności oraz wyłączenia pomieszczeń strychu o pow. 61,80 m2 z nieruchomości wspólnej i sprzedaż ich na rzecz powodów za kwotę ustaloną w wyżej wymienionym operacie szacunkowym, a ponadto podjęcie uchwały w sprawie udzielenia pełnomocnictwa dla członków Zarządu Wspólnoty do zawarcia umowy sprzedaży z powodami. Uchwały te nie zostały jednak podjęte z uwagi na zgłoszenie zarzutów do operatu szacunkowego przez jedną z właścicielek lokalu. Na zebraniu ustalono jedynie, że administrator zwróci się do rzeczoznawcy o wyjaśnienie danych zawartych w operacie szacunkowym i zakwestionowanych na zebraniu. Rzeczoznawca ustosunkował się do zarzutów współwłaścicieli w opinii uzupełniającej z dnia 17 marca 2016r., w której podtrzymał zajęte stanowisko.

Pomimo powyższego pozwana Wspólnota nie podjęła dalszych kroków w celu ewentualnej sprzedaży małżonkom B. zajmowanych przez nich pomieszczeń.

Pismem z dnia 4 kwietnia 2016r. powodowie wezwali Zarząd Wspólnoty do pojęcia uchwały w sprawie sprzedaży najmowanego lokalu.

Kolejnym pismem z dnia 25 maja 2016r. doręczonym członkom zarządu pozwanej Wspólnoty w dniach 27 i 30 maja 2016r. powodowie wezwali Wspólnotę do podjęcia uchwał dotyczących dokonania podziału nieruchomości wspólnej, zniesienia współwłasności, wyłączenia pomieszczeń strychu o powierzchni 61,80 m2 z nieruchomości wspólnej położonej w O. przy ul. (...) i sprzedaży ich na rzecz małżonków Z. i T. B. (1) za ustaloną przez rzeczoznawcę kwotę 54 136 zł, a także w sprawie udzielenia pełnomocnictwa dla członków Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej do czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu – zawarcia umowy sprzedaży części nieruchomości wspólnej wraz z udziałem w prawie użytkowania wieczystego gruntu – określonych w pkt 3 i 4 protokołu zebrania współwłaścicieli nieruchomości położonej w O. przy ul. (...) z dnia 15 lutego 2016r.

Zarząd pozwanej Wspólnoty nie ustosunkował się do powyższych wezwań.

(dowód: bezsporne, przesłuchanie T. B. w charakterze strony k. 165v., przesłuchanie Z. B. w charakterze strony k. 165v.-166 pismo z (...) sp. z o.o. k. 13, 103, wezwanie do podjęcia uchwał przez wspólnotę mieszkaniową k. 104, protokół z zebrania współwłaścicieli nieruchomości położonej w O. przy ul. (...) k. 110-112, wezwanie przedsądowe do podjęcia uchwał przez wspólnotę wraz z zpo k. 14-15)

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo podlega oddaleniu w całości.

Stan faktyczny w niniejszej sprawie był zasadniczo bezsporny. Pozwani nie kwestionowali bowiem twierdzeń powodów przesłuchanych w charakterze stron postępowania, a twierdzenia te znalazły potwierdzenie w przedłożonych przez powodów dowodach z dokumentów, których wiarygodność również nie była w toku procesu kwestionowana. Sporną okolicznością między stronami była natomiast ocena stanu prawnego tj. tego czy prawnie dopuszczalne byłoby zobowiązanie pozwanych do złożenia oświadczeń woli o treści wskazanej w pozwie. W ocenie Sądu brak jest podstaw prawnych do zobowiązania przez Sąd pozwanych zgodnie z żądaniami sformułowanymi w treści przedmiotowego pozwu.

Zgodnie z art. 64 k.c., prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli, zastępuje to oświadczenie.

Złożenie oświadczenia woli, jak każde zachowanie człowieka zależne od jego woli, może być przedmiotem obowiązku prawnego. Katalog źródeł tego obowiązku jest obszerny i zróżnicowany, natomiast w powołanym przepisie (i w art. 1047 k.p.c.) jednolicie unormowano dla niemal wszystkich przypadków, zasady jego przymusowej realizacji (zob. wyr. SN z 29.1.1999 r., I CKU 86/98, Prok. i Pr. 1999, Nr 5, s. 30). Przepis art. 64 k.c. nie stwarza samoistnej podstawy dla kreowania obowiązku wyrażenia oświadczenia woli, a jedynie określa skutki prawne wynikające ze stwierdzenia tego obowiązku, którego źródłem są określone stosunki materialnoprawne. Zobowiązanie do złożenia stosownego oświadczenia woli może przy tym wynikać zarówno z ustawy, jak i z czynności prawnej.

