Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt VIII GC 163/16

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 24 października 2017 r.

Sąd Okręgowy w Szczecinie, Wydział VIII Gospodarczy,

w składzie:

Przewodniczący: SSO Agnieszka Kądziołka

protokolant: Edyta Osińska

po rozpoznaniu dnia 12 października 2017 r. w S.

na rozprawie

sprawy z powództwa I. C.

przeciwko A. T. (1)

o zapłatę

I. zasądza od pozwanej A. T. (1) na rzecz powódki I. C. kwotę 131.975,40 zł (stu trzydziestu jeden tysięcy dziewięciuset siedemdziesięciu pięciu złotych czterdziestu groszy)

z odsetkami umownymi: do dnia 31 grudnia 2015 r. liczonymi według stopy 10% w stosunku rocznym, od dnia 1 stycznia 2016 r. do dnia zapłaty w wysokości odsetek maksymalnych za opóźnienie, liczonymi od kwot:

-: 15.660,26 zł (piętnastu tysięcy sześciuset sześćdziesięciu złotych dwudziestu sześciu groszy) od 22 sierpnia 2015 r.,
-: 15.698,06 zł (piętnastu tysięcy sześciuset dziewięćdziesięciu ośmiu złotych sześciu groszy) od 19 września 2015 r.,
-: 15.698,06 zł (piętnastu tysięcy sześciuset dziewięćdziesięciu ośmiu złotych sześciu groszy) od 20 października 2015 r.,
-: 15.698,06 zł (piętnastu tysięcy sześciuset dziewięćdziesięciu ośmiu złotych sześciu groszy) od 19 listopada 2015 r.,
-: 15.698,06 zł (piętnastu tysięcy sześciuset dziewięćdziesięciu ośmiu złotych sześciu groszy) od 20 grudnia 2015 r.,
-: 15.698,06 zł (piętnastu tysięcy sześciuset dziewięćdziesięciu ośmiu złotych sześciu groszy) od 20 stycznia 2016 r.,
-: 15.698,06 zł (piętnastu tysięcy sześciuset dziewięćdziesięciu ośmiu złotych sześciu groszy) od 19 lutego 2016 r.,
-: 3552,68 zł (trzech tysięcy pięciuset pięćdziesięciu dwóch złotych sześćdziesięciu ośmiu groszy) od 30 kwietnia 2016 r.,

z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od kwot:

-: 5685,95 zł (pięciu tysięcy sześciuset osiemdziesięciu pięciu złotych dziewięćdziesięciu pięciu groszy) od 30 kwietnia 2016 r.,
-: 12.888,15 zł (dwunastu tysięcy ośmiuset osiemdziesięciu ośmiu złotych piętnastu groszy) od 30 lipca 2016 r.,

II. oddala powództwo w pozostałym zakresie;

III. zasądza od pozwanej na rzecz powódki kwotę 5.709,76 zł (pięciu tysięcy siedmiuset dziewięciu złotych siedemdziesięciu sześciu groszy) tytułem zwrotu kosztów procesu;

IV. nakazuje ściągnąć z roszczenia zasądzonego na rzecz powódki dla Skarbu Państwa - Sądu Okręgowego w Szczecinie kwotę 18,48 zł (osiemnastu złotych czterdziestu ośmiu groszy) tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych;

V. obciąża pozwaną kwotą 14,52 zł (czternastu złotych pięćdziesięciu dwóch groszy) tytułem kosztów sądowych, których strona powodowa nie miała obowiązku uiścić.

Sygn. akt VIII GC 163/13

UZASADNIENIE

Powódka I. C. wniosła 4 marca 2016 r. pozew przeciwko A. T. (1) o zapłatę kwoty 109.848,62 zł z odsetkami umownymi w wysokości maksymalnych odsetek za opóźnienie obliczonych zgodnie z art. 481 § 2¹ k.c., liczonymi od następujących kwot:

-: 15.660,26 zł od 22 sierpnia 2015 r.,
-: 15.698,06 zł od 19 września 2015 r.,
-: 15.698,06 zł od 20 października 2015 r.,
-: 15.698,06 zł od 19 listopada 2015 r.,
-: 15.698,06 zł od 20 grudnia 2015 r.,
-: 15.698,06 zł od 20 stycznia 2016 r.,
-: 15.698,06 zł od 19 lutego 2016 r.,

a nadto powódka domagała się zasądzenia od pozwanej kosztów postępowania.

Uzasadniając wskazane roszczenia powódka podała, że strony łączyła umowa dzierżawy lokalu użytkowego w G. przy ul. (...), do której strony zawierały następnie aneksy, m.in. określające wysokość świadczeń, które miała spełniać pozwana. Na podstawie tej umowy powódka wystawiła pozwanej szereg faktur VAT (oznaczonych: nr (...), nr (...), nr (...), nr (...), nr (...), nr (...), nr (...)) obejmujących należności, jakie pozwana winna uiścić za okres od sierpnia 2015 r. do lutego 2016 r. zgodnie z łączącą strony umową. Pozwana jednak nie uiściła kwot dochodzonych pozwem.

Pozwana złożyła dnia 31 maja 2016 r. odpowiedź na pozew, w której domagała się oddalenia powództwa w całości oraz zasądzenia kosztów procesu. Uzasadniając swoje stanowisko pozwana wskazała, iż mimo niewykazania przez powódkę dochodzonego przez nią roszczenia pozwana oświadcza, że dokonuje potrącenia swoich wierzytelności pieniężnych względem powódki:

-: w kwocie 16.125,00 zł z tytułu zwrotu uiszczonej powódce, zgodnie z § 6 ust. 1 umowy w brzmieniu określonym aneksem z 17 maja 2011 r., kaucji gwarancyjnej,
-: w kwocie 16.125,00 zł z tytułu zwrotu kaucji gwarancyjnej, uiszczonej poprzedniemu właścicielowi dzierżawionej nieruchomości zgodnie z umową dzierżawy z 20 czerwca 2005 r. zawartą między A. T. (1) i M. T. oraz (...) sp. z o.o., od której to spółki powódka nabyła wydzierżawiany lokal,
-: w kwocie 51.112,40 zł z tytułu nadpłaconego czynszu, gdyż w związku z określonym umową obowiązkiem uiszczania opłat za centralne ogrzewanie przez okres od 20 czerwca 2005 r. do 31 maja 2016 r. powstała napłata, która nie została przez powódkę zwrócona pozwanej, a tylko za rok 2013 wynosiła ona 5.111,24 zł.

Jednocześnie pozwana oświadczyła, że w związku z dokonaniem potrącenia (odpowiedź na pozew pozwana skierowała także bezpośrednio na adres powódki) podnosi zarzut potrącenia dochodzonej pozwem wierzytelności.

Przedstawiając dalszą argumentację pozwana powołała się na art. 662 § 1 i art. 664 § 1 k.c. i podniosła, że lokal będący przedmiotem umowy stron miał znacznie niższy niż umówiony standard, a prowadzenie w nim działalności handlowej było znacznie utrudnione, co miało doprowadzić do zachwiania płynności finansowej pozwanej. Wymieniła przy tym wady, które w jej ocenie sprawiały, że standard lokalu odbiegał od umówionego i z uwagi na które czynsz winien zostać obniżony o kwotę 2.000 zł w ostatnim roku trwania umowy dzierżawy.

Wreszcie pozwana podniosła, że według niej powódka nie wykazała wysokości dochodzonego roszczenia, gdyż zgodnie z umową powódka miała oprócz czynszu z tytułu dzierżawy ustalonego między stronami uiszczać też opłaty za media na podstawie wskazań liczników lub faktur wystawionych przez dostawców mediów, a tymczasem powódka przedstawiła jedynie faktury wystawione przez nią samą, nie dokumentując jednocześnie, jakie było faktyczne zużycie mediów.

Powódka odniosła się do odpowiedzi na pozew pismem z 17 października 2016 r., w którym podtrzymała swoje dotychczasowe stanowisko oraz zaprzeczyła, ażeby pozwanej przysługiwały jakiekolwiek roszczenia, które mogłyby zostać potrącone z wierzytelnościami dochodzonymi pozwem, jak również zaprzeczyła, że lokal posiadał wady, a nadto że pozwana kiedykolwiek kwestionowała stan lokalu, czy wskazywała istnienie jego wad i informowała o tym powódkę.

Wraz z pismem procesowym z 14 listopada 2016 r. powódka przedłożyła faktury korygujące wystawione przez spółdzielnię mieszkaniową za lata 2013, 2014 i 2015, dotyczące centralnego ogrzewania, zaś za lata wcześniejsze podniosła zarzut przedawnienia ewentualnego roszczenia pozwanej z tytułu nadpłaty za media.

Pozwana ustosunkowała się do podniesionego przez powódkę zarzutu przedawnienia w dalszym piśmie przygotowawczym z 16 listopada 2016 r., w którym – powołując się na art. 677 k.c. – wywodziła, że roczny termin przedawnienia roszczeń o zwrot nadpłaconego czynszu rozpoczyna swój bieg od dnia zwrotu rzeczy, który w przypadku stosunku prawnego między stronami niniejszego procesu nastąpił 31 maja 2016 r., a tym samym jej roszczenie nie uległo przedawnieniu.

Do stanowiska pozwanej powódka odniosła się na rozprawie podnosząc, że art. 677 k.c. nie dotyczy roszczeń z tytułu rozliczeń kosztów ogrzewania. Zdaniem powódki zaś termin przedawnienia takiego roszczenia jest dwuletni i biegnie od pierwszego dnia, w którym czynność rozliczenia kosztów mogłaby być dokonana, a zatem pierwszego dnia roku następnego po roku, którego rozliczenie kosztów ogrzewania miałoby dotyczyć.

Pozwana z kolei na rozprawie stanęła na stanowisku, że czynsz za dzierżawę powinien być obniżony o 2.000 zł za okres od 1 czerwca 2015 r. do 31 maja 2016 r.

W piśmie procesowym z dnia 30 maja 2017 r. powódka rozszerzyła powództwo występując z nowymi żądaniami obok dotychczasowych. Opis nowych żądań został inaczej sformułowany na wstępie pisma oraz w jego uzasadnieniu, rozbieżności w tym względzie powódka usunęła składając pismo procesowe z 3 października 2017 r.

Po rozszerzeniu powództwa powódka oprócz dotychczas dochodzonego roszczenia o zapłatę kwoty 109.848,62 zł domagała się zasądzenia od pozwanej:

-

kwoty 90.821,94 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od 21 listopada 2016 r. z tytułu kary umownej naliczonej z powodu rozwiązania umowy dzierżawy z 1 marca 2006 r. z przyczyn wskazanych w § 11 ust. 2;

-

kwoty 19.711,34 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie (żądanie po sprecyzowaniu) liczonymi za od następujących kwot:

-: 5.685,96 zł od 16 marca 2016 r.,
-: 5.685,96 zł od 14 lipca 2016 r.,
-: 5.685,96 zł od 14 lipca 2016 r.,
-: 2.653,46 zł od 14 lipca 2016 r.

z tytułu należności za eksploatację, ogrzewanie i wywóz śmieci, wskazanych w fakturach, nr (...), nr (...), (...), nr (...) za okres od 1 marca do 14 czerwca 2016 r.;

-: kwoty 75.603,13 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od 21 listopada 2016 r. z tytułu wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu w okresie od 12 marca do 14 czerwca 2016 r., które zgodnie z § 11 ust. 3 umowy w brzmieniu określonym aneksem z 17 maja 2011 r. należy się powódce w wysokości trzykrotności miesięcznej wysokości czynszu dzierżawnego za każdy miesiąc bezumownego korzystania z lokalu;
-: kwoty 3.552,68 zł z odsetkami maksymalnymi za opóźnienie liczonymi od 16 marca 2016 r. z tytułu nieopłaconego czynszu za okres od 1 do 11 marca 2016 r.

Pozwana złożyła odpowiedź na rozszerzony pozew w piśmie procesowym z dnia 4 lipca 2017 r. domagając się oddalenia powództwa w całości oraz zasądzenia na swoją rzecz kosztów procesu. Z ostrożności procesowej podniosła na podstawie art. 484 § 2 k.c. zarzut miarkowania kary umownej o 95%. Uzasadniając swoje stanowisko pozwana wskazała nadto, że według niej całkowicie bezpodstawne jest naliczenie przez powódkę kary umownej, gdyż pozwana pismem z 25 lutego 2016 r. złożyła powódce oświadczenie o wypowiedzeniu umowy z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia, w związku z czym umowa uległa rozwiązaniu 31 maja 2016 r., oświadczenie powódki o rozwiązaniu umowy z 10 marca 2016 r. pozostaje bezskuteczne, a pozwana we właściwym terminie zwróciła lokal, tj. po 31 maja 2016 r. Ponadto pozwana powołała się na art. 687 k.c. i podniosła, że powódka nie wyznaczyła jej dodatkowego terminu do zapłaty czynszu, a także przytoczyła poglądy orzecznictwa wyrażane na tle umowy najmu. Stanęła też na stanowisku, że powódka bezpodstawnie domaga się wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości za okres od 12 marca 2016 r. do 14 czerwca 2016 r., gdyż oświadczenie powódki o wypowiedzeniu umowy bez zachowania okresu wypowiedzenia było bezskuteczne.

Powódka odniosła się do odpowiedzi na rozszerzony pozew pismem procesowym z 24 lipca 2017 r., w którym podtrzymała swoje dotychczasowe stanowisko. Jednocześnie zakwestionowała, ażeby pozwana złożyła jej pismem z 25 lutego 2016 r. oświadczenie o wypowiedzeniu umowy z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia, gdyż pismo pozwanej było jedynie propozycją rozwiązania umowy, na określonych w nim warunkach, a propozycja ta nie została zaakceptowana przez powódkę. Wreszcie pismem z 10 marca 2016 r. powódka wyraźnie oświadczyła, że nie wyraża zgody na rozwiązanie umowy z trzymiesięcznym okresem wypowiedzenia, a pozwana w żaden sposób się do tego nie odniosła (tymczasem w § 11 ust. 1 umowy strony kwestię wypowiedzenia uregulowały w ten sposób, że było ono możliwe ze strony pozwanej z zachowaniem ośmiomiesięcznego okresu wypowiedzenia). Według powódki art. 687 k.c. nie znajduje nadto zastosowania do umowy, która łączyła strony. Zdaniem powódki w sprawie nie wystąpiły też żadne okoliczności, które uzasadniałyby miarkowanie żądanej przez nią kary umownej.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

(...) spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością w G. oraz A. T. (1) i M. T. łączyła od dnia 20 czerwca 2015 r. umowa zatytułowana przez strony „umową dzierżawy”, która dotyczyła lokalu użytkowego w G., na parterze budynku przy ul. (...), o powierzchni 436,5 m², w którym dawniej mieścił się sklep (...), a jeszcze wcześniej (...). Strony ustaliły w umowie, że lokal będzie wykorzystywany w celach prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie sprzedaży detalicznej i hurtowej artykułów przemysłowych i odzieży. Ustaliły też, że A. T. (1) wpłaci spółce (...) kwotę 16.125 zł tytułem kaucji gwarancyjnej.

Stosunek umowny między (...) sp. z o.o. oraz A. T. (1) i M. T. zakończył się.

Fakty niesporne, a nadto dowody: „umowa dzierżawy” z 20.08.2005 r. (k. 67-69).

Dnia 1 marca 2006 r. (...) sp. z o.o. w G. zawarła umowę dotyczącą tego samego lokalu – określaną jako „umowa dzierżawy” – z córką A. A. T.. Spółka (...) była wówczas reprezentowana przez zarządcę sądowego, gdyż prowadzone były czynności zmierzające do ogłoszenia upadłości tej spółki. Umowa ta została zmodyfikowana aneksem o nieoznaczonej dacie, obowiązującym od 1 listopada 2007 r.

Następnie lokal o powierzchni 436,50 m² przy ul. (...) w G. został sprzedany przez spółkę (...) na rzecz (...) sp. z o.o. w S., a w dalszej kolejności spółka ta sprzedała dnia 14 grudnia 2010 r. lokal córce swojego prezesa zarządu – I. C., prowadzącej działalność gospodarczą pod firmą (...). Pełnomocnikiem I. C. był jej mąż R. C..

Następnie strony umowy: I. C. i A. T. (2), a także osoba trzecia - A. T. (1), podpisały aneks do umowy z 17 maja 2011 r.

Na podstawie aneksu A. T. (1) weszła w ramach obowiązującego między stronami stosunku prawnego w miejsce A. T. (2) (za zgodą właściciela lokalu a zarazem drugiej strony umowy). Wraz z zawarciem aneksu z 17 maja 2011 r. strony dokonały jednocześnie ujednolicenia tekstu łączącej je umowy, zgodnie z dotychczas wprowadzonymi do niej zmianami.

I. C. i A. T. (1) w toku wykonywania umowy dokonywały modyfikacji jej treści zawierając kolejne aneksy: z 31 lipca 2012 r., z 1 grudnia 2012 r., z 19 marca 2013 r., z 29 grudnia 2013 r. oraz z 1 stycznia 2015 r.

Zarówno I. C., jak i A. T. (1), pozostają przedsiębiorcami prowadzącymi działalność gospodarczą: I. C. w zakresie wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (kod (...) 68.20.Z), A. T. (1) w zakresie sprzedaży detalicznej artykułów używanych prowadzoną w wyspecjalizowanych sklepach (kod (...) 47.79.Z). Działalność A. T. (1) w będącym przedmiotem umowy z 1 marca 2006 r. lokalu w G. przy ul. (...) sprowadzała się w zasadzie do handlu odzieżą używaną.

Fakty niesporne, a nadto dowody: „umowa dzierżawy” z 1.03.2006 r. (7-9);

pismo z 31.12.2010 r. (k. 21-21v);

aneks obowiązujący od 1.11.2007 r. (k. 9v);

aneks z 17.05.2011 r. (k. 11-14);

aneks z 31.07.2012 r. (k. 10);

aneks nr (...) z 1.12.2012 r. (k. 15);

aneks nr (...) z 19.03.2013 r. (k. 16-18);

aneks nr (...) z 29.12.2013 r. (k. 19);

aneks nr (...) z 1.01.2015 r. (k. 20);

wydruk z (...) I. C. (k. 22-22v);

wydruk z (...) A. T. (1) (k. 23-23v);

zeznania świadka T. J. (k. 152v-153v, 155);

zeznania świadka J. K. (1) (k. 153v-154, 155).

Zgodnie z brzmieniem umowy z 1 marca 2006 r., ustalonym aneksem z 17 maja 2011 r., umowa ta – nazywana „umową dzierżawy” zawarta była między I. C. jako „wydzierżawiającym” oraz A. T. (1) jako „dzierżawcą”.

Stosownie do § 2 umowy we wskazanym brzmieniu „wydzierżawiający” zobowiązał się oddać „dzierżawcy” do użytkowania lokal użytkowy o powierzchni 436,50 m² zlokalizowany w G. przy ul. (...), dla którego prowadzona jest księga wieczysta nr (...) (ust. 1), przekazanie lokalu nastąpiło 1 marca 2006 r. (ust. 2), a „wydzierżawiający” wyraził zgodę na podnajęcie części lokalu przez „dzierżawcę” (ust. 3).

Stosownie do § 3 umowy, w brzmieniu ustalonym aneksem z 17 maja 2011 r., lokal będący przedmiotem umowy miał być użytkowany przez „dzierżawcę” w celach komercyjnych, tj. prowadzenia działalności handlowej w zakresie sprzedaży detalicznej i hurtowej artykułów przemysłowych i odzieży (ust. 1), zaś przeznaczenie lokalu nie mogło zostać zmienione bez pisemnej zgody „wydzierżawiającego” (ust. 5). Nadto „dzierżawca” zobowiązał się do prowadzenia działalności zgodnie z obowiązującym prawem i w sposób, który nie będzie powodował skarg ze strony osób trzecich (ust. 2). (...) zobowiązany był też do korzystania z lokalu w sposób odpowiadający jego przeznaczeniu oraz z najwyższą starannością i przy zachowaniu przepisów przeciwpożarowych, BHP i innych przepisów prawa (ust. 3). Na „dzierżawcę” nałożono także obowiązek dokonywania na swój koszt i ryzyko bieżących i okresowych remontów i wszelkich napraw lokalu (ust. 4).

Stosownie do § 5 umowy po zakończeniu „dzierżawy” „dzierżawca” miał obowiązek zwrócić lokal w stanie niepogorszonym ponad stan wynikający z normalnego zużycia.

Wysokość czynszu „dzierżawnego” strony określiły w § 6 ust. 1 umowy - w brzmieniu ustalonym aneksem z 17 maja 2011 r. - na kwotę 13.897,09 zł netto miesięcznie, powiększoną o VAT. Płatny miał być przy tym z góry na podstawie faktury VAT wystawionej przez „wydzierżawiającego” z oznaczonym 14-dniowym terminem płatności (§ 6 ust. 3). Od 1 stycznia 2012 r. czynsz miał być podwyższany o roczny wskaźnik inflacji ogłaszany przez Prezesa GUS‑u (§ 6 ust. 5).

(...) zobowiązał się też przekazać na konto „wydzierżawiającego” kaucję gwarancyjną w wysokości 16.125 zł w terminie do 31 grudnia 2011 r. (§ 6 ust. 2).

Wysokość czynszu została następnie obniżona przez strony kolejnymi zawartymi aneksami do umowy z 1 marca 2006 r., oznaczonymi jako aneks nr (...) z 1 grudnia 2012 r., aneks nr (...) z 19 marca 2013 r., aneks nr (...) z 29 grudnia 2013 r. i aneks nr (...) z 1 stycznia 2015 r., w którym ostatecznie postanowiły, że zmieniają § 6 ust. 1 umowy w ten sposób, że od stycznia 2015 r. miesięczny czynsz „dzierżawny” strony ustaliły w wysokości 7.996 zł netto powiększonej o VAT według obowiązującej stawki. Czynsz ten nadal podlegał waloryzacji zgodnie z § 6 ust. 5 umowy.

(...) w § 7 umowy, w brzmieniu ustalonym aneksem z 17 maja 2011 r., zobowiązał się ponadto do uiszczania kosztów eksploatacji lokalu (od zawarcia aneksu nr (...) z 19 marca 2013 r. – wraz z podatkiem od nieruchomości oraz opłatą za użytkowanie wieczyste) w wysokości wynikającej z faktur wystawianych przez SM (...) lub inny podmiot (ust. 2), miał też ponosić opłaty z tytułu zużycia energii elektrycznej, cieplnej i wody w wysokości wynikającej ze wskazań liczników zamontowanych w lokalu oraz faktur wystawianych z tytułu tych mediów (ust. 1 lit. a), miał zawrzeć umowę na wywóz nieczystości (ust. 1 lit. b), a także ponosić opłaty za telefon zgodnie z fakturami wystawianymi przez TP (ust. 1 lit. c). Wskazane opłaty miały być ponoszone przez „dzierżawcę” na podstawie faktur VAT wystawianych przez „wydzierżawiającego” o oznaczonym 14 - dniowym terminie płatności (ust. 3) i na jego rachunek bankowy (ust. 4). Jednocześnie w § 8 ust. 1 „dzierżawca” upoważnił „wydzierżawiającego” do wystawiania faktur bez podpisu odbiorcy, a w § 9 zobowiązał się do niezwłocznego (nie później niż w ciągu 7 dni) zwrócenia „wydzierżawiającemu” na jego żądanie jakichkolwiek opłat, które był on zobowiązany uiścić na rzecz osób trzecich za „dzierżawcę” lub z jego winy. Zwracana kwota miała przy tym zostać powiększona o odsetki maksymalne za każdy dzień od dnia zapłaty przez „wydzierżawiającego” danej kwoty na rzecz osoby trzeciej.

Strony oświadczyły w § 10 umowy, że lokal został przekazany „dzierżawcy” w dobrym stanie technicznym, a „dzierżawca” nie wnosił do niego jakichkolwiek uwagi i zrzekł się w tym zakresie roszczeń.

Stosownie do § 11 ust. 1 umowy z 1 marca 2006 r. w brzmieniu ustalonym aneksem z 17 maja 2011 r. umowa zawarta była na czas nieokreślony, przy czym brzmienie drugiego zdania tej jednostki redakcyjnej zostało następnie zmienione aneksem nr (...) z 19 marca 2013 r., w ten sposób, że umowa mogła być rozwiązana przez „wydzierżawiającego” z zachowaniem 3‑miesięcznego okresu wypowiedzenia, zaś przez „dzierżawcę” z zachowaniem 8‑miesięcznego okresu wypowiedzenia – w obu przypadkach na podstawie pisemnego oświadczenia strony składającej wypowiedzenie.

Zgodnie z kolei z § 11 ust. 2 umowy „wydzierżawiający” zastrzegł sobie uprawnienie do rozwiązania umowy ze skutkiem natychmiastowym, jeżeli „dzierżawca zalega z zapłatą czynszu lub jakichkolwiek innych kwot należnych „wydzierżawiającemu” za dwa kolejne okresy płatności (lit. a), lub „dzierżawca” w sposób rażący naruszy postanowienia umowy i nie zaprzestanie tych naruszeń lub nie przywróci stanu poprzedniego w wyznaczonym przez „wydzierżawiającego” terminie.

Ponadto strony w § 2 ust. 5 aneksu nr (...) z 19 marca 2013 r. postanowiły, że w przypadku rozwiązania umowy z 1 marca 2006 r. przez „wydzierżawiającego” z przyczyn określonych w § 11 ust. 2 umowy „dzierżawca” zapłaci na pierwsze żądanie „wydzierżawiającego” karę umowną w wysokości 6-miesięcznego czynszu obliczonego wyłącznie na podstawie aneksu z 17 maja 2011 r. powiększonego o kolejne waloryzacje o wskaźnik inflacji GUS i bez uwzględnienia aneksów z 31 lipca 2012 r., z 1 grudnia 2012 r. oraz z 19 marca 2013 r.

Z kolei w § 2 ust. 6 aneksu z 19 marca 2013 r. postanowiono, że w przypadku wypowiedzenia umowy w okresie obowiązywania tego aneksu, miał on wygasnąć z pierwszym dniem miesiąca, w którym zostało doręczone oświadczenie o rozwiązaniu umowy, zaś czynsz za dalszy okres miał być równy czynszowi obliczonemu wyłącznie na podstawie aneksu z 17 maja 2011 r. powiększonego o kolejne waloryzacje o wskaźnik inflacji GUS i bez uwzględniania aneksów z 31 lipca 2012 r., 1 grudnia 2012 r. oraz z 19 marca 2013 r.

Strony nadto w § 11 ust. 3 umowy w brzmieniu ustalonym aneksem z 17 maja 2011 r. postanowiły, że jeśli „dzierżawca” – w przypadku rozwiązania umowy – nie zwróci lokalu w terminie określonym przez „wydzierżawiającego”, to będzie zobowiązany do zapłaty „wydzierżawiającemu” 3-krotnej równowartości czynszu za każdy miesiąc bezumownego używania lokalu.

Strony postanowiły też w § 13 umowy, że w przypadku opóźnienia w płatności „ czynszu najmu” lub jakichkolwiek kwot należnych „wydzierżawiającemu” na mocy umowy, „dzierżawca” miał zapłacić „wydzierżawiającemu” (bez osobnego upomnienia i wezwania do zapłaty) odsetki za opóźnienie w wysokości odsetek maksymalnych.

Natomiast § 21 umowy stanowił, że wszelkie zmiany postanowień umowy, za wyjątkiem wynikających z § 6 ust. 5, wymagają pod rygorem nieważności zachowania formy pisemnej w postaci aneksów do umowy.

Dowody: „umowa dzierżawy” z 1.03.2006 r. (7-9);

aneks obowiązujący od 1.11.2007 r. (k. 9v);

aneks z 17.05.2011 r. (k. 11-14);

aneks z 31.07.2012 r. (k. 10);

aneks nr (...) z 1.12.2012 r. (k. 15);

aneks nr (...) z 19.03.2013 r. (k. 16-18);

aneks nr (...) z 29.12.2013 r. (k. 19);

aneks nr (...) z 1.01.2015 r. (k. 20).

Kaucja gwarancyjna w kwocie 16.125 zł została wpłacona przez A. T. (1) na rachunek I. C. dnia 5 czerwca 2011 r.

Dowód: potwierdzenie przelewu z 5.06.2011 r. (k. 66).

Celem, który miały na uwadze strony postanawiając, że A. T. (1) wpłaci I. C. kaucję w kwocie 16.125 zł – stosownie do § 6 ust. 2 umowy w brzmieniu określonym aneksem z 17 maja 2011 r. – było zabezpieczenie roszczeń I. C. z tytułu naprawienia ewentualnych zniszczeń lokalu, po ustaniu umowy. Kaucja - jak rozumiały strony - miała zostać rozliczona po zakończeniu umowy w ten sposób, że I. C. po zdaniu lokalu miała dokonać kompensaty poprzez pomniejszenie swoich należności z tytułu czynszu począwszy od ostatniego, bądź - przy braku wzajemnych wierzytelności - kaucja miała być zwrócona przelewem na rachunek A. T. (1), ewentualnie miała być zwrócona gotówką.

Dowody: przesłuchanie powódki I. C. (k. 316-318, 320);

przesłuchanie pozwanej A. T. (1) (k. 318-319, 320).

Zgoda na „podnajęcie”, wskazana w § 2 ust. 3 umowy z 1 marca 2006 r. w brzmieniu ustalonym aneksem z 17 maja 2011 r. została udzielona w umowie „na wszelki wypadek”, gdyby taka potrzeba zaistniała, choć w momencie zawierania umowy A. T. (1) nie planowała żadnego podnajmu. I. C. oczekiwała, że w przypadku ewentualnego podnajmu A. T. (1) poinformuje ją o takim zamiarze.

A. T. (1) przez cały okres korzystania z lokalu przy ul. (...) w G. nie „podnajmowała” żadnej jego części. W 2015 r. do A. T. (1) zgłosił się przedstawiciel banku, który chciał podnająć część lokalu aby wstawić do niego bankomat. A. T. (1) uważała, że potrzebna jest do tego zgoda I. C., porozumienie w tym przedmiocie nie zostało jednak między stronami osiągnięte. Ostatecznie A. T. (1) nie podnajęła lokalu na bankomat.

Dowody: przesłuchanie powódki I. C. (k. 316-318, 320);

przesłuchanie pozwanej A. T. (1) (k. 318-319, 320).

Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) w G. zarządzająca nieruchomością, w której znajduje się lokal I. C. przy ul. (...) (oznaczany też jako lokal przy ul. (...)) w G. wystawiała I. C. faktury z tytułu opłat eksploatacyjnych.

Zgodnie z umową - w czasie jej trwania - I. C. refakturowała te opłaty na A. T. (1), wystawiając faktury VAT w kwotach odpowiadających fakturom spółdzielni.

Dowód: przesłuchanie powódki I. C. (k. 316-318, 320).

Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) w G. wystawiła I. C. w okresie od 3 sierpnia 2015 r. do 2 lutego 2016 r. następujące faktury VAT:

-: nr (...) z 3.08.2015 r., płatną do 25.08.2015 r., na łączną kwotę 5.685,95 zł brutto, w tym za eksploatację 1.732,91 zł netto (23% VAT), za ogrzewanie 1.959,89 zł netto (23% VAT), za wywóz śmieci 35,00 zł netto (8% VAT), za użytkowanie wieczyste 48,02 zł netto (23% VAT), za podatek od nieruchomości 851,18 zł netto (23% VAT);
-: nr (...) z 1.09.2015 r., płatną do 25.09.2015 r., na łączną kwotę 5.685,95 zł brutto, w tym za eksploatację 1.732,91 zł netto (23% VAT), za ogrzewanie 1.959,89 zł netto (23% VAT), za wywóz śmieci 35,00 zł netto (8% VAT), za użytkowanie wieczyste 48,02 zł netto (23% VAT), za podatek od nieruchomości 851,18 zł netto (23% VAT);
-: nr (...) z 1.10.2015 r., płatną do 25.10.2015 r., na łączną kwotę 5.685,95 zł brutto, w tym za eksploatację 1.732,91 zł netto (23% VAT), za ogrzewanie 1.959,89 zł netto (23% VAT), za wywóz śmieci 35,00 zł netto (8% VAT), za użytkowanie wieczyste 48,02 zł netto (23% VAT), za podatek od nieruchomości 851,18 zł netto (23% VAT);
-: nr (...) z 3.11.2015 r., płatną do 25.11.2015 r., na łączną kwotę 5.685,95 zł brutto, w tym za eksploatację 1.732,91 zł netto (23% VAT), za ogrzewanie 1.959,89 zł netto (23% VAT), za wywóz śmieci 35,00 zł netto (8% VAT), za użytkowanie wieczyste 48,02 zł netto (23% VAT), za podatek od nieruchomości 851,18 zł netto (23% VAT);
-: nr (...) z 1.12.2015 r., płatną do 25.12.2015 r., na łączną kwotę 5.685,95 zł brutto, w tym za eksploatację 1.732,91 zł netto (23% VAT), za ogrzewanie 1.959,89 zł netto (23% VAT), za wywóz śmieci 35,00 zł netto (8% VAT), za użytkowanie wieczyste 48,02 zł netto (23% VAT), za podatek od nieruchomości 851,18 zł netto (23% VAT);
-: nr (...) z 5.01.2016 r., płatną do 25.01.2016 r., na łączną kwotę 5.685,95 zł brutto, w tym za eksploatację 1.732,91 zł netto (23% VAT), za ogrzewanie 1.959,89 zł netto (23% VAT), za wywóz śmieci 35,00 zł netto (8% VAT), za użytkowanie wieczyste 48,02 zł netto (23% VAT), za podatek od nieruchomości 851,18 zł netto (23% VAT);
-: nr (...) z 2.02.2016 r., płatną do 25.02.2016 r., na łączną kwotę 5.685,95 zł brutto, w tym za eksploatację 1.732,91 zł netto (23% VAT), za ogrzewanie 1.959,89 zł netto (23% VAT), za wywóz śmieci 35,00 zł netto (8% VAT), za użytkowanie wieczyste 48,02 zł netto (23% VAT), za podatek od nieruchomości 851,18 zł netto (23% VAT).

Dowody: faktura nr (...) (k. 97);

faktura nr (...) (k. 98);

faktura nr (...) (k. 99);

faktura nr (...) (k. 100);

faktura nr (...) (k. 101);

faktura nr (...) (k. 102);

faktura nr (...) (k. 103).