Najważniejsze źródła obowiązku złożenia oświadczenia woli to: 1). umowy zobowiązujące, zwłaszcza umowa przedwstępna (art. 389 k.c.) oraz umowy zobowiązujące do dokonania rozporządzenia (art. 155 i 510 k.c.), a także umowy spółek zobowiązujące do wniesienia wkładów niepieniężnych, których wniesienie następuje przez czynność prawną (zart. 3 i 14 KSH), 2). jednostronne czynności prawne - wykonanie prawa odkupu (art. 594 KC); zapis zwykły (art. 968 KC); przyrzeczenie publiczne (art. 919 k.c.); przyjęcie przekazu (art. 921§2 KC) - w trzech ostatnich przypadkach chodzi oczywiście o sytuacje, gdy spełnienie świadczenia ma nastąpić przez dokonanie czynności prawnej, 3). w pewnych wypadkach zakończenie przetargu lub aukcji, 4). decyzje administracyjne nakładające obowiązek złożenia oświadczenia woli, 5). różne inne zdarzenia, z którymi przepisy ustawy wiążą taki obowiązek (np. art. 151, 231, 405 KC); na wyróżnienie zasługują tu przepisy nakładające na podmioty świadczące usługi publicznie użyteczne obowiązek zawarcia umowy na żądanie kontrahenta (np. art. 7 PrEnerg, art. 3 PrPrzew).

Przenosząc powyższe rozważania na grunt i stan faktyczny niniejszej sprawy wskazać należy, że powodów i pozwanych nie łączy żaden rodzaj umowy wymienionej powyżej, zobowiązanie pozwanych nie wynika też z jednostronnej czynności prawnej, wreszcie żaden przepis o randze ustawowej nie kreuje po stronie pozwanych obowiązku złożenia oświadczenia woli sformułowanego w petitum pozwu.

Zdaniem Sądu uwzględnienie powództwa sprowadzałoby się zatem do wywłaszczenia członków pozwanej wspólnoty mieszkaniowej z prawa własności bez żadnej podstawy prawnej, wbrew treści art. 21 ust. 2 Konstytucji RP, zgodnie z którym wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem.

Pełnomocnik powodów wskazywał co prawda, że obowiązek złożenia oświadczenia woli przez pozwaną Wspólnotę o treści wskazanej w piśmie inicjującym postępowanie miał wynikać rzekomo z protokołów zebrań wspólnoty mieszkańców, które zawierały elementy umów przedwstępnych, jakie miałby być zawarte z powodami, jednak z argumentacją tą nie sposób się zgodzić. Protokoły zebrań nie stanowią bowiem czynności prawnej i nie kreują po stronie Wspólnoty żadnych zobowiązań, te mogą bowiem zostać wykreowane jedynie poprzez złożenie oświadczenia woli, które w sprawie przekraczającej zakres zwykłego zarządu może zostać złożone jedynie w formie uchwały, przy czym w wypadku o jakim mowa w niniejszej sprawie uchwała taka winna być podjęta jednomyślnie, a nadto powinna przybrać formę aktu notarialnego. Sąd Rejonowy w tym zakresie podziela bowiem pogląd wyrażony w uzasadnieniach orzeczeń zapadłych w sprawie I C 109/14 Sądu Okręgowego w Olsztynie i I ACa 578/14 Sądu Apelacyjnego w Olsztynie, iż uchwała, która w istocie sprowadza się do m.in. zniesienia współwłasności i zmiany wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej wymaga zgody wszystkich właścicieli lokali, jako że prawo to związane jest z prawem głównym własności do lokalu i jednocześnie taka czynność ingeruje w owo prawo główne. W tym zakresie nie ma zatem powodów do przytaczania ponownie wskazanej tam argumentacji. Jest też rzeczą zupełnie oczywistą, że samo umieszczenie uchwały w porządku obrad zebrania i debatowanie nad jej powzięciem nie rodzi żadnych skutków prawnych i nie kreuje obowiązku do jej powzięcia, a jedynie stanowi warunek do jej powzięcia, jeżeli ogół właścicieli wyraziłby taką wolę. Bez znaczenia jest też to, że większość właścicieli lokali Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) zgadza się na wydzielenie lokalu z nieruchomości wspólnej, zniesienie współwłasności w tym zakresie i sprzedaży lokalu na rzecz małżonków B., skoro bezspornie część z tych właścicieli na powyższe nie wyraża zgody. Większość właścicieli nie może decydować bowiem o prawie własności nieruchomości lokalowych, nawet jeżeli decyzja ta dotyczy tylko części składowej nieruchomości lokalowej.

Mając na uwadze powyższe i nie znajdując podstaw do uwzględnienia żądania pozwu Sąd powództwo oddalił w stosunku zarówno co do pozwanej Wspólnoty, jak i pozwanej Gminy, o czym orzeczono w pkt I i II wyroku. Żądanie sformułowane wobec Gminy O. było bowiem ściśle związane z żądaniem w stosunku do Wspólnoty, skoro zatem brak było podstaw do uwzględnienia żądania pozwu w stosunku do pierwszej z pozwanych, to automatycznie powodowało to konieczność oddalenia powództwa także w stosunku do Gminy O..

W pkt III wyroku Sąd na podstawie art. 102 k.p.c. nie obciążył powodów kosztami procesu na rzecz pozwanych. W ocenie Sądu bowiem za takim rozstrzygnięciem przemawiały względy słuszności, w tym trudna sytuacja finansowa powodów oraz fakt, że wniesienie pozwu stanowiło przejaw pewnego rodzaju bezsilności spowodowanej brakiem możliwości porozumienia się z niektórymi właścicielami lokali w pozwanej Wspólnocie Mieszkaniowej i przez to brakiem możliwości kupna mieszkania pomimo zainwestowania znacznych środków w jego stworzenie.

/-/ SSR Wojciech Kuciejewski