I. C. w okresie od 2 stycznia 2015 r. do 4 lutego 2016 r. wystawiła A. T. (1) następujące faktury w związku z łączącą strony umową dotyczącą lokalu przy ul. (...):

-: nr (...) z 2.01.2015 r., płatną do 16.01.2015 r., na łączną kwotę 15.579,72 zł brutto, w tym za czynsz za styczeń 2015 r. w kwocie netto 8.139,92 zł (23% VAT) oraz opłaty z tytułu eksploatacji, ogrzewania, użytkowania wieczystego, podatku od nieruchomości w kwocie netto 4.526,52 zł (23% VAT);
-: nr (...) z 3.02.2015 r., płatną do 17.02.2015 r., na łączną kwotę 15.660,26 zł brutto, w tym za czynsz za luty 2015 r. w kwocie netto 8.139,92 zł (23% VAT) oraz opłaty z tytułu eksploatacji, ogrzewania, użytkowania wieczystego, podatku od nieruchomości w kwocie netto 4.592,00 zł (23% VAT);
-: nr (...) z 4.03.2015 r., płatną do 18.03.2015 r., na łączną kwotę 15.660,26 zł brutto, w tym za czynsz za marzec 2015 r. w kwocie netto 8.139,92 zł (23% VAT) oraz opłaty z tytułu eksploatacji, ogrzewania, użytkowania wieczystego, podatku od nieruchomości w kwocie netto 4.592,00 zł (23% VAT);
-: nr (...) z 10.04.2015 r., płatną do 24.04.2015 r., na łączną kwotę 15.660,26 zł brutto, w tym za czynsz za kwiecień 2015 r. w kwocie netto 8.139,92 zł (23% VAT) oraz opłaty z tytułu eksploatacji, ogrzewania, użytkowania wieczystego, podatku od nieruchomości w kwocie netto 4.592,00 zł (23% VAT);
-: nr (...) z 4.05.2015 r., płatną do 18.05.2015 r., na łączną kwotę 15.720,74 zł brutto, w tym za czynsz za maj 2015 r. w kwocie netto 8.139,92 zł (23% VAT), opłaty z tytułu eksploatacji, ogrzewania, użytkowania wieczystego, podatku od nieruchomości w kwocie netto 4.592,00 zł (23% VAT) oraz opłaty za wywóz śmieci za kwiecień i maj 2015 r. w kwocie netto 56,00 zł (8% VAT);
-: nr (...) z 5.06.2015 r., płatną do 10.06.2015 r., na łączną kwotę 15.698,06 zł brutto, w tym za czynsz za czerwiec 2015 r. w kwocie netto 8.139,92 zł (23% VAT), opłaty z tytułu eksploatacji, ogrzewania, użytkowania wieczystego, podatku od nieruchomości w kwocie netto 4.592,00 zł (23% VAT) oraz opłaty za wywóz śmieci w kwocie netto 35,00 zł (8% VAT);
-: nr (...) z 7.07.2015 r., płatną do 21.07.2015 r., na łączną kwotę 15.698,06 zł brutto, w tym za czynsz za lipiec 2015 r. w kwocie netto 8.139,92 zł (23% VAT), opłaty z tytułu eksploatacji, ogrzewania, użytkowania wieczystego, podatku od nieruchomości w kwocie netto 4.592,00 zł (23% VAT) oraz opłaty za wywóz śmieci w kwocie netto 35,00 zł (8% VAT);
-: nr (...) z 7.08.2015 r., płatną do 21.08.2015 r., na łączną kwotę 15.660,26 zł brutto, w tym za czynsz za sierpień 2015 r. w kwocie netto 8.139,92 zł (23% VAT) oraz opłaty z tytułu eksploatacji, ogrzewania, użytkowania wieczystego, podatku od nieruchomości w kwocie netto 4.592,00 zł (23% VAT);
-: nr (...) z 4.09.2015 r., płatną do 18.09.2015 r., na łączną kwotę 15.698,06 zł brutto, w tym za czynsz za wrzesień 2015 r. w kwocie netto 8.139,92 zł (23% VAT), opłaty z tytułu eksploatacji, ogrzewania, użytkowania wieczystego, podatku od nieruchomości w kwocie netto 4.592,00 zł (23% VAT) oraz opłaty za wywóz śmieci w kwocie netto 35,00 zł (8% VAT);
-: nr (...) z 5.10.2015 r., płatną do 19.10.2015 r., na łączną kwotę 15.698,06 zł brutto, w tym za czynsz za października 2015 r. w kwocie netto 8.139,92 zł (23% VAT), opłaty z tytułu eksploatacji, ogrzewania, użytkowania wieczystego, podatku od nieruchomości w kwocie netto 4.592,00 zł (23% VAT) oraz opłaty za wywóz śmieci w kwocie netto 35,00 zł (8% VAT);
-: nr (...) z 4.11.2015 r., płatną do 18.11.2015 r., na łączną kwotę 15.698,06 zł brutto, w tym za czynsz za listopad 2015 r. w kwocie netto 8.139,92 zł (23% VAT), opłaty z tytułu eksploatacji, ogrzewania, użytkowania wieczystego, podatku od nieruchomości w kwocie netto 4.592,00 zł (23% VAT) oraz opłaty za wywóz śmieci w kwocie netto 35,00 zł (8% VAT);
-: nr (...) z 5.12.2015 r., płatną do 19.12.2015 r., na łączną kwotę 15.698,06 zł brutto, w tym za czynsz za grudzień 2015 r. w kwocie netto 8.139,92 zł (23% VAT), opłaty z tytułu eksploatacji, ogrzewania, użytkowania wieczystego, podatku od nieruchomości w kwocie netto 4.592,00 zł (23% VAT) oraz opłaty za wywóz śmieci w kwocie netto 35,00 zł (8% VAT);
-: nr (...) z 5.01.2016 r., płatną do 19.01.2016 r. na łączną kwotę 15.698,06 zł brutto, w tym za czynsz za styczeń 2016 r. w kwocie netto 8.139,92 zł (23% VAT), opłaty z tytułu eksploatacji, ogrzewania, użytkowania wieczystego, podatku od nieruchomości w kwocie netto 4.592,00 zł (23% VAT) oraz opłaty za wywóz śmieci w kwocie netto 35,00 zł (8% VAT);
-: nr (...) z 4.02.2016 r., płatną do 18.02.2016 r., na łączną kwotę 15.698,06 zł brutto, w tym za czynsz za luty 2016 r. w kwocie netto 8.139,92 zł (23% VAT), opłaty z tytułu eksploatacji, ogrzewania, użytkowania wieczystego, podatku od nieruchomości w kwocie netto 4.592,00 zł (23% VAT) oraz opłaty za wywóz śmieci w kwocie netto 35,00 zł (8% VAT).

Dowody: faktura nr (...) (k. 24);

faktura nr (...) (k. 25);

faktura nr (...) (k. 26);

faktura nr (...) (k. 27);

faktura nr (...) (k. 28);

faktura nr (...) (k. 29);

faktura nr (...) (k. 30);

faktura nr (...) (k. 31);

faktura nr (...) (k. 33);

faktura nr (...) (k. 35);

faktura nr (...) (k. 37);

faktura nr (...) (k. 39);

faktura nr (...) (k. 41);

faktura nr (...) (k. 42).

A. T. (1) dokonywała przelewami na rachunek bankowy I. C. płatności za wystawiane przez nią faktury i tak w okresie od 12 lutego do 20 grudnia 2015 r.:

-: 12.02.2015 r. uiściła 15.579,72 zł za fakturę nr (...) za grudzień 2014 r.,
-: 31.03.2015 r. uiściła 15.579,72 zł za fakturę nr (...) za styczeń 2015 r.,
-: 14.05.2015 r. uiściła 10.000,00 zł za fakturę nr (...) za luty 2015 r.,
-: 21.05.2015 r. uiściła 15.660,26 zł za fakturę nr (...) za marzec 2015 r.,
-: 12.06.2015 r. uiściła 15.660,26 zł za fakturę nr (...) za marzec 2015 r. (dopłata) oraz za fakturę nr (...) za kwiecień 2015 r.,
-: 27.10.2015 r. uiściła 21.381,00 zł za fakturę nr (...) za kwiecień 2015 r. (dopłata) oraz za fakturę nr (...) za maj 2015 r.,
-: 20.12.2015 r. uiściła 30.000,00 zł za fakturę nr (...) za czerwiec 2015 r. oraz za fakturę nr (...) za lipiec 2015 r.

Dowody: potwierdzenie przelewu z 31.03.2015 r. (k. 32);

potwierdzenie przelewu z 14.05.2015 r. (k. 34);

potwierdzenie przelewu z 21.05.2015 r. (k. 36);

potwierdzenie przelewu z 12.06.2015 r. (k. 38);

potwierdzenie przelewu z 27.10.2015 r. (k. 40);

potwierdzenie przelewu z 20.12.2015 r. (k. 43);

potwierdzenie przelewu z 12.02.2015 r. (k. 50).

SM (...) dokonywała raz w roku rozliczeń pobranych zaliczek z tytułu opłat za centralne ogrzewanie z faktycznym jego zużyciem. Nadpłaty za ogrzewanie dotyczące lokalu przy ul. (...) w G. wynosiły:

-: za 2010 r. – 1.684,89 zł netto (2.055,57 zł brutto),
-: za 2011 r. – 4.369,37 zł netto (5.374,33 zł brutto),
-: za 2012 r. – 4.124,93 zł netto (5.073,66 zł brutto),
-: za 2013 r. – 4.155,48 zł netto (5.111,24 zł brutto),
-: za 2014 r. – 6.089,18 zł netto (7.489,69 zł brutto),
-: za 2015 r. – 4.273,34 zł netto (5.256,21 zł brutto).

Spółdzielnia zwracała raz do roku I. C. (wcześniej (...) sp. z o.o.) nadpłaconą kwotę z tytułu centralnego ogrzewania i wystawiała następujące faktury korygujące:

-: nr (...) z 31.12.2010 r. korygująca należności za C.O. za rok 2010 o kwotę 1.684,89 zł netto (2.055,57 zł brutto),
-: nr (...) z 30.12.2011 r. korygująca należności za C.O. za rok 2011 o kwotę 4.369,37 zł netto (5.374,33 zł brutto),
-: nr (...) z 31.12.2012 r. korygująca należności za C.O. za rok 2012 o kwotę 4.124,93 zł netto (5.073,66 zł brutto),
-: nr (...) z 31.12.2013 r. korygująca należności za C.O. za rok 2013 o kwotę 4.155,48 zł netto (5.111,24 zł brutto),
-: nr (...) z 31.12.2014 r. korygująca należności za C.O. za rok 2014 o kwotę 6.089,18 zł netto (7.489,69 zł brutto),
-: nr (...) z 31.12.2015 r. korygująca należności za C.O. za rok 2015 o kwotę 4.273,34 zł netto (5.256,21 zł brutto).

Dowody: pismo SM (...) z 12.12.2016 r. (k. 175);

pismo SM (...) z 13.10.2014 r. (k. 70, 82);

rozliczenie C.O. za lata 2010-2015 (k. 176);

faktura korygująca nr (...) (k. 177);

faktura korygująca nr (...) (k. 178);

faktura korygująca nr (...) (k. 179);

faktura korygująca nr (...) (k. 134, 180);

faktura korygująca nr (...) (k. 135, 181);

faktura korygująca nr (...) (k. 136, 182).

I. C. natomiast nigdy nie zwracała A. T. (1) kwoty nadpłaconej z tytułu opłat za centralne ogrzewanie. Z kolei A. T. (1) - po zakończeniu sezonów grzewczych - nie dokonywała potrącenia swoich wierzytelności z tytułu zwrotu nadpłaty za centralne ogrzewanie z wierzytelnościami I. C. z tytułu bieżących opłat związanych z łączącą strony umową.

Dowody: przesłuchanie powódki I. C. (k. 316-318, 320);

przesłuchanie pozwanej A. T. (1) (k. 318-319, 320).

Lokal przy ul. (...) w G., w którym A. T. (1) prowadziła sklep z używaną odzieżą, na przełomie lat 2015 i 2016 był już w złym stanie technicznym, który powstał w wyniku wieloletniej eksploatacji prowadzonej bez większych remontów. Popękały i odchodziły od betonowego podłoża płytki podłogowe, były też problemy z instalacją elektryczną, a okna (drewniane) nie przystawały już do współczesnych standardów. A. T. (1) wykonywała telefony informacyjne w tej sprawie do męża I. C., który reprezentował ją w prowadzeniu przedsiębiorstwa.

Dowody: wydruki zdjęć rur w piwnicy oraz popękanych i wybrzuszonych płytek podłogowych (k. 71-73);

zeznania świadka M. T. (k. 196v-197, 198);

zeznania świadka R. G. (k. 221-222);

zeznania świadek A. T. (2) (k. 232-232v, 234);

zeznania świadek A. W. (k. 279-280);

zeznania świadek M. K. (k. 288-289);

przesłuchanie pozwanej A. T. (1) (k. 318-319, 320)

przesłuchanie powódki I. C. (k. 316-318, 320).

Dnia 25 lutego 2016 r. A. T. (1) zwróciła się do I. C. z prośbą o rozwiązanie umowy „ na wynajem” lokalu w G. przy ul. (...) z trzymiesięcznym okresem wypowiedzenia z możliwością zejścia ze stawki czynszu. Nadto w kierowanym do I. C. piśmie wskazała, że lokal jest w stanie z czasów „komuny”, a niektóre instalacje (w tym elektryczna) w połowie nie działają.

Pismo I. C. odebrała osobiście 26 lutego 2016 r., o czym dopisała wzmiankę na doręczonym piśmie o treści "otrzymałam". Nie zgodziła się jednak na zaproponowany przez A. T. (1) sposób rozwiązania umowy.

Dowody: pismo z 25.02.2016 r. (k. 170);

przesłuchanie powódki I. C. (k. 316-318, 320);

przesłuchanie pozwanej A. T. (1) (k. 318-319, 320).

Zawodowy pełnomocnik I. C. skierował do A. T. (1) 29 lutego 2016 r. wezwanie do zapłaty kwoty 111.244,74 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie z tytułu zaległego czynszu „dzierżawy”. Termin zapłaty wyznaczył na 3 marca 2016 r. pod rygorem skierowania sprawy do sądu.

Dowód: pismo z 29.02.2016 r. z potwierdzeniem nadania (k. 49).

Dnia 4 marca 2016 r. I. C. wytoczyła powództwo przeciwko A. T. (1) przed Sądem Okręgowym w Szczecinie o zapłatę czynszu i innych opłat wynikających z umowy za okres od sierpnia 2015 r. do lutego 2016 r. (sprawa VIII GC 163/16)

Fakt niesporny (prezentata sądu - k. 2).

W okresie od 1 marca do 1 czerwca 2016 r. (po wytoczeniu powództwa) Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) w G. wystawiła I. C. następujące faktury VAT dotyczące lokalu przy ul. (...):

-: nr (...) z 1.03.2016 r., płatną do 25.03.2016 r., na łączną kwotę 5.685,95 zł brutto, w tym za eksploatację 1.732,91 zł netto (23% VAT), za ogrzewanie 1.959,89 zł netto (23% VAT), za wywóz śmieci 35,00 zł netto (8% VAT), za użytkowanie wieczyste 48,02 zł netto (23% VAT), za podatek od nieruchomości 851,18 zł netto (23% VAT);
-: nr (...) z 1.04.2016 r., płatną do 25.04.2016 r., na łączną kwotę 5.685,95 zł brutto, w tym za eksploatację 1.732,91 zł netto (23% VAT), za ogrzewanie 1.959,89 zł netto (23% VAT), za wywóz śmieci 35,00 zł netto (8% VAT), za użytkowanie wieczyste 48,02 zł netto (23% VAT), za podatek od nieruchomości 851,18 zł netto (23% VAT);
-: nr (...) z 5.05.2016 r., płatną do 25.05.2016 r., na łączną kwotę 5.685,95 zł brutto, w tym za eksploatację 1.732,91 zł netto (23% VAT), za ogrzewanie 1.959,89 zł netto (23% VAT), za wywóz śmieci 35,00 zł netto (8% VAT), za użytkowanie wieczyste 48,02 zł netto (23% VAT), za podatek od nieruchomości 851,18 zł netto (23% VAT);
-: nr (...) z 1.06.2016 r., płatną do 25.06.2016 r., na łączną kwotę 5.685,95 zł brutto, w tym za eksploatację 1.732,91 zł netto (23% VAT), za ogrzewanie 1.959,89 zł netto (23% VAT), za wywóz śmieci 35,00 zł netto (8% VAT), za użytkowanie wieczyste 48,02 zł netto (23% VAT), za podatek od nieruchomości 851,18 zł netto (23% VAT).

Dowody: faktura nr (...) (k. 247);

faktura nr (...) (k. 242);

faktura nr (...) (k. 244);

faktura nr (...) (k. 240).

Dnia 10 marca 2016 r. I. C. sporządziła adresowaną do A. T. (1) pisemną odpowiedź na jej pismo z 25 lutego 2016 r. Odmówiła w niej rozwiązania umowy na warunkach zaproponowanych w piśmie z 25 lutego 2016 r., a nadto wskazała, że – na podstawie § 11 ust. 2 lit. a umowy „dzierżawy” lokalu użytkowego w G. przy ul. (...) w brzmieniu ustalonym aneksem z 17 maja 2011 r. – rozwiązuje łączącą strony umowę „dzierżawy” ze skutkiem natychmiastowym, ze względu na to, że A. T. (1) zalega z zapłatą czynszu i innych należnych I. C. opłat za co najmniej dwa kolejne okresy płatności (wskazała też, że na chwilę sporządzenia pisma zaległość dotyczy siedmiu kolejnych miesięcy od sierpnia 2015 r. do lutego 2016 r.). Zakreśliła przy tym A. T. (1) termin do 14 marca 2016 r. na zwrot lokalu.

Pismo to dnia 11 marca 2016 r. I. C. wręczyła A. T. (1) w obecności J. K. (2). A. T. (1) opatrzyła pismo odręczną adnotacją o treści " 11.03.2016 otrzymałam", po czym zwróciła pismo I. C., która z kolei zamieściła na dokumencie odręczną adnotacją o treści " odmowa przyjęcia pisma 11.03.2016 I. C. ". Na odwrocie dokumentu adnotację opisującą przebieg tego zdarzenia zamieścił J. K. (2).

I. C. udała się 14 marca 2016 r. do lokalu w G. przy ul. (...), aby odebrać lokal od A. T. (1). Zastała w nim tylko jej dwie pracownice, które nie wiedziały o tym, że lokal ma zostać wydany i którym wręczyła pismo z 10 marca 2016 r., nieprzyjęte dnia 11 marca przez A. T. (1) (wcześniej pracownice te skontaktowały się telefonicznie z A. T. (1) i ta poleciła im odebrać pismo).

I. C. sporządziła wówczas protokół zdawczo-odbiorczy, w którym wskazała, że lokal nie jest przygotowany do przejęcia. Protokół podpisały także obecne w lokalu pracownice A. T. (1).

Dowody: pismo z 10.03.2016 r. (k. 148-148v);

protokół zdawczo-odbiorczy lokalu użytkowego z 14.03.2016 r. (k. 250);

przesłuchanie powódki I. C. (k. 316-318, 320);

przesłuchanie pozwanej A. T. (1) (k. 318-319, 320),

fakty przyznane przez A. T. (1) na rozprawie 24 listopada 2016 r. - k. 151 v.

I. C. wystawiła 14 marca 2016 r. A. T. (1) fakturę VAT nr (...), płatną do 15 marca 2016 r., na łączną kwotę 10.207,56 zł brutto, w tym:

- z tytułu czynszu za okres od 1 do 14 marca 2016 r. w kwocie netto 3.676,10 zł (23% VAT),

- z tytułu miesięcznej (za cały marzec) opłaty za eksploatację, ogrzewanie, użytkowanie wieczyste, podatek od nieruchomości w kwocie netto 4.592,00 zł (23% VAT) oraz z tytułu opłaty za wywóz śmieci w kwocie netto 35,00 zł (8% VAT).

Fakturę wysłała A. T. (1) pocztą 5 kwietnia 2016 r. (numer listu poleconego (...)).

Dowody: faktura nr (...) (k. 313);

potwierdzenie nadania z 5.04.2016 r. (k. 248-249, 314-314v).

Przesyłka o numerze (...) została doręczona A. T. (1) 15 kwietnia 2016 r.

Fakt niesporny (nadto: wydruk ze strony śledzenie przesyłek dotyczący przesyłki o numerze (...) - k. 326-327).

Dnia 31 maja 2016 r. A. T. (1) sporządziła jednostronny „Protokół zdawczo-odbiorczy lokalu użytkowego będącego przedmiotem najmu”, dotyczący lokalu stanowiącego własność I. C. określanej w protokole jako „wynajmujący”, a zdawanego przez A. T. (1), określoną w protokole jako „najemca”. W protokole tym wskazano, że w lokalu nie było licznika energii elektrycznej, ani licznika energii cieplnej, natomiast były trzy wodomierze, których stan także wskazano w protokole. Nadto odnotowano, że stan lokalu jest taki, jak wynika z naturalnego zużycia w stosunku do protokołu przekazania przez spółkę (...) w 2005 r. Nadto w protokole A. T. (1) wskazała, że z uwagi na nieobecność właściciela lokalu 31 maja 2016 r. protokół i klucze wysyła pocztą.

Przesyłka zawierająca klucze do lokalu została nadana przez A. T. (1) w urzędzie pocztowym 7 czerwca 2016 r. i doręczona I. C. 8 czerwca 2016 r.

Dowody: „protokół zdawczo-odbiorczy lokalu użytkowego będącego przedmiotem najmu z 31.05.2016 r.” (k. 96-96v);

nalepka adresowa (...) (k. 149);

wydruk śledzenia przesyłki (...) ze strony internetowej (...) (k. 150);

przesłuchanie powódki I. C. (k. 316-318, 320);

przesłuchanie pozwanej A. T. (1) (k. 318-319, 320).

W tej samej dacie - 31 maja 2016 r. - A. T. (1) (reprezentowana przez umocowanego – także do złożenia materialnoprawnego oświadczenia o potrąceniu – zawodowego pełnomocnika) złożyła w sprawie VIII GC 163/16 odpowiedź na pozew w sprawie wytoczonej przeciwko niej przez I. C., obejmującej roszczenia z tytułu czynszu i innych opłat za okres od sierpnia 2015 r. do lutego 2016 r. (doręczając ją nie tylko zawodowemu pełnomocnikowi I. C., lecz także bezpośrednio jej). W odpowiedzi na pozew zakwestionowała istnienie roszczenia I. C. co do zasady i co do wysokości. Mimo tego wskazała, że składa oświadczenie o potrąceniu przysługujących jej wzajemnych wierzytelności wobec I. C. i tym samym podnosi zarzut potrącenia.

Wymieniając swoje wierzytelności przedstawiane do potrącenia A. T. (1) wyszczególniła:

-: kwotę 16.125 zł z tytułu zwrotu kaucji gwarancyjnej uiszczonej I. C. zgodnie z § 6 ust. 1 umowy „dzierżawy” z 1 marca 2006 r. w brzmieniu ustalonym aneksem z 17 maja 2011 r.;
-: kwotę 16.125 zł z tytułu zwrotu kaucji gwarancyjnej uiszczonej poprzedniemu właścicielowi nieruchomości na podstawie umowy z 20 czerwca 2005 r.;
-: kwotę 51.112,40 zł z tytułu niezwróconych nadpłat z tytułu opłat za centralne ogrzewanie za okres od 20 czerwca 2005 r. do 31 maja 2016 r.

Odpowiedź na pozew nie wskazuje, które wierzytelności I. C. (w całości zakwestionowane przez A. T. (1)), miałyby ulec potrąceniu z którymi wierzytelnościami A. T. (1).

Dowody: odpowiedź na pozew z 31.05.2016 r. (k. 58-61);

pełnomocnictwo z 31.05.2016 r. (k. 62);

potwierdzenie nadania odpowiedzi do I. C. z 31.05.2016 r. (k. 65).

Po otrzymaniu drogą pocztową kluczy do lokalu I. C. sporządziła 14 czerwca 2016 r. jednostronny „protokół zdawczo-odbiorczy lokalu użytkowego będącego przedmiotem najmu ” przy ul. (...) w G.. W protokole tym wskazano, że A. T. (1) opuściła lokal bez powiadomienia I. C. i bez przekazania lokalu, a jedynie zostało jej doręczone pocztą pismo z 31 maja 2016 r. nazwane protokołem zdawczo-odbiorczym, datowane na 31 maja 2016 r., oraz klucze od jednych z drzwi wejściowych. Dalej I. C. odnotowała w protokole, że stan lokalu nie jest zgodny ze wskazanym w notatce z 31 maja 2016 r., gdyż płytki na sali sprzedaży zostały uszkodzone na powierzchni około 8 m² w dwóch miejscach. Klucze do pozostałych drzwi zostały pozostawione w lokalu na parapecie. Stany liczników wody były przy tym zgodne z notatką. W protokole I. C. odnotowała też, że jej nieobecność 31 maja 2016 r. spowodowana była wyłącznie brakiem powiadomienia „ wynajmującej” przez „ najemcę” w sposób zamierzony i lekceważący, jak w całym ostatnim dwu-trzyletnim okresie użytkowania lokalu.

Dowody: „protokół zdawczo-odbiorczy lokalu użytkowego będącego przedmiotem najmu” z 14.06.2016 r. (k. 251-251v);

przesłuchanie powódki I. C. (k. 316-318, 320).

I. C. wystawiła A. T. (1) 29 czerwca 2016 r. następujące faktury VAT:

-: nr (...) z 29.06.2016 r., płatną do 13.07.2016 r., na łączną kwotę 5.685,96 zł brutto, w tym z tytułu opłaty za eksploatację, ogrzewanie, użytkowanie wieczyste, podatek od nieruchomości za kwiecień 2016 r. w kwocie netto 4.592,00 zł (23% VAT) oraz opłaty za wywóz śmieci w kwocie netto 35,00 zł (8% VAT);
-: nr (...) z 29.06.2016 r., płatną do 13.07.2016 r., na łączną kwotę 5.685,96 zł brutto, w tym z tytułu opłaty za eksploatację, ogrzewanie, użytkowanie wieczyste, podatek od nieruchomości za maj 2016 r. w kwocie netto 4.592,00 zł (23% VAT) oraz opłaty za wywóz śmieci w kwocie netto 35,00 zł (8% VAT);
-: nr (...) z 29.06.2016 r., płatną do 13.07.2016 r., na łączną kwotę 2.653,46 zł brutto, w tym z tytułu opłaty za eksploatację, ogrzewanie, użytkowanie wieczyste, podatek od nieruchomości za czerwiec 2016 r. (proporcjonalnie za okres 1-14.06.2016 r.) w kwocie netto 2.142,94 zł (23% VAT) oraz opłaty za wywóz śmieci w kwocie netto 16,33 zł (8% VAT).

Faktury te I. C. wysłała A. T. (1) pocztą 30 czerwca 2016 r. (numer listu poleconego (...)).

Dowody: faktura nr (...) (k. 239);

faktura nr (...) (k. 241);

faktura nr (...) (k. 243);

potwierdzenie nadania z 30.06.2016 r. (k. 245-246).

Przesyłka pocztowa o numerze (...) została doręczona A. T. (1) 15 lipca 2016 r.

Fakt niespory (nadto: wydruk ze strony śledzenie przesyłek dotyczący przesyłki o numerze (...) - k. 328-329).

Pismem nadanym w urzędzie pocztowym 9 listopada 2016 r. pełnomocnik I. C. skierował do A. T. (1) wezwanie do zapłaty, w którym zażądał zapłaty w terminie do 29 sierpnia 2016 r. kwoty 90.821,94 zł z tytułu kary umownej przewidzianej aneksem nr (...) z 9 marca 2013 r. w jego § 2 ust. 5, tj. w wysokości sześciokrotności czynszu ustalonego aneksem z 17 maja 2011 r. powiększonego o kolejne waloryzacje o wskaźnik inflacji wg GUS. Ponadto zażądał zapłaty na rzecz I. C. następujących należności:

1) za eksploatację, ogrzewanie i wywóz śmieci w łącznej wysokości 19.711,34 zł za:

-: marzec 2016 r. w kwocie 5.685,96 zł,
-: kwiecień 2016 r. w kwocie 5.685,96 zł,
-: maj 2016 r. w kwocie 5.685,96 zł,
-: czerwiec 2016 r. (do 14.06.2016 r.) w kwocie 2.653,46 zł;

2) za czynsz za okres od 1 do 11 marca 2016 r. w kwocie 3.552,68 zł;

3) za bezumowne korzystanie z lokalu za okres od 12 marca 2016 r. do 14 czerwca 2016 r. w kwocie 75.603,13 zł, tj. w wysokości trzykrotności czynszu „dzierżawnego” stosownie do § 11 ust. 3 umowy w brzmieniu ustalonym aneksem z 17 maja 2011 r.

Dalej wskazał, że zapłaty wszystkich wymienionych kwot oczekuje w terminie 3 dni od daty doręczenia pisma.

Wezwanie zostało doręczone A. T. (1) 17 listopada 2016 r.

Dowody: wezwanie do zapłaty z 9.11.2016 r. (k. 252-253);

wydruk śledzenia przesyłki (...) ze strony internetowej (...) (k. 254-255).

A. T. (1) uważa, że nie służy jej roszczenie wobec I. C. o zwrot kaucji, która miała być zapłacona poprzedniemu właścicielowi nieruchomości ( (...) sp. z o.o. w G.) na podstawie umowy z 20 czerwca 2005 r., mimo tego, że wierzytelność z tego tytułu ujęta została w oświadczeniu o potrąceniu zawartym w odpowiedzi na pozew z 31 maja 2016 r. w sprawie VIII GC 163/16.

Dowód: przesłuchanie pozwanej A. T. (1) (k. 318-319, 320).

Sąd zważył, co następuje:

Powódka w rozpoznanej sprawie dochodziła ostatecznie (po rozszerzeniu powództwa pismem z 30 maja 2017 r., sprecyzowanym pismem z 3 października 2017 r.) następujących roszczeń:

1. o zapłatę kwoty109.848,62 zł z odsetkami umownymi w wysokości maksymalnych odsetek za opóźnienie obliczonych zgodnie z art. 481 § 2¹ k.c., liczonymi od następujących kwot:

-: 15.660,26 zł od 22 sierpnia 2015 r.,
-: 15.698,06 zł od 19 września 2015 r.,
-: 15.698,06 zł od 20 października 2015 r.,
-: 15.698,06 zł od 19 listopada 2015 r.,
-: 15.698,06 zł od 20 grudnia 2015 r.,
-: 15.698,06 zł od 20 stycznia 2016 r.,

‒: 15.698,06 zł od 19 lutego 2016 r.,

z tytułu określonego § 6 ust. 1 umowy „dzierżawy” z 1 marca 2006 r. w brzmieniu określonym aneksem nr (...) z 1 stycznia 2015 r. czynszu i opłat dodatkowych – w tym za eksploatację, za centralne ogrzewanie, za wywóz śmieci, za użytkowanie wieczyste i za podatek od nieruchomości – (stosownie do § 7 ust. 1 i ust. 2 umowy w brzmieniu ustalonym aneksem nr (...) z 19 marca 2013 r.), dotyczących lokalu powódki przy ul. (...) w G. za okres od sierpnia 2015 r. do lutego 2016 r.;

2. o zapłatę kwoty90.821,94 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od 21 listopada 2016 r. z tytułu kary umownej zastrzeżonej w § 2 ust. 5 aneksu nr (...) z 19 marca 2013 r. – w wysokości 6-miesięcznego czynszu, obliczonego wyłącznie na podstawie aneksu z 17 maja 2011 r., powiększonego o kolejne waloryzacje o wskaźnik inflacji GUS i bez uwzględnienia aneksów z 31 lipca 2012 r., z 1 grudnia 2012 r. oraz z 19 marca 2013 r. – a naliczonej z powodu rozwiązania przez powódkę umowy „dzierżawy” z 1 marca 2006 r. z przyczyn wskazanych w jej § 11 ust. 2, tj. z uwagi na zaleganie przez pozwaną z zapłatą czynszu lub jakichkolwiek innych kwot należnych powódce za dwa kolejne okresy płatności;

3. o zapłatę kwoty19.711,34 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od następujących kwot:

‒.

‒: 5.685,96 zł od 16 marca 2016 r.,
‒: 5.685,96 zł od 14 lipca 2016 r.,
‒: 5.685,96 zł od 14 lipca 2016 r.,
‒: 2.653,46 zł od 14 lipca 2016 r.,

z tytułu opłat dodatkowych, tj. należności za eksploatację, centralne ogrzewanie i wywóz śmieci – wskazanych w wystawionych przez SM (...) fakturach nr (...), i wystawionej przez powódkę fakturze nr (...) – za okres od 1 marca do 14 czerwca 2016 r.;

4. o zapłatę kwoty75.603,13 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od 21 listopada 2016 r. – tj. w wysokości 3-krotności miesięcznego czynszu „dzierżawnego” za każdy miesiąc bezumownego korzystania z lokalu w okresie od 12 marca do 14 czerwca 2016 r., na podstawie § 11 ust. 3 umowy z 1 marca 2006 r. w brzmieniu określonym aneksem z 17 maja 2011 r. – z tytułu „wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu”, jak określiła swoje roszczenie powódka (a w istocie z tytułu kary umownej zastrzeżonej wskazanym § 11 ust. 3 umowy);

5. o zapłatę kwoty 3.552,68 zł z odsetkami maksymalnymi za opóźnienie liczonymi od 16 marca 2016 r. z tytułu nieopłaconego czynszu za okres od 1 do 11 marca 2016 r.

***

Przed przystąpieniem do określenia podstawy prawnej wyżej wymienionych roszczeń powódki w pierwszej kolejności należało ocenić charakter prawny łączącej strony umowy z 1 marca 2006 r., następnie wielokrotnie modyfikowanej, tak z uwagi na zmiany podmiotowe po obu stronach umowy, jak i z uwagi na zawierane przez strony aneksy. Umowa ta pierwotnie nazwana została przez strony jako „umowa dzierżawy”, a jej strony jako „wydzierżawiający” (powódka) i „dzierżawca” (pozwana). W toku procesu pojawił się między stronami spór co do tego, czy umowa ta jest umową najmu, czy umową dzierżawy.

Zakwalifikowanie umowy do jednej z umów nazwanych (najem czy dzierżawa) następuje na podstawie analizy elementów przedmiotowo istotnych, bez znaczenia dla tej kwalifikacji jest natomiast używana przez strony nazwa umowy.

Uregulowanie umowy dzierżawy zawarte w kodeksie cywilnym skonstruowane jest w ścisłym związku z najmem, a umowy te mają wiele podobieństw, ale także istotne różnice. Łączy je to, iż zarówno najem jak i dzierżawa mają charakter konsensualny polegający na odpłatnym, okresowym korzystaniu z rzeczy cudzej. Równocześnie jednak zakres korzystania z rzeczy cudzej w przypadku najmu i dzierżawy wykazują istotne różnice.

Zgodnie z określającym elementy przedmiotowo istotne umowy najmu art. 659 § 1 k.c. przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz, a przy tym zgodnie z § 2 czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju. Kodeks cywilny wyróżnia nadto pod względem przedmiotowym umowę najmu lokalu, w nieco odmienny – korzystniejszy dla najemcy – sposób określając niektóre uprawnienia i obowiązki tej strony umowy, co wyraża się m.in. w zasadach wypowiedzenia umowy najmu lokalu przez wynajmującego. W przypadku najmu lokalu mieszkalnego, do którego zastosowanie znajdują przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2016 r. poz. 1610 ze zm. z 2017 r. poz. 1442), ochrona najemcy jest jeszcze dalej idąca, tym niemniej ustawa ta nie znajdowała zastosowania w rozpoznanej sprawie, albowiem umowa stron dotyczyła lokalu użytkowego przeznaczonego na cele związane z prowadzeniem działalności gospodarczej przez pozwaną.

E. negotii umowy dzierżawy określa natomiast art. 693 § 1 k.c., zgodnie z którym przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz, ten zaś stosownie do § 2 czynsz może być zastrzeżony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju. Może być również oznaczony w ułamkowej części pożytków. O ścisłym związku umowy dzierżawy z umową najmu świadczy zaś na gruncie przepisów k.c. wprost art. 694, który stanowi, że do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie z zachowaniem przepisów poniższych – tj. przepisów o dzierżawie.

Jak wprost wynika z przytoczonych wyżej przepisów podstawową różnicą między umową najmu oraz umową dzierżawy jest ich przedmiot, albowiem o ile w przypadku dzierżawy może ona dotyczyć tak rzeczy, jak i praw, o tyle najem dotyczy tylko rzeczy. Przedmiot dzierżawy ponadto winien mieć takie właściwości, które umożliwiają wytwarzanie pożytków (czy to naturalnych, czy cywilnych), podczas gdy przedmiot najmu właściwości takich mieć nie musi (choć może). Jednocześnie wśród prawników nie ma zgodnego stanowiska co do tego, czy jest uzasadnione tworzenie katalogu rzeczy, których charakter a limine decyduje o tym, że mogą być one tylko przedmiotem dzierżawy, czy tylko przedmiotem najmu. O ile tendencja do tworzenia takich katalogów zauważalna jest w orzecznictwie (zwłaszcza Sądu Najwyższego), o tyle doktryna jest w tym względzie sceptyczna [por. A. L. w: red. J. L., Prawo zobowiązań – część szczegółowa, (...), t. 8, W. 2011, s. 183-185].

Przedmiotem umowy dzierżawy mogą być więc rzeczy, które przynoszą pożytki naturalne bądź pożytki cywilne i wolą stron umowy jest, aby dzierżawca władał rzeczą przede wszystkim w celu pobierania tych pożytków. Zgodnie z art. 53 § 2 k.c. pożytkami cywilnymi rzeczy są dochody, które rzecz przynosi na podstawie stosunku prawnego, a klasycznym przykładem jest właśnie czynsz pobierany w ramach stosunku najmu lub dzierżawy. Jednocześnie dzierżawca aby pobierać pożytki cywilne potrzebuje zgody wydzierżawiającego (zgodnie z art. 698 § 1 k.c. bez zgody wydzierżawiającego dzierżawca nie może poddzierżawiać przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej). Z kolei w przypadku umowy najmu jej przedmiotem również może być rzecz, która przynosi pożytki cywilne, tj. lokal mieszkalny czy też lokal użytkowy, jednakże rzecz jest wynajmującemu wydana przede wszystkim w celu używania, a nie pobierania pożytków. Analogicznie - zgodnie z art. 688² k.c. - bez zgody wynajmującego najemca nie może lokalu lub jego części podnająć. Prowadzi to z kolei do wniosku, że o ile w skład przedmiotu umowy nie wchodzą prawa (gdyż mogą one być jedynie przedmiotem dzierżawy), a rzecz może przynosić pożytki, w szczególności cywilne, o tyle od woli stron – tj. określonego przez nie umownie sposobu korzystania z rzeczy, sprowadzającego się do używania (najem) bądź używania i pobierania pożytków (dzierżawa) – zależy, czy dana umowa dotycząca rzeczy jest umową najmu, czy też umową dzierżawy.

W konsekwencji ustalenie czy łącząca strony umowa jest umową najmu czy dzierżawy wymaga szczegółowej analizy jej postanowień, z uwzględnieniem art. 65 § 2 k.c., zgodnie z którym w umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu, oraz formułowanej na jego tle, tzw. kombinowanej metody wykładni. Metoda ta zakłada dokonanie w pierwszej kolejności wykładni subiektywnej zmierzającej do ustalenia jaki był zgodny zamiar stron, a dopiero w dalszej kolejności – jeżeli zgodnego zamiaru stron nie da się ustalić – dokonanie wykładni obiektywnej, polegającej na ustaleniu w jaki sposób jak strony, przy dochowaniu należytej staranności interpretacyjnej, winny dane postanowienia umowy rozumieć z uwagi na ich brzmienie, okoliczności zawarcia umowy i jej cel [por. uchwała (7) SN z 29.06.1995 r. w sprawie III CZP 66/95, OSNC z 1995 r. nr 12, poz. 168].

Analiza ustalonego brzmienia umowy z 1 marca 2006 r. po dokonanych zawieranymi przez strony przekształceniami, w świetle podanego przez nie w toku przesłuchania w trybie art. 299 k.p.c. sposobu jej rozumienia, prowadzi do wniosku, że umowę tą należy zakwalifikować jako umowę najmu, której przedmiotem jest lokal użytkowy. Celem, dla którego umowę zawarto, było umożliwienie pozwanej korzystania z lokalu będącego przedmiotem umowy w celu prowadzenia w nim działalności gospodarczej w zakresie handlu, na co wprost wskazano w § 3 ust. 1 umowy. Zapisy umowy nigdzie nie stanowią, że celem umowy jest pobieranie pożytków przez używającego rzecz. Wprawdzie w umowie wskazane zostało, że „wydzierżawiający” wyraża zgodę na "podnajęcie" części lokalu przez „dzierżawcę” (§ 2 ust. 3), sytuacja taka w założeniu stron miała mieć jednak charakter okazjonalny. (...) - z czym związane jest czerpanie pożytków cywilnych - nie było podstawowym sposobem korzystania z rzeczy przez pozwaną, a zapis taki został zamieszczony w umowie "na wszelki wypadek", gdyby taka incydentalna sposobność związana z dodatkowym dochodem za "podnajęcie" się pojawiła. Powyższe wynika z zeznań stron, które co do tego są zgodne. Z przesłuchania stron w trybie art. 299 k.p.c. wprost wynika bowiem, że celem umowy nie było to, by pozwana prowadziła działalność sprowadzającą się do czerpania pożytków cywilnych z lokalu (tylko takie ze swojej natury mógł on przynosić), tj. wynajmowania, czy podnajmowania części lokalu, lecz właśnie do prowadzenia przez pozwaną w lokalu powódki sklepu, a więc używania lokalu (por. zeznania stron dotyczące planów okazjonalnego podnajęcia części lokalu na bankomat). Tym samym określony przez strony w umowie z 1 marca 2006 r. sposób korzystania z lokalu będącego jej przedmiotem prowadzi do wykluczenia tego, ażeby umowę tą można było zakwalifikować jako umowę dzierżawy, albowiem zasadniczo sposób korzystania z lokalu nie sprowadzał się do korzystania i pobierania pożytków z przedmiotu umowy, a tylko do korzystania z niego (ewentualny podnajem części lokalu był kwestią uboczną).

Niezależnie zatem od tego, jak przez strony umowa ta została nazwana i od tego, jak strony nazwały siebie, jako podmioty, na które umowa nakładała obowiązki i którym przyznawała uprawnienia, umowę z 1 marca 2006 r. należy zakwalifikować jako umowę najmu lokalu, co ma istotny i decydujący wpływ na poszczególne dokonywane przez strony czynności, które były istotne dla kształtu rozstrzygnięcia rozpoznanej sprawy, o czym dokładnie będzie mowa w rozważaniach dotyczących poszczególnych, dochodzonych przez powódkę roszczeń. Zaznaczyć trzeba jednakże, że wprawdzie strony nazwały umowę umową dzierżawy, to jednak zdarzało się, że poszczególne jej zapisy używają pojęcia "podnajem" (§ 2 ust. 3) bądź też „czynsz najmu” (§ 13). W pismach przedprocesowych pozwana konsekwentnie nazywała łączący strony stosunek umową najmu, z kolei powódka odręcznie sporządzony protokół z 14 czerwca 2016 r. zatytułowała " protokół zdawczo-odbiorczy lokalu użytkowego będącego przedmiotem najmu", zaś siebie i pozwana nazwała "wynajmującym" i "najemcą". Z powyższego wynika, że nazewnictwo stosowane przez strony nie było jednolite, strony używały najczęściej pojęcia strony "dzierżawa", jednakże czyniły to zamiennie z pojęciem "najem".

***

Powyższa konstatacja prowadzi w dalszej kolejności do uznania, że oba składane przez strony pisma zmierzające do rozwiązania umowy (pismo pozwanej z 25 lutego 2016 r. oraz pismo powódki z 10 marca 2016 r.) okazały się nieskuteczne. W przypadku pozwanej: po pierwsze pismo z 25 lutego 2016 r. nie może być uznane za wyrażenie woli rozwiązania umowy z jakimkolwiek okresem wypowiedzenia, z jego brzmienia wynika bowiem, iż jest to prośba o rozwiązanie umowy z krótszym niż umowny, bo z trzymiesięcznym okresem wypowiedzenia, a więc w istocie za porozumieniem stron; po drugie - nawet gdyby przyjąć że jest to jednostronne oświadczenie o wypowiedzeniu umowy - z uwagi na postanowienia § 11 ust. 1 umowy z 1 marca 2006 r. w brzmieniu ustalonym aneksem nr (...) z 19 marca 2013 r., które przewidywało 8-miesięczny termin wypowiedzenia umowy przez najemcę (literalnie : „dzierżawcę”). Z kolei w przypadku powódki: jej oświadczenie nie doprowadziło do rozwiązania umowy z uwagi na art. 687 k.c., który – będąc przepisem iuris cogentis – stanowi, że jeżeli najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący zamierza najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia, powinien on uprzedzić najemcę na piśmie, udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu. Tymczasem powódka nie udowodniła, że uprzedziła pozwaną na piśmie o zamiarze wypowiedzenia umowy z uwagi na zwłokę w zapłacie czynszu za co najmniej dwa pełne okresy, jak również nie wyznaczyła jej dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty pod takim rygorem.

W orzecznictwie i doktrynie nie ma wątpliwości co do tego, że brak pisemnego uprzedzenia najemcy o zamiarze wypowiedzenia, o jakim mowa w art. 687 k.c., nie wywołuje zamierzonego przez wynajmującego skutku i stosunek najmu nie ulega rozwiązaniu [por.: red. E. G., P. M., Kodeks cywilny. Komentarz¸ W. 2017, komentarz, L.; red. K. O., Kodeks cywilny. Komentarz., W. 2017, L.].

W konsekwencji należało uznać, że umowa z 1 marca 2006 r. nie mogła zostać rozwiązana mocą jednostronnego oświadczenia woli którejkolwiek ze stron (pozwana takiego oświadczenia nie złożyła, oświadczenie powódki było nieskuteczne). Stan rzeczy jest jednak taki, iż strony zgodne są co do tego, że stosunek najmu już ich nie wiąże. Należy więc uznać, że umowa została rozwiązana za zgodną wolą stron, zaś wyrażenie tej woli oceniać trzeba na tle art. 60 k.c., a zatem wola ta mogła zostać wyrażona w każdy możliwy sposób, byle by pozwalała na dostateczne odczytanie, jaka ta wola jest. Bez wątpienia za takie wyrażenie woli, mogące powodować rozwiązanie umowy, uznać trzeba oświadczenie powódki z 10 marca 2016 r., które dotarło do pozwanej 11 marca 2016 r. Tego dnia pozwana wiedziała, że powódka nie chce, aby umowa z 1 marca 2006 r. nadal łączyła strony. Z kolei w przypadku pozwanej wyraziła ona wolę ustania stosunku najmu w sposób konkludentny z końcem maja 2016 r., kiedy to opuściła lokal. Jej oświadczenie woli dotarło zaś do powódki 8 czerwca 2016 r., kiedy doręczono powódce wysłane przez pozwaną przy opuszczaniu lokalu klucze oraz jednostronny protokół zdawczo-odbiorczy z 31 maja 2016 r. Skoro zatem w dacie 8 czerwca 2016 r. do powódki oświadczenie to dotarło w sposób określony w art. 61 § 1 k.c., toteż z tym dniem obie strony poznały nawzajem swoją wolę, aby umowa została rozwiązana, co więcej w tej dacie obie godziły się już na rozwiązanie umowy. Stąd też datę tą należy uznać za ustanie między powódką a pozwaną stosunku najmu nawiązanego na podstawie umowy z 1 marca 2006 r., który z tą datą właśnie uległ rozwiązaniu za zgodą obu stron.

Nadto dodać trzeba, że stosownie do art. 348 k.c. – zgodnie z którym przeniesienie posiadania następuje przez wydanie rzeczy; wydanie dokumentów, które umożliwiają rozporządzanie rzeczą, jak również wydanie środków, które dają faktyczną władzę nad rzeczą, jest jednoznaczne z wydaniem samej rzeczy – wydanie lokalu przy ul. (...) w G. nastąpiło wraz z wydaniem powódce przez pozwaną kluczy. Bez znaczenia przy tym dla oceny tej chwili jest fakt, że powódka dopiero 14 czerwca 2016 r. weszła do lokalu i sporządziła własny jednostronny protokół zdawczo-odbiorczy. W konsekwencji za datę zarówno rozwiązania umowy z 1 marca 2006 r., jak i za datę wydania lokalu przez pozwaną powódce, uznać należy 8 czerwca 2016 r. (jak już wyjaśniono za datę rozwiązania umowy nie można uznać dnia 31 maja 2016 r., który wskazywała pozwana powołując się na swoje pismo z 25 lutego 2016 r., gdyż na przeszkodzie stoi temu niestanowczy charakter oświadczenia pozwanej zawartego w tym piśmie – pozwana nie oświadczyła w nim, że wypowiada umowę z zachowaniem trzymiesięcznego terminu wypowiedzenia, na co nie pozwalała jej zresztą treść umowy, lecz jedynie zaproponowała, żeby strony rozwiązały umowę z upływem trzech miesięcy, a oferta ta nie została zaakceptowana przez powódkę).

***

Po poczynieniu powyższych rozważań wstępnych należy przejść do oceny poszczególnych roszczeń powódki. Pierwszym z tych roszczeń, skonkretyzowanym już w pozwie, było żądanie zapłaty kwoty 109.848,62 zł z odsetkami umownymi w wysokości maksymalnych odsetek za opóźnienie obliczonych zgodnie z art. 481 § 2¹ k.c., liczonych od kwoty 15.660,26 zł od 22 sierpnia 2015 r. oraz od kwot po 15.698,06 zł od 19 września, od 20 października, od 19 listopada i od 20 grudnia 2015 r. oraz od 20 stycznia i od 19 lutego 2016 r. z tytułu czynszu (określonego w § 6 ust. 1 umowy z 1 marca 2006 r. w brzmieniu aneksu nr (...)) i opłat dodatkowych (stosownie do § 7 ust. 1 i ust. 2 umowy w brzmieniu aneksu nr (...)), dotyczących lokalu powódki przy ul. (...) w G., za okres od sierpnia 2015 r. do lutego 2016 r.

Część tych kwot, tj. 10.012,10 zł stanowiła w okresie objętym żądaniem kwotę brutto czynszu określonego umową (aneksem nr (...)) i zwaloryzowanego zgodnie z § 3 aneksu nr (...) (tj. kwotę 8.139,92 zł, powiększoną o VAT według obowiązującej wówczas stawki 23%) i w tym zakresie podstawę prawną roszczenia powódki stanowił przytoczony już wyżej art. 659 § 1 k.c., na mocy którego (w związku z § 2 ust. 1 umowy) powódka spełniła na rzecz pozwanej świadczenie niepieniężne polegające na oddaniu lokalu przy ul. (...) w G. do używania pozwanej, zaś pozwana winna spełnić na rzecz powódki świadczenie pieniężne poprzez zapłatę umówionego czynszu (stosownie do § 6 ust. 1 umowy w brzmieniu aneksu nr (...)). Co przy tym istotne w toku procesu pozwana nie kwestionowała, że strony określiły czynsz w takiej właśnie wysokości, ani tego, że po uwzględnieniu wspomnianych waloryzacji winien on wynosić tyle, ile powódka się domaga, a tym samym okoliczność tą Sąd uznał za przyznaną stosownie do art. 230 k.p.c. (podniesiony w odpowiedzi na pozew zarzut dotyczących wysokości roszczenia odnosi się do opłat za media, które pozwana miała uiszczać na podstawie liczników lub faktur wystawianych przez dostarczycieli mediów czy tez spółdzielnię).

Obrona strony pozwanej w tym zakresie – poza podniesieniem zarzutu potrącenia, o którym mowa będzie jeszcze w dalszej części uzasadnienia – sprowadzała się natomiast do wskazywania na szereg wad lokalu przy ul. (...) w G. jako przedmiotu umowy z 1 marca 2006 r., a mianowicie do tego, że jego standard był z poprzedniej epoki (tzw. „komuny”), że płytki podłogowe wybrzuszały się i odchodziły, że wadliwa była instalacja elektryczna, stare i nieszczelne okna, a lokal od dawna nie był remontowany. Powoływała się w związku z tym na art. 662 § 1 k.c., zgodnie z którym wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu, oraz na art. 664 § 1 k.c. stanowiący, że jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad. W oparciu o normę odczytywaną z tego przepisu pozwana kwestionowała zatem wysokość dochodzonego przez powódkę czynszu, jako zbyt wysokiego z uwagi na wady lokalu, które ograniczały jego przydatność do umówionego użytku.

Oceniając przyjętą przez stronę pozwaną linię obrony odwołać się trzeba do art. 662 § 2 k.c., który stanowi, że drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę, oraz do art. 681 k.c. (będącego przepisem szczególnym stosowanym w przypadku najmu lokali), zgodnie z którym do drobnych nakładów, które obciążają najemcę lokalu, należą w szczególności: drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody. Wziąć trzeba także pod uwagę okoliczności faktyczne niniejszej sprawy, a mianowicie to, że pozwana (a przez pewien okres jej córka) najmowała lokal przy ul. (...) w G. na podstawie dwóch umów (z 20 czerwca 2005 r. i z 1 marca 2006 r.) w okresie od 20 czerwca 2005 r. do 7 czerwca 2016 r., a zatem przez prawie jedenaście lat. Co przy tym istotne w chwili zawierania umów najemca (określany w obu jako „dzierżawca”) nie zgłaszał żadnych uwag co do stanu technicznego lokalu, co pozwala zakładać, że był on zadowalający i nie odbiegał od przeciętnego i oczekiwanego przez stronę – o czym świadczy też § 10 umowy. Z zeznań samej pozwanej wynikało z kolei, że przez cały okres prowadzenia w lokalu działalności gospodarczej w zasadzie nie przeprowadzała bieżących remontów, lecz próbowała naprawiać poszczególne wady dopiero, gdy wyraźnie się już ujawniły, np. próbując przyklejać ponownie poszczególne płytki podłogowe, czy zamalowując zacieki na ścianach, i to pomimo tego, że § 3 ust. 4 umowy wprost nakładał na nią obowiązek dokonywania na swój koszt bieżących i okresowych remontów lokalu. Bez wątpienia zaś w świetle doświadczenia życiowego uznać można, że lokal eksploatowany przez dziesięć lat wymaga dokonania remontu w celu zachowania go w dobrym stanie technicznym. Pozwana jednak tych obowiązków nakładanych na nią tak art. 662 § 2 w zw. z art. 681 k.c., jak i § 4 ust. 4 umowy z 1 marca 2006 r., remontów takich nie przeprowadzała, co mogło przyczynić się do zaistnienia takiego stopnia zużycia lokalu, jaki opisywała w swoich zeznaniach. Tym niemniej stan taki nie obciąża powódki, lecz pozwaną (abstrahując od tego, że powódka i tak obniżała czynsz pozwanej w stosunku do wysokości pierwotnie uzgodnionej, tj. z 13.897,09 zł netto powiększonej o VAT i waloryzowanej do kwoty 7.996,00 zł netto powiększonej o VAT i waloryzowanej, czyli o około 42%), wobec czego przedstawiona przez pozwaną obrona okazała się nieskuteczna, a roszczenie powódki o zapłatę czynszu najmu za okres od sierpnia 2015 r. do lutego 2016 r. należało uznać za zasadne, gdyż między stronami nie było sporu co do tego, że w okresie tym pozwana korzystała z lokalu powódki przy ul. (...) w G. jednocześnie nie płacąc czynszu.

Co więcej wskazać trzeba, że nawet gdyby przyjąć, iż istniałyby podstawy do obniżenia czynszu z powodu wad lokalu, to na pozwanej spoczywał obowiązek wykazania (stosownie do art. 664 § 1 k.c.), jaka jest kwota "odpowiedniego obniżenia czynszu" za czas trwania wad. Na tę okoliczność pozwana powołała dowód z opinii biegłego sądowego, nie uiściła jednak zaliczki na poczet wydatków związanych z przeprowadzeniem tego dowodu, dowód ten został więc w ostateczności pominięty na podstawie art. 130⁴ § 5 k.p.c. (obowiązek uiszczenia zaliczki spoczywał na pozwanej, po prawomocnym oddaleniu wniosku o zwolnienie od kosztów sądowych w tym zakresie pełnomocnik pozwanej został wezwany do uiszczenia zaliczki, w terminie dwutygodniowym, pod rygorem pominięcia dowodu, zaliczka nie została uiszczona - por. zarządzenie k. 197, 200).

Konkludując zatem dotychczasowe rozważania dotyczące pierwszego z dochodzonych przez powódkę roszczeń w zakresie zapłaty samego czynszu najmu za okres od sierpnia 2015 r. do lutego 2016 r. uznać trzeba, że zostało ono udowodnione co do kwoty 70.084,71 zł brutto.

Pozwala to przejść do kwestii opłat dodatkowych w objętym żądaniem okresie od sierpnia 2015 r. do lutego 2016 r., w kwotach po 5.648,16 zł brutto, za eksploatację, centralne ogrzewanie, użytkowanie wieczyste oraz podatek od nieruchomości, (tj. 4.592,00 zł netto przy 23% stawce VAT), na które składały się kolejno opłaty z tytułu eksploatacji po 2.131,48 zł brutto, opłaty z tytułu centralnego ogrzewania po 2.410,66 zł brutto, opłaty z tytułu użytkowania wieczystego gruntu pod budynkiem, w którym znajdował się najmowany lokal po 59,06 zł brutto oraz opłaty z tytułu podatku od nieruchomości po 1.046,95 zł brutto przy stawce VAT 23% w każdym z wymienionych przypadków. Umowną podstawę do obciążania tymi opłatami pozwanej przez powódkę stanowił § 7 ust. 1 i 2 z uwzględnieniem zmiany dokonanej aneksem nr (...). Obciążenia tymi opłatami strony pozwanej przez powódkę odbywały się przy tym poprzez refakturowanie wystawianych powódce faktur z tytułu tych opłat przez zarządzającą nieruchomością Spółdzielnię Mieszkaniową (...) w G.. Powódka nie dochodzi natomiast w niniejszym procesie żadnych opłat uiszczanych przez przedsiębiorstwa dostarczające media na podstawie liczników.

Podstawę prawną roszczenia powódki w tym przypadku stanowi art. 354 § 1 k.c., zgodnie z którym dłużnik powinien wykonać zobowiązanie zgodnie z jego treścią i w sposób odpowiadający jego celowi społeczno-gospodarczemu oraz zasadom współżycia społecznego, a jeżeli istnieją w tym zakresie ustalone zwyczaje – także w sposób odpowiadający tym zwyczajom. Treść stosunku prawnego strony mogły zaś ukształtować w granicach zakreślonych art. 353¹ k.c., stanowiącym że strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. W omawianym przypadku nie sposób uznać, że takie ukształtowanie przez strony accidentalia negotii zawartej umowy z 1 marca 2006 r., że pozwana zobowiązana była także do ponoszenia refakturowanych przez powódkę kosztów eksploatacyjnych najmowanego lokalu, na które składały się wyżej określone opłaty, byłyby sprzeczne naturze tego stosunku prawnego, ustawie, czy zasadom współżycia społecznego. Przede wszystkim zaś żadna ze stron argumentów takich w toku procesu nie podnosiła. Pozwana zresztą w zasadzie nie kwestionowała (art. 230 k.p.c.) wysokości opłat eksploatacyjnych, opłat z tytułu użytkowania wieczystego oraz opłat z tytułu podatku od nieruchomości, których wysokość wynika z przedłożonych przez powódkę w toku procesu faktur wystawionych przez spółdzielnię na rzecz powódki. Podkreślenia przy tym wymaga, że umowa przewidywała w istocie refakturowanie tych opłat, pozwana mogłaby więc podnosić skuteczne zarzuty co do wysokości w tym zakresie jedynie wówczas, gdyby powódka refakturowała kwoty wyższe, niż wynikające z faktur spółdzielni obciążających nią samą (taka sytuacja nie miała miejsca co do roszczeń objętych pozwem, a co do roszczeń objętych żądaniem rozszerzonym dotyczyła kwot po 1 gr, o czym niżej).

Zastrzeżenia pozwana podnosiła natomiast co do opłat z tytułu centralnego ogrzewania, albowiem rozliczane były one w sposób zaliczkowy, tzn. kwoty płacone w poszczególnych miesiącach były następnie przez SM (...), raz w roku (w styczniu za rok poprzedni), korygowane poprzez odniesienie do rzeczywistego zużycia ciepła. W przypadku nadpłaty zaliczek powódka otrzymywała ich zwrot ze spółdzielni, jednakże nie przekazywała tego zwrotu dalej pozwanej, na której to spoczywał ekonomiczny ciężar tych opłat.

Analiza zebranego w sprawie materiału dowodowego prowadzi jednak do wniosku, że powódka prawidłowo dokonywała w omawianym okresie (tj. od sierpnia 2015 r. do lutego 2016 r.) refakturowania kosztów eksploatacyjnych naliczanych przez spółdzielnię, gdyż suma kwot wskazanych w fakturach spółdzielni jest tożsama z kwotą wskazywaną w fakturach wystawianych przez powódkę (podstawą jest tu § 7 ust. 1 i 2 umowy z uwzględnieniem zmiany dokonanej aneksem nr (...).).

Sprawia to jednocześnie, że nie można – wbrew stanowisku pozwanej – uznać, że roszczenie powódki jest niezasadne co do wysokości, gdyż w dniu, w którym powódka wystawiała poszczególne faktury, jak również w terminie płatności tych faktur, istniała podstawa w postaci faktur spółdzielni do tego, aby faktura powódki opiewała na taką, a nie inną kwotę. Z kolei dokonywanie przez Spółdzielnie Mieszkaniową (...) raz do roku rozliczenia pobranych zaliczek z tytułu centralnego ogrzewania – w wyniku czego mogła powstać nadpłata bądź niedopłata – nie powodowało nieprawidłowości w wystawionych przez powódkę comiesięcznych fakturach. Sytuacja, w której powstała rozliczana przez spółdzielnię nadpłata sprawia jedynie, że po stronie pozwanej powstawało roszczenie o zwrot od powódkę kwoty, która z tytułu nadpłaty została zwrócona jej przez spółdzielnię. Roszczenie to nie jest jednak roszczeniem o zwrot świadczenia nienależnego, gdyż w dacie wystawienia faktury, jak i w dniu zapłaty świadczenie to było świadczeniem należnym. Podstawę dla takiego roszczenia stanowią zaś postanowienia umowne kształtujące zobowiązania i uprawnienia stron w ramach łączącego je stosunku prawnego, stosownie do art. 353¹ k.c., zaś prawną podstawę żądania zwrotu nadpłaty stanowi art. 354 § 1 k.c. W konsekwencji po stronie pozwanej wskutek rozliczeń dokonanych przez SM (...) powstawało każdorazowo (raz do roku) roszczenie o zapłatę przez powódkę kwoty nadpłaty. Z uwagi zaś na powstanie w takim przypadku wierzytelności pozwanej, każda ze stron mogła złożyć oświadczenie o potrąceniu: powódka o potrąceniu swoich wierzytelności, m.in. z tytułu czynszu z wierzytelnością pozwanej z tytułu zwrotu nadpłaty, zaś pozwana swoją wierzytelność z tytułu zwrotu nadpłaty przez powódkę z wierzytelnością powódki z tytułu zapłaty czynszu. Takich oświadczeń strony nie składały (oświadczenie złożone przez pozwaną w toku procesu będzie przedmiotem późniejszych rozważań).

Tożsamą podstawę umowną oraz podstawę prawną miało żądanie zapłaty - wskazanych w wystawionych przez powódkę fakturach za okres od września 2015 r. do lutego 2016 r. - opłat z tytułu wywozu śmieci w kwotach po 37,80 zł brutto miesięcznie przy stawce VAT 8%, tj. 226,80 zł brutto za cały objęty żądaniem pozwu okres (opłatami tymi powódka była obciążana przez spółdzielnie mieszkaniową).

W konsekwencji powódka zdołała w niniejszej sprawie wykazać, że z tytułu opłat dodatkowych za każdy miesiąc zgodnie z wystawionymi przez nią fakturami (refakturującymi faktury spółdzielni) należy jej się od pozwanej kwota po 5.685,96 zł brutto (z wyjątkiem sierpnia 2015 r., za który nie domagała się uiszczenia opłaty z tytułu wywozu śmieci), na które składały się kwoty należne z tytułu opłaty za eksploatację po 2.131,48 zł brutto, opłaty za centralne ogrzewanie po 2.410,66 zł brutto, opłaty za użytkowanie wieczyste po 59,06 zł brutto oraz opłaty za podatek od nieruchomości po 1.046,95 zł brutto przy stawce VAT 23% oraz opłaty za wywóz śmieci po 37,80 zł brutto przy stawce VAT 8%.

Oznacza to, że powódka wykazała podstawy faktyczne i prawne całego żądania objętego pozwem co do zasady i co do wysokości.

***

Pozwana podjęła próbę obrony przed podniesionym w pozwie roszczeniem poprzez złożenie w odpowiedzi na pozew oświadczenia o potrąceniu swoich wierzytelności, m.in. w kwocie szacowanej na 51.112,40 zł z tytułu nadpłaty za centralne ogrzewanie, powstałej w okresie od 20 czerwca 2005 r. do 31 maja 2016 r. Składający to oświadczenie zawodowy pełnomocnik pozwanej był przy tym należycie umocowany do takiej czynności, gdyż w udzielonym mu pełnomocnictwie procesowym z 31 maja 2016 r. pozwana wskazała, że udziela mu pełnomocnictwa także do składania materialnoprawnych oświadczeń woli, w tym do dokonywania potrąceń w sprawie. Sama odpowiedź na pozew została doręczona przez stronę pozwaną nie tylko zawodowemu pełnomocnikowi powódki występującemu w sprawie, ale także bezpośrednio powódce, w związku z czym oświadczenie dotarło także do niej.

Oświadczenie pozwanej o potrąceniu okazało się jednak w całości nieskuteczne. Zgodnie ze stanowiącym podstawę prawną potrącenia ustawowego art. 498 § 1 k.c. gdy dwie osoby są jednocześnie względem siebie dłużnikami i wierzycielami, każda z nich może potrącić swoją wierzytelność z wierzytelności drugiej strony, jeżeli przedmiotem obu wierzytelności są pieniądze lub rzeczy tej samej jakości oznaczone tylko co do gatunku, a obie wierzytelności są wymagalne i mogą być dochodzone przed sądem lub przed innym organem państwowym. W § 2 przepis ten wskazuje, że wskutek potrącenia obie wierzytelności umarzają się nawzajem do wysokości wierzytelności niższej. Art. 499 k.c. stanowi natomiast, że potrącenia dokonywa się przez oświadczenie złożone drugiej stronie. Oświadczenie ma moc wsteczną od chwili, kiedy potrącenie stało się możliwe.

Na tle zacytowanych przepisów oświadczenie pozwanej o potrąceniu było nieskuteczne z uwagi na dwie zasadnicze przyczyny. Po pierwsze – jak wskazuje się na tle art. 499 k.c. – oświadczenie o potrąceniu musi być jednoznaczne i stanowcze, a zatem nie może zostać złożone pod warunkiem, czy z zastrzeżeniem terminu, jak również jest oświadczeniem nieodwołanym [por. Z., w: red. E. G., P. M., Kodeks cywilny. Komentarz¸ W. 2017, komentarz do art. 499 k.c., L.; wyrok SN z 28.10.1999 r. w sprawie II CKN 551/98, OSNC z 2000 r., Nr 5, poz. 89; wyrok SA w Szczecinie z 13.10.2005 r. w sprawie I ACa 324/05, OSA z 2006 r., Nr 7, poz. 22; wyrok SN z 12.10.2007 r. w sprawie V CSK 223/07, L.]; po drugie natomiast – treść oświadczenia o potrąceniu powinna wyrażać wolę potrącenia zindywidualizowanej wierzytelności potrącającego, a także konkretyzować jej zakres przedstawiany do potrącenia oraz wskazać przesłanki jej powstania, wymagalności i wysokości oraz dowody w celu ich wykazania [por. uzasadnienie uchwały (7) SN z 19.10.2007 r. w sprawie III CZP 58/07, OSNC z 2008 r., Nr 5, poz. 44, s. 32], jeśli zaś potrącający ma kilka wierzytelności potrącalnych z wierzytelnością (względnie wierzytelnościami) drugiej strony, powinien w swym oświadczeniu wskazać, których z nich potrącenie ma dotyczyć i ewentualnie w jakiej części, tak aby dostatecznie wyrazić swój zamiar [por. wyrok SN z 21.06.2012 r. w sprawie III CSK 317/11, L.; wyrok SA w Białymstoku z 16.03.2016 r. w sprawie I ACa 809/15, L.; wyrok SA w Gdańsku z 6.11.2015 r. w sprawie I ACa 507/15, L.; wyrok SN z 13.03.2014 r. w sprawie I CSK 263/13, L., wyrok SA w Szczecinie z 15.02. 2013 r., I ACa 813/12].

Tymczasem oświadczenie złożone przez pozwaną w odpowiedzi na pozew nie było po pierwsze oświadczeniem stanowczym (bezwarunkowym), po drugie – oświadczeniem dostatecznie indywidualizującym potrącane wierzytelności. Co do pierwszej z tych kwestii wymaga zaznaczenia, że analiza odpowiedzi na pozew wskazuje na to, że pozwana nie wskazała wprost z którą wierzytelnością powódki potrąca swoje wierzytelności, co jest szczególnie widoczne z uwagi na to, że pozwana zakwestionowała, iż powódka w ogóle posiada jakąkolwiek wierzytelność dochodzoną pozwem, powołując się na nieudowodnienie tych wierzytelności co do zasady i co do wysokości. Innymi słowy pozwana w swoim oświadczeniu zawarła warunek, że potrąca swoje wierzytelności z wierzytelnościami powódki, jeżeli ta udowodni, że wierzytelność taka jej przysługuje. Już tylko ta okoliczność była wystarczająca do uznania, że potrącenie przez pozwaną było nieskuteczne.

Jednocześnie co do drugiej ze wspomnianych kwestii wskazać trzeba, że pozwana w odpowiedzi na pozew wskazała dwa rodzaje wierzytelności przedstawianych do potrącenia (z tytułu zwrotu kaucji oraz z tytułu zwrotu nadpłaty za centralne ogrzewanie), w których to rodzajach zawarte było po więcej niż po jednej samodzielnej wierzytelności: w przypadku kaucji dwie wierzytelności z tego tytułu, w przypadku zwrotu nadpłaty powstającej za każdy rok - tyle wierzytelności, ile razy w wyniku rocznego rozliczenia SM (...) powstała nadpłata z tytułu centralnego ogrzewania, a spółdzielnia wystawiła z tego tytułu fakturę korygującą (wierzytelności pozwanej, co do których zgłasza ona zarzut potrącenia i które miałaby wynosić łącznie 51.112,40 zł, obejmują za lata 2005 - 2016 r., jest to więc w sumie 11 wierzytelności). Nie jest więc wiadomym, które wierzytelności powódki - zgodnie z tym oświadczeniem o potrąceniu - miałyby ulec potrąceniu z którymi wierzytelnościami pozwanej, co jest tym bardziej niejasne, że pozwana zakwestionowała całą należność objętą żądaniem pozwu. Sąd nie może wyręczyć pozwanej w złożeniu oświadczenia woli o potrąceniu, a do tego właśnie - wobec braku bezwarunkowego i wyraźnego oświadczenia o potrąceniu - sprowadzałoby się przyporządkowanie przez Sąd poszczególnych wierzytelności pozwanej (tych, które ostatecznie zostały udowodnione co do istnienia i które nie są wyłączone od potrącenia z uwagi na przedawnienie) poszczególnym, kwestionowanym przez pozwaną co do istnienia, wierzytelnościom powódki. Tym samym oświadczenie o potrąceniu złożone przez pozwaną należy uznać za nieskuteczne. Skutek taki jest w orzecznictwie - w przypadku niejasnego oświadczenie o potrąceniu - powszechnie przyjmowany [por. np. wyrok SN z 13.10.2006 r., III CSK 256/2006 oraz wyrok SA w Szczecinie z 15.02. 2013 r., I ACa 813/12].

Skoro zatem podniesiony przez pozwaną zarzut potrącenia okazał się nieskuteczny, zgłoszone w pozwie i wykazane przez powódkę – za pomocą dokumentów w postaci umowy, aneksów do niej, wystawianych przez powódkę faktur VAT i faktur wystawianych przez SM (...) – roszczenie o zapłatę nie zostało w ten sposób zwalczone.

Dla wyczerpania rozważań należy odnieść się jeszcze do tego, czy pozwana udowodniła istnienie wierzytelności zgłoszonych do potrącenia. Jeśli chodzi o 11 wierzytelności z tytułu nadpłaty za centralne ogrzewanie zgromadzone w sprawie dowody – w szczególności sporządzone przez pracownika SM (...) rozliczenie centralnego ogrzewania za lata 2010-2015 oraz wystawiane przez spółdzielnię faktury korygujące za lata 2010-2015, przy jednoczesnym przyznaniu przez powódkę, że nie zwróciła pozwanej uzyskanych od spółdzielni kwot z tytułu nadpłaty za centralne ogrzewanie – pozwoliły na udowodnienie 6 wierzytelności pozwanej w łącznej kwocie 30.360,70 zł brutto (zwroty za lata 2010-2015). Przy czym wobec podniesienia przez powódkę, że roszczenia te częściowo uległy przedawnieniu (art. 502 k.c. stanowi, że wierzytelność przedawniona może być potrącona, jeżeli w chwili, gdy potrącenie stało się możliwe, przedawnienie jeszcze nie nastąpiło), to przy trzyletnim terminie przedawnienia (art. 118 k.c.) za nieprzedawnione w chwili, gdy potrącenie stało się możliwe z wierzytelnościami objętymi żądaniem pozwu, należałoby uznać wierzytelności pozwanej o zwrot nadpłaty jedynie za 2013 r. w kwocie 5.111,24 zł brutto, za 2014 r. w kwocie 7.489,69 zł brutto oraz za 2015 r. w kwocie 5.256,21 zł brutto (łącznie 17.857,14 zł brutto). Ostatecznie pozwana zdołała więc udowodnić jedynie powstanie i wysokość 6 wierzytelności za lata 2010-2015 (spółdzielnia nie posiada dokumentów za okresy wcześniejsze - por. pismo spółdzielni z 12 grudnia 2016 r. - k. 175), z których jedynie wierzytelności za lata 2013, 2014 i 2015 spełniają warunki z art. 502 k.c.

Drugim rodzajem zgłoszonych przez pozwaną wierzytelności przedstawionych do potrącenia były dwie wierzytelności w kwocie po 16.125 zł z tytułu zwrotu wpłaconej przez pozwaną kaucji. Pozwana w odpowiedzi na pozew twierdziła przy tym, że kaucję taką wpłacała dwukrotnie – po raz pierwszy, gdy zawierała umowę z 20 czerwca 2005 r. dotyczącą lokalu przy ul. (...) w G. z (...) sp. z o.o. (jej § 7 ust. 2 przewidywał taki obowiązek), a po raz drugi - gdy powódka i pozwana zawarły aneks z 17 maja 2011 r. do umowy z 1 marca 2006 r. W odpowiedzi na pozew obie wierzytelności z tytułu zwrotu kaucji zostały zgłoszone do potrącenia, choć nie wskazano, z którymi konkretnie wierzytelnościami powódki (a więc oświadczenie o potrąceniu było nieskuteczne z tych przyczyn, jakie omówiono wyżej). Tutaj dodać jednak trzeba, że istnienia wierzytelności o zwrot pierwszej chronologicznie kaucji w kwocie 16.125 zł, uiszczonej w związku z umową z 20 czerwca 2005 r., pozwana w ogóle nie wykazała, jak też ostatecznie w toku przesłuchania podała, że zwrotu tej kaucji od powódki się nie domaga (przy czym i tak roszczenie to wobec powódki okazałoby się bezzasadne, gdyż między powódką, a spółka (...) jako stroną umowy z 20 czerwca 2005 r. nie ma następstwa prawnego). Inaczej jest w odniesieniu do kaucji wpłaconej zgodnie z umową z 1 marca 2006 r., w umowie tej obowiązek uiszczenia kaucji wprowadziły bowiem zgodnie powódka i pozwana (aneksem z 17 maja 2011 r.), a nie ich poprzednicy prawni. Fakt wpłacenia przez pozwaną kaucji w ramach umowy z 1 marca 2006 r. przyznała (art. 229 k.p.c.) z kolei sama powódka, jak również przyznała, że kaucji tej pozwanej nie zwróciła po ustaniu między nimi stosunku najmu. Co więcej w oparciu o zeznania stron odczytać można, jak strony zgodnie rozumiały postanowienia umowne dotyczące rozliczenia kaucji. Z zeznań tych wynika, że wolą stron było dokonanie po ustaniu stosunku najmu potrącenia umownego na określonych warunkach. Wprawdzie strony literalnie nie określiły w umowie zasad rozliczenia tej kaucji po zakończeniu obowiązywania najmu, jednakże podczas przesłuchania charakterze stron zarówno powódka, jak i pozwana, jednomyślnie opisały sposób, w jaki zgodnie z przyjętym przez strony rozumieniem umowy kaucja miałaby być rozliczana. Takie rozumienie postanowień umownych, zgodnie z zasadą przyznającą na tle art. 65 § 2 k.c. pierwszeństwo wykładni z zastosowaniem subiektywnego wzorca, należy uznać za wiążące. Z zeznań stron wynika więc, że celem ustanowienia kaucji było zabezpieczenie roszczeń powódki z tytułu naprawienia ewentualnych zniszczeń w lokalu. W przypadku braku takich zniszczeń, po zdaniu lokalu powódka miała zwrócić kaucję przelewem na rachunek pozwanej, ewentualnie gotówką, bądź też dokonać pomniejszenia swoich należności z tytułu czynszu, począwszy od ostatniego, o ile takie istniały. Tak rozumiane przez strony postanowienia umowne, dotyczące rozliczenia kaucji, odpowiadają często stosowanej w obrocie gospodarczym (w szczególności na tle rozliczania kaucji powszechnie pobieranych przy umowach najmu na poczet ewentualnych zniszczeń) instytucji potrącenia umownego.

Dopuszczalność potrącenia umownego nie jest przy tym kwestionowana ani w doktrynie, ani w orzecznictwie. Przyjmuje się, że umowa nienazwana przewidująca wzajemne potrącenie jest umową wzajemną, konsensualną, zobowiązującą i kauzalną, dochodzi bowiem do skutku obligandi vel aquirendi causa, że podstaw dopuszczalności jej zawarcia należy poszukiwać w immanentnej właściwości wierzytelności, jaką jest możliwość rozporządzania nią, a także w zasadzie swobody umów, wyrażonej art. 353¹ k.c. Uznaje się również, że strony mogą dowolnie kształtować zakres potrącenia oraz że w sytuacji braku odmiennych postanowień stron potrącenie umowne wywiera ten sam skutek, co potrącenie ustawowe, polegający na umorzeniu wierzytelności do wysokości wierzytelności niższej [por. uzasadnienie wyroku SN z 23.10.2007 r. w sprawie III CSK 106/07, L.]. O ile postanowienia umowne (których treść może być ustalona w drodze wykładni) określają mechanizm umorzenia wzajemnych wierzytelności, nie jest wymagane oświadczenie woli o potrąceniu, niezbędne dla potrącenia ustawowego.

Na tle niniejszej sprawy oznacza to, że skoro powódka nie zgłasza roszczeń z tytułu zniszczeń lokalu (tak oświadczyła w ramach przesłuchania w charakterze strony), to kaucja w wysokości 16.125 zł automatycznie podlega rozliczeniu z wierzytelnościami powódki z tytułu czynszu, licząc od najpóźniej wymagalnego. W 2016 r. kwota czynszu brutto wynosiła, co niesporne, 10.012,10 zł. Jak już wyżej wspomniano umowa uległa rozwiązaniu z dniem 8 czerwca 2016 r., do tej daty powódce przysługiwał czynsz. Określony przez strony mechanizm umorzenia wzajemnych wierzytelności prowadzi do wniosku, że umorzeniu uległy wierzytelności powódki z tytułu czynszu za miesiąc czerwiec (za okres 1-8 czerwca), maj i częściowo kwiecień 2016 r., zaś szczegółowe rozliczenie przedstawia się następująco: czynsz za okres 1-8 czerwca 2016 r. wynosi 2.669,89 zł (, za maj 2016 r.: 10.012,10 zł), częściowo za kwiecień 2016 r.: 3.443 zł, co wyczerpuje całość kaucji ( ). Wprawdzie należności z tytułu czynszu za te miesiące powódka nie dochodzi w niniejszym procesie (domagając się zamiast tego kary umownej za bezumowne korzystanie), jednakże przedstawienie powyższych obliczeń konieczne było dla zachowania jasności motywów rozstrzygnięcia.

W konsekwencji należało uznać, że przyjęta przez pozwaną linia obrony przed pierwszym – wskazanym w pozwie – roszczeniem powódki okazała się nieskuteczna, a powódka zdołała udowodnić omawiane roszczenie w zakresie należności głównej co do żądanej pozwem kwoty 109.848,62 zł brutto.

***

Uzasadnione okazało się roszczenie o zapłatę odsetek umownych za opóźnienie, żądanych w pozwie od należności, za które powódka wystawiła w okresie do sierpnia 2015 r. do lutego 2016 r. faktury VAT: nr (...). Podstawę prawną roszczenia powódki stanowił art. 481 § 1 k.c., zgodnie z którym jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.

Strony w § 13 umowy z 1 marca 2006 r. określiły jednocześnie umowną wysokość odsetek należnych w przypadku opóźnienia w płatności przez pozwaną czynszu lub jakichkolwiek kwot należnych powódce na podstawie umowy poprzez odwołanie się do odsetek maksymalnych. Ich wysokość w okresie do 31 grudnia 2015 r. określał art. 359 § 2¹ k.c., który stanowił wówczas, że maksymalna wysokość odsetek wynikających z czynności prawnej nie może w stosunku rocznym przekraczać czterokrotności wysokości stopy kredytu lombardowego Narodowego Banku Polskiego. Stopa kredytu lombardowego NBP w okresie od początku sierpnia do końca grudnia 2015 r. wynosiła natomiast 2,5%, wobec czego jej czterokrotność to 10% (takiej też kwoty powódka żąda w pozwie ). Z uwagi na nowelizację przepisów kodeksu cywilnego o odsetkach, wprowadzoną ustawą z dnia 9 października 2015 r. o zmianie ustawy o terminach zapłaty w transakcjach handlowych, ustawy – Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2015 r. poz. 1830), do art. 481 k.c. dodany został § 2¹ , który stanowi, że maksymalna wysokość odsetek za opóźnienie nie może w stosunku rocznym przekraczać dwukrotności wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie (odsetki maksymalne za opóźnienie). Uwzględniając treść postanowienia umownego z § 13 umowy z 1 marca 2006 r., dotyczącego wysokości należnych powódce umownych odsetek z tytułu opóźnienia pozwanej jako odsetek maksymalnych, w takiej wysokości należało odsetki te zasądzić za okres od 1 stycznia 2016 r.

Określenie dat, od których powódce przysługują odsetki umowne za opóźnienie w płatności poszczególnych kwot z tytułu czynszu najmu i z tytułu opłat dodatkowych, wskazanych w wymienionych wyżej fakturach, związane było z § 6 ust. 3 umowy (dotyczy czynszu) i 7 ust. 3 umowy (dotyczy świadczeń dodatkowych, w tym kwot refakturowanych z faktur spółdzielni mieszkaniowej), gdzie strony postanowiły, że pozwana będzie uiszczać wskazane kwoty na podstawie faktur z 14-dniowym terminem płatności. W załączonych do pozwu fakturach wskazano termin płatności zgodnie z umową, z kolei pozwana nie kwestionowała tego, że faktury zostały jej bezpośrednio doręczone w dniu wystawienia (odpowiedź na pozew oraz późniejsze pisma procesowe nie zawierają żadnych twierdzeń w tym przedmiocie, fakty te należało więc uznać za przyznane na podstawie art. 230 k.p.c.). Termin płatności kwoty 15.660,26 zł z faktury nr (...) upływał 21 sierpnia 2015 r., wobec czego odsetki przysługują powódce od 22 sierpnia 2015 r.; zaś terminy płatności kwot po 15.698,06 zł z faktur: nr (...) upływały odpowiednio: 18 września, 19 października, 18 listopada i 19 grudnia 2015 r. oraz 19 stycznia i 18 lutego 2016 r., w związku z czym należne od wskazanych w tych fakturach kwot odsetki umowne przysługiwały powódce odpowiednio od: 19 września, 20 października, 19 listopada i 20 grudnia 2015 r. oraz 20 stycznia i 19 lutego 2016 r.

***

Dalsze roszczenia powódki zostały zgłoszone w piśmie procesowym rozszerzającym powództwo. Drugim w kolejności z dochodzonych przez powódkę roszczeń (po roszczeniu objętym żądaniem pozwu) było żądanie zapłaty kwoty 90.821,94 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od 21 listopada 2016 r. z tytułu kary umownej zastrzeżonej w § 2 ust. 5 aneksu nr (...) z 19 marca 2013 r. – w wysokości 6-miesięcznego czynszu, obliczonego wyłącznie na podstawie aneksu z 17 maja 2011 r., powiększonego o kolejne waloryzacje o wskaźnik inflacji GUS i bez uwzględnienia aneksów z 31 lipca 2012 r., z 1 grudnia 2012 r. oraz z 19 marca 2013 r. – a naliczonej z powodu rozwiązania przez powódkę umowy najmu (nazywanej przez strony umową „dzierżawy”) z 1 marca 2006 r. z przyczyn wskazanych w jej § 11 ust. 2, tj. z uwagi na zaleganie przez pozwaną z zapłatą czynszu lub jakichkolwiek innych kwot należnych powódce za dwa kolejne okresy płatności.

Podstawę prawną tego roszczenia stanowi art. 483 § 1 k.c., który stanowi, że można zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy. W żadnym wypadku kara umowna nie może natomiast zostać zastrzeżona na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania świadczenia pieniężnego, w takim przypadku wierzycielowi należą się bowiem odsetki [por. Z. w: red. E. G., P. M., Kodeks cywilny. Komentarz, W. 2017, L., komentarz do art. 483 k.c.; B. w: red. K. O., Kodeks cywilny. Komentarz. Zobowiązania. Część ogólna, t. IIIa, W. 2017, L., komentarz do art. 483 k.c.].

Tym samym zastrzeżenie w umowie kary umownej za niewykonanie lub nienależyte świadczenia pieniężnego jest nieważne na podstawie art. 58 § 1 i 3 w zw. z art. 353¹ k.c., albowiem zastrzeżenie takie jest sprzeczne z jednej strony wprost z art. 483 § 1 k.c. a z drugiej strony z naturą kary umownej.

A rt. 483 § 1 k.c. wskazuje równocześnie, że zapłata kary umownej może być przewidziana jedynie na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania. Odstąpienie od umowy stanowi realizację uprawnień związanych z określonymi wypadkami niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązań z umów wzajemnych ( art. 491-493 k.c.) i skuteczne odstąpienie od umowy stanowi w pewnym sensie potwierdzenie, że istotnie miał miejsce przypadek niewykonania lub nienależytego umowy przez drugą stronę. Zastrzeżenie kary umownej na wypadek odstąpienia od umowy można zatem traktować jako formę uproszczenia redakcji warunków umowy, która pozwala na przyjęcie przez strony, że wypadki niewykonania lub nienależytego wykonania umowy, które uprawniają stronę do odstąpienia od umowy, stanowią jednocześnie podstawę do domagania się zapłaty kary umownej. W tym kontekście ocena skuteczności zastrzeżenia kary umownej na wypadek odstąpienia od umowy nie może być oderwana od oceny, na czym polegało niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania [por. wyrok SN z 7 lutego 2007 r., III CSK 288/06].

Przekładając powyższe rozważania na grunt rozpatrywanego roszczenia powódki uznać trzeba, że jest ono w całości bezzasadne, z uwagi na nieważność zastrzeżenia kary umownej, jako zastrzeżonej za odstąpienie od umowy z uwagi na zaleganie przez pozwaną z zapłatą czynszu i innych należności wynikających z umowy za dwa kolejne okresy płatności. O ile bowiem z zebranego w sprawie materiału dowodowego wprost wynikało, że wskazane w hipotezie tego postanowienia umownego zdarzenie stanowiące niewykonanie zobowiązania umownego miało miejsce – tzn. że pozwana nie zapłaciła powódce za kolejne co najmniej dwa (od sierpnia 2015 r. do 8 czerwca 2016 r.) okresy płatności, o tyle zastrzeżenie za takie niewykonanie zobowiązania – a zatem za niewykonanie zobowiązania pieniężnego – kary umownej jest niedopuszczalne i sprzeczne z jej naturą, co musiało prowadzić do nieważności tego postanowienia umownego. Skoro zaś zastrzeżenie kary umownej określonej postanowieniem umownym § 2 ust. 5 aneksu nr (...) z 19 marca 2013 r. w zw. z § 11 ust. 2 umowy z 1 marca 2006 r. jest nieważne, toteż powódce nie przysługuje roszczenie o jej zapłatę. Roszczenie to podlegało zatem oddaleniu w całości.

***

Trzecim w kolejności z dochodzonych przez powódkę roszczeń było żądanie zapłaty kwoty 19.711,34 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie: od kwoty 5.685,96 zł od 16 marca 2016 r. i od kwoty 14.025,38 zł (5.685,96+ 5.685,96+2.653,46) od 14 lipca 2016 r. z tytułu opłat dodatkowych, tj. należności za eksploatację, centralne ogrzewanie i wywóz śmieci. Roszczenie to obejmowało żądanie zapłaty kwot po 5.685,96 zł z tytułu opłat dodatkowych na podstawie § 7 ust. 1 i 2 umowy, z uwzględnieniem zmiany dokonanej aneksem nr (...), za marzec, kwiecień i maj 2016 r., oraz kwoty 2.653,46 zł za okres od 1 do 14 czerwca 2016 r. (to jest do ostatniego dnia, do którego zgodnie ze stanowiskiem powódki pozwana korzystała z lokalu i winna była wobec tego ponosić koszty wskazanych w umowie z 1 marca 2006 r. opłat dodatkowych za eksploatację, centralne ogrzewanie, użytkowanie wieczyste, podatek od nieruchomości oraz wywóz śmieci).

Podstawę prawną tego roszczenia – podobnie jak w przypadku analogicznego roszczenia żądanego pozwem za okres od sierpnia 2015 r. do lutego 2016 r. – jest przytoczony już we wcześniejszych rozważaniach art. 354 § 1 k.c., do których należy się w tym miejscu odwołać.

Przechodząc do oceny omawianego roszczenia w pierwszej kolejności należy zaznaczyć, nawiązując do wcześniejszych rozważań w tym temacie, że do wydania lokalu i jednocześnie zakończenia stosunku najmu nie doszło – jak uważa strona powodowa – dnia 14 czerwca 2016 r., lecz 8 czerwca 2016 r., tj. w dacie, w której powódka odebrała przesyłkę od pozwanej zawierającą sporządzony przez nią jednostronny protokół zdawczo-odbiorczy lokalu oraz klucze do lokalu, albowiem (jak już wskazano we wcześniejszych rozważaniach) stosowane do art. 348 k.c. w tym dniu doszło do wydania lokalu. W konsekwencji – mając na uwadze, że umowa najmu z 1 marca 2006 r. łączyła strony do 8 czerwca 2016 r. – należało uznać, że roszczenie powódki o zapłatę opłat dodatkowych, żądanych na podstawie § 7 ust. 1 i 2 umowy, zasługuje na uwzględnienie co do zasady, ale tylko do dnia 8 czerwca 2017 r. Żądanie za okres 9-14 czerwca 2016 r. podlega oddaleniu.

Podstawę faktyczną żądania stanowią natomiast wystawione przez SM (...) faktury nr (...) (za marzec), nr (...) (za kwiecień), nr (...) (za maj) i (...) (za czerwiec) oraz wystawione przez powódkę kolejno za marzec, kwiecień, maj i czerwiec faktury: nr (...) (ta ostatnia za okres od 1 marca do 14 czerwca 2016 r.).

Co do wysokości omawiane roszczenie okazało się uzasadnione do kwot po 5.685,95 zł za miesiące marzec, kwiecień, maj (powódka domagała się roszczenia o 1 grosz wyższego) oraz do kwoty 1.516,25 zł za okres 1-8 czerwca (5.685,95 x 8/30). Na takie kwoty zostały wystawione faktury nr (...) przez SM (...) z tytułu tych opłat, które powinny być refakturowane zgodnie z § 7 ust. 1 i 2 umowy przez powódkę na pozwaną, jednakże powódka refakturowała je w kwocie po 5.685,96 zł brutto za marzec, kwiecień i maj 2016 r. oraz w kwocie 2.635,46 zł brutto za okres od 1 do 14 czerwca 2016 r. Zgodnie z umową pozwana winna zapłacić taką kwotę, jaką powódka została obciążona przez SM (...), czynność powódki sprowadzała się więc (na co już wskazywano we wcześniejszej części rozważań) do prostego refakturowania tych kosztów. Skoro zatem faktury wystawione przez SM (...) były na kwoty o 1 grosz niższe, toteż powódka winna uwzględnić to refakturując je na pozwaną. Z kolei za okres 1-8 czerwca 2016 r. roszczenie powódki wymagało korekty z uwagi na jego zasadność jedynie do 8 czerwca, co wymagało odpowiedniego stosunkowego pomniejszenia należności powódki.

Co do odsetek za opóźnienie, których powódka w przypadku omawianych roszczeń dochodzi w wysokości odsetek ustawowych (mimo tego, że zgodnie z umową przysługują jej odsetki umowne) należy odwołać się do wcześniejszych rozważań dotyczące analogicznego roszczenia za okres objęty żądaniem pozwu i wskazanej tam podstawy prawnej - art. 481 § 1 k.c. Jednakże w tym przypadku powódka wysłała pozwanej faktury drogą pocztową, przy czym faktura za miesiąc marzec wysłana została 5 kwietnia 2016 r. (nr listu poleconego (...)) i doręczona 15 kwietnia 2016 r. (wydruk ze strony śledzenie przesyłek - k. 326-327), z kolei pozostałe faktury wystawione za miesiące: kwiecień, maj, czerwiec wysłane zostały 30 czerwca 2016 r. (nr listu poleconego (...)) i doręczone 15 lipca 2016 r. (wydruk ze strony śledzenie przesyłek - k. 328-329). Doliczając umownie określony 14-dniowy termin płatności przyjąć trzeba, że termin płatności kwoty 5.685,95 zł (należność za marzec) przypada na 29 kwietnia 2016 r., pozwana zaś pozostaje w opóźnieniu w od 30 kwietnia 2016 r., z kolei termin płatności kwoty 12.888,15 zł (5.685,95+ 5.685,95+1.516,25) przypada na 29 lipca 2016 r., pozwana zaś pozostaje w opóźnieniu od 30 lipca 2016 r.

Tym samym należało zasądzić kwotę 5.685,95 zł z ustawowymi odsetkami od 30 kwietnia 2016 r. oraz kwotę 12.888,15 zł z ustawowymi odsetkami od 30 lipca 2016 r., w pozostałym zakresie powództwo podlegało oddaleniu. Dodać trzeba, że pełnomocnik pozwanej na ostatniej rozprawie przyznał, że zdaje sobie sprawę z tego, iż daty, od których powódka domaga się odsetek są przedwczesne i powództwo o część odsetek zostanie oddalone, z kolei pełnomocnik strony pozwanej, mimo udzielenia mu głosu, nie odniósł się do twierdzeń powódki dotyczących dat doręczenia faktur o numerach: (...) wskazanych w piśmie procesowym z 3 października 2017 r. i załączonych do niego wydrukach "śledzenie przesyłki", tym samym okoliczności te zostały uznane za przyznane.

***

Czwartym z dochodzonych przez powódkę roszczeń było żądanie zapłaty kwoty 75.603,13 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od 21 listopada 2016 r. Żądanie to - określane przez powódkę jako kwota z tytułu bezumownego korzystania z lokalu w okresie od 12 marca do 14 czerwca 2016 r. - obejmuje kwotę w wysokości 3-krotności miesięcznego czynszu za każdy miesiąc bezumownego korzystania, na podstawie § 11 ust. 3 umowy z 1 marca 2006 r. w brzmieniu określonym aneksem z 17 maja 2011 r. Dla tak określonego żądania podstawy prawnej nie stanowi wobec tego art. 225 k.c., lecz art. 483 § 1 k.c., gdyż w świetle przytoczonych okoliczności faktycznych powódka nie domaga się wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy (lokalu) w rozumieniu art. 225 k.c., ale kary umownej zastrzeżonej w § 11 ust. 3 umowy za nienależyte wykonanie zobowiązania, polegające na niezwróceniu lokalu po rozwiązaniu umowy.

Niezależnie jednak od tego, czy podstawę prawną roszczenia powódki stanowi w tym przypadku art. 225 k.c., czy art. 483 § 1 k.c. z uwagi na zastrzeżenie kary umownej, roszczenie to i tak jest niezasadne, gdyż z uwagi na to, że umowa z 1 marca 2006 r. została przez strony rozwiązana z dniem 8 czerwca 2016 r. – o czym mowa była już na wstępie rozważań – pozwana w okresie objętym żądaniem, tj. od 12 marca do 14 czerwca 2016 r. nie wypełniała hipotezy zastrzeżonej kary umownej, ani też normy odczytywanej z art. 225 k.c., albowiem korzystała z lokalu powódki przy ul. (...) w G. zgodnie z umową z 1 marca 2006 r. (a nie bezumownie).

W związku z tym powódce - za udowodniony w toku niniejszej sprawy okres umownego korzystania przez pozwaną z lokalu od 12 marca do 8 czerwca 2016 r. - nie przysługuje ani wynagrodzenie za bezumowne korzystanie na podstawie art. 225 k.c., ani też kara umowna zastrzeżona § 11 ust. 3 umowy z 1 marca 2006 r., ale należy jej się określony w § 6 ust. 1 umowy z 1 marca 2006 r. (w brzmieniu aneksu nr (...)) czynsz. Przy czym mieć należy na uwadze, że roszczenie powódki o jego zapłatę za okres 1 - 8 czerwca 2016 r., za maj 2016 r. w całości oraz za kwiecień do kwoty 3.443 zł zostało zaspokojone poprzez umowne potrącenie z roszczeniem pozwanej o zwrot kaucji (o czym mowa była we wcześniejszych rozważaniach).

Niezależnie od tego powódka nie domagała się w niniejszej sprawie zasądzenia od pozwanej czynszu za okres od 12 marca do 8 czerwca 2016 r., lecz kary umownej zastrzeżonej w § 11 ust. 3 umowy z 1 marca 2006 r., wobec czego czwarte z roszczeń powódki z wyżej wskazanych przyczyn podlegało oddaleniu w całości.

***

Ostatnim z roszczeń powódki było roszczenie o zapłatę kwoty 3.552,68 zł z odsetkami umownymi w wysokości odsetek maksymalnych za opóźnienie liczonymi od 16 marca 2016 r. z tytułu czynszu za okres 1 -11 marca 2016 r.

Podstawę umowną roszczenia powódki w tym zakresie stanowił § 6 ust. 1 umowy z 1 marca 2006 r. (w brzmieniu aneksu nr (...)), zaś podstawę prawną – tak jak w przypadku czynszu rozpatrywanego przy pierwszym z roszczeń powódki – art. 659 § 1 k.c. Czynsz za wskazany okres został ujęty w wystawionej przez powódkę zgodnie z umową fakturze VAT nr (...), wysłanej pocztą 5 kwietnia 2016 r. (nr listu poleconego (...)) i doręczonej 15 kwietnia 2016 r., która była już przedmiotem rozważań z tej racji, że obejmuje nie tylko czynsz za okres 1 -14 marca 2016 r., ale również opłaty eksploatacyjne, opłaty za ogrzewanie wieczyste użytkowanie podatek od nieruchomości i wywóz śmieci za miesiąc marzec, refakturowane przez powódkę i dochodzone w ramach trzeciego w kolejności, omówionego już wyżej, żądania. Co do terminu płatności za omawiane roszczenie odwołać się tu więc trzeba do rozważań poczynionych przy ocenie trzeciego z roszczeń powódki (gdzie wyjaśniono, że pozwana pozostaje w opóźnieniu w zapłacie należności z faktury nr (...)od 30 kwietnia 2016 r.). Ponadto uznać trzeba, że roszczenie o zapłatę czynszu najmu za ten okres jest zasadne (niesporne było miedzy stronami, że strony w tym okresie łączyła umowa), z kolei żądana kwota 3.552,68 zł jest proporcjonalna do objętego żądaniem okresu (), odsetki umowne przysługują zaś powódce od 30 kwietnia 2016 r.

Dla pełnego przedstawienia przysługujących powódce roszczeń dodać trzeba, że po jej stronie powstało również - nieobjęte żądaniem pozwu - roszczenie o zapłatę czynszu za okres od 12 marca do 8 czerwca 2016 r., jednakże jak już wyżej wyjaśniono roszczenie za okres 1-8 czerwca 2016 r. w kwocie 2.669,89 zł, za maj 2016 r. w kwocie 10.012,10 zł, częściowo za kwiecień 2016 r. w kwocie 3.443 zł podlega rozliczeniu (skompensowaniu w ramach umownego potrącenia) z wpłaconą przez pozwaną kaucją w wysokości 16.125 zł.

***

Ustalając w niniejszej sprawie stan faktyczny Sąd opierał się na przedstawionych przez strony dowodach z dokumentów prywatnych (art. 245 k.p.c.) i innych dowodach pisemnych (art. 309 k.p.c.), jak również na zeznaniach świadków (art. 258 k.p.c.) oraz na przesłuchaniu stron (art. 299 k.p.c.). Ponadto wiele okoliczności nie było między stronami sporne. Dowody z dokumentów, jak również inne dowody pisemne (np. wydruki ze strony "śledzenie przesyłek"), nie były przez żadną ze stron kwestionowane. Zasadnicze znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy miały przy tym umowa z 1 marca 2006 r. wraz z zawartymi do niej aneksami oraz dowód z przesłuchania stron, który pozwolił na dokonanie wykładni jej postanowień. Zarówno zeznania powódki, jak i pozwanej okazały się w pełni wiarygodne, podkreślenia wymaga przy tym, że co do istotnych dla rozstrzygnięcia faktów pozostawały one zbieżne. Powódka i pozwana różniły się bowiem nie tyle co do faktów, ile co do oceny prawnej, dokonanej na tle w zasadzie niespornego stanu faktycznego. W dalszej kolejności istotne dla rozstrzygnięcia (art. 227 k.p.c.) były przedstawione przez powódkę i wystawiane przez nią pozwanej faktury oraz faktury wystawiane przez MS (...), na podstawie których powódka refakturowała na pozwaną opłaty dodatkowe z tytułu eksploatacji, centralnego ogrzewania, wywozu śmieci, użytkowania wieczystego i podatku od nieruchomości. Także te dokumenty nie były przez żadną ze stron podważone co do wiarygodności. Marginalne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy miały natomiast zeznania świadków, albowiem dotyczyły one czy to okoliczności w zasadzie między stronami niespornych, czy też kwestii stanu lokalu i choć wykazały one stopień jego wyeksploatowania, to jednak z uwagi na to, iż obowiązek dokonywania drobnych remontów i napraw spoczywał na pozwanej, a nie na powódce, toteż wykazanie takich okoliczności faktycznych, jak odpadające płytki podłogowe, czy psująca się instalacja elektryczna pozostawały bez wpływu na treść rozstrzygnięcia, gdyż to strona pozwana przez ponad dziesięć lat zaniedbań w dokonywaniu bieżących remontów przyczyniła się do pogłębienia stanu wyeksploatowania lokalu. Wreszcie istotnym dowodem było potwierdzenie przez powódkę odbioru przesyłki zawierającej klucze od jej lokalu zwrócone przez pozwaną, gdyż pozwoliło to na określenie daty ustania umowy najmu między stronami oraz daty wydania lokalu, również ten fakt pozostawał jednak między stronami bezsporny.

***

O kosztach procesu orzeczono na podstawie art. 108 § 1 w zw. z art. 100 k.p.c. stosując zasadę odpowiedzialności za wynik sprawy i dokonując stosunkowego rozdzielenia między stronami kosztów postępowania określonych zgodnie z art. 98 § 1 k.p.c. w takiej części, w jakiej strony wygrały, przy czym powódka wygrała sprawę w 44% (albowiem domagała się w sumie od pozwanej zapłaty kwoty 299.537,71 zł, podczas gdy jej roszczenia zostały uwzględnione łącznie co do kwoty 131.975,40 zł) zaś pozwana wygrała w 56%. Mając na uwadze datę złożenia pozwu (4 marca 2016 r.) uwzględniono przepisy obowiązujące w marcu 2016 r., tj. w rozporządzeniach Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności adwokackie i opłat za czynności radców prawnych w brzmieniu sprzed 27 października 2016 r. Jednocześnie mając na względzie fakt, że w toku procesu powódka rozszerzyła żądanie, zastosowano zasadę, zgodnie z którą w razie zmiany w toku postępowania wartości stanowiącej podstawę obliczenia opłat, bierze się pod uwagę wartość zmienioną, poczynając od następnej instancji (§ 19 wspomnianych rozporządzeń).

Na poniesione przez powódkę stosownie do art. 98 § 1 k.p.c. koszty niezbędne do celowego dochodzenia swoich praw w łącznej kwocie 22.162 zł złożyła się opłata od pozwu (art. 13 ust. 1 u.k.s.s.c.) w kwocie: 5.493 zł oraz uiszczona opłata od nowego roszczenia wynosząca 9.452 zł (powódka uiściła 9.452 zł mimo tego, że opłata ta wynosi - przy wartości przedmiotu sporu 189.690 zł - 9.485 zł), a także wynagrodzenie zawodowego pełnomocnika będącego adwokatem (art. 98 § 3 k.p.c.) w kwocie 7.200 zł stosownie do § 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz.U. z 2015 r. poz. 1800) oraz opłata skarbowa od pełnomocnictwa w kwocie 17 zł. Ponieważ powódka wygrała w 44%, toteż pozwana winna zwrócić jej w takiej części poniesione koszty postępowania, a zatem kwotę 9.751,28 zł. Na poniesione przez pozwaną stosownie do art. 98 § 1 k.p.c. koszty niezbędne do celowej obrony w łącznej kwocie 7.217 zł złożyło się wynagrodzenie zawodowego pełnomocnika będącego radcą prawnym (art. 98 § 3 w zw. z art. 99 k.p.c.) w kwocie 7.200 zł, stosownie do § 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz.U. z 2015 r. poz. 1804) oraz opłata skarbowa od pełnomocnictwa w kwocie 17 zł. Ponieważ pozwana wygrała w 56%, toteż w takiej części powódka winna zwrócić jej poniesione koszty postępowania, a zatem kwotę 4.041,52 zł. Po dokonaniu kompensaty należności stron z tytułu zwrotu kosztów procesu należało zasądzić od pozwanej na rzecz powódki tytułem kosztów postępowania kwotę 5.709,76 zł.

Z uwagi na to, że opłata od rozszerzonego żądania wynosiła 9.485 zł, a powódka uiściła 9.452 zł, o obowiązku uiszczenia brakującej opłaty w wysokości 33 zł orzeczono w orzeczeniu kończącym sprawę w instancji, zgodnie z art. 130³ § 2 k.p.c. Na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz.U. z 2016 r. poz. 623) należało obciążyć pozwaną na rzecz Skarbu Państwa - Sądu Okręgowego w Szczecinie kosztami sądowymi w wysokości 14,52 zł, to jest odpowiednio do ułamka, w jakim pozwana przegrała sprawę (w 44%), z kolei z roszczenia zasądzonego na rzecz powódki ściągnięto na rzecz Skarbu Państwa - Sądu Okręgowego w Szczecinie kwotę 18,48 zł, to jest odpowiednio do ułamka, w jakim powódka przegrała sprawę (w 56%).

VIII GC 163/16

Podstawa prawna:

Powołane przepisy:

Korekty wprowadzone przez SAOS:

Informacje o źródle orzeczenia:

Dodatkowe informacje:

Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE